開新領域小戶型公寓類產(chǎn)品市場報告2009年12月8日大連開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司小戶型研究思路多大的戶型算小戶型？小戶型都分布在哪里？消化情況如何？小戶型都有哪幾種？特點是什么？什么人買小戶型？他們關(guān)注什么？購買偏好是什么？不同區(qū)域熱銷小戶型的特點是什么？

我們應該建什么樣的小戶型？如何定位？小戶型的定義小戶型應該在哪里建設小戶型的種類有多少小戶客戶來源及購買關(guān)注什么樣的小戶型好賣市場重點參考項目的特征如何？市場表現(xiàn)如何？揚長避短小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析什么是小戶型？對于小戶型一直沒有一個清晰的定義，一般來說一居室銷售面積在55平方米以下、二居室銷售面積在80平方米以下、三居室銷售面積在100平方米以下的戶型都叫小戶型。居住性小戶型按照上述定義的小戶型，80-100平方米的三房戶型我們稱之為居住性小戶型，其主要承載的是居住功能，此類戶型換手率相對其他小戶型產(chǎn)品相對較低，多數(shù)用于較為長期的居住。過渡性小戶型55-80平方米二房戶型我們稱之為過渡性小戶型，此類戶型居住功能比較完整，多數(shù)是被用作過渡性居所，一旦經(jīng)濟情況改善，居住者遍會升級居住條件。投資性小戶型55平方米以下一般情況下有一房、一房一廳、二房一衛(wèi)三種形式，此類產(chǎn)品多數(shù)被用來做長短期投資性產(chǎn)品，一小部分被用作臨時性居所。我們稱之為投資性小戶型。根據(jù)其使用情況大連普遍意義上的小戶型，我們的重點研究對象小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析居住性小戶型——現(xiàn)狀大連小三房產(chǎn)品其消化情況在項目中名列前茅，產(chǎn)品也是各有特點，目前多數(shù)集中在大連西部。項目名稱位置總建筑面積開盤時間小三房房型及面積裝修標準小三房比例去化速度當前平均售價萬科·魅力之城大連西部前革40萬2009.3.2886與90平方米三房二廳一期清水；二期精裝一期11%二期108套左右一期100%二期未售一期6500二期9000美樹日記大連西部機場20萬2009.7.489、92平方米三房二廳清水6.55%95%10000水映西山大連西部西山6.6萬2008.5.1689與92平方米三房一廳清水11%100%7800大眾·開世嘉年大連西部旅順12萬2007.9.1697平方米三房一廳清水4%100%7000居住性小戶型——戶型萬科·魅力之城該項目小三室戶型設計相對先進，空間最為合理，全明、干濕分區(qū)，但90平方米戶型電視背景墻連續(xù)性被破壞居住性小戶型——戶型美樹日記該項目小三房戶型做到了全明，但人流動線設計不甚合理，入戶門對廁所門。居住性小戶型小三房戶型各個使用空間功能完整，但局促，在中低檔項目中分布最廣，主要是為了滿足家庭人口多，資金有限的中等家庭，家庭生命周期處在老少三代。高收入家庭對此種戶型并不感冒，由于目前市場上類似戶型供應較少，同時眾多中低收入群體需求龐大，因此目前此類產(chǎn)品價格增長速度較快。小三房產(chǎn)品多數(shù)是補充性產(chǎn)品，少見以此產(chǎn)品為主力項目。小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析小戶型項目分布泛華領城港灣一號嘉和花樣年華怡景華園宏霖大廈喜臨門大廈萬達華府二期遠洋左右開新領域杰特城市公元美加華公寓沿海國際中心市政府及體育場周邊金融商業(yè)核心星海及西安路商務商業(yè)中心華南商圈馬蘭廣場商圈動力院景公寓水映西山凱悅公寓新希望家園凱旋國際開發(fā)區(qū)行政商業(yè)中心產(chǎn)業(yè)區(qū)金州行政商業(yè)中心青年匯環(huán)宇品格東城天下東林世家高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)谷歌里芝麻街中海華庭軟景E居康派康橋小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)區(qū)金融1街旅順開發(fā)區(qū)中更·香海小鎮(zhèn)美林西岸分布特征總結(jié)大連絕大多數(shù)小戶型產(chǎn)品分布于商業(yè)商務或行政金融區(qū)，一小部分分布于產(chǎn)業(yè)區(qū)。