項目背景（一）項目名稱：城市家園小區(qū)工程項目（二）項目建設(shè)必要性：我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的滾動發(fā)展，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，大大提高了市民居住質(zhì)量，增加了地方財政收入。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系。經(jīng)驗表明，當(dāng)國民經(jīng)濟發(fā)展速度在5%至8%時，房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)；當(dāng)國民經(jīng)濟發(fā)展速度大于8%時，房地產(chǎn)業(yè)開始高速增長。我國國民經(jīng)濟連續(xù)多年以大于或相當(dāng)于8%的速度增長，人們的生活水平和消費水平已今非昔比，在解決了溫飽問題之后，人們的消費觀念已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，由滿足基本的生活需要轉(zhuǎn)向追求生活質(zhì)量和品味。對于住房，已不再停留在擁有基本居住空間這個原始的基礎(chǔ)上，客觀上抱有改善居住質(zhì)量的強烈愿望。隨著我國經(jīng)濟高速化發(fā)展，城市化步伐加快，對房地產(chǎn)的需求快速加大的趨勢。我市做為濱海旅游城市，又是十四個濱海開放城市之一，其經(jīng)濟地位位居山東省前列。目前沒有房地產(chǎn)價格過高的現(xiàn)象。周邊城市青島，住宅價格為10000元/㎡以上，遠遠高于我市房價。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是健康的?，F(xiàn)在一些大城市出現(xiàn)房價過高現(xiàn)象，國家也出臺相關(guān)政策進行調(diào)控，旨在保護房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。伴隨著國家一系列鼓勵消費政策的出臺，對于城市居民購房置業(yè)起到了極大的推動作用，而近年持續(xù)的商品房熱銷也使得房地產(chǎn)開發(fā)商看到前所未有的商機。我市的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，先后建成各種住宅小區(qū)數(shù)十個，城區(qū)居民的居住條件和住房環(huán)境得到很大改觀。隨著城市家園一期工程完工，供不應(yīng)求的問題體現(xiàn)出來。小區(qū)成了我市的一個亮點，許多居民都想買到城市家園小區(qū)的高檔住宅。公司針對有需求的居民進行了分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，收入中低的居民也渴望自己或?qū)⒁Y(jié)婚的子女在城市家園有一套房，也就是說對小戶型住宅需求量很大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨應(yīng)民意也就尊重了市場，充分考慮了居民的購買力，能使居民得到滿意的住房，達到居者有其屋的目的，讓市民共享經(jīng)濟發(fā)展的成果，充分體驗社會的美好和和諧。隨著城市家園小區(qū)二期工程的開工，一批老房、舊房和危房將被拆除，取而代之的是，綠樹草地和現(xiàn)代化住宅，使我市城市更美，更體現(xiàn)旅游城市的風(fēng)范。綜上所述，城市家園小區(qū)二期工程十分必要。此項工程有利于美化城市環(huán)境，能提高市民的居住質(zhì)量。同時，城市家園小區(qū)二期工程是十分可行的。一期工程的開發(fā)成功使企業(yè)集累了豐富的經(jīng)驗，為二期開發(fā)的成功奠定了基礎(chǔ)。在一期工程中，企業(yè)嚴把建筑質(zhì)量關(guān)，在綠化等各項配套工作中嚴守對消費者的承諾，受到了社會各界的好評，和市民的廣泛贊譽。小區(qū)成了質(zhì)量和品牌的象征，為二期贏得了大量的消費者。一期工程結(jié)束后，公司實現(xiàn)利稅17000萬元，取得了巨大的經(jīng)濟效益。企業(yè)誠實守信，得到了銀行的肯定。為此，二期工程必將得到政府和銀行的大力支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的難題是市場。企業(yè)擁有大量持幣待購的消費者，有銀行的大力支持必將在二期開發(fā)中取得巨大成功。二項目環(huán)境分析（一）市場需求預(yù)測：我市是全國著名的旅游城市，因迷人的海濱風(fēng)光而馳名中外。按照我市的城市規(guī)劃，城市用地主要向東、南方向發(fā)展。根據(jù)我市有關(guān)部門了解的情況看，我市商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大約有以下幾個特點：1、高檔次的住宅小區(qū)多集中在市區(qū)東郊，市區(qū)內(nèi)開發(fā)的小區(qū)多戶型單一，高檔次住宅。