金地?荔湖城A區(qū)一期價格策略報告P1一期推售目標(biāo)遵循大盤規(guī)律，實現(xiàn)精彩亮相完成人氣積累，實現(xiàn)價格攀升區(qū)域市場品牌開發(fā)商第一陣營，成為市場形象標(biāo)桿P2價格報告綱要1、定價背景2、定價策略3、價格制定4、推貨策略計劃5、后期價格走勢預(yù)測P3定價背景監(jiān)1.1償區(qū)域房地產(chǎn)脈市場狀況分株析逆1.2達(dá)競爭對手分竭析男1.3蓋項目基本情告況分析河1.4屑內(nèi)部登記客派戶情況分析贈1.1架區(qū)域市場銷鵝售狀況分析P5席廣州整體市刊場仍保持供擋不應(yīng)求態(tài)勢配2003窯年筍2004漠年驕2005災(zāi)年泛商品住宅施卸工面積歸(需萬㎡鏈)細(xì)3161.曬93古3471.壤58頭3409.估09蝴增長率（％籠）盡-1.30淡%晨9.79%敬-1.80庭%予商品住宅竣扎工面積斧(惠萬㎡茄)耍902.9祥7薪796.4準(zhǔn)6服664.2描5施增長率（％伐）慧3.64%晝-11.8違0%慌-16.6陣0%當(dāng)批準(zhǔn)預(yù)售住詢宅面積柱(覽萬㎡參)寬762宏754寒681星增長率（％炮）藏-0.39掃%勿-1.05豬%扛-9.68本%幕預(yù)售住宅銷辜售面積劉(食萬㎡忘)波909元963濤919惕增長率（％爹）墻15.06鉆%鹿5.94%劍-4.57優(yōu)%廚商品住宅的飾施工量萍在怎2004斬年有較大幅嘴度增長會，而芒總體上基本紙穩(wěn)定在殿3300-遵3400站萬貸㎡暮/蝕年，探但播竣工量則在貢2004臭年開始大幅禾下滑，餡原因是驗2004籠年開始政府岸嚴(yán)格執(zhí)行了沙施工許可證美的審批制度茂，鴨再加上挖2005稠年的海珠城澆廣場坍塌事橋故更使整個爭廣州市的建銅設(shè)審批延遲粒，淹從而呈導(dǎo)致施工量寫持平而季竣工量大減洽，定使原有的供喇需矛盾更為舞加??；撥2003-打2005郵三年間，需一手住宅的輛供需缺口近傳600巷萬把㎡；一手住運宅竣工量減墨少、批出預(yù)廈售量日漸下土滑，宰顯示市場耗供應(yīng)量在逐憲步萎縮P6優(yōu)老城區(qū)供不舌應(yīng)求、新城境區(qū)供需平衡既2003泊年氏200卵4明年摘2005抽年得其中：原八剖區(qū)麻500抗491死414狠增長率糠(%)霞6.38%枕-1.80槽%單-15.6丘8%堂番窄禺宗199.8侍8飛188.2膨7銳172.5擠1飼增長率敞(%)金-18.8勾5%季-5.81頭%符-8.37懂%使花春都期62.57井74.32蛛94.48賴增長率刮(%)公27.75柄%卵18.78疾%軌27.13瓦%遺其中：原八資區(qū)艇554.3妥1倆663.1茄9水626.7帽6爬增長率存(%)利8.90%狡19.64哭%串-5.49寺%些番談禺越290.2臺1量223.3王6耽201.0費0功增長率統(tǒng)(%)災(zāi)23.20哨%暮-23.0惰4%喪-10.0牧1%怖花渠都談64.66則76.25棵90.14殊揪增長率結(jié)(%)后41.21愚%改17.92堵%疫18.22翻%筍在市屬原八測區(qū)、番禺區(qū)壩住宅供求量猴減的同時，勞花都卻在高姨速增長，調(diào)顯示花都樓最市在機場市沖政建設(shè)、區(qū)昌域產(chǎn)業(yè)發(fā)展織（物流、制拐造）的影響捉下，前景看航好墨（與花都樓差市的價、量守起點較低也腥有密切關(guān)系擁）。余原八區(qū)、番罰禺區(qū)市場供兇應(yīng)量減少，萌影響每年銷陳售量減少；脫但仍呈供不伐應(yīng)求的狀態(tài)批。軌提示：郊區(qū)英隨著社區(qū)周尋邊的配套交勸通完善、且慨有足夠的價予格優(yōu)勢，城末區(qū)居住人口鞠逐漸外遷。牙P7幸增城（新塘箱）亦呈現(xiàn)供仿不應(yīng)求衫單位：萬㎡串增城批準(zhǔn)預(yù)沈售面積惑增城預(yù)售成筍交面積施新塘批準(zhǔn)預(yù)檢售面積么新塘預(yù)售成食交面積代2002礦年抗109.1眼76.7密87.2餡61.33膝2003紅年吉94.9堪102.8長75.9狡82.2窗2004字年潛72.7浮110.2簡58.2紫46.6醬2005態(tài)年攜68.8發(fā)133.9串55.0格107.1疼數(shù)據(jù)來源：抄增城市國土依資源和房屋分管理局分析：兆商品房供應(yīng)頁量持續(xù)減少舞，需求量穩(wěn)裝定增加，供霸求關(guān)系在賽2003震年發(fā)生逆轉(zhuǎn)賠，跪2002-國2005慮年累計供需切缺口達(dá)到呢78條萬㎡碌，市場呈現(xiàn)惹供不應(yīng)求唐→到機會和隱憂倉：延區(qū)域物業(yè)價爛格相對較低厘，有利于形懶成價格梯度補，吸納因市逐區(qū)高樓價而何被擠壓出來勝的需求；憤區(qū)域價格處誓于上升通道香，項目存在楚一定的利潤貌拓展空間；貝區(qū)域價格雖米處于上升通躍道，但仍處股于低位，客李戶對區(qū)域物擴業(yè)價值需要擱重新建構(gòu)，番成功與否，迷將直接影響付到本項目的縮價格拉升。P8休受供求關(guān)系蠻及土地成本辰影響，廣州紋三年來房價范持續(xù)上漲達(dá)財31.5必％斤區(qū)域玩2003燭年樸200抖4爪年堡2005屑年鬧預(yù)售住宅均醫(yī)價雙預(yù)售住宅均幸價版增長率銷預(yù)售住宅均歸價仁增長率諒全市好3888結(jié)4618霉18.78洋%乞5114拼10.74芳%冷原八區(qū)稿4864滔5339譽9.77%沖5821秩9.03%乒番禺區(qū)蒼2490窩3412宴37.03衰%漢4122延20.81誠%淋花都區(qū)覆1793乎1882護4.96%島2409彎28.00殖%并數(shù)據(jù)來源：彼廣州市統(tǒng)計啄年鑒、廣州鹿市國土資源救和房屋管理懶局分析：帳2004-圣2005二賺年間，廟受土地價格紡上漲；宏觀盲調(diào)控政策相商繼出臺；并憶在長期積累汁的市場供求片不縱平衡、供應(yīng)之結(jié)構(gòu)錯位以姑及市民追漲毒心態(tài)等因素侵的作用下，滿住宅價格仍宋然處于上升捆通道。傘番禺區(qū)20這03-20蔬05年的住餡宅價格增幅卻高達(dá)嘩65.54員%賣，累番禺03年醫(yī)均價起步低市，抄兩年以來隨狹著本區(qū)配套睜、交通完善市，蜻及在05年扮集中推售豪臣宅盤（別墅豬、豪裝洋房江）的推貨策怠略，平均價高位上蛙揚。嫌花都區(qū)的價響格起點較低惡，巴雖在200繩5年達(dá)到了餅28%的年愧增長，哲但2409畝元/㎡的價帆格仍不扒及全市均價鴿的一半蜓增城房價亦綱一路走高，拌兩年上漲約餅20判％（根據(jù)鳳超凰城、新塘絡(luò)樓盤數(shù)據(jù)推肢算，途數(shù)據(jù)為估計妙值）貫近期，拼廣州一手住相宅的價格雖愿在2005槐年6月出臺符增收購房契炎稅、房屋轉(zhuǎn)苦讓營業(yè)稅、倒個人所得稅皺等一系列宏草觀調(diào)控政策嫩后，樣在2005只年三季度有旁短暫下滑，摸但并未持續(xù)莫多久，動即又恢復(fù)湖大幅上升的譽態(tài)勢，瘡且價格升勢際大有愈演愈念烈之勢，戚2006年聚一季度同玉比上年升幅計達(dá)犬17.88集%（補累進工增長率）然；旱P9“賺國六條蒙”瞞新政：賞新近出臺關(guān)鄭于股90次㎡以下住宅陽單位須占總呼建面積絮70%繭以上的規(guī)定森，將使未來祝大面積戶型欄單位成為緊吃俏商品。諷個人購房不軟足5年全額垂征收營業(yè)稅蓋，練有效打擊投資機購房者，蔑保證房產(chǎn)價澡格健康發(fā)展余；旱加強對閑置攀土地管理，如限制別墅用枕地供應(yīng)，徒保證中小戶鋼型供應(yīng)量充受足；僅提高首付至泰三成，碗有效減少投漆機購房者；匆增加經(jīng)濟適飾用房及廉租織房供應(yīng)，蛾解決中低收纏入者需要儀P10令頁新政對大市遲的影響：譜市區(qū)供需關(guān)持系及價格走幫勢：月1、未來中逝小戶型供應(yīng)香量充足，有走效抑制上漲下，受土地成銷本升高，預(yù)宮測漫中小戶型價致格走勢基本蠅持平，適度土上漲；但2、大戶型刑供應(yīng)量減少塌，供應(yīng)量稀吼缺更促使拴大戶型價格蜻有大幅上漲薄趨勢斑；客3、市區(qū)開聞發(fā)用地重點既發(fā)展寫字樓服及商業(yè)的政愁策，使住宅昂需求更劇烈禽，總體房價紋保持上揚。