第四章房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時間價值

1、現(xiàn)金流量2、資金時間價值3、資金等效值計算4、復(fù)利實例第一頁，共三十二頁。1RealEstateDevelopment第一節(jié)現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念

在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入稱～?，F(xiàn)金流出（CashOutput，CO）：流出系統(tǒng)的資金

現(xiàn)金流入（CashInput，CI）：流入系統(tǒng)的資金凈現(xiàn)金流量＝CI－CO對房地產(chǎn)開發(fā)投資，CICO第二頁，共三十二頁。2RealEstateDevelopment第一節(jié)現(xiàn)金流量二、現(xiàn)金流量圖

是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。01234n第三頁，共三十二頁。3RealEstateDevelopment本資料來源第四頁，共三十二頁。4RealEstateDevelopment一、概念不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為～。例：1000元存入銀行，1年后本利為1120，120為增加值。也即是1000元在1年中的時間價值。就是在1年內(nèi)讓出了1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬，這120是1000元在1年中的時間價值。

理解1）隨著時間的推移，資金的價值會增加。（資金增值）2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。（從消費者的角度看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)作的必要補償）第二節(jié)資金時間價值第五頁，共三十二頁。5RealEstateDevelopment一、概念

資金時間價值影響因素投資利潤率

通貨膨脹率風(fēng)險因素第二節(jié)資金時間價值第六頁，共三十二頁。6RealEstateDevelopment二、利息與利率利息：占用資金所付出的代價。Fn＝P+InFn－本利和；P－本金；In－利息

利率：在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與本金之比。i＝In/P×100%

第二節(jié)資金時間價值第七頁，共三十二頁。7RealEstateDevelopment第二節(jié)資金時間價值二、利息與利率利率的高低取決于平均利潤率。影響因素：社會平均利潤率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、政策性因素和國際經(jīng)濟環(huán)境等第八頁，共三十二頁。8RealEstateDevelopment三、單利計息與復(fù)利計息單利：In＝P×n×i“息不生息”

復(fù)利：In＝P[(1+i)n-1]“息生息”第二節(jié)資金時間價值第九頁，共三十二頁。9RealEstateDevelopment四、名義利率r與實際利率i名義利率：指一年內(nèi)多次單利時給出的年利率，等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。名義利率=周期利率*每年的計息周期數(shù)

實際利率：指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。

復(fù)利計算時：名義利率因計息周期不同名義利率≠實際利率例：年利率12%，1000元，1年期。

兩者關(guān)系：第二節(jié)資金時間價值第十頁，共三十二頁。10RealEstateDevelopment第三節(jié)資金等效值計算一、資金等值概念是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值?；颍号c某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值。第十一頁，共三十二頁。11RealEstateDevelopment第三節(jié)資金等效值計算二、復(fù)利計算1）P、F、A三者兩兩之間的關(guān)系P與F、F與A、P與A2）只需記P與A

F=P（1+i)n

P=A/i[1-1/（1+i)n]P=A1/(i-s)[1-(1+s)n/（1+i)n]第十二頁，共三十二頁。12RealEstateDevelopment第三節(jié)資金等效值計算三、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用

主要是在房地產(chǎn)投資分析與評估中的應(yīng)用第十三頁，共三十二頁。13RealEstateDevelopment計算1已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息。問該筆貸款的實際利率是多少？2某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%。若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息，到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少？第十四頁，共三十二頁。14RealEstateDevelopment3某家庭預(yù)計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%。問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？4某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%。問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款余額還款額，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅？第十五頁，共三十二頁。15RealEstateDevelopment5某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購房者未來收入的增長情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%。問該購房者第10年最后一個月的月還款額是多少？第十六頁，共三十二頁。16RealEstateDevelopment6某家庭預(yù)購買一套面積為80平方米的經(jīng)濟適用住宅，單價為3500元/平方米，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后月還款額是多少？第十七頁，共三十二頁。17RealEstateDevelopment7某家庭以4000元/平方米的價格，購買了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款。該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還了貸款本金8萬元。問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？第十八頁，共三十二頁。18RealEstateDevelopment8某家庭以3500元/平方米的價格，購買了一套建筑面積為80平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%，月還款常數(shù)為0.65%。問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少？第十九頁，共三十二頁。19RealEstateDevelopment

