第一章宏觀經(jīng)濟分析一、城市概況（一）地理位置連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部。東與日本、韓國、朝鮮隔海相望,西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭毗鄰，北與山東省日照市、莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。連云港市地處海陸、南北過渡的結(jié)合部，是中國沿海首批14個對外開放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位置十分優(yōu)越。連云港市地理坐標為北緯34°12′～35°07′、東經(jīng)118°24′～119°48′。東西最大橫距129公里，南北最大縱距約132公里?？偯娣e7446平方公里，其中水域面積1759.4平方公里，市區(qū)面積880平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積65平方公里。連云港整個地勢自西北向東南傾斜，境內(nèi)平原、海洋、高山齊觀，河湖、丘陵、灘涂俱備。全市地貌基本分布為中部平原區(qū)，西部崗嶺區(qū)和東部沿海區(qū)３大部分。東部沿海平原海拔3－5米，主要為山前傾斜平原、洪水沖積平原及濱海平原3類，總面積5409平方公里，約占全市土地面積70%。西部東?？h的丘陵海拔100－200米。沿主要是700平方公里鹽田及480平方公里灘涂。（二）區(qū)劃人口連云港市下轄三區(qū)四縣及一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，三區(qū)指新浦區(qū)、海州區(qū)和連云區(qū)，四縣包括贛榆縣、東?？h、灌云縣、灌南縣。市人民政府駐地為新浦區(qū)，轄區(qū)總?cè)丝?79.42萬（2006年末統(tǒng)計數(shù)據(jù)），其中市區(qū)人口70.96萬。連云港轄區(qū)及人口如表1.1所示。表1.1連云港市各轄區(qū)面積及人口統(tǒng)計表（數(shù)據(jù)來源：連云港市統(tǒng)計局）拜轄區(qū)針面積（碧平方濕公里）旺人口（萬）率連云港市圣7446賊479.4柄2左新浦區(qū)脈259躲3壩8頁海州區(qū)秘159急1兆4巡連云區(qū)縮506滲18貢贛榆縣頑1408緞10血9捧東?？h茶2251幼11腦6廊灌云縣辟1834泳10買9液灌南縣瞎1029倘7恩52006年末連云港市共有人口479.42萬人，其中市區(qū)70.96萬人。人口總量較為穩(wěn)定，全市城市化率達到39.0%，比上年提高1.8個百分點，城市化率持續(xù)提升。全市年末戶籍總戶數(shù)137.25萬戶，其中市區(qū)總戶數(shù)22.28萬戶，總?cè)丝?0.96萬人，相比2000年增長8.39萬人，年均增長1.398萬人，市區(qū)人口增長緩慢。2006年連云港市區(qū)戶均人數(shù)3.18人，該項指標近十年來不斷下降，反映市區(qū)家庭結(jié)構(gòu)不斷扁平化。表1.2連云港市人口情況統(tǒng)計表（數(shù)據(jù)來源：連云港市統(tǒng)計局）少年份盞2000皂20朵01漁2002荷2003附2004盛2005遭2006貫全市人口尿455.6索1北459.6訴4納464.0北3趁467.8凝3蠟468.8芽1以472.1冤8滾479.4損2禮市區(qū)人口嚼62.57假63.86聾64.74雷65.63冬66.62臨70.17遮70.96灑非農(nóng)人口匠107.1瓣1日120.6撒7土127.0堵8低133.3高4饅138.1砍7概144.9園8艇149.6蘋7悟城市化率磨23練．廉50普%捧26.25猜%醒27.39蔬%岔28.20警%滲36.39傳%鵲37.2%峰39.0%從表1.2可以看出，連云港市人口城市化率正在穩(wěn)步提升，目前已經(jīng)達到40%左右的水平。根據(jù)國際通行不同階段城市發(fā)展情況表征反映，連云港城市發(fā)展正處在30%-50%的水平范圍內(nèi)，即低速發(fā)展期。城市化水平處在這一發(fā)展期，城市發(fā)展特征表現(xiàn)為：工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。表1.3城市發(fā)展不同階段表征焰發(fā)展次序儲第一階段膛第二階段浴第三階段提第四階段局發(fā)展階段蜜初步城市化協(xié)低速發(fā)展期迎調(diào)整發(fā)展期即穩(wěn)定發(fā)展期替城市化率夏30%權(quán)30%級—宵50%聯(lián)50%午—抬75%壯75%以上雹城市發(fā)展特示征父工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)魂水平較低，纖工業(yè)提供的矩就業(yè)機會有誰限，農(nóng)業(yè)人嘴口緩慢。狼工業(yè)基礎(chǔ)比漲較雄厚，經(jīng)惹濟實力明顯告增強，工業(yè)閣產(chǎn)業(yè)快速擴斑大，工業(yè)吸橡引大批農(nóng)業(yè)價人口。址工業(yè)產(chǎn)業(yè)成壓為市絕對的倘經(jīng)濟支柱，戚城市經(jīng)濟的笛乘數(shù)效應(yīng)迅疫速刺激第三絞產(chǎn)業(yè)的發(fā)展扶，城市經(jīng)濟療進入高速發(fā)奶展階段。暑城市經(jīng)濟高捏度發(fā)達，農(nóng)所村人口的絕村對數(shù)量已經(jīng)讀不大，城市謠發(fā)展表現(xiàn)為漁內(nèi)部人口向叉第二三產(chǎn)業(yè)成轉(zhuǎn)移。（三）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟海洋資源——連云港市海洋資源豐富，162公里海岸線中40公里的基巖岸線是全省獨有，擁有129萬畝沿海灘涂，400萬畝可開發(fā)淺海水域。海水育苗、淺海深海養(yǎng)殖、海產(chǎn)品加工已有一定規(guī)模；海洋生物、海洋化工、海洋醫(yī)藥等特色產(chǎn)業(yè)形成一定基礎(chǔ)。特色產(chǎn)業(yè)——連云港市新醫(yī)藥、新材料、新能源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，是開展招商引資的良好載體。新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)具備研究、開發(fā)和生產(chǎn)西藥、中成藥、醫(yī)療器械、醫(yī)藥包裝材料等多種門類產(chǎn)品的能力，是全國最大的抗腫瘤藥、抗肝炎藥生產(chǎn)基地，中國證券市場上獨具特色的連云港“醫(yī)藥板塊”正在形成。新材料產(chǎn)業(yè)的骨干企業(yè)—中復(fù)連眾集團去年玻璃鋼產(chǎn)品占全國市場11.4％的份額；華威公司被國家信息產(chǎn)業(yè)部確定為定點生產(chǎn)集成電路封裝用環(huán)氧模塑料的專業(yè)性公司，產(chǎn)品在國內(nèi)市場占有率超過40％；全市去年硅資源工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值40多億元。荒海港資源石——懸連云港港口擠區(qū)位交通優(yōu)耽勢明顯，運竿輸時間省、媽成本低。國斥內(nèi)中西部地裝區(qū)從連云港耳口岸出海或洲上岸的一般鎮(zhèn)貨物鐵路運昨費（按噸公嘆里貨物0.訊10元左右總計算），比挖從上海、天般津、青島、嗎日照港走少蔥30－50貴元／噸。國貨際上，連云貨港與日韓等少國主要港口最在近洋50廚0海里的扇液形范圍內(nèi)，祥目前往返于蒸連云港與日狹韓主要港口黃的班輪單程仰只需1天左天右時間；新騙亞歐大陸橋倆把太平洋西犧岸和大西洋航東岸以最短挖的距離連接優(yōu)起來，比西指伯利亞大陸渡橋縮短運距牛近5000忌公里，比通壇過海運縮短閉3000繁—正4000海叫里。港口運候輸已形成特券色鮮明的服梯務(wù)品牌，是棵全國進口氧番化鋁、出口達小麥和膠合異板第一大港聰，出口焦炭掀第二大港，蘋我國5大能醬源外運和3族大接卸活奶賽牛口岸之一見。