南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)別墅項目報告二OO三年十月一日目錄騰第一處部分攻哭宏觀市場分韻析偏……………濃……………招…………尤02~20原第二部分蔬欠上海別墅市控場分析查……………浙……………擦……搭21~34趕第三部分犁截項目環(huán)境分垂析奪……………攻……………犁…………透35~37耗第四部分矛曠區(qū)域市場分赤析昏……………傅……………填…………柜38~49旅第五部分恨最產(chǎn)品定位穗……………譜……………素……………勾…訓(xùn)50~74患第六部分危銷售策略呀……………屢……………慈……………怒…播75~00第一部分壓宏觀市框場分析呀——黃供需兩旺，枝外來購房者吸比例增高釋——學(xué)市場規(guī)范，賓大勢看好，揉穩(wěn)步發(fā)展悼2002絨年房地產(chǎn)市豈場分析：勢2002霧年上海市房之地產(chǎn)市場繼稀續(xù)上年的快宇速發(fā)展勢頭埋：房地產(chǎn)開名發(fā)建設(shè)規(guī)模街保持高位增唉長，商品房千市場供需兩咳旺漿,非市場總體呈四現(xiàn)加速發(fā)展碌態(tài)勢。親2002娘年上海市房略地產(chǎn)市場綜刻述如下：市場綜述：冠本市房地產(chǎn)圾開發(fā)投資額冬自軋1999番年開始連年優(yōu)攀升，籃2002貨年投資額突錯破了還700呆億元前所未雄有的高位，豆土地供應(yīng)繼溉續(xù)放量，動2002剛年新增經(jīng)營魚性用地出讓茄面積較上年拔增加降52.2%璃，其中住宅去出讓面積同兵比增幅更是楊高達尖60.4%伙。子商品房批準堤預(yù)售面積和政預(yù)售登記面乘積實現(xiàn)了跳賄躍試發(fā)展，帶供求比趨于似穩(wěn)定，存量錢產(chǎn)權(quán)房交易廟量繼續(xù)較快裝增長，顯示醉了上海市房閘地產(chǎn)市場正騙步入一個嶄核新的發(fā)展時陶期，房地產(chǎn)彎市場將更趨餅活躍成熟。走勢分析：株投資建設(shè)規(guī)趁模進一步趨像大，辦公、英商業(yè)底位反呆彈：疑自惹1997束年以來，上越海市房地產(chǎn)道業(yè)步入上升銷軌道，特別魚是近幾年發(fā)濟展勢頭加快替，房地產(chǎn)市卵場各主要指硬標持續(xù)增長且。在整個房闖地產(chǎn)市場發(fā)寒展過程中，久住宅無疑成行為本市房地驚產(chǎn)業(yè)發(fā)展的舉領(lǐng)頭羊，對婆本市房地產(chǎn)閱業(yè)發(fā)展起了撇舉足輕重的店作用。差2002存年房地產(chǎn)投匠資額住宅超扒過事77%向，施工面積觸、新開工面疾積及竣工面疑積住宅比重蔬超過撥83%念。斗舊區(qū)改造力賓度加大，中允心城區(qū)騎“酸空心化席”奮跡象逐漸顯協(xié)現(xiàn)：昌近年來，上愚海市加大了漲舊城區(qū)改造華進程，動拆串遷面積連續(xù)媽三年增加，渠而近兩年增彈幅均超過得25晉個百分點，晨2002鄰年完成動拆掃遷面積是潔2000貢年的號1.76規(guī)倍，動拆遷車面積快速增惱加。滿商品房供需物兩旺，供求兩關(guān)系漸趨理染想，存量房揉增幅放緩：棚2002斬年上海市增它量商品房市贏場完成跨越倍式的發(fā)展，出商品房批準即預(yù)售面積和蔥預(yù)售登記面砍積同步大幅深增長。殊近爪6往年，本市商城品房批準預(yù)針售面積走出遇“搞U六”腫字型，在畫1999徹年觸底回升威。券1997主—昂2001癥年，批準預(yù)歡售量始終在編1400狀—脖1900膚萬㎡區(qū)間波問動。預(yù)售登訊記面積穩(wěn)步魔增長，由胞1997些年的低位開垃始增長，耐1997蘿年供求比僅婦為怠1囑：沿0.25筍，隨后商品破房預(yù)售量逐由年增加，至休2001猾年供求情況驚逆轉(zhuǎn)，年度慣需求量首次杯超過供給量衫，達到窄1陸：瘋1.10舅的高位；晨2002像年供求關(guān)系住趨勢于平和啞，在供需放句量的同時，膀供求比有所江下降，位于馬1怨：州1.03芒，說明本市洲商品房市場役經(jīng)歷近年的與發(fā)展，正逐墾步走向成熟許，房地產(chǎn)市削場自我調(diào)節(jié)月能力逐漸加旅強。病2002策年本市購房折對象發(fā)生了萍一定變化，撐在所有購房址者中，本市怎購房者購房鴿面積比重增疤幅最低，而臭境外購房者溪購房面積較冒上年增加了鐵1.5切倍，螞2002尋年本市居民親購房比重有欣所下降，較虎上年減少統(tǒng)5.11%喊，而外地和森境外比重分數(shù)別提升了供2.82%蒼和乘2.29%煎。價格分析：拆商品房價格吵繼續(xù)上揚，鄉(xiāng)住宅價格穩(wěn)嫌定增長：根曲據(jù)上海市房漸地產(chǎn)交易中由心統(tǒng)計數(shù)據(jù)欠表明：濃2002繪年上海市商擺品房價格繼忍續(xù)上揚，界2002勿年商品房平對均成交價格鉤4895栗元擊/俱㎡，同比增扔長犯12.46首%鈴。趴商品房住宅已價格結(jié)構(gòu)重也心明顯上移裕，價位越高擱成交量增幅量越大：統(tǒng)計泉表明供2002患年低價位段聲上成交量減擁少，其他價餃格段上隨價繭格越高，其鎖成交量增長貼速度越快。淘2002績年單價員3000混元紀/呼㎡以下商品倚房成交面積障同比下降了術(shù)3.4%增，占總量榆14.4%血的比重，較震上年下降了偽7.6%扇，而責(zé)3000-屆5000孟元選/客㎡、腥5000-機7000滾元駁/釘㎡及內(nèi)7000守元吐/號㎡以上成交竹量增幅分別洽為朗42.2%捷、蘭97.9%坦和藍131%傍，升幅依次腎趨大。訪存量房成交俊價格快速上膀升，其上漲慈幅度大于增敢量房闊2001-迷2002爭年全市住宅只價格成交（核套數(shù)）結(jié)構(gòu)蜓比較（單位亮：嶼%遷）爐二、采2003此年上半年上予海房地產(chǎn)市脈場分析糞笛2003率年上半年，乘上海房地產(chǎn)戀市場繼續(xù)保輛持近年來供崇求兩旺的運沙行態(tài)勢，各懇項指標在高穿位運行中穩(wěn)闖定增長，投氏資與消費同還步發(fā)展，供貌應(yīng)與需求基浙本平衡。期沉間，經(jīng)受松"唇非典頑"液疫情等不利答因素的影響驅(qū)，喚5貞月份商品房腰預(yù)售登記、火存量房買賣它等個別指標們一度出現(xiàn)微刮降的情況，茶但自紫6瞎月份起即開們始大幅回升包，呈現(xiàn)健康墻的發(fā)展態(tài)勢什。商因1桶、房地產(chǎn)開羅發(fā)結(jié)構(gòu)逐步勵優(yōu)化，商品澤住房供應(yīng)結(jié)羨構(gòu)正趨改善瞧壁今年上半年上，全市商品犧房登記預(yù)售軋面積為若1274.擊37模萬平方米其皮中，每平方耍米均價在和4000遵元以下的為與387.0幸4快萬平方米，客占窗30.4%芝；劑4000破至吸7000拔元的為喊648.8琴6戒萬平方米，某占察50.9%至；效7000芬元以上的為抬238.8茅0藏萬平方米，拍占催18.7%單。從總體上庫看，供給結(jié)誕構(gòu)基本合理爐。而且，由往于政府宏觀由調(diào)控和市場葵機制自我調(diào)員節(jié)的雙重作援用，上海房仇地產(chǎn)開發(fā)投蒸資行為更趨澡理性化，商周品住房供應(yīng)挪結(jié)構(gòu)正趨改功善，未來幾輝年中低價位損商品住宅的武供應(yīng)量將有械明顯增加，施從而為解決把房地產(chǎn)市場膚發(fā)展中的階燦段性結(jié)構(gòu)矛車盾打下基礎(chǔ)雖。唱圣一是從舊住凍房改造情況鍵分析，中心宜城區(qū)批準拆鋸遷總量得到播有效控制。糖由于前幾年筒批準拆遷量隆較多，今年監(jiān)上半年全市版實際動遷居犧民為軋40862船戶，比去年召同期仍有所榆上升。但是僻，由于今年也以來適度控表制了舊區(qū)改給造節(jié)奏和舊奶住房拆除改庸造總量，上挨半年批準拆凍遷居民為澡36609怎戶，同比下逢降饅4038器戶，下降幅畝度近消10%測，這對減緩揮中心城區(qū)高雞價商品房的姐上市速度和艷緩解中低價園位商品房供辯不應(yīng)求的壓蛇力將產(chǎn)生積媽極的影響。槍垮二是從經(jīng)營饅性土地出讓例情況分析，睛中低價位商虛品住宅用地謙供應(yīng)量明顯掉增加。上半權(quán)年全市共出倡讓經(jīng)營性用遲地變1108.珠9鉆萬平方米，掏其中商品住橫宅用地件924.8瘋?cè)f平方米，斗占供應(yīng)總量延的慌83.4%材。其中，閔睜行、奉賢、帶松江、青浦金、寶山、嘉子定、南匯等菌七個區(qū)達愁803.5欺萬平方米，督占總量的肚72.5%切，比例有較跌大幅度提高輪。這部分土都地可建面積悶為問750矩萬平方米，他其中住宅可責(zé)建總量為嘗686.2蛾萬平方米。懶餡三是從商品皂房新開工情疫況分析，中川低價位商品吐住宅的供應(yīng)贏比重有所提什高。上半年瓜全市新開工粒面積濤1581.湊29爐萬平方米，椒其中商品住顏宅黨1356.材65苦萬平方米，捆同比分別上伯升紋56.5%片和懼48.7%波。全市新開然工商品住宅皇中，內(nèi)外環(huán)閘線間和外環(huán)論線以外所占書比重進一步級擴大，分別凳達到鑰52%珠和都22%低?；首?射、房地產(chǎn)投淘資繼續(xù)快速赤增長，成為牙擴大投資需缸求的重要推格動力撿找今年上半年鴨，全市完成槳房地產(chǎn)開發(fā)義投資訪417.4浸3寶億元，同比冊增長孫17.5%居，占同期全艇社會固定資熟產(chǎn)投資總額強1108.說78盆億元的繭37.7%岸。其中，住趙宅投資私328.5獄5倒億元，占房費地產(chǎn)總投資默的骨78.7%召。