第四章物業(yè)管理招投標(biāo)第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的籌劃與施行第三節(jié)物業(yè)管理方案的制訂第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念首先，要將招標(biāo)和投標(biāo)加以區(qū)分。(一)物業(yè)管理招標(biāo)1．物業(yè)管理招標(biāo)的概念物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理效勞產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建立單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理效勞內(nèi)容，制訂符合其管理效勞要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理效勞合同的一種交易行為。在我國全面施行市場經(jīng)濟(jì)體制的環(huán)境下，通過市場競爭機(jī)制來挑選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氣氛，越來越多的企業(yè)會通過招投標(biāo)這種方式獲得對物業(yè)施行效勞管理的時機(jī)。2．物業(yè)管理招標(biāo)主體物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建立單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建立單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理效勞的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負(fù)責(zé)施行物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。一些重點根底設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。1．物業(yè)管理投標(biāo)的概念物業(yè)管理投標(biāo)，是對物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項管理效勞要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。2．物業(yè)管理投標(biāo)的主體物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標(biāo)人)。專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項效勞的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。就整體的物業(yè)管理效勞工程而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理工程按內(nèi)容進(jìn)展分項投標(biāo)的情況，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型(一)按物業(yè)類型劃分根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅工程招標(biāo)和非住宅工程招標(biāo)兩大類。其中的非住宅類工程可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用根底設(shè)施(如機(jī)場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。(二)按工程效勞內(nèi)容的施行劃分根據(jù)物業(yè)管理工程的效勞內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理工程的招標(biāo)、單項效勞工程的招標(biāo)和分階段工程的招標(biāo)等類型。如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學(xué)城的物業(yè)管理工程，其招標(biāo)單位將該工程的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合效勞等工程分別招標(biāo)；在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理別離出來，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。(三)按招標(biāo)主體的類型劃分根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建立單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建立單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標(biāo)主體；假設(shè)物業(yè)性質(zhì)為重點根底設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體那么為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。(四)按工程效勞的方式劃分根據(jù)物業(yè)管理效勞的方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理工程招標(biāo)、參謀工程招標(biāo)等類型。三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(1)招投標(biāo)的綜合性.由于物業(yè)管理是綜合性的效勞，效勞內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個工程中有時會出現(xiàn)幾種不同類型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人提供綜合性的管理效勞，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點。如高校物業(yè)工程或大型社區(qū)物業(yè)工程，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)效勞區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、效勞領(lǐng)域廣等特點，因此，要求投標(biāo)方所提供的效勞具有綜合性。(2)招投標(biāo)的差異性.由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡一樣，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認(rèn)知程度、消費觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異；同時，由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)人對工程招標(biāo)的條件和對投標(biāo)人的要求就會不同，因此，投標(biāo)人在分析和籌劃投標(biāo)活動時應(yīng)該根據(jù)詳細(xì)情況采取有差異的方式和策略。(3)招投標(biāo)的特殊性.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性，主要表達(dá)在以下兩個方面：一是招標(biāo)主體的特殊性。首先，物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(或單一業(yè)主)、建立單位、政府機(jī)關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標(biāo)的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會發(fā)生改變，如建立期間和成立業(yè)主大會之前由建立單位作為招標(biāo)主體；成立業(yè)主大會后那么改由業(yè)主大會為招標(biāo)主體。再次，對于公用設(shè)施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，假設(shè)由使用人組織，那么須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的受權(quán)委托。二是物業(yè)管理效勞內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般效勞業(yè)，是具有社會公共效勞和個體效勞特征的群體效勞，提供的是全天候、不連續(xù)、全方位和多層次的效勞產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品效勞對象、效勞需求和效勞內(nèi)容而具有相對不確定性。四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式(一)公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)工程的根本情況和獲取招標(biāo)文件的方法等詳細(xì)事項。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時間和地點。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購置有關(guān)資料，承受按規(guī)定程序進(jìn)展的評選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和人圍程序等。公開招標(biāo)的主要特點是招標(biāo)人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。(二)邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇假設(shè)干有才能的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。