角郊區(qū)供需關(guān)峰系及價格走臣勢：茄原供應(yīng)結(jié)構(gòu)屋由大戶型居非多轉(zhuǎn)化為小榆戶型居多的壓變化，現(xiàn)郊爽區(qū)盤的消費訂者主體為二喚次置業(yè)人士宗（大面積需倍求）及70襖、80年代騾新生白領(lǐng)（屠小面積需求兵）；式1、未來受芒市區(qū)大戶型沖供應(yīng)量不足薄而更增加了步對郊區(qū)大戶鍵型的供需關(guān)攤系，二次置名業(yè)人士有效詳分流，促使課整區(qū)價格上羨漲；投2、受經(jīng)濟氧適用房供應(yīng)暖及新政三七你分的影響，叉小面積戶型脅因供應(yīng)量充形足，未來價毛格基本持平畜。降P11懲牢新政對大市抹的影響：犬發(fā)展商對策局（啟示）：角1、稈立市區(qū)及郊區(qū)鑼的大戶型更絨顯稀缺，2陡、鋒眨發(fā)展商為保挪證總體利潤芝，3、詢踐將集中大戶烘型的提價；膽4、烘鐘郊區(qū)與市區(qū)滋的小戶型的粉競爭加劇，繼5、月孩有供過于求趙的潛在可能楊，6、善鄙但隨著土地蹲成本提高，絮7、濃子郊區(qū)發(fā)展取商更會通過粗小區(qū)環(huán)境及糟產(chǎn)品檔次提雹升與市區(qū)小捧戶型競爭，袍8、廟迫發(fā)展商不9籃、降堡得不10、荷汪適度提高售互價保證利潤得；屬11、然鞠郊區(qū)盤以建師設(shè)搏“服衛(wèi)星城籃”綿的理念，1優(yōu)2、婆愈依托市政配畢套完善及加朝強區(qū)域各項夾生活配套建灑設(shè)，13、痕辱通過鑰“括高性價比便”禮及止“開便利生活洽”蝦為主打策略湊，14、柳估先行會聚人蓋氣，15、壓崗爭取營造局濤部繁榮的社抱區(qū)生活氛圍露，16、才崇從而17、牙忙為項目后期鼠滾動開發(fā)奠晌定基礎(chǔ)。（觸參照祈福新榨邨模式）劉1.2誦競爭對手分蹲析聚P12墳雄區(qū)域概念分筐析（駁P27澡）毯市郊板塊：啞番禺板塊、拿花都板塊、醋從化板塊、易南海板塊概東部板塊：次天河?xùn)|圃板診塊、黃埔板慮塊、開發(fā)區(qū)放板塊、蘿崗乓－科學(xué)城板府塊、古新塘板塊：辛廣園東、新贊塘市區(qū)、新融塘郊區(qū)須——緒本項目屬于并新塘郊區(qū)板均塊近大概念（間撞接競爭）：加?xùn)|部板塊宇-異老市區(qū)外板既塊，如番禺析、從化、花蜂都、南海碑客戶特征：遭認(rèn)同郊區(qū)發(fā)剪展及較優(yōu)越裳的社區(qū)環(huán)境應(yīng)，外遷郊區(qū)劍板塊居?。缓偁幰c：桿客戶認(rèn)同該荷板塊地理位醉置及前景，教與買家原居寺住或工作區(qū)熔域連接交通植便捷趴中概念（直誠接競爭）：敗天河?xùn)|圃板斯塊、黃埔板辯塊、開發(fā)區(qū)拳板塊、蘿崗據(jù)－科學(xué)城板語塊解客戶特征：觸工作區(qū)域集挪中東部，認(rèn)梯同東板塊區(qū)弟域，離工作練區(qū)域近為首炒選原因，首開次置業(yè)者受岡價格影響因回素大；二次胞置業(yè)者重視渡環(huán)境、產(chǎn)品槍、交通念競爭要點：脾對首次置業(yè)鄭者而言要有腎價格優(yōu)勢；趟對二次置業(yè)掛者而言，有佩社區(qū)環(huán)境及攏產(chǎn)品優(yōu)勢屈小概念（直愉接競爭）：輔項目板塊－專廣園東、新沒塘市區(qū)檔客戶特征：構(gòu)工作區(qū)域集戒中東部，熟屋悉東部板塊獻(xiàn)，重視小區(qū)悲綜合質(zhì)素道競爭要點：趨擁有優(yōu)越的杏社區(qū)配套、另環(huán)境、產(chǎn)品譜，樹立樓盤匹口碑，產(chǎn)生絮名牌效應(yīng)麥分析：大概紡念競爭預(yù)測花成交客戶約絡(luò)占項目小部杰分；而中概厭念、小概念秀競爭市場為放本項目必爭勒的市場部分派（目標(biāo)客戶緒群）隸圖（圈圈圖少）P13勿競爭樓盤近仔期供應(yīng)表（殊2006僵）障板塊辛項目扭2妙006霞下半年供應(yīng)鍋－物業(yè)鏟2006嬌下半年供應(yīng)浴量物業(yè)貍廣園東碎金地詳·貝荔湖城伯類別墅洋房琴、獨立別墅外類別墅洋房縣150息套，獨立別唐墅提26蒼套房碧桂園旋·墳鳳凰城射獨立別墅、輛聯(lián)排別墅，相多層、小高勉層裹別墅持213癢套；洋房余餡貨約趙50匪套版翡翠綠洲捧小高層寸消化尾貨洋朽房約陵300侵套，新增供昏應(yīng)疊加復(fù)式鑒洋房約榨100瓜套航新塘夜新都晝·推盛世名門哈小高層惡首期洋房：拉400綠套襖現(xiàn)代城市花浙園房高層螺消化一期余陽貨約甜500掉套，二期土灶地平整已經(jīng)昏完成，但年竊內(nèi)尚無動工培跡象腸東方名都濫高層旗洋房：澡1000改套博在建會所，瑞住宅處于土頁地平整獲/狐打樁階段極城市家園粒高層廊二期洋房：他390孟套飛匯美體育花雅園左小高層賠洋房：蹄280邊套糾廣州海倫堡帆小高層蝕洋房：醬500田套控新塘新世界達(dá)多層興八期洋房：逢200匙套能蘿崗附－掏開發(fā)區(qū)汁保利林語山蒜莊輛獨立別墅、抱高層筐獨立別墅約冒50脂套濱高層約丈200透套覆萬黑科誠城短情景洋房、殊聯(lián)排別墅眠小高層洋房犧：余132黨套孝情景洋房：惕約先210-2并20殼套拴聯(lián)排別墅：晨約建100禾套組雍翠雅園搶高層蓋高層洋房春：怠238獲套殘半山溪谷腦E求墅表情景洋房相？P14紙競爭樓盤近銹期供應(yīng)分析稅：俘06捕半年的貨量越供應(yīng)充足，躲洋房（多層梢、小高層）懷累計唐4240音套，類別墅劉、別墅合計紀(jì)約憂600僑～槐700介套。酬區(qū)域內(nèi)除鳳固凰城未開發(fā)北量與本項目錯規(guī)模相當(dāng)之宣外，其余項克目皆是中小乘規(guī)模。攜洋房貨量主工要集中在新夫塘市中心板魂塊，大約占票總貨量的良70余％。這些項慈目大多是中拆小規(guī)模的樓智盤，主要客翻戶以新塘鎮(zhèn)剃工薪階層為投主。開發(fā)商枯大多是本地孟企業(yè)業(yè)主，卵多是首次進解入房地產(chǎn)開漂發(fā)行業(yè)。針大多數(shù)項目候產(chǎn)品水平一暮般，戶型特多色不明顯，賣仍然停留在既解決基本居艷住要求的基楚礎(chǔ)上襪機會：本項情目推出時期程，區(qū)域內(nèi)的還別墅供應(yīng)量介不多，再加任上產(chǎn)品設(shè)計底上的優(yōu)勢，陳本項目獨立擁別墅的銷售滔時機甚佳。張?zhí)魬?zhàn)：區(qū)域雹市場上洋房素的供應(yīng)量較簡大，本項目社的洋房銷售永將存在一定改的挑戰(zhàn)。但得是本項目的朝規(guī)模、資源已、規(guī)劃、戶響型設(shè)計相比舞較其他項目雅有較大的優(yōu)曠勢，因此高括性價比將是滾解決洋房銷津售挑戰(zhàn)的關(guān)鞭鍵。臥P15前主要競爭對銀手三年推貨偽分析表（主壽力戶型）鳳凰城：宣表：鳳凰城蕉推貨表診（尸P15押）永物業(yè)類型左戶型結(jié)構(gòu)競2004多年扇2005槍年披2006斥年帝1-5丘月份漢獨立別墅圖面積區(qū)間壺套數(shù)北比例泉201-2號50晨29虜8%秧251-3它00訪69尾19%收301-3柏50禿120杠34%物351-4蓬00別72忠20%厭401-4慶50橫25朱7%回451-5拜00億20獨6%院500性以上霸21源6%造合計臺356招100%摸面積區(qū)間寸套數(shù)咽比例否151-2尚00剃27床4%堂201-2鳴50身179智24%籃251-3稱00腫168討22%售301-3鏈50肝221癢29%薄351-4帆00學(xué)74弦10%裹401-4樣50適12設(shè)2%除451-5演00稱4啟1%刺500勒以上齡69炊9%芬合計往754尸100%門面積區(qū)間闊套數(shù)源比例男151-2煮00愈20堵8%比201-2洋50擴84忍33%庫251-3梁00跟7脂5摩30%毒301-3果50耽47廉19%淘351-4隸00槍11枕4%丘401-4鋒50懂2動1%討500角以上壁15蛾6%降合計懸254禿100%婦桐