金凱隆商務(wù)大廈策劃報(bào)告杭州德祥房地產(chǎn)信息咨詢二○○四年五月目錄一前言賓二吸厭露徐州市總體捆概括艇三興玉剛徐州市具有腥較強(qiáng)的發(fā)展侄能力和相當(dāng)?shù)实陌l(fā)展空間演四濫然宣徐州房地產(chǎn)遭市場(chǎng)評(píng)析及留展望到五晚斬誕競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)項(xiàng)密目市場(chǎng)調(diào)查哭六旗席下項(xiàng)目（本案霸）市場(chǎng)調(diào)查并七編志蹤項(xiàng)目（本案稠）市場(chǎng)分析君八研仿勒項(xiàng)目市場(chǎng)定寶位辜九肢野摩銷售價(jià)格體利系及實(shí)銷價(jià)撫格策略印十乓桿胃銷控及銷售徹目標(biāo)隱十一顧魄句廣告推廣計(jì)征劃及推廣主足題吐十二有遞碑后記一前言蕩修夠萬物十字定暈律，宏觀定幟性房地產(chǎn)開質(zhì)發(fā)的定、限芳、差、控、折失的有序掌癥控，微觀控杰性對(duì)房地產(chǎn)寒開發(fā)的時(shí)、訪位、量、因口、性的有序插掌控。它是乞全程策劃的五總綱。此艱牧經(jīng)過前一階散段時(shí)間的市鋸場(chǎng)調(diào)查論證做，通過對(duì)徐膜州整體經(jīng)濟(jì)門實(shí)力和房地慨產(chǎn)市場(chǎng)的宏管觀把握，以賽及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)農(nóng)手的全面市聾調(diào)和目標(biāo)客導(dǎo)戶充分估計(jì)男，我公司慎燈密思考，針先對(duì)徐州金凱其隆商務(wù)大廈怨進(jìn)行整合營(yíng)禽銷，變無序漲難控為有序配掌控，厘清裳了策略方案共，現(xiàn)將報(bào)告耽交付貴公司脊，敬請(qǐng)批評(píng)食斧正，以便葛進(jìn)一步指導(dǎo)沫工作，真正迷使之成為有癢高度、有智栽慧、有創(chuàng)意拖的杰出營(yíng)銷剖策劃。倚二刻叮襖徐州市總體臺(tái)概況耗徐州市位于濟(jì)江蘇省西北膊部、東襟淮細(xì)海、西帶中畝原、南屏江舉淮、北扼齊挪魯，是重要牲的水、陸交隱通樞紐，京喉滬、隴海兩密大鐵路在此殖交匯，北可緞通京津，南忽達(dá)滬寧，西據(jù)接蘭新，東鎖抵海濱，黃頌金水道樸——翠京杭大運(yùn)河每傍城而過貫吹穿徐州南北客。公路更是揮四通八達(dá),日京滬.京福賴.霍連.徐淺寧高速公路繞在此交匯,倉(cāng)境內(nèi)還有五房條國(guó)道，2銀0條省道和秘市縣一級(jí)公稈路將徐州和身整個(gè)淮海經(jīng)克濟(jì)區(qū)緊密相俯連.陡徐州東西長(zhǎng)積約210公拌里，南北寬杏約140公凝里，土地總誓面積112漢58平方公終里，其中市芝區(qū)1038馬平方公里，曉建成區(qū)11舞7平方公里瞞。徐州下轄筐有5區(qū)（鼓筆樓區(qū)、泉山映區(qū)、云龍區(qū)金、九里區(qū)、蘆賈汪區(qū)），鮮4縣（豐縣烈、沛縣、銅蕩山、睢寧縣宜），2市（負(fù)邳州市、新矮沂市）.截次止2003腔年末，全市抬共有戶籍人緞口近100填0萬，市區(qū)閣常住人口1榮62.54雅萬人，人口狹密度803芹人/平方公壺里，其中建苦成區(qū)內(nèi)人口裹約120萬也人。角徐州位于江替蘇、山東、犁河南、安徽棟四省交界處席，是淮海經(jīng)枝濟(jì)區(qū)的中心圓城市。它在析歷史上是兵雕家必爭(zhēng)之地蒙，如今漸成制商家必爭(zhēng)之艷地，紙“竭五省通衢哄”福的獨(dú)特地理精位置，將成拉為淮海經(jīng)濟(jì)漂區(qū)、全國(guó)乃煎至世界重要社的商貿(mào)之地鬧。宜三渠詢夜徐州具有較駝強(qiáng)的發(fā)展能軍力和相當(dāng)?shù)奶彝顿Y空間喪通過這段時(shí)患間對(duì)徐州的恢調(diào)研和了解戶，我們對(duì)徐宏州的國(guó)民經(jīng)止?jié)蜕鐣?huì)發(fā)診展情況有了文更為清晰的感認(rèn)識(shí)，徐州繪已具備可持怠續(xù)發(fā)展的條撐件，主要表謙現(xiàn)在：超徐州的國(guó)民胡經(jīng)濟(jì)總量已余具備一定的浩規(guī)模,經(jīng)濟(jì)貝發(fā)展后勁明稱顯增強(qiáng)叉.蕩2003年禿徐州完成國(guó)里內(nèi)生產(chǎn)總值茫905.6干6億元，比蔑上年增長(zhǎng)1劣2.5%。拔連續(xù)四年高之于江蘇省的遙平均增長(zhǎng)水撐平.全市工米業(yè)增加值完晝成366.蜓72億元,船增長(zhǎng)1屋7.2%;粗規(guī)模以上工盟業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅鳴.利潤(rùn)分別痰增長(zhǎng)38.橫6%和54衛(wèi).1%;綜晃合效益指數(shù)康提高16.猜45個(gè)百分總點(diǎn).全市工免業(yè)投資完成隔150億元?dú)v,增長(zhǎng)43聽%.03年膜全市完成農(nóng)忘業(yè)增加值1退3.13億天元,增長(zhǎng)3共.4%,林廚牧漁業(yè)產(chǎn)值撥95.21核億元,增長(zhǎng)鍛7.2%.旦第三產(chǎn)業(yè)0容3年全市完基成增加值3非27.05婦億元，增長(zhǎng)永11.7%鏡。其中房地膛產(chǎn).建筑行機(jī)業(yè)占到整個(gè)辜增加值的7喬0%以上.劈消費(fèi)品市場(chǎng)針穩(wěn)中顯旺。孤2003年丈徐州社會(huì)消酷費(fèi)品零售總莫額235.斤42億元，捏比上年增長(zhǎng)氣12%，其穩(wěn)中市區(qū)消費(fèi)顫品零售額約銷150億元口。商品市場(chǎng)凱成交額57仙0億元.法認(rèn)國(guó)家樂福.任南京金鷹等將知名企業(yè)相膊繼進(jìn)駐,戶待部山商城.懸彭城路步行嶄街.易初愛芝蓮的投入使惠用,進(jìn)一步煌提升徐州市零中心商務(wù)區(qū)柴和整個(gè)商業(yè)畜檔次忍.既2003年抓徐州財(cái)政總掛收入為82斗.82億元耕，比上年增奇長(zhǎng)25.6怎%，其中地言方財(cái)政收入前40.97國(guó)億元，比上晨年增長(zhǎng)21唯.8%。這束是歷年來增升長(zhǎng)最快的一柜年.固定資敗產(chǎn)投資增長(zhǎng)是較快。20攔03年全社示會(huì)固定資產(chǎn)葛投資完成3強(qiáng)78.36丹億元，比上償年增長(zhǎng)18堤%，建筑業(yè)旋生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)快直速發(fā)展，2曬003年建憑筑業(yè)增加值足186.0玻7億元，比攤上年增長(zhǎng)2腐4.1%，芒全年房屋建售筑施工面積抱675萬平尖方米，竣工藥面積362糧萬平方米。漂2、徐州地召處交通要塞凳，具有很強(qiáng)裂的區(qū)位優(yōu)勢(shì)居和輻射能力馬。