桂林知名大盤的前期市場研究報(bào)告第一部分一、近期房地產(chǎn)市場環(huán)境分析（一）、總體市場概況2000年桂林市緊緊抓住擴(kuò)大內(nèi)需的政策機(jī)遇，加大城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度，固定資產(chǎn)投資保持了較快增長。全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資79.23億元，比上年增長13.46%，全年市政建設(shè)完成投資8.48億元，比上年增長46.71%。2000年桂林市房地產(chǎn)市場總體增長迅猛，房地產(chǎn)用地出讓量與上一年度基本平衡，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，開發(fā)規(guī)模不斷增長；商品房銷售狀況良好，房地產(chǎn)銷售價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)；現(xiàn)樓空置量繼續(xù)回落；三級(jí)市場交易活躍，增長迅速，交易量大幅上升。全年房地產(chǎn)開發(fā)商品房施工面積154.50萬平方米，比上年增長30.82%。商品房銷售面積43.54萬平方米，銷售額6.93億元，比上年分別增長18.86%和30.02%。其中個(gè)人購房額達(dá)6.20億元，比上年增長達(dá)89.60%。占全市商品房銷售額的89.47%，年末全市商品房空置面積14.84萬平方米。比上年減少5.28萬平方米，同比減少26.24%?？傮w來看，目前桂林房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下幾個(gè)方面的特征：1、房地產(chǎn)銷售形勢喜人。2、供求關(guān)系基本趨于平衡。3、房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度驚人。4、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，素質(zhì)普遍不高。5、個(gè)人購房已成為住宅市場主力軍。6、空置辦公、商業(yè)用房供應(yīng)過大，競爭激烈。7、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善。胸8、金融對(duì)屢房地產(chǎn)的支故持作用增強(qiáng)交，編個(gè)人住房消別費(fèi)貸款迅猛姿發(fā)展。旨9、立房地產(chǎn)二、街三級(jí)市場聯(lián)疤動(dòng)效應(yīng)突出用，三級(jí)市場之漸趨活躍。俗（具體的統(tǒng)舞計(jì)數(shù)據(jù)說明暑見《世紀(jì)苑目市場調(diào)研報(bào)任告》）倚（二）區(qū)域樓市場及本項(xiàng)遣目周邊市場嚷調(diào)研放1、區(qū)域市慨場界定附目前桂林市紐的商品房主灑要集中在桂烘林的主城區(qū)茄，也就是七童星、象山、奏疊彩和秀峰棚四個(gè)行政區(qū)魯域，根據(jù)目惹前桂林市整須個(gè)商品住宅搖的分布情況枕來看，可以形明顯看出呈多現(xiàn)一線兩片青的態(tài)勢，一角線既指中山鈔路沿線；兩添片則分別指板七星區(qū)東部碰和象山區(qū)南臨部。（1）一線潔中山路作為欠貫穿整個(gè)桂駱林的重要的移主干道和城主市景觀道，女是桂林目前都最繁華的一附條城市干道溫，桂林市目廉前最大的城閱市廣場紀(jì)——番中心廣場就首位于中山路毀一側(cè)，并在胖其周邊形成樣桂林最大的患繁華旺區(qū)，帶桂林現(xiàn)有的怖高檔商業(yè)物粱業(yè)基本上全葵部匯集于此販，而靠近中惰山路兩側(cè)的喇商品住宅也晌大多以高檔娛定位為主，養(yǎng)整體樓價(jià)明股顯高于其他漁區(qū)域。勁（2）七星懂片區(qū)飲七星區(qū)為桂電林市規(guī)劃中俗的新的城市漲中心區(qū)，規(guī)蕉劃起點(diǎn)高，由發(fā)展空間大嘉，已建成的沸桂林市的最誰大的甲天下幸廣場比中心饞廣場還要大銷的多，并且蜜在其周邊還籮有桂林國際防會(huì)展中心、邊體育中心等幸，桂林高新他技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)醉也位于本區(qū)柔，并且有桂褲林最大的公松園跡——?jiǎng)∑咝枪珗@，筐可以說，七孝星區(qū)是未來增桂林發(fā)展的托重心區(qū)域之自一，發(fā)展另前景可觀。吩（3）象山青區(qū)鴿主要是指桂訓(xùn)林市中心區(qū)高以南，漓江獎(jiǎng)以西片區(qū)的霞片區(qū)，該片菌區(qū)為成型的咱居住區(qū)域，些在城市動(dòng)能系定位中也以勻居住為發(fā)展雞方向，并且控靠近漓江，歲自然風(fēng)光優(yōu)移美，有多個(gè)祥大型商品住繞宅小區(qū)。但面是片區(qū)配套祖設(shè)施不足，敗城市景觀較穴差，距離市腐中心較偏。宿2、安廈世襯紀(jì)城區(qū)域及糕周邊市場調(diào)尖查表效根據(jù)本項(xiàng)目難地塊特征、們自然環(huán)境因卵素、項(xiàng)目規(guī)釣?zāi)?、地價(jià)水痕平以及發(fā)展撈商實(shí)力狀況稼，我們認(rèn)為瞧本項(xiàng)目走中馬高檔住宅路雞線，在此設(shè)首定前提下，予我們將我們珍的競爭對(duì)手朵主要鎖定在遷桂林市目前含的走中高檔酬定位的樓盤撫上。皆3、通過調(diào)餡研，我們總漿結(jié)出桂林高咐尚商品住宅鳴的九大特征擴(kuò)（1）大規(guī)暫模住宅小區(qū)姜和小型的規(guī)弄模并存，但離是都有較好班的小區(qū)環(huán)境饒和圍合空間膛。膨（2）戶型結(jié)以大套型平盲面和躍式為夢主，物業(yè)類針型以多層和敞小高層為主撐。棋（3）外立襯面飽滿，多豬采用凸窗和復(fù)落地玻璃門苗窗設(shè)計(jì)，并潛多用歐陸風(fēng)閣格，大多為噸三段式手法吩。殃（4）多數(shù)戀樓盤都有會(huì)濕所和關(guān)聯(lián)配鄰套。心（5）封閉刺式物業(yè)管理蜓（6）目前而平均價(jià)位有換一定上升空飽間拐（7）銷售建形成慣例，齡發(fā)展商多以悟樓花形式推宅出。期（8）付款尸方式單一，楚不同付款方蘆式之間的差植距不明顯。周（9）多層副物業(yè)仍為磚潔混結(jié)構(gòu)，小照高層以上才展使用框架結(jié)雖構(gòu)。袍（三）本項(xiàng)滋目主要競爭邊對(duì)手分析監(jiān)在確定本項(xiàng)改目的競爭對(duì)剖手的時(shí)候，犁我們認(rèn)為主逢要基于兩個(gè)蘭原則，一個(gè)汗為和本項(xiàng)目歡區(qū)域相近，猾另外一個(gè)方往面是物業(yè)類拐型相似，第和三個(gè)方面是監(jiān)價(jià)格相近，驕存在可比性繡。根據(jù)以上刻三個(gè)原則，愈我們認(rèn)為，森安廈世紀(jì)城勢一期的競爭腹對(duì)手主要為侄以下幾個(gè)樓委盤，同心園椒、鑫隆置業(yè)印廣場、世紀(jì)兩花園、澳洲顛花園三期等放四個(gè)樓盤。1、同心園貨概況：同心地園由桂林新目盛房地產(chǎn)開群發(fā)公司進(jìn)行腹開發(fā)，位置撐靠近本項(xiàng)目丹，全部為多生層住宅，戶駱型以三房、震四房為主，童平均價(jià)格接康近2000靜元/平方米盈。整個(gè)同心翠園全部為排橡列式布局手提法，建筑結(jié)半構(gòu)為磚混結(jié)蝴構(gòu)。譜優(yōu)勢域：與安廈世鈔紀(jì)城相比，儉同心園的推返出時(shí)間較早翅，推出時(shí)周險(xiǎn)邊相競爭性陽項(xiàng)目比較少評(píng)，并且建成禿規(guī)模較大，揉已經(jīng)形成良宏好的居家氛蛋圍，屬于成定熟的居住小揭區(qū)。在戶型然定位上，與提安廈世紀(jì)城褲一期的戶型撐相比，其明尊顯偏大。在嬌營銷操作手硬法上，它的學(xué)開發(fā)銷售節(jié)擱奏的控制比嘩較好，分期蕩推出，并且音每一期推出或的數(shù)量不多訴。在價(jià)格策品略上則采用皺低開高走的沉價(jià)格策略，凡給前期客戶質(zhì)一定的信心傷，利用口碑狀效應(yīng)達(dá)到良尼好的銷售業(yè)喉績。偶劣勢倡：同心園的漸規(guī)劃布局上膽沒有新意，燦群體組織比止較簡單，缺測乏良好的小慶區(qū)景觀環(huán)境串，結(jié)構(gòu)為全非磚混結(jié)構(gòu)，半整體素質(zhì)一灑般，性能價(jià)狀格比較低。圓并且銷售手訊法比較落伍駛，營銷手段鉤比較單一，掛銷售人員的姓素質(zhì)比較差蠅。周邊環(huán)境海比較差，配察套略顯不足狐。盒對(duì)策貸：針對(duì)一期掠的實(shí)際情況燒，我們認(rèn)為戴，針對(duì)同心辛園的弱點(diǎn)，股我們將采用或針鋒相對(duì)的酸競爭策略，災(zāi)以良好的小愈區(qū)環(huán)境、優(yōu)自質(zhì)的物業(yè)管粥理、專業(yè)的痕銷售人員和沙項(xiàng)目的整體激形象同其競池爭，并首先裹在價(jià)格上拉廚開突破口，鳥以略低的價(jià)汗格入市，搶迫占目標(biāo)客戶餃。隙2、鑫隆置論業(yè)廣場算概況劍：鑫隆置業(yè)書廣場位于同脖心園邊，和咳本項(xiàng)目十分莫接近。整個(gè)氏項(xiàng)目占地面冊積80余畝版，規(guī)劃總建丟筑面積16課萬平方米，飽共有多棟多燒層和高層住驕宅組成，共央有住宅單位哀1000個(gè)故左右。鑫隆疫置業(yè)廣場的咬小區(qū)環(huán)境由別澳大利亞柏攀濤設(shè)計(jì)公司消擔(dān)綱，整個(gè)也小區(qū)環(huán)境營止造的比較好燕。目前推出績的是緊鄰寵芽信路的三棟慈高層住宅，營并有近50秩00平方米稠的商業(yè)裙樓忠，是目前本汗片區(qū)的一個(gè)秀較大的商品景住宅小區(qū)。翼鑫隆置業(yè)廣躬場目前工程顆進(jìn)度處于基俘礎(chǔ)土石方階輛段，預(yù)計(jì)明述年年底才能吳竣工?，F(xiàn)在神處于內(nèi)部認(rèn)邪購期，其價(jià)坊格也相對(duì)偏搜低，平均價(jià)陽格在220旨0元/平方戲米左右。從牽了解到的情毫況來看，其潑內(nèi)部認(rèn)購的阿情況一般。恰優(yōu)勢唇：與安廈世巴紀(jì)城一期相腳比，鑫隆置狡業(yè)廣場的位燕置更靠近寵縣信路，居民言出行比較方料便。并且，登其三棟高層致的底層裙樓堅(jiān)規(guī)劃為大型貓商場，能夠菌滿足居民的輝日常生活所鉆需。作為高辰層住宅，其障均價(jià)220寫0元的價(jià)格鴉定位也屬偏糖低，對(duì)本項(xiàng)扮目構(gòu)成一定嘆的威脅。另吵外，高層住醬宅的良好的托通風(fēng)采光與興安廈蜓·玻世紀(jì)城相比撐也具有一定陳的優(yōu)勢，從援戶型定位來式看，其戶型前定位和本項(xiàng)縮目趨同，必宴將分流一部端分客戶。遇劣勢帳：戶型定位零過與單一，坡只有兩房和基三房兩種類曬型，其具體影的房型也只但有三種，不追能有效滿足岸客戶的多樣箱化需求；高登層住宅不符雖合桂林人的互購房習(xí)慣；螞由于鑫窿置套業(yè)廣場為高壞層項(xiàng)目，其秧建設(shè)周期相朝對(duì)偏長，目漸前為遠(yuǎn)期樓杯花，施工進(jìn)蹦度也較慢。技對(duì)策婦：強(qiáng)化多層夜住宅的居住徒優(yōu)勢和后期共物業(yè)管理的巖費(fèi)用，渲染厭本項(xiàng)目良好繁的居家氛圍球，突出渲染便本項(xiàng)目的價(jià)宅格優(yōu)勢和公行司良好的開犧發(fā)實(shí)力和信折譽(yù)。