第一篇項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基本情況及主要技術(shù)指標(biāo)：1、本案坐落：“金橋?yàn)场蔽挥诤戏市抡緟^(qū)臨泉路和張洼路交界處，距離市中心約3公里，總規(guī)劃用地面積1.385頃，規(guī)劃總建筑面積40853m2。該地塊地形平坦屬組團(tuán)級(jí)居住區(qū)，規(guī)劃共建一幢多層住宅，三幢小高層住宅及一幢18層高層組成。小區(qū)主入口設(shè)于臨泉路，在西側(cè)設(shè)一次入口，由于地塊較小，小區(qū)車行，人行均從主入口出入，但劃分人行和車行分隔。2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃情況建筑用地面積13850M2總建筑面積40853.40M2住宅建筑面積38227M2公建及綜合樓：5800㎡容積率2.95建筑密度:22.81％綠地率32.81%總居住戶數(shù)370戶停車位145個(gè)（其中地下停車位122），小區(qū)基本呈倒三角布局，地下車庫(kù)集中設(shè)置于中央花園廣場(chǎng)之下建筑分期似地塊分基本鉤二期建設(shè)，論南部1、2若、3、4號(hào)捷樓為一期，輛5號(hào)樓為耳二期，會(huì)所摩設(shè)于二期。鑄全期預(yù)計(jì)于榜2005年陵年底交房。錄一期住宅由儉一幢多層、狐三幢小高層瓶建筑組成，規(guī)層數(shù)由6、杏11層不等勝，總建筑面驅(qū)積1769剝8.14照M貸2背（不含頂層菠復(fù)式上層）軋，共有17將8個(gè)住宅單失位（含頂層斬復(fù)式），詳徒細(xì)情況見(jiàn)表戰(zhàn)1。春開(kāi)發(fā)一期中傍2房套型比泰例占、3房聞在套型比例且中占%，4雅房比例也相蕉當(dāng)大，占總珍戶數(shù)的24旱.1%以上予，但4居面圣積偏大。土2房面積范趁圍75體—睡95.5M趁2俱；3房室面涌積范圍10薯6－120非M甲2狂；四房室面壘積149.唐07M蕉2凍。艇棟號(hào)喊項(xiàng)目機(jī)二房帶三房蛇四房爪合計(jì)哈建面降1#樓川套數(shù)蛾36牲12洪48甲3972驢面積范圍泰75舞106蘋(píng)2#樓窄套數(shù)泊22隨22紋3279.某5長(zhǎng)面積范圍澆149.0趟7輝3#館樓朗套數(shù)駱22須22迎44耕4672.背8英面積范圍遙92.4性120訪4#樓折套數(shù)上64出64約5773.豐84膀面積范圍棕87.34查－95.5服總計(jì)謎套數(shù)逼122隔34嚴(yán)22戀178播17698什.14鋸面積范圍脈75－95伍.5閉106－1蛋20邀149.0酷7吼套數(shù)比例傍68.5％概19.1％盾12.4％完表1－1戶毯金橋麻灣1、2、識(shí)3、4號(hào)樓鉛戶型分析燭二期住宅為樸一座高層建除筑，總建筑珍面積823診14盲M池2芬，約有19漢2個(gè)單位。版全部為2房喜，共計(jì)19尊2套。停開(kāi)發(fā)二期基黨本是2房和予3房。兩2房面積為稿93M鞋2祥。恩棟號(hào)元項(xiàng)目毅二房情三房居四房則合計(jì)湊建面皮5#樓浪套數(shù)訴192商192縣17856斧面積范圍真93任總計(jì)光套數(shù)鏡192萬(wàn)192堡17856直面積范圍齡93楊套數(shù)比例姿100％喉表1－2遍金橋?yàn)吃?號(hào)樓戶型補(bǔ)分析交商業(yè)配套用掙房面積58嚇00維M2禍，其中綜合殖樓3174植M閉2播，公建26諒26激M宇2轉(zhuǎn)。爪二、優(yōu)劣勢(shì)故分析希：陪1、市場(chǎng)層櫻面：醬疼大環(huán)境分析扒（優(yōu)勢(shì)、劣抗勢(shì)）優(yōu)勢(shì)：援新站區(qū)為合妻肥的房產(chǎn)熱察點(diǎn)新興區(qū)域棄，市民對(duì)于合區(qū)位的認(rèn)知陽(yáng)度和接受度護(hù)較高；;度地處合肥市圍新站綜合試模驗(yàn)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)木，毗鄰臨泉糊路，東接張辮洼路，距合督肥新火車站緒僅3公里之捐遙；綢小區(qū)周邊居涂住環(huán)境良好發(fā)，基本上無(wú)草污染環(huán)境；熟小區(qū)附近臨累泉路中段新庸站管委會(huì)新倍建的人民公淘園及地標(biāo)性廁建筑物賣“榨勝利廣場(chǎng)竿”閘，無(wú)形當(dāng)中室增加了小區(qū)年外圍的自然模景觀，提交鼠人均綠化擁版有率；踐本案距離火恒車站、汽車呈站較近，出壞行方便。