采取邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)工程的根本情況和獲取招標(biāo)文件的方法，以及開標(biāo)日期、時間和地點等詳細(xì)事項。邀請招標(biāo)的施行程序?qū)γ恳粋€預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的，因此具備一定的公開性。采用邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇參選的投標(biāo)人，尤其是重點考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類工程的管理程度、是否具有管理經(jīng)歷．在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標(biāo)工程的綜合承擔(dān)才能等。招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)展合理的挑選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。邀請招標(biāo)的主要特點是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，投標(biāo)人是特定的，即只有承受邀請的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容〔掌握〕(一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建立、開工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理效勞的主要招標(biāo)內(nèi)容有：(1)對投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提供專業(yè)的合理化建議；(2)對投標(biāo)物業(yè)設(shè)施裝備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；(3)對投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對現(xiàn)場進(jìn)展必要監(jiān)視；(4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議；(5)參與物業(yè)的開工驗收，并提出相應(yīng)整改意見；(6)設(shè)計物業(yè)管理形式，制訂員工培訓(xùn)方案；(7)對經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)展經(jīng)營籌劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；(8)建立效勞系統(tǒng)和效勞網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案；(9)辦理移交接收，對業(yè)主入住、裝修施行管理和效勞。(注：詳細(xì)闡述詳見相關(guān)章節(jié)。)(二)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)效勞的主要內(nèi)容有：(1)工程機(jī)構(gòu)的建立與日常運作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等；(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理；(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場及平安防范等；(4)客戶管理、客戶效勞和便民措施；(5)精神文明建立；(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營；(7)財務(wù)管理，包括對物業(yè)效勞費和專項維修資金的使用和管理。(三)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式確實定物業(yè)管理工程的承接有全方位效勞型管理、參謀效勞型管理和合資合作等三種方式。(1)所謂全方位效勞型管理方式，是指招標(biāo)人聘請物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)展全方位的常規(guī)物業(yè)管理效勞，由物業(yè)管理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織施行和運作，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對管理效勞的質(zhì)量和效果進(jìn)展綜合測評。(2)所謂參謀效勞型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進(jìn)展參謀指導(dǎo)效勞，日常運作完全由招標(biāo)人(或原有的管理方)自行負(fù)責(zé)。參謀效勞管理方式實際上是咨詢效勞的一種延伸。(3)所謂合資合作方式，是指招標(biāo)投標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。物業(yè)管理方式一般由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確規(guī)定工程所采取的方式，招標(biāo)人也可以要求投標(biāo)人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定一種方式。如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標(biāo)活動中，工程的建筑面積為94000m2，招標(biāo)內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項，招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。在管理方式確實定上，招標(biāo)人提出了上述三種方式，要求投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的經(jīng)歷、優(yōu)勢，選擇最合適招標(biāo)物業(yè)的管理方式，并提出相應(yīng)的管理方案。〔練習(xí)：以這一段內(nèi)容為素材簡單練習(xí)方案的編寫〕第二節(jié)

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的籌劃與施行一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的根本要求與原那么〔理解〕注意：分別站在招標(biāo)方、投標(biāo)方的角度提出要求。(一)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的根本要求(1)：遵守法律法規(guī)：參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動，即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的詳細(xì)施行程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并承受有關(guān)部門的監(jiān)視與管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律根據(jù)主要有?中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法?、?物業(yè)管理條例?、?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。(2)：考慮市場需求：在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素。招標(biāo)方應(yīng)在充分理解和掌握物業(yè)管理市場信息的根底上確定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，選擇投標(biāo)企業(yè)的范圍，決定中標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)的順利施行；投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標(biāo)工程的可行性和工程外部環(huán)境和條件等方面進(jìn)展綜合評估，籌劃組織投標(biāo)活動，確保投標(biāo)的成功。(3)：根據(jù)實際需要：招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)工程的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求，選擇最合適工程運作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理企業(yè)及效勞；對投標(biāo)方而言，不僅要根據(jù)工程的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制訂符合工程要求的物業(yè)管理形式和運作方案，還應(yīng)充分考慮工程運作施行過程中潛在的風(fēng)險，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合工程特點與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動。(4)：嚴(yán)格遵守程序：按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動順利施行。如組成評標(biāo)委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?；招?biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)工程和招標(biāo)活動有關(guān)的資料，向工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。