土地估價目錄

一、土地價格1.內(nèi)涵2.特點3.影響因素4.趨勢及規(guī)律二、土地估價1.概念2.目的3.原則4.方法目錄

5.使用方向三、土地價格體系（中國）1.基準(zhǔn)地價2.標(biāo)定地價3.交易地價4.其它價格形式一、土地價格（一）內(nèi)涵（二）特點（三）影響因素（四）趨勢及規(guī)律土地價格的概念土地價格實際上是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。我國土地價格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權(quán)時支付的一種代價，是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實現(xiàn)形式，而不是土地所有權(quán)的價格。與土地所有權(quán)價格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。土地價格的內(nèi)涵與外延土地價格的內(nèi)涵：土地價格實際上是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。

土地價格的外延：購買土地實際上是購買土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購買者帶來的收益不同，因此其價格也不同。二、土地價格的主要特征1、土地價格是權(quán)益價格；2、土地價格不由生產(chǎn)成本決定；3、土地價格主要由土地需求決定；4、土地價格呈上升趨勢；5、土地價格具有明顯的地域性。

三、土地價格的類型按土地權(quán)利劃分按土地價格形成方式劃分按政府管理手段劃分

按土地價格表示方法劃分

按土地的存在形態(tài)劃分

按土地的交易方式劃分按土地價格使用目的劃分

三、按土地權(quán)利分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格、他項權(quán)利價格土地所有權(quán)價格是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格，或說為賣斷價格。土地使用權(quán)價格是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。同樣，租賃和抵押權(quán)會形成租賃權(quán)價格和抵押權(quán)價格。

按土地價格形成方式可分為交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。理論價格理論價格指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理想的，或是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格，評估價格是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括交易底價、基準(zhǔn)地價、課稅地價等

①交易底價；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進(jìn)行評估，形成各自底價。②基準(zhǔn)地價；是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。③課稅價格；是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價格。

按土地價格表示方法可分為

土地總價格：是指一宗土地的整體價格，一般不能反映土地價格水平的高低。單位面積地價：又稱土地單價，是指單位土地面積的價格，一般可以反映土地價格水平的高低。

單位面積地價=土地總價格÷土地總面積樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格，樓面地價更能反映土地價格水平的高低。三者之間關(guān)系：樓面地價=土地總價格÷總建筑面積樓面地價=土地單價÷容積率

按政府管理手段可分為申報地價：由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報的地價。公告(示)地價：是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

按土地的存在形態(tài)可分為生地價格：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。熟地價格：指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。毛地價格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。凈地價格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、場地內(nèi)達(dá)到開工條件且沒有設(shè)定他項權(quán)利的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格按土地的交易方式可分為：拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格、掛牌價格。按土地價格使用目的可分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。

實際價格和名義價格實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。在實際交易中的付款方式可能有下列幾種：

1．要求在成交日期時一次付清。

2．如果在成交日期時一次付清，則給予折扣。

3．從成交日期時起分期付清。

4．約定在未來某個日期一次付清。

5．以抵押貸款方式支付。

影響土地價格變動的因素1、一般因素2、區(qū)域因素3、個別因素一般因素指影響土地價格的一般的、普遍的、共同的因素，它對土地價格的總體水平產(chǎn)生影響包括：土地制度、城市規(guī)劃、城市性質(zhì)及宏觀區(qū)位、土地利用計劃土地相關(guān)政策、人口狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會安定狀況區(qū)域因素對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟(jì)因素包括：位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件、規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量個別因素宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素例如：宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質(zhì)條件等中國土溪地價格須體系（一）迅基準(zhǔn)地溝價（二）制標(biāo)定地糊價（三煌）交砍易地注價（四）計其它價公格形式基準(zhǔn)壩地價城鎮(zhèn)推土地單基準(zhǔn)繳地價在城鎮(zhèn)徒規(guī)劃區(qū)興范圍內(nèi)權(quán)，對現(xiàn)股狀利用蟲條件下桌不同級新別的土柱地或土騙地條件檔相當(dāng)?shù)膫?cè)地域，在按照商椒業(yè)、居贈住、工總業(yè)等用喬途，分寨別評估寶確定的映某一時明點上法獨定最高咐年期物異權(quán)性質(zhì)鞋的土地古使用權(quán)滲區(qū)域平藏均價格農(nóng)地基凍準(zhǔn)地價農(nóng)地基吩準(zhǔn)地價結(jié)是指在運農(nóng)村范抽圍內(nèi)，臣以縣繡域為單毀位對現(xiàn)伏狀利用認(rèn)條件下世不同級舟別的土貼地，或令者土地顛條件相騰當(dāng)?shù)牡刎i域，按寸照土地袍所有權(quán)些、土地象使用權(quán)槽等不同對權(quán)利分毀別評估灘確定的橡某一時據(jù)點的平閉均價格一級區(qū)域二級區(qū)域三級區(qū)域四級區(qū)域五級區(qū)域基準(zhǔn)地戰(zhàn)價的確口定（5級）政府根匠據(jù)管理廚需要，退評估的皇具體宗豪地在公質(zhì)開市場及和正常思經(jīng)營管匆理條件童下某一偽期日的搬土地使?jié){用權(quán)價欺格。標(biāo)定更地價基準(zhǔn)地稼價和標(biāo)璃定地價僑的主要憑區(qū)別：(1)基準(zhǔn)地怨價是大鴉面積評淡估的區(qū)掠域平均議地價，唱標(biāo)定地關(guān)價則是炕具體到眼宗地或絲式地塊的飾地價，囑亦稱宗竟地地價貼；(2)基準(zhǔn)地宋價以考企慮宏觀瘋區(qū)域因壁素為主憶，標(biāo)定幸地價則氏還考慮笑地價的墊微觀區(qū)溜位因素匯，其地境價更為牙接近市率場交易元地價。指土地裝買賣雙非方按市慕場交易臭規(guī)則，新在土地才市場中攏實際成繩交的價斥格。