超旅游產(chǎn)業(yè)推——耕連云港市擁途有連島、玉花果山、憑漁灣瀉等多個國家皇AAAA級犯風(fēng)景區(qū)，露2007年測接待國內(nèi)外識游客達到9計10驕萬人次籮，旅游總收滑入達到97因億元，被國設(shè)家旅游局評療為全國旅游枕業(yè)發(fā)展最快醋的3個地級舉市之一江以及全國2叢0個優(yōu)秀旅悅游目的地之邊一態(tài)。進（四）經(jīng)濟吹發(fā)展殘指標忌1、擇三次產(chǎn)業(yè)結(jié)斬構(gòu)奸圖蟲1.12濁006年末濫連云港市三宋次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)肥圖搭異婆偉穗伯灑圖1.2缸2007年扇末連云港市西三次產(chǎn)業(yè)結(jié)蠅構(gòu)圖才圖1.1、澆圖1.2街顯示，當前屬連云港市三術(shù)次產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)禾“骨二三一煮”追結(jié)構(gòu)，即第爛二產(chǎn)業(yè)（工瓦業(yè)）比重最烏大，第三產(chǎn)燕業(yè)（服務(wù)業(yè)幣與房地產(chǎn)業(yè)埋）次之，鉆第一產(chǎn)業(yè)（拼農(nóng)業(yè)）比重從較小。售對比三次產(chǎn)滾業(yè)2007仰年末與20烏06年末的拐變化，不難豆發(fā)現(xiàn)椒第一產(chǎn)業(yè)比猶重在減小，勵第二產(chǎn)業(yè)、診第三產(chǎn)業(yè)比劉重均在增加窄，奇表明連云港永市工業(yè)化進著程與城市化士進程均在提鋤速，房地產(chǎn)魚業(yè)得到發(fā)展始。錯2、貓GDP指數(shù)修圖1.啄3斤2002備-2007禍年連云港市匯GDP總量塑增長圖婚撈弊揚悔談圖1.貢4隨2002士-2007柄年連云港市稱人均GDP件增長圖悔綜合GDP珠總量與人均厭GDP增長毀兩項指標，急連云港市均諒保持了較快貨的增長，增六速均高于同寸期國家GD娘P增長速度痰（2002燃-2007三年連云港市叔GDP總量聯(lián)年最低增速妥為2002托-2003喘年，增速為鳥12.02翠%；最高增疊速為200午5-200后6年，增速洋為18.3偶8%）每，2007量年實現(xiàn)GD密P總量與人紫均GDP比徑2002年芹均翻番。理GDP持續(xù)毛增長，表明渠連云港市經(jīng)宴濟發(fā)展面看蓬好，有助于牧加強城市建俘設(shè)能力，促追進人民生活殼水平提高，那帶動房地產(chǎn)刑業(yè)的發(fā)展。衡3抓、健人均可支配盾收入仇圖1.5雕2002-灣2007年揉連云港市人踩均可支配收點入統(tǒng)計圖婦圖1.5揭廢示，200渡2-200金7年連云港肌市人均可支扯配收入穩(wěn)步熊增長，利從城市居民著人均可支配模收入指標來濫看，200倦7年與20靈02年相比跳接近于翻番情。雁2007欣年鴨連云港市在炎崗職工收入湖達到淹21486耳元，增長2欣1%，高出率江蘇省6.的1個百分點除，與江蘇省啊在崗職工平彩均工資水平斤逐漸拉近。脂居民可支配圾收入持續(xù)增橫長，將導(dǎo)致倒居民消費水戰(zhàn)平提升，消軋費結(jié)構(gòu)進一借步優(yōu)化，帶樣動旅游、房訴產(chǎn)、汽車等遼新型消費及賀大宗消費。染二、城市發(fā)嘩展規(guī)劃飲（一）城市紀發(fā)展三定位腎從連云港市幻在整個中國竭東部沿海、年亞歐大陸橋悄（隴海鐵路逐）的位置來蘆看，可以得姓出連云港市里的區(qū)域定位灘。昏（1）新亞植歐大陸橋的廈東橋頭堡。辯（2）上海慎和青島之間瓣迅速發(fā)展的舍港口城市。谷（3）江蘇漫省城鎮(zhèn)體系旋一級利Ⅱ丟類中心城市紹，淮海經(jīng)濟龜區(qū)的中心城修市之一，在轉(zhuǎn)“每三圈五軸應(yīng)”甜中處于徐連續(xù)城鎮(zhèn)聚合軸義和連通城鎮(zhèn)讓聚合軸的交停匯處，蘇北湯主要的出海穩(wěn)口岸。鉗（4）江蘇合沿海區(qū)域性淚國際商務(wù)中死心城市。載由區(qū)域定位嚴拓展延伸，培結(jié)合地理位泛置及稟賦資身源，差可以得出巖連云港市的囑功能定位煤，即：流（1）新亞駁歐大陸橋東杯橋頭堡和國鞋際性海港城移市，港口型哈工業(yè)基地，微區(qū)域性物流合中心。（2哪）全國重點筐旅游城市。缺（3）江蘇泉省海洋開發(fā)欲基地和新能朽源基地。防（二）翁城市結(jié)構(gòu)定案位反1、城市結(jié)澆構(gòu)形態(tài)稀由新海城區(qū)便和連云城區(qū)勤組成的組團奴式城市形態(tài)繭。憂2、組團功擔能稈①董新海城區(qū)歷——殊城市的行政陜、文化體育貸、商業(yè)商務(wù)拜中心，科研漸教育和創(chuàng)新維研發(fā)基地；爽②阿連云城區(qū)哥——免城市對外交孝流的窗口，萄是區(qū)域性國浮際商務(wù)中心往、國際海港揭、經(jīng)濟技術(shù)針開發(fā)區(qū)、保挺稅加工區(qū)、語臨海產(chǎn)業(yè)區(qū)膏和海濱旅游祖基地。禍3、擊城市中心格糧局涂規(guī)劃城市中梅心結(jié)合連云母港組團式城弟市形態(tài)，形灑成忍“昆一主一副雙沈中心藏”放格局。屈中心城區(qū)形假成一級中心聞（市級）、快二級中心（勒片區(qū)級）、蘆三級中心（肚街道社區(qū)級棟）三級公共惹設(shè)施配置體站系。虛①分城市主中心套：位于新海賠城區(qū)，包括歡市級行政、痕文化、體育捷中心和城市暫商業(yè)商務(wù)主付中心功能；者②吧城市副中心橡：位于連云懇城區(qū)，包括駛城市商業(yè)副顧中心和區(qū)域從性國際商務(wù)柳中心功能。艘③槐城市中心體炊系：中心城冤區(qū)形成一級凝中心（市級歐）、二級中澆心（片區(qū)級愿）、三級中釘心（街道社助區(qū)級）三級表公共設(shè)施配鳥置體系。婦④惡城鎮(zhèn)發(fā)展空飛間格局計?；辏ㄈ┮m城市發(fā)展目沸標銜1、中心城甩區(qū)規(guī)?？h表1.4匆連云港中心孤城區(qū)人口規(guī)功模規(guī)劃庸年期回2007年蒜末薦中期（20星10年）利遠期（20榨20年）朝新海城區(qū)齊32萬狹55萬期68萬狹連云城區(qū)策18萬大25萬埋32萬衛(wèi)合計欠50萬蠻80萬批100萬與根據(jù)連云港王中心城區(qū)人變口規(guī)模規(guī)劃砌，遠期（2挎020年）粉城市中心城號區(qū)總?cè)丝趯⒇i翻倍，新海鬧城區(qū)、連云洗城區(qū)人口均謊將實現(xiàn)翻倍柜。估實現(xiàn)城區(qū)人企口倍增無非育出于三個方荒面：城區(qū)人喝口自然增長污、城區(qū)周邊扶農(nóng)村人口轉(zhuǎn)訂化為城市人炎口、外地人倚口的遷入。娃要實現(xiàn)城區(qū)鋪人口倍增的征目標，首先位要解決就業(yè)循問題。丟從目前連云乘區(qū)工業(yè)的情源況來看，以阿港口、旅游積以及醫(yī)藥等濁產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)沸的產(chǎn)業(yè)蔽模式對拉動釋就業(yè)，提高多城區(qū)規(guī)模的傷作用較為有知限，需要進藝一步引進工洗業(yè)企業(yè)解決遵就業(yè)問題，婚以實現(xiàn)城區(qū)逐人口增長；倆同時，從新及海城區(qū)與連梁云城區(qū)人口朝之間的流動焰性來看，從強連云城區(qū)流碧向新海城區(qū)柱的可能性較棚大，從新海圣城區(qū)流向連名云城區(qū)的可糊能性較小。含連云城區(qū)不鳥能實現(xiàn)既定凡的人口增長曲目標腥規(guī)模，比則黨房地產(chǎn)業(yè)面?zhèn)ヅR的銷售壓饑力較大。努2、城市未墻來發(fā)展方向粉（1）新海推城區(qū)：主要鐵向東北方向蛛發(fā)展，適度旬向東南方向腸發(fā)展。筆衫（2）連云荷城區(qū)：主要物向西南方向糟，即向開發(fā)節(jié)區(qū)方向脅發(fā)展。盆三、連云城胞區(qū)勺宏觀經(jīng)濟臟（一）底連云區(qū)概況政連云區(qū)作為雹連云港市東絹部港口海濱楊城區(qū)，轄1勺2個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（遷街道）和一危個經(jīng)濟技術(shù)桂開發(fā)區(qū)，總綢面積500六平方公里，擠人口20萬賺。緩連云區(qū)人民葡政府駐地為礙墟溝街道辦修事處。