xx住宅開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售策略建議本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱利潤(rùn)最大化為根本品牌最大化為核心速度最大化為基礎(chǔ)本項(xiàng)目作為大明宮第一個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本方案致力于解決以下3個(gè)核心問(wèn)題第一：基于利潤(rùn)最大化、品牌最大化兩大核心目標(biāo)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和推售節(jié)奏如何排布？第二：市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判下，本項(xiàng)目如何定位價(jià)格，如何打造整個(gè)西安不可復(fù)制的一極？第三：站在政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)層面，本項(xiàng)目如何規(guī)避與應(yīng)對(duì)？目錄一、開(kāi)發(fā)策略二、推售策略三、價(jià)格策略四、客戶(hù)分析五、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判與應(yīng)對(duì)措施開(kāi)發(fā)策略Part一選取一季度12個(gè)典型城市進(jìn)行分析2011上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市的監(jiān)測(cè)，2011年1季度，各地商業(yè)辦公土地成交快速增長(zhǎng)，中西部商辦用地成交面積保持40%以上的同比增速。住宅用地成交格局也發(fā)生了變化，中西部地區(qū)住宅土地成交占比從2010年的53.9%提升至2011年1季度的66.9%，提升幅度非常明顯。第一、從供給來(lái)看：新開(kāi)工面積急劇放大,市場(chǎng)上可能有大量的新增潛在供應(yīng)。第二、從開(kāi)發(fā)商資金來(lái)看：在嚴(yán)厲調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)加速，一季度并購(gòu)金額

再創(chuàng)新高。第三、從購(gòu)房者信心來(lái)看：購(gòu)房者信心指數(shù)越高的地區(qū)，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力越強(qiáng)。

西部地區(qū)57.6%的購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，高于東部地區(qū)的43.4%和中部地

區(qū)的53.9%。第四，從貨幣政策來(lái)看：存款準(zhǔn)備金、利率、按揭首付比例的調(diào)整。下半年終極判斷：未來(lái)量?jī)r(jià)研判

整體平穩(wěn)局部下跌

下半年樓市還是存在很大的上升壓力，或向“穩(wěn)中有降”趨勢(shì)發(fā)展，但里面的“穩(wěn)”是房?jī)r(jià)或總體緩慢上升，“降”估計(jì)是局部性的。1、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)策略研判：地塊開(kāi)發(fā)序列分析地塊開(kāi)發(fā)條件研判：針對(duì)目前對(duì)于項(xiàng)目的整體了解，本案所涉及到的四個(gè)組團(tuán)地塊的情況如下：

DK-1位于北二環(huán)與太華路交匯處東南角，地理位置優(yōu)越，對(duì)樹(shù)立企業(yè)、項(xiàng)目品牌形象起到良好的作用。DK-2位于北二環(huán)沿線(xiàn)，交通便捷，搶占二環(huán)市場(chǎng)起絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。DK-3緊鄰DK-1，道路交通不便，拆遷未完成，適合中后期開(kāi)發(fā)，拉升價(jià)格。DK-4緊鄰DK-3、DK-2，道路交通不便，拆遷未完成存在較多不確定因素，適合做成熟、持續(xù)階段開(kāi)發(fā)。地塊開(kāi)發(fā)序列如下：總體策略：將所有地塊納入總體企業(yè)品牌開(kāi)發(fā)策略之中首先啟動(dòng)——啟動(dòng)DK-1地塊，吸納市場(chǎng)眼球。發(fā)展階段——DK-2地塊，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。成熟階段——DK-3地塊，拉升項(xiàng)目整體品牌形象，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。持續(xù)階段——

DK-4地塊，維持品牌系統(tǒng)化開(kāi)發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)最終利潤(rùn)目標(biāo)。開(kāi)發(fā)順序依據(jù)：樹(shù)立品牌形象——搶占地區(qū)市場(chǎng)——實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化2、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)示意圖：2-12-2341由于DK-2面積較大，為保證項(xiàng)目質(zhì)量及形象，針對(duì)地塊，自西向東分兩期開(kāi)發(fā)，以中心景觀為節(jié)點(diǎn)。推售策略Part二2011.11DK-2住宅開(kāi)工建設(shè)開(kāi)始地基工程2011.122012.012012.052012.072012.102012.112012.122013.052013.062013.082013.112014.011#2#5#6#樓到地上三層景觀開(kāi)工1#2#5#6#樓到地上15層3#4#7#8#樓地基開(kāi)挖1#2#5#6#樓封頂3#4#7#8#樓到±03#4#7#8#樓到地上15層3#4#7#8#樓驗(yàn)收3#4#7#8#封頂1#2#5#6#樓驗(yàn)收1#2#5#6#住宅地基開(kāi)挖1#2#5#6#樓住宅地基打樁地下室建設(shè)1#2#5#6#樓出±0啟動(dòng)認(rèn)籌春節(jié)前內(nèi)部解籌預(yù)售證辦理到位，售樓部開(kāi)放，開(kāi)盤(pán)二次開(kāi)盤(pán)持續(xù)銷(xiāo)售封頂儀式中央景觀呈現(xiàn)啟動(dòng)DK3銷(xiāo)售封頂儀式交房驗(yàn)收1、xx項(xiàng)目DK-2開(kāi)發(fā)工期節(jié)點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)配合：2、DK-2產(chǎn)品推售策略及原則：1）、推售策略小步快跑，持續(xù)引爆通過(guò)不斷新的貨品推出以持續(xù)市場(chǎng)的興奮點(diǎn)集中蓄水，集中成交小步快跑，確保成交量，確保價(jià)格提升2）、各階段貨品推售搭配原則保證各類(lèi)貨品的完整性或可替代性。保證推出貨品的成交率。前期以相對(duì)較差的低價(jià)貨品迅速占據(jù)市場(chǎng)，同時(shí)搭配次好的貨品，保證項(xiàng)目品質(zhì)；后期通過(guò)相對(duì)

最好的貨品，拉高利潤(rùn)。3）、推售計(jì)劃首推以1號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓部分產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)試水，以定位客源，找尋市場(chǎng)真實(shí)需求點(diǎn)。2012年5月和10月兩次開(kāi)盤(pán)，集中引爆，所以將主要銷(xiāo)售任務(wù)放在兩次開(kāi)盤(pán)中，DK2剩余房源在12年年末至13年年中持續(xù)銷(xiāo)售，由于本階段房源不足，所以DK3房源需及時(shí)補(bǔ)進(jìn)。首推認(rèn)購(gòu)試水加推二次開(kāi)盤(pán)加推首次開(kāi)盤(pán)再推持續(xù)熱銷(xiāo)3、DK-2產(chǎn)品推售次序：推售計(jì)劃首推以1號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓部分產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)試水，以定位客源，找尋市場(chǎng)真實(shí)需求點(diǎn)。2012年5月和10月兩次開(kāi)盤(pán)，集中引爆，所以將主要銷(xiāo)售任務(wù)放在兩次開(kāi)盤(pán)中，DK2剩余房

源在12年年末至13年年中持續(xù)銷(xiāo)售，由于本階段房源不足，所以DK3房源需及時(shí)補(bǔ)進(jìn)。4、DK-2產(chǎn)品具體推盤(pán)計(jì)劃：注：去化率指已銷(xiāo)售面積占總面積的比例，浮動(dòng)比率指以基準(zhǔn)價(jià)格表為準(zhǔn)的價(jià)格浮動(dòng)比率。價(jià)格策略Part三價(jià)格策略：中價(jià)入市，逐步拉升1）、以時(shí)間軸和銷(xiāo)售進(jìn)度雙基準(zhǔn)調(diào)控價(jià)格，確保價(jià)格可行性。2）、每個(gè)時(shí)間段、每銷(xiāo)售一定比例房源，根據(jù)市場(chǎng)行情上調(diào)一次價(jià)格，

上調(diào)比例約3%，迅速拉升價(jià)格。3）、價(jià)格控制在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，作出適當(dāng)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)整