作好項(xiàng)盈目地盤現(xiàn)場件的包裝。努尾力營造本項(xiàng)標(biāo)目高尚住宅色的形象定位蛾?？?、世紀(jì)花票園娘概況輝：世紀(jì)花園飼由桂林市知握名度很高的柏桂林先達(dá)房機(jī)地產(chǎn)開發(fā)有票限公司開發(fā)羽，位于象山捉區(qū)的北面，腫南臨東安路己，西臨西環(huán)捕路。整個(gè)項(xiàng)姓目總占地面母積4910處0平方米，化總建筑面積調(diào)12000裹0平方米。擊由40棟點(diǎn)眨式和條式多殊層住宅組成亞。整個(gè)世紀(jì)餃花園分多期掉開發(fā)，目前牽正在銷售的悔是其三期部奉分，戶型以肅三房和四房你為主，均價(jià)貝大約233鳳0元/平方紐米。整個(gè)世抱紀(jì)花園綠化栽用地面積近棟20000導(dǎo)平方米，綠汪化率達(dá)到4假0%，發(fā)展館商給自己的牛物業(yè)的形象誓定位為弓“繳桂林首席立攪體園林式生灶態(tài)花園小區(qū)毀”婆。沉優(yōu)勢菌：與安廈世她紀(jì)城相比，米世紀(jì)花園的盤地理位置更辦靠近市中心磚，其周邊各扇種配套設(shè)施診齊全，居民謎出行比較方畢便，能夠滿枕足居民的居冊家需求。其呆次，先達(dá)房六地產(chǎn)公司的蛙知名度較高顛，贊助先達(dá)項(xiàng)杯足球賽擴(kuò)建大了企業(yè)知塘名度，初步何樹立了良好蚊的企業(yè)形象詳。世紀(jì)花園禾目前已經(jīng)為挖準(zhǔn)現(xiàn)樓，物凍業(yè)交付使用鞋的時(shí)間上比血本項(xiàng)目要早碼，使得其項(xiàng)縱目有了一定喘的形象基礎(chǔ)賞。驗(yàn)劣勢門：世紀(jì)花園兇的均價(jià)23浩30元/平析方米，價(jià)位梅偏高；并且?guī)Z缺乏優(yōu)美的停自然景觀；悄其營銷操作偉手法比較落體后，銷售人葵員素質(zhì)較差笛；戶型定位亞不切實(shí)際，怕其四房面積吸平均達(dá)到1或70平方米剝，并且戶型舒設(shè)計(jì)較差；仔其形象定位待模糊，并且速缺乏足夠的謀內(nèi)容支撐；剝建筑風(fēng)格基蜓本無特點(diǎn)，茶物業(yè)綜合素假質(zhì)偏低；憲對(duì)策歷：宣揚(yáng)本小面區(qū)靠近漓江庫邊的位置特液點(diǎn)，在價(jià)位恒上強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)矮目的價(jià)格優(yōu)錢勢，并強(qiáng)化蛛對(duì)本片區(qū)區(qū)誰位優(yōu)勢的宣飯傳，直接引肉發(fā)安廈世紀(jì)退城與區(qū)位前壞景的正面聯(lián)搶想，努力營堤造并確立高俯尚住宅的形爐象定位，并渾通過各種優(yōu)驢勢的宣傳給猜目標(biāo)客戶以催本項(xiàng)目整體你綜合素質(zhì)優(yōu)娃于世紀(jì)花園微的的心理暗虛示。邁4、澳洲花劈園尖概況踐：澳洲花園印位于七星區(qū)們環(huán)城北二路器花鳥市場旁式邊，其開發(fā)經(jīng)商為桂林房播地產(chǎn)企業(yè)的植新生代桂林湯彰泰實(shí)業(yè)有轉(zhuǎn)限公司，整伸個(gè)項(xiàng)目占地巾面積66畝鞋，總建筑面深積近700張00平方米界，由近30嚇棟多層住宅哄組成，共有沈住宅單位6獅50戶左右旬，分三期開隱發(fā)。澳洲花奮園自199李8年開始開付發(fā)以來，已特經(jīng)開發(fā)兩期瞎，并大都已邁經(jīng)入伙，目過前正在內(nèi)部垮認(rèn)購的為其摸三期部分。課澳洲花園采該用半圍合式躁布局和行列雜式布局結(jié)合拼手法，在建漆筑風(fēng)格上采缸用歐陸風(fēng)格件，澳洲花園紋的戶型設(shè)計(jì)唇多樣，戶型主方正實(shí)用，誕戶型結(jié)構(gòu)平荒面躍式兼有沿，并有少量谷復(fù)式，澳洲觀花園的二期喘的平均價(jià)格璃為2080粗元/平方米徒。銷售狀況吃比較好，目對(duì)前僅剩不足廳5套單位。多澳洲花園的齊三期在20套01年10疏月1日進(jìn)行揭工程奠基和犧預(yù)約內(nèi)部認(rèn)關(guān)購，場面極評(píng)其火爆，收揮到了良好的賄效果。仁優(yōu)勢設(shè)：與安廈甩·侄世紀(jì)城相比槽，澳洲花園膠的品牌效應(yīng)臟較好，在桂組林消費(fèi)者心波目中的知名碰度和美喻度鼓更高，口碑迷效應(yīng)突出。旱其次，其小叼區(qū)環(huán)境營造痛的效果比較暢好，明顯要滔優(yōu)于桂林市澆眾多的在售碎樓盤；澳洲稿花園的物業(yè)亦管理服務(wù)好富，建筑風(fēng)格塞新穎并味道匹較足。戶型稻設(shè)計(jì)比較好聽，比較方正尖實(shí)用，戶型皮定位準(zhǔn)確；牲并且其一期姿和二期的銷農(nóng)售業(yè)績較好轟，聚集了大崗量的人氣；律澳洲花園的油發(fā)展商的營怖銷操作手法公比較先進(jìn)，承創(chuàng)新意識(shí)比吐較強(qiáng)。工程欄進(jìn)度要優(yōu)于奔本項(xiàng)目。整探個(gè)小區(qū)一期無和二期已經(jīng)目全部入伙，魄形成了良好宵的居住環(huán)境讓。租劣勢套：項(xiàng)目的地受理位置較偏胖，周邊生活問配套設(shè)施不色足，周邊的滿自然景觀幾盛乎沒有；戶攤型全部為平比面和躍式，擊無復(fù)式，不主能滿足客戶攔的有效需求恐，規(guī)模有限位，不能和安敲廈世紀(jì)城相暫比。崖對(duì)策辣：加快工程根進(jìn)度，宣揚(yáng)靈本項(xiàng)目的江獄景優(yōu)勢、規(guī)咳模優(yōu)勢、價(jià)以格優(yōu)勢和環(huán)記境優(yōu)勢，強(qiáng)垃調(diào)區(qū)域前景香和周邊環(huán)境欲的比較。加位大廣告投放擁，初步建立桃世紀(jì)公司的萌企業(yè)知名度養(yǎng)。5、總結(jié)六（1）整體綿市場處于上禿升周期，商哲品住宅價(jià)格暴上漲較快，喚目前現(xiàn)樓供尤應(yīng)不足，遠(yuǎn)股期樓花較多蛛。前（2）城市敏建設(shè)重心東鈴移，七星區(qū)沫將成為未來緞幾年內(nèi)桂林杰市的重點(diǎn)發(fā)手展區(qū)域，該郵區(qū)域的物業(yè)蜻也將成為新嚴(yán)的關(guān)注焦點(diǎn)菜，市民普遍影接受該區(qū)物饞業(yè)的價(jià)格提乳升。召（3）當(dāng)前壘整體房地產(chǎn)疤價(jià)格承受水晉平低下，商片品住宅均價(jià)攻在1750別元左右，最喜高價(jià)僅36巡00元。鞋（4）市場涌供應(yīng)的戶型贏集中在三房旺為主，二房扣和四房為輔斧的狀況，戶耐型面積有增僻大的趨勢。黎（5）消費(fèi)顯者對(duì)居住的麗需求層次日死益增高，與錯(cuò)以往相比，皺在環(huán)境、景濃觀、配套、源物業(yè)管理、嗓社區(qū)服務(wù)等肝各個(gè)方面都舒提出了更高經(jīng)的要求。濕（6）涌現(xiàn)禽出澳洲花園蓄、七星花園由、楓丹麗苑閃、安新小區(qū)炮等明星樓盤族。喂（7）形象疏包裝和前期芽的營銷策劃鞭工作開始得鏟到注重，并猴在銷售中體洞現(xiàn)出巨大的充作用，澳洲壩花園就是一典典型的例子堂。描（四）消費(fèi)氏群體、市場解購買力分析獎(jiǎng)近幾年，擾桂林衰居民住房消責(zé)費(fèi)比重不斷絨擴(kuò)大，在較惰大程度應(yīng)刺激了桂林弦房地產(chǎn)的發(fā)碼展，析200少1沾年襖前8個(gè)月，污桂林市火銷售給個(gè)人竟的商品房離銷售金額約孝為3.65唇87題億元，占遷商品房總銷洪售金額的比伶例為87即（上年同期羅是經(jīng)82佩％），凈增監(jiān)5兇個(gè)百分點(diǎn)。奇從居民消費(fèi)灘趨向分析，杯今后幾年，倒住房消費(fèi)仍杏將大量擠占忍居民其它消烘費(fèi)支出，對(duì)按經(jīng)濟(jì)的持續(xù)逼增長起著越慰來越重要的濾作用。掃城鎮(zhèn)住房制緩度改革的重耍大突破，住然房分配貨幣躺化制度逼的爽全面實(shí)施，農(nóng)給漿桂林陳城鎮(zhèn)居民住喚房消費(fèi)帶來脫了重大轉(zhuǎn)變妨，購房和居欠住支出已成榴為腫桂林遵居民家庭主傷要的一次性強(qiáng)大支出。2魔000年，剖桂林倘城練市率居民蜂可支配收入撲達(dá)到699億7元，其中綠用于儀購房支出叉580揪元，比筒全國平均水誰平要高出很爽多，龜居住消費(fèi)比超重欄也礦從1995謙年的7．1剪％上升到1攜0％，增加述2．9個(gè)百妻分點(diǎn)。其中牲，住房支出鋸202元，箏增長101捷．6％。居遺住消費(fèi)增長碧呈不可抵擋樓的趨勢，城渡鎮(zhèn)居民的住漁房消費(fèi)成了偏家庭的重大睡消費(fèi)之一。境調(diào)查資料表廟明，200倚0年鍛桂林兆城鎮(zhèn)居民家鋒庭住房自有煉率（包括部姥分自有房）潔已達(dá)到7澡7.1噴％，比19鈔95年提高竊了41繁.4緞個(gè)百分點(diǎn)。饞2000年嗚底，賭桂林障城鎮(zhèn)居民住盞房人均居住督面積達(dá)到姻14.67尸平方米氏，明顯高于朗全國平均水公平的9.8暗3平方米，津根據(jù)桂林市拔政府所做的健十五虧規(guī)劃，力爭蠶在2005改年桂林人均壞居住面積增據(jù)加到20平寺方米，則未顧來五年預(yù)計(jì)唯桂林將新增團(tuán)住房面積為驚360萬平納方米，并且彩有相當(dāng)一部痰分是由商品岸房市場供給舉。由此可見誤，槐隨著經(jīng)濟(jì)的勇發(fā)展和收入松的穩(wěn)步增長芬，貼桂林消費(fèi)者溉對(duì)商品住宅紡的需求無潛力是相當(dāng)只大鴨的。鉆根據(jù)調(diào)查資夏料顯示，今株后幾年錯(cuò)桂林哨居民消費(fèi)潛脾力巨大。一蘋方面目前護(hù)桂林炒城鎮(zhèn)居民人貴均居住面積殼只有驚14.6嶼平方米，與雀國外發(fā)達(dá)國箱家人均居住申面積20－柱30平方米志相比，還有順很大的差距踩，即使是和雙國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)妥達(dá)城市如上李海、北京相蟻比差距也是督顯著的辭。狡并且根據(jù)調(diào)撈查，目前桂申林市仍然有盟近3600細(xì)缺房戶，其勝中人均住宅梳面積4平方身米以下的住御房困難戶還慎有近嚷500多飾戶，在帶桂林應(yīng)市腥老城區(qū)裕尚有段相當(dāng)嫌數(shù)量的危里舊欄房需要改造雅。另一方面蘿，但桂林在九五插計(jì)劃期間每秩年肉凈增人口污2.1滴萬左右暑，年平均增姓長比例為2科.4%，并惡且隨著經(jīng)濟(jì)條發(fā)展，城市六化進(jìn)程的加汁快，未來五抖年內(nèi)桂林的未城市人口增滿長速度要明貪顯超過這個(gè)殃數(shù)字，預(yù)計(jì)撫到2005慢年，整個(gè)桂飽林市區(qū)的人坑口將增長為肆90萬人，右比目前的6僑4萬人有一推個(gè)較快增長糧，這部分人搞對(duì)住房的需梯求的數(shù)量也脫是比較大的以。當(dāng)由此可以看熄出，透在桂林，雄住宅消費(fèi)仍蟲有巨大的潛擱在市場，它傲預(yù)示著蹄桂林嫌房地產(chǎn)業(yè)有纖著廣闊的發(fā)批展空間。曬從購買力分般析，選桂林胡城鎮(zhèn)居民人道均可支配收谷入堪在飽2000年詞達(dá)到6寶998缸元，比19燭99年增長祥7.7播％，比19憑96年增長化27％；劑另外，趙截止到20多00年9月賠，桂林查城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)華蓄存款余額呈為191.聞9肚億元，比1忽999年偶降低了2.追3個(gè)百分點(diǎn)儲(chǔ)。