林人家：吹230謹(jǐn)套全聯(lián)排別墅洽面積區(qū)間辟套數(shù)店比例甘151-1要60狼76鑄51%讀181-1枝90稅72憑49%獎合計熟148煩100%炭洋房原戶型坐面積區(qū)間牲套數(shù)繞比例僻兩房兩廳優(yōu)61-70愿11繪2%伴71-80穩(wěn)33至5%始81-90拍110捆18%版三房二廳笛91-10顛0舌22肝4%穗101-1爪10弟1不3妥2%寸121-1晚30窯221阻35%煤131-1勁40辱35也6%譜141-1蘆50召22繁4%萌161-1性80兩43乞7%奮171-1秘80西11派2%鼻四房二廳咬161-1買80繩88牢14%悔181-1割90呢28檢4%唉合計便627泰100%激房屋戶型殼面積區(qū)間填套數(shù)稻比例淺三房二廳財121-1笑30購26柜30%圾四房二廳爬171-1如80欄54念63%木221-2綁30酷6低7%參合計部86糧100%嚴(yán)P16湊分析：龜鳳凰城士05賴、削06羞年物業(yè)戶型污整體比例：臥2005驚推售量疫2006盾推售量鞭別墅么754殲50皆％芳484艦85拍％墊類別墅洋房誦148講10小％憤－飲－恩洋房蠢627搭40白％防86下15黑％在連續(xù)兩年均坊以別墅為主小推貨量，乖06擱年減少了洋侵房及類別墅開洋房供應(yīng)量故，專攻別墅詳?shù)耐剖奂S獨立別墅：業(yè)廣園東的主殊要供應(yīng)貨量逼；大戶型供懼應(yīng)（貪≥窩350m2撞）呈逐年下姓降趨勢：真2004陽年－砍2006醋年三年間，橋分別由唉39熄％爭→轎22獨％千→拒11黨％宗提示：項目池獨立別墅式100姿坊處于完全奔競爭關(guān)系與兔鳳凰城處于晨完全競爭關(guān)冷系寶★蟲補充：透2006啟年下半年供曠應(yīng)貨量！布聯(lián)排：濃150誓－舅190m2什，與項目特員色洋房（三火疊院）相近死，目前匹2006蜜年無新貨供兄應(yīng)傾洋房：舒適脅三房為主，宴標(biāo)準(zhǔn)和舒適龍四房在木2005愧年消化殆盡數(shù)提示：項目甜標(biāo)準(zhǔn)糊3提房和憶2頌房與鳳凰城拋無競爭關(guān)系訪表：翡翠綠濫洲推貨表漲（嬸P17某）匯2004忌2005嫌2006這獨立別墅皺面積區(qū)間擋套數(shù)紹比例搏221-2多30諒63桿76%軟281-2錦90城16性19%棕300恩以上共4讓5%喉合計哲83瘦100%嘉無新推貨征無新推貨部（多）聯(lián)排忙別墅（含四物孖屋）悔面積區(qū)間練套數(shù)陡比例孩171-1權(quán)80洲148俗75%著191-2定00穴25湯13%棕231-賊240鼠24薦12%破合計蜂197斯100%純無新推貨鑰無新推貨灣洋房宅間隔夜面積區(qū)間妨套數(shù)效比例仔兩房士71-80始153爺26%狐三房截121-1煉30指84蛙14%渠161-1期70忌84恨14%歐201-2球10緩56云9%盒四房監(jiān)201-2修10疤36拍6%地241-2慕50棗48互8%喚復(fù)式襲141-1辦50銹18點3%園291-3岡00拜20樹3%可300派以上噸94君16%熱合計飯593任100%霜無新推貨熊P18鐵分析旺2005濾、想2006廣物業(yè)戶型整店體比例（戶歸數(shù)）懸2004遼推售量篇2005樂、述06懷推售量疼別墅稍83煤30耍％躍－刑－插類別墅洋房嘆197痛70陳％典－舞－攝洋房混－蹦－妨593尺100蛇％糾洋房：面積兼區(qū)間分化嚴(yán)壓重，以怎80局平米的兩房彩、士120仍－馳170魚的三房、忍300宣平米以上的彈戶型為主，范出現(xiàn)凳80午－奔120毫平米的戶型積斷層廣別墅：集中括于瓣200殊～陳300M2萍，與本項目畢100套坊相近，但啟目前職2006存年無新貨供芬應(yīng)漿類別墅洋房魯：集中于飛180M2間，與本項目鈔三疊院相近萬，但目前中2006騎年無新貨供壇應(yīng)風(fēng)2004孝2005程2006葛新塘新世界葛多層裳700陜套咐1000擁套帽335杯套盆小三房菠88-10文6話㎡躁二房予70-80匆㎡下盛世名門死－渾－著400委套趁現(xiàn)代城市花揮園衫－漏－居650澇套寶城市家園翻－銷－杜390躁套刮P19師新塘板塊主果要推貨踏表分析：蹲洋房：一房迫單位以榆40祖～仿50M2區(qū)為主吹;煎二房單位以慣75掛～賺85M2墳為主劇;淘三房以販110位～索130剖為主，少量錦推售許150M2蒜以上四房單帶位貞新塘樓盤小鍛戶型較為暢祝銷，以城市葡家園為例，龜一房、二房咱單位銷售占釋總盤的皮80形％，現(xiàn)代城篩市花園一房您、二房單位毅推出后迅速序售罄叮新塘樓盤大篩戶型會有一代定銷售壓力耍，如盛世名烤門現(xiàn)剩貨主產(chǎn)要為四房單油位及頂層復(fù)橡式單位錄P20皇蘿崗板塊推忘貨表洪保利林語山氏莊沈獨立別墅路面積區(qū)間則套數(shù)蒙比例長361-3切70贊22膚65%奏431-4婚40悶12愁35%斯合計讀34襯100%鹽30忌棟瓣360-4推00謎㎡姿聯(lián)排別墅理面積區(qū)間炸套數(shù)羅比例咐211-2凡20貼14岔8%騾221-2濾30棗87躁47%御241-2錄50沫16臟9%好251-2撕60僻31德17%剛261-2傷70乘11釘6%錦271-2偽80部7島4%祥291-3李00館12嚷6%孤301-3盾10嶄8鉛4%頃合計確186陵100編%院洋房題共磚154汽套（均為三瓜房筋91-10罰4晚㎡）作戶型廚面積區(qū)間鵝套數(shù)咬百分比屯二房構(gòu)81-90泳36刮12%去三房防91-10飯0樸96符31%內(nèi)101-1技10村96擾31%種111-1廁20耀68訊22%忘161-1噴70乒6肯2%沸191-2完00故6袖2%噴合計任308跟1誕萬科城職獨立別墅厲4覺套（雨700弓平米、似500摩平米、吵400攤平米擠2之套）配聯(lián)排別墅停面積踏套數(shù)刺百分比剝250帳16哭16%慚200敞27殘28%屢170砍54很56%浩合計在97粗100%籮情景洋房影面積堂套數(shù)猶百分比邊140者136區(qū)67蛇％陣200翅68僻33僑％質(zhì)合計撥204糕100%都P21扣分析：掌保利林語山賄莊聲獨立別墅：挽以枯360鞭－況370智平米為主伴聯(lián)排別墅：憲以嗎210彼－痛230華平米為主特洋房：以怨90迫－政120閘的三房為主萬科城軍主力戶型為炸聯(lián)排別墅豬170堆～成200壇平米為主；賄情景洋房以惜140稱平米為主腐該兩盤位置含甚近，萬科額城推售貨量界面積剛好為照保利林語山吵莊的面積空蹦缺，形成互難補關(guān)系，減款少直接競爭疾的強度年P(guān)22凍競爭對手推野貨規(guī)律小結(jié)掠：膚廣園東板塊管樓盤主推別你墅、類別墅較洋房，面積展以框200三～猾250盆平米為主力裳戶型；分階濟段集中推售睜某種物業(yè)類例型，如鳳凰著城戲05穴年主推洋房屯、區(qū)06圾年則主推別伸墅；鍬翡翠綠洲則蓮04議年主推別墅是、類別墅、蜻05股年主推洋房證；兩者在推傳貨物業(yè)的時常機選擇上都幻避免與對手閣同一時間推可售刷新塘板塊則罰主推洋房，禍面積以勞80辣～朝120泉平米為主力坡戶型；以中徐小戶型為主澇；各盤的推記售戶型面積生及推售時間妻相近，之間盼的競爭較為疊激烈。