人相流量較大的島地方必然會(huì)士帶動(dòng)整個(gè)市妄場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快也速發(fā)展，各春種大中型批旱發(fā)市場(chǎng)相繼襪登陸，形成信了成熟的商棉貿(mào)集散地；擺小區(qū)周邊道魂路情況良好覺(jué)，主干道臨粘泉路正在擴(kuò)己建中，對(duì)未辛來(lái)城市交通杯暢流預(yù)留了徹空間；阿臨泉路打通蠶后商業(yè)價(jià)值絨的構(gòu)造將成俗為項(xiàng)目利潤(rùn)僑增長(zhǎng)點(diǎn)；要新站綜合試蕉驗(yàn)開(kāi)發(fā)區(qū)是現(xiàn)縣市政形象村發(fā)展區(qū)域，垂不久的將來(lái)地即成為城市房化交流的樞蘇紐。劣勢(shì)：搶合肥市目前暖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不棕合理，人均也收入偏低；謝今年整個(gè)市毅場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蕭條式，導(dǎo)致小半蹤年糧食、蔬伏菜等農(nóng)副產(chǎn)取品價(jià)格上升梅，必須增加涼家庭額外支簽出，影響其軍他項(xiàng)目的消淘費(fèi)量；峽¨俊地塊位于新臟站試驗(yàn)開(kāi)發(fā)括區(qū)，屬于熱組點(diǎn)新興區(qū)域?yàn)榈牟怀墒斓匚蹓K。橋目前臨泉路槽尚未打通，華同時(shí)項(xiàng)目沿株臨泉路橫向盛公交網(wǎng)絡(luò)缺舞乏；構(gòu)項(xiàng)目周邊現(xiàn)速狀環(huán)境較差穩(wěn)，商業(yè)及生磨活配套檔次代不高且相對(duì)帆缺乏；效小區(qū)周邊攤薦點(diǎn)小販、修平理廠繁多，怠會(huì)有噪音、斬垃圾、閑雜掠人員等對(duì)小犁區(qū)不利的因昂素；伴小區(qū)離火車盜站、汽車站廉距離較近，斧外來(lái)人員與泥車輛比較混抽雜；蹤本地塊處于坦張洼路附近睡，其周邊生喂活配套尚不紐完善，且短漫時(shí)間不會(huì)全捆部到位；步周邊有尚未桐確定規(guī)劃用戀途的土地，旨有可能會(huì)有蓬不利的生活澆機(jī)能出現(xiàn)；信市區(qū)內(nèi)樓盤(pán)權(quán)平均價(jià)格普鉛遍不高，（葵單價(jià)210刮0－260村0元/m叔2圓）易分流本選項(xiàng)目的客源遲；降今年下半年黃待建樓盤(pán)較揀多，會(huì)分流餅大量本案的向客源，同時(shí)榆新站區(qū)中心產(chǎn)完善的生活刮配套對(duì)新購(gòu)愚房產(chǎn)吸引力野較大；鄰合肥市房地火產(chǎn)消費(fèi)目前慶處于基本飽散和的狀態(tài)，壇商品房空置夕率比去年同據(jù)期增高；因本地居民與嶼發(fā)達(dá)地區(qū)交溫流較少，對(duì)嘴房地產(chǎn)市場(chǎng)犁的去勢(shì)及變狠化不了解，鼓接受新興事饞務(wù)的時(shí)間較所長(zhǎng)；型銀行對(duì)房地拴產(chǎn)項(xiàng)目貸款浴的發(fā)放開(kāi)始題嚴(yán)格管理，美容易造成前帆期項(xiàng)目外來(lái)辦人口購(gòu)房不犁便。追產(chǎn)品層面（鼻優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)錢）優(yōu)勢(shì)乒本案目前是凳新站區(qū)西區(qū)攜住宅社區(qū)中奮獨(dú)樹(shù)一幟的制高層住宅，叢其市場(chǎng)效應(yīng)軌不可忽視；務(wù)小區(qū)內(nèi)部配劉套設(shè)施會(huì)所旬，娛樂(lè)設(shè)施闊、購(gòu)物等基這本生活配套沉可滿足生活除需要；繁綠化園林景迎觀設(shè)計(jì)精致植，綠化率3鬧3％；帶商住分開(kāi)，笨可以保證居屯住環(huán)境的舒染適性，減少源空氣噪音的鞭影響；盞戶型居多，瓦面積在75嘗－149m向2合之間，選擇南余地廣；眾小區(qū)內(nèi)基本摟上人車分流脈①柿、保證小區(qū)沙人員安全，再②費(fèi)、避免汽車聽(tīng)尾氣污染；棄開(kāi)發(fā)商實(shí)力牌雄厚，產(chǎn)品插質(zhì)量可以保燙證；簽獨(dú)特的凸窗碰設(shè)計(jì)新穎，蓬吸引眼球；姥戶戶觀景，孟坐北朝南采燕光通風(fēng)效果鼠好；劣勢(shì)糊2005年歷底才可入住筆，屬于遠(yuǎn)期甚樓花，會(huì)影企響買家信心睛。掏小區(qū)規(guī)模小董且分二期完接成，給客戶遙造成公司資模金薄弱的思征想，易產(chǎn)生讓觀望心里；抵項(xiàng)目周邊現(xiàn)邊狀環(huán)境較差懂，愛(ài)影響項(xiàng)目形蠟象，悅商業(yè)及生活盆配套檔次不假高且相對(duì)缺瘡乏；肌地塊的不規(guī)財(cái)則性為項(xiàng)目號(hào)的規(guī)劃設(shè)計(jì)坑和地塊資源蘋(píng)的充分利用款構(gòu)成難點(diǎn)；歌地塊規(guī)模較粘小，收小區(qū)內(nèi)部匪配套局限，珠生活配套不嫂齊全；姨周邊居民對(duì)勢(shì)高層建筑不凈敏感，接受價(jià)能力有限；疊對(duì)未來(lái)物業(yè)元所產(chǎn)生一系檔列費(fèi)用產(chǎn)生坑質(zhì)疑；西小區(qū)主入口覆門前修建鐵劈路橋，對(duì)物倘業(yè)升值造成穿不利影響；咐臨泉路完工夾期限不確定維；墾市政工程迫項(xiàng)使小區(qū)退讓標(biāo)，造成容積礦率高，樓間僻距窄，影響芽日照?！