上海某住宅房地產(chǎn)項目前期開發(fā)策劃案例住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成。現(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費(fèi)用包括支付被動遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場地費(fèi)用、動遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計為 200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、 開發(fā)成本估算及盈利性分析。一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃word文檔 可自由復(fù)制編輯1、樓盤價格定位根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。具體調(diào)查結(jié)果見下表：(有關(guān)表格請參考本文末的表格 ,下同)從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數(shù)分布在4980-6980元/M2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主， 以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元/M2。在銷售運(yùn)作時，可根據(jù)市場的供求關(guān)系，在已制定的銷售價格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。2、房型定位及占比方案近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的 2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70-100M2的占16.3%，戶型面積100-150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實(shí)際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實(shí)用性強(qiáng)，總價適中，物業(yè)管理費(fèi)也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位如下:3、購房戶購買力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為： 52.5萬元-61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元-18.5萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為 66.21647元，每月還款額經(jīng)計算為 2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。4、開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定開發(fā)方案:社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實(shí)用方向發(fā)展， 傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（ 7-13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢，成為當(dāng)前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)， 本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo):（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2每幢住宅設(shè)5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè) 1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450 平方米已知基地地塊面積為 21000M2，規(guī)劃容積率為 2.5，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計為：21000*2.5=52500M2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占 94%-95%，公建配套設(shè)施占5%-6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的 95%，則住宅商品房可建建筑面積為：52500M2*95%=49875M2可建12層小高層住宅幢數(shù)為：49875/12450=4 幢住宅實(shí)際可建建筑面積：4*12450=49800M2每戶平均建筑面積為 103.75M2，則住戶數(shù)為：49800/103.75=480 戶（2）公建配套設(shè)施公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套word文檔 可自由復(fù)制編輯設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占 40%，便民商店一般占 35%，其他配套設(shè)施一般占 25%。公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積 -住宅建筑面積=52500-49800=2700 平方米幼兒園、托兒所建筑面積： 2700*40%=1080M2便民商店建筑面積：2700*35%=945M2其他配套設(shè)施建筑面積： 2700*25%=675M2（3）室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車庫、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場等。停車位：小區(qū)機(jī)動車擬 15%停在地面車位上， 85%停在獨(dú)立式地下車庫內(nèi)?？紤]到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每 3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：480/3=160 個，地面車位數(shù)：160*15%=24 個；地下車位數(shù)：160*85%=136 個。獨(dú)立式地下停車庫：每個車位平面尺寸為 2.5M*5M，占地面積 12.5M2。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為 30-35M2，本次估算取上限值，則獨(dú)立式地下停車庫面積為：136*35=4760M2變電所:變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為 40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60-120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，車庫為20-30W/M2。在估算時均采用上限值。住宅商品房用電量：49800*50=2490 千瓦幼兒園、托兒所用電量： 1080*30=32.4 千瓦便民商店用電量：945*120=113.4 千瓦其他配套設(shè)施用電量：675*80=54 千瓦小高層住宅樓本身地下室： 103.75*5*2*4 幢*30=124.5 千瓦獨(dú)立式地下停車庫：4760*30=142.8 千瓦用電量小計：2957.1千瓦另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個住宅小區(qū)總用電量為：2957.1*（1+5%）=3105千瓦選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè) 10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為 50平方米，共計200平方米。網(wǎng)球場：為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場1座。標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場規(guī)格：36.58M*18.29M。網(wǎng)球場占地面積：669M25、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算建筑覆蓋率：4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套設(shè)施(以2層計)占地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2配電所占地面積：200*（1+10%）=220M2建筑物占地面積：6270M2(考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加 10%)建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于 30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為 35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨(dú)立式地下室上方設(shè)中心綠地。小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2網(wǎng)球場占地面積：36.58*18.29=669M2地面車位占地面積：24*2.5*5=300M2幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積 1080M2居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的 5%，即21000*5%=1050M2小區(qū)道路占地面積： 21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050M2（居民室外活動場所）=4281M2小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4%6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下：供水指標(biāo)：住宅：7-10升/M2·日；公建配套設(shè)施：6-10升/M2·日；綠化：1.5升-2升/M2·日。排污指標(biāo)：住宅：6.7-9.5升/M2·日；公建配套設(shè)施：5.4-9升/M2·日。人工煤氣用量指標(biāo)：住宅：4.4M2/戶·日；公建配套設(shè)施：0.08M3/M2日·。電話容量指標(biāo)：住宅：100-154門/萬M2；公建配套設(shè)施：25門/萬M2小區(qū)日最大用水量為： 10升/M2*49800M2（住宅）+10 升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（綠化）=544M3小區(qū)日最高污水排放量為： 9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9 升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3人 工 煤 氣 日 最 大 用 量 ： 4.4M3/ 戶 *480 戶+27000M2*0.08M3/M3=2328M3電話線數(shù)量：154門/萬M2*4.98 萬M2+25門/萬M2*0.27 萬M2=774門7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢航ㄔO(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層 5個單元，平均每戶建筑面積： 103.75平方米，層高2.9米地塊總面積：21000平方米建筑物占地面積：6270平方米綠化占地面積：7350平方米網(wǎng)球場占地面積：669平方米地面停車位占地面積：300平方米小區(qū)道占地面積：4281平方米幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積： 1080平方米小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米總建筑面積：57260平方米住宅商品房建筑面積：49800平方米公建配套設(shè)施建筑面積： 2700平方米幼兒園、托兒所面積：1080平方米便民商店面積：945平方米其他配套設(shè)施面積：675平方米獨(dú)立式地下停車庫建筑面積：4760平方米規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車庫面積）建筑覆蓋率：29.9%綠化率：35%小區(qū)道路占有率：20.4%其他娛樂，休閑設(shè)施占有率： 14.7%住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦住宅小區(qū)最高日用水量： 544立方米住宅小區(qū)最高日污水排放量： 497立方米住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量： 2328立方米住宅小區(qū)電話容量：774門總戶數(shù)： 480戶衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個整潔、文明、溫馨的購物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場所衛(wèi)生管理條例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺底層及周圍無亂堆亂放現(xiàn)象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業(yè)前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺、服務(wù)臺、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺面和側(cè)面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營業(yè)時間隨時清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8 窗簾：定期進(jìn)行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o灰塵、無蜘