住宅小區(qū)設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)一、設(shè)計(jì)前期二、總體設(shè)計(jì)要點(diǎn)控制三、戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)控制四、戶型鑒析五、推薦書籍本次講座內(nèi)容：一、設(shè)計(jì)前期（一）前期設(shè)計(jì)步驟：前期準(zhǔn)備：

明確開發(fā)意圖，著重了解容積率、建筑控高、層數(shù)、建筑密度、綠地率、停車位、主力房型及戶型面積配比等。對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)時(shí)序及售房預(yù)期等的討論，從討論中即時(shí)形成對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的初步構(gòu)思。充分的溝通可以減少設(shè)計(jì)過程的反復(fù)，提高雙方的時(shí)間效率。現(xiàn)場踏勘:

（1）了解場地現(xiàn)狀，地質(zhì)、標(biāo)高等情況；（2）了解場地區(qū)域資源（包括自然資源與人文資源），周邊配套等情況，從市場角度分析項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及適合的開發(fā)模式。（3）制定一個(gè)調(diào)查表格，用以記錄現(xiàn)場踏勘的數(shù)據(jù)及分析結(jié)果。概念方案：本階段宜做兩個(gè)總平方案，爭取涵蓋項(xiàng)目開發(fā)的兩種最大的可能性?？偲矫娓拍钤O(shè)計(jì)成果包括：項(xiàng)目定位、對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及場地的分析、市場分析、總平布置圖（含布局，標(biāo)高、指標(biāo)，等）、總平功能分區(qū)圖、總平交通分析圖、總平景觀分析圖、景觀視線分析圖、戶型均好性分析、日照分析、開發(fā)時(shí)序分析、地下室及停車區(qū)域設(shè)置圖、戶型概念、造型及景觀概念、對(duì)項(xiàng)目主題及文化的研究。匯報(bào)：

該階段匯報(bào)十分重要，可以在短時(shí)間內(nèi)聚集開發(fā)商及策劃公司的片斷式思維成果，并通過設(shè)計(jì)的歸納和引導(dǎo)，形成對(duì)整個(gè)小區(qū)項(xiàng)目的定位確認(rèn)。（二）業(yè)主方需要明確：1、產(chǎn)品定位2、戶型策劃①明確戶型類別②明確戶型價(jià)值與面積的關(guān)系③戶型功能策劃

1、產(chǎn)品定位：高端？剛需？商業(yè)形態(tài)？商業(yè)、住宅比例？根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者定位，確定項(xiàng)目定位。

在確定產(chǎn)品定位的同時(shí)，明確商業(yè)配套要求。商業(yè)策劃首要的是進(jìn)行區(qū)位價(jià)值分析判斷戶型策劃首要的是進(jìn)行土地價(jià)值分析判斷：景觀豐富、交通便利的地塊：大戶型為主；土地各方面均普通既無突出優(yōu)點(diǎn)又無特別缺點(diǎn)的:中等戶型為主；地塊較差：應(yīng)以總價(jià)較低的中、小戶型為主；商務(wù)中心區(qū)的小幅土地：小面積公寓、酒店式公寓?！?/p>

案例：聯(lián)發(fā)臻品………………

2、戶型策劃①明確戶型類別

根據(jù)項(xiàng)目客戶及定位要求，需要名明確戶型類別：以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？A、一房一廳：過渡之用，30歲以下、未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人，工作時(shí)間不長，積蓄不多而又渴望擁有一片自己的小天地。

從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺(tái)五臟俱全，但對(duì)每一部分面積的要求不高，布局緊湊，總面積不應(yīng)超過50㎡B、二房二廳、三房二廳：最復(fù)雜的消費(fèi)群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，當(dāng)然更希望購買房間較多而面積偏小的三房；還有部分成功人士或高級(jí)白領(lǐng)，雖然購買力強(qiáng)勁但較為實(shí)用主義，認(rèn)為布局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？需要我們精確區(qū)分目標(biāo)消費(fèi)者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度對(duì)應(yīng)。C、四房以上或150㎡以上的房子，其面積敏感度相對(duì)較差，但也只有深入分析目標(biāo)消費(fèi)者才能做得恰到好處，才能使銷售一路暢旺。

2、戶型策劃②明確戶型價(jià)值體現(xiàn)

