08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)癥狀及病史目前身體狀況病因查找病情發(fā)展及處方持續(xù)時(shí)間主要結(jié)論癥狀一：樓市疲軟，銷(xiāo)售量驟減李嘉誠(chéng)間接出售世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)摩根斯坦利整體出售錦麟天地摩根斯坦利也有意整體出售華山夏都轉(zhuǎn)售為租湯臣一品降價(jià)萬(wàn)元促銷(xiāo)整體低價(jià)出售新虹橋綠景苑（皇家花園）癥狀二：高端物業(yè)或被低價(jià)拋售，或改變銷(xiāo)售策略御翠豪庭97年市場(chǎng)低谷，市場(chǎng)不成熟時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)具體政策關(guān)鍵字2005.3.26國(guó)務(wù)院《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》國(guó)八條2005.5.11國(guó)務(wù)院七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住宅價(jià)格工作的意見(jiàn)》新國(guó)八條2005.5.27國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》營(yíng)業(yè)稅2005.5.29建設(shè)部《關(guān)于貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知〉的通知》2005.7.10國(guó)家稅務(wù)總局《個(gè)人所得稅法》2005.10.7國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問(wèn)題的通知》05年市場(chǎng)蕭條，外傷所致——政策悶棍直接將行業(yè)打入谷底三年前：外傷致病，修養(yǎng)近一年08年二季度及上半年跟蹤板塊市場(chǎng)表現(xiàn)08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)癥狀及病史目前身體狀況病因查找病情發(fā)展及處方持續(xù)時(shí)間主要結(jié)論存需比均值12.65出現(xiàn)大面積促銷(xiāo)價(jià)格促銷(xiāo)幅度在1520%存需比均值：8.89價(jià)格平穩(wěn)波動(dòng)漲幅在1015%存需比均值：4.41價(jià)格快速上漲漲幅在30%以上剛性需求強(qiáng)烈，供需矛盾仍未根本性解決，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，內(nèi)部“免疫系統(tǒng)”正常住宅可售余量與成交量之比（存需比）合理區(qū)間在8-12從數(shù)據(jù)看，上海土地可供開(kāi)發(fā)量連年減少，07年尤為明顯上年住宅市場(chǎng)可供開(kāi)發(fā)量+當(dāng)年住宅新增建筑面積-當(dāng)年住宅竣工面積上海市場(chǎng)中長(zhǎng)期內(nèi)處于健康狀態(tài)6649萬(wàn)平方米可供開(kāi)發(fā)建筑面積可以維持3年左右市場(chǎng)需求按平均銷(xiāo)售量核算，可供3.03年開(kāi)發(fā)按最高銷(xiāo)售量核算，可供1.80年開(kāi)發(fā)按最低銷(xiāo)售量核算，可供6.29年開(kāi)發(fā)注：為統(tǒng)一計(jì)算口徑，以上所有數(shù)據(jù)采用上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)上海市場(chǎng)中長(zhǎng)期內(nèi)處于健康狀態(tài)根據(jù)新開(kāi)工量約等于三季度后供應(yīng)量的規(guī)律，今年下半年，上海住宅市場(chǎng)約有750萬(wàn)的供應(yīng)量08.308.409.1上海市場(chǎng)中長(zhǎng)期內(nèi)處于健康狀態(tài)市場(chǎng)銷(xiāo)量相對(duì)樂(lè)觀估計(jì)（平均132.56萬(wàn)方/月）市場(chǎng)銷(xiāo)量相對(duì)悲觀估計(jì)（08年水平92.96萬(wàn)方/月）根據(jù)750萬(wàn)方的供應(yīng)，至2008年年底，按悲觀估計(jì)，市場(chǎng)累積供求比才可能達(dá)到8以上的水平，中性預(yù)測(cè)為5-6上海市場(chǎng)中長(zhǎng)期內(nèi)處于健康狀態(tài)輕度流行性感冒在北京、深圳、廣州等大城市“重度”感冒的情況下，體質(zhì)強(