糖連云港最大侵的優(yōu)勢是港晶口，港口位漢于連云區(qū)；聞連云港最大替的特色是海桿濱城市，既址靠大海又是側(cè)城區(qū)的只有繁連云區(qū)；連句云港最大的注企業(yè)聚集區(qū)圣是國家級連股云港經(jīng)濟技狐術(shù)開發(fā)區(qū)，喚開發(fā)區(qū)也位降于連云轄區(qū)健。魔連云區(qū)是一番個交通優(yōu)勢杜明顯的港口屋城區(qū)。蒙連云區(qū)是中排國十大海港柄之一的連云斧港港所在地吳。連云港港上既是中西部譽地區(qū)最便捷電的出海口岸股，又是新亞約歐大陸橋洲策際運輸樞紐疑。港口現(xiàn)有素萬噸級以上仰泊位30余孕個，年吞吐?lián)趿?000灣余萬噸，目牌前已與世界青上160多穿個國家地區(qū)蟲的近千個港恨口有著密切首的通航關(guān)系反和貿(mào)易往來浸。劇連云區(qū)也是鮮一個率先敞謝開門戶的開蜓放城區(qū)。妖連云港是國宋家首批14繁個沿海開放靜城市，位于紐連云港對外浮開放最前沿逮的連云區(qū)，憑有港口集團斯公司、連云傍港堿廠、江秒蘇核電有限紙公司等部、頓省屬企業(yè)單繼位及各地駐屬連機構(gòu)近百速家島。區(qū)域性三旋大展覽中心倆之一的連云腿港國展中心天、國際商務(wù)頁中心也在連結(jié)云區(qū)內(nèi)。連房云港經(jīng)濟技悶術(shù)開發(fā)區(qū)是鋒首批國家級然開發(fā)區(qū)，按糕照顏“這一區(qū)多園起”東的發(fā)展模式以，已經(jīng)建成序國家級出口號加工區(qū)、國摔家級新醫(yī)藥猴產(chǎn)業(yè)基地、井省級高新技財術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)膽區(qū)、大浦工忠業(yè)區(qū)和臨港扔產(chǎn)業(yè)區(qū)辦。當連云區(qū)還是外一個風(fēng)景秀旬麗的旅游城巧區(qū)。素連云港是全月國49個重抖點旅游城市闊、全國優(yōu)秀含旅游城市和始江蘇省三大側(cè)旅游區(qū)之一復(fù)。連云區(qū)作創(chuàng)為連云港旅報游區(qū)的最重破要組成部分須，這里山海慣相擁、島港桂環(huán)抱、港城情一體，是全掏市優(yōu)美環(huán)境炊的精華所在去。這里有連醫(yī)島、蘇馬灣淡、黃窩、西餅墅等天然海及濱浴場，有輕海州灣中的父“舞鳥島封”淺前三島，還撞有國家級云剪臺山森林公岡園、國家A輔AAA級風(fēng)拜景區(qū)連島度立假區(qū)。塌（二）旅區(qū)劃人口迷2006年精，你連云區(qū)流全區(qū)總戶數(shù)供67837復(fù)戶（包括市膚開發(fā)區(qū)，下曾同），戶籍嬸人口200鍬157人，邪其中男性1損02023甚人、女性9挑8144人衫。全區(qū)城鎮(zhèn)臘人口170句944人,眾鄉(xiāng)村人口2鏡9213人捆,城鎮(zhèn)人口足占全區(qū)人口樓比重85.畏40%。全煤年出生17致52人，人愿口出生率8轟.79用‰圣；死亡10濱31人，死護亡率5.1驚7仰‰景；人口自然旅增長率為3沉.62取‰編。徑戶均人口數(shù)生2.95人幟?；j表1.5今2006年繡末連云城區(qū)壞人口情況統(tǒng)救計表頃鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街浪道創(chuàng)戶數(shù)果人口洲男系女巧出生人口焰男尿女抹死亡人口沃男澆女劣連云區(qū)排67837顆20015懶7稼10201揉3賠98144績1752瓶982身770精1031疫575議456國墟溝街道晨22595抱71393弓36378旬35015就606筆339法267舟198蔑100拼98耗連云街道侵9218稱28086防14849貪13237叼186影101厘85騰147膨92逢55痛云山街道道2562號8344景4208憶4136圍89正46匪43狗12潑11浙1呀板橋街道衣6077埋15607剪7803牌7804芒117拜70劇47共92鏡58塔34濟連島街道明2104狂4956頃2412峰2544依49驕27驅(qū)22眨29頌17再12船中云街道跨8158香25308膏12859僑12449援293稈168枕125曬251閣125中126境猴嘴街道禿7905駝19605途9873剖9732谷120闊66融54投147魂89浸58予朝陽鎮(zhèn)補6859鴿19545叛9975距9570唐246黃138山108只106滴62無44圣宿城鄉(xiāng)棟1414梯4366稠220吵7慣2159做19張11廈8的21吳10皇11拾高公島鄉(xiāng)已945摔2947雕1449痕1498究27思16俗11泊28庫11扒17孝（三）霉城區(qū)發(fā)展規(guī)討劃好挽1、曲發(fā)展目標恨高>>2察006-2說010年，攝全區(qū)GDP唱年均增長3判0%以上，塵2023年譯確保達到8秤0億元，力逗爭100億輪元。三次產(chǎn)奸業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整齡到5：45劍：50。窯第三產(chǎn)業(yè)（扶服務(wù)業(yè)、房出地產(chǎn)業(yè)）的雄經(jīng)濟比重占鉗到三次產(chǎn)業(yè)蔥總比重的5課0%。乳>>較塊2006-辯2023年秀，漫全嚼區(qū)際社會固定資卻產(chǎn)投資年均砍增長50%第以上，20爺10年達1鞏20億元以君上，五年累呢計投資達3既00億元以槍上。巧>>到2息010年，斬總?cè)丝谕黄婆?0萬人，擊建成區(qū)面積逮超過30平滾方公里價。衰>>監(jiān)城鎮(zhèn)居民人制均可支配收呆入年均增長番18%以上棵，超230滲00元。朽2、發(fā)展方泰向韻按照沿海伸肺展、組團遞僑進、帶狀發(fā)村展的格局，族由內(nèi)至外，她形成個港灣服務(wù)區(qū)映、中央商務(wù)置區(qū)、濱海居升住區(qū)、高新腫產(chǎn)業(yè)區(qū)、外戰(zhàn)圍產(chǎn)業(yè)區(qū)五發(fā)個層次和各辦個組團份，逐步建設(shè)仆成全省國際陶商務(wù)中心、夏風(fēng)光優(yōu)美的從高端旅游度餐假區(qū)、極具河活力的產(chǎn)業(yè)殖發(fā)展及配套檔服務(wù)核心區(qū)四、獨具特色等和富有魅力始的組團式國引際化海濱城趙市。瞇（四）藍西墅濱海居投住區(qū)規(guī)劃樸侄1、巖規(guī)劃范圍掏劃范圍緊鄰斃北崮山東側(cè)技濱海商務(wù)核煌心區(qū)，北臨過海州灣，繩東至北崮山健西側(cè)山麓，晚西至現(xiàn)狀堿備廠堆渣場、互勝利水庫及忌其西側(cè)魚塘旺，南達大港悄西路，現(xiàn)狀顏屬連云區(qū)城揀郊結(jié)合部，平規(guī)劃總用地起面積6.3后k行㎡恒?？?、浩發(fā)展目標層>>嚴發(fā)展人居環(huán)事境舒適優(yōu)美發(fā)、配套完善江、交通便捷廉、設(shè)施高效收、就業(yè)充分崇的荷現(xiàn)代化濱海菌居住地區(qū)塘；吉>>帖徹底治理區(qū)燥域內(nèi)各種污冒染、疏通內(nèi)納外水系、改它善植被狀況星，充分利用職和改善現(xiàn)有搭的種山（北崮山黎）、海（海仙州灣）、島在（竹島）、琴湖（勝利水誰庫）等多種寒景觀資源和懸海灣條件，煌形成青山、潤碧海、翠島傲、明湖的優(yōu)誓美景觀和生售態(tài)本底環(huán)境紡，并使之成煤為區(qū)域居住聰生活、休閑醬游憩和旅游徒度假的有機境組成部分；斤>粗>藏延續(xù)區(qū)域內(nèi)囑本土生活特散色和風(fēng)土人憤情文脈，發(fā)擱揮其潛在的暗文化和經(jīng)漠--三濟價值，發(fā)產(chǎn)展以傳統(tǒng)海零洋產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)嚷土生活風(fēng)情晴觀光體驗為斥主要訴求點賭的人文旅游稼項目，豐富殲區(qū)域的旅游是資源和旅游厲活動內(nèi)容；乘>>磚通過合理圍隙海造地擴充先城市土地儲樂備，增加城騎市可用土地駝資源。跡3、功能定毒位搭完整居住地暖區(qū)深/濱行政辦公中歉心/宜人居環(huán)境最廁富特色的生割態(tài)社區(qū)曉/蕉文化休閑、嫁旅游度假的冒最佳目的地株。碧4、身規(guī)劃結(jié)構(gòu)金功能分區(qū)和涉布局結(jié)構(gòu)基臉本可歸結(jié)為帝：婦二元、四區(qū)尤、兩心、四姜軸、一灣。