PAGEPAGE37________________________________________________________________________________________安徽某大型項(xiàng)目策劃報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z眠一、項(xiàng)目市袋場(chǎng)環(huán)境分析騰酸3講1選．**市簡(jiǎn)緞介懶第3繳2收．對(duì)外交通序充5援3怪．經(jīng)濟(jì)環(huán)境我呀6駛4吹．城市建設(shè)愉脖8室二、項(xiàng)目發(fā)禿展市場(chǎng)分析吩——展住宅部分雞蝶10燈1帥．**房地博產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀蛾考10妖2煎．**房地作產(chǎn)市場(chǎng)存在膨的問(wèn)題巖籮11敗3哈．**房地卡產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展襲機(jī)遇蝶襯11攏4堆．典型住宅詳項(xiàng)目鞋梨13灶三、項(xiàng)目發(fā)詳展市場(chǎng)分析竟——具商業(yè)部分震撿15咸1軟．**商業(yè)兇發(fā)展環(huán)境桐稿15肅2秧．商圈分析臉政15坐3健．**商業(yè)腸市場(chǎng)預(yù)測(cè)樂(lè)汁17錫4納．商業(yè)物業(yè)殃市場(chǎng)分析度蹲19熊四、項(xiàng)目分映析昆費(fèi)23勤1灣．項(xiàng)目概況遲踩23揮2斜．項(xiàng)目區(qū)域箏環(huán)境分析際賠24騙3預(yù)．項(xiàng)目地塊也分析舊劍27磚4顛．項(xiàng)目市場(chǎng)獎(jiǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況踩踢28驗(yàn)五、項(xiàng)目定倚位傭勸28貌1雹．項(xiàng)目搖SWOT介分析鈔——尺內(nèi)外部因素抵總結(jié)寶跑28檔2般．項(xiàng)目定位月的基本原則仗唐2貼9烘3爬．項(xiàng)目整體圓定位縱蠅29拔4吹．項(xiàng)目定位客替30醬六、項(xiàng)目定挨價(jià)敗分虜析狹課33內(nèi)1臭．**房地喪產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀捷性33繼2擇．**房地圍產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)品擋34內(nèi)3潔．現(xiàn)階段項(xiàng)嶼目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)席原34遮七．項(xiàng)目營(yíng)蘋(píng)銷(xiāo)建議疊績(jī)38則一、項(xiàng)目市氏場(chǎng)環(huán)境分析錘1．**市標(biāo)簡(jiǎn)介摔1）地理區(qū)額位血2）城市基亂本屬性囑——右中國(guó)重要的岡能源宏基地、華東牲地區(qū)的菊“籃動(dòng)力之鄉(xiāng)周”萬(wàn)。降3）行政區(qū)懼劃炸總面積25細(xì)96王.哨4平方公里嫌，棄其中市區(qū)面偷積1091享平方公里，機(jī)建成區(qū)面積戶(hù)78平方公雪里狀；擊總?cè)丝?3挺1萬(wàn)，市區(qū)至人口140配萬(wàn)人；劉轄有嘆5區(qū)1縣賊：紫田家庵區(qū)剪、罵大通區(qū)久、業(yè)謝家集區(qū)查、皮八公山區(qū)奔、饑潘集區(qū)霜和些鳳臺(tái)縣搖（星2004年畝從辜合肥市長(zhǎng)豐蛇縣劃歸稈的6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)蛙分屬不同的蹤區(qū)）斷。摔4．決科教實(shí)力證在地級(jí)市中維，**市具辦有較強(qiáng)的科展教力量，科憑研機(jī)構(gòu)和大咱專(zhuān)院校20船余所，每年指有近萬(wàn)名高蒙校畢業(yè)生步棍入社會(huì)。伏2．對(duì)外交孕通級(jí)**位于淮你河之濱、安這徽中部，棉處在承東啟瞎西、南北通移衢重要位置舞，遠(yuǎn)區(qū)位優(yōu)越糊、槐交通便捷銳，是沿海通做向中西部的所通道走廊。賺1）鐵路枯倘阜淮鐵路敬通過(guò)津浦線浮、**線、蠅商阜線與京疲滬、京廣、療隴海、京九吉四大鐵路動(dòng)塑脈相貫通。遮2）綠公路胳酷206國(guó)道賣(mài)橫貫全市懲。**距上真海、南京、片蕪湖、合肥武分別為5個(gè)籃小時(shí)、3個(gè)偵小時(shí)、2個(gè)慣小時(shí)、1個(gè)湖小時(shí)行程愿；庭2003年闖7月，莫京福高速*露*連接線蝶建成，殘打通了連接帳蘇浙滬、融遣入長(zhǎng)三角的疾快速通道膜；巨正在修建中像合（肥）-掌淮（南）-鍬阜（陽(yáng)）高恨速公路柜，其實(shí)驗(yàn)段疲已于200愉4年11月該動(dòng)工，備預(yù)計(jì)200針7年底建成格。明3）機(jī)場(chǎng)余沙合肥機(jī)場(chǎng)酸至樹(shù)**觀110公里蔽，閘蚌埠機(jī)場(chǎng)增至灣**壩30公里賺4）修淮河水運(yùn)網(wǎng)類(lèi)通散長(zhǎng)江、連大燦海，唯可歐四季航行。煙3．經(jīng)濟(jì)環(huán)畫(huà)境候1）經(jīng)濟(jì)發(fā)嗽展盤(pán)處于新一輪雁增長(zhǎng)周期的杏上升階段滿(mǎn)2003年介以來(lái)，煤、慰電等能源產(chǎn)眼品供需緊張往、價(jià)格上漲口，**煤、決電支柱行業(yè)添快速增長(zhǎng)；動(dòng)同時(shí)，**遇處于長(zhǎng)三角僅腹地，正好巧可以承接長(zhǎng)陳三角地區(qū)的幣新一輪產(chǎn)業(yè)居轉(zhuǎn)移；霧由于京福高限速**連接脹線的建成，毯**的外部楚交通環(huán)境得姥到極大改善患，**吸引今的外來(lái)投資數(shù)不斷增加，揀也為經(jīng)濟(jì)提村供了新的增伴長(zhǎng)點(diǎn)。嫌預(yù)計(jì)境2004年療**的GD欄P將達(dá)到2啟10億元，虹增幅為16報(bào)%，兇是1995懶年以來(lái)增速舍最快的一年說(shuō)。稀2）人均G局DP朋將突破10絡(luò)00美元墻2003年跳，**的人裝均GDP達(dá)豎到8045于元人民幣，肢折合974墳美元；如按芒10%的發(fā)胡展速度計(jì)算嘆，2004抖年將達(dá)到1痕071美元楚。尿根據(jù)消費(fèi)經(jīng)哥濟(jì)學(xué)理論和朽國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，菜當(dāng)人均GD煌P達(dá)100混0美元時(shí)，胖居民消費(fèi)結(jié)屠構(gòu)將從生存拉型向享受、叔發(fā)展型轉(zhuǎn)變富，槍過(guò)去的奢侈惜品將轉(zhuǎn)化為速居民的必需且品壤；挎汽車(chē)、電腦度、高檔電器倆加速進(jìn)入家饑庭床；覆人們對(duì)于住陣房條件改善擔(dān)的需求也將宇不斷增長(zhǎng)。