區(qū)域發(fā)展越快，成熟度越高的區(qū)域小戶型產(chǎn)品越多。小戶型地域分布上，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)以及高新技術(shù)園區(qū)數(shù)量最多，是小戶型產(chǎn)品的重點分布區(qū)域。接下來我們將對小戶型項目重點分布區(qū)域同時也是潤德項目所在區(qū)域做詳細分析。小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析項目特征行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型及面積裝修標準小戶型去化率當前平均售價備注中山泛華領城金融商業(yè)核心在售360002009.8.3131-49㎡一房；73㎡二房150010013000改造港灣壹號金融商業(yè)核心尾盤823152009.10.1647-54㎡一房；61-89㎡一房一廳250010016000改造嘉和·花樣年華三期金融商業(yè)核心在售500002008.6.1924-49㎡一房；loft250095平16000loft19500平層去化快鴻霖大廈金融商業(yè)核心售罄684002006.8.1239/62㎡一房1000100——改造喜臨門大廈金融商業(yè)核心售罄395512006.7.1845/62㎡一房1000100——改造怡景華園金融商業(yè)核心售罄996672006.3.22————100——改造西崗萬達華府二期市政府及體育場周邊售罄1260002005.4.2340㎡左右一房無100——遠洋左右市政府及體育場周邊尾盤130002009.10.2435-47㎡一新領域市政府及體育場周邊——————————————改造沙河口杰特星海灣新興金融商務區(qū)在售300002009.9.550㎡一房；78㎡二房20008515000沿海國際中心一期星海灣新興金融商務區(qū)在售91179.72008.9.2743-85㎡一房3500低于5015600商住城市公元西安路商業(yè)區(qū)售罄48009.872009.140-45㎡一房；55/65㎡一房一廳；75㎡二房150010013000美加華公寓西安路商業(yè)區(qū)售罄218352008.12.3040-50㎡一房；70㎡一房100010012000改造項目特征行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型及面積裝修標準小戶型去化率當前平均售價備注高新園區(qū)谷歌里高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)售罄1144922009.7.556/65㎡一房一廳8001007000改造芝麻街高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售950002009.8.1551㎡一房；64㎡一房一海華庭二期高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售909902008.11.3050㎡一房一廳；63㎡一房二廳；78/80㎡二房二廳部分精裝110010010000軟景E居高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售1285872009.12.643㎡一房一廳、70㎡二房一派高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)售罄550002005.8.2136-57㎡一房1000100——康橋小鎮(zhèn)高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售582602009.1178㎡二房一廳、二房二廳無已推去化887800；一層頂層10500項目特征目前區(qū)域內(nèi)共有含小戶型項目19個，其中純小戶型項目8個小戶型項目中，8個項目為改造類項目（不含開新領域），但其消化情況未受影響，憑借較高的性價比，去化速度與新建項目差別不大。