梨分別比98灑年、97年家都有降低，競而與之相對(duì)韻應(yīng)的則是桂糟林市商品房辛銷售收入的據(jù)節(jié)節(jié)升高，醫(yī)這說明鵲隨著收入的嘗增加和房改瞞力度的加大燦，居民購房慧置業(yè)的意識(shí)發(fā)也在增強(qiáng)絲，更多居民察把收入投入榴到房地產(chǎn)中腐。據(jù)芹桂林植統(tǒng)計(jì)局城調(diào)瘦隊(duì)最近對(duì)朝桂林城區(qū)近芬300戶家陶庭所做的生替活意向調(diào)查栗顯示，嫌桂林居民交把住房看成菌是世紀(jì)末第勒四個(gè)關(guān)注的著熱點(diǎn)問題，您關(guān)注率高達(dá)驗(yàn)65吳.4剃％。吵（五）20盞02年桂林巨房地產(chǎn)市場輸預(yù)測濃桂林房帽地產(chǎn)市場在在經(jīng)過底多年的午洗禮后，至競200賀1償年已變得越強(qiáng)發(fā)的理性和秘成熟。房產(chǎn)怪開發(fā)已不再薯是先前的買筆塊地，造幾素幢房子的情餅形了。市場突的一個(gè)明顯廉特征便是物雕業(yè)銷售開始師向兩極分化麻，遞熱銷的物業(yè)帥銷售期限越莊來越短，滯訪銷的物業(yè)銷鉆售舉步維艱擱。隨著中國哥正式絞加入WTO筍，以及桂林牙第二輪傲房地產(chǎn)開發(fā)繞高潮的到來繭，2002竟年的桂林房孤市將更加定令人矚目對(duì)。創(chuàng)2002年翻與2001芹年相比，有幣那些特點(diǎn)，障以及有那些粉變化，是我割們關(guān)心和思定考的。識(shí)在此，我們回憑著蠻對(duì)森桂林鄙房地產(chǎn)市場頓的了解，結(jié)懇合我們前期姜所做的大量扯的市場調(diào)研鴿工作僵，略作簡單拋的預(yù)測。職迫1、200來2拋新盤上市量秀明顯耗增多擺，區(qū)域整體艘預(yù)售量將有維一個(gè)大的上穗升沙首先，受新取的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)圾限制，莊桂林大多數(shù)劈房產(chǎn)企容在2001宣年都有新項(xiàng)偵目已經(jīng)開始允運(yùn)作，這些壇項(xiàng)目將大多鹿在2002撕年正式面市小，慈其次，現(xiàn)有州桂林樓市的媽熱銷物業(yè)預(yù)嚇售儲(chǔ)備量明雖顯不足。后扣繼開發(fā)仍需幕較長的時(shí)間溜；捆居民的購房言需求將進(jìn)一尸步釋放，商叼品住宅銷售納面積將持續(xù)禿增加，房地匪產(chǎn)市場良好窄的態(tài)勢將持殼續(xù)全年。醋2、個(gè)別論“短、平、閑快”勵(lì)的項(xiàng)目將增幸多，競爭加初劇腥由于上疊市新盤述數(shù)量增多，殊購房者選擇廳余地較溝大份，界勢必對(duì)目前站的房地產(chǎn)的啟競爭格局造找成影響，競忠爭將更加激往烈，房地產(chǎn)浩市場的繁榮奧必將吸引一忘大批中小形碑房地產(chǎn)企業(yè)絹紛紛找項(xiàng)目滾，進(jìn)行開發(fā)絨，這部分企扛業(yè)實(shí)力和能天力不足，其勇開發(fā)物業(yè)將郵主要以短平磚快項(xiàng)目面目畝出現(xiàn)。經(jīng)嫁3、串各路“諸侯震”競陽“矮住測”賊桂林，樓市沃開發(fā)有增無撐減辟故桂林房地產(chǎn)鍬企業(yè)的現(xiàn)狀削是實(shí)力有限爐，營銷和操礙作手法落伍叫，企業(yè)競爭懶力不足，早這社為猶資金雄厚旨和操作手法西老練的外資燒房地產(chǎn)縫企業(yè)無疑提零供了絕佳的吧機(jī)遇。諸我們預(yù)計(jì)，匹在2002鋪年，肯定會(huì)致有部分外地互發(fā)展商進(jìn)入號(hào)桂林房地產(chǎn)管市場槽，豎外地易房產(chǎn)投資企掘業(yè)的進(jìn)駐，晶使得桂林總榆的開發(fā)量定盼會(huì)有增無減泉，物業(yè)質(zhì)量儀、品位有望銀在此帶動(dòng)下股進(jìn)一步得到婚提升。仿箏4、家中低價(jià)位物腫業(yè)仍將是房魄產(chǎn)商的首選緞就目前稈的桂林樓市視來看，除課中心區(qū)和七耳星區(qū)的頌外，大部分工地區(qū)受地理螞位置，周邊巧市政配套的牲影響，高價(jià)哨位物業(yè)難以筑讓購房者接償受，更何況壯高價(jià)值物業(yè)蘆所需成本較遭高，惡并且桂林居率民的市場購緣買承受力也班有限，浸中低價(jià)位株樓盤符合桂蠅林的實(shí)際情狗況，沃目標(biāo)客戶群信較廣，相對(duì)閣在銷售上也咐較為容易，壤因此中低價(jià)詳位物業(yè)開發(fā)晝?nèi)詫⑹敲髂隄龢鞘械闹髁骶啊z旁5、房地產(chǎn)援開發(fā)投資的誓重心區(qū)域?qū)⒈性诠鹆盅轮猩铰穬蓚?cè)冬，七星區(qū)甲每天下廣場附術(shù)近和象山區(qū)失南部。另畜中山路改造違后，已經(jīng)成漂為桂林市最蔬為繁華的商拍業(yè)主干道，囑在這些地方扎投資房地產(chǎn)部，諸風(fēng)險(xiǎn)性較小圍，利潤不薄退。纏象山區(qū)附近糾有著靠近漓東江的自然風(fēng)炕光優(yōu)勢，同規(guī)時(shí)地價(jià)成本粒不高，適宜齡建造滿足大效多數(shù)桂林工烈薪階層的中重檔商品住宅撈，并且周邊庸人口眾多，姥人氣較旺，醒在此開發(fā)商倘品住宅憑極具市場；糧七星區(qū)區(qū)域易發(fā)展前景可獎(jiǎng)觀，符合城果市發(fā)展方向巴，物業(yè)升值月空間廣闊，擦現(xiàn)有的政府拴大配套都修效建于此區(qū)，組甲天下廣場戰(zhàn)的建成更堅(jiān)壟定了投資者會(huì)的信心，政恩府資金的流固向?qū)⑽蟠鹋康禺a(chǎn)商懲跟隨在此開嫩發(fā)商品住宅菠。姨6、價(jià)格仍宵然有一定的國上升空間，什但總體漲幅遠(yuǎn)不大護(hù)目前桂林市強(qiáng)房地產(chǎn)的價(jià)練格仍然較低尸，全市平均葡價(jià)格不足1襯750元/傷平方米，與任桂林市商品興房的歷史最片高價(jià)仍然有鋤一定的差距迷，說明房地繩產(chǎn)市場價(jià)格葉仍然有一定餅的上升空間眠，并且由于貪目前開發(fā)商沿品住宅無論賺是在規(guī)劃設(shè)送計(jì)上，還是笑在建筑材料無上，還有地詞價(jià)上都相比定以往的住宅齡有所提高，犁市民對(duì)房地肆產(chǎn)價(jià)格的承訊受能力沒有勉超過其心理劃預(yù)警線，并碰且政府大規(guī)物模的舊城改豆造和大面積邊的城市基礎(chǔ)臉設(shè)施的投資昨必將帶動(dòng)整首個(gè)桂林市的勺土地價(jià)值攀概升，因此，足在2002兄年，桂林市服房地產(chǎn)價(jià)格您仍然有一定北的上漲空間含。但是升幅跪估計(jì)不大。絡(luò)綜上所蛇述，由于未虎來住宅新增兼供應(yīng)的稻加大魄和需求的旺航盛，標(biāo)商品房價(jià)格拆將進(jìn)一步上壘漲，同時(shí)樓裁盤數(shù)量增多救，競爭將更敬加激烈，房摸地產(chǎn)競爭的上重心將開始割進(jìn)入營銷時(shí)短代和物業(yè)綜足合素質(zhì)時(shí)代潔，將使桂林世房地產(chǎn)市場搶的發(fā)展進(jìn)入飲一個(gè)嶄新的醒階段脾。槽二、裝項(xiàng)目分析撞（一）、項(xiàng)輪目概況鞠搞1、項(xiàng)目地精塊基本指標(biāo)駝：煩總規(guī)劃用地險(xiǎn)面積：紫蜓36.6茶6公頃龜其中：住宅谷用地面積：甘1武9.16字公頃傭公共建筑用霉地：親6.4嗽8公頃抵公共綠地：甩哨5股.6公怎頃哲道路用地面籌積：追5.4服2公頃狗總建筑面積梨：4788佛00M嘗2帆其中：住宅譽(yù)建筑面積：僑靈40830妄0M絲2陷公共建筑面上積：糖70煎500M招2碗艱包括：小學(xué)依及幼兒園：萄墓1250紛0M徹2態(tài)商稿業(yè)欄：泰480鉆00M忙2卻農(nóng)貿(mào)市蠶場：咱鴉3000積M杰2鼠會(huì)孫所踐：辣50沒00M拐2辣其它叨用房：佳刃2000數(shù)M懂2諷居住戶數(shù)：旅3200戶舊居尺住人數(shù)：1肅1200人柴沾戶均人數(shù)：顧3.5人北容積率：化1.陰29裝建筑覆蓋率討：28%震綠化率：墳42悄%排車位數(shù)：宋11見66個(gè)懇2、第一期績地塊基本指膚標(biāo)：發(fā)用地面積：輕著做10900寬平方米波總建筑面積品：盤212薄51平方米酬其中：臟住宅面積：親17711傅平方米榜架空面積：惜590姥平方米；童商鋪面積：技129庫0平方米；太車庫：16侄60平方米愧；車位：昏53嬌輛袍容積率：津2薪.1墓3、項(xiàng)目的己規(guī)劃布局柄1懲>芝原設(shè)計(jì)整個(gè)掀地塊劃分約倍為七個(gè)組團(tuán)距（其中有一妙個(gè)是別墅組恐團(tuán)），計(jì)劃竿分五期進(jìn)行嘉開發(fā)，主要?jiǎng)Ψ孔宇愋褪巧嵋远鄬訛橹髀茫硗庥幸幻浶┬「邔雍妥e墅。即擬窮建單體別墅鹿57棟，聯(lián)動(dòng)體別墅33級(jí)棟，小高層袍7棟，多層敞160棟，異共計(jì)320格0戶；別墅伸主要分布在胳沿漓江一線袋，小高層分覽布在小區(qū)的展中心地帶。篇而多層分布唇就較為廣泛捷。小區(qū)有3嗓個(gè)主出入口深，實(shí)行封閉蠅式管理，內(nèi)各部分五個(gè)圍輔合，各圍合基實(shí)行封閉式臉管理。舌2府>覆第一期共開著發(fā)5棟多層程住宅，采用三排列式布局漸，所有單位期均為南北朝助向，通風(fēng)采櫻光具佳。一煩期戶型多樣紗，從一房到譽(yù)五房和復(fù)式全均有，主力限戶型為三房艘二廳兩衛(wèi)。求在戶型結(jié)構(gòu)雹上平面和躍鍋式都占一定譜比例。圖4、相關(guān)市療政規(guī)劃的影逼響力姨（1）減林中山南路的咬改造：從目彼前的狀況來感看，改造工揪作正在進(jìn)行愁，而且進(jìn)度林也比較樂觀幕，估計(jì)年底瑞可以改造完著工，這對(duì)本款項(xiàng)目建成后厭小區(qū)的業(yè)主趣出行提供極匆大的便利，繩有利于本項(xiàng)釣?zāi)康耐茝V，肺改變?nèi)藗儗?duì)用本項(xiàng)目所在揪片區(qū)的認(rèn)識(shí)例。鬧（2）釘抄市政路的擬感建：根據(jù)市允政府的娃“僑十五半”焦計(jì)劃，從上餓海路到凈瓶慧山大橋，將陸修建一條市揉政路，用以剃緩解中山南坑路的交通壓鼓力。該市政趴路正好由南至往北穿過本痰項(xiàng)目所在地內(nèi)塊，該市政虹路在去年開奧工后，目前堂由于種種原擾因而處于停貞工狀態(tài)，但蜓估計(jì)不會(huì)影片響雹“砌十五貸”撓計(jì)劃的執(zhí)行容力度。由于談本項(xiàng)目的建扇設(shè)周期至少館五年，因此萄，市政路給錘本項(xiàng)目帶來煎了明顯的利妙好因素，將港成為小區(qū)未偷來升值的明誰顯動(dòng)力。古（二）、項(xiàng)務(wù)目地盤解析衫1、地理位興置及四至釣本項(xiàng)目地塊腥位于桂林市媽區(qū)南側(cè)，中省山南路延伸太段（崇信路詢）與同心路自交匯東北處漫，地塊北面推為斗雞山，安東面為風(fēng)景庸秀麗的漓江匹，南面有同托心村自然村棗落、漓江花耽園和將軍橋魯小學(xué)，西面溪緊靠正在改建造之中崇信慌路。詠安廈繼·銹世紀(jì)城位置做示意圖椅目前擬開發(fā)湯的一期地塊墊位于整個(gè)地煎塊的東北角透，緊靠量具菌廠和斗雞山誓。由小區(qū)西田面，本項(xiàng)目啊的次入口進(jìn)釋入約300稼米，既為一異期地塊。第懸一期組團(tuán)規(guī)抽劃有兩個(gè)小駐區(qū)組團(tuán)入口疼，分別位于得地塊的西端懸和東南。地摩塊北面為斗欣雞山，西面視為量具廠，挪東面是本項(xiàng)嚼目地塊預(yù)留系的小區(qū)次干蓋道，南面為鐘正在拆遷的重農(nóng)民房。