蹲3）第三產(chǎn)披業(yè)獸較落后，但顛發(fā)展較快暈主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：凈煤炭、火力換發(fā)電、化工澡；笛優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)：稻醫(yī)藥、紡織龜、機(jī)械、輕乳工；丸三次產(chǎn)結(jié)構(gòu)西：拔10.5：甜51：38娘.5（內(nèi)2003年彼）。裂工業(yè)在國(guó)民眼經(jīng)濟(jì)中的比促重最大；劣第三產(chǎn)業(yè)雖旋然占較大比隸重，但發(fā)展證落后，房地黑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)汽服務(wù)業(yè)等，閑都處于起步暮階段。堵2003年該開(kāi)始，商業(yè)柏領(lǐng)域外來(lái)商閥業(yè)企業(yè)不斷兆增加，蘇果典超市、正大妨易初蓮花購(gòu)菜物中心、臺(tái)缺灣好又多大講賣(mài)場(chǎng)等相繼貸進(jìn)入**。正4）居民收販入和消費(fèi)情霞況魄人均可支配籃收入：志2002年寫(xiě)**城鎮(zhèn)居揭民人均可支攪配收入為5供345元，豎2003年甲達(dá)到601楚0元，增長(zhǎng)努12蝴.撤4%；20飄04年經(jīng)濟(jì)希增長(zhǎng)速度為喂16%，高挑出2003魚(yú)年3.6個(gè)岔百分點(diǎn)，人啊均可支配收寨入的增幅也抖將高于20顯03年，預(yù)瀉計(jì)可達(dá)到7槳000元左罩右；厘總體而言，攏處于較低的僻水平，但上插升的勢(shì)頭較高快抗工資收入：泄平均月工資氣水平大約8腰50元左右自，低者40蜓0元不到，芬高者油超過(guò)講1萬(wàn)元；教印師、政府公連務(wù)員的工資徹較能代表一鄭個(gè)地區(qū)的薪儉資水平，大船約1200或-1500貿(mào)元/月；附以行業(yè)來(lái)看證，金融、煙便草、電信等污行業(yè)的工資首較高，約2尼000-3究000元/翻月；采掘業(yè)將職工工資收眠入最高，月柔收入大多超剛過(guò)1萬(wàn)元/泰月；怪消費(fèi)支出結(jié)施構(gòu)：漫“直吃嫩”潮方面的消費(fèi)神支出仍然占僻較大比例，應(yīng)恩格爾系數(shù)鞠較大，20臭02年為4仆4.6；勇但隨著收入某水平的增加嚴(yán)，用于服飾僚、通訊、居沈住等方面的澡將會(huì)增加厲，恩格爾系妙數(shù)呈下降趨濕勢(shì)?？?）經(jīng)濟(jì)發(fā)馳展規(guī)劃妻——耀主動(dòng)融入長(zhǎng)槐三角，迎接?jì)甬a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移淹——且辦好一個(gè)園暖區(qū)：脅**經(jīng)濟(jì)技組術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)暈——問(wèn)建設(shè)三大基象地：嗽?xún)|噸煤基地都、華東火電簡(jiǎn)基地、煤化喘工基地。搏——格發(fā)展六大產(chǎn)貞業(yè)：液煤炭電尤力產(chǎn)業(yè)、化兩工醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)秘、機(jī)械電子旗產(chǎn)業(yè)、建材司冶金產(chǎn)業(yè)、山紡織服裝產(chǎn)援業(yè)、冰輕工食品產(chǎn)出業(yè)搜4．城市建柔設(shè)牢1）城建現(xiàn)絲狀驢——香缺少規(guī)劃，愛(ài)城市建設(shè)落遙后階**是一座競(jìng)能源型城市奮，城市裝“餡因煤而興嬸”堅(jiān)。徒由于國(guó)有煤昏礦變“闖大而全、小蛾而全箭”堆的建設(shè)，一隊(duì)座煤礦就相景當(dāng)于一座衛(wèi)荷星城市。綱加上國(guó)內(nèi)城末市規(guī)劃水平寶的低下，駕**市長(zhǎng)期撐以來(lái)都沒(méi)有爆規(guī)劃，城市車(chē)建設(shè)異常落州后，特別是報(bào)城市中心區(qū)沒(méi)——郵田家庵區(qū)教，攏房屋破舊、績(jī)道路凹凸不串平，公共綠脾化無(wú)人管理雀；滔到托2003年疲，遍**市建成組區(qū)面積心僅吃89勢(shì).銅44平方公爬里潔。男2）發(fā)展規(guī)陜劃餡——老東擴(kuò)南進(jìn)，然接軌長(zhǎng)三角猴由于城市邊迅緣的煤炭資挺源即將開(kāi)采廢完畢，煤礦網(wǎng)將向遠(yuǎn)離市萍中心的地方商發(fā)展，以店“稅煤奴”住立市的**洪，面臨著經(jīng)雹濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)卸調(diào)整和城市雅功能轉(zhuǎn)型的駕現(xiàn)實(shí)。梁新一任市政唉府領(lǐng)導(dǎo)班子故上任以來(lái)，半開(kāi)始著手進(jìn)磚行**的經(jīng)妻濟(jì)調(diào)整，加絞強(qiáng)了80年驗(yàn)代就設(shè)立的遭經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)堡發(fā)區(qū)塔的建設(shè)，招姨商引資取得盟較大成果，膀先后有韓國(guó)熟、中國(guó)萬(wàn)向初集團(tuán)、托普肅軟件等入駐梢開(kāi)發(fā)區(qū)；凱同時(shí)，委托泥上海同濟(jì)大膜學(xué)編制的《濫**市城市余總體發(fā)展規(guī)谷劃》也即將董完成，其基迅本的思路是籮：東擴(kuò)南進(jìn)病，接軌長(zhǎng)三亮角。雪3）舊城改再造軋——管中心城區(qū)復(fù)異興，房地產(chǎn)拾、商貿(mào)流通庫(kù)業(yè)先行爽由于舊城改犬造的成本較旁高，近年*俘*的城市建漠設(shè)投入大多盈集舞中在城市外遞圍的基礎(chǔ)設(shè)誦施上，如2還06國(guó)道的槳翻新、瞬耕豪路拓寬、經(jīng)耍濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的既基礎(chǔ)設(shè)施等橋，積中心城區(qū)文很少有大規(guī)得模的市政工麗程建設(shè)。這嬌也是中心城拔區(qū)較落后的樹(shù)一個(gè)重要原奏因。券但田家庵區(qū)箭發(fā)揮其作為艱**的政治當(dāng)、經(jīng)濟(jì)、文習(xí)化、商貿(mào)中卷心的優(yōu)勢(shì)，英在對(duì)外招商免上以席“咱房地產(chǎn)、商啞貿(mào)流通業(yè)恒”卷為開(kāi)路先鋒光，不斷吸引慧外來(lái)商業(yè)企匹業(yè)投資。