炎二元，帖指現(xiàn)狀資源揀條件、空間奏特征和社會停形態(tài)構(gòu)成均鳳具有二元性快，山海資源勇、山貌海灣棕。博四區(qū)獻是指四個經(jīng)騰營性公共設(shè)守施集中區(qū)，等是由規(guī)劃確馬定的本區(qū)的嶼兩種主導(dǎo)功秀能法——擇居住功能和潛休閑旅游功吐能衍生的，激具體為：笑地區(qū)商業(yè)服瓶務(wù)區(qū)、地區(qū)碰商務(wù)辦公區(qū)歡、旅游商業(yè)雕服務(wù)區(qū)、西沙墅漁村游樂亮區(qū)徹。給兩心指本規(guī)番劃區(qū)的功能蘋和景觀核心遵，分別是規(guī)煉劃連云區(qū)行境政中心和地膠區(qū)中心公園涌，前者布置鞠在西墅路以杏北，與西墅宅漁村隔平山遺路相望；后檢者布置在規(guī)捎劃區(qū)域的地帳理中心位置訪（即在現(xiàn)狀江勝利水庫基修礎(chǔ)上規(guī)劃的祥中心湖周邊眾）、在區(qū)位翻和功能上起史著銜接南（夫居住功能片呼區(qū)）北（休香閑旅游片區(qū)遮）、統(tǒng)領(lǐng)東飯（北崮山街鞋道）西（鹽斥田街道）的啦作用。燦四軸，螞本規(guī)劃區(qū)內(nèi)昌各主要規(guī)劃嘩道路兩側(cè)串臥接的功能區(qū)邊域各不相同叼，因而形成佩四條各具特紛色的功能軸探線：一條南擔北向功能主吩軸卸、肯一條東西向抬景觀主軸病、暮兩條十字交腥叉的交通主轎軸稻。嘩“管一灣壤”靠是由規(guī)劃防螞波堤從海州紫灣中分隔出黎的內(nèi)灣區(qū)域項，也是濱海敬新城若干規(guī)笛劃內(nèi)灣中最解東端的一個嘩。通過堤壩鬧的隔離減小蓮潮汐和沉降謹?shù)挠绊?，營抗造出更為優(yōu)浴美宜人的水甜景環(huán)境，真影正實現(xiàn)鉆讓生活走向拌大海、把水避體引入生活瘡。挨第二章帳宏觀招房地產(chǎn)市場駛分析倆一、炸連云港矮市朽宏觀漏房地產(chǎn)倡市場珠（一）紀房地產(chǎn)良投資疾額散2004-序2007年中，連云港市夸房地產(chǎn)投資堂額逐年顯著這增長，增速痰逐年增大，鬼對比200原7年與20貧04年房地菊產(chǎn)投資額數(shù)男據(jù)，獵由27.3來2億元增長配至79.4液億元，掘四年間增長臨了近溉2日倍貞。同2006-古2007年粱，房地產(chǎn)投左資額增長率筑達到44%針?？赐?，廢住宅投資畫額同步增長落，籮2004-心2007年油，連云港市雕住宅投資額晚增長2.3暖倍捐。隸2006-告2007年擦，住宅投資睛額增長率高梳達54%。碌荒島觀點：熄連云港市房尼地產(chǎn)投資額醒、高速增長劇，一方面來匙自市場商品輛房需求的增財長，黑尤其是縣域棄房地產(chǎn)市場朱需求的釋放像；叔另一方面，暖增速過高，愈凸顯一定的椒市場風(fēng)險。仰（二）指商品房季施工、竣工確面積傷2004-圍2007年酸，連云港市暫商品房年施段工面積增長價快速，且增稅長速度逐年柳加大，僅2衰006-2寒007年增驚長面積達到洞319.2笨5萬㎡，比危2004年役商品房施工抄面積要略高肆。成相對于商品宇房施工面積省，商品房年碌竣工面積癢增長較緩，羽2004-輸2007停年間，虧2006產(chǎn)年、辱2007突年呈現(xiàn)爆發(fā)傻性增長疑。粱荒島觀點：響隨著連云港蒜市房地產(chǎn)投啄資額快速增蘿長，商品房許施工面積、問竣工面積色隨之相應(yīng)增宮長。商品房微施工面積、暑竣工面積增兆大一方面有政縣域房地產(chǎn)單投資增長較昆快的因素；漿另一方面，輔城區(qū)商品房徒施工面積過撈大，將會導(dǎo)疾致購房者選更擇面過大，韻增大銷售壓注力。扯（三）展市區(qū)住宅捉銷售面積畢從連云港市濁區(qū)住宅銷售初面積的統(tǒng)計欄情況來看，健從2005肯年到200則7年總量略伯有增長，但余其間有一定單的波動。拐從總體來看擠，年均銷售刮面積基本穩(wěn)鋸定在110遺萬㎡怨—張130萬㎡語的區(qū)間內(nèi)。窄從2023蹦年第一季度管的數(shù)據(jù)來看這，受嘩“落二套房預(yù)”費政策、央行支六次加息的擇影響，連云曾港市區(qū)住宅壽銷售量一定夕程度上萎縮吸。繩荒島觀點蔬：連云港市駱區(qū)住宅銷售男面積的穩(wěn)定世性，表明連富云港房地產(chǎn)巨需求市場已暮經(jīng)進入成熟迎發(fā)展期。骨在市場需求啞穩(wěn)定維持在得一定水平上厲，而房地產(chǎn)瘡?fù)顿Y額急劇架增長，將導(dǎo)托致市場供應(yīng)盲量遠遠大于且需求量，后具勢銷售壓力毅增大。巾（四）害商品房供銷弦比勵20蘇03年以來贊，連云港市悠商品房供銷楊形勢基本維崖持在游供大于求疫的狀態(tài)，民尤其以20方05、20奮06、20減07年沉供銷比高達卡1：1.5倍左右鏡。負如表2.1允所示。突從分區(qū)域情壤況來看，由米于人口總量緊、工業(yè)基礎(chǔ)卵、供應(yīng)量不昨同等不同，仁供銷比略有艘差別，栗新海城區(qū)由巡于人口總量串大于連云城鈔區(qū)，供銷形餐勢略好于連鏟云城區(qū)。咬表2.1驢連云港市區(qū)勁商品房供銷漿面積統(tǒng)計表孟（數(shù)據(jù)來源釣：連云港房轟管局、統(tǒng)計勁局）筒年份階2003年形2004年緩2005年未2006年猜2007年破批準預(yù)售面煩積（萬㎡）垮79.68遙109.2樂2籃147.3至9飼201.1膀8占220.4乳7歌實際銷售面亂積（萬㎡）示74療100焦96這13晴2.84掌136.7勉8踢供銷比值（賓%）罷107.6移8透109.2持2周153.5滋3丹151.4錘5濱161.1預(yù)858凡（五）紹商品房價格隨走勢季2004-猜2007年佩，連云港市需區(qū)商品房價牧格一步步走迎高，委漲幅以20斬06年為最至高，年度漲嘴幅高達26肥%。江2007年類末，市區(qū)商謙品房平均價粥格達到30規(guī)62元/㎡干。厲荒島觀點熄：對連云港愈市區(qū)商品房仗價格后勢的土判斷，從連苦云港乏市區(qū)商品房關(guān)價格與蘇中鞭、蘇南一些陷縣級城市的暑橫向比較來文看，存在一茅定的上漲空君間。灑但考慮到當套前供銷比、純國家對房地調(diào)產(chǎn)行業(yè)的宏恢觀調(diào)控等因高素，短期內(nèi)沖商品房市場煩價格將處于跟維持在現(xiàn)有鳴水平或微漲斤狀態(tài)。促開發(fā)商在者制訂價格時猛將采取審慎蛾原則。不二、罷連云嫩城恥區(qū)但宏觀律房地產(chǎn)籍市場狠（一）基本奶概況潛1、影總體踩特征療連云區(qū)位于協(xié)連云港東部亦沿海，具有挽海洋景觀的賽獨特優(yōu)勢，省但由于并非瞞傳統(tǒng)意義上段的連云港老鞭城區(qū)，堆人口數(shù)量和械剛性需求相往對不足。憶隨著連云港獲加大對東部碗新城區(qū)的開少發(fā)，連云區(qū)贊商品房銷售慨量一路上升謎，占全市比港例不斷提高妙，目前已經(jīng)緩成為連云港陡房地產(chǎn)市場非的新興主力導(dǎo)板塊。圖2、主力產(chǎn)代品冊作為連云港而新興的房地每產(chǎn)主力板塊桶，連云區(qū)具品有得天獨厚便的海景資源溫，加上政府噴東部大開發(fā)眼的強力政策愧背景支持，印使得連云區(qū)舒的房地產(chǎn)開汗發(fā)產(chǎn)品呈現(xiàn)很出如下特點螺：獨從戶型面積池分布上看，蓬連云區(qū)住宅桂市場以非大面積產(chǎn)品清為主，配以援少量小戶型壞。開發(fā)中以暫強調(diào)具備舒林適性、景觀趨優(yōu)的中高檔殘品質(zhì)樓盤為抄主。從物業(yè)趕類型上看，詢以朵小高層和高俱層太產(chǎn)品罰為主，同時才別墅產(chǎn)品的已開發(fā)量也呈吉現(xiàn)逐步上升碼的趨勢。這撇都是考慮到耕充分發(fā)揮海閥景資源的獨驗特優(yōu)勢，所座形成的連云德區(qū)市場的重樂要特點。梯3、主力客跌群周相對于連云理區(qū)迅猛上升法的房地產(chǎn)開欲發(fā)規(guī)模，當旨地的人口數(shù)萌量有限，請居民購買力烘略顯不足懂。穩(wěn)從客戶區(qū)域蝶分布情況來邪看，普通住關(guān)宅基本為連嗎云區(qū)本地客妨戶，由于與折新海城區(qū)距特離過大，新傳海城區(qū)市民丹在連云區(qū)購糖買自住型住旨宅的可能性精不大概；寄海景房物業(yè)妙客戶群則以綿新浦以及江釣蘇省內(nèi)南京雅、常州等地咱客戶為主、墻本地客戶為卡輔。窄從客戶的職沖業(yè)屬性來看絹，賢連云區(qū)斥本地客群中銷以地區(qū)內(nèi)的擊效益好的大傷型企業(yè)員工占、公務(wù)員以喉及因拆遷因頑素亟需購房晃的剛性需求科為主，如港扯務(wù)局、雖堿廠、核電裙公司、板海事局等。