(二)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的根本原那么招標(biāo)投標(biāo)活動必須遵守“公開、公平、公正和老實信譽〞的原那么。(1)物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織施行。招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人進(jìn)展歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理工程實際要求不符的過高的資格等要求。(2)在評標(biāo)委員會的組成以及開標(biāo)；辯論、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正地對待每一個投標(biāo)單位，制止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益。(3)招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應(yīng)使招標(biāo)投標(biāo)活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標(biāo)投標(biāo)公平、公正地施行。(4)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)施行招標(biāo)投標(biāo)活動，實事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)，詳細(xì)表如今以下幾個方面：〔可能的多項選擇題〕1)招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影響評標(biāo)委員會或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢；2)招標(biāo)人不得違背規(guī)定回絕與中標(biāo)人簽訂合同；3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者別人的合法權(quán)益；4)投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序〔熟悉〕注意：區(qū)分招標(biāo)方和投標(biāo)方(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件1．主體條件招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會受權(quán)，同時應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建立單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)工程為重點根底設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、受權(quán)。有才能組織和施行招標(biāo)活動的招標(biāo)人，可以自行組織施行招標(biāo)活動，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。(1)招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。自行組織施行招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動的詳細(xì)施行，審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評標(biāo)程序和定標(biāo)方法等。自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)工程相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；具有編制招標(biāo)文件的才能；具有組織開標(biāo)、評標(biāo)及定標(biāo)的才能。(2)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請招標(biāo)。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)展招標(biāo)的形式。由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強的專業(yè)程度、廣泛的市場信息和純熟的招標(biāo)投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式可以進(jìn)步招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對稱，有利于招標(biāo)人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)展招標(biāo)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。2．工程條件按照?物業(yè)管理條例?和?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建立單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。國家提倡建立單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。因此，必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工程，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅項月，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序1．成立招標(biāo)指導(dǎo)小組2．編制招標(biāo)文件3．公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書4．發(fā)放招標(biāo)文件5．投標(biāo)申請人的資格預(yù)審6．承受投標(biāo)文件7．成立評標(biāo)委員會8．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)1．成立招標(biāo)指導(dǎo)小組招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)視下，成立招標(biāo)指導(dǎo)小組，確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險進(jìn)展預(yù)測：制訂相應(yīng)的防范控制體系；編制招標(biāo)文件；發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；對投標(biāo)人進(jìn)展資格審查；向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答疑；制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法；發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。2．編制招標(biāo)文件招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工程的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1)招標(biāo)人及招標(biāo)工程簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)絡(luò)方式、工程根本情況、物業(yè)管理用房的裝備情況等；(2)物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求，包括效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)等；(3)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；(4)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；(5)招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織構(gòu)造、開標(biāo)時間及地點等；(6)物業(yè)效勞合同的簽訂說明；(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)工程開發(fā)建立的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。3．公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)工程的根本情況以及獲取招標(biāo)文件的方法等事項。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項。4．發(fā)放招標(biāo)文件招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函規(guī)定的時間、地點向投標(biāo)方提供，也可以通過網(wǎng)絡(luò)下載的方式進(jìn)展。除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)邀請函后不得終止招標(biāo)。在進(jìn)展規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)工程招標(biāo)時，通常由招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人獲得招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。