盤(pán)利潤(rùn)最大化。1、DK-2產(chǎn)品價(jià)格策略：2、參考樓盤(pán)：首創(chuàng)國(guó)際城華遠(yuǎn)君城中建開(kāi)元壹號(hào)本案本案周邊主要項(xiàng)目：中建開(kāi)元壹號(hào)、華遠(yuǎn)君城該項(xiàng)目距離大明宮本案較近，住宅在后期銷(xiāo)售中存在同目標(biāo)客戶(hù)群體，因此對(duì)其項(xiàng)目的推售策略、價(jià)格策略應(yīng)進(jìn)行深入調(diào)研，尋找更有利于本案銷(xiāo)售的突破口。北郊參考項(xiàng)目：首創(chuàng)國(guó)際城、匯通太古城

該類(lèi)項(xiàng)目主要位于北郊未央路主干道周邊，三環(huán)以?xún)?nèi)，北郊在售項(xiàng)目的價(jià)格對(duì)本案價(jià)格制定起到了很好的指導(dǎo)作用。3、參考樓盤(pán)詳解：項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰市政府新址、城市運(yùn)動(dòng)公園、張家堡廣場(chǎng)，毗鄰鐵路北客站，距離西安鐵路樞紐鄭西鐵路客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)西安北客站1.2公里，到達(dá)西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅15分鐘車(chē)程。西安城市綜合體代表項(xiàng)目——首創(chuàng)國(guó)際城：首創(chuàng)國(guó)際城效果圖：西安城兇市綜合蠟體代表守項(xiàng)目——匯通太應(yīng)古城：項(xiàng)目介言紹：匯通太古倘城項(xiàng)目位衛(wèi)于經(jīng)濟(jì)開(kāi)記發(fā)區(qū)未央怠路以西，養(yǎng)鳳城十一寫(xiě)路以北，書(shū)北三環(huán)以淘南。項(xiàng)目我占地約400畝，總建酒筑面積100余萬(wàn)平方膚米，由住斯宅、寫(xiě)字呀間、酒店進(jìn)、公寓、蓄大型商業(yè)旺等業(yè)態(tài)組責(zé)成，是以椅香港“太遺古城”為惡規(guī)劃樣板喪，以美國(guó)谷現(xiàn)代都市葬建筑風(fēng)格確及工藝為丹標(biāo)準(zhǔn)。匯通太古古城效郊果圖：中建開(kāi)元棵壹號(hào)：項(xiàng)目介紹王：中建開(kāi)元學(xué)壹號(hào)總占毛地面積約印為410畝（27.登3萬(wàn)平米惜），規(guī)賢劃建筑獨(dú)面積約純?yōu)?00萬(wàn)平米累。開(kāi)元屆壹號(hào)總扇體定位辜為超大術(shù)盤(pán)高檔捐住宅，翁力求打授造西安先的“國(guó)珠家中央寄公園，測(cè)生態(tài)頂球級(jí)居住治區(qū)”，認(rèn)采用唐遣代“新役里坊”賣(mài)設(shè)計(jì)概恒念，建掘筑風(fēng)格苦以現(xiàn)代堂手法演虎繹唐代告建筑為仁主，園翼林景觀漸追求創(chuàng)街新概念拔：“皇搜城復(fù)興—大明宮—城市中廣央公園訊”三位魂一體。華遠(yuǎn)君督城：項(xiàng)目介帶紹：華遠(yuǎn)君城鎮(zhèn)位于西安罰大明宮國(guó)號(hào)家遺址公丙園東側(cè)，雅太元路（困原馬旗寨壟路）與景香東路交匯晨處，東距可康復(fù)路商搞圈8分鐘路昏程，南慕臨西安攜城內(nèi)商聾圈，西鳴倚大明建宮遺址牢保護(hù)區(qū)碎和未央蔽路CBD，北可直掀達(dá)二環(huán)，州是二環(huán)內(nèi)畏最大的高情尚住宅社徒區(qū)，目前偷也是大明蘭宮遺址區(qū)殼域內(nèi)唯一映的大盤(pán)項(xiàng)針目。4、本案競(jìng)羊爭(zhēng)樓盤(pán)剖豬析：中建開(kāi)軌元壹號(hào)——目前銷(xiāo)帥售狀況慣：目前銷(xiāo)舞售狀況載：中建開(kāi)沖元壹號(hào)圈兩側(cè)的3#、4#、5#、6#、7#、9#、10#共7棟樓公約800套房源擦已經(jīng)基趕本售罄侍；當(dāng)前延主要剩崗余房源阿為1#、2#、8#樓約300多套房品源。預(yù)計(jì)后期疾將主要針架對(duì)次3棟樓經(jīng)呈行銷(xiāo)售助。銷(xiāo)售愛(ài)部當(dāng)前忙主要工袖作已合曬同簽約照為主，勵(lì)對(duì)于下霜期產(chǎn)品互推出沒(méi)拋有確切翅時(shí)間。允預(yù)計(jì)下眉期產(chǎn)品貍推出時(shí)來(lái)間約在201吧1年年初。體后期主力筐銷(xiāo)售產(chǎn)品發(fā)以高層為籍主，價(jià)格維預(yù)計(jì)800講0元/㎡左右，偉主力供應(yīng)抄戶(hù)型舒適辭型三室為泳主。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#中建開(kāi)元樸壹號(hào)——戶(hù)型介蘇紹：1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#中建.開(kāi)元壹號(hào)國(guó)在售產(chǎn)品的，舒適型碗大戶(hù)產(chǎn)黎品比重咱大中建開(kāi)元唯壹號(hào)——戶(hù)型示意伍：E1戶(hù)型三室舊兩廳一衛(wèi)129疲㎡B戶(hù)型三室徐兩廳兩衛(wèi)140龜㎡B1戶(hù)型五室為三廳三衛(wèi)267細(xì)㎡2010年——2可011年5月全市房誘地產(chǎn)價(jià)格相走勢(shì)：2010年西安宅市整體頸房地產(chǎn)漫市場(chǎng)價(jià)毅格穩(wěn)步帶增長(zhǎng)，10月份左右稠成交量相腹對(duì)較高，2011年1月房?jī)r(jià)待再創(chuàng)新用高，因201愁1年初西安乘限購(gòu)政策午的頒布實(shí)勢(shì)施，使較帳多客戶(hù)處瓣于觀望期焦，房?jī)r(jià)明診顯下跌，沉后期房?jī)r(jià)覆進(jìn)行試探裳性上漲，辰但因各方這因素影響鮮，造成2011年上半年員房?jī)r(jià)整體遙波動(dòng)較大咐。5、西安2010年——20蒜11年5月房?jī)r(jià)叨監(jiān)測(cè)：201情0年——20姐11年5月城北房術(shù)地產(chǎn)價(jià)格很走勢(shì)：2010年城北梅整體房鄰價(jià)不斷匯拉升，必年底出僻現(xiàn)下滑蛛，但并殘未影響蜘城北整占體發(fā)展永優(yōu)勢(shì)，2011年1月房?jī)r(jià)再準(zhǔn)創(chuàng)新高，隙同樣由于那年初西安冤限購(gòu)政策歇的影響，201好1年上半悄年價(jià)格潛出現(xiàn)明序顯波動(dòng)饒。201尋1年上半愛(ài)年經(jīng)開(kāi)雖區(qū)房地覺(jué)產(chǎn)價(jià)格啦走勢(shì)：201抬1年1月-5月經(jīng)開(kāi)筍區(qū)房?jī)r(jià)占在6500元左右徘鍋徊，并階是段性根據(jù)四市場(chǎng)反映尚進(jìn)行相應(yīng)美的價(jià)格調(diào)戴整。大明宮板艇塊銷(xiāo)售均悲價(jià)5月中旬領(lǐng)前處于付平穩(wěn)階桂段，自5月下旬開(kāi)雨始價(jià)格迅乒速拉升，6月后價(jià)格減保持穩(wěn)步嬸增長(zhǎng)，可霉見(jiàn)該區(qū)域?qū)梅績(jī)r(jià)穩(wěn)中炊有升，市晝場(chǎng)前景廣儀闊。2011年4月-6月大明宮泄房地產(chǎn)價(jià)諷格走勢(shì)：6、DK-2產(chǎn)品定溜價(jià)因素狗：1）本項(xiàng)目置在對(duì)參考泳樓盤(pán)進(jìn)行崗比較確定圾均價(jià)的過(guò)與程中，主者要考慮以皮下因素的跳影響：在評(píng)價(jià)炸各影響油因素的絨時(shí)候，炊區(qū)位方魔面我們魚(yú)主要考撥慮項(xiàng)目杯所在區(qū)的位的地呀段價(jià)值集、發(fā)展崗前景；董對(duì)景觀脹的評(píng)價(jià)初，主要翼考慮了部項(xiàng)目外奧部景觀棕資源及咽內(nèi)部景阿觀（園容林），展同時(shí)將崖項(xiàng)目的修視野開(kāi)休闊度也哈作為了曉衡量項(xiàng)慣目景觀蹄優(yōu)劣的像一個(gè)方悔面；戶(hù)屠型結(jié)構(gòu)狹方面，趴在戶(hù)型境的方正姻、布局映合理等膽方面，宏評(píng)價(jià)戶(hù)蠻型優(yōu)劣駁，主要眉考慮戶(hù)顏型設(shè)計(jì)董是否有保特色，殘及帶給殘客戶(hù)的等附加值旱；交通論方面，肌考慮了僻路網(wǎng)的義完善、駁便利程感度。根據(jù)同策懼多年經(jīng)驗(yàn)世及結(jié)合市改場(chǎng)需求（紅各項(xiàng)因素猜對(duì)本項(xiàng)目鴨目標(biāo)客戶(hù)料的心理價(jià)民位影響程除度大?。┮墼u(píng)定定價(jià)箱影響因素令之權(quán)重，玩綜合分析耀評(píng)定本案段綜合素質(zhì)研。（各因果素之權(quán)重距分析見(jiàn)下嬸表）片區(qū)因素疊：區(qū)位、海升值潛力參、交通、樣周邊配套巖、周邊環(huán)鵲境產(chǎn)品綜淋合質(zhì)素物：區(qū)位進(jìn)前景、共位置交餓通、景述觀園林煙、戶(hù)型礙結(jié)構(gòu)、捆小區(qū)配焰套、物雙業(yè)管理技、發(fā)展安商品牌密等。7、DK-2參考均價(jià)頸制定：住宅均價(jià)傳：8552窗.3元/㎡8、DK-2住宅入市粒價(jià)格修正犧：依據(jù)周邊沙在售項(xiàng)目笛推算得出王本案目前罷住宅均價(jià)枕為8552虹.3元/㎡，但限于熊本案內(nèi)部棟因素及外努部不可抗餐因素的制著約，需根蘭據(jù)實(shí)際情炕況對(duì)入市機(jī)均價(jià)進(jìn)行轟修正。通過(guò)周赤邊項(xiàng)目凱類(lèi)比計(jì)蛇算得出霜的本案刮住宅價(jià)榴格，只偉能反映敲當(dāng)前本膀案的住法宅均價(jià)歲，由于DK-眨2暫定11月份正式咳入市，中屑間歷經(jīng)數(shù)罪月，因該睡階段西安吩房地產(chǎn)市硬場(chǎng)整體房櫻價(jià)波動(dòng)較冠大，基于暗多種因素栽考慮，建夏議11月入市價(jià)乘格：8200元/㎡較為合荷適。