房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析房地產(chǎn)亂象：1、買房就像買大白菜！2、日漲幅5000元/平方米！2010年9月：北京、上海、深圳、廣州，每平方米房屋單價(jià)超過2萬人民幣。房價(jià)居高不下，有錢人以房居奇，百姓望房興嘆！中國房地產(chǎn)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，取得了舉世矚目的成就，住房條件大大改善，城市建設(shè)日新月異。但近幾年中國的房地產(chǎn)就像一匹脫韁的野馬，大有一種視死如歸的精神，不到懸崖勢(shì)不回頭的氣概。房價(jià)過高，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過百姓的承受能力。房價(jià)增速過快，已脫離了中國經(jīng)濟(jì)的正?；久妗Ｖ醒氩扇×艘幌盗械恼{(diào)控措施！強(qiáng)制性的回收無償?shù)姆峙溆?jì)劃經(jīng)濟(jì)人口增漲有限的投入解放初期至改革開放初期“國家統(tǒng)包住房投資建設(shè)，以實(shí)物形式向職工分配出租并近乎無償使用的福利性住房制度”

1978理論突破城鎮(zhèn)住房制度改革—房改

城市土地使用制度改革—

無償使用有償使用

1987年12月1日，深圳首開國有土地公開拍賣先河，新中國第一塊有償出讓國有土地被深房集團(tuán)競(jìng)拍成功。

1987年第一次提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)房改：1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，開始進(jìn)行房改。房改的基本內(nèi)容可以概括：1.住房建設(shè)由國家、單位建設(shè)改為房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)。2.由國家、單位維修管理改為房地產(chǎn)物業(yè)公司服務(wù)。3.停止分房為住房補(bǔ)貼。4.建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。5.建立住房公積金制度。6.建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。7.建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

2003年8月12日國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文），要求堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向。第一次明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。

經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”

“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)入快車道：06年九部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（國六條）：

(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；

2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市

低收入家庭住房困難若干意見》（24號(hào)文）

住房問題是重要的民生問題。1.合理確定廉租住房標(biāo)準(zhǔn)：

新建廉租住房套型面積控制在50平方米以內(nèi)，以配建為主。2.合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，套型面積控制在60平方米左右。2007.7徐滇慶與牛刀的打賭:徐滇慶:如果明年7月11日深圳房價(jià)比現(xiàn)在低一分錢，我一定在《南方都市報(bào)》上用整版篇幅向深圳市民道歉。2008.7月：“我向深圳人民道歉。在2007年7月我說過，如果一年以后深圳房價(jià)不漲的話，我向深圳人民道歉。一年就要過去了，無論深圳的房價(jià)漲不漲都理應(yīng)由我來道歉?！?/p>

2007年房價(jià)高企，國家稅務(wù)局出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，但由于美國的次貸危機(jī)------不了了之。2008年樓市遇冷、政府救市2008年全球金融危機(jī)迸發(fā)，中國樓市一片蕭條。期間，國務(wù)院頒布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施》（“國三條”）：自2008年10月27日起，對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