拉廣園東板塊予與新塘板塊章的戶型面積馳形成良好的拖互補關(guān)系，隱針對各自的懇目標(biāo)群體，陶使新塘區(qū)的君總體貨量得韻以平均地消照化策P23稀競爭對手價暗格分析越板塊亂項目扶物業(yè)類型匪價格古2茅004胸年性2005椅年波2006設(shè)年上半年兄廣園東晝碧桂園褲·震鳳凰城蜜獨立別墅對7000纖（帶裝修）還7500卻（帶裝修）谷8000疲（毛坯帶園隊藝）蝴聯(lián)排別墅貌4500么（帶裝修、坐園藝）跟5000申（帶裝修、吐園藝）歸5300峽元耐/侍㎡（帶裝修疼、園藝）遠(yuǎn)洋房啟4000叼（帶裝修）危3300(攤鳳盈苑河)追（帶裝修）醫(yī)5000(堂鳳嶺苑旦)懷（帶裝修）燈5000謎（帶裝修）料翡翠綠洲烘獨立別墅則7000-絮8000肌（毛坯）顆8700付（毛坯）蹈12000亞（毛坯）值（多）聯(lián)排尿別墅（含四吼孖屋）鍬5000法（毛坯）濟5800雀（毛坯）長7000姨（毛坯）俱洋房背——益一期刺4000琴（毛坯）金一期奧5600-積5700式（裝修）亂二期宇4500-到4700舅（毛坯）巨新塘秀新塘新世界淋洋房終2800修（帶裝修）投2900-雅3000啦（帶裝修）統(tǒng)3300佩（帶裝修）坊蘿崗－開發(fā)櫻區(qū)棚保利林語山仍莊簽獨立別墅于——窯8500-豎9200豪（毛坯）宰13000美（毛坯）值聯(lián)排別墅建6500沃（毛坯）勾7500-干8500妙（毛坯）求洋房跌多層葬4500岡（距600英）羨多層鄰A\B\C限棟容4800鳴（鄰1000耀）唉高層動E等棟福5900里（街1000綠）斃整體定5000甚（傍100臉0莖）頓P24滔價格變化走塔勢圖額05性年原/04請年涂06細(xì)年上半年諷/05頂年架備注催廣州大市逆10.37課%屆13.17負(fù)%今鳳凰城將獨立別墅美7.14%敘13.33杰%她聯(lián)排別墅續(xù)11.11賺%裙12%侄洋房鈴12.5命％底11.11州％形06爭年慌9李月新推出畫40狐套搖170炎平米大戶型頁單位，均價充6200倒元體/急平米，帶裝盆修。但銷售悠狀況一般。敲翡翠綠洲換獨立別墅迫16%集06柔年上半年尾梯貨的價格不疼具有參考性歡聯(lián)排別墅品14%粱06劇年上半年尾壩貨的價格不熊具有參考性惜洋房仁15%哥新塘新世界甜洋房岡7.1山%旗10%偵保利林語山月莊注獨立別墅碧26.3%蹦聯(lián)排別墅沒23.1%剖洋房害15.5%分析：矮受到大市的眠影響，價格癥呈現(xiàn)上升趨熊勢（廣州房絡(luò)價兩年內(nèi)上復(fù)漲近浩30腎％），增城曬總體上漲約耀20影％犧鳳凰城：別余墅漲價根36后％，聯(lián)排別縫墅漲價貫17旨％，洋房漲犬價貿(mào)25督％；懇（首批推售撞價格低，隨渣社區(qū)完善，栗價格日益提完升）獵翡翠綠洲：章別墅漲價育60護％，聯(lián)排別術(shù)墅漲價簡40?。?，洋房漲條價述15罪％；康（別墅及聯(lián)饒排別墅貨量筐稀缺，大市散上升，個盤棍價格隨之上支升）質(zhì)新塘新世界芬洋房漲價吊18慕％；（大市玻上升，個盤優(yōu)價格隨之上止升）葬保利林語山戰(zhàn)莊：別墅漲仍價另47丸％，聯(lián)排漲尊價公23件％，洋房價脖格基本持平率（洋房起價局高，近路邊察，銷售速度紅慢）；守預(yù)計未來的結(jié)價格將會受吩新公布沸“吸國六條另”猴的影響，情舟況未明朗；快P25遺競爭對手銷棉售速度分析百板塊籍項目狂物業(yè)類型幟成交情況娃2004情年喊2005嘉年愉2006鉤年懂1-5丈月份滔廣園東阻鳳凰城瓦獨立別墅途600賭套傲/浮年；材50勉套炊/青月優(yōu)400連套；月均：喉80芽套柔聯(lián)排別墅咱130世套休/蔑年；泊10料套鴉/行月展——攝洋房異560庭套漸/桂年；時47惰套輪/蠟月哈120逃套；叢24事套渠/中月戶翡翠綠洲螺獨立別墅父10供套；苦2謝套胖聯(lián)排別墅（繪含四孖屋）渾30腦套；賢5享套擁洋房費約旅300費套；更60清套蠟/甲月鑼65墳套；損13牌套鋸/樣月躍新塘賄新塘新世界紀(jì)洋房伙年：稿500厲套；月均：赤42怪套憐650宋套航/司年；率54環(huán)套魄/虎月型155肅套；從31乘套炭/瞞月牢蘿崗－開發(fā)角區(qū)雄保利林語山脈莊巷獨立別墅瞎年月開盤數(shù)年無成交槍34看套；永11岔套傘/旬月?lián)Q22壘套；灰4辨套阿/題月優(yōu)聯(lián)排別墅女170挎套；段57姓套顫/象月伸——危洋房肝154欄套；名51篇套英/膜月上256健套；限51群套摘/茄月分析：些鳳凰城獨立歲別墅貨量銷口售速度遠(yuǎn)高暗于翡翠綠洲眼及保利林語玻，總結(jié)原因愛有：鑒1捉、鳳凰城起沾價低，樹立踐薄利多銷形厘象；擦2暖、鳳凰城規(guī)僚模大，從而卻商業(yè)、交通劉、教育、娛網(wǎng)樂配套較其壤他兩盤齊全擾；沈3石、媒體投放形量大，知名統(tǒng)高，獲得當(dāng)墨地人認(rèn)同后饅，小眾營銷交效果佳；貞保利林語、視翡翠綠洲聯(lián)興排別墅相對誰獨立別墅銷慈售速度快，待原因有：禁1腔、兩盤的別危墅起價高，藥與鳳凰城貨快量進行比較出，產(chǎn)品性價及比不高莖2丙、兩盤的聯(lián)估排別墅產(chǎn)品網(wǎng)均比鳳凰城愚優(yōu)良，價格霉相差甚微，殊鳳凰城聯(lián)排委貨量少，該誼兩盤的蓮TH廊銷售良好答P26嘉成交客戶分傭析界表：梳成交客戶分尼析坐板塊齊項目反項目客戶成隨交比例候板塊客戶特脂征沒廣園東板鳳凰城累新塘住30%覽、開發(fā)區(qū)文30%斬、廣州嘴30%司、梅深圳織-到香港亡-榆外籍況10%功廣州、增城車客戶比例占端主導(dǎo)，深圳忍、香港等地愧的客戶比例里近期有所增斜加倍翡翠綠洲乳黃埔醫(yī)28%既、天河騰20%載、增城熄13%唱、開發(fā)區(qū)平10%魚、陽東山瞇8%璃、白云繳7%暴、海珠雙4%蠟、番禺豬3%懲、其他碎9%訂新驕塘欠新塘新世界駁新塘宅70%占、黃埔腿30%端新塘本地客客戶為主力族蘿酸崗－開發(fā)區(qū)辱保利林語山械莊佳天河濾45%對、黃埔疼22%源、開發(fā)區(qū)您22%籠、其他墳10%螞廣州客戶為片主導(dǎo)，開發(fā)延區(qū)客戶次之先廣園東板塊搶客源廣州及臣本地客戶參班半，由于鳳隙凰城交通線蒸路的配套，遮吸引了香港被、深圳的外貞地客戶方新塘板塊仍盤以本地客源禁為主導(dǎo)，廣稠州城區(qū)客戶媽對新塘接納豬度甚低逗蘿崗板塊的伶廣州客源較眠廣園東板塊吹略高，源于丸地理位置較汁為接近廣州P27膽補充籮★林4.3猴區(qū)域市場呀1奪～如2釘年內(nèi)市場發(fā)懂展預(yù)判濫表：供需趨幸勢等表：價格趨學(xué)勢于表：市場新腹格局（結(jié)合須項目板塊發(fā)玩展趨勢）P28肉綜述競爭對舉手市場特征義，對項目帶舅來的啟示：獨1艷、漠推售貨量的伍選擇：這首次開盤推斬售物業(yè)多元廟化，第二期谷開盤物業(yè)類屑型向單一的聲集中推售轉(zhuǎn)垮變粉2牢、量推售時機：粘根據(jù)對手的暈推貨情況，欲盡量避開相麻同面積的物怖業(yè)類型同一雜時間推售，躲減少直面競奏爭售3校、嶺價格策略：及首批價格起擾價低，將利說潤集中于后注期體現(xiàn)，均勿采用平開高臨走或低開高遲走的價格方炒式飯4休、他價格走勢：貞大市上揚，蜘市政利好，辨隨著各盤的周配套及交通繩完善，未來鈴1超、為2貴年仍存在編10碗％以上的增首幅，但受新友政影響，增炮幅速度將放珍緩受5競、荒客戶構(gòu)成：犁地理位置與鍛鳳凰城相近她，結(jié)合早期傻客戶深訪分趣析結(jié)論，客減戶構(gòu)成與鳳演凰城相近，妻預(yù)計新塘跌40%侍、開發(fā)區(qū)艇30%掌、廣州蓄20%混、其他條10燦％P29慣1.3蒜項目基本情馳況分析粒（根據(jù)提綱位填寫）P30資1.4牛內(nèi)部登記客閣戶情況分析坐（最近周報揚數(shù)據(jù)）拜2摧．定價策略P8問題1：偉國六條出臺進以后，市場鹿被不明朗氣挽氛包圍，在默此情況下，紋如何保證首歸批貨量的銷鹿售速度，同為時確保利潤標(biāo)的最大化。問題2：給項目整體貨售量充足，同番時產(chǎn)品變化者多樣，如何津確保項目整追體價格的穩(wěn)世定？問題3：飄項目今年推蛇出的貨為先侮優(yōu)后中，如嘗何仍形成價近格的上漲趨砍勢？P9洞現(xiàn)實問題下誠的策略思路凍國六條出臺展以后，市場坑被不明朗氣紗氛包圍，在樹此情況下，衣如何保證首敢批貨量的銷板售速度，同下時確保利潤凡的最大化。障項目整體貨跳量充足，同望時產(chǎn)品變化秧多樣，如何托確保項目整肉體價格的穩(wěn)腿定？誕項目今年推欲出的貨為先串優(yōu)后中，如確何形成價格勿的上漲趨勢多？衍生的問題凝考慮超大盤來銷售的可延薄續(xù)性，采用局適度進取祖的價格入市揀，保證消化立量的同時達(dá)淡到迅速吸引提市場關(guān)注，涂盡快成為區(qū)聲域的指標(biāo)物挖業(yè)；－目參考大盤做抹法、市場溢輔價原則粱首期產(chǎn)品的洗復(fù)雜性以及原多樣性，建較議將產(chǎn)品獨類立精確到戶瑞細(xì)分定價，項拉大平面以撈及戶型差距鮮，確保去貨介的均勻以及礙整體價格的棄穩(wěn)定。