目前市場小戶型產(chǎn)品存量有限，軟景e居未推套型為未來主要供應，市場面臨較大缺口。當前小戶型項目消化速度均較快，3個月內(nèi)去化均可達到80%以上，大戶型去化速度較慢，尤其改造項目大戶型屬滯銷產(chǎn)品中山、西崗、沙河口核心成熟地段價格較高，集中在1.4、1.5萬/㎡，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)價格多數(shù)不超過1萬/㎡，僅數(shù)碼廣場軟景E居項目達到1.35萬/㎡。戶型以一房、一房一廳為主，主力面積在24-60㎡，60-80㎡一房一廳、二房一廳為輔，少量60㎡左右一房二廳、80平方米左右二房二廳及l(fā)oft房型。各類戶型中，40-60㎡一房一廳或二廳戶型銷售最好，其次為40平方米左右一房小戶與70㎡左右緊湊二房，小于30平方米或總價偏高產(chǎn)品去化較慢，另外奇特（拐角）戶型較難被接受。大多數(shù)項目采用精裝修設計，裝修標準1500-2500元/㎡較為集中。小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析暢銷戶型50-60㎡寬敞實用的一房一廳40㎡左右寬敞一房65-80㎡緊湊二房在控制總價同時保證了一定的空間舒適度最大的空間利用率相對較好的采光條件比較完整的居住功能滯銷戶型總價過高空間利用率低不規(guī)則戶型面積過小，動線不暢功能確實暗臥暗廳生活空間布局不合理暗臥一房一廳不規(guī)則房型小于30㎡一房大面積一房小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結(jié)項目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析項目名稱嘉和花樣年華3期地理位置中山區(qū)三八廣場銷售特點維景酒店返租形式，現(xiàn)已暫停收租；裝修狀況精裝2500元/㎡（含電器）/普裝1500元/㎡占地/建筑面積（萬㎡）0.55/5產(chǎn)品類型高層總戶數(shù)700套面積段35-70㎡全成品鉑金酒店式公寓；24-35㎡精裝修酒店服務公寓；60-300㎡LOFT開盤時間2008年6月19日銷售情況95%，剩余少量30㎡戶型產(chǎn)品銷售價格(元/平方米)16000（含精裝、普裝）loft19500客戶情況兩側(cè)大面積以自主為主，其余30-40平米以投資性客群居多點評：通特過帶租約的布銷售形式促進公了投資型珍的銷售份孩量；嘉和花高樣年華送3期戶型盡管項途目外墻窯也有起閉伏變化歸，但各造戶型均黨保證了再方正，以除了采崇光因素月外，戶蜻型方面沒有盲明顯劣縫勢戶型漠，有較紋強的均株好性。項目特飾征客戶中架投資與誦臨時居隙住占主衛(wèi)要部分征，投資走占到7黃0%。各種房舅型銷售溫過程中暗，平層很銷售優(yōu)猛于LO嘗FT，稼40-劣60平排方米戶顧型銷售昏優(yōu)于3全0平方記米以下矩房型，洽小面積癢房型優(yōu)攝于大面弦積房型情銷售，隸采光面卸銷售優(yōu)著于背光躬面銷售籌。各房型片均十分螺方正，董布局緊趙湊，相乳對合理猾。其一、菠二期的賴穩(wěn)定回畜報率為驅(qū)三期積毛累了良窄好的口擠碑。商業(yè)先行討家樂福、土國美、金樂領第一健廢身、百安窄居、特力院屋、東來戀順、屈臣囑氏ABC項目名稱港灣壹號地理位置中山區(qū)興和街27號銷售特點11月C棟推出售后返利計劃降低首付門檻占地/建筑面積（萬㎡）0.53/8.23產(chǎn)品類型高層（30F）總戶數(shù)/小戶型數(shù)量1062/390（推出B）面積段47-89㎡開盤時間2009年5月銷售情況剩余六套頂層產(chǎn)品，15000-17000元/㎡之間銷售價格（均）13500元/㎡裝修標準2000元/㎡客戶情況大連市白領自住、投資客、外籍。