自11月1日起，首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

營業(yè)稅：5.5%計(jì)征以前5年全額全免2年差額全免5年差額全免以上以下以下以下以上以上2008年2010年≥5年，免交個(gè)人所三得稅一般政三策特殊政三策<5年，出三售收入三減去三購三買房屋三的價(jià)三款三后的差三額征收5年＜≥2年，個(gè)人不三負(fù)擔(dān)個(gè)三人三所三得稅地三方收入三部分<2年，出三售收入三減去購三買房屋三的價(jià)款三后的差三額征收個(gè)人所三得稅:20％計(jì)征≥5年，免交個(gè)人所三得稅廣東省15條優(yōu)惠三政策買房人：第一三次置業(yè)三，享受七折利三率開發(fā)商：土地三出讓金三繳納期三限放寬三到兩年壓抑了三近一年三的購買三欲望集三體爆發(fā)三！沒有最三貴，只三有更貴三！09年房地三產(chǎn)市場(chǎng)三火爆09-三10年組合三調(diào)控第一拳三（12月9日）：營業(yè)稅三征免時(shí)三限2年變5年第二拳三（12月14日）:國務(wù)院三要求遏三制房價(jià)三過快上三漲第三拳三（12月17日）：拿地首三付不低三于50%第四拳三（10年1月）：二套房三貸首付三不得低三于40%第五拳三（1月12日）:存款準(zhǔn)三備金率三上調(diào)0.5個(gè)百分三點(diǎn)2010“兩會(huì)三”期間三，北京市三副市長三陳剛曾經(jīng)表三示：“北京今三年已經(jīng)三很難再三產(chǎn)生地三王了。房價(jià)三也好，三地價(jià)也三好，不三會(huì)再出三現(xiàn)去年三的瘋狂三了”。三但“兩三會(huì)”剛?cè)宦淠蝗?，北京三在一天三之?nèi)就三產(chǎn)生了三三個(gè)“三地王”三。溫總理在“兩三會(huì)”上三“堅(jiān)決抑三制部分三城市房三價(jià)過快三上漲”的政三治承諾三尚在耳三邊，央三企卻“三用腳投三票”。在3月三15日三這一天三，北京三總共成三交6塊三土地。三其中，三大望京三地塊和三亦莊地三塊分別三以275三29元三/平方三米的樓三面價(jià)格、52三.4億三元的土三地總價(jià)三，刷新三本市土三地成交三紀(jì)錄，三成為新三的“單三價(jià)地王三”和“三總價(jià)地三王”。三但還不三到幾個(gè)三小時(shí)的三工夫，三“單價(jià)三地王”三就被下三午競(jìng)價(jià)三的東升三鄉(xiāng)薊門三橋地塊三奪走，三該地塊三的實(shí)際三樓面價(jià)三格超過300三00元三/平方三米?？偫碚f三了不算三，總經(jīng)三理說了三算！第六拳三（20三10.三4.1三5）-三國務(wù)院三新四條一、實(shí)三行更為三嚴(yán)格的差別化三住房信三貸政策。二、增三加住房有效供三給。三、加三快保障性三安居工三程建設(shè)。四、加三強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)三管。第七拳三：9月三29日三調(diào)控一、禁止異三地購房二、首三套房貸三一刀切比例30%三、暫三停發(fā)放三第三套三房貸四、部三分城市限購房三套數(shù)五、囤三地捂盤三房企：三停發(fā)股三票債券三不給貸三款六、推三進(jìn)房產(chǎn)三稅改革三試點(diǎn)第八拳三：各地三調(diào)控細(xì)三則紛紛三出臺(tái)南京和三深圳最三嚴(yán)厲，三看存量三不看增三量南京：限制三購買第三三套住三房。新三建商品三住房上三市必須三明碼標(biāo)三價(jià)、“三一套一三標(biāo)”；三申領(lǐng)預(yù)三售許可三證必須三申報(bào)價(jià)三格，申三報(bào)價(jià)格三個(gè)月內(nèi)三不得調(diào)三高，個(gè)三月后需三要調(diào)高三的必須三重新申三報(bào)。深圳：本地三人可購三買兩套三，外地三人只能三購買一套上海、三杭州、三廣州看三增量，三不看存三量上海：三本地人三和外地三人只能三購買一三套杭州：三本地人三和外地三人只能三購買一三套廣州：三本地人三可購買三兩套，三外地人三只能購買一套201三1.1三.26（新國三八條，三史上最三嚴(yán)厲限三購令）（一）進(jìn)一步三落實(shí)地三方政府三責(zé)任。地方政三府要切三實(shí)承擔(dān)三起促進(jìn)三房地產(chǎn)三市場(chǎng)平三穩(wěn)健康三發(fā)展的三責(zé)任。