qiáng)健的上海還處于感冒初期診斷結(jié)論08年二季度及上半年跟蹤板塊市場(chǎng)表現(xiàn)08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)癥狀及病史目前身體狀況病因查找病情發(fā)展及處方持續(xù)時(shí)間主要結(jié)論市場(chǎng)陷入死循環(huán)貨幣緊縮貸款、融資不暢銷(xiāo)售不暢市場(chǎng)信心不足降價(jià)沒(méi)有錢(qián)眾所周知的原因：開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張利率存款準(zhǔn)備金率國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化同時(shí)，政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)不斷潑冷水時(shí)間類(lèi)型單位文件名稱(chēng)關(guān)鍵詞1-6月金融央行4次上調(diào)準(zhǔn)備金率至17.5％控制銀根2008-03-20中國(guó)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)募資不得用于買(mǎi)地抑制屯地2008-01-07經(jīng)濟(jì)適用房國(guó)家發(fā)改委《中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)新建廉租住房項(xiàng)目的支持辦法》中西部廉租住房建設(shè)納入中央財(cái)政補(bǔ)貼2008-02-26建設(shè)部《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見(jiàn)》將農(nóng)民工居住問(wèn)題納入城市住房建設(shè)規(guī)劃2008-03-14財(cái)政部、國(guó)稅總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)稅收優(yōu)惠2008-04-01住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知>廉租房2008-04-17稅費(fèi)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題做出了明確規(guī)定2008-06-10財(cái)政部、國(guó)土資源部《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金管理辦法》土地有償使用費(fèi)的支出范圍2008-04-21行政督查國(guó)土資源部國(guó)土部擬推出土地調(diào)控指標(biāo)體系擬推出土地調(diào)控指標(biāo)體系。2008-04-24國(guó)土資源部等8部委－督察房地產(chǎn)市場(chǎng)2008-04-29住建部－擴(kuò)大城市總體規(guī)劃督察員試點(diǎn)城市數(shù)量2008-04-29國(guó)土資源部《2008年國(guó)家土地督察重點(diǎn)工作安排的通知》土地督查2008-05-07國(guó)土資源部國(guó)家土地總督察1號(hào)公告加強(qiáng)對(duì)城市批次建設(shè)用地批后監(jiān)管工作2008-05-29中紀(jì)委、監(jiān)察部等《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》督查2008-06-05中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》房貸業(yè)務(wù)合規(guī)性的現(xiàn)場(chǎng)檢查08年二季度及上半年跟蹤板塊市場(chǎng)表現(xiàn)08年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)癥狀及病史目前身體狀況病因查找病情發(fā)展及處方持續(xù)時(shí)間主要結(jié)論資金從哪來(lái)？缺口有多大？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額＝所有投資資金來(lái)源＝國(guó)內(nèi)貸款﹢利用外資自有資金﹢﹢﹢定金及預(yù)付款※房企資金支出僅考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，做保守估計(jì)測(cè)算原理其他資金各種來(lái)源占比各種資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款所占比重最高，其次為定金及預(yù)付款，然后是自有資金其中，國(guó)內(nèi)貸款又受存款準(zhǔn)備金率及利率的影響那么，各個(gè)指標(biāo)對(duì)于開(kāi)發(fā)投資額的影響有多大呢？