港灣壹號點評：梁通過售后返系利降低逆首付門詢檻形式促徒進了劣詢勢位置悅房型銷曾售；戶型所有戶四型保證誓了格局露方正，循但由于陰是改造差項目受挎到既定摩條件的軌限制，螺部分房渾型出現(xiàn)舞暗臥，蠻衛(wèi)生間攏設在窗綢戶附近項目特征客戶中蜻投資與向臨時居伴住占主淚要部分根，投資白占到8歐0%。均價相辣對較低糾，性價肆比高。各種房型海銷售過程羞中，小面果積房型優(yōu)就于大面積劇房型銷售播，其中戶谷型設計與勸采光是影認響銷售進栗度的主要牌因素。各房型均墊十分方正壁，布局緊齡湊，但由比于改造限倘制出現(xiàn)部斃分較差房慶型。其11糖月推出褲的（針各對C座含）購買處后直接寇返還3禽年投資學收益，撞沖抵首朵付，3趴年使用紹權(quán)歸開筒發(fā)商，厚降低了感首付門聯(lián)檻，在籮不損失卡利潤基漸礎上，畜促進了偉問題房借源的銷忍售（C溜座遮光召）。商業(yè)C座欲產(chǎn)權(quán)式酒扛店，1-相4層是公棉建，目前戶以2元/笛㎡·天出俱租，正醞飲釀出售。項目名稱美加華公寓地理位置沙河口區(qū)黃河路、萬歲街交匯處項目特點舊樓改造項目（博愛大廈）緊臨西安路商圈及奧林匹克廣場裝修狀況裝修1000元/㎡占地/建筑面積（萬㎡）0.3/3.5產(chǎn)品類型1幢30F高層總戶數(shù)363套面積段40-50㎡-291套70㎡-72套開盤時間08年12月30日銷售情況售罄銷售價格12000元/㎡（含裝修）客戶情況周邊、首次置業(yè)客群點評：繪項目整辱體包裝欠缺思力度，且在柏內(nèi)部裝菠修上鮮夸有亮點經(jīng)，銷售價遞格難以贊實現(xiàn)突乏破。美加華造公寓戶型所有戶型涼保證了格似局方正，克絕大部分皇戶型為大蟻進深短開展間的條行臂戶型。項目特征由于其銷驢售價格相慎對較低因撞此自住比率例較高占否到50%術(shù)以上。項目裝婆修標準進較低，窄裝修吸必引力不場大，價家格是銷落售主要經(jīng)促進因他素采用價格應跟隨策略利，以低于郊旁邊城市那公元的價歉格，截留菊其客源，播行成對比益優(yōu)勢1-5層衫公建低價新出售1.喚5萬元/約㎡主要參考翻競品總結(jié)客戶構(gòu)成丸：以投資隔性購房為識主，過渡尸居所為輔歸，少量自使住客戶銷售促進閉：金融、仗商務辦公劑集中區(qū)項敲目投資客振比例最大跨，銷售促曲進手段以柳針對投資域客為主，柳主要手段商類似售后狠反租與投雖資收益一鉛次性返還寇；商業(yè)、塔居住集中鮮區(qū)自住客械戶比例較抬大，價格促為主要吸剝引手段。銷售影響尋：采光與揉戶型結(jié)構(gòu)炕為普遍影磁響因素，行投資性購罩房中，8預0平方米仔以下房型賠總價影響晃不明顯，仆自住及過頓渡居所總運價為決定繁性因素。房型結(jié)序構(gòu)：小投戶型公銷寓產(chǎn)品印對戶型暴挑剔度宏不高，乖臥室采款光是基蝕本要求她，房型驅(qū)結(jié)構(gòu)應框盡量方斷正，奇蔬異戶型母接受度裹普遍較啟低；小戶型定羅義小三房看產(chǎn)品解內(nèi)析小戶型產(chǎn)厭品分布特搞征重點區(qū)域似小戶型項末目研究項目建程議項目特受點戶型點塞評總結(jié)項目特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)挑戶型解讀重點參桐考個案止分析開新領域光線遮擋交通便央利位于市狂政府后厲身新開爪路商務害區(qū)視線遮任擋本案外部條余件開新領域餡位于新開膜路商務辦續(xù)公區(qū)，位捐于珠江路肆與新開路朱交匯處，交通便利，通過多坦路公交車黎。項目位紐奉于珠江愿國際與間金廣大重廈之間譯，并且榆距離太甜近，對光線與視莖線有嚴重婚遮擋。家樂福即將進入于北京公園流，并且珠侵江路沿線娘遍布大量辯商業(yè)網(wǎng)點們，購物相脫對方便。生活、落醫(yī)療、集教育配拔套相對摟完整。內(nèi)部條件本身為改造項目，戶型旅設計存拆在先天姜限制條賢件，必肅須按照姨原建設胖格局有也條件改膽造。政策條件2009鑰年12月搜7日結(jié)束底的中央經(jīng)桐濟會議，進確定繼續(xù)估執(zhí)行寬松突貨幣及經(jīng)瓦濟政策，指支持自住域及改善類辮需求，控制投資浮投機。2009天年12月施8日大連項住房政策島商品房換瞇手年限回震到5年，蠟開征個人唇所得稅。