1物業(yè)管理實務(wù)（二）2第一部分房屋維修養(yǎng)秩序理3房屋維修養(yǎng)護(hù)的定義和目的定義房屋維修是指物業(yè)公司對所管理物業(yè)區(qū)域的房屋施行日常保養(yǎng)，對破損部位的修繕，以及對不同等級房屋功能的恢復(fù)、改善、裝修及結(jié)合房屋的維修加固，增強(qiáng)房屋的抗震能力等。目的延長物業(yè)的使用壽命，增加房屋的使用安全性能4房屋完損等級的分類和原則分類1、完好房2、基本完好房3、一般損壞房4、嚴(yán)重?fù)p壞房5、危險房原則依據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等完好或損壞程度確定。房屋結(jié)構(gòu)：是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等。房屋裝修：是指門窗、墻的內(nèi)外飾面、頂棚、細(xì)木裝修等。房屋設(shè)備：是指水、電、照明、空調(diào)和一些特殊設(shè)備。5房屋完損等級的評定的定義房屋完損等級定義：是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。房屋完損等級評定的定義：是指按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一項目、統(tǒng)一詳定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好或損壞的等級評定6房屋結(jié)構(gòu)的分類及評定基本方法分類1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2、混合結(jié)構(gòu)3、磚木結(jié)構(gòu)4、其他結(jié)構(gòu)定期評定：是指每隔一至三年進(jìn)行一次全面完損等級評定。不定期評定：是指隨機(jī)對房屋狀況進(jìn)行抽查。一般在如下情況下進(jìn)行：1、根據(jù)氣候特征，著重對危房、嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房進(jìn)行抽查，評定完損等級；2、房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收后，重新評定完損等級；3、接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級評定。7房屋維修施工管理程序和方法：1、制訂房屋維修設(shè)計方案2、落實房屋維修施工任務(wù)3、施工組織與準(zhǔn)備4、技術(shù)交底和材料、構(gòu)件檢驗5、施工調(diào)度與現(xiàn)場管理6、質(zhì)量管理與施工安全7、修繕工程竣工交驗8房屋維修工程的分類小修工程：凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的維修列入小修范圍中修工程：凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程大修工程：凡需要牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程翻修工程：是指需將原來的房屋全部拆除，另行設(shè)計、建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進(jìn)行更新改造的工程綜合維修工程：是指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行的有計劃的成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進(jìn)行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。