C(jī)會(huì)：旗房市整體火梨爆,市場(chǎng)需趣求較為旺盛京，中價(jià)房供幼應(yīng)嚴(yán)重不足炕；趨周邊項(xiàng)目供手給量極為有卸限，運(yùn)作得拆好有機(jī)會(huì)形肯成銷售火爆爛局面；虛與新火車站漢近距離有可羊能形成外源抵性輸入需求易；鳴產(chǎn)品的規(guī)劃團(tuán)設(shè)計(jì)和突破落性營(yíng)銷手段巡的運(yùn)用都可撒能成為項(xiàng)目反機(jī)會(huì)；件從市場(chǎng)角度巡上講，由于顫項(xiàng)目周邊現(xiàn)租有的住宅供虹給相當(dāng)有限判，再加上本鼓地塊距離新喚火車站的距述離適中，因鑰此只要尋找瓦好市場(chǎng)的切怎入點(diǎn)，項(xiàng)目橫的前景看好嚴(yán)?！{：嶺在尚未打通霉的罵“訴處女地農(nóng)”質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，生市場(chǎng)的接受零度需要市場(chǎng)迎的考證；靈若不能與周你邊樓盤(pán)形成考產(chǎn)品區(qū)隔塑沖造區(qū)域亮點(diǎn)答，難以實(shí)現(xiàn)沫較高利潤(rùn)；爆城市發(fā)展格向局和城市道彈路/市政工每程的不確定提性將可能對(duì)極項(xiàng)目構(gòu)成威狹脅。色目前臨泉路限尚未打通，縮張洼路的道邀路和環(huán)境狀擇況欠佳，因混此存在一定懷的開(kāi)發(fā)和定窯位難度。如漿何尋找適當(dāng)悠的市場(chǎng)突破丸口成為項(xiàng)目化前期考慮的粱難點(diǎn)和重點(diǎn)志。怒¨刺地塊的形狀折不規(guī)則，亦紋為項(xiàng)目的合扮理規(guī)劃留下另了不小的難根度。如何合迎理利用好地置塊的每一點(diǎn)編資源是實(shí)現(xiàn)哥項(xiàng)目較高利童潤(rùn)的重要保勤證。園第二篇握項(xiàng)目背景族一、市場(chǎng)背謠景：顫1、合肥市某場(chǎng)綜述：鞏合肥，作為灣安徽省省會(huì)莊城市，是安奸徽省的政治骨、經(jīng)濟(jì)、文害化活動(dòng)中心龍，近幾年，婦隨著改革進(jìn)疏程的加快和挨對(duì)外交流的衣深入，以及柜受沿海城市燈的影響，有瓶了長(zhǎng)足的發(fā)療展和提高。糧隨著經(jīng)濟(jì)的箏升溫，合肥屬的房地產(chǎn)行奪業(yè)和其它地?fù)Х揭粯友杆偈纳郎?，合肥雕房地產(chǎn)市場(chǎng)逐的繁榮不爭(zhēng)據(jù)的事實(shí)。這芬兩年，合肥剝已推、在推數(shù)和即將推出隱的住宅小區(qū)尤和商用寫(xiě)字抗樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)越了已住的開(kāi)她發(fā)量，有三貧十多個(gè)具有賊一定規(guī)模的信在銷樓盤(pán)。勝其中規(guī)模較督大的夢(mèng)園小漢區(qū)、世紀(jì)陽(yáng)鹽光花園、太苦寧花園、百宰盛苑、華府寒嘉園、長(zhǎng)春老都市花園、駛?cè)f綠園、奧劍林花園、華仁源國(guó)際城、奴楓丹城市花館園、康居時(shí)降代花園、柏怨景灣、新華平學(xué)府、玉蘭瓦苑，其中以免小高層為主油的有元一時(shí)適代花園、吟陵春園、景色爛家園、紫荊吊閣、東海花蕉園、國(guó)軒苑總等。新近開(kāi)唇盤(pán)的有萬(wàn)豪溪花園、瑞景介家園、黃金凝廣場(chǎng)、淺水旦灣、鼎好家迫、金星花園最等。即將開(kāi)獵盤(pán)的有桂花授園、新加坡死花園城、香沿格里拉廣場(chǎng)腰（花園）頤遣和花園、和油莊、金色池決塘、CBD沫世貿(mào)廣場(chǎng)等酒。把改革開(kāi)放三張十年來(lái)，具架有2000杠多年歷史的正古城合肥發(fā)輪生了天翻地凍覆的變化，鏟城市建設(shè)綜鋒合開(kāi)發(fā)超常六發(fā)展，形成嫩了多層次開(kāi)爭(zhēng)發(fā)、多元化母投資的態(tài)勢(shì)斤。開(kāi)發(fā)企業(yè)澤迅速增加，稼投資規(guī)模不耽斷擴(kuò)大。開(kāi)擊發(fā)企業(yè)由1驚992年的五31家，發(fā)鋤展到目前將鹽近400家沸（其中三資爸企業(yè)50余銀家）；注冊(cè)衰資金由1.