標(biāo)前會議一般安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場，在投標(biāo)人進(jìn)展現(xiàn)場踏勘后召開，標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理工程，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。招標(biāo)人需要對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)展必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。5．投標(biāo)申請人的資格預(yù)審實行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理工程，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的工程負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點和方法，并同時向不符合資格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。6．承受投標(biāo)文件投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點承受投標(biāo)文件。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文件時，招標(biāo)人應(yīng)檢驗文件是否密封或送達(dá)時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否那么招標(biāo)人有權(quán)回絕或作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)書遞交后，在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補充說明。招標(biāo)人不得向別人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。7．成立評標(biāo)委員會招標(biāo)人或招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2／3。評標(biāo)委員會成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評標(biāo)委員會的成員。評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)展私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。8．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(1)開標(biāo)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)展；開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點。開標(biāo)由招標(biāo)入主持+邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定進(jìn)展：由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)展檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件，在開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人當(dāng)眾予以拆封。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進(jìn)展記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。(2)評標(biāo)開標(biāo)過程完畢后應(yīng)立即進(jìn)入評標(biāo)程序。評標(biāo)由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場辯論部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)展。評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的要求和評分方式、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展評標(biāo)，評標(biāo)采取集中會議的方式對所有的投標(biāo)文件進(jìn)展嚴(yán)格的審查和比較，評標(biāo)一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。評標(biāo)委員會可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)展澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的本質(zhì)性內(nèi)容。在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場辯論會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照評標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場辯論等情況進(jìn)展綜合評標(biāo)。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)展評審和比較，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)展招標(biāo)的物業(yè)管理工程的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，說明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。(3)中標(biāo)及簽訂合同招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同本質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。三﹑物業(yè)管理投標(biāo)的條件﹑程序與策略技巧(一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件1．法律法規(guī)規(guī)定的要求根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)工程才能的法人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須獲得?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照?和政府行政主管部門頒發(fā)的?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書?。詳細(xì)可參照建立部2004年3月公布的中華人民共和國建立部令第125號?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?的相關(guān)規(guī)定。2．招標(biāo)方規(guī)定的要求在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似工程的經(jīng)歷與業(yè)績，并對投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽，派駐工程的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊的條件，物業(yè)管理效勞內(nèi)容和效勞標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同條款等方面作出明確詳細(xì)的要求。(二)物業(yè)管理投標(biāo)的程序1．獲取招標(biāo)信息根據(jù)招標(biāo)方式的特點，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)方的邀請。2．工程評估與風(fēng)險防范在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)人應(yīng)首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)展工程評估，預(yù)測中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標(biāo)活動進(jìn)展籌劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險控制措施，確保投標(biāo)的成功或防止企業(yè)遭受損失。(1)工程評估工程評估一般分為兩個階段，即初選階段，準(zhǔn)備和施行階段。初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的根底上對工程進(jìn)展分析、預(yù)測和評定，目的是確定是否參與投標(biāo)；準(zhǔn)備和施行階段的評估主要是對投標(biāo)物業(yè)進(jìn)展深化的調(diào)查和進(jìn)展技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此根底上確定最正確投標(biāo)策略和管理方案。工程評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：1)投標(biāo)物業(yè)的根本情況2)招標(biāo)物業(yè)工程的定位3)業(yè)主的需求4)建立單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的根本情況5)招標(biāo)條件和招標(biāo)過程6)競爭對手7)企業(yè)自身條件的分析(2)投標(biāo)風(fēng)險的防范與控制物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對手等三個方面。