201三1年各城三市人民三政府要三根據(jù)當(dāng)三地經(jīng)濟(jì)三發(fā)展目三標(biāo)、人三均可支三配收入三增長速三度和居三民住房三支付能三力，合理確三定本地三區(qū)年度三新建住三房價(jià)格三控制目三標(biāo)，并三于一季三度向社三會(huì)公布。（二）加大保三障性安三居工程三建設(shè)力三度。各地三要通過三新建、三改建、三購買、三長期租三賃等方三式，多三渠道籌三集保障三性住房三房源，三逐步擴(kuò)三大住房三保障制三度覆蓋三面。（三）調(diào)整完三善相關(guān)三稅收政三策，加三強(qiáng)稅收三征管。1.調(diào)整個(gè)三人轉(zhuǎn)讓三住房營三業(yè)稅政三策，對(duì)三個(gè)人購三買住房三不足5年轉(zhuǎn)手三交易的三，統(tǒng)一三按銷售三收入全三額征稅三。2.加強(qiáng)對(duì)三土地增三值稅征三管情況三的監(jiān)督三檢查，三重點(diǎn)對(duì)三定價(jià)明三顯超過三周邊房三價(jià)水平三的房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目，進(jìn)行土三地增值三稅清算三和稽查。3.嚴(yán)格執(zhí)三行個(gè)人三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)所三得稅征三收政策三。各地三要加快三建立和三完善個(gè)三人住房三信息系三統(tǒng)，為三依法征三稅提供三基礎(chǔ)。（四）強(qiáng)化差三別化住三房信貸三政策。二套三房首付三款比例不低于60%，貸款三利率不三低于基三準(zhǔn)利率三的1.1倍。（五）嚴(yán)格住三房用地三供應(yīng)管三理。1.各地要三增加土三地有效三供應(yīng)，三落實(shí)保三障性住三房、棚三戶區(qū)改三造住房三和中小三套型普三通商品三住房用三地不低三于住房三建設(shè)用三地供應(yīng)三總量的70%的要求三。2.大力推三廣以“三限房價(jià)三、競(jìng)地三價(jià)”方三式供應(yīng)三中低價(jià)三位普通三商品住三房用地三。3.對(duì)已供三房地產(chǎn)三用地，三超過兩三年沒有三取得施三工許可三證進(jìn)行三開工建三設(shè)的，三及時(shí)收三回土地三使用權(quán)三，并處三以閑置三一年以三上罰款三。（六）合理引三導(dǎo)住房三需求。各直轄三市、計(jì)三劃單列三市、省三會(huì)城市三和房價(jià)三過高、三上漲過三快的城三市，在一三定時(shí)期三內(nèi)，要三從嚴(yán)制三定和執(zhí)三行住房三限購措三施。當(dāng)?shù)貞羧用窦彝ハ拶?套。提供一三定年限三當(dāng)?shù)丶{三稅證明三或社會(huì)三保險(xiǎn)繳三納證明三的非當(dāng)?shù)厝龖艏尤窦彝ハ拶?套。無法提三供一定年三限當(dāng)?shù)厝{稅證三明或社三會(huì)保險(xiǎn)三繳納證三明的非三當(dāng)?shù)貞羧用袢彝?，暫停在三本行政三區(qū)域內(nèi)三向其售三房。（七）三落實(shí)住三房保障三和穩(wěn)定三房價(jià)工三作的約談問三責(zé)機(jī)制。未如期三確定并三公布本三地區(qū)年三度新建住三房價(jià)格三控制目三標(biāo)、新三建住房三價(jià)格上三漲幅度三超過年三度控制三目標(biāo)或三沒有完三成保障三性安居三工程目三標(biāo)任務(wù)的三省（區(qū)三、市）三人民政三府，要三向國務(wù)三院作出三報(bào)告，三有關(guān)部三門根據(jù)三規(guī)定對(duì)三相關(guān)負(fù)三責(zé)人進(jìn)三行問責(zé)三。（八）堅(jiān)持和三強(qiáng)化輿三論引導(dǎo)。對(duì)各地三穩(wěn)定房三價(jià)和住三房保障三工作好三的做法三和經(jīng)驗(yàn)三，要加三大宣傳三力度，三引導(dǎo)居三民從國三情出發(fā)三理性消三費(fèi)。對(duì)三制造、三散布虛三假消息三的，要三追究有三關(guān)當(dāng)事三人的責(zé)三任。需求能被壓三抑，但不能被三消滅！在國家三和地方三樓市新三政的三三輪調(diào)控三下，國三內(nèi)一線三城市商三品房價(jià)三格上漲三過快的三勢(shì)頭得三到了初三步遏制三，但是三在一些三當(dāng)前政三策沒有三覆蓋到三的角落三，暗藏三已久的三“亂象三”又在三悄然滋三生。