目前，房宮地產(chǎn)投資已揪成為擴大投領(lǐng)資需求的重耍要生長點，叉有效地拉動吊了全社會經(jīng)妖濟的增長。秒從房地產(chǎn)投利資資金來源觀分析，國有夫、私營、外出商港澳臺等觀投資主體共慌同推進房地渣產(chǎn)市場發(fā)展爺。值得一提蝦的是，外商派及港澳臺房窩地產(chǎn)投資額戚快速增長，幣和上年同期靈相比，增幅政達到洞37.5%站，表明境外爬投資商繼續(xù)進看好上海房映地產(chǎn)市場的解發(fā)展前景。血鋤3沖、新建商品咐房供求關(guān)系予基本平衡，兆空置量持續(xù)育下降靜貧從竣工銷售愉比分析，全義市商品房竣鋼工面積為祝637.2回3拳萬平方米，拜銷售面積為呼746.7善5泡萬平方米，怒兩者之比為竿1鋒：濃1.17松。從批準上掀市與登記預(yù)愚售比分析，儉全市批準上壘市預(yù)售的商叫品房蹄1306.旨99跌萬平方米，葉商品房預(yù)售屠登記面積辰1274.找37勇萬平方米，鉛兩者之比為午1.03丘：跟1雪。上述數(shù)據(jù)迎表明，本市士房地產(chǎn)市場金的供求關(guān)系禾處于基本平出衡、協(xié)調(diào)發(fā)累展的狀態(tài)，構(gòu)從而使商品佩房空置量保肆持持續(xù)下降務(wù)的態(tài)勢，特轉(zhuǎn)別是商品住發(fā)宅空置面積紛處于近年來物少見的低位釋。盒2002炭年底，全市迷空置一年以瀉上的商品房浴279餅萬平方米，寬其中住宅竄134店萬平方米。換至今年悄6蓬月底，住宅避空置量仍呈酬下降態(tài)勢，擾為膜106屠萬平方米。誼姥4協(xié)、內(nèi)外銷非缺商品住房市舟場并軌的政照策效應(yīng)開始缸顯現(xiàn)，投資拖與消費明顯惹升溫篩蟲為了進一步雪完善全市統(tǒng)碗一的房地產(chǎn)搭市場體系，附上海自今年御3喝月位1裂日起取消國渾有土地上的盟各類非居住頓房屋租售對擺象的限制，巨實施內(nèi)外銷嚼非商品住房習(xí)市場并軌。溝今年第二季原度，辦公樓替、商業(yè)營業(yè)趙用房等非居碼住商品房的爪投入、產(chǎn)出仇和銷售增幅鳥明顯，高于拿商品住宅增棄長速度。辦唐公樓、商業(yè)南營業(yè)用房等缺非居住商品遭房開發(fā)投資偵為額88.88只億元，比上驅(qū)年同期的察69.86碑億元增長如27.23響%粱，比今年第墓一季度的姿31.11蜜億元增長桑185.7鼻0%爺；新開工面短積為乳224.6齊4棒萬平方米，龜比上年同期配的茅98.29棍萬平方米增原長扶128.5嘆5%盞，比今年第功一季度的串103形萬平方米增捧長頂118.1約0%輕。此外，全面市登記預(yù)售爪的辦公、商炎業(yè)營業(yè)用房否面積為違24.1敬萬平方米，憂比一季度增跟長籮714%既。中招5窄、存量房買展賣面積持續(xù)靠大幅上升，答接近新建商胞品房預(yù)售量滾執(zhí)存量房地產(chǎn)償交易在前幾鄉(xiāng)年高速增長挪以后，更2002曾年的交易量接增幅有所下鹽降。但是，蹲今年以來又領(lǐng)呈現(xiàn)較大幅銜度上升的勢讀頭。上半年傳全市存量房浙買賣面積為帽1015.性16寄萬平方米，適同比增長剝25.1%昌。其中，一筍季度為逢471.3蔬0瘦萬平方米，政同比增長滿41.2%事；二季度為杜543.8蒙6贊萬平方米，街同比增長海13.91歐%朽。因此，存憤量房在整個印房地產(chǎn)交易鑰中的比重進榮一步提高，撇與新建商品霧房預(yù)售面積決的比例由今迅年第一季度縱的令0.76歸：緊1留提高到簽0.82術(shù)：妄1立。恒嗽從總體上看配，上海以土段地供應(yīng)為龍趣頭的市場調(diào)欣控機制逐步下完善，房地頓產(chǎn)市場發(fā)展議的勢頭是健住康的。下一榜階段，我們殼將根據(jù)上海休的實際情況造，加大宏觀庸調(diào)控的力度貴，努力保持邊上海房地產(chǎn)脅市場持續(xù)、研健康、有序天的發(fā)展態(tài)勢塘。一是按照外政府調(diào)控、箭市場供地、陶規(guī)范運作、朵依法管理的細原則，加強帥對土地市場鐘的調(diào)控和管吃理，加快土諒地供應(yīng)方式妻的轉(zhuǎn)變。二奮是以重大工虎程配套商品丙房為抓手，談推進中低價以商品房建設(shè)哪，調(diào)整優(yōu)化吸房地產(chǎn)開發(fā)亂結(jié)構(gòu)，使住法房供給結(jié)構(gòu)皇與大多數(shù)普捆通老百姓的黑需求相一致潛，充分發(fā)揮呀房地產(chǎn)業(yè)的隙產(chǎn)業(yè)聯(lián)動和跪帶動投資消堆費的雙重作識用。年內(nèi)，襪確保去年開獨工的腎100危萬平方米重退大工程配套旦商品房全面擇竣工。在此懶基礎(chǔ)上，市布區(qū)聯(lián)手再新閱開工建設(shè)配媽套商品房椒300須萬平方米以合上，其中市境里結(jié)合城市桿總體規(guī)劃和仿土地利用總本體規(guī)劃的調(diào)中整，依托城證市軌道交通比和快速干道劣等大型市政艙基礎(chǔ)設(shè)施和獸公共服務(wù)設(shè)漿施，在中心捎城區(qū)外側(cè)東歉南西北的南限匯周浦、嘉撕定江橋、寶深山顧村等基傅地，高起點留規(guī)劃、高水禁平設(shè)計、高鐮質(zhì)量施工、表高標準管理框，建設(shè)中低挨價胞"隸四高寫"僻示范居住區(qū)仔，爭取開工愛150攪萬平方米。嚼三是按照片"右兩增兩降勉"桿（增綠化、摔增空間，降翻容積率、降請高度）的要勉求，繼續(xù)堅扁持懷"激拆、改、留瓜"饅并舉的方針域，穩(wěn)步推進薪舊區(qū)改造。污四是研究完究善促進住房滅消費的政策輔，把二三級衫市場做大做陰強，從而鞏腔固和提高房恥地產(chǎn)業(yè)的支繡柱產(chǎn)業(yè)地位當(dāng)。五是在面吐上推進住房傳市場化、商痕品化的同時語，進一步完慨善廉租住房拍制度，切實揚解決好最低悠收入家庭的陵住房困難問現(xiàn)題。竊窩2003小年上半年房就地產(chǎn)市場開陣發(fā)交易數(shù)據(jù)千匯總悔拉巾日礙熊蟻笛啦上捉通面積單位：指平方米峰智金額單位：度萬元帖序號犯名絕宿鉆稱確2003時年二季度淺同比增長（泥％）防2003擴年上半年愛同比增長（順％）真1妻房地產(chǎn)開發(fā)竟投資閣敵27765射60牢12.2晃41743莖21診17.5青2語新增經(jīng)營性振項目土地出買讓面積魯椅54787躁29耍29.7歷11089系037緒44.1揭可建建筑面性積綱嘴73151滲84壺-3.6肉12685瘦178帳-4.1慣其中：商品嘩住宅土地出喇讓面積圣她41195暴96辱13.0路92482拳57齒34.3型駁騎可建建筑面勒積莫廉53316族56縣-16.0弱健97580怕82蠟-13.8悄點3司完成土地開猶發(fā)面積碑緊12796顏96烘50.6易15442日95妄44.6轉(zhuǎn)4賣商品房新開庭工面積充秘89498繭89碼68.3死15812河949逗56.5鍛5說商品房竣工術(shù)面積某英4703半038久54.5謹63723目46萌36.0望6暖商品房批準相預(yù)售面積膠籌78506廣73排16.8躬13069們898乏14.8勝其中：商品護住宅批準預(yù)抹售面積芳樸71126怕36酸24.3擋12065店516丑22.3濫7籍已登記的商古品房預(yù)售面哪積巾量65301鄉(xiāng)89盒-8.5漿12743巾727哥3.6祥商品房預(yù)售權(quán)成交金額栽第38074括19盒13.3苦71104閱97素22.4仙其中已登記椒商品住宅預(yù)帳售面積敲鉆64336咐95劫-7.1而12339絞020嘴3.5疏脊商品住宅預(yù)筆售成交金額治餡37212雄43同15.5照67674朋86蹦22.7代8繁商品房批準史銷售面積蝴寬85873柿92湯43.9未16163嬌433桶37.0未商品住宅批島準銷售面積爐耳77314跳91兼63.1變13768扭220患43.9魚9切已登記的存辱量房買賣面村積掌顛54386護17裹13.9路10151閑628圈25.1堤存量房交易板成交金額趕趴21242槍43餐55.5量38084企50膠68.8修其中：存量懇住宅買賣面該積襲載42756玻91成22.4續(xù)80058費83您32.4罰絹寄存量住宅買膽賣成交金額尖蒜17220陰05牧58.5堪31361丹47鈔69.3象10共預(yù)購商品房腎抵押建筑面繡積謹須76349扔92脖53.8網(wǎng)13059育915虹55.8綿抵押貸款額姓慰19408勺48老38.1年36408廊45厘53.3央11絕在建工程抵傘押建筑面積肅級56238痕96堡24.1悶85310悔45邪13.7圓抵押貸款額倒友87165式9當(dāng)39.7彎13545薯60翻30.0嚇12逢現(xiàn)房抵押建泉筑面積駁匪12299呢8臘49且-12.2讀課23831糟429餅2.7執(zhí)抵押貸款額東索39454抄81掩30.7柔72558擊97棗42.8凳13注批準拆遷面納積吸速28098坑06葵22.1固41158祝79放49.1氣其中：居民倒權(quán)18778胡25配7.5稼27815裕09繭39.9顫智單位緊揚93198世1痛68.0堤13343翼70玉72.9竿14頃完成拆遷面灑積魚怖17291且19旨16.8耀30671勿34干56.6沸其中：居民他莫14744束33王34.1捧26358妨71委89.6測趟以單位脆航25468例6輕-33.2勞轟43126惜3元-24.1歇項2003什年上半年房央地產(chǎn)市場商通品房預(yù)售結(jié)罰構(gòu)分析數(shù)據(jù)盛匯總咬除驕只姐權(quán)單位：平方摔米孔罵分類名稱衫分類結(jié)構(gòu)荒預(yù)售面積弟同比增長（美％）傳比重（％）就單價分類般3000恨元以下烏目16005序08窩-12.6套霧12.6餐3000-嚴4000帖元什指22699綢09巖-32.5棟略17.8群4000-女5000箭元矛秤28779母42朗-7.8饞22.6陪5000-疫6000醒元多唯22072囑46評21.8概17.3寸6000-道7000脆元蝦碑14034敬25賽67.5洪11.0頭7000宅元以上敢版23880疤31挨106.0出云18.7計房型分類抵70泊平方米以下渠顆34227軌2腐28.7鼻2.7俱70-10福0南平方米稼盡18166拍23涉-17.4電瘦14.1航100-1傲50灶平方米記膜68655典49吹4.2開53.4魄150嗎平方米以上貼光38233勝33茫18.1刊29.8店對象分類傾本市竿忌96387址83薪5.5欲75.6梢外地賀仇23423灘17抱-5.1稿18.4運境外拍訓(xùn)76262給7繭9.4核6.0身用途分類繩住宅裝桶12339廢020筋3.5乓96.8消辦公改萬88546裁集-34.4誕士0.7塊商業(yè)窗熱18221然5到-25.1碰箭1.4漿三、然2003緞年發(fā)展預(yù)測算1鎮(zhèn)、經(jīng)濟環(huán)境角展望采騎外資的加大咬投入，中國純申博成功等消因素將為上碎海提供經(jīng)濟余增長的強勁膛動力。鑰2003露年預(yù)計上?？拷?jīng)濟將繼續(xù)謹保持攔10膛％左右的增序長率。嗽2003放年，上海人功均叢GDP眠將達到桌5300框美元，隨著歪恩格爾系數(shù)目進一步降低經(jīng)，居民用于姜住房的開支置將增加。良單好的宏觀經(jīng)私濟將為房地奔產(chǎn)發(fā)展提供誤強有力的支銅持。上愿上海人均猶GDP楚變化趨勢預(yù)良測園2003顏年上海住宅蝕投資預(yù)計達銳580劃億元，住宅另新開工面積寬1800無萬平方米，濟竣工面積芹1800中萬平方米。挪2003醋年投資總額踐和開工、竣火工面積都將揭比天2002右年有一定程韻度增加。投遼資的增加使妹2003施年的供應(yīng)保霞持較高水平惠，鑒于絕大姨部分參與舊疲區(qū)改造的發(fā)垂展商是等到窮2002老年年底才拿用到立項和規(guī)責(zé)劃指標，這罰些項目將不解可避免地于神2003陰年下半年銷洽售。此外，襲浦西中心城柴區(qū)由于耳2002睡年上海土地么政策的原因夸，土地市場宏供應(yīng)量不大搞，這將客觀誘上導(dǎo)致寄2003主年上半年預(yù)晃售市場不可警能有大的放覆量。大量的要發(fā)展商在豆2002蛋年底才確定禍開發(fā)地塊的割容積率，預(yù)挺計此類項目鬼推向市場大扯多會在淺2003徹年蝶9弱月份以后。伍中心城區(qū)高蠻價物業(yè)于史2003真年下半年集她中上市將是方本年度一道盲風(fēng)景線。乏罵由于新老動鮮遷法規(guī)的綜都合影響及容六積率適度降邀低而導(dǎo)致的滔土地成本上略升，供應(yīng)量堤的集中放大雹，這將給騎2003陰年下半年及威以后幾年上杏海房地產(chǎn)帶雪來較大的市霧場壓力。圖挑2殊、需求展望育駐2003洗年，上海商掘品房的需求獄量仍然可觀性。申城商品負房的需求應(yīng)鄙考慮以下因棚素：一是舊輝區(qū)改造和基貓礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)慶帶動的需求迅；二是市民蘭改善住房條灣件的需求；朽三是外來人匹士的購房需歌求。據(jù)測算濫，因舊區(qū)改味造和基礎(chǔ)設(shè)浙施建設(shè)，每哲年需動遷居怎民騙7拜萬至茫8稼萬戶，由此櫻產(chǎn)生需求量扔約揭600鎖萬平方米；焰因改善住房舒條件的需要誠，購房的居襲民有謙6賤萬至桐7李萬戶，需求叨量約必700嬸萬至環(huán)800越萬平方米；易外來人士，刪包括境外和聽外省市人士怎，如果購房泰占全市商品腎房交易量的濫比例保持在浸10網(wǎng)－臭15聽％，這部分百的需求量約畝200叉萬平方米。免因此淘2003儉年商品住宅棄的總體需求逢預(yù)計將達到務(wù)1600絨萬平方米以失上。帶奧2002至年，上海房引價漲幅為規(guī)12喘％，對此，賽業(yè)界有著不誦同的看法。葛上海中原認盡為，戴2002義年上海房價市走勢上漲是畜建立在合理殼的基礎(chǔ)上，桌而非炒作或億泡沫。明2002姥年，房地產(chǎn)現(xiàn)市場的供給汗和需求基本寄平衡，求略議大于供，供蓋銷兩旺，存飲量房交易大盆幅增長，前椒幾年累積的遇空置房逐步炸消化，大幅秧減少。據(jù)此灶，中原認為再，騙2003拖年上海房價蛛尚有一定上焰升空間。駝團影響房價的游主要因素有均兩個：開發(fā)偉成本和住宅缺市場的供求溉，最根本的屈還是供求關(guān)壯系。從住宅存需求來看，導(dǎo)上海人口眾芹多，外省市詳、境外人士斑更由于上海從的國際地位哀及影響日益志加大，進而變看好上海置廢業(yè)投資前景捐。從開發(fā)成抖本看，由于裙城市土地的漠稀缺性，土功地有著較大蓮的升值空間姻。糖3渡、熱點展望仗蝦外資加快進守入在產(chǎn)業(yè)競景爭中，預(yù)計襲2003而年將是國內(nèi)瞎房產(chǎn)企業(yè)走牲向聯(lián)合之路階的一年。目屢前外資房地慌產(chǎn)企業(yè)加快冶了進軍上海練的步伐，統(tǒng)鬧計數(shù)據(jù)表明頸在濱2002衛(wèi)年上半年，圍注冊資金超跑過且3000啟萬美元的房株地產(chǎn)企業(yè)達風(fēng)到了玩15尼家，由和記害黃埔、新世虹界、新鴻基悔、瑞安地產(chǎn)形等香港地產(chǎn)枕商掀起的臥"辟投資潮棍"筑將再度上演座"窄升級版蟻"播。房地產(chǎn)業(yè)倍加快了入世殼的步伐。據(jù)星摩根斯坦利挖公布的海外靈基金投資中切國房地產(chǎn)市澤場的一項研憲究顯示：在套未來腫2密－寄3杜年中間，將鳴有盲3扶－陳10餓億美元的海畢外資金進入課上海市場，漁他們憑借著拍雄厚的資金明實力、先進練的物業(yè)管理漫模式、營銷貸網(wǎng)絡(luò)和更加蛾專業(yè)化、人吩性化的服務(wù)魯理念逐鹿市元場，而內(nèi)地廚房地產(chǎn)商天蝕然的地區(qū)優(yōu)流勢將逐步弱吵化、勢必需賄要走聯(lián)合之收路，擴大融沉資渠道、更黨新經(jīng)營理念扮，重新打造安核心競爭力澡。搖捎品牌競爭在地激烈的競爭驢中，上海的鎮(zhèn)房地產(chǎn)將在廁2003常年進入品牌符競爭的時代至。競爭的重竿心正在從單去個樓盤間的侵較量變?yōu)槠蟀謽I(yè)間實力的兩比拼。時下滾，購房者更挽看重開發(fā)商疑的品牌。對僑于廣大購房屈者來說，注廟重品牌意味網(wǎng)著看招牌，移買放心，得懶實惠。對開處發(fā)商來說，細為贏得購房膏者，必須全縫方位地開展甩品牌建設(shè)，語樓市競爭將解圍繞企業(yè)品馬牌展開，這秒是今年上海孤樓市競爭的矩主旋律。耀海四、未來五賠年發(fā)展預(yù)測索碰上海樓市后抱5唯年將呈波動結(jié)性增長。這述是一家本地咬公司想"著新漢業(yè)機構(gòu)緣"修近期所作的秒市場預(yù)測，讀雖然僅是一明家之言，但擴是分析實在劫，有一定參努考意義?，F(xiàn)狀和未來攔自股1999局年上海樓市產(chǎn)回暖以來，統(tǒng)上海房地產(chǎn)磁市場價格已咐連續(xù)箏4德年上漲，這黃種情況是在貫以下按4更大背景下發(fā)夕生的。一、浩GDP尾總量連續(xù)十寶一年兩位數(shù)威增長，至陶2002構(gòu)年人均疑GDP串達到帶4900用美元，上海騰步入住宅消用費的高增長免時期；二、志房價走勢強衛(wèi)勁，商品住枕宅平均單價飼從允1999爭年第四季度逐的集3772糠元增加到國2002茶年第四季度堪的湊4812美元，魄2003角年一季度比煉2002供年四季度又輛上漲錦6%猛；三、人均梅居住面積逐裝年提高，到瓣2002狠年底，上海墊市區(qū)人均居衰住面積為餓13.1劣平方米，以質(zhì)每年新建燙2000逢萬平方米、其拆除澇500愁萬平方米的淹速度推進，醫(yī)每年可增加孝人均居住面鋤積嶼1母平方米；四獸、輪2001亞年，上海百沸強房地產(chǎn)企醒業(yè)完成的銷式售占融5耗成，外地房備產(chǎn)企業(yè)從童2000慣年開始大舉養(yǎng)進入上海，屈2002蠟?zāi)晖赓Y大量必進入上海地績產(chǎn)業(yè)，房地挽產(chǎn)業(yè)開始走租向集中。浪那么，今后式5念年經(jīng)濟將發(fā)欄生什么變化什呢？銷首先以目前板10%訂的經(jīng)濟增長水率推測，預(yù)阻計到丑2008江年上海市人嚼均專GDP帥將達到凍8000毯美元，廈GDP柱總量將超過盼1200鵝億美元；蠟其次，未來玉5掌年內(nèi)上海引嶄進各類人才洪，每年將新些增槐22媽萬人口憑,匙屆時新增人航口需要住宅臉2000易萬平方米。圍還有，到早2005何年上海軌道獻交通里程將旨是現(xiàn)在的焦6寨倍、高速公敵路里程將是休現(xiàn)在的癥5挖倍；為配合除2010決年世博會的矩舉辦，城市嬸整體功能建雨設(shè)將在沈2008蛾年初具雛形遙。秀總之讓5鉛年內(nèi)，以上鉛海為龍頭的辛長江三角洲學(xué)大都市經(jīng)濟隱圈的格局初減具規(guī)模，經(jīng)排濟總量將接瘋近或超過目勻前的東京。哈有效需求推處進市場寒隨著上海市柴舊城改造和娘基礎(chǔ)設(shè)施建惱設(shè)力度的加講大，墊2002埋年上海拆遷錘面積較上年虹大幅度增加僚，居民動拆爛遷戶數(shù)約曲9.9形萬戶，消化炕新建住宅近丸900誦萬平方米。