很多項(xiàng)目中都見過一些單純從設(shè)計(jì)角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在于它們位置的錯(cuò)誤：面積大、總價(jià)高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方：總價(jià)最高的戶型

位置最差的地方：總價(jià)最低的戶型小區(qū)內(nèi)資源分析及戶型均好性的平衡很關(guān)鍵！

背離這一點(diǎn)，收獲的就可能是積壓或低價(jià)低利潤。

案例：住宅價(jià)值相同的戶型，位置不同，樓層不同，擁有的資源不盡相同。（景觀資源、空間資源、朝向資源）

2、戶型③戶型功能策劃廳（起居室）：20-45㎡；主臥室：15-25㎡次臥室：8-12㎡；保姆間：4-6㎡；衛(wèi)生間：4-10㎡廚房：8-12㎡；洗衣機(jī)間：4㎡（附污水盆）儲(chǔ)藏室：6㎡；陽臺(tái)：4-12㎡；生活陽臺(tái)：4-6㎡

幾個(gè)衛(wèi)生間？

幾個(gè)陽臺(tái)？

廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？

是否設(shè)置工人（保姆）房？

是否設(shè)置一個(gè)雜物間？

是否設(shè)飄（凸）窗？……

應(yīng)從在市場角度、從項(xiàng)目整體定位的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計(jì)師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。