泄4、發(fā)展趨屑勢摸連云區(qū)近年哲來房地產(chǎn)市皇場發(fā)展較快祝，上市量大燈，項目多，妻市場競爭愈莫發(fā)激烈。東配部沿海的優(yōu)通越地理位置亞是該板塊項濕目的最佳賣賽點，回而且連云城睜區(qū)自身土地牛資源有限，種造成了土地纖成本日漸抬惑升，價格高逗于其他片區(qū)南。丈目前連云支區(qū)上市量在艇不斷增加，飼但地區(qū)有限讀的購買力支胸撐市場有一咸定難度，有名限的客戶群甲與大上市量慰之間的矛盾殿愈發(fā)明顯，規(guī)項目之間的晃競爭將更加尼激烈收。墊不過，由于墨東部大開發(fā)旨是連云港市足的重要發(fā)展觸規(guī)劃，政府絲的政策扶持拾對新城的發(fā)邊展構(gòu)成強有轎力的支撐，怎加上無可比評擬的海景資董源優(yōu)勢，未咬來該區(qū)域?qū)⒑Τ蔀楦鄢欠康镜禺a(chǎn)市場的種首善區(qū)域，乖發(fā)展?jié)摿^劉大，未來的燈房價有望超解越港城平均牌水平，具有肚一定合的升值潛力諸。遍但是，我由于政府引阻導(dǎo)行為的人識為性，而供倆需矛盾的客德觀存在，將汁導(dǎo)致短期內(nèi)劉連云城區(qū)房閘地產(chǎn)開發(fā)濫面臨一定的個銷售壓力從。肢（二）板塊掘情況及根據(jù)樓盤地燦理形態(tài)上的恥分布、房價準等相關(guān)因素鼓，連云城區(qū)麥的樓盤大致右又可以分為魚四個板塊五，即：城中板塊國展板塊西墅板塊納平山及開發(fā)建區(qū)板塊馳各板塊詳情拆見表2.2呢所示究（見下頁）炮。房表2.2到連云城區(qū)房叫地產(chǎn)板塊構(gòu)忠成情況表浩板塊名稱捆地理劃分邪開發(fā)量棚（㎡）帽價格區(qū)間淺（元/㎡）姨板塊優(yōu)勢暗板塊劣勢熄市民氏認可度畫代表樓盤纏城中板塊抄鐵路以南、看西小山以東呆(含四季花單城)廈約95萬炎3500-壤4300或交通優(yōu)越、僚生活配套好扒房價腸較高路生態(tài)環(huán)境較萄差灣高迎四季花城、漲日出東方陳國展板塊礦鐵路以北、公北崮山以索東啄約65萬哨4500（名均價）弓海景資源、科生態(tài)環(huán)境好鍬、樓盤品質(zhì)奇較高攤房價高、生槳活配套不完彩善、海潮濕服因素租中銷龍門山莊、笑上城羽西墅板塊地大港西路以迅北、北崮山倦以西蚊120萬簽左右惜3200料（均價）斧房價低、生絕態(tài)環(huán)境好縫離市中心較拼遠、配套不敘完善滲中糊低應(yīng)瀚海國際軟平山及開發(fā)鹽區(qū)板塊嚼平山轉(zhuǎn)盤以干南戲200萬芬左右蟲2800站-3200快（均價）媽多為大盤、弓整體規(guī)劃有糕一定的后發(fā)良優(yōu)勢北開發(fā)量巨大胡、人氣不足怕、配套眼不完善術(shù)低留映象西班牙歲久和國際新研城租（三）辭市場數(shù)據(jù)分健析爸1、銷售去和化分析工綜合近三年魯連云城區(qū)（常含連云區(qū)、葬開發(fā)區(qū)）住師宅銷售面積斑統(tǒng)計，龜連云區(qū)住宅樂年均去化面愚積約在篩40-50仆萬㎡之間。載從2023屠年一季度（肉截至3月2橋5日）統(tǒng)計燦數(shù)據(jù)來看，節(jié)連云城區(qū)一間季度銷售面種積僅為85謹799㎡。元綜合表3.它2連云區(qū)各沙板塊開發(fā)量初統(tǒng)計確，目前開發(fā)優(yōu)總量約為4逃80萬㎡。機按目前年均猾去化水平計違算，目前的怎開發(fā)量需要較8-10年帖左右的時間污才能保證完肆全去化。勒2、貢土地供應(yīng)市薦場分析棕表2.3鬧2007炭年連云城區(qū)技土地供應(yīng)情疫況統(tǒng)計表藏掉編號梯地塊坐華落秤地塊狀蝶況虹愉規(guī)劃設(shè)墳計主要指標乏起始價（萬校元）唐成交價格刊約計土地面擠積倒(m敵2膽)唉土地用途險出讓年限(蹄年)磨容積率驅(qū)建筑密度（茂%）貍綠地率（%謹）誘（萬元）蒜季LTC20勻06-71潛#沙堿廠鐵路北枝、德蘭一期憤南地塊權(quán)凈地傻商業(yè)用地嶺40遲≤愉1.2笑≤縣45努≥肅20筐4000距4000憑74419腐.1殿LTC20涼06-73禍#查蝙蝠山南地褲塊殃凈地悟商住靜7040些≤創(chuàng)1.0兵≤桑30泳≥未35謀4100吼5020禮71885硬.8旺LTC20銅06-76滲#擱花果山北路光西側(cè)（01爭－10－A規(guī)地塊）攏凈地固居住用地鳴西70庭≤屑1.8燕≤鴨24輝≥秀35貢4300書4340誓13188進8.2的LTC20預(yù)06-77委#獲花果山北路控西側(cè)（01洋－10－B蝴地塊）豆凈地眾居住用地蒸兼容濕商業(yè)庭7040鎮(zhèn)≤瞇2.5豐≤坑35牽≥掛30繩4900節(jié)4940它12220邁5保LTC20葛06-78即#銳花果山北路沃西側(cè)（01北－12－A渣地塊）倚凈地守居住用地恢莫70迫≤迅1.8邀≤貝24?！莸?5棟4000論4040前12456電6.2先LTC20稼06-79順#兩花果山北路慚西側(cè)（01資－12－B策地塊）具凈地成居住用地尾兼容悼商業(yè)援7040質(zhì)≤近2.5欄≤黨35特≥常30證4800姑4840拆11953貢1.3狹LTC20滴06-80糖#目花果山北路僅東側(cè)（01汗－13－A真地塊）裝凈地遣居住用地妙丑70喂≤耽1.8奇≤傅24春≥馬35濃3900捏3940雁11953伴7.1隸LTC20赴06-81躲#滿花果山北路征東側(cè)（01涌－13－B奶地塊）歉凈地浴居住用地煤兼容疏商業(yè)紛7040糕≤爭2.5阿≤走35統(tǒng)≥孔30設(shè)4900島4940顫12187蠟9.5培LTC20梨06-82作#發(fā)昌圩湖路北植、花果山西換地塊堆凈地敢居住用地名搬70洗≤醋2.0貸≤白24臨≥生35逆2500諸2540腰66901決.5炕LTC20辨06-88柳#渡北疏港通道途西，北崮山坐大道東臣凈地笛居住用地的70往≤餐1.8感≤辮26妄≥廉30略3040降3060斃10電1349劇LTC20帳06-89椒#典核電南路北跌側(cè),李莊排此水澗溝東側(cè)涼毛地微居住用地做70配≤貢1.8總≤貝26切≥乎30洋1360冷1400衫60657駁.6擦LTC20撐06-90蕉#森中華西路延景伸段東側(cè)地毅塊胃凈地躺商住誰7040責≤收2.5僅≤爬40去≥擠30劑4460癥1840愧34957逼.3擦LTC20纏06-91峰#俗墟溝服裝二治廠及其周邊趣地塊廚毛地騙商住漫韻7040易≤渣1.8廢≤滾26壓≥千30燒520跌520盟11463弟.1享LTC20者06-92典#卷中山西路菜原五塑包裝醒廠地塊溉毛地神商住栗7040梳≤欄6.0慚≤享40眼≥政20脈340艘480埋3801.于2謠LTC20久06-93鴉#甘馨鑫小區(qū)B拿地塊滑毛地寒居住用地怕70環(huán)按連云港市岡規(guī)劃局批準燃的方案掛牌誕70緊80誓3266.虎2饒LTC20間06-94雖#告觀海路原海夕棠冷庫地塊久毛地旱商業(yè)金融業(yè)宰用地軟40防≤魚3.0鐵≤掛40菊≥樹20促320舟360芽3542.煩9蝕LTC20榆07-03焦#夾港城大道東拌、五羊路北梢A地塊肆凈地搬商業(yè)金融業(yè)繁用地獨40什≤島3.0仍≤犯55稿≥溉20錄5700瓣6000液99800震.4博LTC20黑07-06駱#輸水島地塊0兩9-3、0復(fù)9-5底凈地杜居住用地震7040洲≤沈1.2揪≤吃30洗≥供40氏12390膛12590忙10322逗9.1開LTC20單07-08鄙#平五羊路北側(cè)貓、核電南路銹南側(cè)非凈地夜居住用地兼主容商業(yè)搜7040腸≤侮1.8批≤俊30朗≥濱30義2640令3400柱29320叉.6候LTC20斷07-09枯#蹄西連島拆遷蠶安置小區(qū)東岡北側(cè)芒凈地岔居住用地彩70硬≤胖1.2渣≤爆30葉≥銹45碼5610舉8250氣53452耀.4堤LTC20簡07-10該#樹棲霞路北、虧麗景廣場東胡凈地止商業(yè)用地兼飛容居住雷407瘦0疫≤躍4.0趟≤題50館≥權(quán)20西5320植5870旱17735瞧.1甲LTC20撞07-11逮#避院前路西、舅棲霞路南、僑北地塊俊毛地毒居住用地有704梅0擴≤綁3.5訂≤女30捉≥黨25控700粘700荷23419延.2諷LTC20賽07-14墾#辮新港城大道飛南(D1)鬧地塊渣毛地氏住宅用地晨70增≤卡1.1娃≤繪30閑≥謎45眨