內(nèi)部因迎素：外部因威素：項(xiàng)目施雨工進(jìn)度——項(xiàng)目處饒于前期眾籌備階擠段。手續(xù)辦理倉(cāng)進(jìn)度——未取得預(yù)掃售許可證河，對(duì)外只姐能以?xún)?nèi)部必認(rèn)購(gòu)形式伯發(fā)售。政策調(diào)控——除限購(gòu)政垃策外，存積款準(zhǔn)備金滲、利率、部按揭首付剪比例的調(diào)斧整，對(duì)房?jī)r(jià)謹(jǐn)?shù)闹贫延绊戄^香大。周邊項(xiàng)邪目——周邊在亦售項(xiàng)目叔整體架陰構(gòu)相對(duì)游完善，線(xiàn)對(duì)本案系前期銷(xiāo)普售存在舅一定的威脅。周期長(zhǎng)——認(rèn)購(gòu)至簽愁訂購(gòu)房合告同時(shí)間周尚期相對(duì)較嫩長(zhǎng)。保障房——保障房閣的建設(shè)賄。9、DK-2動(dòng)態(tài)價(jià)格蠢走勢(shì)：價(jià)格調(diào)整具策略：1）、以時(shí)怠間軸和銷(xiāo)襖售進(jìn)度雙栗基準(zhǔn)調(diào)控傲價(jià)格，確形保價(jià)格可蛾行性。2）、每型階段、啊每銷(xiāo)售惰一定比歷例房源站，根據(jù)芒市場(chǎng)行反情上調(diào)斜一次價(jià)穿格，上辣調(diào)比例嬸約3%，迅速拉爬升價(jià)格。3）、價(jià)謹(jǐn)格控制書(shū)在實(shí)際仇運(yùn)營(yíng)過(guò)產(chǎn)程中根工據(jù)市場(chǎng)互反應(yīng)，堆作出適育當(dāng)調(diào)整羞，實(shí)現(xiàn)心整盤(pán)利時(shí)潤(rùn)最大殖化。每階段透，每銷(xiāo)吼售一定捐比例房仿源，根剖據(jù)市場(chǎng)重行情適頃當(dāng)上調(diào)載一次價(jià)仍格，迅瞞速拉升罩房?jī)r(jià)。首推認(rèn)購(gòu)試水10、DK-2首推認(rèn)購(gòu)區(qū)試水推貨昆部署：首推認(rèn)攝購(gòu)試水蓋推售部狐署安排由于DK-側(cè)2體量教找大，對(duì)撥其分二已期進(jìn)行倚開(kāi)發(fā)，匹該試水少階段除鑒了價(jià)格絲式試探，白更重要銷(xiāo)的是要?jiǎng)?shù)立大辮明宮品噴牌及良蠻好的項(xiàng)競(jìng)目形象輕。根據(jù)噪音裁、景觀、哨戶(hù)型、位重置的分類(lèi)猛首推建議翠推售1號(hào)樓單螞元，5號(hào)樓1、2單元，6號(hào)樓1、2單元房源。階段均榆價(jià)：820宇0元/㎡首推認(rèn)購(gòu)血試水貨源餐供應(yīng)詳情嘉表：加推首次開(kāi)盤(pán)11、DK-猴2加推首次怪開(kāi)盤(pán)推貨崗部署：加推首綢次開(kāi)盤(pán)星推售計(jì)筐劃住宅經(jīng)遲過(guò)首次貢試水階礙段，價(jià)炭格更具袖市場(chǎng)行饞情進(jìn)行中適當(dāng)?shù)南ㄉ险{(diào)。該階段狐推售部將分相對(duì)邁較好的嬸房源，信提升項(xiàng)羊目品質(zhì)疲，增加煎客戶(hù)購(gòu)燥買(mǎi)信心吃，主要近推售貨肢源為：1號(hào)樓1單元，2號(hào)樓1單元，5號(hào)樓1單元，6號(hào)樓1單元。階段均脊價(jià)：8600元/㎡加推首次庫(kù)開(kāi)盤(pán)貨源歡供應(yīng)詳情落表：加推二次開(kāi)盤(pán)12、DK-議2加推二董次開(kāi)盤(pán)花推貨部餓署：加推二必次開(kāi)盤(pán)構(gòu)推售計(jì)罪劃前期項(xiàng)目醉銷(xiāo)售對(duì)二霜次開(kāi)盤(pán)奠仔定了堅(jiān)實(shí)前基礎(chǔ)，除籃了價(jià)格的勒上調(diào)，大猶明宮項(xiàng)目庭的整體品蘆質(zhì)也得到盟了廣大客許戶(hù)的認(rèn)可賞，該次開(kāi)土盤(pán)重在實(shí)尊現(xiàn)利潤(rùn)最堤大化。主要推變售貨源笨：2號(hào)樓1單元，3號(hào)樓1單元，6號(hào)樓1單元。階段均票價(jià)：8900元/㎡加推二次技開(kāi)盤(pán)貨源享供應(yīng)詳情風(fēng)表：再推持續(xù)熱銷(xiāo)13、DK-2持續(xù)熱緒銷(xiāo)推貨代部署：持續(xù)熱岸銷(xiāo)推售誕計(jì)劃該階段DK-2整盤(pán)銷(xiāo)售羨已經(jīng)過(guò)半伯，后期根渣據(jù)市場(chǎng)行節(jié)情進(jìn)行價(jià)跌格調(diào)整。該階段詞主要推胳售貨源金：3號(hào)樓1單元，8號(hào)樓。階段均價(jià)沫：9100元/㎡加推持續(xù)轟熱銷(xiāo)貨源禿供應(yīng)詳情秤表：14、DK-2產(chǎn)品價(jià)田格及資煌金回籠其：注：去障化率指阿已銷(xiāo)售圍面積占沙總面積道的比例隙，浮動(dòng)似比率指喘以基準(zhǔn)婚價(jià)格表趟為準(zhǔn)的罪價(jià)格浮揪動(dòng)比率括?？蛻?hù)分析Par攤t四項(xiàng)目客持戶(hù)分析蝦的目的洪及原則開(kāi)發(fā)最攔廣泛的遞客戶(hù)資階源了解項(xiàng)目曾最直接的晶客戶(hù)資源促使項(xiàng)臥目利潤(rùn)射最大化規(guī)避入冊(cè)市后營(yíng)清銷(xiāo)錯(cuò)位銅的弊端客戶(hù)分析退目的客戶(hù)分減析原則采用市桌場(chǎng)分析油法競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)勺目分析閃法公司的價(jià)秋值觀以客墨戶(hù)為中心在我們濕最了解峰的市場(chǎng)致上去實(shí)方現(xiàn)業(yè)務(wù)馳的增長(zhǎng)儲(chǔ)，最終珍實(shí)現(xiàn)預(yù)趴定目標(biāo)北城區(qū)瓜域客群喜分析目標(biāo)客趣戶(hù)定位量：對(duì)目春前市場(chǎng)燈上，整楚體北郊踏客戶(hù)進(jìn)言行整理獄分析主刮力客戶(hù)控主要來(lái)活自北城蓋，其他返區(qū)域客魄戶(hù)相對(duì)衣較少北城客剖戶(hù)區(qū)域贈(zèng)來(lái)源：北城置顏業(yè)客戶(hù)不來(lái)源相喝對(duì)廣泛濕，其中北城為主暗力客戶(hù)來(lái)菌源；由于地固域原因晃，與北介城距離冊(cè)較近的鄙陜北客勸戶(hù)也占化了一定而的比例黃；隨著區(qū)域新的成熟發(fā)就展，也出唉現(xiàn)了部分浸來(lái)自投資修客，但數(shù)拼量相對(duì)較葵少。北城主要逐客戶(hù)群體門(mén)置業(yè)目的死及因素北城主敞要客戶(hù)犬群體置夜業(yè)目的檢及因素悼與本項(xiàng)恐目的匹蹲配度分乘析核心客萌戶(hù)群體輔助客排戶(hù)群體整體客戶(hù)槽檔次定位狹：目標(biāo)客王戶(hù)高端客袖戶(hù)群:區(qū)域來(lái)源藝：北城、咬東城、煙城內(nèi)及講區(qū)域外薯部職業(yè)特三征：西安本毫地客戶(hù)瘋、陜北渴投資客樣戶(hù)、政筑府公務(wù)凱員、外竹省投資日客戶(hù)需求特穴征：120否-16炭0平米的三他房、四房懷為主中高端客披戶(hù)群區(qū)域來(lái)營(yíng)源：北城職業(yè)特拐征：以專(zhuān)業(yè)乓市場(chǎng)及儀從業(yè)人才員、拆形遷客戶(hù)蘋(píng)、企事監(jiān)業(yè)單位鼻職工需求特離征：需求80-140平米的二糾、三房為堅(jiān)主中高端90－120萬(wàn)中端70－90萬(wàn)中低端60-只70萬(wàn)高端120－150萬(wàn)分期客戶(hù)耐演變項(xiàng)目的價(jià)爽值支撐（惕近期）區(qū)域發(fā)困展利好升值潛力優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)買(mǎi)品價(jià)格優(yōu)睡勢(shì)，較板高的性鮮價(jià)比項(xiàng)目的挖價(jià)值支寫(xiě)撐（中洽遠(yuǎn)期）成熟城謝市價(jià)值優(yōu)越的垃內(nèi)外部俊資源和尺環(huán)境優(yōu)質(zhì)的悼產(chǎn)品成熟的配哀套和社區(qū)普氛圍有效兌截現(xiàn)價(jià)值屠的客戶(hù)一、北膨城本地粗自住客片：專(zhuān)業(yè)市賺場(chǎng)及從叉業(yè)人員用、拆遷腹客戶(hù)、肉企事業(yè)革單位職綁工置業(yè)目眉的：性?xún)r(jià)比、蕉方正實(shí)用亞、升值前奶景、便利木交通配套掀、規(guī)模社儲(chǔ)區(qū)二、陜戀北投資穿客：置業(yè)目舍的：升值潛力私、租金回品報(bào)有效兌蘭現(xiàn)價(jià)值抹的客戶(hù)一、北榆城本地怎改善型艙自住客榮：政府公芹務(wù)員、天專(zhuān)業(yè)市腿場(chǎng)老板置業(yè)目鵲的：優(yōu)越的險(xiǎn)景觀資糖源、舒朗適的居案住環(huán)境仰、創(chuàng)新腳的產(chǎn)品扔設(shè)計(jì)、野完善的卡配套設(shè)挺施二、西端安本地衣自住客幸戶(hù)：置業(yè)目桐的：優(yōu)越的資定源環(huán)境、絹舒適休閑序的居住環(huán)漏境三、外省稀投資客：置業(yè)目用的：升值潛竿力、租舉金回報(bào)塵、資產(chǎn)出配置1、中建開(kāi)踏元壹號(hào)2、首創(chuàng)略國(guó)際城3、盛龍廣劣場(chǎng)周邊競(jìng)爭(zhēng)悼住宅項(xiàng)目塔已成交客持戶(hù)分析(項(xiàng)目一)——中建開(kāi)仿元壹號(hào)客戶(hù)分繁析數(shù)據(jù)來(lái)源似：成交客央戶(hù)定量分奇析(項(xiàng)目一)——中建開(kāi)元刷壹號(hào)客戶(hù)分問(wèn)析數(shù)據(jù)來(lái)源而：成交客妹戶(hù)定量分丙析(項(xiàng)目二)——首創(chuàng)國(guó)際途城客戶(hù)分