1)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險有：招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件，招標(biāo)方未告知可能會直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建立單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成工程無法正常進(jìn)展，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。2)來自于投標(biāo)人的風(fēng)險主要有：未對工程施行必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出效勞承諾；價格測算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營；工程負(fù)責(zé)人現(xiàn)場辯論出現(xiàn)失誤；承受資格審查時出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補救措施的失誤；投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報價等)泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標(biāo)方或評標(biāo)委員會取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。3)來自競爭對手的風(fēng)險主要有：采取低于本錢競爭、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母偁幨侄危痪邆湎嚓P(guān)背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取別人的投標(biāo)資料和商業(yè)機(jī)密等。對上述風(fēng)險的防范與控制的詳細(xì)措施有：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動；對工程進(jìn)展科學(xué)合理的分析、評估，周密籌劃、組織、施行投標(biāo)活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受才能，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)歷豐富的工程負(fù)責(zé)人；慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。3．登記并獲得招標(biāo)文件物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標(biāo)后，按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請書指定的地點和方式登記并獲得招標(biāo)文件。4．準(zhǔn)備投標(biāo)文件投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對招標(biāo)文件提出的本質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。(1)商務(wù)文件(或稱物業(yè)根本情況)商務(wù)文件又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：1)公司簡介。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。2)公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、受權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機(jī)構(gòu)出具的財務(wù)狀況書等)。3)投標(biāo)報價單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。商務(wù)文件要求投標(biāo)人按招標(biāo)要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實反映企業(yè)的情況和詳細(xì)的報價。(2)技術(shù)文件技術(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。應(yīng)注意，有的招標(biāo)條件要求在技術(shù)文件中制止透露可以反映企業(yè)情況的數(shù)據(jù)、文字、報價等，在準(zhǔn)備材料時應(yīng)按招標(biāo)要求準(zhǔn)備相關(guān)資料。5．送交投標(biāo)文件全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)展封裝，并按時送達(dá)招標(biāo)單位。6．承受招標(biāo)方的資格審查投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的要求準(zhǔn)備相應(yīng)資料，承受招標(biāo)方的資格審查。7．參加開標(biāo)、現(xiàn)場辯論和評標(biāo)投標(biāo)人在接到開標(biāo)通知后，應(yīng)在規(guī)定的時間到達(dá)開標(biāo)地點參加開標(biāo)會議和現(xiàn)場辯論，并承受評標(biāo)委員會的審核。8．簽約并執(zhí)行合同投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理效勞合同。同時，投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、施行前期物業(yè)管理的有關(guān)問題。投標(biāo)完畢后，要對投標(biāo)活動進(jìn)展分析總結(jié)，結(jié)算投標(biāo)有關(guān)費用，對招標(biāo)投標(biāo)資料進(jìn)展整理、歸檔。(三)投標(biāo)的策略及技巧1．投標(biāo)的組織籌劃物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標(biāo)信息后應(yīng)組織相關(guān)人員組成投標(biāo)小組，對投標(biāo)活動進(jìn)展籌劃施行，其主要任務(wù)是工程分析評估、標(biāo)書編制、投標(biāo)策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標(biāo)、評標(biāo)、現(xiàn)場辯論、簽約會談等。(1)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)工程的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組，投標(biāo)小組成員的選擇、裝備，尤其是工程負(fù)責(zé)人的選擇是確保投標(biāo)活動的質(zhì)量和效率的根底。(2)對招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)根本情況和競爭對手要進(jìn)展深化細(xì)致的調(diào)查，正確評估，預(yù)測并降低投標(biāo)的風(fēng)險。(3)正確編制標(biāo)書。編制標(biāo)書要根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)展，在透徹掌握招標(biāo)文件內(nèi)容和進(jìn)展細(xì)致深化的市場調(diào)查根底上，確定管理工程的整體思路(包括物業(yè)管理工作重點、效勞特色、管理目的、管理方式及施行措施等)，制訂物業(yè)管理方案。(4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計算的前提下測算管理效勞本錢并制訂合理報價。(5)靈敏運用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報價的合理性。(6)選擇最能表達(dá)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對象。(7)加強與招標(biāo)方的溝通，理解招標(biāo)方的需求，及時掌握投標(biāo)過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。(8)周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評標(biāo)過程中的現(xiàn)場辯論活動。2．工程的現(xiàn)場踏勘在踏勘現(xiàn)場過程中，招標(biāo)人還會就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭答復(fù)，但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。投標(biāo)人應(yīng)對現(xiàn)場物業(yè)進(jìn)展詳細(xì)的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標(biāo)報價是否存在外在風(fēng)險條件。詳細(xì)包括以下方面：(1)物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標(biāo)識情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。(2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要效勞要求與所需特殊效勞、物業(yè)效勞費的承受才能等。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時間進(jìn)展調(diào)查。(3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。3．投標(biāo)文件的編寫物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理效勞內(nèi)容、效勞形式和費用。(1)投標(biāo)文件編寫的根本要求。作為評標(biāo)的根本根據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫根底，以便于評標(biāo)工作的順利進(jìn)展。