965鏈1005發(fā)21415變.2荷LTC20槽07-15胃#納新港城大道喝南(D2)構(gòu)地塊桐毛地侵住宅用地源70盈≤頃1.1忽≤反30泄≥射45萄1380答1420謊30596煤LTC20明07-16理#癢新港城大道胡南(E)地歲塊俱毛地關(guān)商住趕704嚷0援≤低2.2越≤耳22般≥災(zāi)30掉2550胸2590哭53145遵.5紹LTC20儀07-17狗#輛新光路北、瘦虎平路東地骨塊同凈地屯商住漂704勇0玉≤吊2.0做≤背25見≥耳30赤12500招12580隔19874倆9紋LTC20債07-18悠#芒新光路、神步泉路交叉口門西北角地塊坑凈地慘住宅兼商業(yè)裂用地慢704堪0盒≤散2.0帖≤壞25蠅≥速30波6400攻6600根10117寄9.5辦LTC20拿07-22哥#防平山北路西屆側(cè)A地塊阿凈地泊商服用地資40沿≤禿3.0有≤昆40稠≥吉25斯1700蔥1740呀26874該.6暢LTC20雖07-23鋤#輩平山北路西冷側(cè)B地塊籍凈地委商住秀407枕0津≤味2.0鏈≤召30淹≥尼30作1400協(xié)1440別22605糠.3禽LTC20化07-24辱#復(fù)大港路南、嗎光伸建材市筑場東側(cè)明凈地株商業(yè)用地旁40披≤恩1.5銳≤哥45向≥追20注5000角5300雞93457勞.3勾LTC20勸07-29渡#六花果山北路乏東、昌圩湖幕路北半凈地塵商服用地哭40脅≤曠2.5窯≤蒙40首≥棚20普690纖730避15335棉LTC20進07-40被#脖堿廠鐵路專怕用線南側(cè)地紹塊鹿凈地膜商業(yè)趁40造≤豬1.8輔≤唐45車≥削20臘1600丟1640恒26539安.5頸LTC20欺07-41閉#謊港城大道東虜、五羊路北從B地塊枕凈地獸居住用地告損70這≤喉2.7黎≤弱22圓≥孤30開9950聞10050烤11040券6.9絲LTC20圾07-42拉#版臺南鹽場職弟工小區(qū)東側(cè)灑毛地箭商住遭704客0膀≤糞1.5槍≤膠25夫≥牢35形2100障2180駛70160華.3眨LTC20滅07-43理#某核電南路東膝北側(cè)果警漫凈地理商住酬704飯0尾≤川1.8突≤寄30丑≥找30燙3000映3080循30170屑.2析LTC20最07-44紫#朵平山北路東旅側(cè)、西墅路截北側(cè)熊凈地所辦公用地滴40爽≤扮1.0們≤墓25捉≥得30攝1360臣1420拐30213綠.2閑LTC20烈07-45鍬#六棠梨水庫東妥側(cè)地塊艇毛地胸居住用地遣70且≤最3.0費≤僻20拜≥駛35乘900鼠920灰20236冷.6掌LTC20崖07-65叮#怠龍橋路西，敘鹽坨西路北粗凈地尺居住用地后70運≤帆2.5額≤巨25鼻≥鳴35醬6900丟6920芬15856梁8.2閑LTC20類07-66脈#局花果山大道因西，鹽坨西良路北01-之08-B地仙塊蹄凈地余商住混合用祥地刮70、40滑≤螞3.5籠≤窮45六≥月30類6000視6020憲12871貝4.5劇LTC20舅07-67壇#悠松竹路西，猾鹽坨西路北隔01-09詢-B地塊水凈地況商住混合用燙地獸70、40質(zhì)≤受3.5搏≤窯45梳≥翼30俗6020明6490禿54704源01-09魚-04搭地塊朝凈地貓商住異70、40閱≤桑2.5富≤嗓35其≥愛35毅87100論.8衫LTC20廟07-68責#桂花果山大道抵東，銀珠路擠北01-0轎7-B地塊漫凈地辮商業(yè)金融業(yè)勺用地爹40棟≤樂4.0楚≤恰45昌≥尺25廳5900予5920欺12295敬7.5騰LTC20螺07-69循#龍玉竹路西，因匯銀路北0浙1-11-著A乒凈地牌居住用地遞70許≤治1.5掛≤泥30捉≥相35立5830火5850陶13878日6.7撇LTC20徑07-70就#成鹽坨西路南率，松竹路西槳01-11年-B地塊棋凈地艇商住咳70、40谷≤晌3.0軍≤怖35沿≥重35迷5440福5460多11893量0.9設(shè)LTC20葵07-71胖#謹原一四九醫(yī)走院生活區(qū)地述塊兇毛地主商住淺40、70我≤炭4.5不≤顛40增≥穴20城3000北3200率13148久LTC20截07-72憶#直板橋街道云柜門路西側(cè)A牢地塊氏毛地吐商住董40、70凳≤拋2.0今≤月40體≥孫30幕160血180池10696今.4豬LTC20漫07-74埋#的東哨西墅片午區(qū)東哨路北菊側(cè)板凈地嚴居住用地脆70勁≤堅1.3火≤時30硬≥英35騙12190鋸12240赤70687自.2懷LTC20蓬07-75墊#蠻平山北路東耳、行政路北古地塊乒凈地昌商住封40梨≤丑1.8賽≤會35針≥濱30律2680蛛2760拋19898拉.5蠢LTC20慕07-76醒#該東疏港隧道頭口東地塊譽毛地削居住用地籃70符≤愈2.0壟≤估30梢≥佩30撞590晃610忘39153招.1感LTC20喚07-77雷#豐高公島市場罪地塊煌毛地傘商業(yè)蔽40釣≤石1.2蛛≤畫45螺≥就20美360案380改23984軍.7拼合計謎似20307霧0編36293浮09.9綢從2007賭年連云城區(qū)職土地供應(yīng)的捆情況來看，匯共有53幅威地塊出讓，套僅出讓的土凡地面積就達也到3629獸309.9蒜㎡，如計算猜容積率，形析成的商品房預(yù)供應(yīng)量將達娃到400萬輝㎡以上。駕隨著連云城襲區(qū)城中板塊景、國展板塊兄土地供應(yīng)量突減少，未來鴨連云區(qū)商品樸房供應(yīng)的方狠向?qū)⑾蛭魇璋鍓K以西、凝開發(fā)區(qū)板塊右、開發(fā)區(qū)板璃塊以東、以活南方向發(fā)展觀。忌在開發(fā)區(qū)土不地成本較城倒中板塊更低更的情況下，室城市邊緣地席帶商品房將隱以低價分流揭準備在主城痰置業(yè)的客戶斷，同時降低西主城對周邊內(nèi)客戶的吸納姨作用釣，導(dǎo)致房地并產(chǎn)市場競爭蜓進一步加劇鵲。照第三章裙奪區(qū)域刷房地產(chǎn)王市場分析燈一、斤主要穿在售樓盤謎分析跨表3.1乘連云城區(qū)主抹要在售項目閥統(tǒng)計表坐項目名稱效區(qū)位產(chǎn)建筑風(fēng)格圈總建筑面積述物業(yè)類型盼單價翻開盤時間改交付時間坊東盛四季花籮城偏新港學(xué)校西敲側(cè)旺現(xiàn)代乎53萬新高層瘦均價360主0糞2007年敘7月準2023年漢上半年躲中惠翰海國仗際圈(開發(fā)區(qū))艇大港西路8腸號盾現(xiàn)代拳80萬先小高層性均價320捎0增2007年常12月租2023年己10月所日出東方柏原連云區(qū)政敏府地塊換現(xiàn)代晌18萬版高層愚均價400氣0計2007年賊9月29日納2023年帽上半年犯港城藍天歐中山路與西淚園路交匯處舒現(xiàn)代嶺6萬枝高層批均價380屋0惕2007年慶10月腰2023年璃年底潮康鵬商務(wù)中途心吃院前路與中轟山路交匯處味現(xiàn)代銳24006嚴高層杰起價295擱0饒2007年罵12月昨2023年受年底蘆萬燁國際鑫膊城監(jiān)港務(wù)局西小館區(qū)北側(cè)貢現(xiàn)代風(fēng)格閑23662抄小高層炒均價360刃0還2023年泄1月慚2023年鋒上半年欠上城喉濱海商務(wù)區(qū)盲(化工療養(yǎng)牧院址)經(jīng)現(xiàn)代胸30萬銹高層狼均價4鞋2匪00腥2023年五1月景2023年跡10月車東盛龍門山裝莊債在海一方公燕園北側(cè)箭西班牙、現(xiàn)醬代紹高層約13壟萬它高層、別墅筆均價450傍0皆2007年箱7月睡2023年梢上半年扭映象西班牙議平山轉(zhuǎn)盤東絕北角喪西班牙圓28萬蒙多層、小高隆層洋均價330偵0稠2023年兇1月嫁2023年換年底桌帝豪水榭花辨都啄平山轉(zhuǎn)盤西懸南角副現(xiàn)代風(fēng)格峽約20萬肥高層細起價320穗0奮預(yù)計200殖8年4月炊2023年強年底你久和國際新筆城江開發(fā)區(qū)五羊莫路眨歐式奶三期120價565檢小高層古均價330彩0眉2007年榨9月26日升2023年誓7月旗表3.1收隸集了連云城敢區(qū)主要在售暗的11個項茄目，涵蓋西稱墅板塊、城判中板塊、國掀展海景房板溉塊、平山及垃開發(fā)區(qū)板塊脾等各個板塊宿。喂從建筑風(fēng)格經(jīng)來看，目前嘴在售的項目欺主要現(xiàn)代風(fēng)昨格占據(jù)絕大它多數(shù)，西班冬牙、歐式風(fēng)鎮(zhèn)格項目較少趙。費從項目規(guī)模睜來看，目前紛在售的樓盤端以大盤為主子。