頑估計今年動狂遷量將達到看8黃萬戶，需住采宅紹800白萬平方米。皆動遷補償費仗用從過去平撇均每套財14-15喬萬元，現(xiàn)在泰上升到每套言24-25箱萬元，增幅博是比較大的純。動遷費用讓所淀積的消饑費能力不容弓小覷。跌上海多年來中GDP來連續(xù)保持仰10%源以上的增長桶以及行業(yè)景才氣指數(shù)的上竭升所帶來的灑人均收入的戴提高，使得債一批長期渴酷望改善居住卻條件與生活隙品質(zhì)的中高抵收入階層加宋入到購房大競軍中來，煮2000役年以來上海意居民可支配堵收入年增長碗近訴10%仔，中高階層賴的增加值更嶄大?；硗庵懈呒墑?顧白領(lǐng)復(fù)"敞、政府公務(wù)晝員、私營企偷業(yè)家等階層鋒也將大量填檔補中檔住宅堆市場。仔上海近年來勾吸引一批批查國內(nèi)外優(yōu)秀紋人才。相當(dāng)嚼多世"你兩外攝"雀人士把自己稀的事業(yè)和生尖活放在上海殊，粘"山移民壽"闊傾向日趨明海顯。浪2002膠年上海外來啊人口預(yù)售住還房面積達俊502春萬平方米，死占總量矛18.7%碗，其中自住爽比例超過贈80%凈。童在抗風(fēng)險中修前進億同時不能不搶看到目前上瓜海市場面臨娃兩大不健康帳因素：急相當(dāng)部分房凝地產(chǎn)企業(yè)的膀開發(fā)資金對不銀行依賴性會過大。在金線融市場進一于步規(guī)范形勢悅下，該部分砌的投資泡沫結(jié)將被擠破，毀從而有可能撲引起市場較湖大的波動。粗市場偏向高沸價位房產(chǎn)的乳開發(fā)，房產(chǎn)理均價上升過鑄快，導(dǎo)致消輸費極限的提胳前來臨，其鏟結(jié)果可能迫神使房價回調(diào)執(zhí)，繼而引發(fā)蓬恐慌性拋盤草。兩個因素溜所帶來的后文果也不能不突防。第二部分質(zhì)別墅市期場分析特——繞短期內(nèi)，供蘭大于求啄——陵經(jīng)濟型別墅多發(fā)展勢頭良收好仍一轉(zhuǎn)、總體別墅檔市場分析劈從松江九亭菠、長寧虹橋喘，到浦東康管橋、松江佘墊山，從幾十既萬元的聯(lián)體恢別墅，到幾蝦千萬元的獨斧立式豪華別劈墅，今年，溜上海成了不焰容置疑的別魂墅年。目那么，有限罩的市場到底叮需要什么樣陣的別墅呢觀?社相關(guān)數(shù)據(jù)分屑析如下：裂(浮一作)吵別墅價格聾50芹至剖120孕萬元人民幣嚴的別墅將成堵為當(dāng)前上海臭別墅市場的仔主流產(chǎn)品，泥占總樣本的塌71%債；其中，睜50--8汁0弟萬人民幣的里占血37.3%匪，灘81夜至怪120組萬人民幣的蔥占彎33.70批%鋤。艘150腫萬元人民幣更以上的別墅繼則為上海別悄墅市場的高訴端性產(chǎn)品，冒隨著貧富差學(xué)距的增大，邀上海成為世遙界的上海，充該價位的別腐墅同樣擁有麻可觀的市場巧群體。在上充海別墅市場殼的高端性產(chǎn)訊品中，么151今至遼200冰萬人民幣的礎(chǔ)占暑6.60%谷，常201航至趴300薄萬人民幣的溜占漂7.40%翅，泡301換至嫂500補萬人民幣的獻占屬2.10%媽，居501濾萬人民幣以象上的占錫2.30%夢。而介于兩葉者之間的別獄墅碌121尋至爬150牧萬人民幣的現(xiàn)占刮10.60稈%鍬。糊次(修二貼)黎別墅區(qū)域男上海別挺墅區(qū)域排名勤前三位的是崖浦東金橋地盟區(qū)罷(漆占堤21.30似%)仿、康橋地區(qū)惠(銳占絹20.60村%)剃和虹橋別墅煌區(qū)季(途占泊17.40瓦%)云。該毒2002偷年的上海別竟墅市場區(qū)域離性已顯現(xiàn)，期浦東已成為嘆別墅的熱門用區(qū)域，而虹懷橋別墅區(qū)因愚多年的發(fā)展鞋仍然吸引著巧買房人，而廉前幾年興起篩的松江及閔憐行別墅區(qū)慶(拘各占袋11.60茅%胃、跟11.40撫%)至正在趨于飽曉和。還有滬盤青平別墅區(qū)慈(魄占豎9.60%目)沒和其它別墅鹽區(qū)菌(鹿只占啦8.10%積)樣。呈坡(繼三腰)輛別墅類型壯在經(jīng)濟暫實力允許的常條件下，獨罪立別墅是實霞現(xiàn)別墅生活私、詮釋自由網(wǎng)生活的首選乳；而連體雙鞠拼和連排別魔墅因其適中救的價格，也獸受到市場的談一定青睞。稅在上海別墅跌市場，各類雜別墅占市場節(jié)總份額中的刑比例：獨立劃別墅為依65%劑，連體別墅脖為脖20%頌，連排別墅珠為垮10%像，疊加別墅罪為麥5%年。弄藝叮(兔四潤)樣別墅面積乳攤150惰至續(xù)200悠平方米的別圖墅將成為當(dāng)沙前別墅市場兆的主流面積掛，即經(jīng)濟型勞別墅的市場刮容量最大，敢占樣本別墅密總量的夢43.50值%幫；茶201昂平方米以上爪的別墅因其銷面積增大，賴總價提高，艘成為了社會介高端客層的手實力選擇，情其中，停201稍至陡300歉平方米的占鍬29.80掏%榮，腦301脖至臘400會平方米的占縣8.70%胸，熄401墳至愈500倦平方米的占近1.90%煙，值501俘平方米以上盲的占著2.60%垂。而絕150圍平方米以下乳的占航13.40上%瘦。拖戚(危五憑)壽考慮因素駝在購買眉別墅鵲15渴個考慮因素助中，被列為失最重要的俗7杏大因素我(忍占總樣本的巨70.5%株)邁依次是房型宅(歡占澤11%)成、物業(yè)管理艦(裂占丈10.50卡%)箏、價格喝(鵝占協(xié)10.40害%)睛、周邊環(huán)境組和文化氛圍悟(晉占湯10.40婦%)螺、交通工(挑占佛10.20趁%)骨、綠化率和標中心景觀央(歇占醒9.80%機)晝、升值空間鍋和投資價值莊(恥占沖8.20%史)屠。而其中營尿銷包裝是人峰們在作購房恭決策時最為慣忽略的，這絹也反映出當(dāng)蜂前購房人的傅理智與專業(yè)航。泥所以，作為堅發(fā)展商而言鬧，營銷包裝斧只是一種表員現(xiàn)和廣而告櫻之的手段，訴如果過份花宜哨，反而會椒喪失一大批饅優(yōu)質(zhì)客群。承發(fā)展商應(yīng)對拌7錯大重要因素企予以研究，炕因為別墅是禁房產(chǎn)亂的終結(jié)消費勸，所以房型果、物業(yè)管理斬、綠化率會尊成為買房人啟特別重視的雹問題；別墅慈消費群體大紐都為社會的慚成功人土，躁因此極為看今重周邊環(huán)境釀的層次與文阻化品位；交酒通與升值空處間和投資價償值，是能充誠分反映別墅爬價值和長遠琴利益的因素娘。愁陡(玩六話)弄交通意向委該問題獅是確認購買仆別墅的人群膊對交通的判息斷性。別墅辭的交通便利脂是以車程距倆離來衡量的饅，有俗87.3%從的人認為半慚小時車程到侵機場和市中親心的別墅為售理想選擇；陷只有飾12.7%渾的人認為不運符合自己挑鳴選中意別墅筑的要求，這亦可能有兩種拜原因：一是俊購買人不是賤以私車為出澤行交通工具賞；二是區(qū)域臟性極強，以柜某一區(qū)域為譜生活工作中勇心，因此只止中意該區(qū)域津內(nèi)的別墅項坑目。付貪(拘七夸)感別墅自家花資園要求誼設(shè)計該好題時就有意罪讓被調(diào)研者哥在考慮自己紅花園面積時嬸，同時也將揮花園面積算稍進別墅總價大，從而保證糠回復(fù)的客觀遲性。賀花園面確積在碧200干平方米以下愉為別墅花園及的主力需求心，花園是購穗買別墅人群硬重點關(guān)注的悠因素，高出幟該市場平均糞水平，將產(chǎn)離生較大市場支吸引力。批平重(雜八銹)凝別墅物業(yè)管研理宗別墅物府業(yè)管理中最朝需要突出的霜是安全告(壩占甲33.60尿%)吩、服務(wù)全面例(返占吃29%)業(yè)和智能化蜻(巾占捧20.1%鄭)慎，這三項占震總樣本的推82.7%慚；而發(fā)展商靜可以通過聘脖請有品牌的粗物業(yè)公司來慮傳達物業(yè)管漫理的專業(yè)到保位。在別墅潔的物業(yè)管理誕中，個性化橋反而是被忽川略的。訂也(棟九耳)貧別墅會所便在勇13凱個選擇項中種，排在最前若面的稻6乘個會所設(shè)施推依次是便利忘店、健身中巷心、溫水游動泳池、洗衣茅店、網(wǎng)球場高、兒童樂園撐。其中最為籮重要的是便房利店員(蛛占即12.50允%)浩、健身中心灣(劫占吼12.20膀%)悶、溫水游泳表池兔(編占墳10.50湖%)沸。暈生活便利和所運動健身是擺購買別墅的月人群最為關(guān)拐心的問題，付約占總樣本蕉的彈62.8%芬。作為發(fā)展雀商而言，花名最有效的成鄰本達到最需歐要的滿足是簡最明智的。勉奸(糊十行)致別墅咽裝修舞要求螞購買別培墅的人群越電來越希望別濱墅的裝修不頓用花費自己術(shù)過多精力和義時間，所以祝對他們而言躁，最好的選眾擇是菜單式宅裝修。菜單誤式裝修占樣般本的車53%移。而要求精越裝修述(調(diào)提包入住鼠)珍的只占醉29%國，不要求裝敬修行(漆毛坯爸)宏的占停18%命。律瞧昂(府十一招)廊別墅車位傷別墅內(nèi)辭有一個私人奪車位是當(dāng)前殊上海別墅市衡場的基本選勸擇要求，而替高價位別墅紫二個室內(nèi)車邀位是必備的艦。俱劈巷(撫十二滑)化別墅周邊環(huán)汗境啞人們希擇望別墅的周傾邊環(huán)境中最距不能缺少的琴設(shè)施尤(昨占總樣本的郵72.3%蓄)瀉：依次是醫(yī)璃療設(shè)施臣(沸占炊17.90論%)朽、商業(yè)設(shè)施植(濕占文15.50代%)住、教育設(shè)施虎(縱占矩13.80記%)孝、公園綠地跳(瓜占央12.80貝%)逼、體育休閑墳中心啄(滑占貿(mào)12.30友%)董。勒購買別墅的照人群對周邊誼環(huán)境的要求揉是較高的，榜如別墅周圍敏缺少一些必愁備的設(shè)施時籃，發(fā)展商可猜在別墅小區(qū)萬中引進，或彈在周邊地區(qū)歌引進相關(guān)產(chǎn)諒業(yè)。遞憤達(廢十三寺)捏別墅賣點雕首先，在別費墅賣點中，棚最吸引人的佩就是綠化。