－績按戶定價，梳平面拉差原區(qū)則座一期貨量分塔批推售，首紋批采用優(yōu)惠換的折扣引起溫買家追捧；雄二次推貨提爛高折扣，隨粱著現(xiàn)場展示盞完善，實現(xiàn)央升值效應(yīng)，廣首批買家將饑帶動更多客持戶群，增強衰客戶信心。橋－弟誠意金折扣悶倒數(shù)、分批脆組合出貨P10同大盤的價格管策略參考毅案例一區(qū)——賢鳳凰城惜首期首先完揪善大型公建側(cè)配套吸引客墓戶眼球；舉2啊、在吸引市股場關(guān)注后，已推出大量的低廉價別墅以著及成本價洋防房，營造火拒爆的銷售場沖面，影響力孔迅速向周邊票輻射，成為致地方市場地離聚焦點；槐3痕、后期通過邁自然資源的餃利用以及其躺他公建配套犁地完善，拉能升項目檔次堆，價格攀升僚；規(guī)4晃、在區(qū)域市既場的迅速擴脹張，吸引了讀大量的當(dāng)?shù)睾顺蔀槠渲覌饘嵉膿碜o者恰，P11運大盤的價格降策略參考宜案例二樹——黃四季花城價樓格走勢談1均、首期開盤脹以優(yōu)越的自切然環(huán)境以及往高水準(zhǔn)的配社套設(shè)施環(huán)(早學(xué)校、會所夏、商業(yè)、交攏通中心、園領(lǐng)林）將項目勝形象拉升到肢高位；漫2心、開盤的價惹格策略采取尸適應(yīng)市場的腦平開策略，蓬開售價格貼意近目標(biāo)消費帳群的心理水虜平；鴉3編、后期通過蓋社區(qū)的不斷慶完善，客戶翅網(wǎng)絡(luò)的擴張撕，客戶忠誠丘度的提高，燭價格一路穩(wěn)然步上漲，同狡時保持熱銷主；陽4醫(yī)、兩年的累巡計升幅接近憂40余％；P12退大盤價格策配略啟示退1潔開盤一定依刊賴吵自然環(huán)境的置展現(xiàn)會，況便捷的交通舞連接舍，迅速吸引助市場的關(guān)注走鳳凰城開盤淚展示：（開揮盤在全市１忠０個點設(shè)免掉費看樓車娘，強調(diào)廣園杏快速的便捷到）渾萬科開盤展災(zāi)示：（開盤她在全市１０野個點設(shè)免費乖看樓車計，強調(diào)內(nèi)環(huán)察路與城區(qū)的牲連接）P13書大盤價格策炒略啟示慣2勇在大市關(guān)注策的背景下，蒼以貼近市場孤的價格平穩(wěn)電入市，引爆宰銷售，快速悟成為區(qū)域市分場的焦點；胃以寶鋪天蓋地的粒廣告狼儲客，鳳凰次城開盤渾獨立別墅衣7000測；聯(lián)排鉆4200野；洋房天2800跌帶裝修的低遍價策略嫁，開盤首日棍售出獨立別名墅２６０套逃，聯(lián)排別墅痛１２０套，巴洋房６００鑼套，銷量金富額達(dá)７揭.5悄億。榮獲當(dāng)極年廣州地區(qū)色銷售冠軍。糊萬科四季花巖城正式惑開盤提前半例年的兼儲客及集團鈔品牌的宣傳壩，以朵情景洋房湖5300燃，洋房杜4200腰帶裝修的平祖穩(wěn)價格南入市，結(jié)合聽良好的展示剛效果，同樣控實現(xiàn)了開盤睬當(dāng)日成交衛(wèi)400汗套的佳績。P14困大盤價格策墳略啟示竿3汗通過社區(qū)的賴不斷成熟，浮配套的不斷災(zāi)完善，客戶助網(wǎng)絡(luò)的繼續(xù)適擴張，業(yè)主竊忠誠度的連迫續(xù)提高，價言格穩(wěn)步攀升倉，前期犧牲腿的利潤在后冒面的貨量中踩得到了回報高、體現(xiàn)；(圖表)P15味價格策略一此平開高走屢1鍋、現(xiàn)場的愈自然環(huán)境展萍示要有保證拔，公共配套幫（學(xué)校、商鄙業(yè)、交通、片酒店、會所頑）必須櫻落實岸，顯出大盤其應(yīng)有的氣勢鍛；怨2鄰、開盤價格沾采用適度進易取的態(tài)度，桑以平穩(wěn)的價獵格入市，不麗要脫離市場堤，膝營造強勁的燃銷售氣場，按迅速吸引市征場的關(guān)注；鄰3百、病隨著社區(qū)的毒完善組，客戶數(shù)量杜的滾動，忠威誠度的提高臭，驕價格穩(wěn)步攀蛾升，配保證后續(xù)開卸發(fā)的持續(xù)熱掘銷；票因此，我們趕的定價策略脹將果平開高走損，價格將隨手著小區(qū)環(huán)境只、社區(qū)配套較完善實現(xiàn)穩(wěn)描步上漲！P16著策略二紙：噴價格溢價策召略鞋項目均價的樂產(chǎn)生：斥市場比準(zhǔn)價蜻＋品牌溢價盞＋配套溢價繡＋產(chǎn)品溢價波＋機會溢價彈說明：怠1悶、按市場比眉較法，確定蜂項目的起步掛均價絮智2察、隨著品牌怕推廣展開，逝項目知名度姓提高，適度術(shù)溢價疼拳3站、隨著社區(qū)失配套完善，梳適度溢價糠翠4錦、稀缺性產(chǎn)勾品，適度溢椒價類鑒5頑、根據(jù)市場掌供需關(guān)系，佩適度溢價P17品牌溢價：籠項目品牌輸——宿擁有稀缺山懲水資源的城狠市；蛙集團品牌僅——喉金地集團的尊全國性戰(zhàn)略片布局；顫品牌溢價隨囑著推廣的深判入展開，隨傅著時間而增品長。款品牌的溢價勁率取比準(zhǔn)價千格的翻1砌％霞～危5判％；拜第一階段：壯導(dǎo)入期（躲06竿年）：溢價撫率取督0椒％升;酬第二階段：鋤推廣升華期乎（術(shù)07家年初至年中謊）：溢價率模取冠1~2簡％，臂;歡第三階段：野成熟期（撞07蠅年下半年）趨：品牌溢價顏率取伏3強～緊5汪％，碰注：因現(xiàn)階摘段的品牌推枝廣還沒有全糞面的鋪開，屢集團以及項嘆目的品牌在梨當(dāng)?shù)氐挠绊憫浟簳r還沒級有形成，因跡此建議蛾現(xiàn)階段不考半慮品牌的溢鍋價可能；P18缸配套溢價策駁略：罩第一階段（酸06蛇至得07芝年）：交通漲配套投入使解用、商業(yè)配市套、會所、息學(xué)校建成－連溢價率取幣0蓋％疑;戴第二階段（趟08襲年）：商業(yè)嶄區(qū)（引進超支市、銀行等千）、會所投催入使用；學(xué)掉校開學(xué)－融溢價率取闖1說～沃4蘭％傅;擠第三階段（蔽08立至號09距年）：醫(yī)療錫、郵政等機區(qū)構(gòu)引入，組水團會所及特冤色配套－濟溢價率取餡5使～剃10贊％吵;廉由于項目的貓開發(fā)周期較廚長，首期的竊產(chǎn)品將會出清現(xiàn)配套滯后肝的情況，所溫以夸現(xiàn)階段的項段目暫時不具噴備配套溢價懼的條件；糾展望本項目桑近兩年的配舉套將不斷完茂善，將視符銀配套完善進蜻度及影響力蚊作溢價率的愛選取。P19堵產(chǎn)品溢價策閱略：泄三疊院產(chǎn)品龍在周邊市場朝具有一定的壇稀缺性，根乳據(jù)各戶型的衡受歡迎度，到對個別戶型慮進行溢價。超（開售后進鑒行市調(diào)分析饑，溢價率另富行確定）溉100剖坊（別墅組添團）的產(chǎn)品終分為四種戶敘型，與周邊犁別墅產(chǎn)品對奶比，具差異艷化，可將根壩據(jù)戶型的受克歡迎度，對每個別戶型進政行溢價。屋（開武售后進行市召調(diào)分析，溢扒價率另行確縫定）慣15度度洋房（小擠高層）、幾年何公寓（多搭層）產(chǎn)品設(shè)肝計較大眾化戴，暫不具備沫產(chǎn)品稀缺的會溢價條件。P20拜機會溢價策射略：趟緊抓市場的死供應(yīng)空白點誰——贈若新品上市圣時，周邊同咬類型的項目扇都處于供貨任斷層期，則墓我們擁有一無定的漲價空胸間。當(dāng)判斷推出市星場的時機是至否有利于提距升價格－溢鼓價率取郵1邪％～單2艷％；P21搖溢價策略小婚結(jié)袍：漢小結(jié)至娘07保年舅3梅月前實現(xiàn)的陵溢價可能性P21救策略三：產(chǎn)棵品細(xì)分策略產(chǎn)品細(xì)分：勿由于產(chǎn)品的策變化比較多廣樣，所以將喇根據(jù)產(chǎn)品的初差異以及市憤場的需求分聲析將產(chǎn)品分拜為四個檔次等：挪形象標(biāo)竿產(chǎn)障品；紹利潤主力產(chǎn)曾品；大眾產(chǎn)品；問題產(chǎn)品；真以下將以三富疊院進行舉論例說明P22庭形象標(biāo)竿產(chǎn)協(xié)品：言優(yōu)勢資源的的集中產(chǎn)品，望同時也是價君格標(biāo)竿；瘦2條組團辛1靜～禽4蟻棟；襯3聾組團驕2罰～詠3奪棟；改4慶組團滅3華棟；梢一共引42櫻套單位；分析：垂靠近內(nèi)湖端附部攜7咽棟三疊洋房錄，景觀資源鼻最優(yōu)，端部搶戶型的變化醫(yī)使得景觀資陜源的利用更招充分P23鎖利潤主力產(chǎn)偉品：券綜合比分比凡較高的單位洲，價格高于拐同類的產(chǎn)品父；掘1繡組團歸1聞～之14魄棟；堪3友組團已1厭、催4建棟；欠4斤組團堅1盞、善2炎棟罷合計盯108緣套單位；分析：道靠近中心景歸觀帶，同時輝也是南排戶幕型，產(chǎn)品亮糕點較多；P24大眾產(chǎn)品：犯處于推出產(chǎn)涂品的中游位謀置，綜合比抬分較前兩種警產(chǎn)品低；洽1熔組團侄15聯(lián)～示25航棟；噴3若組團箏5族、燒6筍棟；栗4恒組團溪4仗、繭5法棟肚合共：士90班套單位分析：遇景觀資源都堤相似，戶型培劇亮點；P25問題產(chǎn)品：貓景觀以及戶竹型都遜色于撐同類產(chǎn)品；蝦1百組團他26夢～疏29露棟；臟2標(biāo)組團愛5輛～炊7酷棟合共42套分析：陜靠近項目的奴最邊緣位置鬧以及景觀面妹較差的單元懸；P26榮策略四州：卵平面拉差平面拉差：鑄同時項目熱棋銷的單元多降數(shù)集中為景凝觀優(yōu)勢單元評，客戶對于慢優(yōu)勢單元的蠻價格敏感度酒較低，因此宇在價格制定蓋的時候平面藥的拉差將會鮮平衡整體貨贏量的消化速事度。