飛城中板塊的過項目以5萬篩㎡左右的樓怨盤為主，其刮他板塊的項擁目均為20唐萬㎡以上的介大盤，在納懶入統(tǒng)計的1愿1個項目中祥，大盤占7近個除。嫁從物業(yè)類型甜來看，以高被層為主，小曲高層次之，潮僅有映象西怖班牙有多層林。疲從銷售價格把來看，國展搜板塊的海景最房價格最高偽，均價達到翠4500元屈/㎡左右，銷該板塊的普鈴?fù)ㄗ≌ㄒ钥h上城為例）敘，均價達到久4200元醒/㎡；城中殲板塊的住宅輔價格次之，榜均價在40涌00元/㎡綁左右；她西墅板塊的龍住宅均價在冰3200元礦/㎡；深平山及開發(fā)唱區(qū)板塊的住漆宅銷售均價拾在3200晶元/㎡左右駐。霉表3.2監(jiān)連云城區(qū)主泄要在售項目港戶型及去化井統(tǒng)計表熟項目名稱浪主力戶型經(jīng)面積（㎡）載暢銷戶型億開盤時間肢銷售情況故東盛四季花封城奴兩房兩廳一胞衛(wèi)壁95.15身-98.2縫1辭95-97忍㎡兩房擱2007年紫7月綠晴B組團一期黨約10萬平尖方米,目前觀已去化80種%.釘2023年壞2月份銷售厚30套,3銜月份銷售1捐2套到。確三房兩廳兩首衛(wèi)棚123.7遷5-140英134-1錄37㎡三房墊兩衛(wèi)均中惠翰海國躁際柿兩房兩廳一析衛(wèi)艘約94窯110㎡左價右三房一衛(wèi)床2007年鴉12月戒劉鏈煎一期二組團患共358套引房源，34先473㎡，識目前共售出瘦86套，去稅化率24%禁三房兩廳一知衛(wèi)壤105-1叼10汽90㎡兩房芽三房兩廳兩蠟衛(wèi)糖115-1如20抱寄四房-五房濃142-1蟻65愁眉上城娃三房兩廳一最衛(wèi)日122-1姑25燃140㎡三辰房兩衛(wèi)招2023年屬1月可販漿一期共45杠0套房源，拐51255育㎡，已銷售悟68套，去客化率15%軋三房兩廳兩犯衛(wèi)憶140.4退9-143截122㎡三覽房一衛(wèi)勿四房兩廳兩志衛(wèi)洲157望稼日出東方尖一房兩廳一擱衛(wèi)叛83.81涼97㎡兩房獵兩衛(wèi)作2007年需9月29日軌清領(lǐng)專清一期兩棟4腦43套房源義，4329染5㎡，已售帝出132套慕，去化率2盼5%饞兩房兩廳一佛衛(wèi)惜97-10置3流115㎡三勒房一衛(wèi)穗三房兩廳一炕衛(wèi)普115鋸120㎡三電房兩衛(wèi)欣三房兩廳兩若衛(wèi)侮120-1順35.58馬并四房兩廳兩左衛(wèi)衰149.9襖5粱族港城藍天妄一房一廳一邁衛(wèi)布53.26縫-79.3卸5戀53.26哭㎡一房一衛(wèi)竭2007年洞10月煤破忍輸共863套蕩房源，59專047㎡，號已銷售12截5套，去化狂率13%浩兩房兩廳一拌衛(wèi)利92.77劉-103.們46斬102.0潑3兩房兩廳融三房兩廳一送衛(wèi)薦130.8意8齒壤三房兩廳兩背衛(wèi)接119.1前3、131寒.82救作映象西班牙晉兩房兩廳一葵衛(wèi)訴82.80尚、93.3蜓5鞠82.80同兩房術(shù)2023年率1月卻索料一期一批共員208套房紗源，133娘00㎡，已猛銷售29套倉，去化率1熔4%算三房兩廳一稼衛(wèi)繞100.7業(yè)4說望三房兩廳兩胸衛(wèi)駕116.2檔7-136由.42斃混帝豪水榭花殃都念三房一廳一報衛(wèi)劇130.4綠2沉/即預(yù)計200姜8年4月掌屯蝴一期480肺套房源，7尾8013㎡狀，已領(lǐng)預(yù)售弱許可證未開肚盤俯三房兩廳兩券衛(wèi)控143.7敞8夏悉四房兩廳兩罩衛(wèi)問202.6搜7抗肌久和國際新止城扯兩房兩廳一透衛(wèi)怒83.82統(tǒng)-95啊90㎡左右劣兩房岸2007年品9月26日除判浪三期147膀5套房源，摸12056蕉5㎡，已銷椒售194套肢，去化率1巴2%閑三房兩廳一爐衛(wèi)里110-1郵20域114㎡三朝房一衛(wèi)準三房兩廳兩篇衛(wèi)跨123-1靜37概秧萬燁國際鑫俘城草一房兩廳一獲衛(wèi)亂62.67掀102.7旺3㎡兩房皆2023年莫1月犁炮陵沾共264套駱房源，23糾662㎡，法已銷售41專套，去化率街15%涼兩房兩廳一灘衛(wèi)圣120.7最3-107太.73董惑三房兩廳一漂衛(wèi)濁124.6滑7-131管.26晃李三房兩廳兩酸衛(wèi)蒸141.4筍7-164象.03演鉆東盛龍門山匙莊再一房角40.12徹-69.2參1察高樓層觀海歪戶型氧2007年歇7月妹投憤一期645求套房源，共上54890蘆平米，銷售鬧267套，耕去化率31憑%懸兩房急86.23喉-111.順54點緩三室兩廳一限衛(wèi)碰135.5公6最慧康鵬商務(wù)中初心仰一房一廳一紅衛(wèi)題62.16怕-79.8殃4佩62.16哄一房、11系9兩房直2007年謊12月各慎婦共320套潮房源，24樹006㎡，啄已銷售55固套，去化率撥19%蒼兩房兩廳一黃衛(wèi)葡119、1種29.55遷溪三房兩廳兩政衛(wèi)土153.8宴4、154令.40宗害綜合表3.膚2數(shù)據(jù)，反異應(yīng)出如下幾串個既特點么。搭從各樓盤戶暖型真戶型的供應(yīng)冠情況來看，僑涵蓋一房到避四房多種戶此型，一房戶廈型、四房戶亞型供應(yīng)量較雖少，其中一填房戶型主要成存在城中板界塊粥康鵬商務(wù)中艙心、日出東惹方、燥港城藍天等則幾個樓盤，塞四房戶型主晨要存在于以黎打造暑“呈豪宅遷”晨的上城、帝帝豪水榭花都漂。尖市場主要供這應(yīng)為兩房、搏三房產(chǎn)品。億其中兩房戶立型的面積區(qū)寧間在屆83-10離3囑㎡之間，三項房一廳一衛(wèi)甩戶型面積區(qū)緩間在廈105-1海30㎡之間貨，三房兩廳箏兩衛(wèi)戶型面凳積區(qū)間在醋115-1省64㎡之間堪。捐從市場認可延的暢銷戶型同來看，反應(yīng)瞞出在滿足同虧等功能結(jié)構(gòu)香的情況下緊領(lǐng)湊型戶型更煉受購房者親串睞。毅市場撒上比較暢銷掌的兩房兩廳茄一衛(wèi)的戶型容面積為95寧㎡左右；暢副銷的三房兩鋸廳一衛(wèi)蕉的戶型面積寶為110-王115㎡左虛右；暢銷的喊三房兩廳兩越衛(wèi)戶型為1縣20偏-130時㎡左右。蔑市場上三房夜兩廳一衛(wèi)戶覺型的銷售情撇況優(yōu)于三房登兩廳兩衛(wèi)戶名型。持從銷售反饋?？蛻裟軌蚪羽囀盏目們r空許間來看，使兩房兩廳戶討型接收的價董格空間在3訂5萬元以內(nèi)委；三房兩廳李一衛(wèi)戶型接地收的價格空采間在42-獻45萬以內(nèi)較；三房兩廳造兩衛(wèi)戶型接警收的價格空攜間在惠5區(qū)0牧萬元以內(nèi)。四從總體銷售愈情況來看，令2007年脂開盤銷售的鐮樓盤開盤去茅化率在塊10鉗%匆左右（開盤越去化面積占堅預(yù)售面積的居比例）諒，夕開盤后流水窄銷售去化緩錫慢，嚴一般樓盤開薄盤去化套數(shù)覺在40套左磁右。致對市場產(chǎn)品崇供應(yīng)及購房冤者反饋做進橫一步總結(jié)，蜓如表3.2狹所示。鵝表3.2吉連云城區(qū)倡主流產(chǎn)品及惕暢銷戶型總設(shè)結(jié)表轎戶型報分類諸供應(yīng)面積耽區(qū)間團（㎡）尺暢銷面積志（㎡）擠總價承受范歲圍疊（萬元）濁兩室兩廳一醉衛(wèi)田83-10藍3例95左右抵35燈三室兩廳一漠衛(wèi)偷105-1永30且110-1周15被42-45功三室兩廳兩寧衛(wèi)孟115-1繭64藝120-1巾30秘5蓄0怨以內(nèi)臨二、重點個塌案分析就（一）涂東盛四季花售城辰項目座落于洽連云區(qū)墟溝悲老城核心區(qū)嗓，大港路以部北、北崮山銅以南、新港質(zhì)實驗學(xué)校以食西（原水產(chǎn)努學(xué)校）。項呢目總占地3港06畝，總哲建筑面積約紙53萬平方銳米。小區(qū)由岸極具現(xiàn)代風(fēng)橋格的高層建鋼筑組成，高柔度從寺50米左到歉100米逃不等，綠化趕率達40.毀8%，區(qū)內(nèi)愛建有300境0多平方米練的會所，里張面設(shè)有室內(nèi)勿游泳池、羽伶毛球室、乒點乓球室等健燦身場所。在亮?xí)膶γ骐H有約400辱0多平方米式的大型超市膜及2600辱多平方米的壇幼兒園。該冊小區(qū)目前是添東部城區(qū)唯加一一座集中拴供暖的商品曾住宅小區(qū)。綠戶型有二室列二廳、三室易二廳一衛(wèi)和師三室二廳二持衛(wèi)及單身公舞寓，面積從曬50蘋㎡餐到140盈㎡戶不等。長>>宿銷售情況蘭該項目為2消007年度贊連云區(qū)住宅剝銷售冠軍，冰銷售套數(shù)約漆600套。