9房屋的日常養(yǎng)護(hù)概念：房屋日常養(yǎng)護(hù)包括的內(nèi)容有房屋零星損壞日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維秩序理等工作，是物業(yè)公司項目管理中的一項最直接、最經(jīng)常的服務(wù)工作。類型和內(nèi)容1、小修養(yǎng)護(hù)2、計劃養(yǎng)護(hù)3、季節(jié)性養(yǎng)護(hù)考核指標(biāo)1、走訪查房率2、養(yǎng)護(hù)計劃率3、養(yǎng)護(hù)及時率10第二部分設(shè)備設(shè)施管理11物業(yè)設(shè)施設(shè)備的構(gòu)成給排水系統(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng)空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)電氣工程設(shè)備系統(tǒng)鍋爐供暖系統(tǒng)消防系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)有線電視、通信系統(tǒng)12設(shè)備設(shè)施管理的方式和措施方式：1、分散式管理2、集中式管理內(nèi)容：1、維修管理2、運(yùn)行管理3、資料檔案管理措施：1、建立設(shè)備臺帳和技術(shù)檔案2、建立設(shè)備卡，明確責(zé)任人3、建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度4、建立大、中修工程的驗收制度，積累技術(shù)資料5、建立更新、改造、報廢等的規(guī)劃和審批制度6、建立年末檢查、核對和使用鑒定制度13物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度的分類接管驗收制度預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度運(yùn)行值班制度交接班制度報告記錄制度14第三部分秩序維護(hù)及車輛管理15秩序維秩序理的形式封閉式管理：適宜機(jī)關(guān)單位或者規(guī)模較小的物業(yè)小區(qū)開放式管理：適宜各業(yè)態(tài)混合或者規(guī)模較大的物業(yè)小區(qū)16秩序維護(hù)的基本內(nèi)容建立健全秩序組織機(jī)構(gòu)制訂完善各項秩序管理制度負(fù)責(zé)維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序協(xié)助公安機(jī)關(guān)防范和打擊違法犯罪行為加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施管理秩序員的培訓(xùn)工作開展密切聯(lián)系住戶，做好群防群治工作密切聯(lián)系公安機(jī)關(guān)和社區(qū)居委會，加強(qiáng)工作聯(lián)系和協(xié)調(diào)17秩序員的工作形式門衛(wèi)巡邏監(jiān)控室車場管理18秩序員門衛(wèi)崗的基本職責(zé)（一）管理職責(zé)：疏通車輛和人員，維護(hù)出入口的交通秩序；做好來人來訪登記制度，制止閑雜人員進(jìn)入物業(yè)區(qū)域；提高警惕，發(fā)現(xiàn)可疑人員和事情及時處理并迅速報告；履行值班登記制度，詳細(xì)記錄當(dāng)班期間各種情況；堅持執(zhí)行用戶大宗及貴重物品憑證出入制度，維護(hù)用戶財產(chǎn)安全；配合其他秩序員做好安全防范工作。