相關(guān)性國(guó)內(nèi)貸款利用外資自有資金其他資金定金及預(yù)付款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額0.7280.8280.890.9510.926存款準(zhǔn)備金率利率國(guó)內(nèi)貸款0.830.85※當(dāng)相關(guān)性系數(shù)大于0.5是即為相關(guān)，大于0.7時(shí)，即為顯著相關(guān)由此，通過(guò)回歸分析，我們可以得到關(guān)系式：

其中：x1——國(guó)內(nèi)貸款x2——利用外資x3——自有資金x4——其他資金x5——定金及預(yù)付款x6——存款準(zhǔn)備金率x7——利率回歸方三程擬合三優(yōu)度檢三驗(yàn)由數(shù)據(jù)三分析軟三件得出三：根據(jù)該三方程預(yù)三測(cè)房產(chǎn)三投資額三，是否三準(zhǔn)確？實(shí)際值回歸模三型分析三得出數(shù)三值模型擬三合度較三好，符三合實(shí)際三情況，三可作為三預(yù)測(cè)依三據(jù)。x1國(guó)三內(nèi)貸款三該指標(biāo)三主要受三到存款三準(zhǔn)備金三率及利三率的影三響，本三報(bào)告假三設(shè)國(guó)內(nèi)三貸款有三三種情三況：一，國(guó)三內(nèi)貸款三按照6三%的速三度自然三增長(zhǎng)；三二，三存款準(zhǔn)三備金率三及利率三上調(diào)，三國(guó)內(nèi)貸三款受影三響規(guī)模三縮減；三，存三款準(zhǔn)備三金率及三利率上三調(diào)，國(guó)三內(nèi)貸款三規(guī)模維三持07三年水平三不變。X2利三用外資三假定不三變5月底三央行上三海總部三印發(fā)《三上海市三信貸投三向指引三(20三08年三修訂)三》(下三稱(chēng)《指三引》)三，強(qiáng)調(diào)三要限制三對(duì)外資三投資三房地產(chǎn)三領(lǐng)域的三信貸投三放，禁三止違反三法律法三規(guī)和國(guó)三家政策三發(fā)放貸三款;X3自三有資金三目前我三國(guó)開(kāi)發(fā)三商自有三資金比三例在不三斷下降三，樂(lè)觀三假設(shè)自三有資金三為投資三額的3三0%（三歷史數(shù)三據(jù)）；X4其三他資金三假定不三變X5定三金及預(yù)三付款按三照08三年上半三年水平三測(cè)算，三假定資三金缺口三部分都三由定金三及預(yù)付三款來(lái)補(bǔ)三足；X6存三款準(zhǔn)備三金率根三據(jù)目前三經(jīng)濟(jì)形三勢(shì)，分三別做不三變和上三調(diào)一次三估計(jì)；X7利三率7月三1日，三央行行三長(zhǎng)周小三川：不三排除提三高利率三對(duì)抗通三貨膨脹三，在此三對(duì)利率三分別做三不變和三上調(diào)一三次估計(jì)三；根據(jù)現(xiàn)三實(shí)，做三出必要三假設(shè)………根據(jù)上三述關(guān)系三式，我三們可以三對(duì)資金三缺口做三一輪估三算三種估三算思路三：樂(lè)觀估三計(jì)：存三款準(zhǔn)備三金率和三利率保三持不變?nèi)瑖?guó)內(nèi)三貸款按三照6%三的速度三自然增三長(zhǎng)悲觀估三計(jì)：存三款準(zhǔn)備三金率和三利率各三上調(diào)0三.5個(gè)三百分點(diǎn)三，國(guó)內(nèi)三貸款因三成本加三大而縮三減較切合三實(shí)際估三計(jì)：存三款準(zhǔn)備三金率和三利率各三上調(diào)0三.5個(gè)三百分點(diǎn)三，國(guó)內(nèi)三貸款與三07年三水平持三平…資金缺三口估算三思路一三：樂(lè)觀估三計(jì)：存款準(zhǔn)三備金率三和利率三保持不三變，國(guó)內(nèi)貸三款按照三6%的三速度自三然增長(zhǎng)由數(shù)據(jù)三計(jì)算得三知，0三0年-三07年三度，上三海房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三投資始三終保持三每季度三19.三15%三的增長(zhǎng)三率200三8年三三季度至三200三9年二三季度，三上海房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)投資三總額達(dá)三到30三19.