（三）業(yè)主方需要提供的資料：

1、用地紅線電子圖（帶用地坐標(biāo)）

2、路網(wǎng)圖電子圖（含道路標(biāo)高、周邊建筑）3、設(shè)計(jì)任務(wù)書

二、總體設(shè)計(jì)要點(diǎn)控制技術(shù)控?cái)n制要點(diǎn)促：1、建筑房誠退距2、規(guī)剛劃指評(píng)標(biāo)①容積珍率：按照建每筑布局奸，容積隸率最大剝化是否縣利益最立大化？②建筑眠密度：密度最辰大化③綠地繭率：綠地率抗有折算宰要求，逢僅需要栗滿足下助限指標(biāo)④停只車位肺：場地呀是否助滿足呢，若晌不滿劃足，和在規(guī)羽劃允肌許范捆圍跟抓規(guī)劃柔局協(xié)失調(diào)3、日照價(jià)分析滿足規(guī)鼓劃管理淋規(guī)定相積關(guān)要求霸。案例鋪：南累寧4、停車尚位：地下室秘開挖成件本與利浮潤的關(guān)哀系考慮躁。設(shè)計(jì)新控制旬要點(diǎn)敏：1、總平叢面布局商業(yè)固價(jià)值題最大嘩化——利用豈場地亡現(xiàn)狀景觀粗價(jià)值緒最大爹化——戶型羽均好喬性2、戶競型形協(xié)狀選荷擇①點(diǎn)式視戶型優(yōu)及于板式塵戶型（陽采光通那風(fēng)）②戶型律平面形逼狀對(duì)經(jīng)優(yōu)濟(jì)性的倦影響住宅的部平面布悔局不同吉、外形粘不同直曾接影響紋到內(nèi)外肆墻的長痛度。在細(xì)面積相矮同的前右提下，炊不論多額層還是插高層住紐奉宅，若惠是平面脈布局合盯理、緊有湊，墻臟體長度肆就相對(duì)疤較短，慢墻體體所積、墻視身內(nèi)圾外表諷面裝飾旨面積及忘內(nèi)外堵堆腳手架粘的搭拆方費(fèi)用就撒會(huì)較低睛，從而軍可以降卡低工程磨造價(jià)。在標(biāo)準(zhǔn)靜層面積俘一定的以情況下圍，不同姑平面形值狀（如邊圓形、疤工字形挑、矩形使、蝶形爽、T形、方服形等）讀會(huì)引起敗建筑物很的周邊據(jù)長的變曉化。通過添研究騎可知哭：按違周邊床系數(shù)雨由小削至大弱排列,依次為線圓形<方形<矩形<T形<工字予形<蝶形熱。同光樣標(biāo)避準(zhǔn)層統(tǒng)面積滅條件陪下，連周邊荷系數(shù)書越大,意味愁著外撒墻周令邊和繁外墻撲面積叮越大,直接來導(dǎo)致烏墻身為、基清礎(chǔ)和炸裝修援等方膊面單燒方造救價(jià)提宮高。3、層數(shù)述與戶數(shù)休：6F、11F、18續(xù)F、33京F一梯兩芹戶、一陰梯三戶晝、一梯婚四戶一梯五變戶、一服梯六戶藍(lán)、一梯舌八戶正確的摩總平概忽念設(shè)計(jì)貼方法是意高效準(zhǔn)歲確的完恨成小區(qū)賭設(shè)計(jì)的華重要方源法，如枯果不正追確的小先區(qū)總平碼付諸實(shí)饞施，將刻給整個(gè)評(píng)小區(qū)建由設(shè)帶來妄無可估蛙計(jì)的損咬失。（1）總平膛面規(guī)劃嶺設(shè)計(jì)經(jīng)雨濟(jì)性因含素：規(guī)劃指離標(biāo)與成核本的關(guān)煉系：在樂設(shè)計(jì)策合劃中，授建筑師粒在符合嘩城市規(guī)竟劃指標(biāo)劣的前提呆下，從敘降低造肝價(jià)節(jié)約哲成本的導(dǎo)角度出賽發(fā)，根撇據(jù)容積桃率、建歌筑密度柏、綠地由率等條僵件進(jìn)行托合理的遣面積分醬配和多柜方案比配較，確熱定出最票佳建筑柿層數(shù)，涉棟數(shù)和劇分布情漁況等。例：降某項(xiàng)毒目規(guī)欄劃條淚件中裳，城列市規(guī)澆劃控因高為70米。把按照謹(jǐn)住宅3米的層址高計(jì)算候，可以敢做到23層。書但是23層為匯高層燥，根爆據(jù)《高層民位用建筑鉤設(shè)計(jì)防拜火規(guī)范》需設(shè)益兩部猛樓梯啊和兩拐部電臭梯，百比18層住宅友增設(shè)一礙部樓梯抓。在銷澡售價(jià)格帆一定的薯情況下小，23層住筒宅比18層住蕩宅造法價(jià)增則加不撤少，流且公神攤增蔑加。筍因此礙從各貢方面挪因素蝕綜合真考慮啟做23層住擋宅是魚不經(jīng)軌濟(jì)的生。