P27股價格敏感點倉的把控基于鈔前期對客戶攏的深入訪談陣以及后期的船客戶推廣工僅作，得出客幅戶的價格心債理水平：囑類別墅產(chǎn)品田的心理承受刪價格：輔單價在騎6000/聞㎡左右，總礦價在捆100雹～哲110蓬萬之間方向：尤在具體價格烘制定以后，河根據(jù)客戶的厚心理承受價白格排查調(diào)整饞具體的單位慧價格，力求虜控制大部分來的單位接近榴或者低于心凡理承受價格脅。P28剩策略五溪分批組合出嫂貨寶結(jié)合工程節(jié)申點，我們制讀定的推貨思柄路是今年內(nèi)橡先推售三疊制院、踩100占坊（拳頭產(chǎn)擇品），明年葵初推售使15漲度洋房、幾晌何公寓（大災(zāi)眾產(chǎn)品）及顏三疊院、碌100占坊部分單位雀；此推貨策古略的利益點監(jiān)：糕先推首批拳桃頭產(chǎn)品樹立店樓盤高檔形怎象，帶動后別期推售產(chǎn)品委，拔高大眾賭產(chǎn)品形象，毀提高后期貨圓量的利潤句每種物業(yè)將頁細(xì)分兩批推慚售，首批選筍貨集中為大捎眾產(chǎn)品、問碎題產(chǎn)品及部伸分利潤主力注產(chǎn)品，第二樂批推貨集中痕為形象標(biāo)桿痰、利潤主力墊產(chǎn)品；因今唐年及明年初盾暫不具備溢狂價條件，利琴用產(chǎn)品檔次墨的差價，實尼現(xiàn)價格走勢火上漲的現(xiàn)象艙。罰（詳細(xì)分批越推貨范圍可凱詳見本報告論推貨策略部南分）P29崇策略五約折扣倒數(shù)猾分三個階段蘋實行誠意金役折扣倒數(shù)：紛1槐、掏10驢．稈1誼～擔(dān)10.25屯倡96躍折捏（樣板房開迫放前）斷2高、遺10.25歉～途11.15孫坦97妻折搜（第二批推凡貨前）勵3繞、絨11.15顯～碼12.31勒駐98類折鉤（公開發(fā)售伯前）溪通過結(jié)合現(xiàn)誦場展示效果蒼提升折扣，殖同樣實現(xiàn)價股格走勢上漲華，使客戶有獎?wù)J購緊迫感俯及對項目增紗加信心珍3.足價格制定P28杏三疊院的價革格制定P29決核心均價的當(dāng)推導(dǎo)行通過市場比該較法推導(dǎo)出逐均價：紛引用高“宅二級市場比澆較法其”叼推導(dǎo)比準(zhǔn)均川價；窯引用糧“幸三級市場比脆較法緊”乎推導(dǎo)比準(zhǔn)均拋價；肥通過綜合推凈導(dǎo)，在根據(jù)沾各類推算的饅參考性設(shè)置關(guān)權(quán)重計算，我然后參考各魚個價格制定士的策略得出般最終的核心地均價。P30亂核心均價的程推導(dǎo)阻——服二級市場比滿較法別比較的樓盤斧選?。糊X因為三疊院都的產(chǎn)品在本酸土區(qū)域的可胸比產(chǎn)品不多檢，因此在對合比的項目上魂我們挑選了錯鳳凰城聯(lián)排練、翡翠綠洲惹復(fù)式、廣州縫萬科的兩個星項目費——勁四季花城以蠅及萬科藍(lán)山匆；抱對比的項目堆：控主要選取各暈個項目的品更牌、戶型、豆交通、配套構(gòu)、工程進度雅等項目根據(jù)師權(quán)重進行比鉆較P31P32孤項目帽萬科四季花血城擺鳳凰城聯(lián)排盜翡翠綠洲電宏梯復(fù)式煮萬科藍(lán)山困金地荔湖城薄加權(quán)評分小究計駱8.62治8.52姨7.08旋8.12毛7.44惕權(quán)重賄15%緊35%鉛35%這15%弊在售均價必6100歌4300怠4700挨5700總加權(quán)平均均點價近915裝1,505凈1,645盆855易4,411俗二級市場比茂準(zhǔn)均價：蜓44皺11/察㎡（毛坯）P33炊核心均價的澆推導(dǎo)歐——嶄三級市場比德較法抱由于周邊的戰(zhàn)三級市場暫提時沒有類似嶄三疊院的產(chǎn)綿品，所以選直取了周邊項偵目的相關(guān)類墨別墅產(chǎn)品進把行比較，分第別為翡翠綠煙洲的聯(lián)排，觀鳳凰城的聯(lián)速排；倦對比的項目牛：聰主要選取各厲個項目的品探牌、戶型、隱交通、配套威、工程進度步等項目根據(jù)烤權(quán)重進行比骨較P34意項目名稱創(chuàng)面積伯實收均價莊/m2買租金崗每平方租金伸投資回報率日加權(quán)比例憤鳳凰城聯(lián)排諸四房遵162悼3600慎3600爽22.22姻盞7.41%誼35%守翡翠綠洲空得中復(fù)式柿160腎5000尺3300抹20.63誠足4.95%圍30%釋鳳凰城聯(lián)排言五房形178逃3900建4000面22.47廉級6.91%亮35%乳平均值葬21.83繪誤6.50%戴三級市場靜纖態(tài)比準(zhǔn)均價齒＝月租金既×臟年月份光/毅區(qū)域平均回硬報率灘◎◎◎◎◎躺◎◎◎◎◎焰＝榨21.83腰娛×咽12綿創(chuàng)/脹6.50間%綢◎◎◎◎◎紗◎◎◎◎◎盼＝遭4032/腰m是2P35尚項目哲二級市場價述格只三級市場價筍格畢增長率殺加權(quán)比例無鳳凰城聯(lián)排涂四房揭3600黎4300頭19.44較%遠(yuǎn)35%丈翡翠空中復(fù)倉式慌5000窯5200蓬4.00%義30%默鳳凰城聯(lián)排蝶五房玻3900裝4500宗15.38休%龍35%戚平均市場增燦長率：責(zé)13.39牛%財三級市場動將態(tài)比準(zhǔn)均價籠＝靜態(tài)比準(zhǔn)摟均價愁×削（表1門＋市場平均唱增長率）朱◎◎◎◎◎?！颉颉颉颉驆{＝腳綁403澡2魯×抬（申1+13.悼39獻(xiàn)％）脂◎◎◎◎◎抵◎◎◎◎◎彈＝稅畢425島2/m2寒◎碎04渴～重05雹年底廣州市巴區(qū)的整體房鴨價累計升幅棍為最28%;P36迅結(jié)合蔑“裹二級市場比雕較法亂”吃以及綁“戲三級市場比捕較法卸”喬的比準(zhǔn)值，狐加權(quán)后推導(dǎo)駐出三疊院的伙均價，摘“裳二級市場比邪較法追”游參考行較強畢取等70芹％的權(quán)重，郵“藥三級市場比秩較法盲”急取催30槍％的權(quán)重：票P=皆二級價格叨*70%+批三級價格展*30%=畜4411*擦70%+4研252*3噸0%=亂4306/覆m2摘取整毛坯均太價建議為：借4300/蠢m(xù)2槐加裝修成本潤1500共元，實收均鐘價建議珍5800/韻m控2P37繼價格表的形汁成與驗證原則：閣根據(jù)策劃與漿現(xiàn)場銷售的劣綜合意見對購各個單元進擇行評分，權(quán)奪重后得出單腸元的基礎(chǔ)分質(zhì)值；浪結(jié)合不同物威業(yè)的不同特查性，根據(jù)產(chǎn)蠟品的變化均妻勻調(diào)整同質(zhì)蕉物業(yè)的價格呈，合理設(shè)置凍戶型差別以舌及景觀差別片，優(yōu)勢資源配單元的價格愁將被拉升為循標(biāo)竿，配合切實現(xiàn)均勻去蘋貨。P38譜影響因素以觀及權(quán)重：芳參考的因素去通常是影響抵客戶購買的機主要比較點家；勝權(quán)重的設(shè)定梨原則上是根央據(jù)客戶的關(guān)匪注度以及項則目本身的差嬌異進行分配層；口朝向系數(shù)渡電房、垃圾爭站、水泵房觸影響吉景觀系數(shù)沖道路、車庫莖出、入口商撓業(yè)噪音干擾董系數(shù)礎(chǔ)樓距、是否且單邊六戶型比重調(diào)針整足10%摧10%規(guī)25%教15%宜15%婦25%P39減因為三疊院亦的的產(chǎn)品變罩化比較復(fù)雜檢，因此以往名的腿價的定渣價方式在應(yīng)熊用上有不全嫂面的情況存礦在腐在制定三疊秘院的價格時模首先得出其抗他因素的系產(chǎn)數(shù)，然后在仗戶型的權(quán)重慧里在獨立的指對每一種戶核型進行打分皇權(quán)重得出該叫戶型的最終煤戶型分?jǐn)?shù)。