皂徐州地處蘇泥、魯、豫、頃皖四省交界腦處，既是江幫蘇省三大網(wǎng)“藝都市商貿(mào)圈談”熱之一，也是伐淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)取的中心城市臣及國(guó)務(wù)院批姨準(zhǔn)的較大城滲市。按照《綠江蘇省徐連降經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃典綱要》、《斧江蘇省隴海卵鐵路沿線地味區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略然構(gòu)思》和《皇淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)皇和社會(huì)發(fā)展若規(guī)劃》的部堆署，徐州將博發(fā)展成為全告國(guó)性的商貿(mào)辭都會(huì)，肩負(fù)慰帶動(dòng)周邊城碧市共同發(fā)展信的重任；《勞徐州市國(guó)民宜經(jīng)濟(jì)和社會(huì)罰發(fā)展弟“鍋九五們”刷計(jì)劃與20芝10年遠(yuǎn)景農(nóng)目標(biāo)綱要》牽，《徐州市錢國(guó)內(nèi)商品流蔬通陣“偵九五莫”域計(jì)劃與20完10年遠(yuǎn)景埋目標(biāo)們綱要》等規(guī)壁劃材料指出勾，徐州市茄“閃九五藍(lán)”尾和范“刺十五濫”沙目標(biāo)期間，疑經(jīng)濟(jì)和社會(huì)渾發(fā)展的重點(diǎn)斤是全面推動(dòng)朗第三產(chǎn)業(yè)增擊長(zhǎng)，而第三漁產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遭，主要是堅(jiān)尼持兩流（即葵流通、交通甚）戰(zhàn)略。受梅發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江斤三角洲經(jīng)濟(jì)煎區(qū)的直接輻摧射，徐州市水在全國(guó)經(jīng)濟(jì)掘格局中具有遵明顯的東出紅西聯(lián)、南北擋對(duì)接、雙向繞開拓、梯度上推進(jìn)的區(qū)位派優(yōu)勢(shì)。柳3、具有大舌城市的發(fā)展演規(guī)劃目標(biāo)，梨城市結(jié)構(gòu)較軟為合理，發(fā)宋展力度進(jìn)一麗步加大。潛本世紀(jì)初，紀(jì)江蘇省委、撇省政府作出鎖建設(shè)南京、纖蘇州、無錫續(xù)、徐州四大拜特大城市和拒南京、蘇錫罷常、徐州城以市圈的戰(zhàn)略謠布署，把城恥市發(fā)展做為瘦經(jīng)濟(jì)發(fā)展的羨重要內(nèi)容。祥根據(jù)徐州市鑒1995市—害2023年偶城市總體規(guī)啊劃，城市向臉東及東南方制向發(fā)展，形推成以中心區(qū)班為核心，以萌綠色空間相楊隔離，以快蔽速交通相連像接的組團(tuán)型芝城市結(jié)構(gòu)，砌并為整個(gè)城沙市向特大型李城市和生態(tài)競(jìng)型城市的發(fā)圈展打下堅(jiān)實(shí)軋的基礎(chǔ)。慕經(jīng)過近幾年墓的快速發(fā)展卻，徐州基本周形成了市中示心古彭廣場(chǎng)董.火車東站圍周圍兩個(gè)商雅務(wù)中心區(qū)，閑并形成以中慌山路、解放為路、淮海路胸、西安路、探友誼商場(chǎng)等胖地段的商業(yè)盒流通副中心即區(qū)。在東三骨環(huán)路、南三部環(huán)路、北三碌環(huán)路、城市騾大道附近、潑子房山、黃約山垅、金山跟橋、銅山新稱區(qū)等地，形文成了規(guī)模較沒大的居住區(qū)魯。流4、人民的辭生活水平持車?yán)m(xù)提高，購(gòu)年買力進(jìn)一步凈增強(qiáng)。服2003宰年，全年城塊市居民人均兇可支配收入盤8954憐元，比愛2002潮增長(zhǎng)帆11.4%西；農(nóng)村居民幅人均純收入匙3612元錯(cuò)，增長(zhǎng)3.續(xù)9%。年末易城市居民人旗均消費(fèi)性支巧出6896簽元，居民消利費(fèi)價(jià)格總指袖數(shù)100.塊3。居民消從費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷被改善，住房責(zé)、汽車等高粱檔耐用消費(fèi)廢品擁有量持蝦續(xù)增加.慌5.城市改雅造建設(shè)力度亡加大，環(huán)境快面貌明顯改刃善。令為進(jìn)一步優(yōu)時(shí)化城市布局貨，提升城市馳檔次，徐州燙市政府堅(jiān)持下高標(biāo)準(zhǔn)高起白點(diǎn)抓好城市搖建設(shè)和發(fā)展娘。04年將示實(shí)施新一輪犬城市總體規(guī)暮劃,集中力罩量推進(jìn)新城開區(qū)建設(shè),世斃紀(jì)大道部分壇路段改造,膨云龍風(fēng)景區(qū)砍擴(kuò)容升級(jí)和比故黃河風(fēng)光朽帶建設(shè)等圈“呼一區(qū)一路一染湖一河"市債政重點(diǎn)工程秩,拓展城市乞發(fā)展空間,篇在改善城市侍環(huán)境面貌的賄同時(shí)將進(jìn)一拌步拉動(dòng)相關(guān)循產(chǎn)業(yè),特別曾是房地產(chǎn)行隱業(yè)的發(fā)展。姨6、投資環(huán)慢境明顯改善類，吸引投資冰能力持續(xù)增蒼強(qiáng)。刷市政府在優(yōu)差化城市結(jié)構(gòu)須的同時(shí)，繼櫻續(xù)強(qiáng)化市場(chǎng)哪體系建設(shè)，徹大力推進(jìn)三窮大商業(yè)圈建堅(jiān)設(shè)，完善生泊產(chǎn)要素市場(chǎng)齒，重點(diǎn)培育囑建設(shè)一批省冷、市級(jí)區(qū)域惕市場(chǎng)，專業(yè)濤特色市場(chǎng)和彈綜合性市場(chǎng)賭。加快各具謝特色、功能蹤互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)的博建設(shè)。全面誠(chéng)貫徹落實(shí)省且有關(guān)扶持蘇仁北發(fā)展的政賺策措施和相腦關(guān)的優(yōu)惠政印策。通過招林商引資，各羅種行態(tài)的建嗓筑在徐州層凡出不窮，并味還在以幾何此級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)兆速度，展現(xiàn)組在廣大市民冊(cè)眼前。騙總之，隨著冊(cè)連續(xù)幾年宏核觀經(jīng)濟(jì)的快喜速發(fā)展，以撐及全國(guó)、特雄別是東南沿扶海經(jīng)濟(jì)的持剛續(xù)提升，按妻照經(jīng)濟(jì)波動(dòng)譽(yù)論固有的規(guī)闖律，必然會(huì)銜將徐州經(jīng)濟(jì)直引入到一個(gè)腸快速發(fā)展的垃上升通道中魯，從去年下診半年開始，似徐州房地產(chǎn)毫中出現(xiàn)的新例方向，已充爆分證明這一音規(guī)律的正確紡性，我們可米以大膽預(yù)測(cè)衛(wèi)，今后兩年結(jié)是徐州經(jīng)濟(jì)率，特別是房摸地產(chǎn)行業(yè)的自快速增長(zhǎng)期皮。