容積率腸關(guān)系：獨(dú)立別稻墅：聯(lián)排別喇墅：6F以下多竹層住宅誦：11延F小高層電住宅：18示F高層噸住宅嶺：19F以上奏住宅行：2.煙4-金5（2）建筑渡朝向、駱間距、偵排列方潑式、與洗周圍環(huán)險(xiǎn)境和配狂套設(shè)施模的協(xié)調(diào)搬及用地開效率等劍。例:層數(shù)較勤低的高布層住宅摘設(shè)置在困場地南排面，層鮮數(shù)較高葬的住宅去布置在缸場地北踏面，同詠時(shí)利用腐城市道沙路的自孫然間距腸來布置米高層，搭可以在優(yōu)有限的傘場地中席日照間用距允許塔范圍內(nèi)并提高小測(cè)區(qū)空間肆的使用臘率，增斃強(qiáng)經(jīng)濟(jì)笛性。（3）出隔入口廟及道挨路設(shè)派計(jì)影乒響經(jīng)燃濟(jì)性餡的因聰素：①寧道路減長度恩：在疤符合剝使用斗要求悠及消旬防要陳求下牌的前暮提下碧，應(yīng)朱選用產(chǎn)最為陶便捷耳有效草的流卷線，理避免且道路渴過長序產(chǎn)生止不必踩要的右造價(jià)靜，同口時(shí)也技削減浙了景露觀綠躍化的麥面積垃。②主瞧次入歲口位卡置：街住區(qū)券主次可出入黃口的謀確定艱對(duì)小龜區(qū)各械級(jí)道戰(zhàn)路的是分布殃有很烤大影錢響，誤設(shè)計(jì)欺時(shí)應(yīng)禁結(jié)合為城市匙規(guī)劃誕條件壤及小罰區(qū)整摸體效貍果做租多方拿案比歡較。③消陪防車道廳：上方鵲有消防垃車道的呆地下車忘庫梁板考柱造價(jià)塘比無消臟防車道底的梁板確柱造價(jià)你有20%熊~30且%的提高揀，應(yīng)盡宵量避免耀消防車腸道設(shè)置餅在地下澇車庫上林方。（4）車?yán)衔灰?guī)茫劃設(shè)鑄計(jì)影您響經(jīng)施濟(jì)性惹的因滾素：①布局糟形式：權(quán)總平上架停車盡妨量靠外浮圍布置錫，同時(shí)蓮可有效鍋利用建厭筑退距棉，優(yōu)先往采用垂龜直式布棟局，建吐筑單體三架空層且及地下戀室的柱她網(wǎng)盡量恨規(guī)整，贈(zèng)以提高駝停車數(shù)添量。②避免擁做立體刃車庫：盈從綜合膚成本來各看，在盾車位數(shù)薪一定的屑情況下仗，做地靠下車庫倘的成本區(qū)要比做紛立體停扶車庫的鍵成本要姥低。（5）建登筑單結(jié)體設(shè)飾計(jì)中清影響證經(jīng)濟(jì)鑒性的流因素雄：①戶型甩設(shè)計(jì)：需防止?jié)櫭娣e的誕浪費(fèi)導(dǎo)城致成本炮增加。慶應(yīng)結(jié)合失市場需括求，根無據(jù)策劃頭部門的傷提議，渾確定戶婆型類別谷、面積炊、組合浸方式；國并根據(jù)差目標(biāo)客黑戶特征夜，合理或確定空蝦間尺寸泳大小。②外抗墻長塌度和劉面積川：應(yīng)盡量粉減少。蜂在面積幕一定的樹情況下撞，只要陜平面布狐局合理貝、緊湊咸，墻體雹長度就車相對(duì)較缸短，墻敏體體積疊、墻身折內(nèi)外表能面裝飾惡面積及叼內(nèi)外墻泊腳手架跨的搭拆舞費(fèi)用就裁會(huì)較低擁，從而礦可以降勞低工程代造價(jià)。③平面孝占地：優(yōu)先選托用占地床少的平伙面形式來，在標(biāo)針準(zhǔn)層戶左型面積從的相同冰情況下晝，建筑成占地越撞小，所需需要的民開發(fā)資詳金也越咬少，經(jīng)蓋濟(jì)效率售也越高竄。據(jù)研攝究，標(biāo)掙準(zhǔn)層面否積一定遮的情況紫下，矩辰形的占證地面積拋?zhàn)钌?。④單元遮組合：在城市袍規(guī)劃條紹件允許男下，可自考慮適滅當(dāng)?shù)膯嗡幵M合相，可以隆減少山器墻及基聽礎(chǔ)的數(shù)描量。一腿般考慮風(fēng)兩個(gè)以環(huán)上單元守的組合形。戶型假拼接時(shí)蠟，總長刻為40刮-5考0M比較庸經(jīng)濟(jì)爛，超只過50蕉M對(duì)建卡筑物舟的抗鋪震、潮施工膝不利慕，需柜要設(shè)罰置伸裙縮縫凍。同東時(shí)對(duì)稼居住循的通爐風(fēng)不麥利。⑤樓層絲式層數(shù)：樓層殘數(shù)越紡多，神每平你方米壤建筑旅面積塔所分寧攤的晃房屋下占地莫面積拌就越怎少，改可以忘分?jǐn)倯偻恋貜?fù)價(jià)格降。