三89億三元按照假三設(shè)，上三海房地三產(chǎn)行業(yè)三國(guó)內(nèi)貸三款數(shù)額三仍然按三照6%三的速度三自然增三長(zhǎng)200三8年三三季度至三200三9年二三季度，三上海房三地產(chǎn)國(guó)三內(nèi)貸款三數(shù)額為669三.69三億元房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)投三資額301三9.8三9億元其他資三金33三1.9三6億元自有資三金49三2.5三7億元國(guó)內(nèi)貸三款66三9.6三9億元利用外三資74.三05億三元定金及三預(yù)付款140三6.9三億元資金差三額43.三51億三元145三1.9三億元由關(guān)系三式：上三海住宅三銷(xiāo)售量三=56三442三97-三225三.8×三住宅銷(xiāo)三售價(jià)格三-17三559三88×三累計(jì)供三求比住宅銷(xiāo)三售價(jià)格三按照目三前6月三份銷(xiāo)售三均價(jià)1三332三5元/三㎡計(jì)算三；累計(jì)供三求比短三時(shí)間內(nèi)三基本保三持穩(wěn)定三，取0三8年上三半年均三值1.三11.價(jià)格銷(xiāo)量133三25823三.64三萬(wàn)方119三39.三2119三9.1三3萬(wàn)方銷(xiāo)售額三為14三58.三32億三元彌三補(bǔ)資金三缺口10.三4%…資金缺三口估算三思路二三：悲觀估三計(jì)：存款準(zhǔn)三備金率三和利率三各上調(diào)三0.5三個(gè)百分三點(diǎn)國(guó)內(nèi)貸三款因成三本加大三而縮減根據(jù)關(guān)三系式：國(guó)內(nèi)貸三款增長(zhǎng)三速度=三0.0三137三-8.三056三存款準(zhǔn)三備金率三-13三.21三98利三率存款準(zhǔn)三備金率三及利率三各上調(diào)三0.5三個(gè)百分三點(diǎn)，則三貸款成三本增加三，貸款三增速放三慢貸款增三速6%-31三.9%200三8年三三季度至三200三9年二三季度，三國(guó)內(nèi)貸三款規(guī)模三為38三0.2三9億元房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)投三資額301三9.8三9億元其他資三金33三1.9三6億元自有資三金49三2.5三7億元國(guó)內(nèi)貸三款38三0.2三9億元利用外三資74.三05億三元定金及三與付款140三6.9三億元資金差三額334三.71三億元174三1.4三億元由關(guān)系三式：上三海住宅三銷(xiāo)售量三=56三442三97-三225三.8×三住宅銷(xiāo)三售價(jià)格三-17三559三88×三累計(jì)供三求比住宅銷(xiāo)三售價(jià)格三按照目三前6月三份銷(xiāo)售三均價(jià)1三332三5元/三㎡計(jì)算三；累計(jì)供三求比短三時(shí)間內(nèi)三基本保三持穩(wěn)定三，取0三8年上三半年均三值1.三11.價(jià)格銷(xiāo)量133三25823三.64三萬(wàn)方979三3.8三8178三0.4三萬(wàn)方銷(xiāo)售額三為17三43.三9億元彌補(bǔ)資三金缺口26.三5%…資金缺三口估算三思路三三：較切合三實(shí)際估三計(jì)：存款準(zhǔn)三備金率三和利率三各上調(diào)三0.5三個(gè)百分三點(diǎn)國(guó)內(nèi)貸三款與0三7年水三平持平雖然存三款準(zhǔn)備三金率及三利率各三自上調(diào)三0.5三個(gè)百分三點(diǎn)，會(huì)三使得貸三款成本三增加，但是因三其影響三滯后性三，貸款三短期內(nèi)三明顯下三降可能三性不大因此，三假設(shè)國(guó)三內(nèi)貸款三保持0三7年水三平不變?nèi)瑸?三83.三66億三元。房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)投三資額301三9.8三9億元其他資三金33三1.9三6億元自有資三金49三2.5三7億元國(guó)內(nèi)貸三款58三3.6三6億元利用外三資74.三05億三元定金及三與付款140三6.9三億元資金差三額86.三03億三元149三2.9三3億元由關(guān)系三式：上三海住宅三銷(xiāo)售量三=56三442三97-三225三.8×三住宅銷(xiāo)三售價(jià)格三-17三559三88×三累計(jì)供三求比住宅銷(xiāo)三售價(jià)格三按照目三前6月三份銷(xiāo)售三均價(jià)1三332三5元/三㎡計(jì)算三；累計(jì)供三求比短三時(shí)間內(nèi)三基本保三持穩(wěn)定三，取0三8年上三半年均三值1.三11.價(jià)格銷(xiāo)量133三25823三.64三萬(wàn)方116三19.三4128三5.7三9萬(wàn)方銷(xiāo)售額三為14三94億三元彌補(bǔ)資三金缺口12.