財(cái)四膝筍育徐州房地產(chǎn)耳市場(chǎng)評(píng)析及當(dāng)展望皆徐州市房地熊產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷時(shí)幾年的積累倒和發(fā)展核,判特別是三月嚴(yán)二十號(hào)的房述展會(huì)火爆舉埋行逼,悶樓市已形成搶了如下市場(chǎng)榜特點(diǎn):森1.倒區(qū)位特點(diǎn)明批顯寨:萍徐州市原有汪約喪70%織居民集中在怠以淮海路為圾東西中軸線餐,恨南北懇3000鄰米范圍之內(nèi)島。經(jīng)過幾年連發(fā)展,住宅階開發(fā)逐步形樂成了，銅山孔新區(qū)，北二碼環(huán)(以華廈叛春華園為代座表)住宅群傳，子房山住幼宅群、黃山裝垅住宅群、瞇半山住宅群朵等多個(gè)有代徐表性的新興碎商品房住宅母群落。商業(yè)泰開發(fā)還是圍犧繞原有中心精，沿淮海路氏從東向西依勾次為火車站泊廣場(chǎng)、彭城捎廣場(chǎng)、歐洲苗商城、段莊既廣場(chǎng)四個(gè)中范心區(qū)域.隨噸著住宅區(qū)，魂商務(wù)樓開發(fā)懇的不斷深入抄，多個(gè)區(qū)域緊的差異性特足點(diǎn)會(huì)越來越租明顯，消費(fèi)聰客戶也會(huì)以剖不同區(qū)位差亡異性定位的越明確，選擇疫越來越明確事。傷2濁、地產(chǎn)開發(fā)煎剛開始步入敵規(guī)?；瘯r(shí)代討房地產(chǎn)開發(fā)閥有其固有的打規(guī)律性，徐秋州樓市與南動(dòng)方眾多城市綢地產(chǎn)發(fā)展也選極為相似。秀經(jīng)歷了前幾乎年群雄紛爭(zhēng)墾，用地、立此項(xiàng)等都極不擇清晰的混沌倆時(shí)期，現(xiàn)今影開始步入規(guī)昨?；臅r(shí)代徐，主要體現(xiàn)坊在單個(gè)小區(qū)走項(xiàng)目用地的丸數(shù)量、商務(wù)簽樓的體量（灶建筑量）。經(jīng)超千畝（久繞隆鳳凰城）撓用地項(xiàng)目已準(zhǔn)經(jīng)出現(xiàn)，幾廟百畝用地的質(zhì)小區(qū)接連不森斷涌現(xiàn)，超百過二十層純苗商務(wù)寫字樓百相繼立項(xiàng)實(shí)蕩施，一方面條可以體現(xiàn)徐灘州房地產(chǎn)開拌發(fā)商已基本日完成原始積丑累，資金雖及開發(fā)量都該上升了一個(gè)疊臺(tái)階，另一葬方面也體現(xiàn)飛市場(chǎng)已逐步曲啟動(dòng)并步入燒上升的通道暴，這是一個(gè)貓房地產(chǎn)開發(fā)疏的大好時(shí)機(jī)振。來3丸、樓市呼喚幫精品時(shí)代盲泰虹冊(cè)從前幾年規(guī)卻劃設(shè)計(jì)一味漲追求強(qiáng)調(diào)出竟面積，違規(guī)援上面積，實(shí)暖際施工再上登面積，商務(wù)撥樓大堂不考見慮進(jìn)深、開佩間、高度等尖事實(shí)，到目言前商務(wù)樓開秘發(fā)，開始強(qiáng)宋調(diào)泊車位數(shù)路量，智能化勵(lì)配套，住宅橋開發(fā)強(qiáng)調(diào)戶紡型、景觀、慧物管等為代河表，多層次季訴求，徐州綁樓市已逐漸駝遠(yuǎn)離原有較體為簡(jiǎn)單的開紀(jì)發(fā)模式，進(jìn)數(shù)入新一輪較騰為理性的開麻發(fā)進(jìn)程。市崇場(chǎng)呼喚好的付產(chǎn)品，呼喚饒更高層面的叢產(chǎn)品以滿足帶人們對(duì)更高論生活品質(zhì)的征需求。爹4求、品牌已開今始呈現(xiàn)其附琴加值壺品牌蘊(yùn)含的四獨(dú)特效應(yīng)引帝發(fā)的號(hào)召力招能有效拉動(dòng)醬市場(chǎng)，擺脫僚樓盤區(qū)域上撲的限制而吸匹引客源。品盜牌能夠有效德向外界傳遞貍信息，增加更置業(yè)者對(duì)樓聚盤的認(rèn)同進(jìn)碰而擴(kuò)大市場(chǎng)曉份額，久隆閣鳳凰城是一命個(gè)有效的例欄證。成5槽、商務(wù)辦公各發(fā)展概況侵我市嚴(yán)格意刷義上沒有一皺流的商務(wù)辦墊公場(chǎng)所，目添前大家所推惡崇的泛亞大疼廈、成功大籍廈因其設(shè)計(jì)沾、建造年代卸相對(duì)較早，間許多配套（睛特別是車位江的配套）不勺能滿足現(xiàn)代晨人們對(duì)寫字取樓的需求，裙徐州一流商謙務(wù)辦公樓租鋤金呈現(xiàn)居高儲(chǔ)不下的局面破，但其內(nèi)部厲設(shè)施又不符淹合其高價(jià)位嫁的租金，租巖金價(jià)格與其深使用價(jià)值有菌些偏離。因尚而出現(xiàn)了許搖多已建成的地住宅小區(qū)往教商務(wù)辦公樓唯方向靠的現(xiàn)呼象。這表明賊，徐州市目歪前商務(wù)辦公進(jìn)樓與市場(chǎng)需蚊求相脫節(jié)，戰(zhàn)寫字樓市場(chǎng)擴(kuò)目前面臨如飛何調(diào)整自己稠的定位，以乳跟上市場(chǎng)需文求的步伐。提五時(shí)昌諒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市過調(diào)情況記鑒于我們的犁建筑形態(tài)，勤我們將徐州做樓市中已有異和正在建設(shè)限的寫字樓項(xiàng)鉤目，大致作誕了市場(chǎng)了解繭，因?yàn)樵诓淮潭壬纤駛兌际俏覀兣摰母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手療，如何評(píng)價(jià)技、對(duì)比他們打，并尋找到悲我們自身特辯有的定位和京拓展空間，僅將是我們項(xiàng)稅目取得更加糞成功的關(guān)鍵廟。徐州現(xiàn)有殺商務(wù)樓主要省有：帆1研、樓盤名稱載：泛亞大廈拐島榴下藍(lán)平哨開發(fā)商：泛薦亞國(guó)際辦昌稱樓盤所處位濟(jì)置：彭城路捆巡限特點(diǎn)：徐州用市首座高檔連寫字樓，丹酸詠懲有一定的美砌譽(yù)度和知名季度。饞汽榮售價(jià)積/丹租價(jià)：租金兇68膊元決/唯平方米續(xù)模取戶型面積：泥23布平方米堤---98意平方米姓玉慌預(yù)計(jì)銷售潛/性出租率：出費(fèi)租率桑90%宋2、樓盤名主稱：成功大江廈樂舉率開發(fā)商：華貞港房地產(chǎn)開澇發(fā)公司潮慣瘡樓盤所處位鄭置：中山南摘路號(hào)呀云特點(diǎn)：戶型怒一般，停車姿位不足，王削血剃目前租憑狀披況一般。找橫撞售價(jià)岔/惑租價(jià)：租金缺50燙元跪/子平方米嬸撕添戶型面積：寇面積以套內(nèi)益計(jì)搖跑汪預(yù)計(jì)銷售誘/紋出租率：稿60%挨3、樓盤名腹稱：盛佳大弱廈會(huì)迷扣開發(fā)商：盛堅(jiān)佳房地產(chǎn)開播發(fā)公司迎目籠樓盤所處位身置：中山北洞路狹1毀號(hào)裝窯權(quán)特點(diǎn)：地段哪是他的唯一斯優(yōu)勢(shì)灶皂犧售價(jià)葬/攻租價(jià)：租金漢38妨元巷/膝平方米透購(gòu)呆戶型面積：落以套內(nèi)面積喜計(jì)添扇乖預(yù)計(jì)銷售唱/君出租率：出地租率斬95%堂4、樓盤名末稱：皇城大朝廈酬不鉤開發(fā)商：天邊成房產(chǎn)顛濁衫樓盤所處位痛置：青年路污公安局東隔炭壁厘猛哄特點(diǎn)；此樓格原為商住，護(hù)現(xiàn)為商辦住腰為一體。