醬析數(shù)據(jù)來(lái)源則：成交客激戶(hù)定量分元析(項(xiàng)目二)——首創(chuàng)國(guó)董際城客戶(hù)分析數(shù)據(jù)來(lái)捐源：成番交客戶(hù)故定量分陳析(項(xiàng)目三)——盛龍廣乏場(chǎng)客戶(hù)分析數(shù)據(jù)來(lái)源銀：成交客歌戶(hù)定量分璃析(項(xiàng)目三)——盛龍廣場(chǎng)客戶(hù)分析數(shù)據(jù)來(lái)餐源：成司交客戶(hù)耗定量分做析住宅客乳戶(hù)分析炭特征匯給總重點(diǎn)客戶(hù)核心客躲戶(hù)偶得客戶(hù)準(zhǔn)財(cái)富攔階層(中產(chǎn)階級(jí))置業(yè)目東的：改善自櫻住置業(yè)購(gòu)房年艘齡：35-4歪5歲家庭結(jié)介構(gòu)：兩肥代以上工作職顫業(yè)：（私營(yíng)鏈業(yè)主、羊政府公幻玉務(wù)員、洞拆遷戶(hù)對(duì)、區(qū)域倒居民）客源區(qū)域汗：（大明踐宮區(qū)域曾，新市支府、經(jīng)眾開(kāi)區(qū)）地緣客旱戶(hù)(原住居民)置業(yè)目的鑄：改善自住茫置業(yè)購(gòu)房年管齡：34-旱45歲家庭結(jié)構(gòu)錘：三口之考家工作職業(yè)你：（私營(yíng)兼業(yè)主、蕉政府公居務(wù)員、像制造貿(mào)惱易、石搬油電子旱、金融陳保險(xiǎn)、旁教育醫(yī)禮療、電反信IT、投資肥客）客源區(qū)域婆：（大明構(gòu)宮商圈動(dòng)區(qū)經(jīng)開(kāi)屢區(qū)、康瓶復(fù)路、嶺輕工）置業(yè)目免的：首次置業(yè)購(gòu)房年慈齡：30-35歲家庭結(jié)河構(gòu)：?jiǎn)紊砘蛑髢煽谥r(nóng)家工作職償業(yè)：（經(jīng)開(kāi)區(qū)敞企業(yè)員工榴、政府公花務(wù)員、長(zhǎng)鴨慶油田職蹄工）客源區(qū)亂域：（經(jīng)開(kāi)副區(qū)、長(zhǎng)扛慶油田舟、大明淘宮區(qū)域尸）社會(huì)新章銳置業(yè)目逮的：兒女置業(yè)孔、投資購(gòu)房年齡兼：45歲以上家庭結(jié)嫌構(gòu)：兩戀代以上工作職業(yè)大：（私營(yíng)餡業(yè)主、機(jī)政府官旱員、投饒資客戶(hù)紗）客源區(qū)秩域：（大明痰宮商圈昆，城內(nèi)跑、城南轟、輕工欣、陜北躲客戶(hù)）財(cái)富階蛋層住宅成交逃客戶(hù)綜合蹤蝶分析本項(xiàng)目客熄戶(hù)群定位1、購(gòu)房年齡噸在26-槽50歲之間示。其中錘以35-4位5歲為主(約占總量49.3棉%)6、家庭年收柜入為8萬(wàn)元以上五，其中以8-1睬2萬(wàn)元客戶(hù)務(wù)為主(約占總苗量70.7片%)7、購(gòu)房的目疫的主要以滲改善和自爹住兼投資鍬為主(約占總障量69.2駝%)4、行業(yè)主要遷為以家具協(xié)、建材、巴商業(yè)、石潤(rùn)油、貿(mào)易境、電子為囑主要行業(yè)(約占總糕量54.3憶%)3、客戶(hù)主梳要以私挎營(yíng)業(yè)主剛、政府壤機(jī)關(guān)、墊事業(yè)單汗位、國(guó)帆有企業(yè)醋職工為讀主(約占總踢量63.4績(jī)%)5、家庭結(jié)構(gòu)袖主要以三女口之家(夫妻+子女)及二人世甩界家庭構(gòu)秧成目標(biāo)客雪戶(hù)主體(約占總量60.4傲%)通過(guò)以上斜成交項(xiàng)目震客戶(hù)綜合域分析：結(jié)票合本項(xiàng)目覺(jué)定位、產(chǎn)竊品特點(diǎn)，擠本項(xiàng)目住挺宅客戶(hù)的毅主要特征偏為：2、客源主嶄要以大黑明宮、灰市府、配經(jīng)開(kāi)區(qū)油、長(zhǎng)慶導(dǎo)油田區(qū)蹤蝶域?yàn)橹?約占總量63.技5%)營(yíng)銷(xiāo)推廣Part五2011釀.11DK-2住宅開(kāi)猶工建設(shè)通開(kāi)始地災(zāi)基工程201顆1.1乓22012雙.01201妄2.0強(qiáng)5201品2.0座72012駐.102012據(jù).11201宅2.1絕22013釀.05201炸3.0滔62013餐.08201爛3.1腰12014逃.011#2#隙5#6#筑樓到地上三層瞎景觀開(kāi)工1#2供#5#湖6#樓傍到地上15層3#4務(wù)#7#孔8#樓地基帖開(kāi)挖1#2#配5#6#波樓封頂3#4退#7#查8#樓到±03#4顆#7#設(shè)8#樓怠到地上15層3#4賊#7#傳8#樓驗(yàn)收3#4捐#7#貌8#封頂1#2量#5#滅6#樓驗(yàn)收1#2#鎖5#6#住宅地基點(diǎn)開(kāi)挖1#2#切5#6#樓住宅吼地基打播樁地下旬室建設(shè)1#2#烈5#6#樓出±0啟動(dòng)認(rèn)搜籌春節(jié)前知內(nèi)部解要籌預(yù)售證隆辦理到購(gòu)位，售京樓部開(kāi)碑放，開(kāi)盤(pán)二次開(kāi)矛盤(pán)持續(xù)銷(xiāo)售封頂儀絡(luò)式中央景延觀呈現(xiàn)啟動(dòng)DK3銷(xiāo)售封頂儀如式交房驗(yàn)牲收1、xx歐項(xiàng)目DK-2開(kāi)發(fā)工爸期節(jié)點(diǎn)古與營(yíng)銷(xiāo)賓配合：2、塔樓帽銷(xiāo)售節(jié)妄點(diǎn)：07241001101愈5110覽511261203122地501260316051俗8052年620112012開(kāi)工奠牲基儀式臨時(shí)售樓炊部開(kāi)放、嚇外展點(diǎn)開(kāi)摟放塔樓3#首推啟動(dòng)樂(lè)認(rèn)籌加推4#合作單位邀內(nèi)部認(rèn)購(gòu)海選房加推2#、組織回大明宮否商戶(hù)產(chǎn)戲品推介產(chǎn)品推笨介會(huì)加推2#第一次內(nèi)坦部解籌，遙第二輪認(rèn)怕籌啟動(dòng)客戶(hù)新年界答謝會(huì)返鄉(xiāng)客戶(hù)挖推介第二次內(nèi)埋部解籌，朋第三輪認(rèn)隆籌啟動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)正容式售樓扎部開(kāi)放榮儀式盛大開(kāi)盤(pán)12173、塔樓腸、DK-芳2開(kāi)盤(pán)前交驗(yàn)叉銷(xiāo)售節(jié)強(qiáng)點(diǎn)：2011年7月10月11月12月1月2月3月4月5月塔樓銷(xiāo)拉售節(jié)點(diǎn)DK-測(cè)2銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)7月26日開(kāi)工儀厚式1、10月1日臨時(shí)售約樓部對(duì)糖、外展然點(diǎn)對(duì)外開(kāi)放2、3號(hào)樓認(rèn)籌1、11月5日4號(hào)樓認(rèn)購(gòu)2、11月26日2號(hào)樓推介1、12月3日產(chǎn)品推洪介會(huì)2、12月17日加推2號(hào)樓3、12月25日一期解籌腫，二次認(rèn)消購(gòu)11月開(kāi)始認(rèn)言籌201負(fù)2年1月26日返鄉(xiāng)話(huà)客戶(hù)推晝介2012年2012年3月16日二期瘡解籌，抽三期認(rèn)渠購(gòu)1、5月18日售樓部餅開(kāi)放2、26日開(kāi)盤(pán)1、5月18日售樓奧部開(kāi)放2、26日開(kāi)盤(pán)春節(jié)前賄一期解羊籌開(kāi)盤(pán)前閃主要銷(xiāo)逗售產(chǎn)品慕為塔樓憤及住宅欠，在此缺期間推艇廣已項(xiàng)稀目整體愧形象宣星傳為主腫，同時(shí)肺根據(jù)塔恐樓、DK-隨2的銷(xiāo)售虛節(jié)點(diǎn)對(duì)筆其進(jìn)行攻相應(yīng)的束銷(xiāo)售推塔廣工作躍。塔樓、DK-陸2住宅交叉撒銷(xiāo)售應(yīng)對(duì)2011年11月份塔樓、住果宅11月份主命要以認(rèn)蓮購(gòu)、產(chǎn)噸品推介莫為主。為了提升秒人氣，烘搏托現(xiàn)場(chǎng)氣批氛，建議態(tài)將塔樓4號(hào)樓認(rèn)魯購(gòu)與DK-熊2住宅認(rèn)膚購(gòu)安排街同時(shí)進(jìn)室行。塔樓、DK-羊2住宅交爭(zhēng)叉銷(xiāo)售莖應(yīng)對(duì)2012年1月份DK-2住宅一蒼期解籌質(zhì)安排在知返鄉(xiāng)客縫戶(hù)推介街之前，抱借用解栽籌客戶(hù)畜口碑對(duì)酷返鄉(xiāng)客蹄戶(hù)進(jìn)行肉項(xiàng)目宣滋傳。塔樓、DK-踐2住宅交謹(jǐn)叉銷(xiāo)售補(bǔ)應(yīng)對(duì)2012年5月份塔樓、麻住宅同錄時(shí)開(kāi)盤(pán)題，現(xiàn)場(chǎng)迅人氣旺美盛，場(chǎng)視面宏大言，為后零期塔樓恢、住宅沫銷(xiāo)售做解鋪墊。4、推廣惡節(jié)點(diǎn)：活動(dòng)、房集周刊銷(xiāo)售物料籌準(zhǔn)備大型招句標(biāo)CF片制作項(xiàng)目形象阿廣告第一批憂(yōu)次公寓11月-20窩12年1月品牌轟牌炸市場(chǎng)推懲廣OPEN攪DAY戶(hù)外、媒還體炒作報(bào)紙現(xiàn)場(chǎng)包岔裝房展會(huì)報(bào)紙項(xiàng)目蓄技勢(shì)熱銷(xiāo)6月-7月熱銷(xiāo)201狹0年8月-10月入市鋪介墊品牌亮相車(chē)期品牌持濾續(xù)期項(xiàng)目公關(guān)專(zhuān)期2012年2月-3月公關(guān)引爆衫期房展會(huì)活動(dòng)、米房周刊銷(xiāo)售物偽料準(zhǔn)備招標(biāo)公穴布銷(xiāo)售物料產(chǎn)品推介第二批次橡公寓與商鑒務(wù)并推4月項(xiàng)目亮相活動(dòng)搖號(hào)報(bào)紙公寓、商曠務(wù)與第一鐮批次寫(xiě)字堅(jiān)間5月26日開(kāi)盤(pán)報(bào)紙第二批次商務(wù)持續(xù)銷(xiāo)售8月-9月熱銷(xiāo)報(bào)紙剩余房全源整合附推售DK-2蜘4二次開(kāi)古盤(pán)10月開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)品牌亮相送期：201粒1年8月——2隆011年10月媒體：重要節(jié)辱點(diǎn)：2011年10月1日臨時(shí)售完樓部、外怎展點(diǎn)對(duì)外集開(kāi)放。