主羞要有：土地使奮用權(quán)出摸讓價格土地娃使用貨權(quán)轉(zhuǎn)供讓價衡格租賃魯價格地役權(quán)赤價格交易睬地價土地的巴存在形乞態(tài)土地權(quán)鳴利土地價炒格形成政府輸管理濟(jì)手段土地交攻易土地價妙格使用略目的其它倘地價尾形式土地價聚格變動巨趨勢及扭規(guī)律性土地價悶格呈總使體上升慨趨勢土地價譽(yù)格變動綢呈現(xiàn)周愈期性特順征土地出價格辛的變硬動具耀有明諸顯的閱地區(qū)死差異奔性地價在常房地產(chǎn)請價格中掏所占比溜重越來悼越大土地所價格伏呈總悉體上斯升趨擺勢社會繭經(jīng)濟(jì)風(fēng)發(fā)展叨水平從提高人口排數(shù)量查及家束庭戶魂數(shù)增朗加土地桶投機(jī)土地令價格遇變動瞎呈現(xiàn)渡周期貍性特策征土地呈價格啞的周掛期性憤變動躍受經(jīng)癢濟(jì)發(fā)嘩展周追期的節(jié)影響土地考價格茄變動繪受政忍府調(diào)盜節(jié)的責(zé)影響二、愧土地估睛價（一籠）概寺念（二希）土爺?shù)毓纴唭r的渴目的瓶與作綱用（三）殲土地估吳價的原動則（四幕）土濁地估敞價基櫻本方寧法（一）沾土地估脊價的概莖念土地估忘價就是吐估價蒜人員抖依據(jù)診土地狐估價悅的原則碎、理柴論和壟方法，在充弦分掌握妄土地市場交隔易資料的基價礎(chǔ)上進(jìn)，根倒據(jù)土請地的市自然區(qū)和經(jīng)只濟(jì)屬麥性、麗按地臥產(chǎn)的釀質(zhì)量敢、等久級及秩其在竹現(xiàn)實焦經(jīng)濟(jì)咳活動徑中的拐一般鹿收益制狀況賄，充落分考泥慮社雀會經(jīng)對濟(jì)的嫂發(fā)展森、土首地利預(yù)用方栗式，柄土地預(yù)期收背益和土地利用他政策等因素餡對土地不收益的蔥影響。重綜合評霞定出某擱塊土地報或多塊努土地在某一緣瑞權(quán)利狀態(tài)嚇下某一肝時點的價格汽過程。（二）君土地估芬價的目林的與作誼用1、能靈呀敏地反茅映市場騎的供需底狀況、駱土地的括利用狀傾況和市敲場動態(tài)辛變化，斷同時通添過與其針?biāo)鐣?jīng)濟(jì)發(fā)我展指標(biāo)覺綜合反錄映社會般經(jīng)濟(jì)發(fā)鴨展?fàn)顩r些；2、調(diào)之控土蕉地市觀場供色需的全有力打杠桿梁；3、調(diào)整簡土地市熔場經(jīng)濟(jì)賀主體之們間經(jīng)濟(jì)姜利益關(guān)研系的保裙障；4、推寨進(jìn)我穴國土謀地使嗎用制戰(zhàn)度改珍革的瘋重要鐘前提狂；5、量鉆化國送有土偏地資蜜產(chǎn)的欣尺度境。（三）土地弟估價垮的使牙用方拒向1、為策國有熔土地展使用添權(quán)出初讓、法轉(zhuǎn)讓君、租宅賃、抄收盞回、托收購增儲備奶、作責(zé)價人鎖股、盤清產(chǎn)峽核資塵等提香供地甘價參鳳考；2、為集紀(jì)體土地亂所有權(quán)鮮征收補(bǔ)嘩償、集琴體土地固使用權(quán)氣作價人輛股和轉(zhuǎn)喇讓等提呀供地價圾參考；3．為土滾地使用乎權(quán)抵押膝提供地涉價參考廉；4．為企競業(yè)設(shè)立價、重組也、改制敗、上市閱、增資贈擴(kuò)股、于產(chǎn)權(quán)交界易、資磚產(chǎn)置換平、合并歉，分立菌、破產(chǎn)精、關(guān)閉遵、清算冠等經(jīng)濟(jì)露活動提敬供地價夜參考；5．確槍定和午更新冠城鎮(zhèn)沖基準(zhǔn)謀地價擁、標(biāo)接定地跡價；（三）土地估少價的使車用方向6．實現(xiàn)煙城市地本價動態(tài)紋監(jiān)測；7．對農(nóng)沈用地進(jìn)隸行分等尼定級；8．確定呈農(nóng)用地拋綜合區(qū)駛片價；9．為土彎地增值頌稅等有宏關(guān)不動燙產(chǎn)稅費目征收提濃供地價濱參考；10．為司糊法鑒定能提供地違價參考剪。（四她）土拖地估聯(lián)價的占原則概念：人們著在土地仿估價的鈴反復(fù)實預(yù)踐和理駛論探索杏中．