禾緒握1趴至帆4館層商、饑5煌至沒8貓層寫字樓、對(duì)9鍵至你26獨(dú)層商住。惕脫燥恩混合定位會(huì)肺給以后物業(yè)燈管理帶來混史亂。圈呢嫩處低廉的物管蔥費(fèi)是個(gè)隱患混。咽丟殿售價(jià)磨/猴租價(jià)：門面恨1.5耳萬盒/飽平方米，唱枝存籮辱半地下室然7500顛元增/慈平方米，才哈澡滋5--8懸層微3200拴元涌/方平方米，依須挽乖10負(fù)層棍2580響元堪/銅平方米毒泛哨戶型面積：瘦主體開間在擺6.3量米左右，進(jìn)浙深特24圓米挑乘脾預(yù)計(jì)銷售成/自出租率；膠80%谷5、樓盤名晨稱：朝陽(yáng)貴微邦、貴邦星服座怠懷習(xí)開發(fā)商：朝待陽(yáng)貴邦房產(chǎn)服訪默特點(diǎn)：銷售雨?duì)顩r很好，兄員喚揉小戶型，資加金總投入不籍大，兵巴鴿總朝陽(yáng)市場(chǎng)人屋氣的帶動(dòng)；舌像酬售價(jià)擔(dān)/齒租價(jià)：一層放1.4襯萬汽---1.狹7幅萬平方米，街紗文現(xiàn)明其他：虧3000驅(qū)元諸---70灶00夜元平方米不手等，蛋溜腦苦您寫字樓三層由，卵6六、慕7太、容8名樓，價(jià)格唉2520襖元每平方米宴。楊附尼戶型面積：專開間壽4.1腰米，進(jìn)深晃8.2抓米史賽滴預(yù)計(jì)銷售看/敏出租率；稻90%悼6、樓盤名屑稱：中山大擾廈/國(guó)貿(mào)商諷務(wù)縣捷艘樓盤所處位此置：中山北掛路可秘稅特點(diǎn)；地段炕優(yōu)勢(shì)，完全勢(shì)租賃章棵晝綢售價(jià)浩/打租價(jià)：未交攏付紛國(guó)蛇戶型面積：弟37粥平方米孟--700屠平方米懂餐禾預(yù)計(jì)銷售雜/相出租率：不旅詳設(shè)7荷、樓盤名稱倉(cāng)：帝都大廈督申鍵丟明開發(fā)商：徐染州銀建房地敞產(chǎn)開發(fā)有限頸公司澇部仰樓盤所處位萌置：和平路君和解放路交倡叉口西北角幫層兔特點(diǎn)：完全爭(zhēng)出售的高標(biāo)憤準(zhǔn)寫字樓，毛海棉猜南鄰風(fēng)景區(qū)砍和文教區(qū)、然北靠商業(yè)區(qū)廚，褲參束耗區(qū)位優(yōu)勢(shì)明惑顯。欄罰岔售價(jià)她/測(cè)出價(jià)：未定龜放吵戶型面積隨:寸期房未定泥8、樓盤名扇稱：彭龍大僵廈鏈干吸開發(fā)商：彭襪龍房產(chǎn)羞談檔樓盤所處位境置：汽車東枝站、青年路砌對(duì)抖特點(diǎn)：東站史商圈翅鹽倆售價(jià)劃/器出價(jià)：未定稼乓標(biāo)戶型面積字:益期房未定迫9、樓盤名后稱：山水信版息港見勻留開發(fā)商：華雜翔房產(chǎn)很刑擔(dān)樓盤所處位跑置：中山南想路中醫(yī)院北將隔壁旬疏擁特點(diǎn)：地理蘆位置較好，糖緊鄰海云市午場(chǎng)，壤稈公母主力戶型分傻割面積小。江胞暴售價(jià)星/表租價(jià)：一層域1.3童萬慣--2傾萬平方米不區(qū)等，忠盞鈴倘蔬二層粗6000蹤元疲/愛平方米抱鳴辱戶型面積：欄25.2槳平方米搖----4嚇90規(guī)平方米金喇?dāng)r預(yù)計(jì)銷售謠/鄰出租率：商忘鋪銷售達(dá)碼70%即10、樓盤尸名稱；浦一當(dāng)大廈拘神渴開發(fā)商：上進(jìn)海浦一事注揀樓盤所處位造置；歐洲廣幟場(chǎng)隔壁屋應(yīng)姥特點(diǎn)：成熟數(shù)區(qū)域，精裝真修。免覆拖否售價(jià)牢/繳租價(jià)：危4000緣元文/掘平方米張雨殲戶型面積：屑40西平方米起育抽旗預(yù)計(jì)銷售柴/挽出租率；不褲詳翻11、樓盤等名稱：新都麻大廈風(fēng)表園開發(fā)商：天棒力開發(fā)夠按清樓盤所處位付置：淮海西串路牙薯潔特點(diǎn)：西部淹商業(yè)圈，緊脊鄰公交大廈啟，在價(jià)位上贏受其影響。保禮默售價(jià)侍/菌租價(jià)：售價(jià)論6500姨元饒---10慰000巾元置李稻戶型面積：鞠128梢平方米呈課僚預(yù)計(jì)銷售甘/隊(duì)出租率：營(yíng)照業(yè)房傅50%員12、樓盤杠名稱：公交贏大廈倉(cāng)聽凳開發(fā)商：公掀交集團(tuán)謹(jǐn)般從樓盤所處位冬置：淮海西讀路愚仙喝特點(diǎn)：屬于體西部商業(yè)圈均，價(jià)位與同艱等競(jìng)爭(zhēng)樓相驢比偏低；重鈔隨5A京智能化系統(tǒng)惕，預(yù)留充足嫩的辦公升級(jí)畫空間。勝附冶售價(jià)糕/替租價(jià)：售價(jià)幟5900爪元歪---60授00繩元，層差界30永元計(jì)咐燭戶型面積：刻140擋平方米僚---16考0梁平方米膨估借預(yù)計(jì)銷售慮/革出租率：裳80%即13、樓盤坡名稱：蘇堤為大廈陣選憤開發(fā)商：金還安房產(chǎn)憐粱趕樓盤所處位邁置：蘇堤北某路甚說宣特點(diǎn)：項(xiàng)目晉住宅戶型差桐，慘賣災(zāi)震沿街商鋪售熔價(jià)低，郊混齒俗管理人員服治務(wù)差。降嚇罩售價(jià)家/捐租價(jià)：售價(jià)組未定澡靈紙戶型面積：筑開間指8清米，進(jìn)深耍14內(nèi)米，糠148咳平方米左右于版餃預(yù)計(jì)銷售董/打出租率：已鞠定恨6明套，還未售艘14、樓盤案名稱：黃河寬景園他催遺蔽開發(fā)商：泰忌山房地產(chǎn)開衰發(fā)公司勒螞暗樓盤所處位款置：夾河街叢中山北路口號(hào)很礎(chǔ)特點(diǎn)：該樓務(wù)以商住房為穗主，純商業(yè)隨房?jī)蓪?，斤澡畢選銷售狀況不晚佳，俱球圖稻商住房?jī)r(jià)格訂偏高，戶型揭不佳。威嘩投售價(jià)寬/婦租價(jià)：商鋪榴還未售擺袖考戶型面積：據(jù)168嫂平方米課侵刷預(yù)計(jì)銷售祖/償出租率：不虜詳膛15、樓盤嚼名稱：蘇堤棋商業(yè)街良完個(gè)開發(fā)商；振江華房產(chǎn)濁破壁樓盤所處位閥置：蘇堤南合路永安廣場(chǎng)娘緞冒特點(diǎn)：此地性段商業(yè)氛圍音不濃，樓盤愉本身無優(yōu)勢(shì)墓，無特點(diǎn)。肆定受售價(jià)譽(yù)/吼租價(jià)：類5000系元臨/奧平方米乖劉股戶型面積：坐主體倡6--8幫米，進(jìn)深建20邪米茄蠻住預(yù)計(jì)銷售竹/秀出租率；蝦2蝴號(hào)、鳳4釣號(hào)、碧5嫌號(hào)還有部分織余房，地下銀室全部售出桶16、樓盤呆名稱：徐州演金茂大廈梨削劍開發(fā)商；徐階州金茂房地掉產(chǎn)開發(fā)有限情公司尤赴歇樓盤所處位途置：淮海路閑蘇源賓館西近薪祝特點(diǎn)：地段閃優(yōu)勢(shì)襲年家其他：期房削未款17、樓盤蜜名稱：徐州仇財(cái)富大廈瓣公攏樓盤所處位誠(chéng)置：淮海西蕩路跡栗寺特點(diǎn)：地段惜優(yōu)勢(shì)鑒著沖其他：期房婦未定霸18、樓盤煤名稱：徐州屑金地商都商字務(wù)樓（暫名桃）搞無賺開發(fā)商：徐岡州天信房地這產(chǎn)開發(fā)有限帆公司衣舟輩樓盤所處位遙置：中山北灶路金地商都裹北壁禍觀特點(diǎn)：地段來優(yōu)勢(shì)屆宇朝其他：期房蘆未定抬綜合我們踏藍(lán)街市調(diào)資料唯，徐州寫字臺(tái)樓市場(chǎng)將迎咸來一個(gè)多種享層面并存、煉競(jìng)爭(zhēng)極為殘貓酷的局面，宴高端寫字樓腿不斷涌現(xiàn)，雪帝都大廈、亂恒茂國(guó)際、穗金茂大廈、辛財(cái)富大廈、捧中山大廈等包相繼推出市銹場(chǎng)，將嚴(yán)重舞擠壓中檔寫善字樓的銷售蠅、租賃市場(chǎng)弟份額，中低敘檔寫字樓將活面臨更為嚴(yán)悠峻的局面。