恒林安吉項目市調(diào)及規(guī)劃定位報告顧客是水產(chǎn)品是舟品牌是帆傳播是風(fēng)策略是舵PART1市場調(diào)查與研究PART2項目研析PART3規(guī)劃定位PART4營銷推廣PART1

市場調(diào)查與研究2001安吉房地產(chǎn)集中開發(fā)興起2002安吉樓市開始覺醒2003初具規(guī)模，房價開始抬頭，發(fā)展良好，均價從1400元/㎡猛增至1800元/㎡2004快速上漲，均價漲至2550元/㎡，有些樓盤突破3000元/㎡大關(guān)，下半年態(tài)勢有所減緩2005增漲緩慢，均價在2700元/㎡左右2006漲幅不大，均價維持在2900元/㎡左右2007房價一路走高，均價增漲到3600元/㎡，部分樓盤價格突破4500元/㎡2008保持良好態(tài)勢，房價堅挺，剛性需求強勁，樓市泡沫不存在，依然上漲到3800元/㎡2009樓市黃金輝煌年，房市罕見瘋狂年，均價飛躍至5800元/㎡2010依然持續(xù)走高，保持強勁勢頭，均價保持在7500元/㎡，個別樓盤單價突破13000元/㎡一、城市房地產(chǎn)發(fā)展簡史及現(xiàn)狀分析安吉2010年房地產(chǎn)報表（截至11月11日）2010年安吉市場總體信息（截至11月11日）安吉房地產(chǎn)整體市場分析供需情況2009年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10.38億元，下降10.7%。全年房屋施工面積120.8萬平方米，增長9.7%；房屋竣工面積24.7萬平方米，增長4.2%；商品房銷售面積54.75萬平方米，增長93.5%，其中住宅40.06萬平方米，增長64.7%；商品房銷售額23.83億元，增長137.4%，其中住宅16.05億元，增長99.9%。安吉樓盤板塊分布圖華都?維多利亞嘉盛?林語香溪錢塘?檀香園臨海新城?羅馬風(fēng)情城安泰?鳳棲花園億嘉?億城嘉園華都?龍山莊園廣興?君悅上居蘇嘉?尚城公館誠泰?竹海御景城云鴻大廈利嘉?君閱國際吉達?滸溪佳園豐虹?浦源城宏城?萬華公館大家?新嘉園商鋪大家?新嘉園4期景都?翡翠灣匯豐?水岸人家萬邦?沁河灣景欣?驛站東園安吉縣政府遞鋪鎮(zhèn)政府鼎盛?銘鴻公寓黨校區(qū)域板塊分析城中板塊:為安吉城區(qū)的中心區(qū)域，是本地自住消費購房者首選板塊。目前板塊內(nèi)在售項目有三個，景欣?驛站東園以聯(lián)排為主，萬邦?沁河灣以純高層產(chǎn)品面向市場，而匯豐?水岸人家則以排屋與多層為主。三個樓盤基本將市場上所有建筑形態(tài)互補呈現(xiàn)出來，多以大中戶型為主，銷售情況良好。城南板塊：規(guī)劃定位集居住、度假、休閑、旅游為一體，以“山地人居”為特色、以高檔別墅為代表的新興城市功能區(qū)。目前板塊內(nèi)有六、七個項目在售，以排屋別墅為主，集中在龍山體育公園與靈峰景區(qū)，其中除安吉唯一在售高端獨立別墅項目汀香別墅報價達到16000元/㎡，其他聯(lián)排別墅項目報價在7000-9000元/㎡，獨立別墅報價9500-12000元/㎡，外地客戶占到約40%，以杭州、上海、溫州等區(qū)域為主，目前品質(zhì)真正高的別墅排屋還不多。城西板塊：樓盤集散于縣政府周邊，目前是整個市場的主流板塊，有十多個在售樓盤，有些已經(jīng)無房可賣，等待后期工程，或者去二手房市場淘，有些要托關(guān)系才放出量來，有些樓盤將與年底集中再開盤。均價在7500元/㎡左右。整個市場定位為中高檔。城東板塊：目前比較孤寂，或許是在蓄勢待發(fā)。城北板塊：板塊內(nèi)多為公寓與別墅復(fù)合項目，2010年該板塊的供應(yīng)量較小，以林語香溪最具代表性，前期蓄客工作很到位，市場定位也還算準(zhǔn)，從客戶積累的情況看，該板塊的別墅產(chǎn)品有約三成來自外埠。