傭2023年跟2月份銷售脈30套，3挑月份銷售1崖2套（截至達3月25日跳），均為當杰月連云區(qū)銷楚售最好的樓基盤。緒在銷售策略多上，前期積蹦累客戶階段拒，通過繳納莖誠意金給予乳優(yōu)惠的方式禍積累有效客麗戶近500句批（繳納1續(xù)0萬元，優(yōu)枯惠100元董/㎡；繳納挖5萬元，優(yōu)散惠50元/糠㎡，不指定盜樓層房號）啄，廣泛發(fā)動苦東盛房地產(chǎn)刮公司內(nèi)部員務(wù)工關(guān)系積累暴客戶，收到擊不錯的效果碑；開盤前召犯開項目解析報會，邀請建躍筑、景觀、嶼物業(yè)管理等梅合作單位對組項目詳細解切讀，加深客羊戶對項目的鄰好感，解析岡會舉辦很成用功；開盤續(xù)情銷期，通肝過團購優(yōu)惠袋、老客戶帶賺新客戶優(yōu)惠突的方式進一瞞步鞏固銷售禮去化率。荒價格策略上翠低開高走，鞭開盤棒起屠售價298奔8元/㎡。誰>>芽項目優(yōu)劣勢森分析精優(yōu)勢錄——筑開發(fā)商品牌私優(yōu)勢兼。東盛房地薄產(chǎn)公司前身應(yīng)為連云區(qū)房激開公司，扎折根于連云區(qū)拒，格品質(zhì)過硬，山開發(fā)面積近順400萬㎡跟，在客戶當揚中具有良好推的口碑。灑品牌效應(yīng)與準前期開發(fā)積醉累的人脈關(guān)蹤系為后續(xù)項襖目的開發(fā)積癥累了良好的翻客戶資源。孝席援地段優(yōu)勢。噸北依北崮山稍面朝整個墟臘溝，是整個切墟溝街道唯安一一塊背山世面陽的住宅板地。同時，雪與墟溝城中愚保持適當?shù)碾s距離，阻交通發(fā)達，菌東方中學(xué)、寧新港實驗學(xué)么校（重點初偵中）、家得款福超市等配慢套資源遍布迅周邊。輛鹽攜大盤優(yōu)勢。額53萬㎡城匠中第一大盤雁的規(guī)模優(yōu)勢韻，小區(qū)內(nèi)部勺幼兒園、網(wǎng)爆球場、坡地扣景觀資源，跌對客戶有較婆大的吸引力率。稠而拉品牌優(yōu)勢。捆凱達環(huán)球規(guī)駝劃建筑、捷恥澳國際規(guī)劃瘡景觀、港聯(lián)你物業(yè)物業(yè)顧湯問也，提升項目叔品牌。標敏惠品質(zhì)優(yōu)勢。片提供東部城久區(qū)唯一（分溉戶）吸集中供暖郵、可視對講悲門禁系統(tǒng)等吃提升項目品跨質(zhì)。見彎喇價格優(yōu)勢。甩3500元衛(wèi)/㎡的均價帳在整個墟溝顏地區(qū)有一定諷的競爭力。訪劣勢脖——墾噪聲、粉塵高污染。弓南面緊鄰鐵寒路、疏港通牧道，對項目款的居住環(huán)境屢有一定的影譽響。戴棚產(chǎn)品篩劣勢。墨項目君由19幢離高層兼組成，大部扮分建筑均達嫂到30層左曠右，點式結(jié)聚構(gòu)得房率較秧低，目前客怕戶對高樓層拳接收度較低羽。怨杜橡開發(fā)量大，蔥面臨一定的尼競爭壓力。升目前連云城克區(qū)總開發(fā)量沒在500萬尺㎡左右，客脊戶選擇面大咬，大多數(shù)客侵戶均為二次億置業(yè)乃至三抗次置業(yè)，剛魯性需求不足新。隙>>閑對本案的啟溝示兆借勢山——文接?xùn)|盛四季恭花城炒作北仇崮山板塊，可強調(diào)區(qū)域未株來價格。講塑造性價比撕——受通過打造開辨發(fā)商品牌、牙在項目細節(jié)縮上旋采用高品質(zhì)照材質(zhì)，塑造嗎項目高性價路比。泰（患二把）惱中惠瀚海國怪際叉中國房地產(chǎn)列百強企業(yè)香丑港中惠（國情際）控股有外限公司仆公司口于2005府年10月再投資成立連千云港卓成建弟設(shè)開發(fā)有限屋公司，進軍閉連云港市場鑰。與連云港賄政府關(guān)系較莖好。通過在士連云港綠化合修路等工程圍置換了大量摸土地。境目前在連云媽港運作項目顏為能“凡中惠亞?寶翰海國際返”去，為目前連頁云港體量最暗大樓盤之一受。項目位于揚大港西路8速號。羨整體項目總倚投資20余低億元，占地友36萬平方側(cè)米，總建筑伸面積近80劇萬平方米，大綠化率達4碎2．3％。犯規(guī)劃建設(shè)住逝宅70棟，法一所小學(xué)，北一所24班汁幼兒園。住腹宅是清一色濃高層與小高噸層，采用現(xiàn)撕代簡約的濱斥海建筑風(fēng)格豎，首次大膽葡采用錯躍層末的設(shè)計方式妥，使室內(nèi)空臉間多變且富滲有情趣，麻每一戶均有犧入戶花園饑。小區(qū)建成睬后總戶數(shù)達慶6554戶異，建成后入榜住人口近2咬萬人。駕>>閉銷售情況悠該項目于2固006年1肯2月首次開姓盤雷，開盤均價縱2500元處/㎡，首批棗近200套舊房源已去化嫩完畢。20少07年12舟月，推出壇一期二組團魂共358套樂房源，摔目前已經(jīng)去穩(wěn)化86套，些二組團去化熊率的24%也。釋在墟溝整體紹市場供大于謊求的情況下爆，可以認為極該項目二組機團的臂去化在可以勿接收的范圍旗內(nèi)。況由于歐離城中較遠液，涉目前沒有公蠅交車通往該葉項目，對自寄然客流的吸薪引較為有限者，該項目在訓(xùn)市區(qū)中華路悟設(shè)立市區(qū)接沿待點利，但從糧效果反饋來乒看，作用有片限。柴該項目的銷求售以多次開濤盤拉動銷售牽為主。蛇開盤銷售前制，昌精心打造景笨觀示范區(qū)、廟樣板房，體羞驗式營銷的鑄方式對銷售作起到較大的堵促進作用。槽但從實地看殊房的情況來些看，開盤后來對景觀示范噴區(qū)的維護、帶物業(yè)管理水丹平?jīng)]有貫穿慶延續(xù)。算在推廣上胖，該項目采幅取了廣告轟斃炸的方式，婦其廣告投放屠量在東部城愁區(qū)的項目中禍居于前列。飛>>栗它項目優(yōu)劣勢倍分析持優(yōu)勢如——寶大盤優(yōu)勢。宣80萬㎡大甲盤規(guī)模，社丈區(qū)配有幼兒排園、攻小學(xué)、脹中心商業(yè)。配蒸產(chǎn)品塑優(yōu)勢。走戶均設(shè)有入甜戶花園引領(lǐng)廟了連云港房禿地產(chǎn)市場的穩(wěn)產(chǎn)品創(chuàng)新磚，戶型面積填緊湊適中，因給客戶的感撿覺比較實用縮，統(tǒng)較好的考慮著到客戶的購暢買力水平。災(zāi)遮價格丈優(yōu)勢。圍由于土地成傾本低，價格雹在整個墟溝譜街道的房地男產(chǎn)項目中處惡于谷底水平帥。亂劣勢設(shè)——導(dǎo)地段較偏遠廢。岔與墟溝街道全海棠路商業(yè)察中心的距離各約為2公里青左右，生活離配套、教育老配套等配套爪資源缺乏。寶循地塊坦劣勢。雜地塊周圍通陳過圍海造地設(shè)增加土地，編地基松軟，梅離海距離近厚，海邊潮濕潤、冬季北風(fēng)浮等因素不利豐于居住。給釋開發(fā)廟量大，面臨扇一定的競爭侮壓力。目前撕連云城區(qū)總祝開發(fā)量在5南00萬㎡左號右，客戶選犧擇面大，大釋多數(shù)客戶均貓為二次置業(yè)頭乃至三次置冶業(yè)，剛性需夕求不足。壘瀚海國際本括身作為地段望偏遠的大盤振，在市場冷每淡的情況下會，容易導(dǎo)致墨購房者信心土不足。汽>>對本逐案的啟示紡在地段相似聲、市場環(huán)境局較為冷淡的鴿情況下，通扣過組合促銷脆方式、塑造稀本案性價比廟，保證開盤蠟時的去化率泄。攪第四章項走目地塊分析襲一、碧項目概況寇（一）悅項目區(qū)位都本案廢（正太海濱衣花園）位于叉連云區(qū)西墅喬板塊，地處懲大港路以北芽，堿廠生活彈區(qū)以西，西旋墅河以東，趁其中兄二期唐22#、2鍛7#兩幢樓費分別位居北望崮山南路南里北兩側(cè)，呈漿對峙狀態(tài)。曠22#、2座7#兩幢建域筑碰均君為監(jiān)18層駕的爬高層商住樓任，爸土地使用年淡限為50年乏，總箏建筑面積約仿為3403燕0㎡。續(xù)（二）項目摘經(jīng)濟技術(shù)指割標翁本案愧22#、2堪7#呢經(jīng)濟技術(shù)指幣標詳見表4禽.1恥。蟲表4.1謹正太海濱花韻園22#、鑒27#經(jīng)濟石技術(shù)指標靠總占地面積?。īO）炮9214犬22#住宅旋面積（㎡）垃1992奪總建筑面積請（㎡）煙34030密22#配套儲設(shè)施面積（孩㎡）竟15300梅容積率槳3.69森27#住宅梳面積（㎡）幼1438工建筑密度靜37%支27#配套閑設(shè)施面積（眉㎡）曲15300僚綠化率化33%狡住宅總戶數(shù)找272戶滴22#、2奸7#牌戶型及面積壓如表4.2紀所示。蒸表4.2傻22#、眼27#戶型謝及面積分類渾統(tǒng)計表踐戶型分類丹分布樓層座對應(yīng)面積（鍵㎡）校戶數(shù)雙占總面積的述比例院兩室兩廳一漠衛(wèi)槳2F初96.22損8親2.5%節(jié)兩室兩廳一嘴衛(wèi)作3慌-18F摘93.5物128供39.1%夠三室兩廳兩牌衛(wèi)塊2F獅126.4障6槽8玉3.3%腐三室兩廳兩湯衛(wèi)剩3受-18F霜125.8筑64