19秩序員門衛(wèi)崗的基本職責(zé)（二）服務(wù)職責(zé)為用戶及客人提供物業(yè)引導(dǎo)服務(wù)；為用戶及客人提供物業(yè)管理的咨詢服務(wù)；為用戶及客人有秩序乘用、出入電梯提供幫助；當(dāng)用戶及客人攜帶物品較多時，幫助或協(xié)調(diào)其他秩序員為其提供必要幫助；為老弱病殘孕及其他需要幫助的用戶及客人提供必要的幫助或可行的服務(wù)。20秩序員巡邏崗的工作職責(zé)巡視檢查物業(yè)區(qū)域內(nèi)是否有不安全因素，發(fā)現(xiàn)情況及時報告；記錄巡邏中發(fā)現(xiàn)的情況，做好巡邏的交接班記錄工作；對可疑人員進(jìn)行必要的詢查，勸阻和制止閑雜人員進(jìn)入；制止物業(yè)區(qū)域內(nèi)的不文明行為或違法行為；看管好車場內(nèi)的車輛。21秩序員監(jiān)達(dá)控崗的工僻作職能是物業(yè)區(qū)莊域的管理噸觀察中心智；是物業(yè)區(qū)臨域管理的烤指揮中心枕；是設(shè)備自胞動控制中始心；22車場秩序屋員的職責(zé)登記收費(fèi)寺崗位的職傾責(zé)執(zhí)行車墊輛停放跨收費(fèi)管披理制度準(zhǔn)；熱情服悼務(wù)，做奇到錢票泥相符、哄日清月遵結(jié)；做財務(wù)揮保管工裳作，防療止財務(wù)態(tài)被盜；熟練操含作車場晝智能化恩管理系崗統(tǒng)；做好交采接班工蝦作并詳宵細(xì)記錄州；協(xié)助其頁他秩序法員維護(hù)培車場秩儀序及物慎業(yè)區(qū)域捆內(nèi)的公炭共秩序察維護(hù)工木作帶車崗河位的職主責(zé)禮貌待人頭，熱情服常務(wù)，保持秤良好服務(wù)你形象；維護(hù)車輛件停放及行嫩駛秩序，進(jìn)糾正巡章應(yīng)行為；車場巡容查和記晃錄工作全，發(fā)現(xiàn)乳車輛異因常及時趕通知車梯主；掌握月過租、時頂租及年宏租情況蛙，以及鹿車型、路車牌號名和車主浩基本情政況；發(fā)現(xiàn)車場翅內(nèi)可疑人足員及時報地告并密切栗注意事態(tài)盤發(fā)展。23秩序員慌的輪班疑方式四班三游輪轉(zhuǎn)將不同工緣瑞作性質(zhì)的暫秩序員按殖每班需要圈分成四個虛班，每天然有三個班賣分別上早娛、中、晚念班，一個書班輪休，厲要求每班廣秩序班長喇具有全面瘡豐富的工報作經(jīng)驗；24第四部黃分消防管理25.燃燒的生條件1、可燃肅物2、助純?nèi)嘉?、著火迅源預(yù)防火吹災(zāi)的基飛本措施1、控制墊可燃物2、隔涼離助燃濁物3、消除咳著火源26火災(zāi)撲脫救的基庭本方法窒息滅注火法：采取措乘施阻止卸空氣流薦入燃燒篩區(qū)，或相采用不奶燃物、宋惰性氣四體沖淡距空氣中撥的氧氣油含量，僵使燃燒吃物缺少葬氧氣助及燃而熄響滅。適草用于撲吹救密閉撫的房間興和生產(chǎn)帶裝置、執(zhí)設(shè)備容四器內(nèi)的醋火災(zāi)。冷卻滅火不法：根據(jù)可燃優(yōu)物發(fā)生燃曉燒須達(dá)到桃一定溫度釣這一條件草，將水或屑滅火劑直途接噴灑在徹燃燒物上粒，使燃燒默物降低至殺燃點以下遭而終止燃唐燒。它還剪可用于冷拍卻尚未燃但燒的物體遍，如建筑乳物構(gòu)件、嗓設(shè)備等，嘉避免其受端熱幅射影盟響而發(fā)生蛇燃燒或爆播炸。隔離滅火登法：根據(jù)發(fā)盒生燃燒陶必須具蠻備可燃旗物這一逮條件，壺將與燃梢燒物鄰巴近的可啦燃物隔鼓離開，乖阻止燃統(tǒng)燒物進(jìn)例一步擴(kuò)冰散。抑制滅火床法：將滅火劃劑噴在覆燃燒物絞上，使治其參與湊燃燒反飄應(yīng)使燃場燒中產(chǎn)例生的游沃離基消稱失，形蘭成穩(wěn)定底分子或驗低活性保游離基渣，從而召使燃燒終物終止壇。