尺已經(jīng)建設(shè)中胳的沖商業(yè)項(xiàng)目有季：腸泰國(guó)正大易掌初蓮花**猛購(gòu)物中心、場(chǎng)臺(tái)灣好又多聯(lián)世貿(mào)廣場(chǎng)店躁、南京蘇果貫超市、北京第華聯(lián)**購(gòu)?fù)莆镏行摹㈢娤蜊藤Q(mào)城塵等級(jí)；摔房地產(chǎn)項(xiàng)目閃：邪龍湖匯景豪蝕庭抽、斥**財(cái)富中特心沒(méi)、緒國(guó)慶廣場(chǎng)油等炎這些項(xiàng)目建投成后，舊城材區(qū)的城市面鴨貌將會(huì)有所訪改觀。昂二、項(xiàng)目發(fā)夢(mèng)展市場(chǎng)分析竹——篇住宅部分墳激1．**房廁地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)蝦狀撤1）發(fā)展迅轎速虎從2002師年下半年開(kāi)受始，**市造房地產(chǎn)開(kāi)始奔快速發(fā)展。虛2002年甩全年完成房役地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投技資5.13堵億元，比2銹001年增言加36%垂；歸2003年豐一季度完成鉛投資0催.煌88億元，處同比增長(zhǎng)3烤6腰.柳9%；上半啦年完成投資斤2欲.窄51億元，菠增長(zhǎng)46葡.示91%；前恭三季度完成狂投資4咱.抄14億元，雞增長(zhǎng)41捐.幸71%；殿2003年客全年完成投府資6.72旱億元，比2賭002年增惡長(zhǎng)31.0支4%，比1翁999年增稠長(zhǎng)87.4紗%。喬進(jìn)入200蘿4年，受?chē)?guó)盞家顆宏觀調(diào)控竄的影響，桐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)黃投資增幅挪有所減緩，罷但上半年仍祝累計(jì)完成的款投資3艱.秧13億元，丹增幅比譽(yù)2003讓年同期回落罵了22.5季個(gè)百分點(diǎn)臘，但仍然眉比尚2003劉年同期增長(zhǎng)繩24.4%茶，獵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鵝仍呈快速發(fā)粥展態(tài)勢(shì)犧。書(shū)2004年老1-6月份背，全市房屋罰施工面積1桌50萬(wàn)平米瞧，些商品房銷(xiāo)售報(bào)面積達(dá)16陵．48萬(wàn)平滾方米司；喪6月底，全鴨市住宅房空改置僅為7萬(wàn)芒余平方米，宮同比下降了劇33．28刮％桶；復(fù)房地產(chǎn)投資妖占GDP比訴重的達(dá)到3浸.95%，保創(chuàng)歷史最好塵水平。胳2）供給量宗集中潮3）商業(yè)營(yíng)你業(yè)用房投資需較多可2．**房愁地產(chǎn)市場(chǎng)存鋒在的問(wèn)題壩1）市場(chǎng)規(guī)梯模小2殺003年全掩年的商品房蓮銷(xiāo)售面積只訊有40.3大3萬(wàn)曠米病2傻，銷(xiāo)售額察域只有壽敵5爭(zhēng).布14億舟元方，尚不如上技海單個(gè)樓盤(pán)天的銷(xiāo)售量；散2004年賴(lài)雖然增長(zhǎng)迅愈速，銷(xiāo)售面求積預(yù)計(jì)在6活0萬(wàn)車(chē)米燙2左右，壘但總量仍然睜較小。蓋2）房?jī)r(jià)低欠20曬03年，*康*商品房平心均銷(xiāo)售價(jià)格朽1274.壺5元/米蘇2時(shí)，甚至比長(zhǎng)痕三角許多縣堂級(jí)市的房?jī)r(jià)寫(xiě)都低；姿2004年波有一個(gè)較大堡的漲幅，預(yù)哪計(jì)均價(jià)可達(dá)莫1500元客/米模2落；弟但總體而言慨，**房?jī)r(jià)留仍然較低，元最貴的姥惠利花園城砌項(xiàng)目，銷(xiāo)售制價(jià)也只有冤1800元民/米喝2獲左右臥；都3．**房艱地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)深展機(jī)遇廟1）居民住丟房消費(fèi)意愿還強(qiáng)烈鐮**居民的琴住房現(xiàn)狀普頸遍較差。閃2002年少，損**皮城市居民榆人均居住面捆積為14.射98米滾2送（2003春年15.8奔1平方米）蝦；47%的房人住二居室風(fēng)，20薦.召5%住三居競(jìng)室；居室內(nèi)鍬有廁所衛(wèi)浴畏設(shè)備的只有益一半，無(wú)衛(wèi)栽生設(shè)備的占趟到26%；聞只有10.糕5%的住房限有暖氣設(shè)施之；捆以國(guó)際上的城經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人循均GDP跨趙過(guò)1000設(shè)美元之后，砍在人均居住材面積達(dá)到3槳5平方米、集人均GDP恨達(dá)到350擦0美元之前幅的相當(dāng)長(zhǎng)一失段時(shí)期內(nèi)，陜都是住房面妙積提高和住刺房質(zhì)量改善到的階段。鍵**目前正短好處于這一謙階段，鉤居民的住房沾消費(fèi)開(kāi)始發(fā)紐生變化回，禽從原來(lái)的洪“松有得住月”攀到炒“鍋?zhàn)〉煤娩洝惫稹Ｃ?）當(dāng)?shù)亻_(kāi)箱發(fā)水平落后專(zhuān)，銳“局外來(lái)和尚好哲念經(jīng)哈”既與居民日益狼增長(zhǎng)的居住疫消費(fèi)需求不碰相稱(chēng)的是，患**本地的惡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)刷水平比較低雄，主要表現(xiàn)抬是：開(kāi)發(fā)規(guī)在模劇“酒小近”韻、攝取環(huán)境遵營(yíng)造窮“味差辱”踩、建筑外立構(gòu)面瘡“要土百”窮、戶(hù)型設(shè)計(jì)肅“徑落后伍”諒。這是與其腹處于房地產(chǎn)傾市場(chǎng)處于起黑步階段相聯(lián)種系的。銹3）高檔次俯物業(yè)缺乏例目前**開(kāi)祥發(fā)的項(xiàng)目多乒為多層建筑貨，小高層建緊筑剛剛開(kāi)始玩出現(xiàn)；穩(wěn)高層建筑省除了安徽理拉工大學(xué)的兩區(qū)棟學(xué)生宿舍條樓外，在住鄉(xiāng)宅項(xiàng)目中就夠再也難覓蹤擋跡；川別墅開(kāi)發(fā)更拋是一片空白解；艇4）開(kāi)發(fā)企箭業(yè)缺少土地桶儲(chǔ)備，市場(chǎng)機(jī)供應(yīng)少且較寒集中煌**本地的嘉開(kāi)發(fā)公司大皇多數(shù)都沒(méi)有擱土地儲(chǔ)備，姨市場(chǎng)供應(yīng)在談近一兩年內(nèi)熱將集中于幾圍個(gè)大項(xiàng)目，市如城區(qū)西南沉部的惠利花劇園城。兼由于市場(chǎng)供堡應(yīng)的減少，浪2004年醋下半年，房面地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)遲始大幅上揚(yáng)藍(lán)，與去年同澇期相比的漲蠅幅達(dá)到28番.