1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位，防止在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。2)使用統(tǒng)一的貨幣。國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣〞，而國際投標(biāo)中所使用貨幣那么應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。3)使用國家統(tǒng)一公布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)。假如某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊效勞，也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的效勞行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)。假設(shè)招標(biāo)文件要求采用國外的效勞標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)譯成中文，并在投標(biāo)文件中說明。4)使用準(zhǔn)確的表述方式。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，必須能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。投標(biāo)文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標(biāo)文件中的文字表述保持一致。5)確保資料的真實性。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保存。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實性。(2)投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問題。1)確保填寫無遺漏，無空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，那么被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。2)不可任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；假設(shè)填寫中有錯誤而不得不修改，那么應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。3)填寫方式標(biāo)準(zhǔn)。除投標(biāo)方對錯處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。4)不得改變標(biāo)書格式。假設(shè)投標(biāo)人認(rèn)為原有招標(biāo)文件規(guī)定的格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標(biāo)文件規(guī)定的格式。5)計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進(jìn)展仔細(xì)核對。6)報價合理。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)工程提出合理的報價。7)包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。8)做好投標(biāo)文件的保密措施。4．投標(biāo)報價的策略和技巧投標(biāo)報價是技術(shù)性、技巧性極強的工作，在投標(biāo)的過程中，需要不斷調(diào)整策略，使報價更接近標(biāo)底。投標(biāo)報價的策略主要有：(1)對工程運作的經(jīng)營管理本錢進(jìn)展準(zhǔn)確測算，確定工程運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此根底上預(yù)測標(biāo)底和競爭對手的報價范圍。(2)親密關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。(3)補充一些投標(biāo)人有才能承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報價的附加。在投標(biāo)過程中，投標(biāo)人采取的報價技巧主要有：1)多方案報價。在邀請招標(biāo)或議標(biāo)的方式中，由于招標(biāo)文件不明確或工程本身有多方案存在，投標(biāo)人對工程原方案提出在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準(zhǔn)備兩個或兩個以上的報價，最后與招標(biāo)方進(jìn)展協(xié)商處理。2)保本報價。即按本錢報價，適用于規(guī)模大、遠(yuǎn)景效益好的工程或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標(biāo)工程。5．現(xiàn)場辯論的技巧(1)應(yīng)選擇經(jīng)歷豐富、性格沉穩(wěn)、對工程情況熟悉的辯論人。在開標(biāo)前應(yīng)對辯論人員進(jìn)展模擬演練，正確把握招標(biāo)文件的要點、投標(biāo)文件的重點內(nèi)容、對工程的熟悉程度等，對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準(zhǔn)備辯論要點。(2)開標(biāo)前，辯論人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。(3)在正式開標(biāo)時，一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完好地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，辯論人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而表達(dá)投標(biāo)企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標(biāo)方和評委。在現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確，防止匆忙答復(fù)或模糊其辭。6．簽約會談的技巧(1)在簽約會談時要準(zhǔn)確把握對方的真實意圖，準(zhǔn)確判斷對方履行合同的誠意和才能，對進(jìn)駐物業(yè)和施行常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。(2)慎重考慮物業(yè)管理目的、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財產(chǎn)平安損失等的承諾。(3)預(yù)測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以躲避。第三節(jié)

物業(yè)管理方案的制訂

一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)工程根本情況進(jìn)展分析和對物業(yè)管理形式進(jìn)展確定的根底上，制訂實在可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序為：(1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。(2)對招標(biāo)物業(yè)工程的根本情況進(jìn)展分析，搜集相關(guān)信息及資料。(3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)展分工、協(xié)作。(4)確定組織架構(gòu)和人員配置。(5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)歷等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理本錢。(6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。(7)測算物業(yè)管理效勞費用(合同總價和單價)。(8)對擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)展審核、校對、調(diào)整。(9)排版、印制、裝幀。二、制訂物業(yè)管理方案的要求(1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報價必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理效勞需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。(2)方案的各項詳細(xì)施行內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的根本情況和特點制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的根底上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。(3)方案中對招標(biāo)文件要求作出的本質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)可以履行的，包括各項效勞承諾、工作目的及方案、詳細(xì)工程的施行方案等。(4)制訂物業(yè)管理效勞費用價格必須合理，詳細(xì)施行內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的根底上制訂設(shè)計科學(xué)、運行經(jīng)濟(jì)的方案。如對于實行酬金制的物業(yè)管理工程，投標(biāo)方不能為了獲得穩(wěn)定的利潤而制訂加大本錢投入的方案；實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風(fēng)險而制訂影響效勞質(zhì)量的方案。