項目建除議結(jié)合之前消對小戶型唇產(chǎn)品及主凈要參考競欲品的研究腳成果，建起議：項目位盯于成熟怪區(qū)域商憶務核心頓，擁有罷穩(wěn)定長薄期租賃高客源，開可以滿奔足投資胖性購買淘需求，勇同時距梅離主要武商業(yè)區(qū)故有一定意距離，叔較為安叔靜，因宣此建議構(gòu)將投資性霧客源作情為項目枯主力客莊源，過刪渡性居繳住作為棟補充。根據(jù)戶方型研究載結(jié)果，燦及本案崇改造限攤制，建議產(chǎn)品茅主力以4狡0-60礦㎡一房為紹主，70切-80平章方米二房緒為輔，一嶄房戶型盡顧量采用一督房一廳設圣計，西南釘西北角戶饒盡量設計休為可雙向躲采光戶型箏。政策在2暴010年武極有可能框?qū)ν顿Y進咐行抑制，穴因此我們賄要搶先開盤育快速銷售，搭上曠政策末成班車。價格采用低價跟評隨策略潑，快速暖去化為薦目的。劣勢位煮置套型定綁價不宜價黃差過大，發(fā)此舉將強宵化劣質(zhì)印滾象，此類啄套型可在靜促銷時作聯(lián)為特惠套蛇型階段推揉出。精裝修，裝修標充準建議蹄在10彈00-戚150語0元/錫㎡之間。全國暢銷刑小戶型借蜓鑒北京南崖曦大廈筋49.驢72㎡秤戶型圖北京蓮儲馨嘉園縫48.五63㎡雨戶型圖廣州嘉逸扔花園43濃.74㎡揮戶型圖全國暢銷疤小戶型借霉鑒上海清銳馨苑5遞2.5鍛5㎡戶晴型圖北京華彼源之星快53.費64㎡窯戶型圖深圳益央田花園冒畫意居銳60㎡職戶型圖謝轉(zhuǎn)謝9、靜夜匹四無鄰閉，荒居刑舊業(yè)貧絞。。4月-派234月-許23Fri券day找,A悼pri既l2扭8,跑202廢310、雨中黃蘋葉樹，燈微下白頭人重。。14:1芹5:3614:孝15:熄3614:爐154/28凱/202鼠32:嘗15:3豈6PM11、以我獨煮沈久，愧飄君相見頻于。。4月-2閥314:1擦5:3614:血15Apr往-2328-A選pr-2衫312、故人哥江海別糟，幾度頌隔山川那。。14:1芒5:3614:1滔5:3614:1巷5Fri漂day俗,A效pri征l2算8,午202遍313、乍見翻傅疑夢，相訓悲各問年揭。。4月-血234月-2幣314:肅15:決3614:訪15:嬌36Apri虛l28炎,20數(shù)2314、他鄉(xiāng)匠生白發(fā)尿，舊國櫻見青山似。。28耐四月彼202吃32:1蛾5:3云6下搬午14:御15:夫364月-傅2315、比不吼了得就懸不比，痛得不到呼的就不咐要。。釣。四月魂232:15嬌下午4月-2精314:漲15Apri鋸l28道,20毒2316、行動鑒出成果點，工作有出財富合。。2023續(xù)/4/2飽814呼:15:百3614:1蜘5:3628A練pril疼202鳥317、做前灣，能夠濾環(huán)視四扎周；做編時，你奔只能或畜者最好藏沿著以抽腳為起騎點的射筐線向前盟。。2:15僵:36姿下午2:1富5下似午14:1炮5:364月-2名39、沒有午失敗，眠只有暫狠時停止練成功！專。4月-沸234月-頭23Fri憶day測,A性pri動l2釋8,吳202箏310、很多槐事情努啞力了未蜘必有結(jié)武果，但坐是不努稼力卻什隔么改變蠻也沒有奴。。14:娃15:爛3614:被15:躁3614:1嗚54/28船/202目32:新15:3威6PM11、成功尺就是日起復一日班那一點字點小小優(yōu)努力的悉積累。悅。4月-2銜314:吹15:餃3614:1臨5Apr-匯2328-嫂Apr榴-2312、世間景成事，劑不求其逗絕對圓噴滿，留吸一份不商足，可屋得無限篇完美。球。14:1酷5:3614:1悄5:3614:1萌5Frid魯ay,永Apri理l28底,20堵2313、不知虧香積寺茫，數(shù)里絕入云峰茂。。4月-2區(qū)34月-2湯314:1鑼5:3614:1望5:36Apri拼l28午,20爐2314、意志恨堅強的眼人能把商世界放幼在手中遠像泥塊睬一樣任巴意揉捏籌。28四陷月20腿232:15具:36滔下午14:1帶5:374月-2柏315、楚塞頃三湘接趕，荊門呆九派通躺。。。四月2捏32:1甜5下叮午4月-嘗2314:鄙15Apri息l28隆,20襖2316、少年十羞五二十時充，步行奪閱得胡馬騎女。。202站3/4之/28傘14速:15簡:3714:掩15:望3728A癢pril納202瘦317、空山新腥雨后，天螞氣晚來秋跨。。2:15生:37斧下午2:1仔5下星午1