刑在全面達到責(zé)智能化、感寨覺生活在森稻林公園內(nèi)、戰(zhàn)免費設(shè)計大叨花園、擔(dān)400煉平方米綠地泄屬于自己、梯戶戶有水景忠、投資回報唐率高、世界政級物業(yè)管理懶服務(wù)等前屯7筋大賣點中，仁排列凡2保、婦3登、曾4頃位的都是與急綠化相關(guān)。怎從中可得出塞購買別墅的洪人群就是希蠻望自己擁有攻大片綠地，位且綠色植物價可供自己享下用，并有人褲為其打理照術(shù)料，因此建坑議別墅項目膀能在綠化上屈做出差異性剃。其次，侮“棍全面達到智純能化閃”增和雕“稀世界級物業(yè)痰管理服務(wù)景”例也是購房人磚極為關(guān)注的輸方面；近年希別墅中的畢“姨水景翁”拼成為別墅賣臥點中的一大圍亮點，而且敗也確實為大怎多數(shù)人所接遵受，因此如督何在水景上爹進行創(chuàng)新很腦重要。其三果，通“創(chuàng)投資回報率活高來”昆，在上海成秋為世界的上掠海后，該賣忍點顯得尤為豈耀眼，別墅六在上海的投童資價值被眾初多非上海人雜看重；逐“遣鄰居物業(yè)是澡高品質(zhì)國際睬社區(qū)券”胡，別墅的購隙買者認為擇倚群而居是代溉表了一種生多活方式，因的此在購房時駁，他們更愿恐意選擇住在屈已成一定區(qū)記域規(guī)模和品慌質(zhì)的地方。衰二、上海別涂墅明顯供過大于求挖2002南年上海別墅柄共上市樓盤述76營個，別墅開朝發(fā)用地總面爐積達曬2悉.86睡萬畝，開發(fā)查面積共府548.0共8顏萬平方米。吃占地約急1900障萬平方米，桂到淡2002錯年底，上海房別墅保有量英約覽850辯萬平方米。蛙據(jù)分析，近扶幾年上海別飯墅的供應(yīng)量懷呈逐年上升擊之勢：勸2000勵年別墅新盤誦供應(yīng)數(shù)量占貞市場供應(yīng)總府量的價12%內(nèi)，比2001播年上升為怪16%眨，圈2002比年則上升到捆18.5%剃。根據(jù)預(yù)測奏，上海每年指的別墅需求胞量一般在探150塘至耐200畜萬平方米。觀最多不會超脂過上海房地否產(chǎn)市場總需滿求量的鈴10%矩，從目前的鉤實際數(shù)字來沙看，上海別議墅市場顯然財已出現(xiàn)警示矛信號：別墅腦市場的供應(yīng)譯量迅速放大炒已出現(xiàn)了供醬過于求的現(xiàn)窩象。譯從別墅樓盤禁區(qū)域分布來為看，捆2002繳年上海市在哪別墅樓盤約稀180土個，主要集驚中在閔行、童浦東、松江姻、青浦、長荷寧，這皮5勢個區(qū)域別墅傾總量約占全扇市供應(yīng)量的椒95%蔽左右，從價愁格分布的供弓求關(guān)系來看差，目前上海威市場的別墅獎較多集中在復(fù)100愁萬牽-200析萬元的價格購段，占到了仙供應(yīng)總量的漁45.5%岔，其次是總迅價在傻200跡萬什-300曾萬元的中高領(lǐng)檔別墅，占曾總量的透17.5%堅，而總價在允100藥萬元以下的羞經(jīng)濟型別墅譯和總價在潑300頑萬元以上的刻豪華別墅分桂別為艘15%申和匆12%侵。崗三、上海中蠶檔別墅競爭漂加劇癥根據(jù)上海別煌墅指數(shù)辦公次室業(yè)2003叉年娛3駛月份的指數(shù)捷報告，上海逢別墅指數(shù)達某到核1012仿點，比一月涂基期上漲撓12紙點，上漲比嘩例約攝1.2%姥。而且從調(diào)生查的結(jié)果來攀看，上海別撓墅主要分布效在：閔行（雞包括奉賢）爐、青浦、松符江、長寧、批浦東（包括允南匯），這公5盛個區(qū)域的別國墅總量約占父到全市供應(yīng)饅量的并95%棋。上海榜2002排年全年上市瘦別墅總量約噸540曬萬平方米，臂占地約些1900村萬平方米。委目前上海別茶墅的供應(yīng)量京呈兩頭小中父間大的狀況灘，而別墅的明需求則呈兩悲頭大中間小租的形式，因體此上海中檔測別墅的競爭惡最為激烈。煩上海本地客翻戶需求是對叛經(jīng)濟類別墅悶的有力支撐朽，而外來購搭房者則會帶可來高端別墅盞的旺盛需求兇。馬從字2002六年上海市在惡售的約與180按個別墅樓盤惠分析，上海階西南區(qū)域?qū)⒑羞M飽和，中廈心區(qū)域缺乏已發(fā)展空間，限嘉定等區(qū)在享逐步發(fā)展，士東北區(qū)域發(fā)瀉展受限制，聲因此浦東和疼松江將成為那別墅未來發(fā)肢展的主要區(qū)笑域。上海未刃來的富人區(qū)斜很可能會出柴現(xiàn)在松江的奮佘山和楊浦王區(qū)的復(fù)興島芝等一些地區(qū)畏。煮四、上海經(jīng)平濟型別墅供遙不應(yīng)求針有關(guān)數(shù)據(jù)表談明，這兩年兵上海別墅均舅價以每年疑11%劑的漲幅攀升造，高于全市緞住宅均價漲純幅，而別墅嫩類物業(yè)銷售胡面積也已接鉗近住宅開發(fā)璃總面積的三近分之一。別炎墅樓盤在上眾海房地產(chǎn)市領(lǐng)場開發(fā)和銷神售占有率的酷大幅上升，份使人驚呼：前上海別墅的脫春天真的已堆經(jīng)到來了嗎餐？捏資料顯示，湯目前上海市略別墅開發(fā)用拐地近非2效萬畝，平均桌每個項目的風(fēng)占地面積在裳10插萬平方米左摩右；以容積稅率瞧0.7楊計算，近兩蹦三年內(nèi)，上乖海別墅市場達的供應(yīng)量將襲達到綿940紹萬平方米，禮這還沒有計晶算近兩年內(nèi)百新批土地的嫩潛在供應(yīng)量冒。所以，要亡在兩三年內(nèi)笛消化掉近千愁萬平方米的當(dāng)新建別墅，香那么平均每泡年必須賣掉臥300渠多萬平方米疼，即費1富萬套以上。跳而短期內(nèi)的遮需求是多少抽呢？據(jù)中房倚指數(shù)辦公室憂的一項調(diào)查罩數(shù)據(jù)分析，畏在購房者中寒只有錦5%便的家庭會選瞎擇別墅物業(yè)墳，照此推算秘上海的別墅宣年需求量就朽只在睜7600河套左右。顯究然，短期供持應(yīng)量的增長老速度已超過區(qū)了需求量的桃增長速度。簡從價格分布忍的供求關(guān)系塊來看，目前趣上海市場的李別墅較多集丟中在案100北～溝200乎萬元的價格捏段，占到了病供應(yīng)總量的側(cè)4豪6%涉。其次是總表價在絮200膽～喇300倡萬元的中高擺檔別墅，占搬總量的擱17%理。而總價在啦100慢萬元以下的夫經(jīng)濟型別墅嫩和總價在待300豬萬元以上的劑豪華別墅分衰別為初15%打和說12%蛛。庫需求方面，姑來自權(quán)威機赴構(gòu)的數(shù)據(jù)顯陸示，玉2001涌年上海別墅菌市場的消化笑結(jié)構(gòu)分布為吃300利萬元以上的喪豪華別墅占她0.04%差；獵100棉～斷300凍萬元的占盯2.3%末，支100雄萬元以下的反占貓97.66位%薯，別墅各個泉檔次的供求爐比顯示其嚴救重失衡。瓦究竟哪些人胳是上海別墅腐的買家？上宏海市房地產(chǎn)神交易中心的傅一項調(diào)查表若明，目前在捐上海別墅的轉(zhuǎn)購買群體中塵，上海籍僅鉆占核31.2%桃，國內(nèi)其他洋地區(qū)的購買評者占了壩25%乓，港、澳、懂臺同胞則占牽了近標30%績，余下的為野外籍人士購碌買。決根據(jù)發(fā)達國懸家經(jīng)驗，一宰般來說，住容宅消費分為遇4倘個階段：第靈一階段，人魂均物GDP30鬧00話美元以下為朗解困期；第攪二階段，人萬均語GDP30鄰00犬美元～墳8000遍美元為數(shù)量閑發(fā)展期；第綠三階段，人碌均搞GDP背達到則8000戚美元～努15鐘，先000陵美元為質(zhì)量勵期；第四階態(tài)段，人均奪GDP糧超過鈔15減，只000礦美元為個性顯舒適期，即舉別墅概念。談上海正處于謊第二階段，諸別墅市場也蘆處于初步發(fā)餃展階段向成愛熟市場邁進援的過程中，程能夠消費別棕墅的本地客陳戶數(shù)量和青拐睞上海別墅顆物業(yè)的境外款及外地客戶際越來越多循，使得上海誰別墅市場購掛買力不斷提深升，購買物上業(yè)的能量級肚也逐漸提高優(yōu)，中高檔次潛別墅漸成為賄市場主力。推五、詢2003舟年上海別墅舞市場動向忙1.答開發(fā)商追求責(zé)別墅開發(fā)的帳多功能作用副，盡量使別腫墅達到居住翼、休閑、度喇假乃至旅游例和今“畏收藏石”律保值兼有的君標準，使別歲墅開發(fā)更趨益完善?？?.回普遍降低小鏈區(qū)容積率，卸從以往的滾0.3據(jù)將至宇0.3忌以下，同時阻擴大私家花憤園面積，從籮以往的幾十是平方米擴至考2000罵平方米。版3.興開發(fā)商樂意雪開發(fā)人工水皇景，但消費呀者普遍排斥式人工水景，所主要擔(dān)心由洲此而提升房隸價和物業(yè)管臺理維修費用惰。種4.梢別墅市場檔賭次拉大，客襲戶日益細分度，呈現(xiàn)多極嫂化消費趨勢轟。別墅中的客極品和經(jīng)濟裳型產(chǎn)品有截“蓄兩頭熱捏”犬現(xiàn)象。悶5.建重視建筑內(nèi)辯部功能布局蜜和新材料配檢置。以往仿端照歐式風(fēng)格符的室內(nèi)空間飯和功能布局肚不適合國內(nèi)年市場的習(xí)慣記，目前開發(fā)抖商已從注重步建筑外部式瞧樣進一步轉(zhuǎn)肌向室內(nèi)設(shè)計牌。至于新材永料新技術(shù)的絮應(yīng)用，在別賣墅開發(fā)中已疏普遍應(yīng)用。智六、娃未來預(yù)期酬1姑、別墅價格消在未來幾年辮時里仍會呈久穩(wěn)步上升趨涉勢。受別墅坐需求的強有戶力支撐以及黑土地供應(yīng)的獵受限，雖然剃有銀行通過扛加大豪華住漿宅首付款比廊例等別墅需肚求的抑制因寸素，但預(yù)計詳別墅價格在號未來幾年里腿仍會呈穩(wěn)步社上升趨勢。鏈2002弦年雖已過去慈，別墅市場廳及消費者也妻漸趨成熟，緞但別墅的熱絲潮方興未艾老，中高檔別配墅供應(yīng)熱潮間繼續(xù)維持。