戒2、地塊形奸狀顧整葵個(gè)地塊呈不趙規(guī)則的多邊村形，象一片敏楓葉，以計(jì)稅劃開發(fā)的市規(guī)政路為中心晉葉脈，把整地個(gè)地塊分為巧東北和西南愉兩塊地，地槍塊東西方向泄最長為65辦0米，南北伏方向最長為造800米。豎形狀如圖所匙示；竿項(xiàng)目地塊形豈狀圖鵝第一期開發(fā)糞的地塊也為裙不規(guī)則的多睡邊形，東西賭方向最長寬挪度是100斃米，南北方紅向最長14韻0米。（如爐圖所示）其梢中：摔ab=12侄2.5m品出更bc=6住0m眾均cd=34讀m饑de=22搭me天f=87m副fg糧=33.6暢mga牧=109m斧第一期開發(fā)餐用地形狀3、地勢乘該片絕區(qū)地勢現(xiàn)狀沾是南高北低逝，東高西低靈，落差大約饒2米。并且晨與西面的量逢具廠用地的烈水平落差平朗均大約為3故.5米。4、地貌胖整個(gè)構(gòu)用地目前正芝在進(jìn)行土地醫(yī)平整階段，抗上有一些菜遲地、魚塘未若處理，小區(qū)嚷內(nèi)北端有一南個(gè)原屬于量競具廠的車間犯，目前拆除模工作仍未進(jìn)青行。而其中束一期開發(fā)的瓣地塊平整工耐作正在進(jìn)行哭。普第一期待開決發(fā)土地現(xiàn)狀陽圖羨5、片區(qū)自轉(zhuǎn)然景觀資源寬水景：片區(qū)僻以東緊臨聞潤名于世風(fēng)景彎優(yōu)美的漓江切，漓江中部攻有一小洲，后距江邊距離周為十幾米遠(yuǎn)拜。歌小區(qū)東面漓睜江風(fēng)景一角紛漓江中迷人繩的小洲賊山景贈(zèng)：摟地塊北面為伴斗雞山，山毫勢突兀，具劫有桂林眾多欣山峰的特點(diǎn)雄。一期地塊色就正對(duì)斗雞挽山。沿寵信店路北面不到例500米，幟便是桂林有圾名的南溪山念公園；而小瘡區(qū)西南方向柏有風(fēng)箏山和調(diào)國家山。本討項(xiàng)目所在地采塊可以說是家真正的山水呢環(huán)抱，風(fēng)光灘旖旎。處小區(qū)北面的世斗雞山真小區(qū)東南方矮向的遠(yuǎn)景圖濃分析：從整促個(gè)地塊看，燈對(duì)本小區(qū)有蝦可能造成不棄利影響的應(yīng)負(fù)該是未來市螞政路建成后滴的噪音粉塵脊污染和目前謝量具廠車間幅的機(jī)械操作徹的噪音污染寧，以及同心縱村自然村落愈的亂搭亂建傷，缺乏統(tǒng)一平規(guī)劃而形成筒的視野污染登，特別是第贊一期住宅緊聲鄰量具廠和算斗雞山，直柳接面隊(duì)同心采村民房，更航是對(duì)小區(qū)未槍來的素質(zhì)提矩升帶來消極瞧影響。侄值得注意的捎是，本項(xiàng)目剛一期住宅所耕能享有的漓蜜江景觀資源奸和整個(gè)項(xiàng)目些的規(guī)劃優(yōu)勢點(diǎn)均為比較虛聚的遠(yuǎn)期概念糖，該社區(qū)要修成為成熟的分大型高尚社區(qū)區(qū)尚需時(shí)日削，在營銷推叨廣中應(yīng)該注殼意分寸和把灶握尺度。不夏應(yīng)該盲目夸禍大小區(qū)的環(huán)鼻境要素。臥6、片區(qū)周輸邊生活配套磚設(shè)施部（呀1告）外部配套余設(shè)施每市政配套：坑片區(qū)西部有訴郵電局、稅服務(wù)局、陸軍靠學(xué)院、十六收中、友誼賓吊館、北面還計(jì)有南溪山醫(yī)規(guī)院（桂林三盆甲醫(yī)院）索生活配套：合崇信路兩側(cè)膀分布有美容番美發(fā)店、家趨電維修部、引餐廳、小賣冶部等，在片衫區(qū)南面還有平菜市場、工肆商銀行、秒炮秒鐘農(nóng)行。僻教育：將軍挺橋小學(xué)、桂贊林衛(wèi)校與片匹區(qū)南面相鄰抱。其中將軍怪小學(xué)占地約尺27畝，3滅6個(gè)班，校地舍建筑面積秩約9500坡平方米，教袋師宿舍約5材000平方這米。翼（2）項(xiàng)目嶄內(nèi)配套設(shè)施少本項(xiàng)目擬建掀內(nèi)部配套設(shè)膨施有：小學(xué)斗、幼兒園、葉農(nóng)貿(mào)市場、霉商場、運(yùn)動(dòng)森場、會(huì)所等叔。倆（3）區(qū)域即交通狀況：升緊臨小區(qū)的房西面是桂林撲市最主要的起一條交通干胡線貍——暗中山大道的俗延伸，交通膏比較便利。鎖但是通往市來中心的公共玩交通只有一灣個(gè)線路，既桐11公共巴街士，略顯不槍足，乘公交兄車到達(dá)桂林花市中心需二計(jì)十分鐘左右舊。一期地塊垃由于距離寵拾信路仍有3捆00米左右稅，居民出行產(chǎn)不是太方便暴。。洞（4）片區(qū)失周圍人口及默收入情況鍬本項(xiàng)目所在聞地塊原為同糟心村集體用軟地，周邊多淺為同心村民喬，并有大量混房屋出租給氧外來人口，信結(jié)構(gòu)較為復(fù)酬雜。同心村弦村民的主要洗經(jīng)濟(jì)收入之慘一為房屋出朵租，并有部筋分村民以經(jīng)塔商為主，另式外，村委會(huì)奸還辦有部分剃工廠，目前海的效益也一拿般。目同心商村的家庭結(jié)朋構(gòu)多為4漠—眼6人，村民罪普遍有兩個(gè)窗以上小孩。圍具村委會(huì)主廉任介紹，該眾村村民年均糾人收入只有犬2000-授3000元說，收入偏低張。割另外，在本毀項(xiàng)目地塊周怖邊，為大量騾城鎮(zhèn)居民，第所居住物業(yè)里多為早期開默發(fā)的住宅區(qū)最，以工薪階文層為主，這艘部分人收入警狀況也一般詢。本項(xiàng)目地扇塊周邊還有殃部分工廠和紫學(xué)校，職工浩收入?yún)⒉畈恢摭R。仙分析：由于等片區(qū)內(nèi)住宅賴項(xiàng)目多為較碧早建成的老昆式住宅區(qū)，冒項(xiàng)目周邊配培套較為缺乏俘，并普遍缺判乏小區(qū)內(nèi)部調(diào)環(huán)境，因此吼，在本片區(qū)喚建造商品住回宅將吸引一喇大批有換房再需求的人士做，這對(duì)本項(xiàng)者目來說是一塘個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。榮（三）減項(xiàng)目發(fā)展之望SWOT分于析珠發(fā)鄰展商開發(fā)項(xiàng)英目最重要的襪是要發(fā)揮地椒塊與項(xiàng)目優(yōu)倍勢，克服弱挪點(diǎn)，抓住市率場機(jī)會(huì)，同戚時(shí)避免區(qū)域弄威脅。否則艇，很可能導(dǎo)妻致失敗。掌T（威脅）鑄課O適（機(jī)會(huì)）走宇追蓋庫W（劣勢）香夸S（耀優(yōu)勢）1、優(yōu)勢正持（1）總體挨規(guī)模宏大榆小靜區(qū)位于桂林宜市南側(cè)，是合桂林市南部倒重點(diǎn)開發(fā)大籌規(guī)模的住宅膠小區(qū)，也是竹目前桂林市波開發(fā)面積最外大的住宅小蜘區(qū)?？傉嫉?cái)?shù)面積36.器66公頃，炊規(guī)劃建筑面禮積達(dá)48.因8萬平方米治。具備建設(shè)搏成為規(guī)?；墒焐鐓^(qū)的爬條件。叔（2）區(qū)位習(xí)優(yōu)勢明顯，辦周圍環(huán)境和盯景觀優(yōu)美萍小付區(qū)東面緊靠柏漓江，北面吉近景有斗雞磁山，遠(yuǎn)景有稅南溪山；南嗓面有風(fēng)箏山呈、國家山；斧依山傍水，尿風(fēng)景優(yōu)美。寺而且區(qū)域發(fā)魄展成熟，配擇套齊全，符壇合桂林市的棟城市發(fā)展方亮向和功能定屋位，區(qū)域前順景可觀。儀站（3）內(nèi)部輸配套設(shè)施齊縫全簽小押區(qū)內(nèi)設(shè)有小魯學(xué)、幼兒園撿、農(nóng)貿(mào)市場冤、商店、會(huì)禁所、網(wǎng)球場垃、游樂場等亭等，并且智出能化設(shè)施一株流，功能超止前。辱緊（4）小區(qū)慕內(nèi)部景觀豐俊富河綠蛇化是提高生吸態(tài)環(huán)境質(zhì)量剛的必要條件墾和基礎(chǔ)，本握項(xiàng)目規(guī)劃公帶共綠地面積初達(dá)5600串0平方米，鎖綠化率達(dá)到上42%。住脅宅區(qū)內(nèi)除了裁大量的成片出綠化之外，邀部分綠化還爆進(jìn)入了架空匪層內(nèi)，使綠綠化層次上更趟加豐富。奮腐（5）人車獎(jiǎng)分流警嗽整個(gè)怠小區(qū)實(shí)行人盒車分流設(shè)計(jì)草，最大限度巧的避免車輛下對(duì)小區(qū)居民械的干擾。碌聞（6）發(fā)展丈商的良好背紗景竟本殺項(xiàng)目發(fā)展商飲世紀(jì)地產(chǎn)公喝司是安廈房搶地產(chǎn)開發(fā)有素限責(zé)任公司東的下屬公司崖，安廈房地它產(chǎn)開發(fā)公司盡原名是桂林伶市房產(chǎn)開發(fā)凝投資公司，朗是一個(gè)知名歇度很高的，臥歷史悠久的膜老牌房地產(chǎn)塵開發(fā)公司。古晌（7）專業(yè)浸分工，知名號(hào)專業(yè)策劃、胞物管公司全暑程服務(wù)蠅本項(xiàng)目自建杏設(shè)初期就聘俗請專業(yè)策劃鼻公司深圳安避佳置業(yè)地產(chǎn)殲咨詢公司全望程介入，為亂項(xiàng)目決策提限供各種科學(xué)反的市場依據(jù)卵和先進(jìn)的策稍劃理念，為倡項(xiàng)目成功打貍下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)桂。同時(shí)還擬擱聘請深圳中里海物業(yè)管理貸公司作物業(yè)丸管理顧問，殃實(shí)行人性化抄物業(yè)管理，朋切實(shí)滿足現(xiàn)類代居民對(duì)物膊業(yè)管理的需耗求。秀（8）主力謀戶型順應(yīng)市棄場需求遮通砌過消費(fèi)者調(diào)災(zāi)查可知，三參房二廳倍受席消費(fèi)者青睞另，因此我們巖第一期戶型遭定為：三房蠻二廳的占4叮0.3%，悼其次是二房厘二廳的，占明總套數(shù)的2浪7.7%。企剩下有13衰.8%的是賞復(fù)式房，1曾1.9%的批是四房二廳乎的大戶型，象6.3%的從是一房一廳原的小戶型。成并且戶型設(shè)撕計(jì)方正使用聯(lián)，各功能空幕間布局合理室，面積大小技協(xié)調(diào)，真正城滿足目標(biāo)客便戶對(duì)戶型的餃需求。2、劣勢梁激（1）周圍禍環(huán)境略顯雜銅亂蟲由勺于項(xiàng)目還是違處于開發(fā)初滑期，有大量辟拆遷戶待拆擇遷，環(huán)境正日在改造的過頸程中，在一仙段時(shí)間內(nèi)，侍還難以達(dá)到范理想效果。謀慮（2）臨量啦具廠與市政樂路，噪音污揭染摟我們第一期齊開發(fā)是緊臨災(zāi)量具廠的，秩與量具廠的怪一個(gè)車間距斑離不遠(yuǎn)，其掌噪音對(duì)小區(qū)底的住宅有直般接的影響。樸謙（3）容積彎率過大，樓畢間距過近抵第一期開發(fā)數(shù)的項(xiàng)目的容歸積率為2.身1，明顯偏要高，樓間距只太近影響通杠風(fēng)和采光，杰整個(gè)小區(qū)顯已得有很擁擠奴。足裙（4）遠(yuǎn)期而樓花償本項(xiàng)目在封茄頂之前即進(jìn)抓行銷售，為稼遠(yuǎn)期樓花。責(zé)作為樓花，雞首先在形象唱上無法直接檢全面的展示盤，其次因建舉設(shè)過程中不表確定因素很赤多而難以給縫客戶足夠的值信心。瞧摧（5）當(dāng)前帥交通障礙壤小殺區(qū)位于桂林裳的南部的一悅個(gè)老居住區(qū)布域，目前只豬有11路公能交車從那兒茄經(jīng)過。而市呀政的規(guī)劃和么改造正在進(jìn)恢行過程中，鍋短期內(nèi)看不攀出明顯的成句效。還需要啦一個(gè)過程，雙將對(duì)第一期等有一定負(fù)面廉影響。3、機(jī)會(huì)輝（1）舊城曉改造與居民相消費(fèi)變化使箭得市場潛力貧巨大蔽從近幾年的姿商品住宅銷覺售情況來看棒，有大幅上拍升，空置率駕一直降低，碧說明桂林的全房地產(chǎn)市場汗已經(jīng)進(jìn)入了剪一個(gè)高速增惕長期，又加門上近期城市的改造，大量雪拆遷用戶，鑄都是一個(gè)很視大的潛在市嗎場。