規(guī)模實力數(shù)量少，規(guī)模不大，實力一般數(shù)量爆發(fā)式增長，地產(chǎn)大鱷紛紛看好，實力進駐開發(fā)理念單一，落后，為居住而居住為生活品質(zhì)而打造物業(yè)管理少數(shù)擁有物業(yè)管理團隊引進知名物業(yè)管理企業(yè)設(shè)施配套智能化配套缺乏落后智能安防系統(tǒng)規(guī)范化，科技設(shè)備逐漸應(yīng)用建筑類型別墅，多層別墅，花園洋房，多層，小高層，高層，排屋建筑風(fēng)格現(xiàn)代，歐式美式，英式，德式，地中海式，東南亞式，中式景觀園林簡單，呆板，美觀性不強與外景相統(tǒng)一，注重小區(qū)景觀細節(jié)打造規(guī)劃設(shè)計各種業(yè)態(tài)組合很少，空間布局弱品質(zhì)精品化，統(tǒng)一中講究個性，業(yè)態(tài)組合豐富多樣，富有靈動性，空間布局更具有人性化和多樣性營銷推廣宣傳力度不大，手法單一宣傳力度加強，宣傳方式渠道多樣，各種物料先進高端，與策劃公司，廣告公司廣泛合作銷售代理意識薄弱，專業(yè)性不強銷售團隊綜合素質(zhì)有所提高，服務(wù)態(tài)度上有所創(chuàng)新二、樓盤開發(fā)理念與品質(zhì)轉(zhuǎn)變歷程2007年之前至今三、樓市特征及發(fā)展解讀1、經(jīng)濟因素安吉正處在城市化進程的起步階段，整體房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)薄弱、發(fā)展迅速、潛力大、可塑性強，受到眾多外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)青睞和追捧。安吉民營經(jīng)濟強勢，竹制品加工業(yè)、轉(zhuǎn)椅制造業(yè)是兩大重要經(jīng)濟支柱，旅游業(yè)是安吉的支柱產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟增長點。2、政策因素

國策在安吉遇到尷尬。2009年安吉消化掉60萬平方的商品房，2010年市場購買力仍然保持強勁增長，二套房貸款首付款不得低于50%等一系列房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控，在安吉并未起到實質(zhì)性影響。3、交通因素接滬融杭城市戰(zhàn)略：加快融入杭州經(jīng)濟都市圈，杭長高速明年底的通車，將使安吉到杭州的距離縮短至半小時，安吉房地產(chǎn)市場將會迎來新的大發(fā)展。4、供需因素

需求方面：2009年前三季度商品房銷售面積超過2008年全年銷售面積，市場成交價量雙升，出現(xiàn)供不應(yīng)求瘋狂局面，2010年成交量繼續(xù)一路走高。

供應(yīng)方面：2009年開發(fā)嚴重不足，供不應(yīng)求矛盾突出，房價飛漲；2010年供應(yīng)量迅速增多，開發(fā)量在120萬方以上，房源供給充裕，價格漲幅有所緩和。

空置率方面：2003年以來商品房銷售總面積遠大于同期的竣工面積，尤其2009年竣工面積更是出現(xiàn)大幅回落，這顯示六年來安吉已大量消化空置商品房，空置率不斷降低。四、安吉樓市總結(jié)與預(yù)測1、安吉房地產(chǎn)市場環(huán)境快速改善，商品房價格穩(wěn)步抬升，受宏觀政策影響較小，與周邊城市房價相比，價格較低，具有一定的升值空間。2.安吉的經(jīng)濟呈現(xiàn)民營和外向并舉，外向型房產(chǎn)逐漸增多。3.樓市新增項目逐漸增多，品牌開發(fā)商紛紛進駐，產(chǎn)品品質(zhì)越來越精致，市場競爭更趨激烈。安吉房地產(chǎn)市場目前正處在一個快速成熟的時期。4.隨著安吉交通日益便捷和城市建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化休閑產(chǎn)業(yè)將成為新的投資熱點。5.

安吉在售樓盤主要集中在城北、城南、城西三大板塊，因樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌影響力不同，價格差距正在逐漸拉大。6.眾多的排屋、別墅項目是安吉房地產(chǎn)市場的最大特色，占全縣市場一半份額，均價與普通商品房相差無幾。高品質(zhì)、高檔次房地產(chǎn)項目開發(fā)尚處于起步階段，有能力的消費階層對高端房地產(chǎn)項目的渴望值在不斷上升。7.房地產(chǎn)市場全面開放，外來置業(yè)人口逐漸增加，剛性需求進一步擴大，外向型特征逐漸顯現(xiàn)，改善型需求逐漸增長，消費者對于生活品質(zhì)的不斷提高，對產(chǎn)品的品牌知名度和品質(zhì)更加看重，提出了更高要求。富豪權(quán)貴基數(shù)龐大，對價格不太敏感。市場主要以本地人消化為主，消化能量強大，對住宅需求強勁。8.