屬最近國土資策源部出臺的丹關(guān)于限制別濕墅型土地供泄應(yīng)的政策必特然使未來別午墅供應(yīng)受限慢，刺激一部沸分原定位于爸普通別墅項偶目轉(zhuǎn)向中高挽檔別墅，加網(wǎng)入爭奪現(xiàn)有潑的中高端客就戶競爭行列拳中來。辦公站型別墅、旅距游型別墅及研分時度假別銷墅形態(tài)的不在斷涌現(xiàn)也會媽在一定程度炸上引導(dǎo)和刺授激別墅需求灰的放量。加龜上別墅居住牛觀念的變化黃，使居住者貌更追求別墅肅周邊的環(huán)境中及舒適，而蹈不僅僅是形留態(tài)和超大面踩積，從而未師來別墅開發(fā)易的容積率也搭會不斷下降言，進一步拔赴高別墅單價減。閑2鮮、經(jīng)濟型及陰高端別墅需展求旺盛，中或端別墅市場止競爭會更加瘡激烈。上海抬本地客戶需看求的放量將刷對經(jīng)濟型別揪墅是利好因脫素，而部分蝕追求享受的蜓外來和本地即超高收入者輝也將給為數(shù)配不多的高端或別墅帶來旺攻盛需求。競緩爭相對激烈昌的將是供給籠量不少的中餓端別墅市場際。頭3.訪從別墅未來生發(fā)展區(qū)域來俱看，浦東及臨松江最為看域好。浦東憑份借十多年的謠開發(fā)開放和弟經(jīng)濟發(fā)展、北四個功能區(qū)壩的建設(shè)、國獵際機場的東循移、世博成遍功申辦、浦嚇東及南匯廣疑闊腹地的支廚持，將成為捎上海下一個彩別墅發(fā)展重沖點區(qū)域。松容江目前已發(fā)侵展成為別墅絨的一個熱點覽區(qū)域，憑借侄其優(yōu)美的環(huán)昂境及良好的愉地域優(yōu)勢以殘及松江大學(xué)攜城及松江開洞發(fā)區(qū)推動，蟻也有較大發(fā)發(fā)展?jié)摿?。墨總之，上海廢的經(jīng)濟型別圖墅自斧1999謀年開始發(fā)展像，隨著上海乓別墅市場的陳整體發(fā)展，及至今已經(jīng)有男了相當(dāng)?shù)囊?guī)卷模，不論是漠小區(qū)規(guī)劃、院房型布局、記綠化景觀，昌還是物業(yè)管類理、周邊配泡套都有了長噸足的發(fā)展。播經(jīng)濟型別墅哭在別墅市場玩中可謂是一續(xù)支獨秀，給妥人們帶來了合一種全新的反生活理念。妹近期，察SARS霉給購房者帶鞏來了新的思峽考，經(jīng)濟型堆別墅作為郊季區(qū)化低密度盯住宅，吸引終了更多人的常眼球。第三部分炭項目環(huán)淹境分析夫——掙目前區(qū)域發(fā)匯展緩慢，但她前景看好肌——忌配套不夠完罪善，且檔次傻較低三灶鎮(zhèn)簡介蘇三灶鎮(zhèn)范圍科為：東至南脫六公路，西吹至腰路綜合勞廠，南至二背灶港，北至律龍游港。鎮(zhèn)僵區(qū)現(xiàn)狀建成尖總面積為液17.8絲公頃。目前趕全鎮(zhèn)總?cè)丝诖s輸6000幅人左右。鎮(zhèn)窄區(qū)文化、經(jīng)陵濟發(fā)展相對文滯后。商業(yè)喇網(wǎng)點不足，儲生活不便；啞文教、衛(wèi)生春、體育設(shè)施遵遠遠不敷所雨需，公共福罪利設(shè)施配套烈不夠齊全；梁目前除收費祥的野生動物驗園外，沒有例供人們游憩帝的公園和公歸共綠地；城嫂鎮(zhèn)建設(shè)相對田比較混亂，也沒有一個完疊整的規(guī)劃。這三灶鎮(zhèn)區(qū)位同于三灶鎮(zhèn)的穴中部，根據(jù)胖南匯區(qū)城鎮(zhèn)胸體系規(guī)劃框蠻架，三灶鎮(zhèn)白作為惠南新歡城的組成部薄分與周邊地課區(qū)密切結(jié)合杏，優(yōu)勢互補師，將形成區(qū)樓域經(jīng)濟的綜購合優(yōu)勢。南遞六公路作為戚南匯區(qū)的主匙要公路，它金的建成更為釣三灶鎮(zhèn)的發(fā)歸展空間提供枯了良好的契魄機。宗地位置做宗地位于南羅匯區(qū)三灶鎮(zhèn)襖，東臨南六紀公路，南至啞季橋路，西秘至季橋鎮(zhèn)委脂，北至二灶嶺港?？傉嫉丿熋娣e約仿780笨畝（約克52欺萬平方米）靠。目前尚未況拆遷。宗地環(huán)境磚交通：項目隱距離浦東國前際機場和將求要建成的海士港新城僅佳15濟分鐘車程，繁交通比較便剛捷。周圍有唇上海野生動絲物園、桃園慶度假村和濱兼海高爾夫球史場。本案公脅交線路較少孝，南新線（倍惠南鎮(zhèn)單——的火車站）、局萬野線（萬翼體館映——急野生動物園贊）、張南線野（張江地鐵幫站拋——頭南匯汽車站蝴）是僅有的宏幾條公交線接路。避環(huán)境：范圍捏內(nèi)有二灶港謠和三灶港兩管條河流，但干水質(zhì)較差。費周邊為舊城構(gòu)區(qū)，規(guī)劃凌至亂，品質(zhì)較侄差。附近就寒是上海野生降動物園。謊配套：項目甚周邊生活配嘗套設(shè)施基本經(jīng)齊備，能滿登足居民的日栽常生活需要額，但檔次較邁低。除一些印小型商業(yè)網(wǎng)曬點外，較大燈的還有亦園煤路、南六公托路處的華聯(lián)叼超市和三灶廟集貿(mào)市場，千南六公路上稿的農(nóng)工商大濱賣場?？傮w獻上而言，配斜套不能滿足禍項目的需要你。第四部分艷區(qū)域競么爭分析誰——間浦東、南匯低別墅市場一寸片紅火，前威景樂觀匠——賊區(qū)域市場以帽中、大面積傳獨立別墅為股主陷浦東板塊皂府高檔別墅開擇發(fā)前景樂觀事浦東別墅主振要分布在龍條陽路、龍東寧大道沿線及海靠近南匯的御區(qū)域。張江晃高科技園區(qū)須和金橋出口飼加工區(qū)由于帥有大批高科瞎技企業(yè)、三四資企業(yè)入駐叫，提升了居折住層次，因嚴而區(qū)域內(nèi)別鋤墅的定位相內(nèi)對較高。其劇中湯臣高爾甲夫別墅、四攏季雅苑、碧園云別墅都定京位于跨國公徑司管理層，新租售價格昂懸貴。其它別淹墅如云間綠趁大地、湯臣砍豪園等購買恭主體也都是用高級白領(lǐng)。膝地處內(nèi)環(huán)線桶龍陽小區(qū)內(nèi)臉的怡東花園鴿采用國內(nèi)罕聾見的豪華住漠宅設(shè)備集成閘系統(tǒng)，房型伐設(shè)計比較超添前。世紀公膽園周邊集中派了部分頂級饑公寓。除四瀉季雅苑外，帥金色維也納織有獲30收幢豪華獨立介別墅。單套握面積在浮360總平方米到臥800陷平方米左右西，每平方米芽售價什2000戰(zhàn)美元。誠浦東此類物壞業(yè)，主要用貍于投資、居漏住、租賃、釀休閑、度假餡，在高檔別哨墅升溫的同識時，高檔別頭墅的較高端摔———添豪華別墅也六將有所增加剩，除高爾夫倍別墅以外，鴨莊園類別墅仙亦開始出現(xiàn)撐。目前，以榆張江高科技布園區(qū)、金橋輔出口加工區(qū)鼠、康橋工業(yè)剪園區(qū)和華夏唐文化旅游區(qū)疲為核心的四咱大別墅區(qū)已談經(jīng)形成，地烈理位置優(yōu)越鞏，區(qū)位環(huán)境可佳，建筑密限度低。周邊赤地區(qū)生活機搖能成熟、完己備，規(guī)劃設(shè)副計的個性化津開發(fā)是高檔照別墅今后發(fā)榮展的主要趨狀勢。這類別駁墅比較完美軋地體現(xiàn)了人駝們對居住的僑審美情趣，贊浦東高檔別炕墅的市場前鬼景樂觀。欣南匯別墅市徑場勝目前南匯別險墅主要集中螞于康橋地區(qū)屈和南六公路抵一帶，其中盆康橋地區(qū)以勢6姓個別墅樓盤山在數(shù)量上為憲全區(qū)之首，惕分別是康橋楚半島、綠洲親康城、羅山揉綠洲別墅、擁北歐陽光庭際院、維也納奴坡景森墅和箭中科大鼠·榜學(xué)村。南六迎公路一帶有幟三個別墅，若由南向北依擠次為楓丹白士露別墅、建毫德南郊別墅鋼和上海藍堡更。除此之外綢，其他的各楚個別墅分布藍于各個鎮(zhèn)，濾周浦有綠寶捧園、布魯克澡林、航頭有真東方夏威夷變，而紫丁香乳花園則在萬燭祥鎮(zhèn)。剛這些別墅當(dāng)欄中，高檔別痛墅占了絕大蝶多數(shù)，如：箏綠洲康城、藝羅山綠洲別跟墅、楓丹白繩露別墅、建鞏德南郊別墅休和上海藍堡雪等，每幢別咱墅售價都在盲200鼠萬元以上。嫁而北歐陽光之庭院、維也臘納坡景森墅牲規(guī)模較小，率以聯(lián)體別墅遮或疊加別墅床為主，定位有較低，均價澇也就在熟5500榮元網(wǎng)/村平方米左右超。康橋半島贊雖是獨立別默墅，但其售浸價不高，開攜發(fā)商考慮到葬普通投資者顏的購買力，壺將樓盤定位瀉于糖“撇獨院住宅枝”攜，其形式界規(guī)于獨立別墅嗎和聯(lián)排別墅堡之間。最后咸的一個銹“術(shù)另類申”渾項目，就是寶綠寶園，該秒別墅項目檔信次明顯高過熄其他別墅，妥主要針對外缺籍人士出租盼，租金高達猜4000~霧9000短美元零/回月，而售價罩也在尋2100撇美元賽/倒平方米。焰競爭項目分敘析陳本案周邊主兼要有三個在獎售核心競爭美項目，其具這體情況如下性：上海藍堡輸投資興建：掀梧州中恒集智團窗/借上海正安房魄地產(chǎn)對企劃銷售：乳上?；膷u鬼建筑設(shè)計：摩加拿大寶友生國際建筑顧裙問有限公司舌工地位置：初南六公路撈733萌號址占地面積：攝23促萬平方米松總建面積：麥6.8腰萬平方米許可售面積：成6.6段萬平方米主規(guī)劃戶數(shù)：擱200澡戶壇綠化率：攔67%桂可售戶數(shù)：作一期修57君戶賴銷售率：豎40%斬工程進度：藍一期結(jié)頂靜規(guī)劃面積：秋303--騰-468項平方米蹤主力面積：獻303--督-392薄平方米改單價范圍：屑7000-棒--120體00洋元熔/咸平方米晨平均單價：扣9000礎(chǔ)元匆/屠平方米狼主力總價：暫270--忘-350冊萬元雀/值套呈可售總價：背5.9雁億元練電話：外58160禮888花本案位于南跌匯區(qū)南六公咐路與周祝公磨路交叉口北但500腦米路西，距篇陸家嘴穴20愉公里，外環(huán)尚高架笨4飼公里，野生叮動物園或3式公里，浦東技機場晴8竟公里。占地猛23竹萬平方米，淋規(guī)劃蜂200貼棟歐式獨立盾別墅。景觀孫以航“駕五島十一區(qū)撲”泰為藍本，注渡重姿“楊水景、屋景言、綠景、島艙景敗”君的天然組合底，有拆2.2怖萬平方米的回天然生態(tài)水社域。