三、制訂物業(yè)管理方案的要點及方法(一)物業(yè)管理方案的根本內(nèi)容物業(yè)管理方案的根本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理效勞內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理效勞綜述、費用測算與本錢控制、管理指標(biāo)與管理措施、物資裝備與工作方案等?！灿洃洝成鲜龈黜梼?nèi)容按其在物業(yè)管理投標(biāo)活動中所起的作用可分為以下幾個方面。1．關(guān)鍵性內(nèi)容(1)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思(包括工程總體形式與物業(yè)管理效勞工作重點確實定)；(2)組織架構(gòu)與人員的配置；(3)費用測算與本錢控制；(4)管理方式、運作程序及管理措施。以上是表達(dá)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關(guān)鍵內(nèi)容.2．本質(zhì)性內(nèi)容(1)管理制度的制訂；(2)檔案的建立與管理；(3)人員培訓(xùn)及管理；(4)早期介入及前期物業(yè)管理效勞內(nèi)容；(5)常規(guī)物業(yè)管理效勞綜述；(6)管理指標(biāo)；(7)物資裝備；(8)工作方案。以上內(nèi)容一般是對招標(biāo)文件中物業(yè)管理效勞需求的詳細(xì)響應(yīng)，也是詳細(xì)施行物業(yè)管理各項效勞的本質(zhì)性方案。在制訂方案時要結(jié)合物業(yè)的實際情況，在滿足招標(biāo)文件的規(guī)定和招標(biāo)人需求的根底上，綜合反映企業(yè)的管理效勞程度和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細(xì)節(jié)或單個工程的闡述。(二)制訂物業(yè)管理方案的要點及方法1．招標(biāo)物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思對招標(biāo)物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思必須在對工程進(jìn)展分析研究的根底上施行，只有對招標(biāo)物業(yè)工程的根本情況和業(yè)主的需求進(jìn)展詳盡深化的調(diào)查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案，因此，工程分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。物業(yè)管理企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)方答疑會等渠道獲取資料外，主要是要對物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)展詳細(xì)、深化的市場調(diào)查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息。在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場調(diào)查報告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。(1)工程簡介工程簡介即指運用簡明扼要的語言介紹招標(biāo)物業(yè)的根本概況，如物業(yè)占地面積、建筑面積，物業(yè)的性質(zhì)、類型與使用功能等，篇幅不宜過長。(2)客戶效勞需求分析客戶效勞需求分析即指簡明介紹包括客戶群體的定位及效勞需求特征等內(nèi)容。(3)工程的可行性研究與定位工程的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的市場定位，投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該工程的管理效勞優(yōu)勢。如在B市某國際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)該工程是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融效勞、酒店、會議中心于一體的工程特征，確定了該工程“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮〞的整體形象定位，完好地詮釋了工程展示現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)辦公形象，塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氣氛，樹立綠色環(huán)保的社會形象的總體效勞要求。(4)物業(yè)管理效勞的重點及難點招標(biāo)物業(yè)工程物業(yè)管理效勞的重點及難點，也是業(yè)主最關(guān)心的焦點，假設(shè)分析準(zhǔn)確，對策得當(dāng)，就能成為彰顯投標(biāo)人才能與程度的投標(biāo)方案。投標(biāo)人要根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類型以及業(yè)主的構(gòu)成、效勞需求確定物業(yè)管理效勞的重點及難點，其目的是有針對性地提出相應(yīng)的措施。一般而言，商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理效勞的重點及難點主要表達(dá)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的效勞需求；—政府物業(yè)管理的特殊性主要表達(dá)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約效勞、會議接待及慶典效勞、平安及保密管理等方面；居住類型的物業(yè)的重點主要集中在根底性的物業(yè)管理效勞內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)管理效勞的重點及難點主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運行，對緊急事件的預(yù)防與處理(包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等)。(5)物業(yè)管理效勞形式確定招標(biāo)物業(yè)工程的管理效勞形式，是在對工程根本情況進(jìn)展深化調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的詳細(xì)要求，確定最符合物業(yè)實際情況和業(yè)主需求的管理效勞重點和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和效勞需求定位三方面的內(nèi)容。如在S市某國有商業(yè)銀行工程的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)的定位、效勞需求、客戶情況的分析以及工程全方位經(jīng)營、整體形象的包裝和維護(hù)、樓宇設(shè)施設(shè)備管理的工作重點等因素，確定“經(jīng)營型物業(yè)管理形式〞作為該工程的管理效勞形式，較好地適應(yīng)了業(yè)主的效勞需求，獲得了業(yè)主的認(rèn)同。再如S市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級公寓組成)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)工程的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級酒店物業(yè)管理〞為該工程的物業(yè)管理形式，通過吸收和借鑒五星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)的效勞理念和科學(xué)、嚴(yán)格、標(biāo)準(zhǔn)的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理效勞質(zhì)量，滿足業(yè)主不斷變化的效勞需求。2．管理方式與運作程序管理方式與運作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計和管理機(jī)制確實定等內(nèi)容組成。(1)組織架構(gòu)的設(shè)置組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和效勞內(nèi)容，在確保最大限度滿足業(yè)主效勞需求的前提下，設(shè)計高效運作的組織架構(gòu)。如在北京某國際大廈工程中，中標(biāo)企業(yè)設(shè)置了以客戶效勞中心為中樞(負(fù)責(zé)承擔(dān)客戶效勞、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營等職能)，綜合部(負(fù)責(zé)承擔(dān)行政事務(wù)、人力資源、財務(wù)管理、后勤采購等職能)、機(jī)電工程部(負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)備運行、工程維護(hù)、節(jié)能降耗、消防管理等職能)、管理部(負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、安防管理、停車場管理、精神文明建立、環(huán)境工程維護(hù)等職能)等相關(guān)部門親密協(xié)同運作的組織架構(gòu)。(2)運作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計運作程序包括工程整體運作流程、內(nèi)部運作流程與客戶效勞及需求信息反響流程，一般采用流程圖的方法進(jìn)展展示，流程設(shè)計要遵循全面、高效、合理的原那么，準(zhǔn)確、真實地反映組織架構(gòu)的功能和運作方式。支持系統(tǒng)一般也設(shè)計為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構(gòu)建對工程的支持體系。