姿3億元人民腔幣、500凱萬(wàn)美元發(fā)展扛到目前30取.37億元胳人民幣、9辮761萬(wàn)美說(shuō)元、510遇0萬(wàn)港元，器從業(yè)人員由沉百余人發(fā)展彩到現(xiàn)在12尋000多人微。1992鼻年至200光1年，房地慨產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)焦累計(jì)完成投筐資130億赴元，商品房灣竣工面積1祥019萬(wàn)平咳方米，其中塌住宅竣工面役積780萬(wàn)本平方米，累天計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售毀近百億元人雜民幣，先后開(kāi)建成風(fēng)格迥凍異的住宅小屬區(qū)100多蹤個(gè)。全市人伯均居住面積否由1978約年的5.5塘平方米增加益到2001齡年的11.禍9平方米，借住房成套率醉達(dá)85%以嶄上。佩2003年恨合肥新開(kāi)住拳宅面積近3貿(mào)50萬(wàn)平方擠米，而且規(guī)歌模較以往有煎了較大變化寄，新開(kāi)和即盼將開(kāi)發(fā)的樓終盤(pán)基本上都抱在10萬(wàn)平典方米以上，樸其中超過(guò)2閉0萬(wàn)平方米壟的小區(qū)也是訊比比皆是，饞住宅的規(guī)模咱化已是房地栽產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一雜個(gè)大的趨勢(shì)誤。隨著合肥浙市十年規(guī)劃紋的出臺(tái)，到凍2023年探合肥市區(qū)人策口將達(dá)到3艱00萬(wàn)，隨窯著城市人口絞的翻番，城坡市的市政建吊設(shè)與住宅的機(jī)開(kāi)發(fā)也將大夾幅度的提升滾。此外，隨松著外地開(kāi)發(fā)谷公司的進(jìn)入沾，規(guī)?；⑵D規(guī)范化、高夠檔化的大盤(pán)婦時(shí)代正提前同到來(lái)，逐步悅提高了合肥缸的樓市價(jià)格曲，現(xiàn)在已在粒合肥掀起了備新一輪的深慈層次市場(chǎng)競(jìng)徐爭(zhēng)。腦面對(duì)目前的名市場(chǎng)狀況，知合肥的房地貿(mào)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)塘，面臨著巨鵝大的市場(chǎng)壓攜力。要適應(yīng)梨當(dāng)前的市場(chǎng)黑形勢(shì)，必須落找準(zhǔn)自己的摟市場(chǎng)定位，竹尋求市場(chǎng)機(jī)顆會(huì)點(diǎn)，同時(shí)譯，對(duì)于所開(kāi)喚發(fā)的樓盤(pán)，足必須審時(shí)度腦勢(shì)，一方面器完善自己樓遼盤(pán)的整體設(shè)惰計(jì)和包裝，溫另一方面必砌須以有效的眼、科學(xué)的推只廣思路，盡尋快完成銷售嘗，實(shí)現(xiàn)企業(yè)率的資金積累嚴(yán)和規(guī)模的擴(kuò)央大，以適應(yīng)漆新一輪房地扶產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)僑。飲2、區(qū)域樓援市狀況符合肥新站開(kāi)掩發(fā)區(qū)區(qū)作為透合肥市的交貌通樞紐，已偵形成了較為和開(kāi)放的交通百網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)過(guò)艱八年的規(guī)劃蚊建設(shè)，目前抗的新站區(qū)已傾形成了以商轉(zhuǎn)貿(mào)為主的大靜型綜合區(qū)。如五州商城、沙中州農(nóng)資市顆場(chǎng)、中州家唐具廣場(chǎng)、瑤戀海家具城、曬天香電子城蒙、瑤海裝飾浩建材城、輕介工商城、安穗徽大市場(chǎng)、歇瑤海摩托車和大市場(chǎng)等大桌型專業(yè)市場(chǎng)郊已經(jīng)構(gòu)建新腦站的商業(yè)流稼通業(yè)的地位雜。努合肥新站優(yōu)伸越的地理位政置、便捷的殼交通環(huán)境以犬及較為完善修的區(qū)域配套洪，加上近幾載年的房地產(chǎn)斗項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，先也已形成了間一個(gè)大型住徹宅區(qū)域，目全前在新站區(qū)劫已在建和已竭經(jīng)形成的住眾宅小區(qū)有：抗元一時(shí)代花孕園、吟春園凳、長(zhǎng)春都市共花園、華府夠嘉園、寶文舟時(shí)代廣場(chǎng)、分羅馬花園一鼻、二期、橘口郡萬(wàn)綠園、緞風(fēng)景苑、新三安園、香格亡里拉花園以慢及即將開(kāi)發(fā)絕的瑞祺房產(chǎn)雙項(xiàng)目等二十港余個(gè)住宅社剃區(qū)。想新站區(qū)的樓幟盤(pán)開(kāi)始皆以傅低價(jià)位入市慢，以中低檔支樓盤(pán)為主，點(diǎn)逐步掀起新帆站區(qū)房地產(chǎn)挨的產(chǎn)銷熱潮暮。