交售樓處裝修燈一般，施工逆現(xiàn)場器械凌難亂包裝較差誕，現(xiàn)場引導(dǎo)至期較少，有據(jù)一大型戶外拋展示牌。案倍場業(yè)務(wù)員素望質(zhì)一般，業(yè)狂務(wù)能力較差仰。就目前銷觀售狀況而言船，整體去化做比較平緩，傭400妄平方米以上受房型有相當(dāng)妹的去化壓力便。建德南郊鋸?fù)顿Y興建：竊上海建德企扎業(yè)發(fā)展公司舟企劃銷售：庭中天行酒建筑設(shè)計：據(jù)美國光JY折建筑規(guī)劃設(shè)制計中心踐/頭中國船舶工柿業(yè)第九設(shè)計耀研究院轟景觀設(shè)計：臉上海景觀工足程有限公司洞物管顧問：姻戴德糧行扣工地位置：釀南匯南六公列路店578秋號俱占地面積：減73籃萬平方米技總建面積：舒15誠萬平方米名可售面積：帶14.6檔萬平方米冠規(guī)劃戶數(shù)：醋約羽400倘戶尸綠化率：賴71%爐可售戶數(shù)：倘一期估64佛戶斗銷售率：晶70%腐工程進度：較一期準現(xiàn)房厲規(guī)劃面積：性250--城-580盞平方米棍主力面積：菌320--瓣-390扣平方米化單價范圍：迫8000-經(jīng)--120宮00騎元艦/鼠平方米潮平均單價：搭10000椒元根/冶平方米舉主力總價：咱320-3闖90啟萬元薦/去套優(yōu)本案位于南閘匯區(qū)三灶鎮(zhèn)摩與國家匠4A李級旅游景點罰上海野生動縱物園僅一港拍之隔。距上揮海市中心約愚40未公里，距浦垃東國際機場席20延公里，距蘆梢潮港深水碼侵頭約舌20乞公里，至外標環(huán)線臉8獲公里。占地辱73克萬平方米，團規(guī)劃母400酬多棟獨立別途墅，綠化率沈高達廣71%集，松50攻萬平方米綠催色生態(tài)環(huán)境莫，抵7森萬平方米碩披大水景，武3滑萬平方米中咬央景觀休閑標園林。每套研別墅均有軌600--沿-1500籃平方米的私勾家花園。跌50命余款別墅風(fēng)正格各異，有老“毫世界別墅博欺覽豆”谷之稱。騾售樓處裝修仿布置比較舒生適，容易拉猴進與客戶關(guān)件系。工地現(xiàn)裝場包裝良好犬，現(xiàn)場引導(dǎo)脫展示布置完錫備。案場業(yè)墾務(wù)員素質(zhì)較劉高，業(yè)務(wù)能糞力較強。就辣目前銷售狀腐況而言，整謎體去化順利葛，主要是因永為本案綜合暮素質(zhì)較高，持目標客戶群叉較接受其產(chǎn)徑品及推廣定靠位。楓丹白露砌投資興建：剛上海愛凌置絞業(yè)腦工地位置：至南匯南六公膨路菌188和號羨占地面積：衣27懶萬平方米頃總建面積：俯5.2組萬平方米殲可售面積：捕4.8幫萬平方米爐規(guī)劃戶數(shù)：榨118備戶兔綠化率：雀80%挎可售戶數(shù)：漠一期二期夢118楊戶查銷售率：框75%驢工程進度：至一期二期現(xiàn)蹄房，三期未淚開碌規(guī)劃面積：堡300--已-566爆平方米遺主力面積：視400--扁-450器平方米作單價范圍：母7000-軟--110遞00橡元張/秘平方米駐平均單價：弊8000每元破/所平方米堤主力總價：榜320-3雜60盯萬元隱/傘套夜可售總價：嗚3.84省億元千電話：塊58003堆808炕本案位于南會匯南六公路平近滬南公路巡段，北鄰野槽生動物園。羞占地握27麗萬平方米，塵綠化率距70%火，一二期規(guī)歲劃礙118羽棟獨立別墅次。平均每棟棒別墅花園面態(tài)積株800--持-1800育平方米，裂70%母的別墅臨河餐而建。該項營目存在時間殊相當(dāng)長，撈2000剃年以外銷項罷目面世，具奏有相當(dāng)?shù)氖邪鲋群蜕雷u度。布售樓處位于堡會所內(nèi)，裝訪修布置相對術(shù)老化，沙盤基已經(jīng)有較多刷破損。目前直已經(jīng)現(xiàn)房，麻小區(qū)內(nèi)部環(huán)窩境優(yōu)良。案潮場業(yè)務(wù)員素文質(zhì)一般，業(yè)欄務(wù)能力較差花。就目前銷案售狀況而言元，將近四年編的銷售周期流，去化非常捷緩慢，但由港于前段時間造利好因素的凳支撐，銷售帥狀況有所改饅觀。骨小結(jié)：由于裕這三個項目虎從區(qū)位、環(huán)美境到產(chǎn)品規(guī)務(wù)劃、價格定急位等等方面融均相當(dāng)相近復(fù)，因此目標頂客戶群基本鵲一致。主要梨為高級企業(yè)銷管理人員、俱企業(yè)家、海股外歸國人員借、外國駐滬籌人員、外地尊市私營企業(yè)防主等等，就側(cè)區(qū)域而言浦苗東客源占多瞞數(shù)。男其他競爭項裝目如下：乳項目脫位置唉規(guī)模（規(guī)m銜2吉）沉建筑形態(tài)戶單體面積御（索m系2盛）怠容積率弊銷售價犯（元皺/m麗2守）放布魯克林右滬南路談3633吐號棵疊加、獨立咳160--勒-200擁5000-塊6000冊北歐陽光庭動院擦康橋路、滬貪南路步67000息獨立、雙聯(lián)閃、疊加處183-2罪36資0.7所4200-娘5400撫博佳花園雷惠南鎮(zhèn)依10000暈0米小高層、多燈層作94---幟155筐1.5唇2500-罷3200象江南清漪園潤惠南鎮(zhèn)背80000究多層、小高級層騾89---紛134組1.6殲2800斥欣欣苑棄惠南鎮(zhèn)哭多層、聯(lián)體眾別墅哭2480-騰3180莫鶴城金匯瞞惠南鎮(zhèn)瘦多層成90-16納0隸2600/蹦2900糟以上個案屬大于次級競爭皮項目，從產(chǎn)扶品形態(tài)、社句區(qū)規(guī)劃、面膚積、售價等森幾個方面來倚看，為中低摧檔項目，一膏定程度上將坐分流本案的仗低端客戶。哈四、本案查SWOT療分析優(yōu)勢：河規(guī)模較大，艘有整體開發(fā)腔的優(yōu)勢司區(qū)域相對比述較成熟，周海邊已經(jīng)有三鉆個高檔獨立飯別墅項目窩交通比較方神便，距離浦配東國際機場墻和海港新城咐僅否15瘋分鐘距離索距離野生動器物園比較近饅開發(fā)商有實灶力，且政府只積極支持參亞與劣勢：蠢目前配套檔餐次不高，且煌不是很完善累公交線路較楊少，通行還峰不是很方便攏目前整個上漸海市場別墅盾供應(yīng)量較大朋宗地內(nèi)河流盛水質(zhì)較差，債且其中一條訂河流為航道營，將影響項須目的品質(zhì)機會：均規(guī)劃中將來技該區(qū)域是鎮(zhèn)春中心位置估隨著上海、陶浦東、南匯怖的迅速發(fā)展乓，區(qū)域房地驚產(chǎn)市場也將殊穩(wěn)步發(fā)展旨由于周邊別盡墅項目單體禁面積都比較房大，有利于軌本項目中小乖面積別墅的晝“晶異軍突起睬”威脅：淚區(qū)域供應(yīng)量翼短期內(nèi)比較算大，去化速孩度較慢圖區(qū)域改造中滑有部分動遷縮居民，將影侄響項目本身誼的品質(zhì)顛上海其他區(qū)擺域別墅樓盤襪的開發(fā)也會毫分流相當(dāng)一羽部分的客源第五部分產(chǎn)品定位恰——故舒適經(jīng)濟型粥別墅看——縫現(xiàn)代、歐式貨、經(jīng)典開發(fā)原則圓——匠秉持優(yōu)“型花小錢辦大毫事粒”尿原則，盡量峽在原有基礎(chǔ)攪上優(yōu)化以控洗制成本；錦——促景觀是別墅部的第一資本濫：歷優(yōu)化主入口府的規(guī)劃設(shè)計攪，凸現(xiàn)本案未品位；原營造坡地景寨觀以及水域壇景觀，強化輩圍合概念，模并每個圍合燭以不同的景強觀風(fēng)格和命宣名；晨植栽成年大臘樹，豐富社女區(qū)景觀。政采取組團式董規(guī)劃。形成疲明顯的風(fēng)格眼分區(qū)。利用霉水景將各個仆組團聯(lián)系起曉來，分合有慕序。袖利用河道做蘿河岸別墅。襲——棕建筑規(guī)劃是旗別墅的生命熔：富立面感覺比書內(nèi)部房型更滑為重要：首狹先風(fēng)格上避引免過于繁復(fù)左的建筑符號疊；其次立面顛感覺還取決全于材料選用代、景觀搭配改和施工工藝頸等；范有意識的空沙間吳“掌浪費著”墓和上“墳留白南”秘能顯示別墅移的品位：樓嗎梯的寬度、咐主臥室的層條高等等小細激節(jié)體現(xiàn)大關(guān)值鍵。帖——懸會所配置承對于會所規(guī)緣劃我們要堅碧持兩個原則屯：一是彌補攻本案配套不樓足；二是適墻當(dāng)體現(xiàn)別墅喚的舒適性；蔑——介建材設(shè)備會安保設(shè)施相晶當(dāng)重要：環(huán)開區(qū)紅外報警概系統(tǒng)、電視腹監(jiān)控系統(tǒng)、巡聯(lián)網(wǎng)可視對仗講系統(tǒng)，家攤庭防盜系統(tǒng)狼；螞智能化是大若勢所趨：寬拍帶入戶、智護能化物業(yè)管亭理做到人有茂我優(yōu)；趙二、產(chǎn)品建謀議倦建筑特色豬——侄現(xiàn)代歐式風(fēng)閘格烏原由：歐式薦建筑風(fēng)格莊輕重、典雅、凍豪華、大氣竟、渾厚沉穩(wěn)測、浪漫多姿栗，以歐式為金建筑風(fēng)格的屢別墅已經(jīng)廣側(cè)泛得到市場向的認可。而看現(xiàn)代建筑風(fēng)坑格則簡潔、膜純凈、大方景，注重采用消新結(jié)構(gòu)材料模，講究功能羅和實用。把禽歐式和現(xiàn)代戚兩種建筑風(fēng)誼格有機的結(jié)斜合在一起，脈使建筑本身凱大氣莊重又槽不失簡潔大鄭方，典雅豪贊華又不失功肉能和實用，桿必將使本案吃成為傳乘數(shù)虎代的經(jīng)典住蓋宅。證現(xiàn)代主義建責(zé)筑風(fēng)格忌現(xiàn)代主義建衡筑是指二十哲世紀中葉，協(xié)在西方建筑胞界居主導(dǎo)地拾位的一種建哨筑思想。這裂種建筑的代惰表人物主張臺：建筑師要膽擺脫傳統(tǒng)建臭筑形式的束孩縛，大膽創(chuàng)賞造適應(yīng)于工艇業(yè)化社會的賭條件、要求屬的嶄新建筑候。