二手房市場相當(dāng)活躍，投資性需求明顯。9.主城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的住宅用地緊張，房價逐步上漲，樓盤形態(tài)從多層向高層轉(zhuǎn)變逐漸并被消費者接受。以小戶型為主的商品房比重也將得到進一步提升。10、開發(fā)投資環(huán)境非常優(yōu)越，投資潛力巨大。買房抗通脹保值增值知名開發(fā)商紛紛進駐成熟理念，高端品質(zhì)安吉生態(tài)型和特殊性天然竹海環(huán)境推動房價上漲樓市快速通道期舊城改造，城市西進版圖不斷向外擴大發(fā)展房產(chǎn)稅收占財政收入七成土地供應(yīng)量逐年加大用地儲備量豐富供過于求同類產(chǎn)品競爭激烈促使導(dǎo)致五、客戶特征及分析對安吉樓市消費市場的調(diào)研顯示：1、購房者地域分布a、大多為本地的遞鋪鎮(zhèn)消費群，占總?cè)藬?shù)的45%。b、遞鋪鎮(zhèn)周邊的消費群，占總?cè)藬?shù)的32%。c、外地投資者和在外謀生的安吉人占總?cè)藬?shù)的23%。（這其中有66%客戶來自杭州，其他來自溫州，上海，江蘇等，多為長三角地區(qū)城市）。２、購房者職業(yè)分布a、縣機關(guān)單位、銀行、教師等工種較穩(wěn)定的工作人員是安吉住宅房產(chǎn)消費市場的主力軍。（其中公務(wù)員占40%，銀行職員占6%，教師占4%）。b、企業(yè)主和個人老板占25%。c、安吉當(dāng)?shù)氐钠胀殕T和一些當(dāng)?shù)氐拈e散資金占25%，是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)消費的重要組成部分。3、購房者年齡分布a、20—30歲青年消費者占24%。b、30-50歲的中年消費者占62%。c、50歲以上的消費者占14%。4、購房用途分布a、住宅消費者一般以自住為主，占81%，作投資用途的占19%。b、商鋪消費者一般以投資為主，占90%，自主經(jīng)營的占10%。C、自住型，改善型，投資型為主，度假休閑型，經(jīng)營辦公型，娛樂玩樂型等為輔。5、購房者分布a、購房自主性。征地拆遷戶，招商引資培育的“白領(lǐng)”或住在項目周邊人群，這類人占安吉總體購房者的54%；b、購房改善性。改善生活條件的購房者占36%；c、購房投資性。外地投資者和在外謀生的安吉購房者占10%。六、個圖案分析6.1逆蘇嘉·墨尚城公殺館項目名稱平：蘇嘉·尚縣城公館開發(fā)公司泉：安吉蘇天嘉置業(yè)邊有限公百司發(fā)展蘇商：浙江蘇嘉幅房地產(chǎn)實插業(yè)股份有個限公司策劃公穩(wěn)司：杭州日險月品牌殖營銷機腥構(gòu)，w映ork麗ing牽五行廣擁告（杭屠州麥丁鞠品牌策燥劃）項目位置哪：安吉穆王公西路南側(cè)搏，迎賓大陶道西售樓地址辮：安吉遞吳鋪鎮(zhèn)迎煤賓大道拘455素號售樓電話化：0572儀-502篇6111交/522潛7111總占地面積139693.8㎡總建筑面積153270㎡容積率1.1總棟數(shù)78總戶數(shù)1236得房率79.42建筑風(fēng)格新古典主義園林風(fēng)格歐式綠化率40%用地性質(zhì)商住用地車位數(shù)892個目前起價6200目前均價9000元/㎡目前最高價12000元/㎡最近開盤時期2010.9.28交房日期2010.12銷售狀況推出一批，賣掉一批，在新房源未開盤之前，所剩房源不多，可供選擇余地小建筑形態(tài)臻品多層，全景高層，尊品雙拼別墅，沿街商業(yè)近期開盤戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)銷售套數(shù)所在樓宇位置所占比例均價兩房兩廳88.13—92.361811160#、62#、64#、67#14%7000三房兩廳114—13011486%9000主力戶型戶型范圍86㎡—276㎡，多層、高層建筑的戶型面積設(shè)計分為90㎡以下、90-110㎡、110~130㎡三個層次，主題定位集多層、高層、雙拼排屋、休閑商業(yè)街于一體的多形態(tài)高檔住宅社區(qū)。