葛（2）規(guī)劃瀉前景好低根據(jù)政府規(guī)美劃，該小區(qū)艱是桂林市南災(zāi)片重點(diǎn)發(fā)展牢的住宅小區(qū)泛，也是桂林摘市改造項(xiàng)目豐之一。中山證南路的改造炸將會(huì)給小區(qū)聰?shù)耐獠凯h(huán)境萍和交通有一銜個(gè)良好的促似進(jìn)，穿過小識(shí)區(qū)的一條4張5米的市政盯路將會(huì)給小挨區(qū)的規(guī)劃和止交通帶來極巖大的方便和貴升值的潛力逆。懲（3）按揭胖年期增長，吃按揭成數(shù)的待提高惑按揭政策的責(zé)變化，使得左目標(biāo)客戶可理以有更大的險(xiǎn)權(quán)限選擇商省品住宅，擴(kuò)星大了商品房爹購買群體，劃提高了目標(biāo)杰客戶的實(shí)際閱購買力。柱（4）價(jià)格芽具備一定的膚上升空間瞇根據(jù)我司提抖供的《市場編研究報(bào)告》廟，桂林市商護(hù)品住宅的價(jià)男格2001恒年均價(jià)達(dá)到傳了1758僻元/平方米桌（按建筑面蛋積計(jì)），同美比增長15址%，但是距融離1997返年的184帳8元/平方凝米最高值還倍有一定差距嚴(yán)，這說明未財(cái)來幾年桂林雷房地產(chǎn)的價(jià)遲格仍將會(huì)有匠一定的上升徑空間，而本扮項(xiàng)目作為桂秒林未來高尚習(xí)居住小區(qū)，桃一定存在價(jià)敏值上升空間平。4、威脅濱（1）市場共供應(yīng)量巨大銷目前由于桂降林市房地產(chǎn)捐市場形勢一編片大好，用呀相關(guān)專家的偵話說，正處龜于高峰時(shí)期牛，而這個(gè)高脈峰期能維持垮多久，就有完待市場檢驗(yàn)浮。正因?yàn)樾螎{勢好，引得預(yù)許多開發(fā)商銹大量開發(fā)，味必然會(huì)引起渴市場供應(yīng)量擊大增。禁（2）發(fā)展戰(zhàn)商爭相提高蓄樓宇質(zhì)量，埋改善服務(wù)，賣競爭加劇。鋼每一個(gè)開發(fā)配商都會(huì)明白墊，客戶是上徒帝，質(zhì)量是惑取勝的最基偽本的條件，齒在這個(gè)競爭獸激烈的市場斃中，要立于摘不敗之地，剃就要使自己番的產(chǎn)品做得肚最好。因此搜，產(chǎn)品是越分做越好，競驕爭是越來越尼強(qiáng)烈。揀（3）市政楊路開通進(jìn)度絨比計(jì)劃慢顛市政路作為柴小區(qū)的一個(gè)化利好因素，姥其開通時(shí)間巖的早晚直接宗影響到本項(xiàng)屆目的市場前釋景，其完工使日期的不確虧定性，對(duì)本偽項(xiàng)目的推廣籌將會(huì)造成一算定的負(fù)面作生用。念（4）周圍甜樓盤的開盤胸，將消化部足分置業(yè)人士呆。廣從周圍的樓擺盤來看，目攻前影響最大糕的應(yīng)該是同鞋心園與鑫隆玉置業(yè)廣場，號(hào)從地理位置無上看，也是炸最主要的競政爭樓盤，它致將會(huì)分流本碧項(xiàng)目一部份戰(zhàn)客戶群。米（四）本項(xiàng)握目綜合評(píng)價(jià)歲及發(fā)展戰(zhàn)略航分析鍵1、綜合評(píng)娘價(jià)陰目前該片區(qū)彼樓盤綜合質(zhì)篩素尚屬中等盞略為偏下，納片區(qū)居住人忙口素質(zhì)不高李，人口成分貸也較為復(fù)雜讓，社會(huì)治安霸較差，在短煌期內(nèi)難以改揭善。擠該項(xiàng)目地段宗較好，但交室通方便而不盆快捷，而在如位置上與其趙他區(qū)域（如鄙市中心片區(qū)紗、七星區(qū)等酸）相比，本此片區(qū)顯得有國些偏僻，可峽以說是桂林怎近兩年計(jì)劃沿改造的地帶堪。但從遠(yuǎn)期多來看，還是攪南部的區(qū)域靠中心。聾目前本片區(qū)間與周邊片區(qū)剪相比，有其蓬幾點(diǎn)獨(dú)特的慌優(yōu)勢，如規(guī)甲模大、環(huán)境禿好、風(fēng)景優(yōu)森美。而且，載中山南路的員延伸和擴(kuò)建餅給本片區(qū)帶甜來了巨大的刺發(fā)展機(jī)會(huì)，形桂林市政府鳥對(duì)片區(qū)新的喉城市規(guī)劃也點(diǎn)給片區(qū)發(fā)展貼帶來機(jī)會(huì)，騾但未來幾年深大量樓盤上捎市亦會(huì)給本辦項(xiàng)目帶來一階定的威脅。痰總體來說，粉隨著市區(qū)可腳開發(fā)（或沿診江）用地的讀日益減少，耳本地塊前景栗看好、發(fā)展騙潛力巨大，斷風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇坦并存。筍2、發(fā)展戰(zhàn)吉略職根據(jù)本項(xiàng)目普的實(shí)際情況找，確定本項(xiàng)拿目的發(fā)展戰(zhàn)押略為：賊充分展示及訴強(qiáng)化優(yōu)勢之努力化解弱狀勢、營造市狗場機(jī)會(huì)爐搶奪市場份姑額悅領(lǐng)導(dǎo)桂林康陸居住宅發(fā)展辦新潮流降三、項(xiàng)目定熊位怒（一）定位匙背景綜述輔在項(xiàng)目定位定之前，我們構(gòu)所要考慮種翠種因素，這尿些因素既包尚括項(xiàng)目自身萬的一些情況禽，更包括項(xiàng)煉目所在片區(qū)掙的規(guī)劃，項(xiàng)玩目在城市發(fā)附展中的地位隸，項(xiàng)目周邊腹的種種城市夸基礎(chǔ)設(shè)施以統(tǒng)及項(xiàng)目周邊嗎的環(huán)境和人嗚文景觀等外僅部因素。項(xiàng)喬目周邊的居吩民的收入水皺平，居民的變消費(fèi)習(xí)慣。街這些都是從梢宏觀上需要罵調(diào)研的，另喘外，從微觀死上看，項(xiàng)目賣周邊的相競慈爭性項(xiàng)目的乎多少，以及萬它們的市場崗定位，項(xiàng)目呼定位等等也慕是需要重點(diǎn)瞇考慮的。播根據(jù)漂“元國際振”覆研究顯示，姨目前國外及色國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)濾達(dá)地區(qū)的房盾地產(chǎn)市場主六要有三種潮限流并存。一久是鉆“坦住宅郊區(qū)化晶”翅，如深圳萬戰(zhàn)科城市花園瞞、中海怡翠輩山莊，廣州章奧林匹克花麥園、麗江花側(cè)園、碧桂園墨。肥二是掃“故新都市居住鬼主義揭”閃住宅，如香奏港和黃集團(tuán)野在深圳中心藏區(qū)開發(fā)的黃途埔雅苑、深局圳羅湖區(qū)東袍部高尚住宅缺百仕達(dá)花園易、南山未來餃居住中心蔚游藍(lán)海岸、深棒圳城建集團(tuán)宋在中心區(qū)一敲級(jí)輻射地帶衡開發(fā)的建設(shè)咱新新家園、寇萬科在中心決區(qū)一級(jí)輻射揮地帶景田開壓發(fā)的萬科城瘋市花園與萬物科金色家園烤等都是代表菌性住宅。宵三是示“假新住宅運(yùn)動(dòng)繩”重，它是以住切宅產(chǎn)業(yè)為背場景的文化創(chuàng)頑新運(yùn)動(dòng)，一透方面引起人師們對(duì)住宅產(chǎn)板業(yè)跨越式進(jìn)經(jīng)步的共同關(guān)居注，另一方禾面希望住宅將產(chǎn)業(yè)這一特限殊產(chǎn)業(yè)對(duì)民井族文化的創(chuàng)絹新和進(jìn)化發(fā)隔揮積極的作歐用。視在綜合考慮及項(xiàng)目情況，伐從本項(xiàng)目所取處的地理位多置、社區(qū)環(huán)竭境、自然環(huán)陜境以及市政抽府對(duì)南部區(qū)果域的規(guī)劃來岔看，釘“協(xié)國際奪”凱認(rèn)為該項(xiàng)目認(rèn)已具備了作攀為胳“悼新都市住宅返”擾的先天條件藏，符合箱“紙新都市住宅得”粱的某些特征采，具體見下陣；落千“鉗新都市住宅炒”荷特征：新都市主義厚----都昏市的再發(fā)現(xiàn)僵新都市主義許簡介：遙結(jié)80靈年代晚期，江一種旨在再旬造城市社區(qū)?；盍Φ男吕碇鹫撻_始在北啊美出現(xiàn)，即編“剪新都市主義悔”毯（沫NewUr竊banis尿m絕）。新都市捆主義源于第形二次世界大低戰(zhàn)前的城市更發(fā)展模式，淹即知尋求重新整秒合現(xiàn)代生活堅(jiān)諸種要素滾（如家居、糟工作、購物歡、休閑等）壘，試圖吃在更大的區(qū)晚域教開放性空間傳范圍內(nèi)跳以交通線相剃聯(lián)，重構(gòu)一面?zhèn)€緊湊、便患宜行人的鄰瞎里社區(qū)騾。揚(yáng)新都市裳主義模式迥瀉異于城市郊飾區(qū)化擴(kuò)張模佳式。后者的禍低密度發(fā)展膊特征，造成蒼了各種龐大拳、單一用途怖的彎“制豆莢式信”夏建筑，如寫貢字樓停車場茫、小區(qū)住宅丸群、復(fù)合型躬公寓、購物看中心等，這董一切只有借屋助私家車才裂能到達(dá)。笛新都市紀(jì)主義最初被隨稱為紙“殊新傳統(tǒng)規(guī)劃絕”遍，因其在一建些新興地區(qū)牛的建筑規(guī)劃掙而聞名于世穿。如佛羅里菜達(dá)的精Seasi框de承，馬里蘭的惠Kentl握ands州和加里福尼鐘亞的背La搭－誘gunaW這est咬。新都市主朗義主張的原潛則，同樣可帆以在舊都市殿地區(qū)的再塑箏和填補(bǔ)方面襯成功應(yīng)用。吳事實(shí)上，新敗都市主義的蝶主要支持者珍們認(rèn)為，舊芽都市的填補(bǔ)究性發(fā)展應(yīng)該純優(yōu)先于新地篩區(qū)的拓展，坡以利于再造隙城市中心活費(fèi)力并限制城蔬市的延展性做擴(kuò)張。若干咳新都市主義掏先行者一個(gè)瞞早期建言曾胃宣稱：遮“譜我們首先再移造、充實(shí)舊傅有社區(qū)，其車次要規(guī)劃可膝為生活于其竊中的居民成塘功服務(wù)的新翠社區(qū)順”正。鴨新都市主義格的主要主張?jiān)冇校合砣魏伟l(fā)所展都應(yīng)采取喇緊湊方便、舒適于步行的返鄰里街區(qū)形信式畜。這樣的地碗?yún)^(qū)應(yīng)有清晰聞界定的中心長和邊界。地師區(qū)中心應(yīng)包咐涵一個(gè)公共田場所并———傘如廣場、綠歡地或重要街羽道樞紐快———?jiǎng)僖约肮步ㄒ沃鐖D書館內(nèi)、教堂或社漠區(qū)中心、車凈站和零售商廚店。姥鄰里街品區(qū)應(yīng)該是緊賴湊的（從中厲心到邊界一屬般半徑不超蟻過席1朗／淹4眨英里），而婦且應(yīng)該細(xì)致惰到可供行人喪與汽車各行朽其道。街道趴應(yīng)安排有序漆，如同一個(gè)百關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（導(dǎo)通常是一種顛網(wǎng)格或變形律網(wǎng)格模式）飛，相連建筑燥物的出口應(yīng)葡面向街道，坦而不是直達(dá)酸泊車場。交左通道路應(yīng)該構(gòu)使鄰里街區(qū)求相互溝通，免并與周遭地茶區(qū)聯(lián)結(jié)在一觀起。日常生婚活的多種地醫(yī)點(diǎn)（居所、碎商店、學(xué)校吳、工作場所事和停車場等鄭）應(yīng)彼此靠姐近。再者，跑住宅設(shè)計(jì)應(yīng)服有廣泛的選舅擇空間，以佩使收入、年廢齡、家庭類舅型等差異很鍵大的不同人歐群可以生活道在同一街區(qū)滅。用于單一欲功能或服務(wù)虜于單一市場憑區(qū)隔的大型索開發(fā)項(xiàng)目，刊應(yīng)予避免。恩新都市主義定不僅斧強(qiáng)調(diào)社區(qū)的易整合淚，而且必考慮統(tǒng)了降就業(yè)機(jī)會(huì)隱與居住的結(jié)商合，在城市矩重建中亦注申重在舊城區(qū)蜻增加居住人貧口，出現(xiàn)了陳城市均衡化休的某些特點(diǎn)急。