帝75%，部遲分較好地段夸的房?jī)r(jià)已經(jīng)磨突破200覆0元/米旁2剃。蜘5）城市轉(zhuǎn)該型，中心城紫區(qū)吸引力增狡加筑長(zhǎng)期以來(lái)，眾由于各煤礦升基本上都是暗“鉗大而全、小惱而全鄙”步的建設(shè)，滔中心城區(qū)的冶功能被分散寨，限中心城區(qū)（矛田家庵區(qū)、裁大通區(qū)）城郵市人口80各萬(wàn)不到，只擱占全部城區(qū)噴人口的一半肅多一點(diǎn)；城計(jì)市建設(shè)處于四無(wú)規(guī)劃的混算亂狀態(tài)，城適市建設(shè)較落屬后。惜九五計(jì)劃以氏來(lái)，**逐彩漸從單純依嗓賴(lài)能源工業(yè)目開(kāi)始向多種腿工業(yè)轉(zhuǎn)型，打經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)豈發(fā)區(qū)、民營(yíng)掏科技園區(qū)等蹄工業(yè)園區(qū)建矩設(shè)不斷取得蛇新的成績(jī)；傭主城區(qū)的嫌商貿(mào)流通業(yè)攝發(fā)展迅速，弊成為**新災(zāi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)座點(diǎn)穗；樸另外，由于話(huà)謝家集、八鳥(niǎo)公山、潘家加集等都是拆“銷(xiāo)以礦立區(qū)氏”筑，帳居住環(huán)境較病差，且生活淚配套等不如榴中心城區(qū)便侄利么。因此，手各區(qū)人口有關(guān)向中心城市另集中的趨勢(shì)爐。希6）東擴(kuò)南需進(jìn)，大通區(qū)暗首當(dāng)其沖寬在**新一賞輪城市發(fā)展斬中，大通區(qū)灣正好位于西“我東擴(kuò)南進(jìn)荒”途方向，是城示市發(fā)展的必藏經(jīng)之路；這另外，大通黨區(qū)離城市核賠心區(qū)最近，脖而且道路、款空氣等城市憂(yōu)環(huán)境在**然幾個(gè)區(qū)中是錫最好的；敞而老城區(qū)飄——童田家庵區(qū)由嗓于居住環(huán)境穩(wěn)差，而且拆絹遷改造的成枯本巨大，在息市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中儉處于一定的精劣勢(shì)地位；誘懼4．典型住宵宅項(xiàng)目惠利花園城夫地理位置：視洞山路、惠嘩利大道交匯樸處，北連國(guó)瑞慶西路彈緊鄰**實(shí)校驗(yàn)中學(xué)和安怠徽理工大學(xué)孔占地面積：叮1900余呈畝敲建筑面積：套136萬(wàn)平屬方米獎(jiǎng)容積率：殼1.23肢綠化率：勇50%懲建筑密度補(bǔ)：25%聰規(guī)劃產(chǎn)品形鉆態(tài)：巖6F、7F趁的多層公寓戴為主，少量坡12F小高絮層車(chē)銷(xiāo)售價(jià)格：碧一期160厭0元/米嬌2鍵，二期18際00元/米貨2類(lèi)；壟銷(xiāo)售情況：鋒一經(jīng)推出即桶搶購(gòu)一空；閣原因：亡項(xiàng)目規(guī)模大呀，產(chǎn)品規(guī)劃瞇較好；龜建筑密度低羅，綠化率高堂，花園式居漁住區(qū)，環(huán)境槐較好，正好董與**市民城改善居住環(huán)擺境的需求相妙吻合；怪另外，其臨戶(hù)近**實(shí)驗(yàn)梨中學(xué)、安徽當(dāng)理工大學(xué)以閣及市政府的粱地理?xiàng)l件，竄也使其居于順較好的競(jìng)爭(zhēng)素優(yōu)勢(shì)；陰三、演項(xiàng)目發(fā)展市金場(chǎng)分析孔——鉛商業(yè)部分銅1．**商盾業(yè)發(fā)展環(huán)境亡1）商業(yè)市脾場(chǎng)容量：買(mǎi)2002年漸實(shí)現(xiàn)社會(huì)消桐費(fèi)品零售總招額過(guò)51開(kāi).抱16鋤億元，除物勿價(jià)指數(shù)比上掩年增長(zhǎng)撫8躍.叛0%溜；堆快2003年叢為院55食.巾6億元，比宏上年增長(zhǎng)9引.表2%比；浪2）商業(yè)輻釣射人口：師城區(qū)人口1瞞50萬(wàn)，核座心城區(qū)人口快80萬(wàn)；朋3）商業(yè)消義費(fèi)能力：泉近幾年，居挨民收入增長(zhǎng)少較快，商業(yè)揮消費(fèi)旺盛；稠2003年以人均GDP浮達(dá)到974冰美元，20謝04年突破衣1000美巧元，消費(fèi)結(jié)熔構(gòu)向談2．商圈分眨析攝**現(xiàn)有的澤商業(yè)集中在忽兩個(gè)區(qū)域，需一個(gè)是以龍稱(chēng)湖路為主軸顛的享龍湖路商圈能，詳而另一個(gè)是掙位于錘淮濱路、嫁以東城市場(chǎng)物為核心的更老城區(qū)商業(yè)法圈。度昏1）龍湖路啞商圈潤(rùn)——閉核心商圈兵以龍湖中路氧為主軸，向駛外輻射至朝薯陽(yáng)路、國(guó)慶昂中路、學(xué)院益路以及人民忠路部分路段艷。堡業(yè)態(tài)齊全：啦百貨商場(chǎng)4恰家：華聯(lián)、與勝發(fā)、四海始、第一百貨償商業(yè)步行街杠：**商貿(mào)候文化廣場(chǎng)甚專(zhuān)賣(mài)店：L待INING瓶、利郎服飾牲、安踏鞋業(yè)攪、勁霸男裝柱、（大眾品攪牌為主）片餐飲：肯德纖基KFC、強(qiáng)超市：蘇果廟超市（好又充多、易初蓮內(nèi)花、北京華香聯(lián)等即將開(kāi)邁張）仿商鋪?zhàn)饨穑河我话?-4薦.5元/天精/米久2速；朝陽(yáng)路龍今湖路交叉口寧最貴，7元暴/天/米嚷2舉；百龍湖北路、決龍王溝路最揪便宜，1-半2.5元/嫁天/米駐2周足；擋商鋪面積：墻30-70允米睬2滿(mǎn)較多，開(kāi)間襲4-6米，陣進(jìn)深一般在沿10米瓦商鋪售價(jià)：卡底層：12損000元/滴米道2抹；彎1F、2F楚連賣(mài)：80蛇00-90魔00元/米伐2聞營(yíng)業(yè)時(shí)間：綠8：30-協(xié)19：00燈私日均人流量咱：流8萬(wàn)人次左拘右富消費(fèi)客群：燒涵蓋**各蹈階層，主力倉(cāng)消費(fèi)者為中擺高收入階層假，大部分為見(jiàn)商圈周邊經(jīng)有濟(jì)效益頗好插的企事業(yè)單辦位；號(hào)2）老城區(qū)鳥(niǎo)商圈扯由嘆淮濱路、淮你舜北路兩條狡商街漢構(gòu)成，萍輻射周邊蟲(chóng)的人民路和奪香港路建材反一條街；利業(yè)態(tài)：步以沿街店鋪防為主，兼有經(jīng)商廈和專(zhuān)業(yè)克市場(chǎng)土商廈：華聯(lián)爆商廈貨專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：陪香港路建材閱一條街緣沿街店鋪：賭品牌較雜，魚(yú)多為低端品助牌狹業(yè)種：從淮濱路主要區(qū)經(jīng)營(yíng)服裝、償鞋帽類(lèi)為主折；淮舜北路暑、人民路則關(guān)以零售業(yè)為劇主；普租金水平：僅一般在1.夜5-3元/飽米筐2襯之間，淮濱術(shù)路租金最高鞠，勿東城市場(chǎng)租省金達(dá)到6.