8月9月10月短信單立柱候車(chē)廳電視網(wǎng)絡(luò)車(chē)體廣疾告廣播華商報(bào)房周刊9.3情09.1顏99.3姑010.允10第四周內(nèi)容：大隊(duì)明宮介紹沿、項(xiàng)目介蓄紹目的：詠形象建魂立說(shuō)明：1、10月1日臨時(shí)售亭樓部、發(fā)展點(diǎn)對(duì)厭外開(kāi)放，10月15日3號(hào)樓認(rèn)籌2、廣播96.1、93.1、98.83、電視1分鐘動(dòng)畫(huà)品牌亮睛相期：201呆1年8月——20澇11年10月重要節(jié)點(diǎn)爺：201損1年10月1日臨時(shí)酸售樓部話(huà)、外展嗎點(diǎn)對(duì)外集開(kāi)放?；顒?dòng)：品牌持續(xù)視期：2011年11月——2為012年1月媒體：11月12月201唯2年1月短信單立柱候車(chē)廳電視網(wǎng)絡(luò)車(chē)體廣告廣播華商報(bào)房周刊12.2游511.經(jīng)711.扔2112.2池5第三周內(nèi)容：首項(xiàng)目介衰紹，認(rèn)供購(gòu)信息義的發(fā)布目的：引通過(guò)媒絲式體宣傳宏，吸引珍客戶(hù)，纖積累目均標(biāo)客戶(hù)說(shuō)明：1、11月5日4號(hào)樓認(rèn)嚇購(gòu)2、12月3日產(chǎn)品羨推介會(huì)3、12月25日塔樓極一期解籌二期認(rèn)購(gòu)4、2012年1月26日返鄉(xiāng)客戶(hù)炮推介5、DK-編2住宅11月份開(kāi)始認(rèn)購(gòu)品牌持續(xù)庸期：201叢1年11月——20累12年1月活動(dòng)：項(xiàng)目公關(guān)禽期：201晉2年2月——3月媒體：媒體：201捧2年2月201互2年3月短信單立柱候車(chē)廳電視網(wǎng)絡(luò)車(chē)體廣田告廣播華商報(bào)房周刊3.1鎮(zhèn)53.53.15第一周內(nèi)容：大乎明宮企業(yè)尼介紹、項(xiàng)妥目介紹目的：擦建立良乒好的項(xiàng)巴目形象項(xiàng)目公關(guān)蜓期：2012年2月——3月活動(dòng)：項(xiàng)目蓄哈勢(shì)期：2012年4月媒體：媒體：2012年4月短信單立柱候車(chē)廳電視網(wǎng)絡(luò)車(chē)體廣朵告廣播華商報(bào)房周刊4.2可74.1蔽34.27第二周4.1模3內(nèi)容：以項(xiàng)目?jī)?yōu)嘗勢(shì)解析類(lèi)、開(kāi)盤(pán)測(cè)信息的箱發(fā)布目的：播為開(kāi)盤(pán)首做鋪墊說(shuō)明：2012年4月16日塔樓工二次解垃籌三次慘認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目蓄全勢(shì)期：2012年4月活動(dòng)：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)矛期：201守2年4月29日——5月底重要節(jié)點(diǎn)彩：取得預(yù)宜售許可證燈、201坡2年5月18日售樓部食開(kāi)放。媒體：媒體：2012年4月29日短信單立柱候車(chē)廳電視網(wǎng)絡(luò)車(chē)體廣告廣播華商報(bào)房周刊5.255.1撞65.2竿5第三周5.162012年5月31日5.2治1內(nèi)容：項(xiàng)犁目介紹，五開(kāi)盤(pán)信息睜發(fā)布說(shuō)明：1、5月18日售樓部征開(kāi)放2、5月26日開(kāi)盤(pán)目的：永開(kāi)盤(pán)造革勢(shì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)億期：201頭2年4月29日——5月底活動(dòng)：重要節(jié)點(diǎn)夸：取得預(yù)江售許可證堪、2012年5月18日售樓部盞開(kāi)放。5、媒體挪覆蓋西哲安：西迷安上空尼只有一武個(gè)聲音全線(xiàn)推廣集合戶(hù)外話(huà)廣告、工錘地圍擋、浸報(bào)紙、短洞信、……視覺(jué)封議殺、聽(tīng)絲式覺(jué)誘惑糖、情感園勾引、舍精神占烘領(lǐng)層層仆逼近，箏折服先立，震撼因西安。N象P：軟硬兼此施。覆蓋以《華商報(bào)》為主。開(kāi)版盤(pán)等重大貴節(jié)點(diǎn)配合范輔流報(bào)媒擺。M咱G：集中優(yōu)華勢(shì)資源同，局部經(jīng)引爆。以戶(hù)外礙集中單忠頁(yè)派發(fā)知為主打宏。戶(hù)腫外節(jié)：強(qiáng)大視覺(jué)區(qū)沖擊，節(jié)愁點(diǎn)阻斷，翼營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向前。除固定排催布，根據(jù)公稀關(guān)活動(dòng)像、開(kāi)盤(pán)征等節(jié)點(diǎn)兄性重大哨活動(dòng)的我需求增荷加營(yíng)銷(xiāo)旱導(dǎo)向傳圖播。短微信割：渠道直達(dá)做，功能明機(jī)確。工地圍術(shù)擋：以項(xiàng)目戀的抽象淺標(biāo)志的正虛，結(jié)成合工地沉形象的勒實(shí)。鑒于目標(biāo)況客戶(hù)針對(duì)翁該廣告形率式的超高奇敏感性，工地圍里擋需長(zhǎng)環(huán)期保持書(shū)項(xiàng)目高蠅品質(zhì)形酒象展示瞇效果。5、整體推后廣手段：整體營(yíng)銷(xiāo)推廣手段媒體推廣體驗(yàn)推廣渠道推廣通過(guò)樣板、景觀、會(huì)所等展示體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，促進(jìn)成交圈層推廣全方位整合精準(zhǔn)媒體傳播告知、造勢(shì)、影響定向推薦、圈層互動(dòng)，口碑傳播事件推廣擴(kuò)大影響、提高參與、促進(jìn)成交陜北、各高端場(chǎng)所、商會(huì)客戶(hù)聯(lián)誼，拓展客戶(hù)渠道風(fēng)險(xiǎn)控嚷制Part五1、西安房故地產(chǎn)新政擔(dān)解讀：樓市變湊局,國(guó)務(wù)院連酬續(xù)出臺(tái)多聚項(xiàng)措施,高壓抑制什房?jī)r(jià)過(guò)快辱上漲局面糟。西安“2.26”新政《關(guān)于進(jìn)一肥步加強(qiáng)房背地產(chǎn)市場(chǎng)仿調(diào)控工作糧的通知》解讀1）、限丟購(gòu)政策已擁有1套住房虜?shù)谋臼形鼞?hù)籍居安民家庭捕（包括玩夫妻雙歌方及未級(jí)成年子向女，下嘗同）、異能夠堤孟供在本瀉市一年牢以上納扔稅證明店或社會(huì)蠟保險(xiǎn)繳腳納證明棍的非本篇市戶(hù)籍駕居民家笛庭，限寇購(gòu)1套住房（蟻含新建商黨品住房和相二手住房澤）。2）、二游套房貸對(duì)貸款塞購(gòu)買(mǎi)第換二套住歡房的居府民家庭雀，首付婆款比例痕不低于60%，貸款利吹率不低于對(duì)基準(zhǔn)利率瞎的1.1倍?！锻ㄖ芬筱y輩行業(yè)監(jiān)孕管部門(mén)伴要加強(qiáng)瓦對(duì)商業(yè)基銀行執(zhí)看行差異進(jìn)化住房乒信貸政怎策情況無(wú)的監(jiān)督店檢查，脆對(duì)違規(guī)靈行為要任嚴(yán)肅處才理。3）、停購(gòu)政策對(duì)已擁有2套機(jī)以上墓住房的本鄰市戶(hù)籍居智民家庭、跨擁有1套機(jī)以上說(shuō)住房的非寫(xiě)本市戶(hù)籍麥居民家庭鋼、無(wú)法堤疑供一年以涌上本市納仿稅證明或凝社會(huì)保險(xiǎn)悄繳納證明鑒的非本市昏戶(hù)籍居民緞家庭，暫碼停在本市父轄區(qū)想起俘售房。4）、保障性?shī)W住房積極引弱導(dǎo)鼓勵(lì)絹房地產(chǎn)剖開(kāi)發(fā)企貧業(yè)參與粘保障性牙住房建陣設(shè)和棚爬戶(hù)區(qū)改予造，確設(shè)保在新膛出讓或用劃撥土湯地的經(jīng)葵濟(jì)適用涂房項(xiàng)目牢、普通范商品房手項(xiàng)目和言棚戶(hù)區(qū)替改造項(xiàng)勾目中，典廉租住聾房的配除建比例蛋分別不條低于15%、5%和30%，全面完晌成2011年保障倍性住房宿建設(shè)8.6萬(wàn)套的目緞標(biāo)任務(wù)?？偨Y(jié)：新術(shù)政的實(shí)施辰，使部分聚人員購(gòu)房壘計(jì)劃暫時(shí)逐擱淺，同澇時(shí)促使投媽資客戶(hù)目肉光轉(zhuǎn)向周夾邊及三線(xiàn)城市。2、新政武下的項(xiàng)嘆目銷(xiāo)售計(jì)影響：根據(jù)同架策對(duì)新政后西譜安市5月10日-6月10日開(kāi)盤(pán)編項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)情況候。從以上攤項(xiàng)目看墊：130平米以置上受到摘新政影書(shū)響較大由，90以下和90-1飽30平米的產(chǎn)芬品銷(xiāo)售影罰響較小。首置客壺戶(hù)群體枝，剛性慮需求，短期內(nèi)急箏需住房國(guó)家政策疾扶持購(gòu)房將群體，非始新政打壓肅對(duì)象；首改客鐘戶(hù)群體躺，面臨必須靈的升級(jí)居邁住需求；新政打擊桃對(duì)象，首侮付增加不錦多，且經(jīng)伶濟(jì)實(shí)力相陽(yáng)對(duì)優(yōu)厚；90平米以下含產(chǎn)品90-平130平米產(chǎn)品130平米以縫上多改客戶(hù)姥群體，在改善居申住并不急拍迫，較快優(yōu)進(jìn)入觀婦望狀態(tài)；新政打擊漸對(duì)象，但膚該群體整紋體實(shí)力相豆對(duì)雄厚；成交量揚(yáng)：本次政策孫出臺(tái)后，顛對(duì)投資投亭機(jī)性購(gòu)房牽行為具有筋巨大的影土響，未來(lái)稱(chēng)一段時(shí)間連大量投資保需求被抑嫂制，剛性糟需求處在敲觀望狀態(tài)袋，市場(chǎng)成裁交量必將出現(xiàn)大的幕萎縮局面。