麻在基本因素半的基礎(chǔ)上加藥上每套戶型紋的得分，推義導(dǎo)出每一套瞇單位的價格肢；P40毫戶型調(diào)差的徹說明：閑根據(jù)每種戶代型的功能區(qū)炕分布、私密立性、開間、漠是否中空、堤采光通風(fēng)度城5踏個因素確定井戶型的得分理A1臟B2雪C3綠D4配E5欣F6滾G7梁H8柳權(quán)重課私密性正8.5鍵7暴9藏7胡8瞞9雀8膜8.5侄15%僚采光通風(fēng)度劫9底8誕10堆8.5竭7.5釣10得7.5貪9蓮20%呀功能區(qū)分布冬9脅8碌8.5促9易8掏9妖7機8核20%相開間均9巨8懶8.5袖8司7.5異8席8.5妥9緊20%窮客廳中空遠(yuǎn)10股6紛10缸10餐6閑10撫6也10闊25%殼綜合比分浪9.175亮7.35合9.25擾8.65栽7.3桑9.25尸7.3柄8.975愛

üP41欺樓層調(diào)差的堪說明：鳥三疊院為殺5妻層的類別墅薯建筑，純粹牽的樓層之間具拉差不會太椅大，主要考咱慮的因素是舒每層之間的斤視野以及景維觀差異還有違居住的便利云性率

捆?窯?怕㏒導(dǎo)?躍?模?礦琰茞捆?烘?博ü午前期客戶的汽樓層關(guān)注度棕數(shù)據(jù)產(chǎn)生樓故層的基礎(chǔ)系貓數(shù)嶄景觀調(diào)整帥4/5往0.58%喂根據(jù)視野有幟否遮擋以及尾樓上樓下景沈觀的變化進冒行微調(diào)，系滅數(shù)變化在％姜～％之間輛1/3插-2.46禁%冊1/2終1.88%P42充層數(shù)次贈送項目唐單項價格善露臺閱庭院席露臺反庭院享4/5相103霧～董118葵平方饅

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畢?浪?旁㏒茄?口?發(fā)?辨琰茞角?忠?評ü費1/3鬧16剖～踢47筑平方淡24慮～堆92被平方馳500也1500謙1/2懂13眠～齡16撫平方溫42連～頓63糖平方襖500吵1500霸所有的三疊誓院的產(chǎn)品都同有面積贈送逐，但露臺的偶使用功能比親庭院的使用膜功能稍微遜光色，因此庭踏院的單價將都會更高；裙注：贈送面神積的價格已牌經(jīng)包含在允5800/機㎡的價格里跪；P43愉價格表的形回成漆——仙特殊位置的掠處理沖濕地的加價碧處理：蝴濕地是項目嫩的科技應(yīng)用那賣點，同時事提升是了景確觀的質(zhì)量，娛因此，圍繞續(xù)濕地的單位蛙將加價征50押～融100拜元劈/譜㎡栽特殊空間的冒處理：囑所有的北排媽單元的落1/3讀單元首層庭伯院旁邊都有也一塊泡40錯㎡左右的公落共空間，在狡驗收后可以醫(yī)打通并入庭讀院的使用空續(xù)間，因此具蔽備升價的空簡間，建議該扶公用空間按出使用面積計脆算，每平方旬1500耕元。P44提價格表的形刪成液——牙棟均價戲?qū)嵤站鶅r否5800/奴㎡P45啊價格表的形射成偶——畫組團均價禾一組團派二組團燦三組團羅四組團未合計冷實收總值卻181,4指30,40揉3阿46206喝343蜜39,10澆1,945期31,86服0,342講298,5握99,03來2蔑面積米31,54手9妻7745畝6,649餅5,538訊51,48雙0餅實收均價午5,751虜5966倉5,881定5,753努5800P46偵價格表的形音成壇——愁平面調(diào)差搜由于項目南徹北排在戶型罩以及景觀方馬面的分野較碰大田,雞因此項目的夠最大平面差計取計2200摩元景/運㎡衡.P47將價格表的形彈成仰——炮平面拉差的甲驗證萬科圖源最大拉差集2200津元P48仇價格表的形都成掀——薄價格測試關(guān)魔注度高的單蓄位直接加價忌根據(jù)前期的粱客戶目標(biāo)單嚇位選定側(cè)重筑以及價格測碎試的結(jié)果，丹對客戶集中長意向的單位岡進行直接的忠加價處理；栽加價幅度在途50~10皺0/幣㎡；斥注：該升幅溪可以采取減講少折扣的形掛式實現(xiàn)；P49芝價格表的市政場對比斥——疾點對點的分捕析歉(易首層單元）繳荔湖城、萬梅科、鳳凰城P50丸屬性張項目悉單元錄面積暢實收總價手實收單價哨實際單價炊含裝修單價禽優(yōu)宣本項目（均貢價辨5800改）循三疊院斷4尋－壇3膊－驗101遭199.0勿5示1,462盆,550私7,348斷遲7,348喜款7,348瞎商鳳凰城聯(lián)排疤鳳盈苑嚼03貧街慶01他座請285.8疲8錦1,871尚,537速6,547章抄6,547狠知6,547鍵嘴萬科四季花勸城裙?jié)褴幇?次－乳101花135.0乘0肥1,272制,995否9,430律向7,009避竟8,009樣料普喘本項目（均違價另5800癥）寒三疊院誤4憂－伍1竊－道102兄199.0藍(lán)5泄1,144咸,168充5,748究盡5,748側(cè)榨5,748晶欺鳳凰城聯(lián)排飛鳳盈苑槽01咽街痰133威座缺240.2鬧1,171己,353宇4,877捧霸4,877初歇4,877蜜陵萬科四季花機城報海竹軒線G1蘇－泰102屠132.7愈2寄1,032才,633殿7,781塵擾5,758激缺6,758心嘩◎侍說明：本項蹲目的實際單遺價＝實收總到價歸/架銷售面積；湊萬科的實際克單價＝實收親總價帶/堅（銷售面積甚＋贈送的地徹下室面積）控；積萬科的含裝敵修單價＝實軟際單價＋宰1000車裝修；萬萬科四季花梁城的價格是秘隨著社區(qū)的殿不斷完善，墨經(jīng)過接近三蛇年攀升接近爬40更％P51蟻價格表的市僑場對比愚——保點對點的分論析鞋(炊二層單元）P52額屬性暫項目奧單元督面積沖實收總價論實收單價夠?qū)嶋H單價緣含裝修單價等優(yōu)碎本項目（均躲價尖5800辣）仿三疊院灑4瘡－叼3絞－澇201智181.0勝2圖1,190艘,403簡6,576萄腥6,576瞇短6,576脫遼翡翠綠洲術(shù)森林半島廁12帽－爹201孝306.3衣1,547須,880副5,053可縮5,053熔誠6,053犁田萬科四季花便城字濤竹軒齒5愈－干201腫124.6心5勿1,068帶,903蛛8,575退承6,654丈戴7,654亞嘗普雪本項目（均仇價于5800局）尺三疊院織4晶－扁1喪－忍201揮181.0福2卻936,9濕96用5,237耕誘5,237霧5,237缺翡翠綠洲津森林半島惱19筋－籌202欲307.2慘1密1,499沖,851肚4,882最葉4,882址嘆5,882文席萬科四季花劫城守海竹軒符1屑－凳202標(biāo)122.5淋3釀838,5瓜80肉6,844在借5,290滴鞠6,290臘笑◎建說明：本項摟目的實際單傍價＝實收總功價雪/稿銷售面積；鈴萬科的實際憤單價＝實收野總價滋/站（銷售面積寬＋贈送的地斷下室面積）旬；惜萬科的含裝號修單價＝實獎際單價＋仔1000艱裝修；徑翡翠綠洲含痰裝修單價＝兔實際單價＋稈1000冰裝修；曲萬科四季花壺城的價格是清隨著社區(qū)的每不斷完善，現(xiàn)經(jīng)過接近三間年攀升接近趴40徒％；P53論價格表的市愧場對比潔——較點對點的分其析插(慘三層單元）P54懸屬性相項目嬌單元跡面積冬實收總價浸實收單價騎實際單價磚含裝修單價完優(yōu)懼本項目（均格價再5800贈）鉗三疊院詠4攝－籃3搶－送301候171.1翅2尊1,480隸,511礙8,652堵得8,652參淺8,652俯眠翡翠綠洲毯森林半島疑12絨－惑701艷306.3姜1,568屠,237螺5,120派歇5,120載命6,120咽丑萬科四季花粒城盛濤竹軒頑5懸－休301層205.9遷1勺1,724壺,936販8,377極途8,377閑酒9,377歇諒普菌本項目（均尺價此5800辣）威三疊院稿4寨－浴1捎－宇302拔171.1茶2午1,168版,416邪6,828笨仗6,828片略6,828臭斜翡翠綠洲層森林半島吩19愿－竹502既307.4遠(yuǎn)4拾1,512桶,689臣4,920辛錦4,920遞高5,920揀刷萬科四季花麻城俊海竹軒鈔1除－黃302賊201.6替9匙1,310還,810纖6,499澡跡6,499顛時7,499卻仇◎葛說明：本項身目的實際單靈價＝實收總毅價巡/俱銷售面積；改萬科的實際航單價＝實收雅總價激/包（銷售面積瘋＋贈送的地最下室面積）合；嶼萬科的含裝封修單價＝實各際單價＋駁1300礎(chǔ)裝修；題萬科四季花黃城的價格是末隨著社區(qū)的歌不斷完善，咳經(jīng)過接近三攤年攀升接近英40慧％；P55繪幾何公寓、滑15庫度洋房的價正格制定P56單核心均價的燕推導(dǎo)過——腰二級市場比絹較法胸比較的樓盤白選取：疫由于幾何公惑寓以及頸15乓度洋房都是晶帶電梯洋房鉤，因此在制驅(qū)定價格的時真候選取的對蚊手交對比的項目革：金主要選取各咬個項目的品輪牌、戶型、沃交通、配套足、工程進度基等項目根據(jù)他權(quán)重進行比建較叉（作廢）P57失比較的樓盤奸選?。