劉狹運(yùn)在中檔寫字米樓這個(gè)層面圾中，貴邦星饅座、公交大尋廈因比較及于時(shí)、有力地慚推出市場(chǎng)，揉并比較好地笑尊重市場(chǎng)規(guī)這律，已贏得冒了一定的市咳場(chǎng)份額，但注同時(shí)推出的味蘇堤大廈、傻新都大廈，繳因?yàn)闆]有良嘴好的整體策稻劃和包裝，杰市場(chǎng)反應(yīng)就隸不理想。睡垃擾我們金凱隆臘商務(wù)大廈同槽屬于中檔商雷務(wù)寫字樓，格如何抓準(zhǔn)我槐們的定位，冰從激烈的市娘場(chǎng)竟?fàn)幹袚屍蛘嘉覀兊姆菖~，如何瞄臉準(zhǔn)目標(biāo)客戶肺群，提高我盛們的成交率帳，將成為我乎們下階段營(yíng)駁銷工作面臨恰的最大課題鍛。毀六言詢辜項(xiàng)目（本案律）市場(chǎng)調(diào)查肅徐州因經(jīng)濟(jì)怖相對(duì)落后縣,儲(chǔ)城市建設(shè)一燒直停留在較送低水平的發(fā)蹦展過程中炮,好商務(wù)辦公樓逆的建設(shè)更是糕如此。式當(dāng)陪根病據(jù)我們的調(diào)愁查資料可以薄看到：市內(nèi)尿已經(jīng)投入使辯用的寫字樓攔，除臺(tái)資投學(xué)資的泛亞大毀廈和成功大監(jiān)廈可以稱得寨上是商務(wù)寫狂字樓之外,會(huì)其余分布在逮城市各角落專的所謂寫字浮樓,并不能衰代表真正意遙義上的辦公請(qǐng)商務(wù)用房。談恐遮隨泛著徐州經(jīng)濟(jì)挖不斷增長(zhǎng)以危及市場(chǎng)對(duì)更倡高標(biāo)準(zhǔn)寫字易樓要求的呼五喚響,環(huán)徐州新一輪階寫字樓建設(shè)燈正緊鑼密布雜地展開著，免從上面羅列麥的資料就可少以體現(xiàn)。柜現(xiàn)階段寫字吃樓市場(chǎng)供應(yīng)積表現(xiàn)形式主滲要有嫂:用沒暗1、總體狀奴況洪<算一裂>走原有房地產(chǎn)享項(xiàng)目尾盤,制重新包裝裝菊修后進(jìn)入市蛾場(chǎng),最具代吳表的是淮海余路和西安路步交叉口農(nóng)行蔽大樓,西安裂路浦一大廈搏,牌樓附近柔寫字樓,以愧及沿淮海路響,建國(guó)路沿幟街二層以上掉物業(yè)改成的胳寫字樓.據(jù)忌初步統(tǒng)計(jì),含該類型寫字捕樓供應(yīng)量超決過二十萬方斑,但其中超娃過百分之五萄十為單位定既向需求.污<綢二敲>茂完全市場(chǎng)化族建設(shè)的較高部標(biāo)準(zhǔn)的寫字忽樓放量涌現(xiàn)既,根據(jù)市政優(yōu)府年初審定拉的項(xiàng)目,今塘年在建和即躁將開工的寫輸字樓將超過痛二十五萬方公,徐州恒茂建國(guó)際大廈,昂徐州金茂大嬸廈,財(cái)富大安廈,帝都大勺廈，金地商池都二期商務(wù)扯樓,貴邦星吹座,公交大涌廈的相繼建吐設(shè)和投入使慎用,將極大丹地提升整個(gè)沖徐州市商務(wù)傭辦公檔次,貌同時(shí)也促使健徐州寫字樓煩市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加駁劇,寫字樓孔市場(chǎng)必然面冰臨一個(gè)重新酸洗牌,重新副定位的過程薯.鈔<欲三策>似徐州市各大油中高檔賓館棚瓜分了部分圈徐州市寫字揭樓市場(chǎng),用識(shí)中高檔賓館悲房間作為辦奉公寫字樓,守是許多企業(yè)輪體現(xiàn)實(shí)力常鑒用的方法,言這在每個(gè)城積市都存在.煮據(jù)初步調(diào)查盜,嘉利國(guó)際落酒店、漢園犬賓館、蘇源決賓館等高檔臺(tái)賓館均有近岡百分之五到麻十的長(zhǎng)包房喪,而在火車貢站廣場(chǎng)周邊刊各家中低檔浩賓館(招待蒸所)中,長(zhǎng)杜包房的比例靜更高,詳細(xì)總情況見附表屆一罵琴表：（略犬）首2、周邊環(huán)序境污染調(diào)查袋徐州金凱隆熟商務(wù)大廈附障近乘,音主要的污染衡是汽車噪音遠(yuǎn)和尾氣艇,伴火車震動(dòng)產(chǎn)剃生的噪音和秤火車汽笛聲戴,這些對(duì)項(xiàng)超目影響較大貸.年脂綱本案地處磁火車站廣場(chǎng)負(fù),銳北面是朝陽(yáng)況市場(chǎng)賽,儀西邊是白云端大廈糾,抄人員相當(dāng)繁楊雜憤,腿對(duì)項(xiàng)目有不流少影響.君3、項(xiàng)目道身路條件調(diào)查莫<獄一碼>暢區(qū)域道路條賭件:項(xiàng)目的野區(qū)域交通十蠻分便利,緊法靠項(xiàng)目西邊套的復(fù)新路縱伙貫?zāi)媳?淮役海路是徐州炮市最主要的安東西大道,較離本案約一節(jié)千米的建國(guó)印路,環(huán)城路如,響山路,信銅山路是整各個(gè)城市東西安向的貫通大悲動(dòng)脈,對(duì)外四交通聯(lián)系非劈常方便.沿欠銅山路往城悄東大道可直竟上京滬/京鼠福/徐寧高胞速,沿復(fù)新對(duì)路往南可直里達(dá)規(guī)劃中的南徐州新城.向撿包規(guī)劃中的火與車站東廣場(chǎng)同建設(shè)以及火蚊車站西廣場(chǎng)得改造工程將茶進(jìn)一步改善驢項(xiàng)目的交通兵條件猾,絮提升項(xiàng)目?jī)r(jià)同值.雞<頭二懼>層公共交通:差本項(xiàng)目南北楚有兩個(gè)公交襖總站，南面猶公交總站瘋(采離本案約二段百米范圍內(nèi)蚊)占始發(fā)的公交它車有1/1混8/19/子20/50主/58/6瞞8/11路仙;北面公交翅總站蠟(種離本案約二界百米范圍內(nèi)氏)蒸始發(fā)的公交豪車有3/1顏3/29/盆30/16柳/25/1啦03/60改1路;途經(jīng)遮本案的公交決車有域0/55/唯46/47浙/62宏路互;痕總計(jì)經(jīng)過本箭案的公交線日路有來21脾條嘴;何助公交總站焦,直離本案不足畫三百米的長(zhǎng)職途汽車總站柱和銅山汽車卵站舟,脾以及近在咫牽尺的火車站騰共同構(gòu)成了術(shù)徐州市整個(gè)件內(nèi)外交通樞冷紐.若4、區(qū)域商便務(wù)辦公調(diào)查裁本項(xiàng)目區(qū)域爐主要商務(wù)辦撥公目前都集站中在嘉利國(guó)捧際酒店蠅(搭高檔棟),蚊恒天朝大酒河店像,獲蘭天賓館沿,漢江南賓館,稼白云大酒店污,泰驛賓館江等賓館之中酷,以長(zhǎng)包房毒的形式出現(xiàn)恭,一般面積唉在四十至二唉百平方米之辟間,一般租迎用為外地企裹業(yè)駐徐州辦落事處,并以睡運(yùn)輸服務(wù)行拾業(yè)企業(yè)為多表。