落7氧元/米伍2砍消費(fèi)群體器：大都來(lái)源雨于老城區(qū)周從邊市民及*藍(lán)*郊區(qū)等殘低收入者喇，人流量大辣但消費(fèi)力不柜強(qiáng)萄3．**商搖業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)啞1）城市商弟業(yè)輻射力將堅(jiān)大大增強(qiáng)蹲**城市具騙有較強(qiáng)的區(qū)統(tǒng)位優(yōu)勢(shì)，2禿06國(guó)道、損鐵路、淮河也等連接著*趣*與其他城棉市；特別是樹(shù)京福高速*配*連接線言建成后，*偷*的交通環(huán)殺境更是大幅丑改善，城市穿商業(yè)的輻射啟力有了對(duì)外駁擴(kuò)張的可能胖；琴田家庵區(qū)正勞是抓住這一失點(diǎn)大做文章窯，械“染商貿(mào)立區(qū)?！睉械陌l(fā)展戰(zhàn)略蓄已經(jīng)啟動(dòng)。惕因此預(yù)計(jì)*籍*的城市商聽(tīng)業(yè)輻射力在柜3-5年內(nèi)豐會(huì)不斷增大績(jī)。跡2）城市發(fā)禮展加快，新絡(luò)商圈呼之欲狡出上目前的市場(chǎng)溪情勢(shì)來(lái)看，悠以火車(chē)站為提核心的區(qū)城市西南部境商圈域已經(jīng)快要成析型，銀行、奇浴場(chǎng)、酒店隊(duì)等雖然分布永較為零散，暗但其商業(yè)松呈現(xiàn)聚集趨騙勢(shì)。妄而嬌城市使“渡東擴(kuò)南移框”米的發(fā)展戰(zhàn)略面，必然會(huì)帶東動(dòng)商業(yè)向東掉南方向轉(zhuǎn)移竊，東部的大紡?fù)ā⒛喜康暮问姓粠A，在不久的佛將來(lái)也必然品形成新的商副圈。介3）新的商嗎業(yè)業(yè)態(tài)改變丸消費(fèi)者消費(fèi)劍觀念儉即將開(kāi)張的惜正大易初蓮昏花**購(gòu)物婆中心、好又敞多世貿(mào)廣場(chǎng)傅店、北京華竭聯(lián)購(gòu)物中心瞞等項(xiàng)目，都播是**目前古所沒(méi)有的商窄業(yè)形態(tài)。它謹(jǐn)們開(kāi)張之后系，必然會(huì)給撇當(dāng)?shù)鼐用竦幕I消費(fèi)觀念帶燙來(lái)一定沖擊露。器4）商業(yè)檔最次提升，高際端消費(fèi)回歸版本地遞一方面居民旺收入的增加禁，迫切需要尚高端的消費(fèi)頓品；而另一什方面，外來(lái)上商業(yè)經(jīng)營(yíng)者搖的進(jìn)入，必載然會(huì)帶來(lái)先敢進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管施理理念，也猛必然會(huì)帶動(dòng)耳**整體商躺業(yè)檔次的升胖級(jí)，原本流貴失到外地消舞費(fèi)的一部分泥高端客源將傭會(huì)回歸本地會(huì)消費(fèi)。牧5）商業(yè)市爛場(chǎng)容量增大考，但商業(yè)市庸場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)顯加劇跑對(duì)外商業(yè)輻藏射力增強(qiáng)以映及居民消費(fèi)廟水平的提高港，必然促使節(jié)**的城市尚商業(yè)容量增累大；但另一在方面，由于排外來(lái)商業(yè)企銷(xiāo)業(yè)的不斷進(jìn)懶入，商業(yè)的禾競(jìng)爭(zhēng)也必將殖趨于激烈。票4．商業(yè)物廟業(yè)市場(chǎng)分析赤1）市場(chǎng)供凳給情況肆近兩年，*扣*在商業(yè)物些業(yè)的供應(yīng)方黃面開(kāi)發(fā)力度跡較大，20爛03年上半橡年全市商業(yè)蝴營(yíng)業(yè)用房投玉資總額達(dá)7物430萬(wàn)元吉，同比增長(zhǎng)閱3.8倍，旨比2002惠年全年商業(yè)貢營(yíng)業(yè)用房的乏投資總額增昏加66%；月施工面積2抽4.7萬(wàn)平糕方米，占全詳市施工面積掘30%，比勇去年同期增錯(cuò)長(zhǎng)3.1倍劃，其中新開(kāi)駛工面積11皇.74萬(wàn)平吐方米，占全聰市新開(kāi)工面獨(dú)積32.1蟲(chóng)%，比去年先同期增長(zhǎng)6軟.7倍。商剪業(yè)營(yíng)業(yè)用房熔成為拉動(dòng)*足*上半年房劉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增細(xì)長(zhǎng)的亮點(diǎn)。民但亦可發(fā)現(xiàn)姐，這些商業(yè)殊物業(yè)的禿地域分布相育當(dāng)集中栽，大部分集遠(yuǎn)中在市中心績(jī)新、老商圈倦，同時(shí)推案洲時(shí)間也非常酒緊湊，造成皺部分商業(yè)用壟房的空置。敏2）商鋪的器銷(xiāo)售飄從去化情況慢來(lái)看，新城迷區(qū)的商貿(mào)文肥化街由于受摟到市政府的折強(qiáng)力扶持，巾在價(jià)格及各沃項(xiàng)招商措施超上的優(yōu)勢(shì)，狠去化非?？煺l(shuí)，招商也比頃較成功。而龍老城區(qū)兩大游商業(yè)項(xiàng)目的春滯銷(xiāo)雖然有炸其自身項(xiàng)目甚定位上的失聚誤，但決定薯性的原因還諷是新城核心燥商圈商貿(mào)文揮化街的開(kāi)發(fā)葬，使老城區(qū)切項(xiàng)目大受打瞇擊，目前陷撈入尷尬境地剛，金太陽(yáng)廣巨場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)協(xié)發(fā)商甚至對(duì)仇后期的投入合持懷疑態(tài)度息。稈從商鋪的需滔求情況來(lái)看迎，蹦底層商鋪的未去化不成問(wèn)鍋題，但單獨(dú)貼銷(xiāo)售的二、桌三樓的商鋪?zhàn)拥匿N(xiāo)售達(dá)成揭率非常之低負(fù)?；槟壳俺艘惶刃┨厥獾亩ㄆ窍蛘猩蹋F(xiàn)有的二、盛三樓的商鋪仙的去化主要墳依靠一、二烘層商鋪或一非、二、三層辟商鋪的聯(lián)動(dòng)求銷(xiāo)售而實(shí)現(xiàn)避。浸3）購(gòu)買(mǎi)者瞎分析蝴從客源情況巾來(lái)看，新城段區(qū)核心商圈憤目前的客源劍中，有較大規(guī)部份為江浙最一帶及安徽瘦其他城市如專(zhuān)合肥、蚌埠謠等地的經(jīng)營(yíng)條客戶(hù)。耕4）商業(yè)項(xiàng)未目案例純商貿(mào)文化廣喝場(chǎng)誕地理位置：社龍湖路、夸朝陽(yáng)路，華態(tài)聯(lián)商廈北側(cè)候開(kāi)發(fā)商燥：亭**市旭顧日房地產(chǎn)開(kāi)寄發(fā)有限公司氏田建筑面積：桑總規(guī)劃2撞0萬(wàn)平米；歪分二期建設(shè)晉，一期10沃萬(wàn)平米營(yíng)概算投資：槽3.5億元賴(lài)人民幣搭單元面積：撲150-貨220平米側(cè)不等綿銷(xiāo)售價(jià)格：絹1F、2嗽F連動(dòng)銷(xiāo)售加，平均60敵00元/平避方米坡總體規(guī)劃：理一期分步行慎服飾一條街辟和中心綜合蔬商業(yè)廣場(chǎng)兩唉大塊；二期邪開(kāi)發(fā)大規(guī)模料住宅及少量敢裙房商鋪，上住宅形式以蜻多層、小高澆層形式兩種丑。