27常用消防等設(shè)備設(shè)施績和器材（睬一）滅火器卡：滅火器率由筒體來、筒蓋冊、瓶膽慶和噴嘴竟四部件鄭構(gòu)成，鉛分為手舅提式和仔推車式姿；分為：1、化唱學(xué)泡沫帳滅火器乘2、聾干粉滅柴火器3、二氧躍化碳滅火翁器（最常室用）4、鹵相化烷（富哈龍）最滅火器膨（已禁貍用）28常用消防襲設(shè)備設(shè)施密和器材（姨二）火災(zāi)自飽動報警恰系統(tǒng)裝打置由火災(zāi)霉探測器今和火災(zāi)忘報警控喘制器組臥成探測器符將火災(zāi)部信號轉(zhuǎn)常變成電魂信號輸么入報警壓控制器轎而發(fā)生親警報，夫并指示喘火災(zāi)發(fā)絹生的部助位和時眾間火災(zāi)探測規(guī)器常分為然：煙感探測蘭器溫感探測執(zhí)器可燃?xì)饴扼w探測師器光感探測脖器29常用消防挽設(shè)備設(shè)施那和器材（星三）自動噴位淋滅火銷系統(tǒng)裝宰置：是估按適當(dāng)進(jìn)間距和秩高度裝鼠置一定帽數(shù)量噴事淋頭的雪供水滅置火系統(tǒng)票，由噴瘡頭、閥乞門、報欠警控制丘裝置和繡管道等板組成。工作原理缸：發(fā)生火剛災(zāi)時，當(dāng)禁噴淋頭所搜在位置溫摸度達(dá)到臨擱界點，，農(nóng)噴淋頭上嬌的焊錫熔櫻化，水即薪自動噴出掠自動進(jìn)行君滅火，消叔防水泵會攝自動將水界不斷地輸負(fù)送過來，完同時還發(fā)言出火災(zāi)警勢報。30常用消防確設(shè)備設(shè)施昨和器材（幣四）消火栓系森統(tǒng)是由供部水泵、嗓管網(wǎng)、以加壓泵屠、消火庭栓、水狀帶、水映龍頭、剃噴水栓晨、報警吃按鈕及裂報警電侄話等組蚊成；工作原理玻：發(fā)生火清災(zāi)時，擊莖碎火災(zāi)報參警器的?？媪缶?，投消防中心團(tuán)接報后會較自動啟動激消防水泵沿，消防人毯員接上噴旦水栓，打仙開水龍頭島開關(guān)即可災(zāi)滅火。31常用消防團(tuán)設(shè)備設(shè)施室和器材（象五）防止排煙韻系統(tǒng)加壓送松風(fēng)系統(tǒng)安全通道攜與消防電寇梯32物業(yè)消防挑管理措施健全消防理組織，落甲實職責(zé)建立健全斃消防安全輸制度明確消防耕重點部位廳責(zé)任人加強(qiáng)消詢防日常陽檢查重視并仿強(qiáng)化消浸防培訓(xùn)組織消防躬演習(xí)，提媽高實戰(zhàn)能愧力33第五部分保潔管理34物業(yè)保潔嶼管理器具常用保濁潔工具掃帚、簸限箕、拖把云、橡膠刮率、羊毛套扎、抹布、后垃圾車、遍壓干車、墳噴霧器、涌梯子常用保舍潔機(jī)械洗地機(jī)、義拋光機(jī)、貨吸塵器、碌吸水機(jī)、童地毯機(jī)、握吹風(fēng)機(jī)、捐高壓清洗涂機(jī)35物業(yè)保潔債常用清潔洋劑堿性清潔黑劑洗潔精都、全能噸水、玻舟璃水、祝綠水、抱燒堿、懸除油劑多、地毯旱水酸性清什潔劑潔瓷靈洗、潔廁村精、漂貸白水、離105雕石水、幫鹽酸、炸草酸36物業(yè)保潔遭工作的組丘織物業(yè)日赴常保潔請項目的恐確定物業(yè)保翅潔計劃洪的制訂物業(yè)保潔索人員的工暴作量化及蚊崗位確定物業(yè)保度潔的物炎料采購曾和儲備各類物業(yè)仍保潔的程右序和實施物業(yè)保艘潔的安弟全防護(hù)物業(yè)保潔砍的日常巡追檢和維護(hù)37第六部分綠化管懷理38物業(yè)綠化陣的分類游園綠浮化道路綠支化宅旁庭院暖綠化建筑內(nèi)外授綠化：屋鎮(zhèn)頂綠化、闖墻面綠化城、室內(nèi)綠貓化、陽臺貪窗臺綠化39物業(yè)綠厘化常用個工具水管、水侄泵、噴壺螞、割草機(jī)首、長把剪竹、剪枝短紙剪、鍬、戒鋤、鏟（初各類）、戴推車、柵態(tài)欄等40綠化管朝養(yǎng)工作糕的組織物業(yè)各類冊綠化的分你類統(tǒng)計和些標(biāo)識物業(yè)綠化成管養(yǎng)的計治劃物業(yè)綠化日崗位的量男化及崗位鄉(xiāng)豐確定物業(yè)綠化罷物料的采胃購和儲備物業(yè)綠化系的安全防潑護(hù)物業(yè)綠寫化的日耽常巡查陣和維護(hù)謝