周邊配套設(shè)施縣城生態(tài)廣場，縣婦幼保健院，城市廣場，廣電大樓，劇院，文化廣場，商業(yè)廣場，幼托所，網(wǎng)球場，會所6.2拐竹海點·御景虧城總占地面積4萬多方總建筑面積9萬多方容積率2.2總棟數(shù)7總戶數(shù)966得房率80—83%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格車位數(shù)680開盤時期一期開盤時間2010年1月，整個項目分三期完成。樓盤主要亮點安吉南大門城市形象和標(biāo)志性建筑。建筑形態(tài)有7幢小高層組成，最低的為11層，最高的為24層，自南而北依次升高，層次豐富流暢。本期戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)銷售套數(shù)所在樓宇位置所占比例均價兩房兩廳74.67—86.145498%高層40%6000元三房兩廳108—127.878095%60%6000元主力戶型兩房兩廳付款方式一次性或者按揭客戶特征縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，多為自住，多為老板，通過夾頁，傳單，報紙，戶外，口碑，圍墻廣告等主題定位品位尚層別樣人生，樹立高層人居典范周邊配套設(shè)施縣城生態(tài)廣場，縣婦幼保健院，城市廣場，廣電大樓，劇院，文化廣場，商業(yè)廣場，幼托所，網(wǎng)球場，會所6.3喜君閱國零際項目名稱單：君閱國際開發(fā)公司麗：浙江利嘉鋪置業(yè)公司策劃代理掀：杭州爭擱鋒機構(gòu)項目位置雪：云鴻西路竹與迎賓大直道西北側(cè)告455號售樓地址仔：安吉迎孝賓大道樹405驚號售樓電話洲：0572潛—503鋤9777這、513姥1333建筑設(shè)計登:加拿大P圣PA建筑濁師事務(wù)所物業(yè)公凍司：浙江綠惕城物業(yè)究管理公揚司總占地面積12.6萬方總建筑面積14萬方容積率1.1總棟數(shù)58總戶數(shù)約1000戶得房率87.82建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格園林風(fēng)格歐式綠化率30%物業(yè)類型住宅別墅車庫說明別墅帶地下停車庫多層均價5300元/㎡小高層均價6200元/㎡最近開盤時期2010.4.22交房日期2011.6銷售狀況等待高層開盤，房源所剩無幾建筑形態(tài)由聯(lián)體別墅、花園洋房、電梯景觀公寓和臨街商鋪等多種態(tài)組成。近期開盤戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)銷售套數(shù)所在樓宇位置所占比例均價兩室一廳57—85808063—7360%5909元/㎡三室兩廳138—144727240%6200元/㎡主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)廣告語名宅，名校，名管家周邊配套設(shè)施）東鄰迎賓大道，南毗云鴻西路，西靠小區(qū)路，北接昌碩西路。周圍有生態(tài)廣場、外國語學(xué)校、宇翔外國語、學(xué)完、超市、中醫(yī)院、婦幼保健院、汽車站等重要配套。第三小學(xué)6.4豎君悅澤上居項目名稱痛：君悅上居開發(fā)公科司：安吉廣興與置業(yè)有限跌公司策劃公謀司：杭州爭伐鋒機構(gòu)項目位汽置：天荒坪雨路10竹20號售樓地康址：遞鋪鎮(zhèn)迎友賓大道6脫21號售樓電天話：057墻2-5弊115才333對51象163丈33總占地面積66670平方總建筑面積70000平方容積率1.1總棟數(shù)32建筑風(fēng)格新古典風(fēng)格得房率93.5最近開盤時期2010-11-5銷售狀況工程進度緩慢，銷售情況不是很理想建筑形態(tài)排屋、花園洋房、小高層，酒店近期開盤戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)銷售套數(shù)所在樓宇位置所占比例均價兩室一廳63—92126成交量很少6—19棟20%9600元主力戶型六室三廳五衛(wèi)一廚，以大戶型為主付款方式一次性和按揭客戶特征及來源與認知途徑具有人文主義內(nèi)涵，品位獨具的周邊客戶及外地客戶，主題定位與廣告語上風(fēng)上水上品居周邊配套設(shè)施（包括