目前已基下本形成高、閘中、低檔樓蓄盤(pán)共存，以逼中高檔樓盤(pán)貼為主的開(kāi)發(fā)椒格局。隨著艇元一時(shí)代花侵園、吟春園嘩、長(zhǎng)春園、和橘郡萬(wàn)綠園勝、長(zhǎng)春都市疊花園、豪庭退的開(kāi)盤(pán)入市近，中、高檔退樓盤(pán)定位也藥已基本為合捧肥市民所接婚受。合肥新年站區(qū)住宅項(xiàng)我目產(chǎn)銷狀況宅處于合肥市阿的領(lǐng)先地位愚。以其優(yōu)越火的地理位置捎、便捷的交該通，以及較濱為經(jīng)濟(jì)的價(jià)肯格，吸引了沙大批消費(fèi)者縫的入住，目盛前新站區(qū)已可成為合肥較渾大的住宅區(qū)區(qū)域，其整體執(zhí)綜合配套也撥日趨完善。古在售的元一裁時(shí)代花園、驅(qū)長(zhǎng)春豪庭、芬中州世紀(jì)廣梯場(chǎng)也有一部于分被作為辦框公購(gòu)置?；?、主要競(jìng)莫爭(zhēng)個(gè)案分析排：描案名負(fù)基地位置所物業(yè)形態(tài)君總建（米及2潤(rùn)）臥價(jià)格（元/戲米幕2歷）陜主力房型鼓銷售率維備注建惠園嶺臨泉路站西口路交界處貸多層、小高梢層念70000疤平米慕小高層均價(jià)曲：開(kāi)盤(pán)24遞00色尾盤(pán)270芒0井三房虧一期四幢多呀層、三幢小虧高層基本售斯罄刮多層立面完逢成，小高層灑結(jié)構(gòu)封頂侵銀都苑哲臨泉路、張汽洼路交界處仇6層多層售30358便平米愛(ài)一期均價(jià)2筋350玻二房、三房灘一期100染％影銷售脫結(jié)構(gòu)封頂凈興業(yè)瑞景苑懂臨泉路、張得洼路交界處站6層多層渡25862托平米編一期均價(jià)2肯300督二房、洽頂層復(fù)式何一期預(yù)約針90％糟2、7號(hào)樓螞一層閣景榮不城市之光婦站西路、全秩椒路口掌11層小高智層、作15層、2峽6層高層駛70000頁(yè)平米防均價(jià)300頂0聯(lián)三房、四房瞇一期預(yù)約屠40％批基礎(chǔ)完成犧森海豪庭丸臨泉路、創(chuàng)當(dāng)涂路口躬多層、小高揮層互一期均價(jià)2文500唉三房、四房置一期銷售檢40％棄江晨園瘡臨泉路、狼當(dāng)涂路口現(xiàn)多層、小高慣層子80000確平米餡2480臘二晃房、三房、牢四房杯一期銷售叢90％華余房吳頂層銷售成香格里拉哥花園渾臨泉路、抽當(dāng)涂路口孔多層、小高蠟層斥一期均21粉00賺二期240漲0田一期多層全足部售完勤第三篇敬價(jià)格策略統(tǒng)1、定價(jià)原脂則和開(kāi)盤(pán)均蟻價(jià)測(cè)算陵在房地產(chǎn)營(yíng)盆銷過(guò)程中，拉價(jià)格因素起培著重要的作溜用。定價(jià)的減高低關(guān)系到彎房地產(chǎn)利潤(rùn)涂的多少，以憂及銷售成功寸與否，所謂桑一分價(jià)格一卵分貨，按質(zhì)層論價(jià)，正確眨的房地產(chǎn)營(yíng)訪銷策略就是棍要如實(shí)地體瘦現(xiàn)房地產(chǎn)本絲身的價(jià)格規(guī)炮律，反映出棵項(xiàng)目的合理降價(jià)值，做到若精確定價(jià)。倦根據(jù)億“弄金橋?yàn)迟r”梨的特征，結(jié)月合周邊樓盤(pán)尋的情況，作釘如下定價(jià)：眠“軌金橋?yàn)硺印痹雠R泉路周邊珍競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分曲析：盛“前金橋?yàn)惩馈睗q推出市場(chǎng)競(jìng)墊爭(zhēng)的目的是忠為了取得最為佳銷售業(yè)績(jī)豈而創(chuàng)造最高宜的經(jīng)濟(jì)收益象，在附近競(jìng)慌爭(zhēng)樓盤(pán)中，先唯有魂“關(guān)惠園壺”過(guò)的素質(zhì)及檔爐次最接近本罵“翅金橋?yàn)澄！睜C項(xiàng)目?，F(xiàn)在計(jì)把阿“敞惠園踢”兇作為最大假柜想競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手算，以樓盤(pán)的備各項(xiàng)綜合素正質(zhì)作比較，印按銷售過(guò)程少中買家的承鼻受心理尺度扭為依據(jù)而制鍋定出踐“膜金橋?yàn)硤@”沃的價(jià)格，現(xiàn)喬列表如下：比比較素質(zhì)億金橋?yàn)撑c惠蹲園的比較差削價(jià)（元/平釣米）拐地理位置加－50狠規(guī)模熟－50翁工程形象采－50測(cè)交通方便程對(duì)度問(wèn)－50怖生活方便程父度偉－50昏戶型面積迎0遭間隔設(shè)計(jì)乞0紀(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)罰0面綜合差價(jià)復(fù)－250寒由各單項(xiàng)比銷較綜合得出班“妹金橋?yàn)硣W”剃的價(jià)格可比羞現(xiàn)階段旁“宅惠園逝”陵低出250序元/米潑2兼，即開(kāi)盤(pán)預(yù)醋約均價(jià)定為件2450元拌/米革2墳2、價(jià)格策遺略泡價(jià)格策略的爺制定是一個(gè)籍動(dòng)態(tài)的過(guò)程桃，僻應(yīng)體現(xiàn)一種孩穩(wěn)中有升的業(yè)趨勢(shì)。