逐長漸認(rèn)識緣瑞了土地?fù)蝺r格形蛇成和運刮動的客幸觀規(guī)律養(yǎng)，在此召基礎(chǔ)上圣總結(jié)出如了一些應(yīng)簡明扼遺要的、切在估價六活動中去應(yīng)當(dāng)遵皂循的法則或辣標(biāo)準(zhǔn)。這些封法則或住標(biāo)椎就斗是土地列估價原襲則。（四胸）土士地估涌價的排原則應(yīng)當(dāng)遵佳循的主要原希則有：合法原峽則；最死有效使愿用原則途（最高盜最佳使距用原則木）；替和代原則詠；變動鞭原則（甘估價時維點原則促）；報柄酬遞增絕遞減原按則；預(yù)期批收益昏原則故；供百需原劈燕則；喝貢獻(xiàn)市原則；公平原稿則等。作用及狠重要性：土地估鞭價原則逗是使不呈同的估產(chǎn)價人員指對估價技的基本偶前提具雅有認(rèn)識栽上的一證致性，辰對同一匠估價對腦象在同歷一估價已目的、辟同一估廣價時點干下的估岔計結(jié)果蔽具有近腸似性。（四缺）主律要估拔價原今則合法蜂原則替代原仍則最有效乒使用原欺則估價時僵點原則預(yù)期收狂益原則供需原才則報酬娘遞增戶遞減星原則貢獻(xiàn)原釘則合法憲原則合法白原則襯要求李土地麗估價工應(yīng)以高估價業(yè)對象仙的合先法權(quán)勞益為椅前提略進(jìn)行碌。合法剪權(quán)益窩包括梨合法困產(chǎn)權(quán)吊、合祖法使詠用、叮合法漲處分憂等方額面。合法聞原則合法產(chǎn)真權(quán)應(yīng)以房榴地產(chǎn)權(quán)屬證累書和有纏關(guān)證件為依勸據(jù)?，F(xiàn)行裝的土爽地權(quán)南屬證緒書有《國有滲土地嶼使用多征》、《集體舉土地制所有缺證》、《集體橫土地鞭使用烘證》和《土地皂他項禿權(quán)利滅證明叫書》四種買，房屋權(quán)邁屬證書帝有《房屋昂所有波權(quán)證》、《房屋削共有亂權(quán)證》和《房屋禁他項稅權(quán)證》三種糾。統(tǒng)一理的房情地產(chǎn)桑權(quán)證冰書有《房地賴產(chǎn)權(quán)岸證》、《房地產(chǎn)抖共有權(quán)殿證》和《房地羅產(chǎn)他宅項權(quán)全證》三種。任何翅產(chǎn)權(quán)衛(wèi)性質(zhì)順的房廚地產(chǎn)秩都可掘以成摟為估列價對土象。合法使樣用應(yīng)以肯使用眨管制前（如念城市緒規(guī)劃畫、土云地用俯途管嚴(yán)制等感）為歪依據(jù)趁。例如，陪如果城賺市規(guī)劃味現(xiàn)定了捐某宗土橡地的用展途、建矮筑高度慣、容積淹率、建招筑密度照等，那千么對該絞宗土地烏進(jìn)行估旦價就必滿須以其會使用符重合這些婚規(guī)定為偉前提。西方所便謂的城認(rèn)市規(guī)劃糟創(chuàng)造土篇地價值國，在一簽定程度腫上反映封了這一孩要求。合法屢處分應(yīng)以酸法律兄、法抗規(guī)或殖合同鵝（如落土地勇使月騙權(quán)出濾讓合炒同）捕等允夸許的識處分罪方式鈔為依醫(yī)據(jù)。處分方濟(jì)式包括巴買賣、塵租賃、劍抵押、傅典當(dāng)、捉抵債、輛贈與等走。替代態(tài)原則替代原蠶則要求姿估價結(jié)匪果不得查不合理雨偏離類猾似土地業(yè)在同等備條件下宇的正常妨價格。類似蘭土地糖是指府土地謙所在蜂區(qū)域肉的區(qū)杏域特扶征，餡以及林影響翠地價層的因攔素和番條件苦均與剃待估續(xù)土地懸類似織的土鹽地。在同一表市場上血，相同繪的商品援，具有海相同的跟價值。土地價潮格也符贏合這一文規(guī)律，娃只是由窄于土地頑的獨一績無二性鞋，使得埋完全相滋同的土貓地幾乎乓沒有，永但在同掌一市場港上具有旁相近效建用的土淘地，其煎價格是職相近的嬌。根據(jù)市證場運行談規(guī)律，滑某塊土肅地的價遷格，受皮其他具失有相同桿使用價新值的地視塊，即唯同類型精具有替億代可能湊的地塊留價格所機(jī)牽制。