商業(yè)和交通）西枕滸溪景觀帶，東鄰天荒坪南路，緊依靈峰山休閑度假區(qū)，龍山體育森林公園，竹博園北畔6.5財沁河嬌灣項目名稱胳：沁河灣開發(fā)公漲司：安吉萬邦拾實業(yè)有限郊公司投資羽商：杭州萬邦走投資有限潑公司項目位置膏：天目北攔路和靈紙芝東路慈交接處肚，西鄰夾遞鋪港照（老黨波校內(nèi)）售樓地面址：安吉靈芝刺東路售樓電陸話：0572洽-567乒8111耗5678餐333總占地面積80000總建筑面積129000容積率1.5總棟數(shù)18總戶數(shù)991得房率84.6建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代綠化率40%物業(yè)費用小高層1.5車位數(shù)/車位費1019最近開盤時期2010年6月目前起價5500元/㎡目前均價6190元/㎡目前最高價8000元/㎡銷售狀況目前所剩房源不多建筑形態(tài)高層，小高層戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)銷售套數(shù)所在樓宇位置所占比例戶型特色兩室一廳64㎡—95㎡36285%6390三房兩廳123㎡—189㎡22120925%6700主力戶型主力戶型：120-140平方米/170-180平方米/360平方米平層大宅主題定位純高層全電梯公寓周邊配套設(shè)施（包括商業(yè)和交通）嬉水池/托兒所/社區(qū)居委會/3G網(wǎng)絡(luò)覆蓋/小區(qū)一卡通生態(tài)廣場、昌碩公園、兒童公園；購物休閑：浙北大廈、中都百貨、百匯商貿(mào)廣場、三江超市；銀行網(wǎng)點：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行；教育機構(gòu)：實驗小學(xué)、實驗初中、高級中學(xué)、外國語學(xué)院；醫(yī)療網(wǎng)點：中醫(yī)院、人民醫(yī)院。

6.6奧水岸剖人家項目名促稱：水岸人邊家開發(fā)公司食：浙江匯豐怒房地產(chǎn)開疲發(fā)有限公襯司項目位敞置：靈芝路和盟天目路交掙匯處售樓地北址：安吉縣養(yǎng)遞鋪鎮(zhèn)捆昌碩東偏路16江8號售樓電百話：0572肆—503東7188、586交8888總占地面積59775總建筑面積681435容積率1.14總棟數(shù)38總戶數(shù)380戶

得房率90建筑風(fēng)格現(xiàn)代園林風(fēng)格現(xiàn)代綠化率50%目前起價5600元/㎡目前均價6200元/㎡目前最高價6600元/㎡最近開盤時期2010.9.18建筑形式/物業(yè)形態(tài)水岸人家，有單身公寓、多層住宅、花園洋房、聯(lián)體別墅等多種建筑形態(tài)，更有獨一無二的270度水岸私家島別墅區(qū)。印象270°，雙水岸城市半島戶型戶型面積區(qū)間銷售套數(shù)所在樓宇位置所占比例三房兩廳兩衛(wèi)125-127多層排屋別墅結(jié)構(gòu)240-243排屋主力面積240—280平米，120平米主題定位與廣告語270°純水岸城市湖畔美宅周邊配套設(shè)施（包括商業(yè)和交通）東靠天目路，南臨靈芝路，是安吉成熟的核心居住區(qū)，其成熟配套有。市政廣場：生態(tài)廣場、昌碩公園、兒童公園；購物休閑：浙北大廈、中都百貨、百匯商貿(mào)廣場、三江超市；銀行網(wǎng)點：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行；教育機構(gòu)：實驗小學(xué)、實驗初中、高級中學(xué)、外國語學(xué)院；醫(yī)療網(wǎng)點：中醫(yī)院、人民醫(yī)院。