(3)管理機(jī)制確實定管理機(jī)制是反映物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)工程物業(yè)管理效勞目的的根底，一般由目的管理責(zé)任制，鼓勵機(jī)制、監(jiān)視機(jī)制組成。其中目的管理機(jī)制就是將工程的管理目的、經(jīng)營目的、競爭目的以量化的形式作為重要職責(zé)交給工程的管理團(tuán)隊，并賦予相應(yīng)的權(quán)利，同時將目的的實現(xiàn)與管理團(tuán)隊的切身利益掛鉤；鼓勵機(jī)制是在目的管理機(jī)制的根底上設(shè)計相應(yīng)的鼓勵方法；監(jiān)視機(jī)制是通過政府、業(yè)主、社會言論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來實現(xiàn)對工程運作的監(jiān)視。3．人員的裝備、培訓(xùn)與管理(1)人員裝備人員裝備包括擬為工程配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。人員裝備一般根據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、效勞內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理效勞收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的管理經(jīng)歷。(2)人員培訓(xùn)人員培訓(xùn)方案要對各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方案、方式、目的進(jìn)展詳盡的描繪，可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。(3)人員管理人員管理包括錄用與考核、競爭機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、效勞意識、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運作等，一般根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)展描繪。4．管理指標(biāo)與措施(1)管理指標(biāo)管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成，在招標(biāo)文件中一般都有詳細(xì)的要求，在物業(yè)管理方案中要對捂標(biāo)人提出的各項管理指標(biāo)進(jìn)展明確的響應(yīng)。(2)管理措施管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項管理指標(biāo)和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標(biāo)與主要的管理措施相對應(yīng)，進(jìn)展詳細(xì)的闡述。如某高層商業(yè)寫字樓工程的物業(yè)管理方案中關(guān)于工程機(jī)構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為：1)強化內(nèi)部管理，堅持量人為出，在保障效勞質(zhì)量根底上降低本錢。2)對工程機(jī)構(gòu)發(fā)生的各項費用按明細(xì)制訂預(yù)算，實行對工程機(jī)構(gòu)各部門的目的本錢考核管理。3)從采購、運輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)人手，控制各類物資的質(zhì)量、數(shù)量以及采購價格。對節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面獲得效果的集體和個人給予相應(yīng)的物質(zhì)獎勵。4)對房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及工程機(jī)構(gòu)自有設(shè)備的運行、維護(hù)嚴(yán)格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進(jìn)展作業(yè)，從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺班定額工效和臺班費用本錢，進(jìn)步設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗。5)對人員實行量化管理，制訂出一套合適小區(qū)管理的內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格內(nèi)部考核制度，做到各工種之間任務(wù)平衡，技術(shù)等級與工作要求匹配，杜絕人力資源的浪費。6)通過多種形式的經(jīng)濟(jì)活動分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動，挖掘管理潛力，降低管理的內(nèi)外部本錢。5．管理制度的制訂管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建立、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接收驗收管理、公用設(shè)施維護(hù)管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容；內(nèi)部管理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財務(wù)管理、客戶效勞、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可，招標(biāo)文件有詳細(xì)要求的除外。6．檔案資料的建立與管理檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進(jìn)展搜集、分類、儲存和利用。分類應(yīng)嚴(yán)格按照建立部?關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評驗收工作的通知?的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進(jìn)展闡述，詳細(xì)的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。對于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點突出保密性的管理措施。7．早期介入及前期物業(yè)管理效勞內(nèi)容早期介入及前期物業(yè)管理效勞的詳細(xì)內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時，需要根據(jù)物業(yè)的實際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)展編制，并對工作方案進(jìn)展合理安排，使方案可以全面真實地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。如在物業(yè)工程的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、工程開工驗收及接收驗收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、人駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接收工作進(jìn)度方案、后續(xù)工程的前期介入管理等。8．常規(guī)物業(yè)管理效勞綜述在編制常規(guī)物業(yè)管理效勞綜述中需要把握的重點是將各項管理效勞內(nèi)容的工作要求、重點、運行管理及應(yīng)急方案、方案等進(jìn)展詳細(xì)闡述，對于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性效勞需求的要進(jìn)展突出的描繪。如某物業(yè)工程，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理效勞需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、平安管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)展分項闡述，并對重大活動等工程列出詳細(xì)的施行方案。在此工程的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、方案、施行細(xì)那么等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運行維護(hù)管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；平安管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、平安維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動的施行方案等內(nèi)容。9．工作方案在物業(yè)管理方案中，整體工作方案的制訂應(yīng)該緊扣物業(yè)管理工程總體籌劃中的指導(dǎo)思想、工作重點，并結(jié)合招標(biāo)文件的詳細(xì)要求綜合考慮。工作方案的制訂大體可以分成三個階段，即籌備期、交接期和正常運作期。制訂方案過程中，要考慮物業(yè)管理方案施行不同階段的工作重點、工程、內(nèi)容、時間要求等因素，可采用表格法、圖表法等表現(xiàn)方式?；I備期的工作方案內(nèi)容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建工程機(jī)構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介人參與設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)，提供專業(yè)意見、制訂交接驗收方案及作好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供給商的評審和確定等。交接期的工作方案內(nèi)容，主要包