隨著市區(qū)建設(shè)用地的逐漸減少，以及市政府的東遷，我市的住宅房地產(chǎn)向東擴展，目前，一些較商檔次的住宅小區(qū)多集中在市區(qū)東郊，但由于配套尚有待進一步完善，離市區(qū)距離較遠，目前市區(qū)內(nèi)的樓盤仍是大多數(shù)居民的首選。2、高檔小區(qū)主要建大戶型住宅。單戶住宅價值過大，使較低收入者不敢問津。開發(fā)商銷售較慢。3、舊式低檔住宅有趨于淘汰的趨勢。隨著經(jīng)濟發(fā)展，人民群眾的收入水平有很大提高。傳統(tǒng)的置業(yè)觀念使城市居民都想擁有一套體面的住房。舊式低檔住宅已不被市場接納。新開發(fā)的樓盤的質(zhì)量，設(shè)計、配套征服了廣大消費者。4、居民小區(qū)第一期工程的成功與否對以后分期的銷售起至關(guān)重要的作用。居民小區(qū)的開發(fā)曾呈面積大，時間長的特點，往往要分幾期完成。第一期工程是檢驗商品房質(zhì)量，開發(fā)商誠信的關(guān)健。5、銀行按揭貸款的發(fā)放，加大了居民的購買力。使開發(fā)商能迅速回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況好比以前要好。作為不動產(chǎn)和昂貴商品，商檔住宅市場的特征與普通住房市場有著明確區(qū)別，這一細分市場是由所在城市居民和外來定居人口中的高收入者構(gòu)成，市場的大小取決于這一地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展水平。近年來，我市經(jīng)濟發(fā)展速度位于全國前列。GDP增長率保持在15%以上。特別是私營經(jīng)濟得到長足發(fā)展。這些私營企業(yè)中不乏實力雄厚者，另外，我市作為旅游城市和沿海開放城市，慕名而來的工作和經(jīng)商的人也較多，許多是常住此地，日久生根。這一群體消費能力強，對于具有保值增值功能、象征身份地位同時適宜居住的高檔房產(chǎn)有實際需求，我市城區(qū)有山有海、風(fēng)景優(yōu)美、氣候宜人，是這一群體安居置業(yè)的首選之地。經(jīng)濟快速發(fā)展，同時也帶來了市民收入的提高。為高檔住宅提供了廣泛的消費者，高檔住宅的消費者來之于以下幾個方面：第一：成功的民營企業(yè)老板。近年來，我市民營企業(yè)得到了空前發(fā)展，對外開放，使民營企業(yè)獲得了施展空間，中國變成了世界加工業(yè)基地，被稱為“世界工廠”。我市位于對外開放前沿，加工業(yè)蓬勃發(fā)展，水產(chǎn)品加工、服裝紡織品、電子產(chǎn)品、家俱的出口量居全省前例。擴大內(nèi)需的政策也為民營企業(yè)提供了巨大商機，截止2005年底，我市注冊的民營企業(yè)有30000戶左右。多數(shù)民營企業(yè)獲利不菲。第二：部分國有工商企業(yè)、股份制企業(yè)的商管層，、金融、電力、郵電、公路的中高級管理理人員。他們的收入從2000年的年薪3萬元左右，提高到現(xiàn)在10萬元左右。形成新的高收入階層。第三：有過硬特長的企業(yè)技術(shù)帶頭人，優(yōu)秀的營銷人員。他們收入增長很快，有些甚至超過高管層收入。第四：來自發(fā)家致富的農(nóng)村和周圍小城鎮(zhèn)進城人口。我市經(jīng)濟發(fā)達、漁業(yè)、果蔬業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展培養(yǎng)出一大批經(jīng)濟較富裕者，這一群體進入我市進行二次投資創(chuàng)業(yè)和改變后代身份的愿望較強烈。社會經(jīng)濟的開放搞活、功能日趨減弱并面臨改革的戶籍制度等，都將刺激這種人潮的流動，為城區(qū)商品住宅市場需求注入動力。第三類需求產(chǎn)生于本市居民之中。我市城區(qū)是一個老城區(qū)，中心街區(qū)較擁擠，不少市民住宅老舊，功能單一，居住條件一般。隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生活水平的提高，那些家境富裕的居民客觀上有改善居住條件的愿望。（二）項目規(guī)模及規(guī)劃方案小區(qū)規(guī)模包括人口（戶數(shù)）和用地兩方面，以人口規(guī)模為主要指標(biāo)。城市家園二期工程，將建47.2平方米戶型的住宅29套，65.1平方米戶型的住宅134套，67.2平方米戶型的住宅127套，72平方米戶型的住宅29套，86.1平方米戶型的住宅134套，123.2平方米戶型的住宅82套，136.6平方米戶型的住宅48套，135.1平方米戶型的住宅82套,125.1平方米戶型的住宅48套，88.3平方米戶型的住宅29套，81平方米戶型的住宅58套，130.5平方米戶型的住宅29套，128.6平方米戶型的住宅29套。決定社區(qū)規(guī)模的主要因素有：配置一套規(guī)模與本社區(qū)居民相適應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)濟和合理的服務(wù)半徑；城市交通道路的合理組織；居民行政管理體制；住宅層數(shù)；自然條件等。