6.7貨維多利亞項目名勾稱：維多利出亞開發(fā)公司即：湖州安吉司新華都置敞業(yè)有限公費司發(fā)展吸商：浙江華都秋控股集團憶股份有限括公司策劃公恭司：漢嘉地產(chǎn)紡顧問項目位置擔(dān)：安吉縣遞潤鋪鎮(zhèn)勝利氣西路49肥5號售樓地廈址：安吉縣示勝利西剩路49婚5號售樓電話莖：057轎2—5詢720轟888信、57揮209靠99物業(yè)公權(quán)司：東方物葛業(yè)景觀設(shè)計蓋：澳大利堡亞BB誼C建筑攝景觀工遍程設(shè)計戚公司建筑設(shè)低計：浙江當(dāng)秋代建筑扛設(shè)計院總占地面積93399總建筑面積140098容積率1.5建筑風(fēng)格英倫風(fēng)格總戶數(shù)1008綠化率35%物業(yè)費用多層0.75元/㎡，小高層1.2元/㎡園林風(fēng)格歐式車位說明別墅帶地下車庫最近開盤時期2010.06.12目前均價6200元/㎡交房日期2011.12銷售狀況目前銷售狀況很好建筑形態(tài)多層、高層、商鋪戶型戶型面積區(qū)間銷售套數(shù)所在樓宇所占比例均價三房兩廳109.92多層5800三房兩廳101.1—156.37小高層8500主力戶型3房140-143㎡4房159㎡廣告語英倫風(fēng)，成就前所未有安吉創(chuàng)造多個第一安吉縣第一家引進英倫風(fēng)建筑情調(diào)的小區(qū)，第一個擁有下沉式半地下會所的樓盤，第一個引入英式管家服務(wù)的樓盤,第一個在普通商品房小區(qū)贈送太陽能熱水器，第一個在普通商品房小區(qū)啟用數(shù)字彩色可視對講系統(tǒng)，第一個在普通商品房小區(qū)引進高檔社區(qū)會所?！?.8踩萬販華公館項目名稱嫁：萬華公發(fā)館開發(fā)公司銷：安吉宏稈城置業(yè)襖有限公咐司項目位置醫(yī)：城北新黨結(jié)校西側(cè)售樓地址妄：安吉勝嚇利西路株國際假嶺日酒店嚼大堂西惜側(cè)50宏米售樓電進話：057碧2—5啞201酒888仆、52鉤017氧77建筑設(shè)談計：浙江虹圖啊建筑設(shè)計飽有限公司景觀設(shè)歉計：中國美院始風(fēng)景建筑終設(shè)計院物業(yè)顧問鵝：浙江綠城傲物業(yè)總占地面積11萬㎡總建筑面積11.7萬㎡容積率1.07總棟數(shù)49總戶數(shù)546得房率90%建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格園林風(fēng)格歐式風(fēng)格綠化率35%物業(yè)費用

1.45元/㎡車位數(shù)200低層均價4700元/㎡排屋均價6600元/㎡最近開盤時期2010.10.20交房日期分批：2011.09.30/2012.06.30銷售狀況戶戶附贈近70平方米超大空間地下室建筑形態(tài)聯(lián)體別墅精品電梯公寓小高層戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)銷售套數(shù)所在樓宇位置所占比例均價二室二廳一衛(wèi)85—9040418—23幢小高層5%5000元/M2三室兩廳1301421927占總套數(shù)的10%5000元/M2主力戶型戶型6種，面積區(qū)間在88㎡—142㎡，戶型結(jié)構(gòu)兩種，三室二廳二衛(wèi)與二廳二廳一衛(wèi)，主力戶型：排屋290—310平米公寓90—140平米廣告語高檔別墅區(qū)里的優(yōu)越生活家周邊配套設(shè)施縣政府生態(tài)廣場的北側(cè)，商業(yè)服務(wù)、廣場娛樂休閑、長途汽車站項目等樓盤案例矩分析一，大家駱嘉鴻苑開預(yù)出的5幢跨多層92境套房源，皺其面積均飲控制在9考0方到1納17方之鴨間，總價也區(qū)間為4裁8萬到8秀0萬。有視60多套忘被周邊鄉(xiāng)耳鎮(zhèn)居民買梁走，首次氧購房的客送戶，占7連0%左右糟。剩下的嫩30%購療房者分為畢15%的善二次置業(yè)儀即二套房籮消費者和賽15%的健投資性購蔑房。主流蘿戶型使用更面積14矮5平方米疤到215準(zhǔn)平方米之而間，總價匠區(qū)間85浴萬到13攪0萬，明再顯超出大挺部分首次脅購房者的抓心理預(yù)期型?；▓@洋營房的消費辛者80%映為二次置詳業(yè)，20佩%少數(shù)的粒首次置業(yè)蓋則選擇5摘層總價6屋2萬左右遵面積較小蛋的戶型。街嘉鴻苑花屆園洋房的強消費者幾棚乎全部為霜遞鋪本鎮(zhèn)蘿居民，公浩務(wù)員、事約業(yè)單位、值民企老板制占據(jù)絕對存主流。二，沁烘河灣8駝0%的候客戶都朵是二次擋置業(yè)，可因為這睬是安吉厘第二個遞純高層最項目，極換房體豆驗的客戶占乎很大一制部分。拌該項目符推出的棍360引平方米肉一層一屯戶的房日型，受匹到了安頁吉縣消仔費能力高的購州房者的青艇睞。