表：略代徐州市內(nèi)商季務(wù)辦公相對(duì)容集中在泛亞瀉大廈(最小芳使用面積約征二十三平方鬼米),成功狂大廈(最小味使用面積約豬六十二平方園米),盛佳獻(xiàn)大廈(最小沃使用面積約血三十五平方簽米)之中,輪一般租用面渠積在五十至糠三百方之間市,約占租用影面積百分之守七十的企業(yè)毀為外地來徐醫(yī)公司.特別典是房地產(chǎn)公體司.幕5、區(qū)域租象金水平調(diào)查滴徐州目前以孔泛亞大廈閱,仆嘉利國(guó)際酒屆店句,咸成功大廈寫喇字樓租金最碑高梳,緞每平米每月客50五至然68稈元不等垃;尋其次為盛佳親大廈較,青嘉利商場(chǎng)呈,土每平米每月杜30朗至邊45蓄元不等蘇;嚼最后是中互/好低檔賓館長(zhǎng)墳包房態(tài),焰其余所謂寫鬼字樓不在本趟次調(diào)查范圍懷之內(nèi),以上務(wù)所提具體長(zhǎng)增包房?jī)r(jià)格見驗(yàn)附表表：略炸七云獎(jiǎng)南項(xiàng)目（本案宰）市場(chǎng)分析迎1抵、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)漁A邊、區(qū)位優(yōu)勢(shì)跡明顯（一品免區(qū)位）畏寺磁本項(xiàng)揉目最大優(yōu)勢(shì)謊之一莫過于乒其地處市區(qū)皂最熱鬧、人怖流最密集的絮火車站廣場(chǎng)垂北側(cè)，區(qū)位線無與倫比。養(yǎng)B便、人流最大溝集散地蓬恭示火車旬站、長(zhǎng)途車馬站、公交總石站形成徐州毒市最大的交存通樞紐，每洲天人流超過束8莖萬人次。諸C倆、區(qū)域規(guī)模且發(fā)展已凸現(xiàn)盡俗鄉(xiāng)火車全站商圈歷來江是徐州市經(jīng)焦?jié)涣髯钔笆⒌膮^(qū)域之雹一，藍(lán)天大沙廈、白云大役廈、朝陽(yáng)市港場(chǎng)堅(jiān)守著自公身穩(wěn)固的客增流，朝陽(yáng)貴促邦、金凱隆役溫州商城以匯及正在規(guī)劃參的華廈四道膽間項(xiàng)目將為姨該商圈迎來用新一輪的強(qiáng)士勁發(fā)展。死D旋、成熟的業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)沃灣體經(jīng)過備近二十年的勤發(fā)展，金凱遵隆商務(wù)大廈素周邊已形成魯較為成熟的擱商業(yè)業(yè)態(tài)，代中小賓館業(yè)寬、相關(guān)服務(wù)州業(yè)、以及與院鐵路、公路含運(yùn)輸相關(guān)的阿服務(wù)行業(yè)星每羅棋布，形彩成了較為獨(dú)片特的市場(chǎng)需甲求。改E卸、品牌積累盡乞欣金凱脅隆房地產(chǎn)開限發(fā)公司依托宜于徐州飯店暢，坐落在車聚站北側(cè)的徐臨州飯店，在躁徐州有極高巴的知名度和菊美譽(yù)度。因備而物業(yè)的品呀牌建設(shè)可通止過嫁接徐州帆飯店品牌加逼速完成其原肌始積累。圓F料、快速的項(xiàng)科目工程建設(shè)理進(jìn)度：蓄跪尺今明扭兩年，徐州換市有大量寫釘字樓出現(xiàn)，碧金茂財(cái)富大渡廈、恒茂國(guó)串際商務(wù)中心蜓等中高檔寫呼字樓相繼推盯出，但相比愛較，我們的納項(xiàng)目現(xiàn)已開搶始灌鑄底板吼，工程進(jìn)度環(huán)的優(yōu)勢(shì)，可匆在市場(chǎng)上占異得先機(jī)。案2共、項(xiàng)目劣勢(shì)皆藍(lán)俯離A吹、周圍環(huán)境之人流紛雜，點(diǎn)嘈雜，不利室于打造一流嶼商務(wù)空間。組受負(fù)淡化對(duì)策：攀尋找適合于偶我們項(xiàng)目的文目標(biāo)客戶，唇強(qiáng)化他們對(duì)珠地段及功能浮的訴求，淡蹲化環(huán)境因素鉗。亮B晉、有服務(wù)品訓(xùn)牌積累，但召未具房地產(chǎn)訊開發(fā)的品牌謎號(hào)召力。嫩疤戀淡化政策：帽1死、加強(qiáng)施工棍現(xiàn)場(chǎng)管理，喘確保進(jìn)度和頁(yè)質(zhì)量；廁產(chǎn)告設(shè)偷2翼、加強(qiáng)形象積包裝及針對(duì)富性宣傳，盡桑快將品牌號(hào)蘭召力從服務(wù)疏業(yè)延伸，涵勵(lì)蓋至房地產(chǎn)撿開發(fā)。閣八、項(xiàng)目市案場(chǎng)定位：鳴一個(gè)樓盤的黑定位只有根追據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)牽環(huán)境及結(jié)合拒項(xiàng)目的先天茅條件作出揚(yáng)專長(zhǎng)避短的定撈位，只有這咐樣才能使項(xiàng)漁目具備取勝狡市場(chǎng)的基礎(chǔ)疊，根據(jù)前面梢市場(chǎng)分析及貴本案優(yōu)劣勢(shì)堂分析，本案刊的定位如下律：琴1：焦市場(chǎng)定位：穿專門為功能倆需求比較明騰確和部分對(duì)睬本商圈投資筒有較強(qiáng)信心弓的成功人士躬打造的一品頁(yè)空間。閘綜合前面調(diào)搏查結(jié)果,我需們歸納本案脅目標(biāo)客戶包布(應(yīng)一床).嘗基本共同點(diǎn)負(fù):秒示1.日對(duì)交通條件猴要求極高傳;折姜閘劍2.浩對(duì)識(shí)別認(rèn)知派要求較高骨;雜貍蛇烤3.售對(duì)提供物業(yè)今功能性要求痰較高服;瘦想騙會(huì)4.劍對(duì)基本服務(wù)魯(托較低檔次光)路內(nèi)容要求較瘦高巡;明肺者櫻5.栗對(duì)提供物業(yè)納性價(jià)比要求紅較高晨(始實(shí)惠汗);旺靠灑雜6.殲對(duì)商務(wù)辦公誠(chéng)環(huán)境要求一見般裙;誰蜜腰增7.護(hù)對(duì)物業(yè)提供廉的硬件配套滾只要求有烘,載配置標(biāo)準(zhǔn)可臘以一般茫.枕(殃二旁).帽可能涵蓋的制行業(yè)糖:圍脹梯根據(jù)壓共同點(diǎn)我們竟推斷業(yè)主可勒能涵蓋的行教業(yè)是確:蔬謹(jǐn)柿慈外地企業(yè)駐羅徐州辦事處答,津凱長(zhǎng)劑外地事業(yè)單策位駐徐州辦神事處災(zāi),淺海個(gè)票運(yùn)輸企業(yè)詠,燃運(yùn)輸服務(wù)企鵝業(yè)迷,濾槽飼仁快遞公司燥,拍值肝隔網(wǎng)吧受,洪四單闖休閑足浴共,院紹僑鞭小型招待所霜(缸賓館拉),略暗低喝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)蘭主辦公休息啊用房法,腔富麻探廣告、設(shè)計(jì)駐企業(yè)等貨.勝2盾：目標(biāo)客戶擁心態(tài)：頑丈境A卡、外地駐徐異辦事處，其系購(gòu)買主要心擠態(tài)為：圈睛浪a庫(kù)、聯(lián)絡(luò)方便項(xiàng)、易尋找夸充處登裂b槳、可辦公，毒也可簡(jiǎn)單居薯住床飛項(xiàng)催旱c絡(luò)、對(duì)純辦公薪環(huán)境要求不扣高位絡(luò)革貌B弦、項(xiàng)目周邊糕中小招待所糕，賓館業(yè)主舒，其主要購(gòu)進(jìn)買心態(tài)：致番襪a弊、幾年或更蘿長(zhǎng)時(shí)間的原取始積累，有暢了一定的資休金基礎(chǔ)殿悅梨b職、對(duì)旅館、腫招待所行業(yè)霧有充分了解胡，熟悉該行冤業(yè)的運(yùn)作規(guī)停則及獲利點(diǎn)律文顯興暴c犁、經(jīng)濟(jì)不斷冒增長(zhǎng)，拉動(dòng)墊行業(yè)需求沖捐館筑C到、原來租用烈附近飯店及餡寫字樓的中腰小業(yè)主，其溫購(gòu)買心態(tài)主本要為：竟脈佩a即、租房成本終高，用租房僚的錢買自己處的寫字樓阻甲禮瘋跳b菊、金凱隆商顫務(wù)大廈符合喜其身份體現(xiàn)舟的需求貞卷括胡C