狐我們藏可以看到，搞解決社區(qū)內(nèi)撫的問題并不稍難，然而如誰果壟我們真的關(guān)律注人的需求珍，關(guān)心人的譯就業(yè)、教育故等等更高層疏次的需求花，我們藍(lán)就必須關(guān)心黨城市化鉆(Urba躍nizat豬ion)絨和再城市化盲(Re—U首rbani發(fā)zatio賴n)砌問題啟。蛾新都市主義腿居住模式優(yōu)顯越之處，就址是在于潤城市資源交混匯的中心地婚帶霜，將現(xiàn)代人持的笑時(shí)間、交通鄭成本縮至最董短盯，反之將幻機(jī)遇、情感針等概率提高妨，形成最具析個(gè)性、時(shí)代敗、廣泛、效準(zhǔn)率的新都市潑主義居住主荷張。蓮（二）形象灑定位鵝1、項(xiàng)目形記象定位建議晶基于對(duì)奇“局新都市住宅供”敗的認(rèn)識(shí)，本蠟項(xiàng)目在具備瞧“撐新都市住宅斜”嗓基本條件下鉗，以什么形史象向客戶傳輝達(dá)項(xiàng)目內(nèi)容滲與精華概念內(nèi)的濃縮，還填可遵循以下燕三個(gè)原則：六一是項(xiàng)目固去有資源和特藏質(zhì)；庭二是本項(xiàng)目嚷的目標(biāo)消費(fèi)排群體；采三是競爭對(duì)壤手的市場定遷位和營銷思蠟路及操作手索法。笨同時(shí)，我們竟還借鑒了深掌圳眾多規(guī)模夢樓盤定位的某手法和理念武，結(jié)合目前扮市場的開發(fā)茫趨勢，經(jīng)過購研究、判斷姻，前“港國際月”怨認(rèn)為本項(xiàng)目乎可定位為：神安廈電·誘世紀(jì)城雜——裕（漓江全景完致）都市住舒宅援·氣自然享受滿壇棚聲生脊——猾都市某·林社區(qū)融·芝住宅戶·獨(dú)自然口以下幾個(gè)定鵝位可以作為廟補(bǔ)充參考意舌見冶安廈撕·何世紀(jì)城偵——洲漓江絕版罵·共36萬高尚嫂居住社區(qū)撫安廈先·概世紀(jì)城市——答漓江36萬雖全景觀住宅備安廈限·省世紀(jì)城拍——侵桂林住宅升練級(jí)（康居）神版畢律櫻振安廈鉗·稀世紀(jì)城拜——博一站式居家絲物業(yè)典范詳安廈拘·游世紀(jì)城品——陜漓江絕版田倚園民居萌安廈閉·喊世紀(jì)城列——個(gè)新一代漓江晃純美康居2、釋義渣（1）廟漓江全景致落：殲本項(xiàng)目擁有門桂林市區(qū)內(nèi)腐最優(yōu)美的自裁然景觀資源斜，觀景線長餓達(dá)約600擺米。陽（2）喪都市住宅葛：現(xiàn)代化的警生活，現(xiàn)代著化的人群需塔要都市的繁鴿華，交通的鞭便捷，而本明項(xiàng)目中擬建獵市政路距市稱中心上海路受僅500米鍛。餅（3）境自然享受：宇人類對(duì)自然訓(xùn)，對(duì)美的向季往和追求的灶腳步永遠(yuǎn)沒鉛有停止過，玉而桂林則以烈優(yōu)美的自然坊風(fēng)光著稱，冊本項(xiàng)目靠近皇漓江邊的這棍一獨(dú)特優(yōu)勢渠恰恰符合2盒1世紀(jì)住宅銅對(duì)環(huán)境的要架求。陶“氣漓江都市住堪宅夸·伴自然享受輛”呆，不僅有效陶突出了項(xiàng)目并的最大賣點(diǎn)秒，更倡導(dǎo)了糞一種回歸自揚(yáng)然的生活方鼠式，構(gòu)筑了拔一種田園般乳的生活空間娘。駕（4）引社區(qū)煙·第住宅：戚當(dāng)情“雁花園計(jì)”珠、策“形小鎮(zhèn)坑”雙等概念泛泛良而談，缺少樂人情味的住汽宅充斥日趨各孤獨(dú)、冷漠治的現(xiàn)代人的頓耳際和視線火時(shí)，鄰里街辛坊的相互溝百通尤為重要瓜，而我們所培提出的卻“抖社區(qū)殃”誓將是一個(gè)充軌滿親情、友吼情、愛情的燭社區(qū)，它將灘能喚起現(xiàn)代蕉人記憶中最皮真實(shí)、最溫共柔的那一部笑分親切感，服體現(xiàn)出社區(qū)氏生活的關(guān)懷珍與溫暖！握3、形象定黨位依據(jù)瘋首先，閃作為桂林新歇都市主義的專代表作，本磁項(xiàng)目將重新墓整合現(xiàn)代生嫌活的諸種要嘴素，如家居狀、工作、購黨物、休閑等采，在更大的窩區(qū)域開放性芒空間范圍內(nèi)納以交通線相囑聯(lián)，重構(gòu)一員個(gè)緊湊、便匠宜行人的鄰窩里社區(qū)。胞其次，該項(xiàng)閥目在住宅設(shè)做計(jì)時(shí)應(yīng)有廣鞏泛的選擇空由間，以使收培入、年齡、渡家庭類型等梢差異很大的夠不同人群可鳳以生活在同渣一社區(qū)。祝第三，該項(xiàng)致目處于城市恒資源交匯的說中心地帶，裕隨著桂林城娛市化進(jìn)程，闊該區(qū)域?qū)⒊砂驗(yàn)槲磥淼奈跋墓鹆忠患?jí)都洋市居家中心缺”愧，本項(xiàng)目可抗將現(xiàn)代人的行時(shí)間、交通惑成本縮至最披短，反之將鍬機(jī)遇、情感畝等概率提高密，形成最具療個(gè)性、時(shí)代掉、廣泛、效晨率的新都市岡主義居住主內(nèi)張。絞第四，安廈盟·拔世紀(jì)城具有泡不可替代的汗固有資源跨“絞漓江南絕版即景觀曲”從。即第五，另“腰36萬平方尊米高尚社區(qū)袍”麻是桂林住宅握開發(fā)史上所蔬不曾有的，液目標(biāo)消費(fèi)群似隨著開發(fā)的蓮?fù)七M(jìn)，將由聲區(qū)域客戶過肚度到全市區(qū)呈客戶。鋼第六，我們袖的形象需樸登實(shí)、易記，躲容易引起潛設(shè)在消費(fèi)者的辣共鳴和認(rèn)可甩。岸第七，我們膨的定位必須鐵具有一定的李超前性、可奪持續(xù)發(fā)展性禮與不可替代倆性。鴨4、形象定茶位特征叔根據(jù)安廈世賺紀(jì)城的前期拖調(diào)研和定位啟策劃，從中今可以提煉出僻安廈世紀(jì)城灘本身的定位彈特征：形（1）臨目標(biāo)消費(fèi)群疤體以25-鐮45歲的年察輕人為主，皆包括當(dāng)?shù)鼐尤?、公司中以?jí)以上管理遷人員和小業(yè)笛主。同時(shí)，膀吸引跨區(qū)域鋪主要為市中摟心為主的對(duì)腿景觀有偏好貌的消費(fèi)群體案。在（2）頂項(xiàng)目的戶型逗面積定位以趨80-90怠㎡的一次置歐業(yè)和120禾-140㎡仰的二次置業(yè)漁的自住型定滅位為主。詢（3）整個(gè)慶社區(qū)菜的建筑風(fēng)格梨可以糅合目握前較為實(shí)用磁的二、三種卻，如深圳萬褲科四季花城久、番禺奧林握匹克花園，與廣州麗江花長園等，但需算以簡潔、自鼻然、樸實(shí)作碧為主題。傷（4）本它項(xiàng)目將提出大大環(huán)境、大渡資源、大配伍套、高品味退、中等價(jià)位薯的總體營銷逮思路，其目駐的一是營造醫(yī)項(xiàng)目區(qū)域市鉆場差異化的獅個(gè)性特征，痰二是能夠盡膨快實(shí)現(xiàn)銷售說，加速資金帥回籠。殖（5）個(gè)項(xiàng)目營銷直坐接面對(duì)的競調(diào)爭對(duì)手是同擦心園和鑫隆方置業(yè)廣場，鳴在知己知彼駝的情況下，既如何在實(shí)際啟的開發(fā)過程帆中，精益求饅精，充分展?fàn)I現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)顫性化和精品豐概念，拋開嚴(yán)競爭對(duì)手，硬使本項(xiàng)目脫鄉(xiāng)穎而出，突弱破本區(qū)域，繭成為至關(guān)重阿要的因素。美5、安廈世稀紀(jì)城一期形夢象定位前根據(jù)一期的緩實(shí)際情況，貍我們將安廈休世紀(jì)城的一叉期內(nèi)部定位住為豎“隱漓江南超值動(dòng)康居版精品愧住宅多”笑，即枯“去高素質(zhì)、中傘價(jià)位科”弱。飄（1）巴超值：本項(xiàng)證目單位銷售頃和總價(jià)與現(xiàn)吃代的建筑、效良好的自然缺景觀和小區(qū)侍優(yōu)美的環(huán)境樂相比，絕對(duì)竟超值，同時(shí)舟與本項(xiàng)目所負(fù)在片區(qū)相競竿爭性樓盤項(xiàng)犧目，本項(xiàng)目頂?shù)木C合素質(zhì)辭明顯要高于嫩它們，但是柏市場售價(jià)相蓮差不大，市婦場認(rèn)同度高避。銷同時(shí)，通過響包裝展示，襯充分營造高午尚物業(yè)的感蠻覺，使客戶日對(duì)樓盤的價(jià)外值判斷高于躺實(shí)際價(jià)格定暫位，從而產(chǎn)多生強(qiáng)烈紛“逮超值舊”恰感覺。柏（2）康居嫂型：經(jīng)典的犧平面布局、獵實(shí)惠的配套撲、安全的物杜業(yè)管理措施科。逝（3）雅精品：良好構(gòu)的自然和小鵝區(qū)景觀、現(xiàn)鑒代的建筑造射型、經(jīng)典的蒸戶型設(shè)計(jì)、朋高檔次的建專筑材料、先立進(jìn)的智能化千設(shè)施和貼身趙的物業(yè)管理黎服務(wù)。托（二）物業(yè)挑類型定位1、建議泊本項(xiàng)目應(yīng)以發(fā)多層、小高珠層、別墅和秩酒店式公寓擔(dān)（或產(chǎn)權(quán)式過公寓）妻結(jié)合，互為咸補(bǔ)充，滿足貿(mào)桂林居民的典多樣化需求瓜，建造一個(gè)趨大型的新都同市高尚社區(qū)臘。2、依據(jù)蘭（1）本項(xiàng)炊目規(guī)模龐大豈，屬于桂林遠(yuǎn)的超級(jí)大盤滲，項(xiàng)目自身高特點(diǎn)決定了挨本項(xiàng)目的物秋業(yè)類型定位扶的多樣性，堆而不能僅僅倚局限于一種申物業(yè)類型。呢（2）目標(biāo)嫌客戶的多樣爹性和其需求聾的個(gè)性化決也定了本項(xiàng)目仰的物業(yè)類型星必然多樣。?。?）從本儉項(xiàng)目搶占市撒場份額考慮拜，也必然要亮多個(gè)物業(yè)類箭型都要涉及磁，最大限度沿的占領(lǐng)市場使。骨（4）本項(xiàng)碑目地塊的實(shí)申際情況決定荷了物業(yè)類型浴的多樣。由農(nóng)于本項(xiàng)目地暫塊大，優(yōu)勢走地塊和劣勢液地塊均有，舒多樣化的物瀉業(yè)類型定位椅符合地塊的蛾實(shí)際特征。菌（5）桂林線房地產(chǎn)市場其尚未進(jìn)入細(xì)譯分化階段，午從適應(yīng)市場禿的調(diào)度考慮勒本項(xiàng)目也應(yīng)債該有多種物漆業(yè)類型與之軋相適應(yīng)。纖（三）物業(yè)晚檔次定位1、建議舉整個(gè)安廈歸·誦世紀(jì)城的檔售次應(yīng)該定位后于中高檔住流宅小區(qū)，而傷目前開發(fā)的露一期則應(yīng)定清位于中檔。依據(jù)歐我們在對(duì)一激個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行直定位時(shí)，通簽常要遵循三復(fù)個(gè)因素，既然環(huán)境依據(jù)、分市場依據(jù)和介成本依據(jù)。魯只有在綜合使考慮以上三作個(gè)因素的基國礎(chǔ)上，我們惡的項(xiàng)目定位斷才能真正的陜作到有的放雹矢。極（1）環(huán)境就依據(jù)僻所謂環(huán)境依手據(jù)，是指在林對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行錄定位的時(shí)候握，既要考慮跟項(xiàng)目周邊的離自然、人文鐘環(huán)境，又要述考慮項(xiàng)目所納處市場的競齊爭環(huán)境。從袍安廈塘·累世紀(jì)城的位錯(cuò)置來看，本閱項(xiàng)目位于漓膚江，自然風(fēng)律景優(yōu)美，從穩(wěn)本項(xiàng)目距離惹市中心的距濫離來看，坐必公交車不過暗是20多分狡鐘的車程，紀(jì)并有未來的趣市政路從小廈區(qū)穿過，未洞來的交通優(yōu)幕勢將更加明鑰顯，此外，渾本項(xiàng)目還有胸規(guī)模宏大，抄規(guī)劃布局先下進(jìn)，配套設(shè)值施齊全等優(yōu)常勢。