成交價(jià)：從目前的味政策來(lái)看謊，政府已誤經(jīng)比較鮮筋明的宣示似了控制房低價(jià)的決心蒸，隨著交時(shí)易量的萎知縮，房?jī)r(jià)出疤現(xiàn)價(jià)格俱調(diào)整已斧不可避異免?？偨Y(jié)：此乓次政策短觸期內(nèi)作用繡較小，預(yù)土計(jì)年中會(huì)飽有階段性圓的量?jī)r(jià)調(diào)健整，趨勢(shì)偵上會(huì)使市渾場(chǎng)逐步冷卻，總樸體上會(huì)立使房地放產(chǎn)銷(xiāo)售蛾放緩。新政影響---錘---成交量縱與成交厘價(jià)：新政下羊后市預(yù)云測(cè)：7月2012年2月需求釋盒放，市發(fā)場(chǎng)整體關(guān)回升價(jià)格曲劍線(xiàn)市場(chǎng)相醒持，客規(guī)戶(hù)進(jìn)入榆觀望，憑新老項(xiàng)叉目開(kāi)始燙尾貨促片銷(xiāo)，以浙求盡快估回款，晚整體價(jià)鴨格開(kāi)始誓下浮?？蛻?hù)積壓州得到釋放宿，市場(chǎng)迎腔來(lái)小陽(yáng)春拒，開(kāi)始逐苗步回暖快速上漲價(jià)格平穿走價(jià)格下浮回調(diào)上揚(yáng)新政產(chǎn)品影元響2011年11月同策在良新政下音對(duì)市場(chǎng)查研判：影響背景后差異：201嫩1年整體經(jīng)好濟(jì)層面運(yùn)緩行良好，怖同策認(rèn)為丙本次樓市超調(diào)控影響性層面不會(huì)邀出現(xiàn)08年的局面芳；政策效用破力度：本次政扯策的力水度較大闊，影響螺強(qiáng)烈，亦相對(duì)07年國(guó)家調(diào)拍控有過(guò)之筑而無(wú)不及委；產(chǎn)品獨(dú)影串響：從目前看130平米以上骨受到新政刻影響較大襪，90以下和90-1理30平米的產(chǎn)塵品銷(xiāo)售影幟響較小，信未來(lái)逐步擴(kuò)態(tài)散到首黑置產(chǎn)品竿和首改撿產(chǎn)品，妨公寓產(chǎn)吃品受到劉影響變勤化不大鏈，住宅志產(chǎn)品隨寺著時(shí)間蓄的推移欠影響面擴(kuò)大怨，程度加錫深；客徑戶(hù)炕影玩響：公寓產(chǎn)店品客戶(hù)洋群從投壟資屬性隊(duì)客戶(hù)變聲成商務(wù)紗屬性客侵戶(hù)；住雀宅產(chǎn)品志居住屬蕩性客戶(hù)嗓不變；價(jià)叼格雁影旗響：本次政內(nèi)策力度魚(yú)大，市俗場(chǎng)必將低出現(xiàn)調(diào)箭整，預(yù)猶計(jì)年中很會(huì)有階拆段性的女價(jià)格調(diào)皇整，趨丸勢(shì)上會(huì)稻使市場(chǎng)度逐步冷卻慚，價(jià)格間下滑在5%-革10%左右，直橡至年底。新政下棄，住宅碑產(chǎn)品隨地著時(shí)間否的推移心影響面美將擴(kuò)大份，程度渾加深，駛市場(chǎng)逐番步冷卻稼，價(jià)格竭出現(xiàn)下得滑。3、未來(lái)杰房地產(chǎn)創(chuàng)政策預(yù)努測(cè)：中國(guó)房地感產(chǎn)經(jīng)過(guò)08年的低勺迷期，公近幾年繩進(jìn)入快病速發(fā)展冠階段，衰在取得蕩較好的多經(jīng)濟(jì)效修益的同運(yùn)時(shí)，也窗給社會(huì)挪帶來(lái)了販較大的渡負(fù)面影園響。房?jī)r(jià)過(guò)快漲的上漲，胡居民收入崇漲幅較低流，導(dǎo)致越同來(lái)越多的凍居民買(mǎi)不落起房子，王大量房奴皺涌向，社趁會(huì)矛盾越借來(lái)越尖銳佳，為了緩煉和種種社竊會(huì)矛盾，巾國(guó)家在201忌0年底就房訓(xùn)地產(chǎn)推出資了一系列科政策來(lái)遏洋制房?jī)r(jià)過(guò)平快上漲，背同時(shí)西安片在2011年初也序出臺(tái)了冷新政，梅歷經(jīng)近瞇半年的蹲市場(chǎng)考塑驗(yàn)，新匠政的出劑臺(tái)對(duì)抑塞制房?jī)r(jià)炎過(guò)快上呢漲起到悲了一定窩的作用需，但2011年下半年影及以后政什策會(huì)向何估方發(fā)展，夏我們又該桿如何應(yīng)對(duì)催呢？政策預(yù)慎測(cè)：1、房地薄產(chǎn)調(diào)控斜政策更去加嚴(yán)峻房地產(chǎn)經(jīng)城過(guò)第一輪服的市場(chǎng)調(diào)仇控，在省舞會(huì)城市已天取得了明折顯遏制房剩價(jià)上漲的絲式效果，與特此同時(shí)，腫政府乘勝間追擊，連灶環(huán)出擊，筒繼續(xù)出臺(tái)偏更嚴(yán)厲的遲限購(gòu)政策洪。2、房地悲產(chǎn)現(xiàn)有千政策不裳變，繼變續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)宿經(jīng)過(guò)市榆場(chǎng)調(diào)控渴，房?jī)r(jià)晃遏制取喘得了明違顯效果唇，但如亞果再進(jìn)嫁行過(guò)重全的限制克，將會(huì)蘿違背房蟻地產(chǎn)市殃場(chǎng)發(fā)展睬規(guī)律，龜部分房匆地產(chǎn)企油業(yè)會(huì)出驗(yàn)現(xiàn)資金猜鏈斷裂鋤，會(huì)給明來(lái)百姓壤帶來(lái)巨駝大的經(jīng)碎濟(jì)損失托，房?jī)r(jià)閑目前漲這幅緩慢徐，政府鵝可能不津會(huì)再次衰出臺(tái)更皂嚴(yán)厲的灣政策，升但原有早政策不生會(huì)取消紫。3、房地產(chǎn)系政策松動(dòng)201賀1年西安房盾地產(chǎn)出臺(tái)康的各項(xiàng)政灣策，無(wú)意頑間已經(jīng)誤喜傷到部分醫(yī)剛需客戶(hù)隆，引起部慢分購(gòu)買(mǎi)人香群的不滿(mǎn)知，在下發(fā)半年及嘆以后，召西安政鳳府監(jiān)管貼可能不描會(huì)太嚴(yán)殃格，政嘴策松動(dòng)鋪。政策預(yù)測(cè)估：調(diào)控更贈(zèng)加嚴(yán)峻——現(xiàn)有政策雕不變，繼混續(xù)實(shí)施——政策松動(dòng)4、房地壺產(chǎn)政策圣預(yù)測(cè)及奏解決方轟案：1）、房地產(chǎn)調(diào)吸控政策更物加嚴(yán)峻房地產(chǎn)賣(mài)經(jīng)過(guò)第區(qū)一輪的筑市場(chǎng)調(diào)男控，在溫省會(huì)城握市已取紀(jì)得了明養(yǎng)顯遏制仍房?jī)r(jià)上獎(jiǎng)漲的效厭果，與摘此同時(shí)宜，政府乘勝逐追擊，連等環(huán)出擊，禍繼續(xù)出臺(tái)折更嚴(yán)厲的候限購(gòu)政策會(huì)。解決方案殘：針對(duì)房地炮產(chǎn)政府繼寺續(xù)出臺(tái)更態(tài)嚴(yán)厲政策屢，我們應(yīng)稼積極主動(dòng)推應(yīng)對(duì)。調(diào)控力度桑的加劇必芬定會(huì)使部鈔分規(guī)模小跑的樓盤(pán)，刮企業(yè)資金劫弱的企業(yè)抹首批退市舉，與此同丑時(shí)這也給掘我們帶來(lái)卸了機(jī)會(huì)燦。如何相抓住客痛戶(hù)心理課，得到脫客戶(hù)的菊認(rèn)同就柴成為工誼作重點(diǎn)膀。主要工作協(xié)重點(diǎn)：大明宮辰品牌形盼象的提幻玉升。大明宮圾建材市痛場(chǎng)在西軟安地區(qū)瓦無(wú)人不撒知無(wú)人棍不曉，門(mén)借助大幟明宮原濕有產(chǎn)業(yè)愛(ài)名氣，渾就現(xiàn)有甘住宅產(chǎn)林品進(jìn)行助大力宣廊傳，使大家對(duì)趟大明宮有我更多的認(rèn)廈識(shí)，做到為整體品牌賀提升。大明宮項(xiàng)熔目?jī)?yōu)勢(shì)提適煉。大明宮臨項(xiàng)目在品該地區(qū)房誠(chéng)整體規(guī)艷模較大感，業(yè)態(tài)昨豐富，驗(yàn)升值潛妹力巨大挪，給客泉戶(hù)足夠暈的購(gòu)買(mǎi)急信心。宣傳力度板加大。限購(gòu)后篩客戶(hù)在摟購(gòu)房時(shí)慨更多的虜偏重開(kāi)迅發(fā)商的偽品牌實(shí)得力和項(xiàng)滔目規(guī)模陡，通過(guò)輛視覺(jué)、忠聽(tīng)覺(jué)、家觸覺(jué)、雹情感述砍求手段幫，使本案項(xiàng)暖目深入倉(cāng)人心。銷(xiāo)售手繭段多元柴化?？偨Y(jié)：保大明宮淺企業(yè)形鉛象整體目提升，緩展現(xiàn)企鋤業(yè)實(shí)力政，地標(biāo)搏建筑締槳造者。1）房地扒產(chǎn)調(diào)控謀政策更反加嚴(yán)峻跳解決方古案：具體解路決方案乳：大明宮弄的形象其提升大明宮龜建材市羞場(chǎng)中的被領(lǐng)導(dǎo)地六位蘋(píng)大明宮卸房地產(chǎn)吧江湖地鄙位樹(shù)立1）房地產(chǎn)慨調(diào)控政策沖更加嚴(yán)峻繁解決方案魯：具體解決薄方案：大明宮余項(xiàng)目?jī)?yōu)脂勢(shì)提煉項(xiàng)目?jī)?yōu)廉勢(shì)深入摘挖掘，獎(jiǎng)賣(mài)點(diǎn)精忙華錘煉請(qǐng)利半器區(qū)域優(yōu)橋勢(shì)：緊荷鄰北郊亂經(jīng)濟(jì)開(kāi)查發(fā)區(qū)，魔國(guó)家級(jí)釋規(guī)劃區(qū)籮域。交通優(yōu)憤勢(shì)：位戚于北二蔽環(huán)沿線(xiàn)蜜，交通垃便利。配套優(yōu)粥勢(shì)：金美融、教視育、商測(cè)業(yè)配套廈齊全。升值潛喚力：該聞區(qū)域尚厲未全面耕開(kāi)發(fā)，貿(mào)升值潛槳力巨大踢。景觀優(yōu)體勢(shì)：聘滑請(qǐng)知名扔公司進(jìn)劑行設(shè)計(jì)研。規(guī)模優(yōu)勢(shì)障：百畝大島盤(pán)，周邊疊罕見(jiàn)。品牌優(yōu)筑勢(shì)：大脖明宮建指材領(lǐng)航否地位。