雕已熟悉并習(xí)軋慣本商圈的頂情況仔宅抓寧D軋、對(duì)火車站糠商圈有充分稱信心的投資搶者，其購(gòu)買叛心態(tài)主要為拳：眨館笑a貪、眾多的人妨流帶來潛在計(jì)的無限商機(jī)尿錫竟b常、曾經(jīng)或仍井在火車站附扮近生活或工約作，對(duì)該區(qū)處域充分了解團(tuán)。仰E驗(yàn)、為寫字樓稈服務(wù)的行業(yè)意，如足浴，秘網(wǎng)吧，快遞潤(rùn)公司及其它栽公司，其購(gòu)腳買心態(tài)主要費(fèi)為：旋依托火車站錯(cuò)眾多的人流執(zhí)金凱隆商務(wù)完大廈的規(guī)模騙以及溫州購(gòu)浩物城的商務(wù)事休閑的需要載市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)準(zhǔn)主辦公休閑遙用房，其購(gòu)夢(mèng)買心態(tài)主要沖為：方便選彰顯身份需夸要香啟示：根據(jù)壓我們項(xiàng)目目警標(biāo)客戶的特康點(diǎn)，我們將坑“愛走訪式接”運(yùn)，咸“林理財(cái)顧問式從”選確定為我們蹄實(shí)銷的主要態(tài)方式，經(jīng)過撫充分的市場(chǎng)茫走訪，在我蝕們確定大量扛的目標(biāo)客戶并并結(jié)合媒體還廣告反饋的國(guó)客戶后，然港后一舉開盤哨，贏得市場(chǎng)辱。疏九川屬甩實(shí)銷策略及聚銷售價(jià)格體吵系學(xué)1獵、價(jià)格策略呆：雞我們遵循臣“弟有效銷控，釣低開高走幣”重的價(jià)格策略協(xié)，本案屬于恰商務(wù)寫字樓植，做好樓盤方的銷售控制膨?qū)⒊蔀楸卷?xiàng)求目的關(guān)健。李2遍、銷售價(jià)格業(yè)組價(jià)方案（跑預(yù)約認(rèn)購(gòu)時(shí)照）蔬A組價(jià)草堵案一：命把7層作為界基價(jià)，暫定信每平方米為廈2580元證;6層價(jià)格行即可于基價(jià)揉基礎(chǔ)上每平土米下浮20飛元，即每平孕方米為25版60元；7州層以上樓層士?jī)r(jià)格于基價(jià)略基礎(chǔ)上每層物每平方米上劉浮30元，有即25層價(jià)怒格為每平方剝米3120驗(yàn)元；朝南方序向可以基價(jià)扒論價(jià)；私結(jié)朝北方向在筆基價(jià)基礎(chǔ)上摩每平方米下賊浮10%；敘朝東方向直飯對(duì)電梯口，丘位置相對(duì)較抱好，價(jià)格可禮以基價(jià)論價(jià)枕（但如果旁豎邊的塔樓再柴建將會(huì)影響彈采光與視線蔽，屆時(shí)價(jià)格嫩需另定）；香朝西方向直惰對(duì)電梯口，尤位置相對(duì)較膽好，但考慮波到西曬，價(jià)脖格可適當(dāng)下惜浮，即在基殲價(jià)基礎(chǔ)上每更平方米下浮票10元；6掠---10敬層四面拐角巴與11--就-25層?xùn)|屑南、西南、項(xiàng)西北面采光餡較好，價(jià)格角可適當(dāng)上浮本，暫定每平違方米加20廊元；衛(wèi)生間先旁邊的房屋戰(zhàn)分割需商榷像，價(jià)格視情服況再定；以鹿上組價(jià)起價(jià)智為：享個(gè)2322怒繪元勺/憲平方米，最現(xiàn)高價(jià)為：萄3120伙元球/蒙平方米，均趁價(jià)為：泄2777

鎖組元挺/桂平方米。捉B組價(jià)草心案二：付暫定基價(jià)為替2680元膨每平方米，源6至10層傳為單身公寓均，價(jià)格一致政以基價(jià)論價(jià)千；妻11層以上殖樓層在基價(jià)質(zhì)基礎(chǔ)上每層榜每平方米上忽浮30元；則朝南與朝東憲方向?yàn)榛鶅r(jià)撒，朝北方向株每平方米在農(nóng)基價(jià)基礎(chǔ)上黃下浮10%證，朝西方向緩在基價(jià)基礎(chǔ)擱上每平方米閑下浮10元獄；6道—幻10層四面準(zhǔn)拐角與11桑—家25層?xùn)|南膠、西南、西墓北面采光較錫好，價(jià)格適抱當(dāng)上浮，暫號(hào)定每平方米瓶加20元；插以上組價(jià)起拐價(jià)為：想2412

抱綿元私/概平方米，最牲高價(jià)為：來3130

過/重平方米，均杯價(jià)為：桌2818

桶懷元皮/種平方米。恥2推、鵝蛛售價(jià)優(yōu)惠控翁制建議袋在預(yù)約階段踏，我們按以倚上組價(jià)方案案中的一種對(duì)猶外預(yù)約預(yù)約黎量達(dá)到委托馬量15%的脆總價(jià)后，上咬調(diào)價(jià)格每平戀米150元形，在預(yù)約階挎段對(duì)外設(shè)有數(shù)優(yōu)惠折扣，針內(nèi)部最低折肢扣為優(yōu)惠2漠%。萌秋芳當(dāng)預(yù)約憑量超過庫(kù)15%厭的總價(jià)后，厲優(yōu)惠折扣執(zhí)僵行建議如下弓：路互判A節(jié)售樓案場(chǎng)售俊樓員可優(yōu)惠油1%搏醉瘡塑B積案場(chǎng)專案經(jīng)崗理有爬2%饞的折扣層陡族憤C積甲方以及全翁案代理公司湖總經(jīng)理有嬸4%財(cái)?shù)恼劭郏淌莾?yōu)軍聞規(guī)單需雙方指主定認(rèn)可人員柔簽字認(rèn)可才響行。柴售價(jià)優(yōu)惠，防應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行耗“睜利于銷售，互分級(jí)管理，紀(jì)嚴(yán)格控制頸”乓的執(zhí)行原則差。醬3而、價(jià)格上漲塵策略忌根據(jù)我們制懸訂的價(jià)格策丑略，為便于亦更好地組織損銷售，并力辱爭(zhēng)最大利益記，特制訂如書下價(jià)格上漲奸策略，與銷辦售目標(biāo)的實(shí)與際銷售率相沸結(jié)合痛a)丘、當(dāng)實(shí)際銷長(zhǎng)售率達(dá)到目話標(biāo)銷售15浪％時(shí)，在預(yù)醫(yī)約認(rèn)購(gòu)價(jià)基淋礎(chǔ)上上漲每舌平方米15捎0元。卻b)心、當(dāng)實(shí)際銷徑售率達(dá)到目偷標(biāo)銷售30滾％時(shí)，在預(yù)攀約認(rèn)購(gòu)價(jià)基葛礎(chǔ)上上漲每循平方米25梁0元（比達(dá)婚到15％時(shí)著的價(jià)格再上丘漲每平方米醋100元）考c)邀、當(dāng)實(shí)際銷吊售率達(dá)到目脫標(biāo)銷售45費(fèi)％時(shí)，在預(yù)始約認(rèn)購(gòu)價(jià)基擱礎(chǔ)上上漲每謊平方米35裕0元。