以公遇務(wù)員、個釋私老板為和主流客戶灶的沁河灣削，40余獎套360帶平方米的高層豪渴宅已售完主，總價至嚇少200渡萬元的這陜種戶型銷虜售中，有雅40%左來右的業(yè)主泉選擇的是雁一次性付屬款。這說擾明，這部材分業(yè)主至紛少是三套假房，多數(shù)削身份為企猛業(yè)老板。三，以汀斜香別墅為擾代表的高止端產(chǎn)品，綿200萬優(yōu)左右產(chǎn)品勿的客戶以缸安吉本地魂私營企業(yè)右主、泛公務(wù)員蒼為主，帝也吸引肥了上海溉、杭州卻等外地洽客戶，貍對于小安戶型精乘裝修豪租宅消費坡者也是塞很看好餡的。1、小戶依型目前在者安吉屬于臘非主流產(chǎn)霉品，零散坑分布于一錘些樓盤，該屬于跑龍料套角色，煉并沒有形饒成規(guī)模與叮氣候，浦束源城將在悉年底推出溉一棟將近接200戶狡的單身公瞧寓，面積壺在60㎡益左右浮動鉗，到時可漿關(guān)注其銷味售進度與羽動向。2、總立價低，態(tài)戶型功到能實用乓全面的名精致小寺三房，島小戶型戰(zhàn)復(fù)式，酬小戶型登精裝修域豪宅，棋對于越舌來越講原究品質(zhì)蓬的安吉胸人來說閘還是具宇有吸引繼力的，割并且安咽吉人喜栗歡體驗捎新穎產(chǎn)薪品。3、對于勒小戶型的野產(chǎn)品規(guī)劃剃須以一線偵城市的標(biāo)輝準(zhǔn)要求來鼠劃分格局嗽，爭取每童個戶型都繞能得到消礦費者的追床捧和認可蹈，在戶型殲設(shè)計和各鄉(xiāng)豐方面硬件揚上做好功鄉(xiāng)豐底，在軟喇件上做足奸文章。4、小戶答型升值空收間大，增類值快，是冤具有抗通甘脹的投資角商品，也明是別有風(fēng)鴉尚的居住始產(chǎn)品。點評：PART點2項目研百析地塊位置

陽光工業(yè)園區(qū)靈峰北路東側(cè)，吉二路南側(cè)規(guī)劃用途

商住用地（商業(yè)20%）占地面積

50427㎡容積率≤2.1綠地率≥35%建筑密度

≤30%地塊基摟本情況項目地餃塊SW招OT分頂析Str細eng俘th慨優(yōu)勢Wea江kne速ss返劣勢Opp慶ort牲uni娛ty旁機會Thr脅eat即威廟脅S1、訂地塊平即整，緊術(shù)鄰城市轟主干道貨，交通桑方便；S2、產(chǎn)食品規(guī)劃要淡求為小戶詳型，具有短較大市場航稀缺優(yōu)勢跪。W1、地態(tài)塊離市區(qū)炸相對較遠醋；W2、目雨前本項目筍周邊無生燈活配套；W4、曬周邊人艦流稀少貫，聚集沃度不高賊。T1、遣距離市胡區(qū)較遠沸，減小芒了目標(biāo)控客群的屑受眾面浴；T2、灘限貸令瘡的影響藏。O1、安制吉市場中領(lǐng)小戶型可郵售房源較頁少；O2、地康塊附近的誘萬華公館昂一期小高圈層銷售火牌爆，消費龍潛力旺盛透；O3、城脂市化進程厚對居民住干房消費心附理的沖擊蜘。PART萌3規(guī)劃定位整體市面場定位祖：新古典巖‖純小殲高層‖亞70計-90㎡住宅市場怒檔次定位?。横槍傂栽庑枨蟮南拶M客群，打造具有稠一定特色扁的中檔居券住社區(qū)。工業(yè)園區(qū)扔各類企業(yè)諷的工薪階際層；市區(qū)部醫(yī)分工薪罩階層；80后宴城市新眉生代；鄉(xiāng)鎮(zhèn)進杜城的富風(fēng)裕農(nóng)民矮。住宅市熱場目標(biāo)切客群定擔(dān)位：建筑意亞向圖建筑意祝向圖主推案油名：恒林·壹楊品尚筑案名、廣贈告語定位主推廣流告語：城市主流忌生活新勢品力輔助案名記：恒林·物玖零銘料邸恒林·玖玻零天地恒林·金俱色地帶恒林·新哲境恒林·格炎里輔助廣親告語：成就生嬸活夢想PART具4營銷推廣項目推脫廣策略首突破口情感溝通班，引起共納鳴用他們紛熟悉的稻元素表賺達他們妄對生活召的積極漆態(tài)度注重產(chǎn)京品與情拉感的開擱發(fā)理念打造中堅衰階層的理鼠想居所離城不透遠栗離任家很近項目推廣沙階段12月前期籌備壤，項目預(yù)原熱1月2月3月4月5月6月7月8月9月強勢熱銷產(chǎn)品戶車型解讀10月11月積累客群籌備期（201手0年12芹月－20粘11年4航月）階段任務(wù)哈：項目籌備絞、形象告乘知階段目的邀：前期工投作籌備，竄通過對項陵目整體定蠅位和產(chǎn)品劍的預(yù)熱，章增加購房依者對此項魯目的關(guān)注糕和期待。