因此具有催鮮明的理性率主義和激進贈主義的色彩蜜，又稱為現(xiàn)很代派建筑。觸仿“鍋現(xiàn)代主義建鉗筑隙”絹是要強調(diào)建封筑要隨時代俯而發(fā)展，現(xiàn)木代建筑應(yīng)同顏工業(yè)化社會善相適應(yīng)；強勾調(diào)建筑師要險研究和解決呢建筑的實用羞功能和經(jīng)濟晃問題；主張仆積極采用新孔材料、新結(jié)絹構(gòu)，在建筑嘴設(shè)計中發(fā)揮鵲新材料、新疑結(jié)構(gòu)的特性爐；主張堅決具擺脫過時的弱建筑樣式的隊束縛，放手塑創(chuàng)造新的建陷筑風(fēng)格；主朗張發(fā)展新的括建筑美學(xué)，統(tǒng)創(chuàng)造建筑新緩風(fēng)格。賤現(xiàn)代主義建嫁筑的代表人炒物提倡新的竊建筑美學(xué)原遼則。其中包榆括表現(xiàn)手法兵和建造手段恐的統(tǒng)一；建抓筑形體和內(nèi)陽部功能的配寺合；建筑形繩象的邏輯性障；靈活均衡肌的非對稱構(gòu)影圖；簡潔的拾處理手法和色純凈的體型場；在建筑藝疲術(shù)中吸取視迷覺藝術(shù)的新攏成果。枝對這些建筑蘋觀點，有人積稱為盯“誘功能主義打”壞，有人稱為均“更理性主義斤”衫，不過更多柴的人則稱為豐“吹現(xiàn)代主義承”找。鋸歐式建筑風(fēng)眉格桑這里講的歐源式建筑風(fēng)格纖涵蓋了巴洛陳克風(fēng)格、哥班特式風(fēng)格、哲古羅馬風(fēng)格帖、洛可可風(fēng)揮格等等各種惜歐洲建筑流貍派，不特指裹某個國家的雅建筑風(fēng)格，南而是指包含啞多樣歐洲建閱筑元素的一桌種集合。激歐陸建筑是跳一個生活空步間完美、經(jīng)趁得起歲月考津驗，且能體減現(xiàn)出無限生鹽命力的高品陳位的藝術(shù)珍擠品。歐洲建趣筑的工藝之蘆美，莊重、勝典雅、浪漫艷多姿無可比烘擬，其外立蒸面延承歐洲疊古典磚石建浩筑神韻，在寬堅實的外觀域之中掩藏著慰細膩質(zhì)感，隙盡顯豪華、服大氣、渾厚坦沉穩(wěn)。柱式戀、山花、鎖蛋石、拱券等丸精細的元素位喚醒人們對鏈古老歐洲的寬遐想。繞煉“籮我們的作品德無論從設(shè)計鏡風(fēng)格、人文燭思想、主題憶理念還是從晝戶型設(shè)計及探設(shè)備選型上歉，都要體現(xiàn)誓出開發(fā)的宗支旨，那就是恭要建造一個穴立于百年之服后的傳世經(jīng)閃典。漢”咳面積設(shè)定及擱配比覺項目宇產(chǎn)品形態(tài)去規(guī)劃面積（言平方米）黨主力面積（梳平方米）很楓丹白露寺獨立別墅狹300--僻-566逃400--餃-450浪建德南郊抬獨立別墅慈250--援-580捕320--茂-390舌上海藍堡運獨立別墅泛303—4春68戚303--貌-392第從上表可見古，周邊核心背競爭項目均妻為獨立別墅扇，且主力面準積均在凈300旅平方米以上萬，走的是高今端別墅路線幫。飼遵循差異化燥競爭的原則啞，建議本案剃以求“昆舒適經(jīng)濟型皮”框的連排別墅救為主，不走枯面積擴大化潑道路，打造虧特色產(chǎn)品，尋以完美的空競間功能設(shè)計少和整體環(huán)境系規(guī)劃引導(dǎo)客桿戶。本案一戶期面積定位館建議為：魔項目框建筑面積（炭平方米）唉配比泡獨立別墅追250--拌-350輕25%監(jiān)連排別墅孕180--妖-250療75%原由：價綜觀上海別漠墅市場的整丸體情況，并磚對本案競爭身樓盤分析，烤結(jié)合未來區(qū)秩域市場的競曠爭態(tài)勢和開骨發(fā)量體，建平議同周邊項泄目展開錯位擋競爭。糖從核心競爭捷項目的產(chǎn)品監(jiān)規(guī)劃情況分麻析，目前核傭心競爭區(qū)域皇內(nèi)的獨立別餅墅產(chǎn)品主力捉面積集中在豬300跪平方米以上續(xù)。平從核心競爭國項目的產(chǎn)品軍去化情況分它析，面積大偽于溝350腹平方米的大厚面積豪華型率產(chǎn)品去化速太度相對較慢呢。贏從聚集人氣館，快速打開征營銷局面，肢營造項目及窄開發(fā)商品牌霜與美譽度的振角度出發(fā)，漲本案一期產(chǎn)縱品也應(yīng)適當(dāng)拿控制面積。價格定位鼻項目算單價范圍（態(tài)元秘/塊㎡）煮均價（元樸/式㎡）浮上海藍堡條7000-束--120樂00鋒9000認建德南郊避8000-粗--120哭00森10000霞楓丹白露壺7000-作--110帳00節(jié)8000蔑核心競爭項視目從價位上聽來看，整體接均價達到鏈9000躍元殿/靈平方米，均默為高檔項目敢。結(jié)合本案歲的實際情況逃，建議獨立柱別墅均價為銀8000孤元緒/噴平方米，聯(lián)每排別墅為擾6800尤元偷/椅平方米，整念體均價為野7500精元評/貿(mào)平方米。彎撕原由：翼結(jié)合面積定橫位，形成總均價格優(yōu)勢，轟強勢搶占市眠場。很有利于本案食積聚人氣，隨快速打開局幅面，形成項毫目品牌認同登度。礙有利搶奪與庫核心競爭項冬目的交叉客雕源，爭取中北間層面客戶拴。思符合樹立開尼發(fā)商品牌和凳低開高走的籌價格策略。客源定位史根據(jù)對核心終競爭項目的炒了解，他們胸的客源基本獄構(gòu)成如下：飾由圖可以看晨出，核心競領(lǐng)爭項目的主概力客源為港紹澳臺人士、鵝歸國人士和挽外籍人士，璃占整體客源積構(gòu)成的饒70%揉左右。而該碰類客源數(shù)量膛極為稀少，枯這也是競爭聽項目銷售緩卸慢的主要原黑因。內(nèi)本案規(guī)模較渴大，供應(yīng)量薄大，在周邊洗高檔項目競?cè)闋幖ち业沫h(huán)油境下，確定晚合適的客源猜層次，形成羨廣泛的吸引擺力對本案的削成功至關(guān)重聽要。期該區(qū)域中檔貪別墅購買者且主要是看中帶區(qū)域的發(fā)展計前景，在此堂處置業(yè)，集宇休閑、度假圖為一體，自絞住與投資相諒結(jié)合，以財脊產(chǎn)的保值和宣增值為主要局目的。本案院客源定位于縣私企老板、反三資企業(yè)高疊級管理人員度、港澳臺人傅士等等，以做及部分外來生投資者。商業(yè)部分窗商業(yè)部分沿植南六公路展軋開，作成歐針式的開放式挨的休閑廣場裹的形式，滿彼足購物、休刑閑功能。韻關(guān)于商業(yè)部駛分的原則有厲兩個部分：究一是以滿足嬸項目乃至整農(nóng)個區(qū)域的生姜活需要，即界——慢完善。濕二是必須具略有一定檔次儀，要符合項豈目的品質(zhì)，哈即懲——送品質(zhì)。伯業(yè)態(tài)建議如薦下：超市、醬中檔餐飲店由、小型酒店披、旅游用品眼店、酒吧、度咖啡吧、娛羅樂城、洗浴余中心、美容燈中心等。咸針對客源主潮要是：本案涂居民、周邊漏項目居民、愁野生動物園構(gòu)游客、三灶潛鎮(zhèn)居民。叼預(yù)計商業(yè)部豬分完工招商獸后，將形成訊一個相當(dāng)有芳層次的購物嶄休閑廣場?；暧挟a(chǎn)品有客睡源，商業(yè)設(shè)虜施關(guān)鍵還在歇于有良好的鼓經(jīng)營環(huán)境。賀東方夏威夷折的購物休閑拜廣場就是個士極其失敗的軟案例，目前混破敗不堪。達為避免重蹈佛覆轍，建議圈本案商業(yè)設(shè)蹈施招商階段飾降低回報預(yù)外期，讓利于懇前期入住的犬商戶，待整艦個商業(yè)氛圍溜形成之后，體逐步提高租鍬金價格、適綠當(dāng)出售部分翠物業(yè)將是穩(wěn)耀定可取的方竄案。會所施充會所作為休標閑廣場的補儀充，以滿足眠較高檔次的想休閑運動生項活為主，主開要包括：親子教室健身房棋牌室桌球室乒乓球室游泳館燈光籃球場網(wǎng)球場門球場繩家政服務(wù)中親心伍三、規(guī)劃建耕議墾1.槳規(guī)劃依據(jù)：碌a.來《南匯區(qū)人粗民政府關(guān)于頸對三灶鎮(zhèn)老咳鎮(zhèn)改造控詳都規(guī)劃的批復(fù)孫》（南匯區(qū)秀人民政府（被批復(fù)）南府祝（逼2000袍）賽151高號）。波b.扔三灶鎮(zhèn)老鎮(zhèn)師改造控詳規(guī)判劃。淚2.文規(guī)劃理念：淋宅鏈三灶鎮(zhèn)規(guī)劃熄理念巾"丙溪流、沙灘向、陽光、綠燈色置"察a.垂還生命以溪講流充-----憑生命之河網(wǎng)械爬以一條寓示否"奉生命之河攻"肯的流水貫穿割整個鎮(zhèn)區(qū)，往沿河設(shè)置紅酬楓林、沙灘猴、紅楓半島轎、海天之間約等景觀；感鏈悟生活、感失受生命，讓忙流水的律動笑滲透進生命晉的律動。欺b.帶還生命以綠冤色花-----穴城市綠肺絮圓"辨林瞞"調(diào)在園中是三汽灶鎮(zhèn)的另一君大空間特色版。在鎮(zhèn)中的捕幾個中心島忌上和主入口如均設(shè)置了大茫片綠林與流扒水相協(xié)調(diào)，蒸綠林與綠水氧相輝映有夢落中周莊之意較境。杜c.惠還生命以陽抽光火-----等擁抱陽光再狂畢低密度的建叫筑空間為我歷們創(chuàng)造陽光堵般的夢想，凱擁抱生活，櫻擁抱陽光，適還您一個燦售爛明媚的人浪生。碼d.導(dǎo)還生命以浪驅(qū)漫套-----割生命之歌兵祝梨漫步在沙灘承上，嬉戲在振流水中，紅廳楓還在微風(fēng)遭中搖曳婆娑邀，加之明媚肚的陽光，棲北息的小鳥，扇這將是一幅例夢想中的生前命之歌。瘡丘圣沿著河水設(shè)刮置人工沙灘微半島，并用圾鵝卵石鋪地羅設(shè)置成健康糟步行道，既協(xié)利于健足，透也有利于觀怕景?？?.條功能定位：努米蘆隨著經(jīng)濟建編設(shè)與城市建露設(shè)的迅速發(fā)燙展，周邊的腳國際空港、就深水港浦東咱主題公園的摩建設(shè)步伐加演快、上海野命生動物園、耍森林公園、幅桃園度假村驗、濱海高爾稼夫球場、高累級別墅群等浴相繼建成