替代原堅則土地盞估價饒中的姑替代別原則犁可概浸括如軟下：土地欲價格郊水平繞由具佛有相午同性囑質(zhì)的眨替代但性土她地的采價格節(jié)所決擔(dān)定；土地伯價格筍水平漸是由制最了胞解市設(shè)場行感情的保買賣越者按征市場贈的交扮易案殲例相剛互比景較后贊所決彼定的蛛價格派；土地算價格椒可通泄過比塵較地漢塊的汽條件杜及使司用價鋤值來或確定的。替代原圖則市場比長較法是御以替代巷原則為簡基礎(chǔ)的替代揮原則獅實際大上與褲收益窗還原沙法也烘有較張深的抱淵源切關(guān)系適用范他圍廣，漿是估價抄原則的般中心內(nèi)賄容之一基準(zhǔn)地夜價評估輛、基怪準(zhǔn)地價御系數(shù)修粱正法實邊際上都箭是替代筐原則在鍛估價實安踐中的熟具體運奸用。在收益土法、盾市場粘比較殺法、假設(shè)開勞發(fā)法、路線價擔(dān)法、基伙準(zhǔn)地價撒系數(shù)修疾正法等估價胡方法淺中都享得以觸應(yīng)用最有貌效使識用原福則（最高最鋒佳使用辨原則）土地價影格是以藏該地塊綁的效用為最有效朝發(fā)揮為侄前提。最有授效使謊用是補(bǔ)指法律上機(jī)許可、拍技術(shù)上奴可能、加經(jīng)濟(jì)上沉可行、經(jīng)儉過充礙分合落理的徒論證塘，能殲使估寨價對誰象的叼價值袖達(dá)到祖最大菊的一獄種最擁可能難的使遭用。最有效躬使用必畫須同時埋符合4個標(biāo)準(zhǔn)它①法律藝上許可燭；②技筆術(shù)上可蚊能；③句經(jīng)濟(jì)上左可行；瓦④價值肅最大化。最有效欄使用原慌則（最高最忘佳使用部原則）最高朗最佳肺使用甚具體減包括3個方賴面①伯最佳沉用途違；②荷最佳祝規(guī)模議；③領(lǐng)最佳耳集約竭度。尋找朗最高禿最佳循使用棒的方演法，詳是先打盡可中能地婦設(shè)想中出各勸種潛排在的沒使用爬方式雄，然顛后從桑下列4個方斤面依姿序篩坡選：①法窗律上羞的許售可性繪②傳技術(shù)蝕上的痕可能毀性袍③經(jīng)今濟(jì)上環(huán)的可殺行性糊④呀價值曠是否急最大三個嗚經(jīng)濟(jì)屆學(xué)原計理有戒助于抵把握愁最高老最佳生使用見（1）收益礦遞增遞號減原理劉；（2）均衡滴原理；瀉（3）適禮合原當(dāng)理。估價時燃點原則估價合時點疑原則腹要求相房地攜產(chǎn)估病價結(jié)更果應(yīng)貧是估扛價對穩(wěn)象在朝估價舍時點瘡時的計價值。確立估隨價時點壘原則的稠意義：引估價時凱點是評嶺估房地匙產(chǎn)價值趴的時猾間界求限。估價綢時點絨、估付價對身象狀使況和飯房地耽產(chǎn)市勉場狀燭況的獄關(guān)系估價時塑點原則醉要求房鐵地產(chǎn)估紗價結(jié)果潮應(yīng)是估衣價對象鋤在估價虧時點時讀的價值。確立估棕價時點堪原則的四意義：蛾估價時跟點是評必估房地暗產(chǎn)價值雨的時勤間界筒限。舉例1．估疲價時影點為直過去藥的情賴形，穴多出伶現(xiàn)在嘴房地濱產(chǎn)糾興紛案顛件中革，特彈別是蘇對估疾價結(jié)摩果有炸爭議節(jié)而引叼發(fā)的副復(fù)核星估價個。2．估價值時點為浩現(xiàn)在，廊估價對原象為歷切史狀況勒下的情傲形，多音出現(xiàn)于墨房地產(chǎn)奏損害賠銅償案件冬中。3．估桐價時使點為罰現(xiàn)在今，估濁價對驢象為筆現(xiàn)時饑狀況佩下的惕情形畏，是峽估價壺中最現(xiàn)常見秀、最仁大量裳的，佳包括盟在建肉工程抗估價說。4．估價鳥時點為呈現(xiàn)在，牌估價對支象為未嘆來狀況恐下的情識形，如恩評估房勁地產(chǎn)的逐預(yù)售或鍋預(yù)購價仆格。5．估價撤時點為祖未來的射情形，品多出現(xiàn)形于房地奶產(chǎn)市場芒預(yù)測、棒為房地董產(chǎn)投資掉分析提童供價值下依據(jù)的帳情況中雹，特別妹是預(yù)估死房地產(chǎn)蒜在未來錄建成后擔(dān)的價值碌。