政策尚三未明朗三的小產(chǎn)三權(quán)房就三趁著空三隙開始三“局部三升溫”。在房產(chǎn)三調(diào)控新三政出臺(tái)三后小產(chǎn)三權(quán)房變?nèi)卯惓Ｈ鸨”本┦腥ㄖ輩^(qū)三最大的三小產(chǎn)權(quán)三房社區(qū)——太玉園。大產(chǎn)權(quán)三不能買三，因小三產(chǎn)權(quán)不三受這個(gè)三限制。三雖然小三產(chǎn)權(quán)房三有一定三的風(fēng)險(xiǎn)三。他拆肯三定拆不三了。只三能限制三你買賣三。也許三將來小三產(chǎn)權(quán)能三變成大三產(chǎn)權(quán)就三值錢了三。既是三變不了三大產(chǎn)權(quán)三房，只三要不拆三，自住三也是好三的！“大三產(chǎn)三權(quán)三房”三與“小三產(chǎn)三權(quán)三房”三的三區(qū)三別“小產(chǎn)三權(quán)房”三問題全部產(chǎn)三權(quán)（大三產(chǎn)權(quán)）：國家發(fā)三產(chǎn)權(quán)證三的叫大三產(chǎn)權(quán)。開發(fā)三商辦理三合法的三立項(xiàng)開三發(fā)手續(xù)三后，辦三理土地三出讓手三續(xù)并按三規(guī)定繳三納土地三出讓金三，由國三家發(fā)放三給開發(fā)三商土地使三用證和三房屋預(yù)三售許可三證，這樣三的房屋三稱為大三產(chǎn)權(quán)房三屋。全部產(chǎn)三權(quán)（大三產(chǎn)權(quán)）小產(chǎn)權(quán)三房：是指三國家不三發(fā)產(chǎn)權(quán)三證的。小產(chǎn)權(quán)三房占用三的是集三體土地，按照三我國現(xiàn)三行法律三，這類三土地只三能用于三農(nóng)業(yè)生三產(chǎn)或者三作為農(nóng)三民的宅三基地，三土地使三用權(quán)不三得出讓三、轉(zhuǎn)讓三或者采三取“以三租代征三”的形三式用于三非農(nóng)業(yè)三建設(shè)，三它沒有三產(chǎn)權(quán)，三更沒有三國家的三土地使三用證和三預(yù)售許三可證，三因此小產(chǎn)權(quán)三就是沒三產(chǎn)權(quán)。“城中三村”問三題我國實(shí)三行城鄉(xiāng)分三割的二三元體制，快速三城市化三的同時(shí)三，使得三農(nóng)村被三城市包三圍，由三于體制的三制約，三法制的三缺失，三又由于三政府對(duì)三民生的三漠視，“城三中村”三應(yīng)運(yùn)而三生，農(nóng)三民難以三真正融三入城市三，形成三了“城不三像城、三村不像三村”的“城三中村”三。天河城冼村楊箕村高房價(jià)三的成因一、土三地供應(yīng)三不足房屋是三建立在三土地之三上的。三我國房三屋的產(chǎn)三權(quán)也是房屋三的所有三權(quán)和土三地的使三用權(quán)結(jié)三構(gòu)。在三房地產(chǎn)三供給市場(chǎng)三一端是三土地，三一端是三建立在三其上的三房屋。三土地是政三府嚴(yán)格管三控的，房屋三卻是自三由市場(chǎng)三可以自由買賣。如果三土地供三應(yīng)不足三，勢(shì)必三造成處三于自由三市場(chǎng)的房屋三被視為三稀缺之三物加以三搶購。三土地供三不應(yīng)求三直接導(dǎo)致三房屋供三不應(yīng)求三。2.捂地惜三盤一些房三地產(chǎn)上三市企業(yè)三擁有大三量的存三量土地三儲(chǔ)備，三多達(dá)500三0萬平方米。土三地儲(chǔ)備三量可供開發(fā)6、7年。在房三價(jià)較快三上漲的三情況下三，一些三開發(fā)商閑置土三地不建三設(shè)、建而不三售，捂三盤惜售現(xiàn)象嚴(yán)三重。分三批銷售三、推遲三開盤時(shí)三間、內(nèi)三部認(rèn)購三、大幅三提價(jià)等三方式拉三長銷售三周期，三通過控三制新建三住房的三上市速三度拉抬三房屋價(jià)三格。3.土地“三招拍掛三”市場(chǎng)三規(guī)范化三、透明三化！由于土三地市場(chǎng)三不規(guī)范三、不透三明，造三成開發(fā)三商爭先三恐后“三搶地”三，進(jìn)而三“囤地三”。二、住房保三障體系三落后1.三199三8年“城三鎮(zhèn)住房三制度改三革”第三一次提三出住房保三障體系三建設(shè)，三到目前保障性三住房有三：廉住三房、經(jīng)三濟(jì)適用三房、公三租房。2.目前“三保障性三”住房三數(shù)量少三。今年三計(jì)劃建三設(shè)100三0萬套保三障房，三未來五三