業(yè)項(xiàng)目的工程努進(jìn)度、成交蹤量、銷售季傅節(jié)等因素均效是價(jià)格調(diào)整賞的參考因素爹。調(diào)價(jià)的關(guān)冤鍵在于控制簡(jiǎn)漲幅和頻率由，要做到既尋可以刺激銷僻售，又能夠言減少漲價(jià)的狡負(fù)面效應(yīng)。訴建議本項(xiàng)目袋土建出地面屠之前總價(jià)格參基本粥保持不動(dòng)麥，工程形象昆進(jìn)度改變后聯(lián)相應(yīng)上調(diào)。內(nèi)其出發(fā)點(diǎn)一即是利于談判晃，避免在談贊判過(guò)程中出睛現(xiàn)漲價(jià)的情盯況；二是利燭于前期大型垂客戶介入異；當(dāng)然這還攪需要根據(jù)市供場(chǎng)反饋才能射最終決定。嘴朝向差：1梳％－2％卵因?yàn)槭前迨蕉鄻?，朝向均雷好性佳，戶鉆型的朝向值腰相距較?。恢┰趹粜筒煌５拿娣e、功由能、布局、狀景觀等因素奪也做適當(dāng)?shù)墨@調(diào)整；綢對(duì)東西向的判單元建議朝士向差為3鵝%印左右。民闖樓層差：1園％－1.5埋％帥一般樓層差響為黎1%說(shuō)對(duì)買家而言隱，當(dāng)然是越熊高層視野越牽開(kāi)闊，高個(gè)證樓層多付幾臣千元是值得況的。臨燙對(duì)于比較高今的樓層如6店層、嶄8走層、9層，樣層數(shù)比較吉布利，復(fù)樓層張可考慮樓層答差為2％－催2.5％。尾由于社區(qū)內(nèi)箱比較重視綠獸化，低層的燃景觀也不錯(cuò)熟，售價(jià)也比采較便宜，相跳信中低層會(huì)麻賣得比較快帖。監(jiān)3、價(jià)格參更考（初）踏灶樓號(hào)器均價(jià)（元/陜米衰2準(zhǔn)）擦銷售面積（懸米甘2就）御銷售額（元?。┵\價(jià)格范圍篩備注弓1號(hào)樓糖2450遞3972勉97314凍00建2200～約2600惑2號(hào)樓粗2500杏3279.門5余81987熄50抬2200～燭2900平3號(hào)樓饞2550小4672.錫8鴿11915儉640趴2300～幟3000跪4號(hào)樓恨2650怒5773.浩84痛15300乏676描2350～收3060原5號(hào)樓晝2700伸17856換.41昂48211熔200贈(zèng)2350～貌3200伸合計(jì)龍2625攻35554修.55單93357射666躍2200～缸3200門注：以上面急積不含頂層偽閣樓面積炮4、價(jià)目表油（略）塑第四篇盲推案策略沃營(yíng)銷推廣階當(dāng)段劃分筒金橋?yàn)碃I(yíng)銷咬企劃推廣計(jì)伍劃表（20腦04/9－蓋2005/慶1五個(gè)月）討金橋?yàn)碀澈戏蕰r(shí)尚生仗活新特區(qū)待階段搞第一階段（竟前置＋蓄水?dāng)嚻冢﹪诘诙A段（侄預(yù)約＋認(rèn)購(gòu)燭期）直第一突成長(zhǎng)期腫第二資成長(zhǎng)期蘿登場(chǎng)亮相周正式蓄水狗預(yù)熱宣傳笛預(yù)約＋開(kāi)盤(pán)煤時(shí)間淡9/20－殿9/30芽10/1－孤10/27冒10/28塌－11/吊7雞11/質(zhì)8慧－11/3風(fēng)0長(zhǎng)12/1－陣12/31拴2005/葛1/1－1收/31貼主題終新站生活新鐵坐標(biāo)株一卡在手，許新巢時(shí)代式精致生活，特定義時(shí)尚惱已然輝煌，盛依然時(shí)尚憂將時(shí)尚生活陷進(jìn)行到底續(xù)媒體選擇蘭報(bào)紙也電視確戶外慕現(xiàn)場(chǎng)戶外包轉(zhuǎn)裝壺市域戶外定伯點(diǎn)扔報(bào)紙軟文描形象廣告槐報(bào)紙廣告律電視層樓書(shū)/海報(bào)遞/禮品控戶外廣告嘉報(bào)紙狂電視巧樓書(shū)/海報(bào)繩戶外俊報(bào)紙匠電視槐單片/DM翠內(nèi)容提要級(jí)大眾宣傳葵公司攔截囑品牌傳播野VIP概念厭傳播悉VIP卡排灰隊(duì)認(rèn)購(gòu)客戶逼鎖定鼻11/8第播一批房源選鏟房，11/耕28后續(xù)房哄源公開(kāi)定購(gòu)控選房配公關(guān)活動(dòng)鎮(zhèn)形象深化葡系列賣點(diǎn)宣棄傳患所有已推房候源清盤(pán)躬5號(hào)樓預(yù)約綿，產(chǎn)品促銷森細(xì)化賣點(diǎn)宣匯傳灶銷售條件很售樓中心、形開(kāi)工典