慶d)穿、當(dāng)實(shí)際銷招售率達(dá)到目稿標(biāo)銷售60遣％時(shí)，在預(yù)餓約認(rèn)購(gòu)價(jià)基查礎(chǔ)上上漲每繭平方米40牽0元。莫e)筐、沒環(huán)當(dāng)實(shí)際銷售挎率達(dá)到目標(biāo)拐銷售70％模時(shí)，在預(yù)約柏認(rèn)購(gòu)價(jià)基礎(chǔ)打上上漲每平父方米480蘭元。察f)紋、當(dāng)實(shí)際銷碌售率達(dá)到目花標(biāo)銷售70砍％以后，每辮增加5％實(shí)紡際銷售率，歐價(jià)格較前上曠漲每平方米攔50元，直述至實(shí)銷率達(dá)系到90％。貪g)延、當(dāng)實(shí)際銷夕售率達(dá)到目狀標(biāo)銷售95宮％以后，樓固盤處于尾盤被銷售，價(jià)格牌策略一般下熊浮清盤處理邊，這階段價(jià)局格策略等銷泛售推進(jìn)后進(jìn)躬行單獨(dú)制訂道，本報(bào)告暫騙略。項(xiàng)十麗辮荒銷控與銷售愧目標(biāo)郊（一）、實(shí)枝銷控制擾根據(jù)商務(wù)寫耳字樓銷售客亞戶需求的主屢要特點(diǎn)現(xiàn)楚A薄客戶需求面班積的不確定溝性拿抄B頭客戶需求層雅次訪問的不綱確定性婦軌C瓦樓面積可組災(zāi)合性倉(cāng)金凱隆商務(wù)喇大廈的實(shí)銷榨控制將是我境們實(shí)銷工作瓣的重要一環(huán)奮，仍根據(jù)我們公黑司以往寫字謙樓的實(shí)銷經(jīng)質(zhì)驗(yàn)，如何科饞學(xué)地分階段丘組合樓層推傷出項(xiàng)目的銷段售，將直接藏關(guān)系我們樓茫盤整體的資賊金回睬貍否和利潤(rùn)高低丸，通過市場(chǎng)歲調(diào)研，我們鼻分階段推出汗樓層銷售建極議如：慧第一階段：嫁市場(chǎng)預(yù)熱期骨，推出樓層材為令7，11，水12，13編，14，1誕8，19，襖20層，共彈計(jì)8層癥第二階段：立強(qiáng)銷期，根雕據(jù)第一階段帥推出情況，若增加8，9魄，21，2炭2層，共計(jì)或4層議第三階段：豈熱銷期，若糊前期銷售按侄我們預(yù)定銷欠售進(jìn)程推進(jìn)睛，并基本吻喊合我們的實(shí)涼銷進(jìn)程和目維標(biāo)，我們除修保留24，遭25層（或繡甲方公司需舊保留的樓層緣）外，全面番推出。較以上實(shí)際銷肥售控制，我套們將根據(jù)實(shí)罷際銷售工作傘的進(jìn)程以及旱市場(chǎng)形勢(shì)的拌變化進(jìn)行及給時(shí)調(diào)整，力艷爭(zhēng)取得最佳歇經(jīng)濟(jì)效益。潛（二）返葛銷售目標(biāo)對(duì)根據(jù)公司前閉期市場(chǎng)調(diào)查注分析以及結(jié)撈合現(xiàn)今房地姥產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展艘現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)霉整個(gè)寫字樓夫發(fā)展走勢(shì)，蓋我們?cè)趪?yán)格鴿執(zhí)行整體價(jià)司格策略的前由提下，確定向如下銷售目尺標(biāo)：方貨A在市場(chǎng)宇預(yù)熱期結(jié)束芒（2004宰年9月底）蛛，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)說預(yù)約銷售率滲25％勒估B在市場(chǎng)抓強(qiáng)銷期結(jié)束鴉（2004蒙年年底），消力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)預(yù)哀約銷售率4搭5％漏確C在市場(chǎng)狼熱銷期結(jié)束株（2005晴年6月底）杜，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)畢預(yù)約銷售率由65％久璃D合同期舌結(jié)束時(shí)，力樸爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)預(yù)約芬銷售率85燒％榴(三)實(shí)鐮銷手段梅為實(shí)現(xiàn)我們鑄的銷售目標(biāo)猶，我們將結(jié)樓合本公司以相往實(shí)際工作蠶中上經(jīng)驗(yàn)，放以便行之有下效的實(shí)銷方原式，貫穿本舊項(xiàng)目的前期浙開盤，期中豪強(qiáng)銷，結(jié)頂哥熱銷，尾盤反策略銷售的塘整個(gè)過程中為，主要手段巴有蓄A(yù)婚“對(duì)走訪式澆”肥銷售，通過慶大量走訪，姐鎖定銷售目削標(biāo)，達(dá)到銷迎售目的。怖喘B盜“閣郵寄式謎”光銷售，通過坑單張宣傳有辦效客戶群進(jìn)漠行有效傳達(dá)門。勢(shì)暴C棚“咱顧問理財(cái)型抖”杏銷售，通過莫專題培訓(xùn)員戲工，讓員工先成為客戶投卸資理財(cái)顧問回，建立良好立的投資理資批理財(cái)咨詢合詠?zhàn)麝P(guān)系。泰惱D漿售樓部銷售柿。脖十一弟粗施廣告推廣計(jì)誼劃與推廣主率題佳（一）女慣廣告推廣目酷標(biāo)幕1．雙偏項(xiàng)目知名度仍，美譽(yù)度達(dá)旅到目標(biāo)客戶蓬80%以上演2．拖旬項(xiàng)目知有率嘩達(dá)到家60拴%以上鍵（二）橡江廣告推廣計(jì)專劃時(shí)間盜i.騾芳開始時(shí)間：征2004年濃4月嚼ii.囑攻結(jié)束時(shí)間：胖2005年繩10月憑iii.魄候持續(xù)時(shí)間：腰一年零六個(gè)壓月竟（三）廣告杜的目標(biāo)市場(chǎng)緒1.交配地域：以徐您州市區(qū)為中尊心，輻射徐灰州地區(qū)趕2.咳移目標(biāo)消費(fèi)群般體：外地企搶業(yè)駐徐州辦歪事處、項(xiàng)目邀周邊中小招罪待所、賓館甩業(yè)主、原來盤租用附棄近飯店及寫鋒字樓的中小勒業(yè)主、對(duì)火輪車站商圈有滲投資信心的勤人士等。齒（四）廣告鉛訴求重點(diǎn)羽“丘一品區(qū)位，踐一品空間娃”臘坐落火車站潮北側(cè)，交通鮮便利，四大盒商務(wù)圈之一央。周邊有完妹善、成熟杜的商業(yè)業(yè)態(tài)昆，對(duì)外交流催頻繁。棉1`、對(duì)投搖資型：價(jià)格登優(yōu)惠十好地?cái)⒍?高效益倚。開創(chuàng)事業(yè)易發(fā)展的新起良點(diǎn)。維2拐烤投資經(jīng)營(yíng)型冶：商務(wù)集散直地，黃金地嚷段，無限升分值。五（五）廣告次推廣形式刮根據(jù)我們項(xiàng)坊目的具體推擺廣特點(diǎn)，選膜擇的廣告形憲式有：見用A份基本形式樓書DM單頁(yè)展板二類新聞?wù)圔刷其他根據(jù)推認(rèn)廣需要可能共涉及的推廣輝形式：電視廣告電臺(tái)廣告芝戶外廣告（就市區(qū)主干道屆設(shè)置路燈桿過燈箱廣告）墨車貼廣告，關(guān)招貼廣告（餡600dp魚i高清晰電耗腦寫真招貼述）活動(dòng)組織其他參（六）分階陳段廣