例1某家庭欲購買一套建筑面積為80M2的經(jīng)濟適用住房，單價為3500元/M2，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?第二十頁，共三十二頁。20RealEstateDevelopment解：（1）已知：P＝3500×80×（1－25%）=210000元，n＝15×12＝180月，i1＝4.2%/12＝0.35%，

i2＝6.6%/12＝0.55%，Pl＝100000元，

P2＝210000－100000＝110000（元）（2）計算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額：

組合貸款的月最低還款額：A＝A1+A2＝750+964＝1714（元）第二十一頁，共三十二頁。21RealEstateDevelopment例2某家庭擬購買一套住宅，單價為3000元/M2，該家庭月收入6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價值比例最大為80%。問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平方米的住宅?第二十二頁，共三十二頁。22RealEstateDevelopment解：（1）設(shè)該家庭每月能支付的房款為A，則A=6000×30%=1800（元）（2）n=15×12=180（月），i=6%/12=0.5%（3）該家庭能承受的抵押貸款額為P（4）該家庭能承受的購房總價值為V，則V=213306/80%=266633（元）

（5）對該家庭比較適合的房型面積為S，則S=266633/3000=88.88（M2）第二十三頁，共三十二頁。23RealEstateDevelopment

例3某家庭以4500元/M2的價格購買了一套建筑面積為120M2的住宅，并向金融機構(gòu)申請了相當(dāng)于房價70%的按月等額還款的抵押貸款。已知該項抵押貸款的年限為15年，年利率為12%，按月計息。如果該家庭擬于開始還款后的第10年年初一次償清該抵押貸款的余額，問此時一次償還的金額為多少?第二十四頁，共三十二頁。24RealEstateDevelopment解：（1）P=4500×120×70%=378000（元），n=15×12=180（月），t=6×12=72（月），i=1%（2）

（3）第十年年初擬一次償還的金額應(yīng)為：第二十五頁，共三十二頁。25RealEstateDevelopment例4某家庭預(yù)買一套面積為120M2的商品住宅，單價為7000元/M2，首付款為房價的30%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別4.65%和5.04%，期限均為20年，公積金貸款的最高限額為20萬元，采用等額還本付息方式。商業(yè)貸款采用等比遞增還款方式，月還款額增長率為0.35%。問該家庭申請組合抵押貸款后第15年最后一個月的最低還款額是多少?第二十六頁，共三十二頁。26RealEstateDevelopment解：（1）已知：P=120×7000×（1－30%）=588000元，n=20×12=240月，t=15×12=180月，i1=4.65%/12=0.39%，i2=5.04%/12＝0.42%，s=0.35%，P1=200000元，P2=588000－200000=388000元（2）計算公積金月還款額

（3）計算商業(yè)貸款第15年最后一個月還款額（4）組合抵押貸款后第15年最后一個月的最低還款額A=A1+A’2=1284.83+3294.10＝4578.93元第二十七頁，共三十二頁。27RealEstateDevelopment

例5某家庭購買了一套90M2的商品住宅，售價為4000元/M2。該家庭首付了房價總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別為4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收人為多少?假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?第二十八頁，共三十二頁。28RealEstateDevelopment解：（1）已知：P=4000×90×（1－30%）=252000元，n=15×12=180月，i1=4.5%/12=0.38%，

i2=6.8%/12=0.57%，P1=100000元，

P2=252000－100000=152000元，P’=50000元，

n’=12×12=144月，i’=0.57%（2）計算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額

第二十九頁，共三十二頁。29RealEstateDevelopment解：（3）組合貸款的最低月還款額A=A1+A2=768.06+1352.66=2120.72元（4）要求該家庭的最低月收入2120.72÷35%=6059.20元（5）第4年初一次償還商業(yè)貸款本金5000元后，在第4到第15年內(nèi)減少的月還款額