預(yù)期溝收益押原則土地左價格材受預(yù)稿期收窯益形盈成因叨素的檔變動必所左辦右，令土地跨投資譽(yù)者是爪在預(yù)害測該嶺土地南在有袖限使僅用年已期內(nèi)望所能喇帶來底的收閣益或娃效用松后進(jìn)舌行投革資的石，因宗此，困準(zhǔn)確懲預(yù)測蝦土地亦現(xiàn)在錄以至運未來社能給祥權(quán)利灑人帶懶來的畝利潤勻總和(即收益念價格)是預(yù)叫期收造益原播則的頂具體馬表現(xiàn)殲。預(yù)期收化益的估廁算必須森是客觀疊合理的量。預(yù)期收齊益原則溝，對土叮地估價畏中的地編區(qū)分析刻、交易誦實例價粥格的檢獨查、純片收益及貴還原利懸率的確幼定非常獄重要。在土地捉估價實賽踐中，剩余法估價及收益還梨原法估價中悅土地收鞭益的確螺定，都襯是預(yù)期粗收益原剪則的具濃體應(yīng)用爸。預(yù)期奏收益貴原則土地倆不能悶實行拘完全它競爭址，其幣價格睛的獨圓占傾磨向性少較強(qiáng)件。供新需信最息及科替代割性有努限，桂土地宅不能撕僅根牲據(jù)均而衡法話則來座決定勢其價畫格。供需原臭則是以預(yù)期現(xiàn)收益豈原則煌、變慚動原光則、趨競爭輝原則為基礎(chǔ)的酒。報酬溫遞增伏遞減找原則利用該些原則，判找出土共地邊際改收益點銹（也即休最大收熄益點或治最有效見使用點姨）。這喝一原則取說明，軟成本的臺增加并屈不一定窄會使土寫地價格夕增加。貢獻(xiàn)于原則對于土寺地估價肯，這一跪原則是續(xù)指不動樸產(chǎn)的總料收益是時由土地花及建筑對物等構(gòu)招成因素現(xiàn)共同作軟用的結(jié)原果，其騙中一部四分的收紗益，對倍總收益迅而言，匆是部分尊與整體付的關(guān)系弟。變動原則土地價機(jī)格是各排種地價漏形成因芹素相互悲作用的林結(jié)果，花因素經(jīng)嬌常處于蘇變動之出中，地啞價相應(yīng)位而變。賓與預(yù)測內(nèi)原則密搬切相關(guān)邀，是估蝦價時點標(biāo)原則的預(yù)基礎(chǔ)，繡是基準(zhǔn)秒地價更向新等的愧理論依酬據(jù)。（五哄）土座地估樸價的紐奉基本志方法市場比菌較法收益揀還原狂法成本逼讀近法剩余法基準(zhǔn)娃地價災(zāi)系數(shù)臭修正烤法農(nóng)地麗宗地差價格劫評估籃方法（五）輕土地估聞價的基末本方法土地紋估價剃方法島，可到以分借為基慈本估拜價法幅和應(yīng)第用估正價法顧?；姳竟浪膬r方群法又此分為增：收戚益還傅原法儲、市龜場比旬較法剩、剩敞余法倒和成般本逼庸近法各。最近誦同類漲房地乎產(chǎn)在懼市場冒上是體以什很么價洪格進(jìn)茂行交毯易的--市場妹比較纏法重新開朋發(fā)或建膝造同類束房地產(chǎn)灰需要多古少費用—成本販法如果祝直接面利用矛該房柏地產(chǎn)爸預(yù)計眼可以摩獲得頌多少釀收益唐（即雖基于狹房地斑產(chǎn)的諷收益安能力腫來衡濁量其斤價值冒）--收益懶還原逗法應(yīng)用赤估價似法又姥稱為劇大量細(xì)估價法屬于此類槽的方法祝有：路麗線價估六價法、潤基準(zhǔn)地仗價系數(shù)哭修正法駛、標(biāo)準(zhǔn)癥宗地估檔價法等前。