階段主抖要工作約：售樓開部選址搭、視覺混系統(tǒng)、贏現(xiàn)場包顆裝、媒冠體選擇遵、銷售侍物料、稠戶外階段１產(chǎn)品解胳讀（11豆年4月珍－11驕年7月局）階段任盲務(wù)：通慌過對產(chǎn)療品解讀絮，進一句步提升筍項目市肆場知名柄度。階段目吵的：通幻玉過對產(chǎn)爹品戶型痕的深度岔剖析，雅擴大產(chǎn)帖品的市陳場價值巧，從而乖將項目艱優(yōu)勢聚奸焦于一嘆點，并在實施前虎期定向螺銷售溝箭通。階段主要我工作：戶墾型點評活兔動，定向只銷售溝通識、PR活掌動、DM茶、短信。階段2積累客群酸，強勢熱銷銷（11年兼7月－1捎1年11錦月）階段任務(wù)皆：積累有社效客群，尼開盤達到矩強效目標(biāo)腐。階段目的騙：樣板房箭啟用，產(chǎn)蘆品戶型解敗讀全面展鉛開階段主涂要工作依：軟文替、報廣柿、PR標(biāo)活動、智短信、攏DM階段3現(xiàn)場樣板浮房實現(xiàn)區(qū)泥域營銷呀差異，摧建議于恐現(xiàn)場實征施樣板含房，呈預(yù)現(xiàn)項目搜產(chǎn)品優(yōu)壯勢。增設(shè)市翁區(qū)售樓榨處、開滔設(shè)看房堡班車建議設(shè)立胖市區(qū)售樓奪處，以精曉致與設(shè)計居見長，致案力于消除隙項目區(qū)域環(huán)與城市中憐心的心理貌距離，開蘆設(shè)看房班渣車。兒童有許游樂設(shè)被施示意舒架空層凡休息處融示意公共照限明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)由路燈、圍墻燈、草坪燈、彩色噴泉燈、小品燈、滅蚊燈等組成。建議路燈的設(shè)置高度分為車行道路燈和人行道路燈兩種，分別按照不同的工程高度要求設(shè)計。造型簡潔。小品燈也希望根據(jù)不同的景觀配合需要選用。在邊角轉(zhuǎn)角等較僻靜的地方，處于安全的考慮，可設(shè)置感應(yīng)燈。指示系統(tǒng)兼有功能性和美觀性，除了要符合VI系統(tǒng)的整體風(fēng)格，還需配合景觀主題。建議本案的指示系統(tǒng)以自然的石、木配合金屬部分組成，一部分指示系統(tǒng)還可以考慮設(shè)置在地面上，增加情趣。指示系乞統(tǒng)謝謝漲！9、靜夜靜四無鄰她，荒居胸舊業(yè)貧哭。。4月-2計34月-2局3Frid束ay,機Apri傅l28桌,20扔2310、雨中黃僑葉樹，燈迫下白頭人率。。18:5魂0:3218:侵50:舟3218:5村04/2抗8/2擇023笛6:重50:稻32繁PM11、以我垮獨沈久鈔，愧君斃相見頻環(huán)。。4月-響2318:5毫0:3218:5掌0Apr鬼-2328-A陵pr-2宵312、故人疾江海別催，幾度貿(mào)隔山川濟。。18:糟50:其3218:知50:百3218:金50Fri救day戶,A菊pri肯l2伸8,靠202延313、乍見翻趙疑夢，相襖悲各問年惠。。4月-2形34月-2坐318:洪50:算3218:5泡0:32Apr效il尊28,羊20打2314、他鄉(xiāng)生腐白發(fā)，舊京國見青山扇。。28四計月20粒236:5蠅0:3踏2下顧午18:送50:意324月-封2315、比不了慕得就不比件，得不到噴的就不要俗。。。四月斯236:50利下午4月-2攏318:易50Apr鼓il撲28,掃20隊2316、行動出夢成果，工俯作出財富藏。。2023酸/4/2守818壤:50:計3218:嚇50:偏3228任Apr擠il邪202庫317、做前吵，能夠村環(huán)視四割周；做隊時，你廉只能或顫者最好撞沿著以藝腳為起艘點的射半線向前團。。6:50歐:32榴下午6:5投0下糠午18:5菠0:324月-2熟39、沒有失結(jié)敗，只有壘暫時停止因成功！。4月-2姥34月-幅23Fri每day桐,A博pri訊l2斜8,唯202躬310、很多事顏情努力了斃未必有結(jié)閉果，但是肅不努力卻條什么改變心也沒有。需。18:5突0:3218:慈50:哀3218:5艦04/28阻/202華36:后50:3僚2PM11、成功就南是日復(fù)一垃日那一點殘點小小努姜力的積累老。。4月-飾2318:5遷0:3218:5叛0Apr-炎2328-薪Apr搜-2312、世間成桐事，不求導(dǎo)其絕對圓逆滿，留一雞份不足，都可得無限尺完美。。18:州50:松3218:5李0:3218:5