旗建筑形態(tài)：銹采用后現(xiàn)代驢風(fēng)格為裝飾稈引喻元素床，廣場(chǎng)與內(nèi)膏庭步行街相限互交融，外輸觀內(nèi)斂又不召失優(yōu)雅，并瓜利用現(xiàn)代鋼賺結(jié)構(gòu)技術(shù)作傍為至二、三微層平面商鋪?zhàn)Φ拇怪苯煌ㄓ购瓦B廊，增膽加了各街區(qū)玩商業(yè)融合性瓦和整體性。昨特色：荒號(hào)稱(chēng)止“氏**市第一梢座集商貿(mào)、暫文化、旅游反、休閑、娛蔽樂(lè)為一體的虹綜合性廣場(chǎng)恒”遲；**懸“逝十五敗”失重大建設(shè)項(xiàng)豪目、舊城改謀造重點(diǎn)工程榜，也是城市尊形象工程。金色大地愧地理位置：墓龍湖路、舜切耕路交界處甘，靠近**跳火車(chē)站，臘開(kāi)發(fā)商恭：文**金色大衫地房屋開(kāi)發(fā)艘有限公司綿規(guī)厲模：劈由商業(yè)和住塵宅兩部分組牢成，其中商揭業(yè)面積約6物000平米劣物管費(fèi)劫：饑0.4元/捉平方米/月世銷(xiāo)售價(jià)格：劉D區(qū)和C區(qū)掙1F：沿街這7000元速/平方米，述2F、3F件6000園F區(qū)：1F矮：3500館元/平方米旦；碎E區(qū)：1F饅、2F連動(dòng)憤銷(xiāo)售500榜0；模面積：尺70-12景0平米錘金太陽(yáng)廣場(chǎng)爆——紡**市最大諒的舊城改造糊項(xiàng)目污位提置：田家庵膏區(qū)人民中路豪開(kāi)發(fā)商做：**金太布陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)援發(fā)有限公司英投資商劫：浙江永信遮經(jīng)貿(mào)發(fā)展有畏限公司眼規(guī)島模：總占地匯600多畝技，總投資6南.7億多元摸人民幣，分鞏商業(yè)和住宅漏兩大塊，其隙中一期總建融面2萬(wàn)平方軟米（東城商惠街）；后期備為400畝耽超大形高尚挑住宅區(qū)（依獵托北向淮河笛概念）自單道價(jià)：600賀0-800有0元/平方漲米萌建筑形態(tài)概紋況：淚豐富的立面遺色彩，現(xiàn)代岸的建筑造型瓣；街與街之河間，層與層伸之間在經(jīng)營(yíng)狠布局都有清流晰明確的規(guī)柄則金灣名街達(dá)位置：走淮濱路、很淮舜路喪開(kāi)發(fā)商抽：充安徽金九龍閣集團(tuán)萬(wàn)龍房蟻地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公賢司蔑規(guī)模毯：譜總建面3萬(wàn)吸平方米挺單元面積：慰35-1繪00平米不餡等倉(cāng)建筑規(guī)劃造：建筑風(fēng)格旺以現(xiàn)代歐式彼內(nèi)庭步行街在為設(shè)計(jì)主題撲，樓層以二殖層商鋪居多條，局部三層孩；有四個(gè)出皇入口，五個(gè)談景觀休閑廣蛛場(chǎng)，總綠化奧面積高達(dá)4花5%。程租金、售價(jià)澆：懷樓層踏單元面積螞售價(jià)（元/茫M脂2漿）德租金（元/我天/M巷2蚊）詠1F塔40、60贈(zèng)7200-趣7300軋2.7奏2F攔40、60都5500餓2布1F-2F昏80、12號(hào)0似6000咳2.3蔬四、項(xiàng)目分份析顏1．項(xiàng)目概耀況芽1）地理位裳置酷本項(xiàng)目坐落木于**市區(qū)強(qiáng)東南部、大總通區(qū)的中心致城區(qū)，東至強(qiáng)大通油庫(kù)路蝕，南至洞山已東路中心線選，西至南城麗市場(chǎng)，北至櫻**鐵路線有。速2）項(xiàng)目性埋質(zhì)：王大通區(qū)舊城獄改造項(xiàng)目宰3）用地性下質(zhì)熟居住為主，喘含商業(yè)、金狐融、休閑娛澤樂(lè)等綜合用耕地，槐其中，個(gè)國(guó)有土地：駐田大路以東登463.9培8畝，田大于路以西43帝3.00畝才，沿洞山路耗北面200葵畝左右密(籍舊城改造，瀉政府承諾出包面動(dòng)遷，凈象地出讓)即集體土地:騾昨已上報(bào)國(guó)土菊資源部通過(guò)抬,等待批文洗的580.啊54畝；待豎申報(bào),已歸凳入舊城改造婚區(qū)的254洋畝莖4）趟主要技術(shù)指至標(biāo)母主要技術(shù)指滅標(biāo)變數(shù)據(jù)悼用地面積近2000畝吵容積率淹≤辣1筒.染5畝綠地面積撕≥傷40%湊總建筑面積圓≥中130萬(wàn)米套2明2．項(xiàng)目區(qū)匯域環(huán)境分析綠1）大通區(qū)肚——嶼**城市副獸中心、東擴(kuò)筒南進(jìn)橋頭堡隙**市中心頭城區(qū)的重要蔑組成部分。脊大通區(qū)位于谷**市的東逼南部，離市蜜中心（朝陽(yáng)候中路、龍湖匯路轉(zhuǎn)盤(pán)）不共到3公里；蹲建國(guó)初期曾哥是**市委案、市政府所滾在地；總面捎積350平府方公里，總夫人口18.辛2萬(wàn)，其中深農(nóng)業(yè)人口占裕70%。牽大通是**徐煤炭的發(fā)源貝地險(xiǎn)早在明末清席初就有當(dāng)?shù)爻鹑送练ㄩ_(kāi)采塞煤炭的歷史社，上世紀(jì)5努0-60年崗代，大通、塘九龍崗煤礦頌更是遠(yuǎn)近聞樂(lè)名；流大通俯“圍萬(wàn)人坑仰”爽是日本侵華凳的重要?dú)v史污見(jiàn)證；血“源古壽州窯蘇”滑遺址積位于大通上戚窯鎮(zhèn)。弄經(jīng)濟(jì)比較落飄后丹2003年誓全區(qū)國(guó)內(nèi)生蘆產(chǎn)總值僅1嗎2.1億元疾，在**五宋區(qū)中排名最脫靠后；主要留原因是鑼工業(yè)和第三瞎產(chǎn)業(yè)落后，睬農(nóng)業(yè)占經(jīng)濟(jì)竟結(jié)構(gòu)的比例露過(guò)重。孟進(jìn)出**的僻咽喉之地，蝴“貧東擴(kuò)南進(jìn)杜”老的橋頭堡刷大通位于*您*城市發(fā)展著的東南方向若上；舜耕東己路是上京福膀高速**連奉接線的必經(jīng)養(yǎng)之路；20某6國(guó)道也從劍大通區(qū)穿區(qū)情而過(guò)；鍵與中心城區(qū)辦、開(kāi)發(fā)區(qū)的書(shū)聯(lián)系緊密度大通路、舜炮耕東路、朝集陽(yáng)東路等均繁已改擴(kuò)建完奉成，大通區(qū)姑到市中心、源到開(kāi)發(fā)區(qū)都專(zhuān)異常便捷。羽2）**經(jīng)縮濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)凈區(qū)撐——衛(wèi)對(duì)外開(kāi)放的其窗口概況藏**市東部慕；以朝陽(yáng)東恐路和國(guó)慶東細(xì)路與田家庵沖區(qū)，與大通桿區(qū)僅一路之意隔；始建于曲1988年額，1993可年經(jīng)安徽省黑人民政府批志準(zhǔn)為不省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)友。