三8%數(shù)據(jù)合三理性驗(yàn)三證211三4.5三萬(wàn)方119三9.1三萬(wàn)方178三0.4三萬(wàn)方128三5.8三萬(wàn)方124三9.6三萬(wàn)方164三7.9三8萬(wàn)方根據(jù)歷三年上海三住宅銷(xiāo)三售量來(lái)三看，我三們所做三的三種三假設(shè)的三預(yù)測(cè)數(shù)三值并沒(méi)三有超出三歷年銷(xiāo)三售量波三動(dòng)的合三理范圍三，應(yīng)該三說(shuō)，所三得結(jié)論三還是比三較符合三市場(chǎng)實(shí)三際情況三的。上海市三歷年住三宅銷(xiāo)售三量與未三來(lái)一年三銷(xiāo)量預(yù)三測(cè)特別說(shuō)三明：以三上假設(shè)三只考率三了國(guó)內(nèi)三貸款因三素，還三需注意三…上述假三設(shè)，我三們沒(méi)有三考慮地三價(jià)款的三跨年支三出——今三年需繳三納上年三地價(jià)款三的35三%，初三步預(yù)測(cè)三在45三億元左三右，7三、8、三9月需三補(bǔ)交的三價(jià)款最三集中同樣，三利率和三準(zhǔn)備金三的變動(dòng)三，我們?nèi)挥?jì)算三了貸款三的成本三增加——在三緊縮大三背景下三，開(kāi)發(fā)三商自有三資金、三利用外三資的難三度和成三本必將三增加在宏觀三經(jīng)濟(jì)趨三勢(shì)下，三繼續(xù)高三漲，政三府提高三加息頻三率和幅三度的可三能性增三大歐佩克三石油超三過(guò)17三0美元三/桶6月2三0日三汽油三、柴油三價(jià)格每三噸提高三100三0元，三航空煤三油價(jià)格三每噸提三高15三00元三；6月2三3日三寶鋼三進(jìn)口澳三大利亞三力拓鐵三礦石價(jià)三格同比三大幅上三漲，最三高漲幅三96.三5％。三由此帶三來(lái)直接三成本1三2.8三億美元三，每噸三鋼材成三本提高三20元7月1三日三全國(guó)三銷(xiāo)售電三價(jià)平均三每千瓦三時(shí)提高三2.5三分錢(qián)。三液化氣三、天然三氣價(jià)格三不作調(diào)三整考慮以三上因素三，未來(lái)三一年，三上海房三價(jià)合理三降幅為三152三0%例證一三：金地三未未來(lái)項(xiàng)目在售物業(yè)在售均價(jià)（元/㎡）實(shí)際得房率修正均價(jià)（元/㎡）金地未未來(lái)花園洋房15000100％15000綠地崴廉公寓小高層1468085％17270證大家園五期小高層1500085％17647連城新苑小高層1574085％18517金地未三未來(lái)贈(zèng)三送大面三積地下三室和露三臺(tái)，綜三合考慮三，我們?nèi)龑?shí)際三得房率三定為1三00％根據(jù)市三場(chǎng)類(lèi)比三法，金三地未未三來(lái)低價(jià)三可知降三價(jià)達(dá)到三15-三20％三，取得三良好的三市場(chǎng)效三果，占三據(jù)同期三浦東商三品公寓三45%三的份額地址：三浦東五三洲大道三和張揚(yáng)三北路建筑面三積：1三542三00容積率三：1.三6綠化率三：35三％建筑類(lèi)三型：2三2棟5三層、3三棟14三層、7三棟15從市場(chǎng)三例證看三，15三20%三的降幅三可以達(dá)三到預(yù)期三效果金地未三未來(lái)降三價(jià)引起三了市場(chǎng)三的熱烈三反應(yīng)，三2周內(nèi)三成交3三萬(wàn)㎡，三成交業(yè)三績(jī)明顯三優(yōu)于競(jìng)?cè)隣?zhēng)樓盤(pán)三。例證一三：金地三未未來(lái)從市場(chǎng)三例證看三，15三20%三的降幅三可以達(dá)三到預(yù)期三效果古北板三塊的御三翠豪庭三6月6三日推出三636三套中小三戶型房三源，均三價(jià)在3三445三8元，三比3月三均價(jià)下三降10三000三元，降三價(jià)幅度三達(dá)到2三5％，三跌至去三年年中三水平。三考慮本三期產(chǎn)品三的特殊三性，降三幅約為三152三0%。降價(jià)受三到熱捧三，開(kāi)盤(pán)三2周成三交20三0套，三一改年三初成交三萎靡的三狀況。例證二三：御翠三豪庭從市場(chǎng)三例證看三，15三20%三的降幅三可以達(dá)三到預(yù)期三效果08年三二季度三及上半三年跟蹤三板塊市三場(chǎng)表現(xiàn)08年三下半年三上海房三地產(chǎn)市三場(chǎng)走勢(shì)三預(yù)測(cè)癥狀及三病史目前身三體狀況病因查三找病情發(fā)三展及處三方持續(xù)時(shí)三間主要結(jié)三論從與走三勢(shì)關(guān)系三看，峰三值與峰三值有2三年的時(shí)三間差預(yù)計(jì)到三200三9年末三，出現(xiàn)三回落，三增長(zhǎng)三率達(dá)到三新的峰三值預(yù)計(jì)到三200三9年末三，市場(chǎng)三會(huì)進(jìn)入三新一輪三走勢(shì)約2年約