禮杰售樓中心槳售樓中心葬售樓中心創(chuàng)售樓中心舌工程形象煌促銷延動(dòng)工典禮筐輿論導(dǎo)向巾定向宣傳植VIP預(yù)約脅計(jì)劃雅11/28姨開(kāi)盤(pán)儀式裹現(xiàn)場(chǎng)SP壯節(jié)日促銷活影動(dòng)莖第一階段：誼蓄水期識(shí)積極有效的內(nèi)客戶積累、測(cè)概念傳播、抱銷售準(zhǔn)備古時(shí)間進(jìn)程：寶一個(gè)半月（章9/20－賞11/7）差「前置作業(yè)部（9盾/孩20－9/吸30）、正紋式蓄水（1嘆0羽/1惜－10/2緊7）、VI叛P預(yù)約（1防0/28－莊11/7）勾」沈登場(chǎng)計(jì)劃：改“船掘金蕉”妻9賣/泡20尤-蹈9婚/嗚30：以9篩/30開(kāi)工箏典禮為核心心，啟動(dòng)首輪襪宣傳攻勢(shì)興核心任務(wù)及談目標(biāo)問(wèn).借助開(kāi)工桿典禮活動(dòng)啟神動(dòng)首輪宣傳上攻勢(shì)；桃通過(guò)戶外、紡電視、報(bào)紙坡等形象廣告悄實(shí)施項(xiàng)目的學(xué)整體概念告螺知，樹(shù)立樓膝盤(pán)的整體形詳象；桐以開(kāi)工活動(dòng)蜓公開(kāi)亮相、蘿登記和銷售行中心現(xiàn)場(chǎng)接庸待截留目標(biāo)瓣客戶；本開(kāi)展各項(xiàng)營(yíng)律銷推廣的籌顫備工作并迅紡速落實(shí)；恢對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行項(xiàng)形象上的定算位，力求提勵(lì)升產(chǎn)品品質(zhì)釘，為銷售鋪典墊；稻全面分析意站向客戶資料蓋，制定本案墓?fàn)I銷與媒體畫(huà)策略以及公振關(guān)活動(dòng)；事積極準(zhǔn)備銷潑售前期的所蹤有相關(guān)工作祖；主題豬新站生活新巾坐標(biāo)暖――玩合肥時(shí)尚生蛋活新特區(qū)閃炸亮登場(chǎng)主要內(nèi)容婚開(kāi)工典禮準(zhǔn)鈴備（邀請(qǐng)對(duì)構(gòu)象、現(xiàn)場(chǎng)道御具、新聞統(tǒng)云發(fā)稿、媒體亂選擇、戶外蘆廣告、引導(dǎo)盾旗等）科工地現(xiàn)場(chǎng)攔慧截，道旗、籃戶外看板制湯作，市內(nèi)戶旗外定點(diǎn)廣告推選址/設(shè)計(jì)娘/制作/投日放；埋實(shí)施報(bào)紙媒背體軟文宣傳揀，重在企業(yè)強(qiáng)形象推廣與某產(chǎn)品實(shí)體概送念宣傳。姥銷售人員的為組織和培訓(xùn)柿/熟練掌握庫(kù)系統(tǒng)銷售技遠(yuǎn)巧/了解樓守盤(pán)營(yíng)銷細(xì)節(jié)岡/提供多方翠面咨詢；剝正式樓書(shū)、川海報(bào)的設(shè)計(jì)懼制作；銷售脂模型的到位玉展示；其他膠銷售道具的描到位等；包制定一房一湊價(jià)表（底價(jià)杠表、銷售底袋價(jià)、銷售表寶價(jià)）言VIP卡落顏實(shí)設(shè)計(jì)和制懸作事宜。銷售配合材甲方協(xié)助提中供項(xiàng)目（本廟案）基本資貫料、案場(chǎng)辦揭公場(chǎng)地及硬犧件；沙盡快確定物裹業(yè)管理公司傭、項(xiàng)目建材基標(biāo)準(zhǔn)、5號(hào)犬樓調(diào)整方案酬；乘廣告公司協(xié)滑助企劃制作墳、安裝；文正式蓄水蹲：雖“瞇一卡在手，嗎生活無(wú)憂孔”刊10謠/項(xiàng)1耽-隆11鏡/碎7：以牧“樣VIP卡預(yù)稱約行動(dòng)計(jì)劃貓”司為核心正式臘啟動(dòng)客戶鎖歉定工作，嘗芽試攻擊，充壘分蓄勢(shì)，迎睡接開(kāi)盤(pán)頂核心任務(wù)及馬目標(biāo)巷10/28得－11/7儲(chǔ)限期推出金牧橋?yàn)砎IP側(cè)卡預(yù)約活動(dòng)恩，初步鎖定筋有效客戶；望配合塊“顛VIP卡報(bào)”夜的銷售行動(dòng)檔啟動(dòng)第二輪危廣告宣傳，讓強(qiáng)化項(xiàng)目理荷念；閃借助活動(dòng)的性效應(yīng)，鎖定頁(yè)首批忠實(shí)客考戶，充實(shí)目壇標(biāo)意向客戶欄，積累盡可進(jìn)能多的客源技。主題走“雜一卡在手，禿新巢時(shí)代歪”――綱金橋?yàn)砎I末P卡盛情預(yù)醬約主要內(nèi)容掏1、理念宣叫傳：安報(bào)紙宣傳樓順盤(pán)理念革――齊時(shí)尚生活新伍特區(qū)；息戶外廣告、爛引導(dǎo)旗制作版，市內(nèi)戶外扯定點(diǎn)廣告設(shè)油計(jì)/制作；富繼續(xù)報(bào)紙媒派體系列軟文下宣傳，重在涼生活理念推顛廣與產(chǎn)品實(shí)寸體概念宣傳赴。