1）房地產(chǎn)朵調(diào)控政策景更加嚴(yán)峻敘解決方案束：具體解決喚方案：項(xiàng)目宣傳垃力度的加宵大對(duì)客戶(hù)暫各種感次官進(jìn)行烏刺激肯轟炸式哭爆破1）房地產(chǎn)坐調(diào)控政策馳更加嚴(yán)峻便解決方案預(yù)：具體解駕決方案符：銷(xiāo)售手段芬多元化拓展多種機(jī)銷(xiāo)售渠道閃全橋面出擊通過(guò)項(xiàng)目由本身優(yōu)勢(shì)部，吸引客駝戶(hù)，根據(jù)造市場(chǎng)反應(yīng)喪，適時(shí)調(diào)恐控價(jià)格。售樓部外展點(diǎn)展會(huì)派單事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)小區(qū)拓展2）房地產(chǎn)嫌現(xiàn)有政策徒不變，繼裁續(xù)實(shí)施解面決方案：2）房地產(chǎn)革現(xiàn)有政策旗不變，繼合續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)她過(guò)市場(chǎng)調(diào)囑控，房?jī)r(jià)陵遏制取得需了明顯效拳果，但如貴果再進(jìn)行么過(guò)重的限零制，將會(huì)滑違背房地產(chǎn)市際場(chǎng)發(fā)展炒規(guī)律，秤部分房注地產(chǎn)企品業(yè)會(huì)出型現(xiàn)資金眾鏈斷裂嚇，會(huì)給斬來(lái)百姓玻帶來(lái)巨功大的經(jīng)范濟(jì)損失卻，房?jī)r(jià)目前切漲幅緩殘慢，政指府可能廊不會(huì)再望次出臺(tái)堤更嚴(yán)厲躺的政策水，但原仰有政策饑不會(huì)取監(jiān)消。解決方勒案：房地產(chǎn)市童場(chǎng)調(diào)控近陰半年來(lái)取概得了顯著拿的效果，論在這期間坑，各個(gè)開(kāi)我發(fā)商、代融理商絞盡敢腦汁想出甚了許多應(yīng)臂對(duì)方案，瘋其中有許析多是值得窄我借鑒的依，我們要楊吸取精華炎，再通過(guò)粱自己的完腐善，實(shí)現(xiàn)嫌整盤(pán)的快旨速銷(xiāo)售及趣利潤(rùn)最大棉化。主要工刪作重點(diǎn)學(xué)：收集經(jīng)蒸典案例穴（銷(xiāo)售護(hù)好的、唇銷(xiāo)售差煤的），圖分析具植體操作瞇手法。對(duì)比經(jīng)徐典案例憑，挖掘勿自身獨(dú)劑有優(yōu)勢(shì)容。銷(xiāo)售手喚段多樣聚化，媒遠(yuǎn)體覆蓋牌面廣?？偨Y(jié)：前溉車(chē)之鑒，報(bào)獨(dú)有優(yōu)勢(shì)跪，銷(xiāo)售、鋒推廣手段糞多元化。具體解藥決方案禽：收集經(jīng)典括案例（銷(xiāo)板售好的、頸銷(xiāo)售差的惡），分析叼具體操作盼手法2）房地農(nóng)產(chǎn)現(xiàn)有蹈政策不辯變，繼山續(xù)實(shí)施幅解決方改案：取其精華俯，棄其糟狗粕肢自窗我修煉具體解決豈方案：對(duì)比經(jīng)典菠案例，挖包掘自身獨(dú)糖有優(yōu)勢(shì)2）房地折產(chǎn)現(xiàn)有貓政策不狀變，繼掃續(xù)實(shí)施遼解決方腿案：獨(dú)有優(yōu)以勢(shì)、深幟入挖掘洲、提次煉精華鎖突威出重圍區(qū)域優(yōu)永勢(shì)：緊蹦鄰北郊煩經(jīng)濟(jì)開(kāi)躬發(fā)區(qū)，凱國(guó)家級(jí)歡規(guī)劃區(qū)抖域。交通優(yōu)勢(shì)懂：位于北日二環(huán)沿線(xiàn)物，交通便惑利。配套優(yōu)陪勢(shì)：金交融、教諷育、商牛業(yè)配套狹齊全。升值潛力爆：該區(qū)域宗尚未全面具開(kāi)發(fā)，升漏值潛力巨雙大。景觀優(yōu)勢(shì)樹(shù)：聘請(qǐng)知鴨名公司進(jìn)按行設(shè)計(jì)。規(guī)模優(yōu)挪勢(shì)：百窗畝大盤(pán)者，周邊還罕見(jiàn)。品牌優(yōu)勢(shì)撥：大明宮權(quán)建材領(lǐng)航抗地位。具體解羞決方案肅：銷(xiāo)售手段協(xié)多樣化，鎖媒體覆蓋富面廣2）房地產(chǎn)僚現(xiàn)有政策株不變，繼匯續(xù)實(shí)施解帽決方案：銷(xiāo)售手段辜多元化、盒媒體覆蓋訴廣泛照引爆市場(chǎng)獨(dú)有優(yōu)勢(shì)淘，自我完神善，試探匙性的提升手價(jià)格。3）房地產(chǎn)算政策松動(dòng)家解決方案快：3）、房地兇產(chǎn)政策松福動(dòng)201泛1年西安房垮地產(chǎn)出臺(tái)擺的各項(xiàng)政巖策，無(wú)意基間已經(jīng)誤像傷到部分傲剛需客戶(hù)雜，引起部張分購(gòu)買(mǎi)人群的不壯滿(mǎn)，在裂下半年舅及以后鴨，西安蜜政府監(jiān)黨管可能軍不會(huì)太冠嚴(yán)格，硬政策松透動(dòng)。解決方案涼：房地產(chǎn)浴市場(chǎng)調(diào)千控效果逐明顯，史目前西紡安市場(chǎng)湊房?jī)r(jià)增仔長(zhǎng)緩慢耐，如果誘政府監(jiān)侮管放松控，政策青松動(dòng)，蠻如何拉趴升房?jī)r(jià)尾，實(shí)現(xiàn)竄利潤(rùn)最插大化就傭成為主目要工作因重點(diǎn)。主要工山作重點(diǎn)枝：品牌提盤(pán)升，形抖象樹(shù)立補(bǔ)。地標(biāo)建墨筑，領(lǐng)薪跑該區(qū)吼域房地腰產(chǎn)，升濫值潛力枕巨大，竹拉升房窗價(jià)，利航潤(rùn)最大?；??？偨Y(jié)：捉區(qū)域領(lǐng)翻跑者，攜升值潛挨力巨大婆，利潤(rùn)吸最大化蛇?！緫?yīng)對(duì)樓望市變局臥的挑戰(zhàn)】樹(shù)立客盯戶(hù)信心1、現(xiàn)場(chǎng)提湊升2、證言制造造3、銷(xiāo)售然道具提升客筋戶(hù)到訪(fǎng)提高項(xiàng)群目成交應(yīng)對(duì)樓市憶變局的挑悄戰(zhàn)：樹(shù)立客戶(hù)磁信心提升客戶(hù)煉到訪(fǎng)化解成交孤障礙震撼Con曬vul日sed愉悅Com縮慧pac柱t緊湊che乞erf戰(zhàn)ul環(huán)境-景觀-泛會(huì)所-園林-建筑-配套?功能分顆區(qū)-流程安萄排-空間布禍局??裝修-裝飾-美食-音樂(lè)-服務(wù)??3C【３C元素復(fù)嶺合原則】盡可能歉進(jìn)行三輝位復(fù)合偉，將營(yíng)把銷(xiāo)中心福營(yíng)造成寫(xiě)為全面鴉展示項(xiàng)勞目?jī)r(jià)值拖的場(chǎng)所穴，達(dá)到疫“震撼寇”效果稿；通過(guò)正“緊湊漸”的功盞能分區(qū)鈴、流程良安排、脹空間布雜局，營(yíng)潑造熱銷(xiāo)牧氛圍，幼增強(qiáng)客庭戶(hù)信心孕；通過(guò)抗售樓處逃環(huán)境營(yíng)擇造及銷(xiāo)圖售服務(wù)蟻、物業(yè)袋服務(wù)的盲展示，范使客戶(hù)乖“愉悅衫”，最娘終為客診戶(hù)過(guò)濾條雜念，巨輔助攻每心。效果：浸體驗(yàn)提尖升侍性?xún)r(jià)匹蛇配側(cè)場(chǎng)躺所洗腦適深度叼認(rèn)同現(xiàn)場(chǎng)提升斬樹(shù)立客戶(hù)李信心：3C迷魂計(jì)覽，打造唱最具殺柏傷力體狐驗(yàn)場(chǎng)景盛！現(xiàn)場(chǎng)提升凝樹(shù)立客戶(hù)廳信心：營(yíng)貓銷(xiāo)中心門(mén)固口售樓部門(mén)口園臉林小品設(shè)計(jì)，摘讓客戶(hù)笛從進(jìn)門(mén)開(kāi)始對(duì)提本案有好挖印象；從入口傘處鋪紅地毯，給客戶(hù)謙尊貴感滑；擺放鮮花，制作喜慶李氣氛。樹(shù)立客戶(hù)走信心提升客戶(hù)董到訪(fǎng)化解成偉交障礙現(xiàn)場(chǎng)提唱升樹(shù)立唐客戶(hù)信聞心：圍脫擋形象控展示墻樹(shù)立客戶(hù)約信心提升客廉戶(hù)到訪(fǎng)化解成交滲障礙臨街圍擋警，樹(shù)立較好妹的形象食展示面；5米廣告墻居，視覺(jué)沖擊行強(qiáng)，讓過(guò)享往客戶(hù)對(duì)陶本案影泉響深刻；項(xiàng)目整扮體形象展示，讓客戶(hù)撕對(duì)本案健有初步滋了解?，F(xiàn)場(chǎng)提升田樹(shù)立客戶(hù)厚信心：營(yíng)資銷(xiāo)中心樹(shù)立客戶(hù)籠信心提升客許戶(hù)到訪(fǎng)化解成怠交障礙售樓部勝特色裝贊修風(fēng)格坦，新鬧穎時(shí)尚續(xù)、多運(yùn)凈用現(xiàn)代科毅技；沙盤(pán)模突型運(yùn)用三維成像戒技術(shù)，虛擬圖像控，生動(dòng)展惡示項(xiàng)目錄形象及笨產(chǎn)品；用現(xiàn)代迎的科技工模式，割來(lái)吸緊引客戶(hù)迎注意力兇，強(qiáng)化客戶(hù)席對(duì)本案滑的信心?，F(xiàn)場(chǎng)提升跟樹(shù)立客戶(hù)嘗信心：服揚(yáng)務(wù)物業(yè)樹(shù)立客戶(hù)本信心提升客戶(hù)界到訪(fǎng)化解成究交障礙國(guó)際酒犁店物業(yè)騙，星級(jí)宮服務(wù)！物業(yè)提丘前介入腐，與銷(xiāo)窯售服務(wù)蠶同步進(jìn)受行物業(yè)服務(wù)壟保證計(jì)劃尊重客吵戶(hù)，以榮客戶(hù)為祖中心證言制造沖提升客戶(hù)銅信心：樹(shù)立客刺戶(hù)信心提升客戶(hù)麥到訪(fǎng)化解成交蔑障礙鳳凰衛(wèi)視互千年大明尾宮——國(guó)際大明莖宮發(fā)展論鋪壇目券的：慨承擔(dān)整叉?zhèn)€項(xiàng)目亮茅相及立勢(shì)叨，通過(guò)妙對(duì)區(qū)域價(jià)劑值炒作，塑偏造項(xiàng)目鎮(zhèn)國(guó)際化乞、身份里感，形哈成市場(chǎng)賀聚焦熱點(diǎn)，樹(shù)歇立客戶(hù)信益心。邀請(qǐng)人員脹：宜西安市政泰府、經(jīng)開(kāi)助區(qū)、西安準(zhǔn)規(guī)劃局、小鳳凰衛(wèi)視駱、西安主圖要媒凝體記者炒作媒儀體：蛾鳳邪凰衛(wèi)視精、西安揭市主流銳媒體軟枝文、網(wǎng)全絡(luò)新聞算稿及論壇霉、雜志證言制造封提升客戶(hù)盆信心：樹(shù)立客醬戶(hù)信心提升客蹤蝶戶(hù)到訪(fǎng)化解成宮交障礙風(fēng)投公狐司到場(chǎng)委炒作國(guó)際一銹線(xiàn)風(fēng)投龜巨頭空背降西安本，參觀征大明宮鑰項(xiàng)目。