開(kāi)發(fā)區(qū)眾總體規(guī)劃面叨積20平方走公里鹽，一期10繁平方公里，忌現(xiàn)已開(kāi)發(fā)5礙.7平方公木里；開(kāi)發(fā)區(qū)絨道路及拒沿路供電、陡供水、供熱輔、供氣、排買(mǎi)水、排污、芝電信等管網(wǎng)屑建設(shè)和綠化只等瘡各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)示施基本完成并。同六個(gè)專(zhuān)業(yè)工策業(yè)園區(qū)芹生物醫(yī)藥工橡業(yè)園、韓國(guó)篇工業(yè)園、托謀普軟件園、抄萬(wàn)向工業(yè)園轉(zhuǎn)、益益乳業(yè)拆科技園和電球子工業(yè)園，豪其中生物醫(yī)魚(yú)藥工業(yè)園和或韓國(guó)工業(yè)園她為省級(jí)工業(yè)娘園區(qū)。投資企業(yè)伸現(xiàn)有企業(yè)1黎60余家，多總投資達(dá)2慕0多億元。嚴(yán)其中外資企蒙業(yè)22戶(hù)，喉利用外資1蛋.炸1億美元。配韓國(guó)綠暗十字株式會(huì)睜社、韓國(guó)信非友株式會(huì)社醫(yī)、韓國(guó)大弘梳紡織株式會(huì)歇社、澳大利和亞江氏企業(yè)紐集團(tuán)和德國(guó)喬拜耳公司等勾外資企業(yè)；仁以及浙江萬(wàn)畜向錢(qián)潮集團(tuán)衰、四川托普刑集團(tuán)、江西養(yǎng)江中集團(tuán)、顛陜西東盛集材團(tuán)和安徽豐送原集團(tuán)等國(guó)皮內(nèi)多家上市按公司。巾全市對(duì)外開(kāi)抹放的窗口劫**市經(jīng)濟(jì)窯和社會(huì)發(fā)展寶的四大支柱汗之一，經(jīng)濟(jì)疾技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)本已經(jīng)成為全培市對(duì)外開(kāi)放符的窗口、招胸商引資的重視要載體和快輛速發(fā)展、最誰(shuí)具活力的經(jīng)那濟(jì)新區(qū)。莫3）田家庵芳區(qū)景——晚**政治、襲經(jīng)濟(jì)、文化樓和商貿(mào)中心蠟經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄司厚蝴田家庵區(qū)是酷**市的政拜治、經(jīng)濟(jì)、它文化和商貿(mào)腸中心。全區(qū)耗總面積25苗0余平方公讓里，人口近再50萬(wàn)，是剝安徽省城市叫人口最多的豎市轄區(qū)泰；2003鞭年，GDP自達(dá)到47僚.股98億元，貢綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)丙力位居全省源前列。怕第三產(chǎn)業(yè)發(fā)額達(dá)包作為**的殺中心城區(qū)，須田家庵區(qū)集械中了**市除重要的商業(yè)雀中心、專(zhuān)業(yè)巨市場(chǎng)、餐飲賤娛樂(lè)市場(chǎng)，致在**各區(qū)評(píng)中該區(qū)第三央產(chǎn)業(yè)占國(guó)民弄生產(chǎn)總值的個(gè)比重最大；粉區(qū)政府也確辟立了旁“濃商貿(mào)立區(qū)港”煩的發(fā)展戰(zhàn)略債。煤額躬舊城改造速漸度加快年過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)霧一段時(shí)間內(nèi)圍，由于**砍的城市性質(zhì)身使然，中心釣城區(qū)的功能廚極其弱化，滅田家庵區(qū)的棚城市建設(shè)比遵較落后；但午近年來(lái)，舊天城改造的步蠅伐不斷加快宴，不少商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目相繼開(kāi)耕工建設(shè)，除裳已經(jīng)投入經(jīng)胡營(yíng)的商貿(mào)廣英場(chǎng)、金色大庫(kù)地、金太陽(yáng)搜廣場(chǎng)外，泰拔國(guó)立正大易初蓮賤花購(gòu)物中心醉、肉蘇果超市宴、臺(tái)灣好又率多、上海華萄聯(lián)等都已相春繼在該區(qū)確夸定了投資目澆標(biāo)刑。炸3．項(xiàng)目地警塊分析卷1）用地現(xiàn)尿狀址地塊相對(duì)規(guī)形則科除東側(cè)臨近智油庫(kù)的地塊協(xié)被中間掏去憶一塊外，地轉(zhuǎn)塊基本呈五嫌邊形但拆遷改造量會(huì)不大宵除區(qū)政府附啊近有一些拆株遷改造房外連，其他多為投農(nóng)田或空地屆；傻地塊內(nèi)部田補(bǔ)大路東側(cè)有櫻一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)值，西側(cè)為大遞通區(qū)的商業(yè)會(huì)中心，但檔復(fù)次較低且顯句雜亂，以副聾食品、低檔史服裝連2）道路系鉤統(tǒng)葛主干道均已血建成通車(chē)，材且路況較好澆田大路、洞到山東路為主甜干道，均已文建成通車(chē)，比且路況較好慚；雷與外部的交奉通聯(lián)系便捷凱通過(guò)田大路筋與中心城區(qū)倚、經(jīng)濟(jì)技術(shù)顯開(kāi)發(fā)區(qū)連接芬，離中心城騰區(qū)3公里；戒田大路與洞站山東路連接罩，洞山東路云與京福高速曲公路相連；證3）綠化環(huán)古境鑄生態(tài)環(huán)境較終好柴環(huán)境有影響勇的因素：鐵楊路線、油庫(kù)剖有利因素：舟南臨舜耕山六，北依淮河瞎；低無(wú)任何工業(yè)振污染興區(qū)政府周邊陶有大量成長(zhǎng)嘩多年的大梧土桐樹(shù)輸4．項(xiàng)目市湯場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況級(jí)1）今后一尊年內(nèi)的市場(chǎng)揭競(jìng)爭(zhēng)將不會(huì)樸激烈，利于告項(xiàng)目啟動(dòng)規(guī)由于去年的咳土地供應(yīng)少甩，且供應(yīng)的專(zhuān)主要是商業(yè)緊項(xiàng)目；今后鈴一到兩，項(xiàng)樓目的嶼主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)索手喘為同樣規(guī)模切巨大的營(yíng)惠利花園城希項(xiàng)目寄2）田家庵傳區(qū)舊城改造焦對(duì)本項(xiàng)目有花長(zhǎng)期影響葉田家庵區(qū)舊脹城改造的實(shí)久施，將改善滋中心城區(qū)的蝶城市環(huán)境；蘿不管從哪個(gè)莖城市來(lái)看，透住在市中心技仍是購(gòu)房者悄的首選，除員非市中心的虛城市環(huán)境已伯經(jīng)極端惡化挽。薯本項(xiàng)目雖然少是一個(gè)城市際建設(shè)的項(xiàng)目慎，但實(shí)際上物已經(jīng)位于城最市的郊區(qū)。美都市化與郊覺(jué)區(qū)化將是本濃項(xiàng)目與舊城蒼改造項(xiàng)目競(jìng)厚爭(zhēng)的主要焦尿點(diǎn)。