以上種白種優(yōu)勢為本揮項(xiàng)目整體的搭中高檔次定媽位提供了堅(jiān)縫實(shí)的基礎(chǔ)；榨從桂林目前工的房地產(chǎn)市哥場的競爭環(huán)查境來看，房童地產(chǎn)市場的赤競爭手段和闖操作手法仍館然停留在初說級(jí)階段，發(fā)當(dāng)展商的觀念憤還比較落后冰，市場上可椒稱道的房地雜產(chǎn)項(xiàng)目極少墻，即使是桂解林公認(rèn)的成使功樓盤，其嶼綜合素質(zhì)和芬操作手法也巷一般，盡管墾個(gè)別的發(fā)展吊商已經(jīng)看到縫這個(gè)問題，釋也為之做了拼不少的努力書，但是效果傭并不理想。飯市場缺乏大西規(guī)模的高尚茄住宅小區(qū)。偶在這樣的市省場環(huán)境下，省本項(xiàng)目定位亞于中高檔，漏能夠從目前啄的桂林房地災(zāi)產(chǎn)市場中凸池現(xiàn)出來，符盈合市場發(fā)展溝方向，并能添為發(fā)展商帶父來客觀的經(jīng)虎濟(jì)效益。淚總體來看，以我們認(rèn)為中究高檔項(xiàng)目的便檔次定位是約比較貼切的計(jì)，比較符合壩我們項(xiàng)目的傻特點(diǎn)和發(fā)展忠商的愿望。怨具體到先期蚊開發(fā)的兩萬胞平方米的住先宅項(xiàng)目，我俱們認(rèn)為中檔愉定位比較符躍合項(xiàng)目的實(shí)恰際情況。育（2）市場筒依據(jù)反所謂市場依他據(jù)，是指目刻前市場所需棚求的是什么逝，人們對(duì)該皺區(qū)域的認(rèn)知證度以及如何廁把握主體消趁費(fèi)群的問題遇。歐在我們對(duì)消等費(fèi)者調(diào)研的傻多個(gè)分項(xiàng)調(diào)媽查中，我們自可以知道，趙大多數(shù)潛在骨消費(fèi)者的對(duì)丸住宅小區(qū)的與環(huán)境排在了酸購房時(shí)考慮必的因素的第鉤三位，可見己環(huán)境已經(jīng)成斃為影響消費(fèi)跟者購房的主展要因素之一屋；并且大骨量的二次置器業(yè)者在在回帆答二次置業(yè)糕的原因是，漠以小換大和揚(yáng)換個(gè)環(huán)境就背占了其將近勉70%；從訊購房者的中乖期和遠(yuǎn)期的反交叉分析中紀(jì)，我們以可憐以看出，遠(yuǎn)迅期購房者對(duì)帆環(huán)境的關(guān)注約要明顯大于湯中期和近期部的潛在消費(fèi)建者；綜合以傳上考慮，我腥們認(rèn)為，本束項(xiàng)目中高檔礦定位是比較禾貼切的，但倦是，另一方沈面，盡管消弦費(fèi)者對(duì)房地悅產(chǎn)產(chǎn)品環(huán)境驅(qū)的關(guān)注較高貪，但是，價(jià)搶格仍然是影爛響其選擇商脅品房的首要獸考慮的因素勺，因此，如克何做出高檔辟品位，中檔求價(jià)位是發(fā)展贏商需要考慮楊的。輔（3）成本分依據(jù)雜所謂成本依分據(jù)，是指以客合理的成本罰投入，確定事合理的住宅惜檔次，減少物項(xiàng)目運(yùn)作中滴“唐爛尾昏”即的風(fēng)險(xiǎn)，并講讓資金在樓跌盤中流動(dòng)起飯來，最終使編發(fā)展商達(dá)到賤“羊低投入、高撥收益答”甲的目的。瘦在保證樓盤險(xiǎn)素質(zhì)的前提紡下，價(jià)格是荷關(guān)鍵，用價(jià)驅(qū)格優(yōu)勢突破縮區(qū)域市場，算是完全有可怠能的；這符訪合目前消費(fèi)注主體的共同飯傾向：低價(jià)仆位，高素質(zhì)符。瞧通常在投資犧一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)看目時(shí)，都遵若循這樣一個(gè)蠅市場規(guī)律：魄地價(jià)低的樓糠不需要做成酷高檔住宅，惱相反，高地升價(jià)的應(yīng)做成戴高檔次的樓暗盤，如深圳靈中海集團(tuán)開鄰發(fā)的中心區(qū)炒項(xiàng)目中海華蓄庭和布吉關(guān)寶口的中海怡龍翠山莊，地說價(jià)一高一低佳，售價(jià)也相透差4000候元/㎡左右榨，然而后者黃的利潤反而粗比前者高，液由此可見，忽低成本的低鋼售價(jià)的樓，坊只要能做足展品味，同樣廉是能出高利挪潤的。仍針對(duì)我們的莊項(xiàng)目的地價(jià)按成本公司的炸實(shí)力，我們攝認(rèn)為本項(xiàng)目勺中高檔定位番是完全合適晴的，也是比流較可行的?；前l(fā)展商廳的具體的操組作過程中，遲不同物業(yè)類肉型和不同檔嚼次的物業(yè)的刑比例控制則業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目啞分期開發(fā)的看實(shí)際情況需晚要具體考慮憤。際另外，本項(xiàng)厭目定位于中攜高檔次還有砌以下幾個(gè)方孔面的客觀理針由：蔑①蝶從規(guī)模上看括，安廈世紀(jì)籍城項(xiàng)目占地矛面積36.淺66萬平方斷米，建筑面構(gòu)積約46萬曉平方米，這尺樣大規(guī)模的諸住宅項(xiàng)目在葛目前桂林是皺首屈一指的忍，大規(guī)模的如住宅小區(qū)能瀉夠營造環(huán)境釋，可以把大厚樓盤的好處修說出來。喝②術(shù)本項(xiàng)目符合遭城市規(guī)劃和會(huì)城市發(fā)展方掃向，區(qū)域前稠景看好飄從項(xiàng)目所在休區(qū)域來看，已本項(xiàng)目地塊開位于象山區(qū)傅的瓦窯口附裝近，距離桂開林中心區(qū)只虹有幾百米遠(yuǎn)基，瓦窯屬于儉桂林南大門傲，主要為滿慧足居民的居倘住區(qū)，在此支地塊建造商烤品住宅，符檔合城市發(fā)展騾方向和城市終功能定位的幣要求。筆③利本項(xiàng)目所處穩(wěn)位置的周邊援環(huán)境優(yōu)美，啦緊靠漓江，許是居家的良崗好環(huán)境。暖④乒本項(xiàng)目無論鈴是規(guī)劃布局慣、還是小區(qū)扁的環(huán)境、以苦及后期的物劉業(yè)管理都能困體現(xiàn)大型高演尚居住小區(qū)劍的定位。子⑤迅本項(xiàng)目自身著素質(zhì)良好飛安廈世紀(jì)城宵為桂林安廈析公司和世紀(jì)氧地產(chǎn)公司共傍同投資開發(fā)熟的大型商品個(gè)住宅小區(qū)，必安廈公司作楚為桂林市極冬具影響力的協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)肅公司在桂林疫開發(fā)了多個(gè)姐商品住宅項(xiàng)群目，并都取鍛得了不俗的飽銷售業(yè)績，糕也取得了良牙好的聲譽(yù)。理⑥疤本項(xiàng)目將引互領(lǐng)桂林房地坡產(chǎn)開發(fā)潮流遮作為未來幾恭年內(nèi)桂林最拐大的商品住節(jié)宅項(xiàng)目，在膚未來五年內(nèi)富都會(huì)成為桂憑林市的超級(jí)訪大盤，并將鹿改變目前桂修林房地產(chǎn)市碑場的發(fā)展和葵競爭格局的跌改變。本項(xiàng)龜目規(guī)劃水平弊高，小區(qū)環(huán)此境優(yōu)美，物艇業(yè)管理先進(jìn)范，建筑風(fēng)格翠典雅氣派，談可以說，在性未來幾年內(nèi)領(lǐng)，安廈世紀(jì)光城都將引領(lǐng)企桂林房地產(chǎn)脊開發(fā)的方向桶。循（四）目標(biāo)魔客戶定位懇1、目標(biāo)客找戶特征碌由于整個(gè)安沃廈世紀(jì)城存爛在多種物業(yè)偉類型，不同威時(shí)期開發(fā)的乞物業(yè)檔次也賞有差異，因判此，整個(gè)安盜廈世紀(jì)城的泛目標(biāo)客戶也檢呈現(xiàn)多樣性改的特征，而獨(dú)其共性的特戴征主要有以碰下幾點(diǎn)：種（1）從區(qū)蘭域分布來看額，整個(gè)安廈泳世紀(jì)城的目乒標(biāo)客戶主要霉集中于象山宴區(qū)、疊彩區(qū)豬以及桂林市登中心區(qū)的居學(xué)民，原則上賞以桂林市市艷中心以南的緞居民為主；盞普通檔次的紋多層住宅的慨目標(biāo)客戶主嚇要以本片區(qū)愧消化為主，礎(chǔ)但是，別墅疤物業(yè)的目標(biāo)晴客戶在區(qū)域姻上則相對(duì)限程制較小，分誤布比較廣泛介。池（2）從收肺入上來看，活安廈世紀(jì)城荒的目標(biāo)客戶椅普遍收入較攜高，屬于桂掀林市的中高摔收入階層，州這和本項(xiàng)目譜的檔次定位批是密切相關(guān)臣的。零（3）從職降業(yè)構(gòu)成來看租，本項(xiàng)目的烈目標(biāo)客戶大三多集中在效偶益較好的證鼠券、旅游、您企業(yè)管理層乳、政府機(jī)關(guān)研公務(wù)員和部圖分生意人和蟲私營企業(yè)主系。工薪階層豈也將占本項(xiàng)視目的一定比返例。車（4）從本底項(xiàng)目目標(biāo)客棍戶的偏好來?xiàng)澘?，本?xiàng)目竹的目標(biāo)客戶杜大多為喜歡浩自然和景觀燒，喜歡真山努真水的比較朗有品味的人予士。并喜歡蛇住宅小區(qū)良?jí)睾玫木蛹曳諠{圍，追求品嶄位和成就感茄。譜（5）從目秋標(biāo)客戶的年吳齡構(gòu)成來看摟，本項(xiàng)目的償目標(biāo)客戶將盆主要集中在爪25歲至5夕0歲之間，絹事業(yè)有成，狹家庭結(jié)構(gòu)以紛三人為主?？蛞话阋苑蚱薹?guī)б恍『闇I多。遲2、一期目原標(biāo)客戶定位秒具體到一期拿，我們認(rèn)為謙由于項(xiàng)目的謊特征和地理約位置特點(diǎn)，蝦結(jié)合本項(xiàng)目銳的戶型定位源，我們認(rèn)為粒一期的目標(biāo)革客戶主要為霞以下幾類人兵。矩（1）工薪精階層：講求管實(shí)惠，要求勁交通便利，而配套完善；典（2）在周圣邊經(jīng)商的小車生意人。追購求經(jīng)濟(jì)實(shí)用逐，方便照顧著生意；溝（3）部分糟二次置業(yè)人節(jié)士：熟悉本唇片區(qū)，對(duì)本襲片區(qū)有較強(qiáng)潤的認(rèn)可；省（4）投資塑投機(jī)客：看疑好本片區(qū)和予本項(xiàng)目的發(fā)啄展前景，對(duì)筐房地產(chǎn)投資建有偏好迫（5）部分慚農(nóng)民：向往曬城市居民的協(xié)生活，渴望潤擺脫農(nóng)民身林份和習(xí)慣；婦（6）購房璃入戶人士：庭對(duì)桂林發(fā)展勻看好，在桂襪林有一定的架事業(yè)基礎(chǔ)；比本項(xiàng)目位于茄象山區(qū)，本榨項(xiàng)目周邊客鉤戶由于對(duì)本旋區(qū)域比較熟紗悉，對(duì)片區(qū)仆的認(rèn)可度較晴高，由于本愛項(xiàng)目靠近漓塵江，環(huán)境優(yōu)腸美；本項(xiàng)目花建成后，將輪吸引一大批鑄對(duì)自然景觀慣要求較高的憤人士來本項(xiàng)悲目購房。決本項(xiàng)目還可唉以吸引部分萍購房入戶人絨士。這部分消人由于長年笑在桂林經(jīng)商攀或者做工，柔但是，卻沒灣有桂林戶口暈，由于對(duì)桂柄林市的發(fā)展泳前景看好，買便產(chǎn)生購房細(xì)入戶的念頭酸。舉總體來講，褲本項(xiàng)目的目謊標(biāo)客戶群將寬主要以本片溫區(qū)周邊居民昂為主，另外山會(huì)有部分市冤中心區(qū)域人巷士前來購房收。工薪階層輸將占據(jù)一期堵的主力。番3、目標(biāo)客稱戶心態(tài)分析欄安廈世紀(jì)城伯一期目標(biāo)客蒙戶心態(tài)分析翁從市場角度蓄來看，目前宅桂林的購房辣者已經(jīng)十分桂成熟，普遍倚落訂謹(jǐn)慎，造對(duì)物業(yè)綜合果素質(zhì)評(píng)判的噸要求日趨嚴(yán)榜格，本項(xiàng)目束開發(fā)必須符杯合目標(biāo)客戶雄群對(duì)精品的啦認(rèn)識(shí)，才能四將概念中的西精品和高尚餓轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)殼的價(jià)值。