傳風(fēng)投匠公司注度資大明列宮項(xiàng)目競(jìng)，大明洪宮高層記不予置相評(píng)，網(wǎng)絡(luò)、述軟文競(jìng)股相報(bào)道銷(xiāo)售道具苗提升客戶(hù)姑信心：樹(shù)立客戶(hù)制信心提升客慘戶(hù)到訪(fǎng)化解成交筆障礙針對(duì)新鵲政，提客煉市場(chǎng)流走勢(shì)和崇項(xiàng)目?jī)?yōu)凈勢(shì)的核榮心觀點(diǎn)時(shí)；制作營(yíng)濱銷(xiāo)中心御的銷(xiāo)售道具模，為客戶(hù)習(xí)洗腦，真提升客顫戶(hù)對(duì)市場(chǎng)的信愈心。應(yīng)對(duì)樓市爭(zhēng)變局的挑虎戰(zhàn)：【應(yīng)對(duì)樓市像變局的挑窮戰(zhàn)】樹(shù)立客戶(hù)件信心1、針對(duì)編性線(xiàn)下悶拓客2、目的角性活動(dòng)請(qǐng)營(yíng)銷(xiāo)3、大明宮做客戶(hù)管理建體系提升客己戶(hù)到訪(fǎng)提高項(xiàng)目沉成交樹(shù)立客戶(hù)信心提升客戶(hù)到訪(fǎng)化解成交障礙鎖定項(xiàng)目主奮要大客戶(hù)拓鏟展區(qū)域，主要團(tuán)集中在片以未央繪路和康折復(fù)路區(qū)蘿域的寫(xiě)朝字樓宇企業(yè)升級(jí)傷手冊(cè)桐鎖定商敏務(wù)客企業(yè)升級(jí)手冊(cè)針對(duì)西那安客戶(hù)鋼拓客——商務(wù)客展戶(hù)樹(shù)立客戶(hù)信心提升客戶(hù)到訪(fǎng)化解成交障礙針對(duì)西蟲(chóng)安客戶(hù)泛拓客——商務(wù)客帥戶(hù)銷(xiāo)售員外祝出大客戶(hù)荷拓展，挖死掘“商務(wù)胞客戶(hù)群”臂，主要集些中在各大寫(xiě)字樓、大市場(chǎng)、重要商盤(pán)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)禾、商會(huì)等投資帝客戶(hù)集胖中區(qū)域暴，可舉據(jù)辦相關(guān)涂投資講煮座或論冬壇活動(dòng)鄰，進(jìn)行群圈層挖綢掘。圈層介抗入起重點(diǎn)突覺(jué)破樹(shù)立客戶(hù)信心提升客戶(hù)到訪(fǎng)化解成交障礙針對(duì)西安循客戶(hù)拓客——會(huì)所客戶(hù)茶香四溢酸生活升級(jí)主題：補(bǔ)品茗賞痰茶共享鳴高雅生疊活目的：唇滿(mǎn)足目著標(biāo)客戶(hù)駝群共性扇精神需花求，渴圾望享受更高品駛質(zhì)生活乎，從生遠(yuǎn)活高雅情性，實(shí)疼現(xiàn)項(xiàng)目健成為客戶(hù)脊精神堡火壘的價(jià)湖值形式：漏定期推寸出不同紹類(lèi)好茶意品茶論文茶，茶鼻道表演婆，地點(diǎn)：項(xiàng)姥目會(huì)所推廣：結(jié)奇合報(bào)紙、滋網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)勢(shì)嚴(yán)渲染項(xiàng)目筋品牌及項(xiàng)付目各營(yíng)銷(xiāo)嗓節(jié)點(diǎn)的新暖場(chǎng)活洽動(dòng)。營(yíng)銷(xiāo)部署膨：項(xiàng)目客譯戶(hù)資源，奶同策客戶(hù)耐資源樹(shù)立客戶(hù)信心提升客戶(hù)到訪(fǎng)化解成交障礙針對(duì)西寫(xiě)安客戶(hù)鋼拓客——周邊社區(qū)立拓客深入“辨錦園小揚(yáng)區(qū)、“直政府機(jī)姓關(guān)小區(qū)喇、“丹勾尼爾小遞區(qū)”、狐“長(zhǎng)慶壓石油社哥區(qū)”、獻(xiàn)“萬(wàn)訪(fǎng)國(guó)金色旅家園”弦等社區(qū)迷及單位午挖掘客手戶(hù)。露演巡暫展，深來(lái)入虎穴樹(shù)立客戶(hù)信心提升客戶(hù)到訪(fǎng)化解成交障礙目的性癥活動(dòng)營(yíng)橫銷(xiāo)——炒作引爆評(píng)類(lèi)活動(dòng)明星助余陣薄產(chǎn)萄品推介主題：溪大明宮截產(chǎn)品推捉介會(huì)目的：炒譜作項(xiàng)目時(shí)銳尚、多彩宅形象；產(chǎn)坑品價(jià)值介紹；項(xiàng)目鞏首度發(fā)聲蠅。形式：品巧牌發(fā)布會(huì)澡，商界明吃星及娛樂(lè)敘明星助陣絮。地點(diǎn)：羊產(chǎn)品推諸介會(huì)現(xiàn)街場(chǎng)。推廣：鋪結(jié)合報(bào)帝紙、網(wǎng)怒絡(luò)強(qiáng)勢(shì)趙渲染項(xiàng)串目品牌賺及項(xiàng)目各營(yíng)墊銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)專(zhuān)的進(jìn)行訓(xùn)炒作。營(yíng)銷(xiāo)部掉署：項(xiàng)沾目客戶(hù)鑒資源，靈同策客逮戶(hù)資源樹(shù)立客戶(hù)信心提升客戶(hù)到訪(fǎng)化解成交障礙目的性喉活動(dòng)營(yíng)溪銷(xiāo)——圈層拓展蟻類(lèi)活動(dòng)商務(wù)精間英余時(shí)尚酒棋會(huì)主題：精肆英名媛侮時(shí)尚patt父y目的：結(jié)齊合目標(biāo)客托戶(hù)群精神述特征，時(shí)朗尚酒會(huì)的刷形式達(dá)到客戶(hù)及貝項(xiàng)目客戶(hù)抱資源的開(kāi)群拓。形式：旋邀約各虎類(lèi)行業(yè)扁精英人紫士在會(huì)塔所或酒飄店舉行朗時(shí)尚patt動(dòng)y、現(xiàn)場(chǎng)岔節(jié)目表中演、抽掌獎(jiǎng)活動(dòng)地點(diǎn)：此項(xiàng)目會(huì)柿所推廣：雖結(jié)合報(bào)捉紙、網(wǎng)舊絡(luò)強(qiáng)勢(shì)致渲染項(xiàng)槍目品牌駛及項(xiàng)目怖各營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的旬炒作活動(dòng)秋。營(yíng)銷(xiāo)部署琴：嫁接車(chē)刃友會(huì)客戶(hù)系資源，同育策客戶(hù)資犁源樹(shù)立客戶(hù)信心提升客戶(hù)到訪(fǎng)化解成交障礙目的性活喘動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)——圈層拓乓展類(lèi)活喇動(dòng)名車(chē)試駕勺聯(lián)需動(dòng)車(chē)友會(huì)主題：牽轟手寶馬營(yíng)品大味精彩目的：柜結(jié)合目蛛標(biāo)客戶(hù)就群精神葬特征，詢(xún)通過(guò)與討高檔車(chē)歌的品牌嫁接，借盯其號(hào)召力泛，實(shí)現(xiàn)資薪源嫁接。形式：巖與高檔狐車(chē)品牌督互動(dòng)，壯在售樓賭部（或綿酒店）忽現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行新品鬧展及試扎駕。地點(diǎn)：登待定營(yíng)銷(xiāo)部站署：嫁理接寶馬悼車(chē)友會(huì)憐客戶(hù)資萌源，同植策客戶(hù)況資源樹(shù)立客戶(hù)信心提升客戶(hù)到訪(fǎng)化解成交障礙目的性蠻活動(dòng)營(yíng)疏銷(xiāo)——暖場(chǎng)類(lèi)揀活動(dòng)主題：優(yōu)插質(zhì)生活暫優(yōu)質(zhì)家賽裝目的：滿(mǎn)監(jiān)足目標(biāo)客換戶(hù)群共性刑精神需求魔，對(duì)家居戲品質(zhì)的高湖要求，憑實(shí)現(xiàn)項(xiàng)士目成為送客戶(hù)精豈神堡壘的價(jià)值形式：設(shè)削計(jì)師對(duì)意師向客戶(hù)做弟現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)徒及效果展如示。地點(diǎn)：售止樓部現(xiàn)場(chǎng)推廣：凳結(jié)合報(bào)蒙紙、網(wǎng)幫絡(luò)強(qiáng)勢(shì)鉗渲染項(xiàng)寶目品牌掛及項(xiàng)目各營(yíng)銷(xiāo)節(jié)界點(diǎn)的暖場(chǎng)爽活動(dòng)。營(yíng)銷(xiāo)部首署：項(xiàng)怖目客戶(hù)摟資源，羅同策客玻戶(hù)資源優(yōu)質(zhì)生活亭優(yōu)質(zhì)家餓裝樹(shù)立客戶(hù)信心提升客戶(hù)到訪(fǎng)化解成交障礙目的性補(bǔ)活動(dòng)營(yíng)率銷(xiāo)——暖場(chǎng)類(lèi)素活動(dòng)養(yǎng)生論壇修健康人生主題：駐分享生役活舒健康升炎級(jí)目的：聚滿(mǎn)足目班標(biāo)客戶(hù)框群共性肢精神需括求，渴脫望擁有更加健批康生活，飄加強(qiáng)健康前理念，實(shí)宇現(xiàn)項(xiàng)目成為崖客戶(hù)精神遭及生活堡瘦壘的價(jià)值形式：賺定期養(yǎng)仁生授課僵，現(xiàn)場(chǎng)防健康咨母詢(xún)，饋?zhàn)?zèng)特制養(yǎng)生酒食品地點(diǎn)：辜項(xiàng)目售辯樓部推廣：背結(jié)合報(bào)鼓紙、網(wǎng)魚(yú)絡(luò)強(qiáng)勢(shì)智渲染項(xiàng)脫目品牌剪及項(xiàng)目各營(yíng)銷(xiāo)津節(jié)點(diǎn)的暖倒場(chǎng)活動(dòng)。營(yíng)銷(xiāo)部署比：項(xiàng)目客刃戶(hù)資源，遼同策客戶(hù)香資源樹(shù)立客戶(hù)信心提升客戶(hù)到訪(fǎng)化解成交障礙大明宮盲客戶(hù)管節(jié)理體系——聯(lián)合強(qiáng)叉勢(shì)事企唱業(yè)單位鞋成立北目大明宮光會(huì)，塑運(yùn)營(yíng)各普大資源踩積累的附客戶(hù)資濟(jì)源。廣納會(huì)洲員漏分褲