喚2、VIP高卡預(yù)約銷售芬配合廣告：蹤竭“抱一卡在手，辮新巢時(shí)代澤”謀，表達(dá)冒“狂新居時(shí)代到宅來(lái)堵”婦的核心概念銳；王“堅(jiān)新站生活新揉坐標(biāo)賞”扒――唯時(shí)尚生活新順特區(qū)；冬3、10/薪28銷售中狡心公開(kāi)排隊(duì)破銷售預(yù)約及惰相關(guān)客戶購(gòu)圍房意向單的蜓填寫(xiě)；妨4、工程進(jìn)屆度的配合與弊保證。銷售配合恭1、銷售中騾心現(xiàn)場(chǎng)接待宗、咨詢及產(chǎn)管品介紹；蝶2、銷售員跪?qū)I(yè)深化培嘩訓(xùn)；浩3、VIP籠名流卡/預(yù)報(bào)約卡的正式伸發(fā)售和優(yōu)惠保策略低4、敘銷售價(jià)格的哪修正、一房職一價(jià)表的調(diào)馳整、公開(kāi)價(jià)貪格范圍喂。扶第二階段：都開(kāi)盤(pán)期弄正式開(kāi)盤(pán)引眠爆，集中銷頸售行動(dòng)鈴時(shí)間進(jìn)程：慰三星期（1昂1/8－1滑0/31）旨（分預(yù)訂和扮開(kāi)盤(pán)動(dòng)作兩企大內(nèi)容）已11征/臂8纏-勸11討/蘋(píng)27：預(yù)熱娃宣傳訊核心任務(wù)及濕目標(biāo)吃1、樓盤(pán)形附象公開(kāi)，概弓念傳播，針餃對(duì)全市的開(kāi)補(bǔ)盤(pán)公告；鐘2、11/釋8公開(kāi)一房肢一價(jià)表，公榮開(kāi)選房落單拴；樂(lè)3、后續(xù)房登源（3、4悔號(hào)樓）的推烈廣和蓄水；商4、開(kāi)盤(pán)的傲現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備和全銷售準(zhǔn)備；仇5、通知1其、2號(hào)樓預(yù)到定客戶的簽障約工作（預(yù)鞏售證出來(lái)）渠。主題訴OPEN！擁“梅合肥時(shí)尚生者活新特區(qū)華”勾驚爆開(kāi)盤(pán)！主要內(nèi)容慕1、11/耐28日前后姓的密集媒體缸投放，形成穴開(kāi)盤(pán)的立體副宣傳攻勢(shì)；壟報(bào)紙廣告：護(hù)主要集中在獎(jiǎng)合肥晚報(bào)、聚新安晚報(bào)等探主流媒體的滾直版/整版株/跨版廣告曠；勺電視廣告：響電視新聞專新題片、形象蓮廣告的投放貓；觸戶外廣告：槳包括戶外引針導(dǎo)旗、橫幅他等的懸掛、廉引導(dǎo)。協(xié)2、現(xiàn)場(chǎng)包滲裝到位，包然括售樓處的尖布置、展示僵、開(kāi)盤(pán)道具眨的完全準(zhǔn)備熟、工地垂幅嬸的懸掛等等管。地3、現(xiàn)場(chǎng)銷付售準(zhǔn)備：顆（1）銷售決價(jià)格的修正乳、一房一價(jià)克表的調(diào)整、匯開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠的命幅度；坐（2）3、盼4號(hào)樓開(kāi)盤(pán)紙策略的確定懶、銷售人員亞的強(qiáng)化訓(xùn)練魚(yú)、開(kāi)盤(pán)演練違、銷售流程認(rèn)的熟悉、開(kāi)渡盤(pán)動(dòng)作的安材排；級(jí)（3）銷售姓資料的準(zhǔn)備掠、銷售說(shuō)辭慨的統(tǒng)一。裁4、現(xiàn)場(chǎng)基聰?shù)噩F(xiàn)場(chǎng)帶看懸線路的明確泉及施工單位桌的配合以及削工地現(xiàn)場(chǎng)的拾包裝；斬5、開(kāi)盤(pán)活坊動(dòng)的禮品（有如手提袋、膚太陽(yáng)帽、鑰似匙扣、手表蒸、廣告筆、婚廣告?zhèn)愕龋┍吨谱鞯轿?；?、開(kāi)盤(pán)前闊的保安、保冬潔及其他工朗作人員的調(diào)畏配及安排；洲7、開(kāi)盤(pán)前堆的簽約資料壺的準(zhǔn)備、簽衫約強(qiáng)化培訓(xùn)蓄等。銷售配合雀1、開(kāi)盤(pán)銷幻售策略的制瞧定，包括定暗價(jià)、一房一矩價(jià)表、優(yōu)惠傷幅度、推出避房源、銷控狼等方面；逃2、銷售布撇局的調(diào)整和描銷售辦公資稠料的準(zhǔn)備；盡3、銷售系北統(tǒng)的最后演造練，銷售組嶼織的強(qiáng)化培材訓(xùn)，開(kāi)盤(pán)動(dòng)繡作人員的安夠排；緒4、客戶的攀通知和一房與一價(jià)表的對(duì)斤外公開(kāi)；五11廁/枯28塘-粘11喚/耀30：閃亮僵登場(chǎng)聚核心任務(wù)及醬目標(biāo)半1、樓盤(pán)正歇式開(kāi)盤(pán)動(dòng)作辭，宣告臣“乘合肥時(shí)尚生膛活新特區(qū)石”艘的到來(lái)；旗2、通過(guò)開(kāi)懂盤(pán)動(dòng)作強(qiáng)化型金橋?yàn)匙鳛樾麜r(shí)尚樓盤(pán)形吵象代言品牌掉；病2、通過(guò)強(qiáng)洪勢(shì)的開(kāi)盤(pán)動(dòng)效作和客戶的爸鎖定，實(shí)現(xiàn)棗