朗目標(biāo)客戶對(duì)殃高尚和精品完住宅的心態(tài)碌分析表竊四、項(xiàng)目發(fā)慮展建議及項(xiàng)繪目建設(shè)進(jìn)度云安排予（一）安廈秧世紀(jì)城規(guī)劃流布局建議有1、對(duì)原規(guī)盜劃設(shè)計(jì)方案抗的評(píng)價(jià)志我們認(rèn)為，寸一個(gè)好的商續(xù)品住宅是由寇多重環(huán)境所走組成的，對(duì)楚一個(gè)小區(qū)的目建筑規(guī)劃布嘴局進(jìn)行評(píng)價(jià)乎，必須包括哄對(duì)空間環(huán)境隊(duì)、生態(tài)環(huán)境板、景觀環(huán)境設(shè)和視覺環(huán)境味的評(píng)價(jià)。名其中，空間假環(huán)境要滿足頁人的活動(dòng)要仰求，生態(tài)環(huán)拜境要有益于趕人的生理要缺求，視覺環(huán)壘境要滿足人翻的心理要求慰，當(dāng)然，評(píng)鐮判一個(gè)住宅訪小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)密還有文化環(huán)肯境和人文環(huán)纏境以及智能朵環(huán)境管理環(huán)仇境等。符根據(jù)以上標(biāo)歇準(zhǔn)，我們認(rèn)噸為，目前整承個(gè)項(xiàng)目的規(guī)利劃布局主要抖存在以下幾獅個(gè)方面的問檢題：硬（1）從空浴間環(huán)境上看塔：邁小區(qū)內(nèi)的空憲間設(shè)置不能輕夠很好滿足唯小區(qū)不同類睜型業(yè)主多元咬化、多層次皇的實(shí)際需要偵，特別是一怠期住宅的自位有空間、公截共空間以及吼自有空間的姐延伸。畢小區(qū)的主入撕口的設(shè)置位程置值得商討喚，小區(qū)次入粱口的位置不巷能滿足市政董規(guī)劃和居民如出行的習(xí)慣貧要求。糊小區(qū)內(nèi)用于葵居民休閑和吹文化娛樂活認(rèn)動(dòng)的空間過什少舞（2）從生值態(tài)環(huán)境上看歐目前規(guī)劃設(shè)料計(jì)中未看到斷很合理的有宮標(biāo)志性的、約又很有利于惱住戶的生態(tài)蹈綠化和景觀戀綠化的結(jié)合日。散雖然因地制廣宜，因勢利攜導(dǎo)地利用一壇切可以利用溝的因素和高褲效利用自然裙資源，減少仿人工層次而策注意自然環(huán)弦境設(shè)計(jì)是我背們設(shè)計(jì)的原把則，但是，督我們看到在電規(guī)劃地塊臨遵崇信路小區(qū)嚴(yán)次入口出有砌兩棵百年古女榕數(shù)，顯然澇，在規(guī)劃設(shè)宴計(jì)時(shí)并未考對(duì)慮到有效的么利用。裙小區(qū)靠近未端來市政路的才布局退紅線螞的距離過少卡，會(huì)為未來誼小區(qū)內(nèi)臨市怠政路住宅造辭成一定的噪泄音污染。西（3）從視柏覺環(huán)境上看爽目前區(qū)內(nèi)未忘看到讓人們就對(duì)環(huán)境產(chǎn)生熱舒適的心理執(zhí)感受的設(shè)施證，如標(biāo)志性帆的公建、內(nèi)鐘容豐富的小遙品以及多層漢次的綠化。剃另：原規(guī)劃釘小學(xué)的位置巖置于市政路梳西南側(cè)雖然腔考慮了阻隔御噪音對(duì)小區(qū)特居民的影響相，但卻忽略飾了沿街面的冊商業(yè)價(jià)值。豆2、對(duì)整個(gè)茄項(xiàng)目規(guī)劃布輩局的建議畫針對(duì)本項(xiàng)目鼻的地塊形狀配，考慮市政捆道路從整個(gè)忍項(xiàng)目中間穿潤過的實(shí)際情利況，以及本以項(xiàng)目周邊的饑自然環(huán)境。牲我們認(rèn)為，紗本項(xiàng)目的規(guī)業(yè)劃布局應(yīng)該獵跳出把整個(gè)犬地塊按照一槳個(gè)住宅小區(qū)血進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)墾劃，統(tǒng)一布菠局的思路限通制，而應(yīng)該蠅分別進(jìn)行規(guī)抽劃布局，分板別考慮交通塔組織和環(huán)境太布局等等。同并通過有效艘的處理手法慚，使二個(gè)小朋區(qū)實(shí)現(xiàn)對(duì)接轟和聯(lián)系。在乎規(guī)劃布局上葬，我們提出患以下建議：?。?）總體揪思路悟全區(qū)應(yīng)以景乎觀為中心，西綠化為背景沃，功能為線鐮索，道路為沙構(gòu)架，來詮鬧釋全區(qū)的空伏間秩序。本恩項(xiàng)目應(yīng)該實(shí)綠行分組團(tuán)開糧發(fā)，組團(tuán)開付發(fā)應(yīng)該堅(jiān)持筑有序、連貫土，實(shí)行由西吸向東、由不塑觀江景到可快觀江景（南吉到北），層航層推進(jìn)的開節(jié)發(fā)節(jié)奏和順除序，這樣開攏發(fā)一方面有帥利于小區(qū)地守塊價(jià)值的有期效利用，一好方面有利于供產(chǎn)品價(jià)格的葬提升。型（2）規(guī)劃損布局段①殺整個(gè)地塊分熱區(qū)規(guī)劃，把互市政路兩側(cè)俘地塊當(dāng)成兩頸個(gè)小區(qū)來開陳發(fā)的思路，盆分別考慮群典體組織、交喜通組織，分辨別做環(huán)境和酬建筑設(shè)計(jì)。殲同時(shí)在市政姜路兩側(cè)的建治筑考慮二者鞋的關(guān)聯(lián)作用指，相互協(xié)調(diào)周，同時(shí)在交斬通組織上，者考慮兩個(gè)小煌區(qū)的連接，鄰在配套設(shè)施墾上考慮兩個(gè)壤小區(qū)配套設(shè)愧施共享。宿②艘在具體的規(guī)朋劃建議上，滔市政路以東此地塊由于靠豆近漓江，自音然風(fēng)景優(yōu)美摟，在布局上所要充分利用誕現(xiàn)有的自然鎖資源，使小漆區(qū)所有住宅篩盡量全部朝旺向漓江這個(gè)樣項(xiàng)目最大的裁賣點(diǎn)，目前亭的規(guī)劃中的亡聯(lián)排別墅的建朝向也應(yīng)該份全部朝向漓皺江，目前的講規(guī)劃雖然能篩節(jié)約一部分帶用地面積，襲但是卻使得面物業(yè)本身價(jià)域值下降，我吩們認(rèn)為這種頌方法不可取斷。而市政路掃以西地塊除廈了部分小高狼層以外，基膨本上看不到悅漓江，我們戴認(rèn)為在該地引塊主要考慮鉤以圍合式布麥局為主，以另小區(qū)內(nèi)部環(huán)依境為主。墊③夠市政路以東擺地塊在環(huán)境詠上以最大限瞇度利用自然燃景觀為主，械而市政路以自西地塊則考妙慮以小區(qū)內(nèi)郊部的環(huán)境營燦造為主，在薪兩塊地的容尋積率上，靠諸近漓江的地走塊應(yīng)該適當(dāng)楚增加，而市邀政路西南地維塊則應(yīng)該適惡當(dāng)降低。同蛛時(shí)在市政路初西南地塊中躬應(yīng)該規(guī)劃一私定面積的中猛心廣場，預(yù)歷留充分的環(huán)攜境用地，創(chuàng)舊造一個(gè)小區(qū)錢休閑活動(dòng)的?？臻g。摔④跡在兩個(gè)地塊虧的立體空間薄的考慮上，慶我們認(rèn)為，總市政路以東跳地塊應(yīng)該根祥據(jù)建筑物距歲離漓江的遠(yuǎn)樂近，分別設(shè)境置三層左右斧的獨(dú)立別墅按、四層的聯(lián)盞排別墅、六閃七層的多層膜住宅，和部撐分十二層以鹽下的小高層忍住宅，也可撇以考慮建造炊部分八層左漲右的多層帶把電梯住宅。列從而最大限跡度的利用現(xiàn)猛有的自然景取觀。而市政仇路西南地塊鑰，在物業(yè)類伍型上重要以碼多層住宅和姻小高層為主叨，實(shí)行圍合型式布局。小緞高層住宅的玉集中在地塊跑的東南邊的抵地塊。千⑤郵在小區(qū)主入站口的設(shè)置上晨，我們認(rèn)為糠兩塊地分別棄設(shè)置主入口稿，市政路以輸東地塊主入貨口以開在地盟塊正中比較錄適合。而市凳政路西南地蹤塊主入口按倉照現(xiàn)有的做屠法不變。盈兩個(gè)主入口拳充分考慮標(biāo)都志性符號(hào)，扔設(shè)臺(tái)階、雕助塑、高大樹咬冠喬木構(gòu)成內(nèi)。壯觀、開拍揚(yáng)的空間層寬次分明，展欺示小區(qū)的高惱貴感。匠⑥榆小區(qū)環(huán)境先淋行，分多期晚開發(fā)，在奪具體開發(fā)過神程中，堅(jiān)持院環(huán)境先行，喂先做好外部似的環(huán)境以及御配套。貍⑦盈商業(yè)與居住西功能分區(qū)，致在考慮本項(xiàng)陸目商業(yè)和住寫宅的關(guān)聯(lián)上膏，我們認(rèn)為患在市政路兩閃旁設(shè)澳洲風(fēng)喪情的步行街昆，兩邊為商章業(yè)配套，豐愚富而漂亮，侮既能體現(xiàn)本墓項(xiàng)目獨(dú)特的墊建筑特點(diǎn)，嘉又能最大限聽度發(fā)掘商業(yè)料價(jià)值。風(fēng)⑧詳在市政路分務(wù)隔的兩區(qū)之王間設(shè)人行天余橋（成本不業(yè)大），讓其容共享配套。區(qū)同時(shí)兩區(qū)連龍貫，在形象飛宣傳上可突丙出規(guī)模效應(yīng)既。群⑨嫁在中心水景沙區(qū)和會(huì)所之糊間布置為業(yè)臺(tái)主公共活動(dòng)植所考慮的中立心廣場。會(huì)弦所采用體現(xiàn)耐本項(xiàng)目風(fēng)格艦定位的造型斯、色彩，如短采用悉尼大叢劇院頂蓋的阻造型等。（3）配套蔬學(xué)校：設(shè)吩于東南角與梢將軍橋小學(xué)杏相連，互為尼補(bǔ)充。玉商業(yè)：考玩慮建于市政遼路兩側(cè)，可帆建設(shè)成為風(fēng)丈情一條街。棒3、安廈椅·鋸世紀(jì)城一期爭規(guī)劃布局的脆評(píng)價(jià)與建議（1）評(píng)價(jià)笑①景目前的規(guī)劃懷布局的現(xiàn)狀竭為7棟多層準(zhǔn)完全排列式攝布局，沒有村創(chuàng)新。終②緞?wù)麄€(gè)地塊容藥積率過高，晚接近2.1協(xié)左右。從而驗(yàn)使得樓間距蘋過密，通風(fēng)擴(kuò)采光較差。濫③定小區(qū)綠化率帆較低，居民揪休閑活動(dòng)空捏間不足。給謙小區(qū)的環(huán)境孩營造帶來了老困難，居民舟的休閑娛樂館的活動(dòng)空間頭過少。真④革對(duì)周邊的噪曲音污染在規(guī)漁劃上沒有考落慮合理的屏諷蔽。蘋⑤皂小區(qū)停車位屋不足，交通抽組織不清晰資。⑥戶型偏大議⑦重只有一個(gè)入訓(xùn)口，人流和倚車流相互干齒擾（2）建議詞①儲(chǔ)采用半圍合捎與排列相結(jié)幟合布局。塑②墨小區(qū)中央三錯(cuò)棟住宅全部住采用底層架械空。庭③骨四重綠化，申小區(qū)內(nèi)部綠宵化、架空層熔綠化、立體杠綠化、屋頂績綠化相結(jié)合乞。嚴(yán)④州引入泛會(huì)所征概念，在架游空層和小區(qū)罷內(nèi)設(shè)置部分脅會(huì)所設(shè)施。退⑤所靠近哈量廠裁修建四米高兆藝術(shù)墻，上即面以裝飾性匠的浮雕為主巧，阻擋噪音退。心（二）小區(qū)之特色建議熄我們在定位娛風(fēng)格時(shí)，必闖須考慮整個(gè)育項(xiàng)目的成本喬，目前房地鑼產(chǎn)市場正處荒于泛策劃的媽時(shí)代，各“液孔雀開屏的柿戰(zhàn)略哀”污仍然具有一圈定的市場效僵應(yīng)。大部分綁樓盤的成功杜，基本上都岔采用這種戰(zhàn)雨略，讓真金亦白銀為項(xiàng)目貓起到悔“追畫龍點(diǎn)睛芳”港的作用。同謙時(shí)我們認(rèn)為闖本項(xiàng)目的風(fēng)躲格除了大氣采，還應(yīng)含蓄瀉些，不易太艇張揚(yáng)，不急撓功近利，這員是與世紀(jì)地惑產(chǎn)公司踏實(shí)漠、低調(diào)的工鮮作作風(fēng)是相巡吻