市場憂比較洪法基本原造理市場比撲較法是桃根據(jù)替租代原理梢，將待考估土地耗與具有術(shù)替代性結(jié)的、且枕在近期逼市場上禾交易的戴類似土后地進(jìn)行口比較，避并對類肝似土地愿的成交拌價格作京適當(dāng)修威正，以肢此估算洞待估土軟地價格企的方法VD=VB×A×地B×D并×FVD：待估慘宗地價藍(lán)格VB：比較佳實例宗悄地價格A：待顫估宗地絹情況指截數(shù)修正B：待胳估宗地糠日期指辮數(shù)修正D：腦待估洞宗地明區(qū)域波因素摔指數(shù)禽修正F：待悼估宗地報個別因債素指數(shù)腳修正市場融比較插法基健本公帆式估價梯程序收集宗追地交易擦實例確定比秘較實例確立價廚格可比嫌基礎(chǔ)交易籌情況這修正估價期鋸日修正區(qū)域恰因素閃修正個別墻因素護(hù)修正使用年和期等修或正求出比作準(zhǔn)價格A：待估片宗地情貢況指數(shù)∕比較實斥例宗地址情況指醬數(shù)＝正績常情況旅指數(shù)∕比較誤實例警宗地章情況吳指數(shù)B：待融估宗攀地估煎價日腳期地遮價指臺數(shù)∕比較旨實例刻宗地穴交易潑日期動地價鄭指數(shù)D：待估歌宗地區(qū)與域因素挑條件指舒數(shù)∕比較實疾例宗地單區(qū)域因軟素條件標(biāo)指數(shù)F：待設(shè)估宗模地個洲別因稀素條征件指摘數(shù)∕比較實始例宗地屋個別因項素條件修正業(yè)指數(shù)序計算基本公訓(xùn)式在具打體運用刻中可表尤示為：VD=VBX10岸0/(裙)性X(棗)/事100勇X10恐0/(隸)找X10耕0/(鑰)特點傳與適陵用范井圍是最基旋本、最憤常用的梯土地估在價方法瓦之一、湯也是國帝際上通霉用的國布際估價險方法。索評估價巴格比較進(jìn)接近土貍地的實烘際市場抖價格。適用部于地劉產(chǎn)市倍場發(fā)便達(dá)、攜有充則足的駕具有綱替代稱關(guān)系熟的土笑地交誘易實爐例地激區(qū)收益還母原法基本咽原理收益回還原裳法是觸將待共估土修地未籌來正奧常年孔純收街入，驅(qū)以一摩定的吳土地間還原疫利率虛還原威，以稅此估組算待衡估土碎地價隱格的崇方法V氣=a膜/瘦rＶ：土餓地收益白價格a：土地矩純收益r：土地腎還原利盡率收益籮還原納法基壁本公抗式收集相況關(guān)資料測算年汪總收益確定年棟總費用計算年荒純收益確定匹還原抗利率選用適熄當(dāng)?shù)挠嬒铀愠绦蛟囁愣⑹找骅€價格確定陡待估串宗地阻地價估價泉程序是地租丹地價理偏論的直宋接應(yīng)用停，也是扭較為常嫁用的評縱估方法孕。只適用旱于有收存益的土互地和建膊筑物或悔房地產(chǎn)閣的估價特點陜與適何用范副圍基本原屈理成本逼妨近法是皂以開發(fā)針土地所慌消耗的坑各項客憂觀費用吧之和為閱主要依兩據(jù)，再嘉加上一駐定的利休潤、利卡息、稅罵金和土去地增殖軟收益來我確定土暗地價格情的方法成本逼截近法地價＝會土地取蹈得費＋境土地開患發(fā)費＋曠稅費＋利息拼＋利潤畏＋土地痛增值收真益＝土地說成本價等格＋孩土地增郵值收益基本公巖式判斷待抬估土地陵是否適昨用于成嶄本法；收集與旗估價有動關(guān)的成倦本費用助、利息柳、利潤款、及增駱值收益唐等資料鴿；通過準(zhǔn)直接瘋或間突接方厚式求陪取待紛估土豆地的爆土地洲取得慣費、職土地悟開發(fā)盲費及叢相關(guān)逢的稅俗費、桑利息堤、利博潤；確定羅土地蹲開發(fā)捕后較描開發(fā)態(tài)前的謊價值壓增加慈額；按地趴價公義式求獲取待蕩估土哥地的攜土地羞價格絡(luò)；對地價割進(jìn)行修悶正，確爹定待估熊土地的駝最終價拿格估價倉程序一般減用于漲新開欄發(fā)土王地既無收坦益又無運比較實必例的公航建、公兆益用地蜻的價格雅評估適用蜂范圍基本原邪理剩余盒法是豈在預(yù)捎計開國發(fā)完潮成后朗不動豪產(chǎn)正祝常交車易價烈格的糕基礎(chǔ)奇上，糊扣除忍預(yù)計霸開發(fā)楚成本足及有仇關(guān)專狗業(yè)費滑用、惕利息元、利畫潤和亂稅收凝等，撕以價避格余鞏額來惜估算慕待估贈土地醬價格韻的方棒法剩余四法Ｖ＝阻Ａ－隔（Ｂ+Ｃ）Ｖ：待腥估土地墨的價格Ａ：驗總開局發(fā)價組值Ｂ：整羞個土地牛項目的散開發(fā)成羽本Ｃ：開計發(fā)商合科理利潤剩余法鬼基本公右式估價閣程序調(diào)查待