旱捎趲缀喂嗽⒁约昂?5爺度洋房都是況帶電梯洋房乓，因此在制幸定兩種物業(yè)允價格的時候謝選取的對比座項目基本一盞致，只是幾滋何公寓更有冠力的占據(jù)了孝市場空白點守，因此在市茂場空白點的便策略上，幾滔何公寓將會阻得到不少的恰分?jǐn)?shù)，從而授價格會比獎15立度洋房稍高四一點；戰(zhàn)對比的項目怕：蝕主要選取各線個項目的品唯牌、戶型、釀交通、配套健、工程進度裕等項目根據(jù)旁權(quán)重進行比辮較P58P59便項目渠鳳凰城蠻翡翠綠洲牧新塘新世界煙盛世名門騰廣州票海倫堡啊保利林語山槍莊曲金地假荔湖城股權(quán)重辨20%換16%譯16%勁15%結(jié)15%濕18%吉在售均價丘4000刃4300麥3,400著3,200蜻3,000胃4,500貍加權(quán)平均均荷價隸800紫688支544佩480宿450創(chuàng)810趕3,674討倒二級市場比遼準(zhǔn)均價：顛36巡74/重㎡（毛坯）P60蛛核心均價的燥推導(dǎo)絲——專三級市場比簽較法（毛坯標(biāo)）袍項目名稱廣面積遇實收均價袖/m2湯租金黨每平方租金肝投資回報率份加權(quán)比例荷鳳凰城鳳儀覽苑洋房湊99欄3200結(jié)2200汗22.22龜桐8.33%沉35%麥新塘新世界色洋房溪101沉2800丈1800腹17.82謹(jǐn)古7.64%伸30%襖翡翠綠洲森飲林半島洋房壺127喜4000潛2100暖16.54折萬4.96%腦35%評平均值水18.91痰遮6.94%扭三級市場靜乒態(tài)比準(zhǔn)均價沒＝月租金括×特年月份扣/利區(qū)域平均回路報率累◎◎◎◎◎?！颉颉颉颉蛩剑浆F(xiàn)18.91節(jié)腸×秀12抄框/歌6.94裳%距◎◎◎◎◎聰◎◎◎◎◎鑒＝練3268/右m拆2皮（胞毛坯肝）P61看項目父二級市場價滲格棗三級市場價鄰格漸增長率吉加權(quán)比例剛鳳凰城鳳儀左苑洋房賄3200趙3800壺18.75叨%躺35%辛新塘新世界約洋房賓2800必3100臉10.71揉%鼻30%盒翡翠綠洲森抵林半島洋房株4000襲4150秤3.75%餅35%姨平均市場增核長率：腥11.09效%碰三級市場動拒態(tài)比準(zhǔn)均價渾＝靜態(tài)比準(zhǔn)柱均價煎×腫（團1備＋市場平均虛增長率）窩◎◎◎◎◎籠◎◎◎◎◎翼＝誓致326胖8骨×騎（莖1+11.放09止％）您◎◎◎◎◎注◎◎◎◎◎和＝翁劃353墾0/m2帝◎革04枕～埋05交年底廣州市月區(qū)的整體房腐價累計升幅綿為牢28%;P62搜核心均價的炸推導(dǎo)裝結(jié)合塌“傍二級市場比庫較法攪”全以及壯“邀三級市場比聯(lián)較法綠”絕的比準(zhǔn)值，優(yōu)加權(quán)后推導(dǎo)禮出三疊院的遷均價，垮“件二級市場比彩較法罷”開參考行較強胞取僑70告％的權(quán)重，扭“某三級市場比攤較法痕”喊取擔(dān)30導(dǎo)％的權(quán)重：萌P=菜二級價格禮*70%+酷三級價格屑*30%=符3674*魯70%+3辨530*3艘0%=紡3602/蹲m2孕取整毛坯均沫價建議為：壞3600/少m2傻加裝修成本形1000伍元，實收均肚價建議房4600/蓋m2P63搶根據(jù)以上的瓣比較推導(dǎo)，堪得出鎮(zhèn)15快度洋房的裝杠修均價為：臟4600/塵㎡宵而幾何公寓固是當(dāng)?shù)厥袌鼍Φ目瞻c，鴉使用價格策三略里面的市麗場空白點加趁價策略，建拴議幾何公寓溜在艙15心度洋房的基異礎(chǔ)上調(diào)高舍6姑％，得出幾和何公寓的裝臟修價格為挨4876/靠㎡，取整為僻4900/熊m2P64筆價格表的形煎成與驗證原則：址根據(jù)策劃與萬現(xiàn)場銷售的開綜合意見對綿各個單元進瀉行評分，權(quán)邊重后得出單鮮元的基礎(chǔ)分可值；拾結(jié)合不同物努業(yè)的不同特測性，根據(jù)產(chǎn)找品的變化均己勻調(diào)整同質(zhì)浩物業(yè)的價格據(jù)，合理設(shè)置中戶型差別以辦及景觀差別召，優(yōu)勢資源吊單元的價格沒將被拉升為炮標(biāo)竿，配合修實現(xiàn)均勻去羨貨。P65衣影響因素以顛及權(quán)重：茅參考的因素河通常是影響生客戶購買的禽主要比較點杠；亂權(quán)重的設(shè)定盛原則上是根逃據(jù)客戶的關(guān)奇注度以及項癢目本身的差亦異進行分配飯；黃朝向系數(shù)帳景觀系數(shù)縣道路、車庫網(wǎng)出、入口商敏業(yè)噪音干擾時系數(shù)絕樓距、是否鹿單邊增戶型比重調(diào)同整忙20%擴30%演20%夸15%推15%P66倚樓層調(diào)差的女說明：增15快度洋房是小醒高層建筑，勢根據(jù)現(xiàn)場的稅考察，高處尚的單元遠(yuǎn)眺填的景觀及視增野會比低樓辰層的優(yōu)勝，撒所以在調(diào)整丙層差的時候沸，選取了高鳳樓層價格越各高的策略復(fù)說明：銹1歌）陰5灑、勞6師層接近單棟賤建筑的腿價替，往上的樓號層價格越高推；址剪你2風(fēng)）勞1擦～鳴3田層的拉差會飯比其他樓層臨的拉差加大欣（底層的景杜觀變化幅度康較大），大保約在求70老元價/窩㎡，網(wǎng)上的岡樓層景觀的談差異開始縮蔥小，因此拉咐差會減少，鉗在幅40姨元齒/殼㎡左右。P67兔層數(shù)針贈送項目調(diào)單項價格盒露臺額庭院江露臺式庭院紗標(biāo)準(zhǔn)層舟10萬平方威40云平方振500豬1500丹部分的變15簡度洋房有面盤積贈送，但挽露臺的使用恩功能比庭院存的使用功能贈稍微遜色，另因此庭院的硬單價將會更召高；讓注：贈送面我積的價格已阿經(jīng)包含在語4600/茶㎡的價格里淡；P68剃整體均價靠4600/帝㎡圖P69組團均價圖P70沾平面拉差最蹈大取值先1500/嚷㎡圖P71勵價格表的形頁成悉——競平面拉差的猜驗證瘡由于翡翠綠太洲產(chǎn)品間的感差異較鞋15鑼度洋房小，襪因此其拉差蟲相對幅度較感窄，最大取舉值為律1200/考㎡P72披價格表的市惰場對比緞——期點對點的分悟析臘翡翠綠洲復(fù)銜式P73勞屬性洽項目亮單元獄面積笨實收總價慣實收單價濕實際單價杯含裝修呀單價勾優(yōu)頌本項目（均襖價穩(wěn)4600牛）坑15已度某7棉－防7蓋－葡601榨110.8伶7談643,6糞24捎5,805睜醫(yī)5,805凳樸5,805晝植翡翠綠洲怕森林半島榜9湖－行603租164.4誼6受754,7塊85訂4,589騙筍4,589山爪5,589接資普糊本項目（均徹價剃4600矩）探15值度潛8胞－娃4么－殲501及114.2窗3愈576,1產(chǎn)88檢5,044外我5,044蜘銅5,044嬸嶄翡翠綠洲繪森林半島樣6古－敗502似127.6擊7財509,8后86光3,994遲玉3,994航性4,994甲忌說明：翡翠逆綠洲裝修價執(zhí)格＝毛坯價豬格＋認(rèn)1000恒元裝修價P74暫價格表的形晚成花——壇幾何公寓噸影響因素以豪及權(quán)重：斑參考的因素峽通常是影響赴客戶購買的蛾主要比較點牲；妖權(quán)重的設(shè)定隸原則上是根蜂據(jù)客戶的關(guān)努注度以及項錫目本身的差狹異進行分配微；薪朝向系數(shù)框景觀系數(shù)抱道路、車庫租出、入口商揭業(yè)噪音干擾微系數(shù)晶樓距、是否撤單邊插戶型比重調(diào)懶整拒20%