居住區(qū)的合理規(guī)模為3-5萬人；50-100萬平方米。根據(jù)以上因素和建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境，并考慮到我市房地產(chǎn)需求情況，確定城市花園小區(qū)二期建設(shè)規(guī)模為：總規(guī)劃用地28223公頃，其中居住占地10130.8平方米，公建占地2240.32平方米，道路及廣場占地8634平方米，集中綠化7055平方米。本項目在信息及控制方面的開發(fā)目標(biāo)是建成一個高檔智能化居住小區(qū)，該居住區(qū)智能控制網(wǎng)絡(luò)主和信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在管理上有機地結(jié)合，完成居住區(qū)智能系統(tǒng)的連接和管理。建筑設(shè)立小區(qū)安全和業(yè)務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)，采用可視對講門鈴系統(tǒng)和閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，并與小區(qū)業(yè)務(wù)管理部門一起實行小區(qū)聯(lián)網(wǎng)。聯(lián)網(wǎng)具有火災(zāi)報警、天然氣泄露、防盜報警、水滲報警、緊急救助、水、電、氣自動抄表等功能，各種報警和數(shù)據(jù)即時在物業(yè)管理和保安中心顯示，緊急情況則通過公共無線尋呼臺通過有關(guān)人員。停車場（含辦公塔部分）采用自動管理系統(tǒng)，在每層出入口道閘設(shè)置讀卡機、發(fā)卡機和發(fā)票機、以及閉路監(jiān)視電視，通過智能化進行自動收費，并具有防盜功能。采用“一卡通”系統(tǒng)，“一卡通”一方面可用與停車、進入大堂、露天閘門、電梯停層、進入家門；另方面可作為會所商業(yè)購物消費用作等。投資估算及資金籌措固定資產(chǎn)投資：10000萬元流動資產(chǎn)：2000萬元投資總額：12000萬元資金來源：1、項目承辦單位擬以企業(yè)自有資金7000萬元。2、申請當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行貸款5000萬元，借款期限二年。四、財務(wù)評估單位（萬元）2010201120121初始投資支出固定資產(chǎn)支出-8000營運資金投入-4000初始投資-120002經(jīng)營現(xiàn)金流量銷售收入3000030000成本-23000-23000設(shè)備折舊-2000-1200稅前利潤50005800稅收（40%）-2000-2320凈收入30003480折舊返回20001200經(jīng)營現(xiàn)金流量500046803終期現(xiàn)金流量營運資金回報4000凈殘值1880終期現(xiàn)金流量58804年現(xiàn)金流量-12000500010560項目投資回收期：1+7000/10560=1.67年凈現(xiàn)值(假設(shè)必要報酬率為10%)：-12000+5000/1.1+10560/1.12=1272.72萬元內(nèi)含報酬率：-12000+5000/(1+R%)+10560/(1+R%)2=0得R=16.2%風(fēng)險分析及建議我市商品房開發(fā)由于市區(qū)內(nèi)用地限制，正向東郊擴展，市區(qū)內(nèi)已鮮有地理位置好、交通方便、環(huán)境清雅的地段。市中心沒有高檔房產(chǎn)項目籌建，城市家園小區(qū)面對的競爭將是城里與城郊高檔與普通住宅之間的競爭。城市家園的目標(biāo)客戶是中偏上的收入階層，作為個人置業(yè)的微觀行為，對于中等收入的購房者來說，他們主要考慮的問題是產(chǎn)品的價格、區(qū)域、交通、子女入學(xué)、環(huán)境、房型、配套設(shè)施等綜合要素，根據(jù)實際需要在這些要素之中有所取舍地選擇一個平衡點作為最終之選。近兩年，隨著人們收入的提高，原來中偏低收入的居民也有住進高檔住宅區(qū)的意愿，小區(qū)二期工程提供了中、小戶型住宅，價格33萬到95萬元之間，為滿足這部分居民要求。城市家園小區(qū)二期的住宅價格擬定為7000元/平方米，單位售價較我市內(nèi)的一般住宅高，與相同水平的住宅小區(qū)相比，價格要低，但設(shè)施配套、物業(yè)管理、環(huán)保、建筑質(zhì)量、房型等方面的優(yōu)勢是顯而易見的。城市家園小區(qū)住宅擬定售價能否被當(dāng)?shù)叵M者所接受或認同，主要看小區(qū)設(shè)計，建造及配套水平是否物超所值。從一期期工程的良好聲譽來看，居民對二期工程信心十足。從地域、交通和環(huán)境角度分析，城市家園小區(qū)位于我市環(huán)山路南，位于市中心區(qū)，鄰近公園，北靠環(huán)山路交通方