嫁五、項(xiàng)目定否位泉1．項(xiàng)目S甜WOT分析稈——稿內(nèi)外部因素暢總結(jié)籍（略）機(jī)2．項(xiàng)目定脈位的基本原孩則咱1）高水平鉛開(kāi)發(fā)、高起瞎點(diǎn)規(guī)劃皆2）符合市誠(chéng)場(chǎng)需求凳3）解決問(wèn)壇題的對(duì)策：監(jiān)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、太扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)、許把握機(jī)遇、煎應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)豐3．項(xiàng)目整量體定位貍項(xiàng)目整體定狀位：具有城著市屬性的大禾型居住區(qū)盲居住區(qū)定位暢：大型低密進(jìn)度、生態(tài)居蹤住區(qū)醒商業(yè)區(qū)定位控：新城市的抄新商圈耀功能模塊：莖居住區(qū)+柜城市功能距區(qū)逆居住區(qū)：住簽宅+居住區(qū)識(shí)商業(yè)+居住輕區(qū)配套績(jī)城市功能區(qū)春：行政區(qū)+飲商務(wù)區(qū)+城圈市商業(yè)區(qū)+是休閑娛樂(lè)區(qū)招+文化教育讓設(shè)施+城市丑道路+城市貌交通設(shè)施（角公交車(chē)及車(chē)林場(chǎng)、車(chē)站等暫）奶4．項(xiàng)目定評(píng)位妥1）邀住宅部分仔產(chǎn)品定位：免嗽TOWNH粘OUSE聯(lián)獵排別墅+獨(dú)網(wǎng)立別墅+多廁層陽(yáng)光公寓客+少量小高電層公寓定位原因：拉1）改別墅類(lèi)產(chǎn)品繞為市場(chǎng)空白迅，絕且其能較好厭地體現(xiàn)項(xiàng)目患的環(huán)境特色胖；迅2）市場(chǎng)需劑求既“口改善型濁”唉為主，但豪癥華住宅的消關(guān)費(fèi)階層數(shù)量棗仍然有限，走住宅部分整僑體將以悉“打中等檔次、昂舒適型住宅頓”繼為主；因此籮，敬多層陽(yáng)光公鞏寓為主要產(chǎn)閱品類(lèi)型，別章墅以經(jīng)濟(jì)適膠用型TOW美NHOUS孝E聯(lián)排別墅緒為主、少量箏獨(dú)立別墅（培提高檔次和丈影響力）寶；糞3）適量建瓣設(shè)小高層公稿寓，是出于賄容積率的考膽慮；另一方鉆面，小高層摘在**屬于盈較高檔次愚的物業(yè)形態(tài)獅，小高層之茫間的間距較宏大、綠化率禮高；但因其嗓為**市場(chǎng)貫新事物，市而場(chǎng)接受度有笨待提高，因亮此不可大量碧建設(shè)。攪戶(hù)型面積配邊比：臨項(xiàng)目戶(hù)型面貸積配比表耕產(chǎn)品形態(tài)樸面積甩（米層2芬）安數(shù)量役（戶(hù)）謎比例孔備注書(shū)別墅區(qū)梢TOWNH葉OUSE迅180-2拴00輩120~1濾50豈100%姥四聯(lián)排為主杯獨(dú)立別墅肆280-3叫20州50~60駕實(shí)用型、舒口適型祝350以上焰6~10救享受型、樓羽王聚多層看二房二廳燃80殊~100皆200~3黨00庭100%服1．三房為感主，二房其份次；馳2．改善型攀需求為主，紅且房?jī)r(jià)低，肆面積適當(dāng)放趟大；污三房二廳刑120~1藥30退600~8矩00欣四房二廳晴140~1和50每100~2慶00鞋小高層窯二房二廳坑90~10欣0督60~82誦100%識(shí)三房二廳秒120~1刊30捕150~2窗00背四房二廳樂(lè)140~1冬60鏡40~60客源定位：油TOWNH亞OUSE：裝主要針對(duì)*春*所屬區(qū)縣芝的冤中等收入階謀層閑，如煤礦的叮技術(shù)人員、制大學(xué)教師、杠政府及企事避業(yè)單位的中嘆層管理干部燈；姓獨(dú)立別墅：涌主要針對(duì)*泉*所屬區(qū)縣址的租富裕階層正，如煤礦的鋼管理階層、遺市區(qū)的商業(yè)牲經(jīng)營(yíng)者、私閱營(yíng)企業(yè)主；詳多層公寓和忘小高層公寓偶：及主要針對(duì)*捎*目前大量籍的臣改善型需求挽客戶(hù)公2）商業(yè)部治分整體定位乏新城市、新剃商圈產(chǎn)品定位敢三星級(jí)酒店眾+辦公樓+扶大型郊區(qū)購(gòu)粗物中心+沿兼街商鋪+社繭區(qū)商鋪定位原因陰1）大通區(qū)所作為辜城市副中心貴，缺少酒店駕和辦公物業(yè)纖；駕2）辦公物堆業(yè)主要針對(duì)亂金融機(jī)構(gòu)、稠開(kāi)發(fā)區(qū)的企啄業(yè)，酒店主拿要針對(duì)外來(lái)巨商務(wù)人員（盾可以作為招表商項(xiàng)目）；尸3）郊區(qū)建屢設(shè)大型購(gòu)物蕉中心，符合淋商業(yè)發(fā)展潮崇流史，同時(shí)也可麗以作為居住浮區(qū)與鐵路線姻的緩沖區(qū)；蒼4）沿街商詞鋪主要柏利用交通干擋線于田大路搞、洞山東路深的商業(yè)價(jià)值則；田大路主仁要為精品服慮飾、便利店跟等，洞山東旦路主要為餐憐飲和娛樂(lè)；甜5）社區(qū)商潤(rùn)鋪主要滿(mǎn)足職居住區(qū)大量盆居民的日常亂生活需求，遺如菜市場(chǎng)、慚便利店、超噴市、理發(fā)店槽等等?？驮炊ㄎ唬虹犕顿Y客為主煎：傾消化本地投隙資客的同時(shí)輝，面向江浙逆投資客；遲自營(yíng)型客戶(hù)釣為輔：磚本地經(jīng)營(yíng)型株客戶(hù)開(kāi)設(shè)分釘支機(jī)構(gòu)；同廣時(shí)加大招商柏力度，吸引芒外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(hù)待；砌3）項(xiàng)目相償關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)拍指標(biāo)：難產(chǎn)品形態(tài)舞占地面積族（畝）繩容積率勤建筑面積錘（米咳2鉆）辨居住區(qū)嘴TOWNH懲OUSE浩0刺.妹45坦3萬(wàn)客獨(dú)立別墅斜0宗.檢3燭2萬(wàn)梨多層公寓寒1瓣.賽4畢4煙96萬(wàn)硬小高層準(zhǔn)1網(wǎng).崖8做54萬(wàn)國(guó)行政區(qū)蝕行政大樓/元廣場(chǎng)睬——唐3萬(wàn)拾商務(wù)區(qū)趕酒店（2家比）摟——扒3萬(wàn)糧辦公樓凈——鄭1萬(wàn)煎商業(yè)區(qū)暴沿街商業(yè)（扣街）泳——旨10萬(wàn)愚商場(chǎng)（2個(gè)詞）文——憑4萬(wàn)拼大賣(mài)場(chǎng)低——濟(jì)3萬(wàn)遇城市鮮公設(shè)嗽停車(chē)場(chǎng)蹤——梅——眼中、小學(xué)、肌幼兒園礦——閃1萬(wàn)倚合計(jì)炎——蠻2000畝務(wù)1繼.朝35請(qǐng)180萬(wàn)置六、項(xiàng)目定嗓價(jià)分析遇1．**房政地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)瑞狀戴目前**的