隨徒著層承數(shù)增程加，結(jié)屋蓋芳與基鞠礎(chǔ)的澤平方鹿造價(jià)裕也會(huì)葡減小戀，但僚是墻槽體樓抬板、例交通皂、水遞電設(shè)豆備的繡單方鑒造價(jià)狐將會(huì)浮增加劍。⑥建鍛筑總姥高度邊：降低槽建筑董總高克度,可縮短帆樓與樓川之間的預(yù)日照和招安全距姑離，節(jié)費(fèi)約用地舉，也可牌減少墻微身的裝露修工程動(dòng)量，同票時(shí)減少躍能耗及香減輕建泳筑自重唯，從而薯有效地繭降低工膠程造價(jià)彈。⑦層高慘設(shè)置：工程經(jīng)朵驗(yàn)證明撥，層高順每降低10c連m造價(jià)約李可降低1壇%，墻焰體材角料可京節(jié)約10疫%，合賓理適跪用的睜層高徐設(shè)置遲不僅專可以頸節(jié)省倡造價(jià)限，也四有利區(qū)于空繁間尺犧度的潛營造聚。（6）建刷筑外壞觀設(shè)據(jù)計(jì)影陡響經(jīng)套濟(jì)性竹的因橡素：①造型喝手法：障優(yōu)先采呼用簡潔洞現(xiàn)代的羞造型手鳴法，應(yīng)悠本著“答經(jīng)濟(jì)、摧實(shí)用、育美觀”板的原則浩，避免卵過于復(fù)傳雜的構(gòu)微成和外制墻裝飾詳，減少元不必要里的構(gòu)建漿設(shè)計(jì)，虛盡量利魯用群體浙效應(yīng)產(chǎn)急生效果螺。②標(biāo)準(zhǔn)燙化設(shè)計(jì)替：工業(yè)竟革命證偽明了標(biāo)獸準(zhǔn)化生凍產(chǎn)是高氧效而且設(shè)經(jīng)濟(jì)的盛，因此竟在建筑呢各個(gè)環(huán)借節(jié)設(shè)計(jì)廊上都需嚴(yán)考慮標(biāo)釋準(zhǔn)化與砌經(jīng)濟(jì)美慮觀兩者羅之間的曉關(guān)系。③建筑酷材料的黨選用：欲不用貴以的，只侵用好的償，優(yōu)先必選擇性爆價(jià)比高沸的材料催，提高走自身建艷筑外觀鵝設(shè)計(jì)能陳力，充太分發(fā)掘脹普通材題料的特碰性，利昆用不同毅材料的有組合達(dá)塵到外墻刷裝飾效聰果。如：春大面絨積采惑用玻查璃幕陸墻雖民然有園較好田的里廟面效敏果，頌但是刑整面瞎的玻揀璃不徑僅容老易產(chǎn)劈燕生光俗污染銹，還盒會(huì)增泥加能奧耗，聽造成伙建筑女長期屬成本鎖的增耳加，周設(shè)計(jì)礦師可健考慮著以體爬塊穿登插及踐虛空淡間結(jié)順合玻包璃窗著的方慨式來渣達(dá)到濱虛實(shí)蛙對(duì)比桂的豐控富效昨果。④外灘墻材膨料充恒分考贈(zèng)慮耐請(qǐng)久性衰、安凝全性豎、可元居性革、可循情節(jié)仙性、銀兼容瞞性、解美觀箭、經(jīng)朋濟(jì)性息。（7）影響訂景觀經(jīng)閘濟(jì)性的英因素主沃要有：①設(shè)葬計(jì)手聯(lián)法：盾充分粱利用柔小區(qū)宗地形儲(chǔ)特點(diǎn)徑，結(jié)葛合建牧筑空仇間，夠把綠蘋化和趟裝飾吸融合鳳到整社個(gè)室擺外空將間中論進(jìn)行饒?jiān)O(shè)計(jì)姜，提嫌倡“藝少就蜂是多介”的色設(shè)計(jì)羨理念班。②水益景：溫慎用鈔水景跪，水非景的紡前期凱投入非大且慮維護(hù)丑成本凍過高錦。③草坪漿及高貴煌樹種的耍采用：栗優(yōu)先考騙慮喬木落與灌木宋等性價(jià)脾比較高急的組合我，并宜被以本地迅樹種為坦主進(jìn)行壤種植。④高檔釘石材及院其他鋪量裝材料測(cè)的運(yùn)用減：提倡偏運(yùn)用質(zhì)得優(yōu)價(jià)廉喘的材料吳如彩色儉混凝土胸、彩色狀道板及原混凝土蝕預(yù)制品周，利用崗色彩的攤搭配，漲圖案的蛾組合并塘結(jié)合建販筑空間贏和自然居環(huán)境來稀獲得較漿好的景歪觀裝飾居效果。（8）場浪地自既身的霞形狀奶對(duì)一最類高嘆層商蝦住樓臉經(jīng)濟(jì)鐵性的昨影響以下為鳥總用地債面積均蘆是10謹(jǐn)00滾0㎡（15畝）舌的9塊用地慕：正方安形、2個(gè)橫向守矩形、2個(gè)縱向暮矩形、通矩形的粉變異－隆平行四止邊形、案三角形資、多邊魯形－梯解形、不河規(guī)則的鳥尖角多咽邊形。腎設(shè)圖紙?jiān)Ｉ戏綖樗毕蜴I，以面?zhèn)銓?5米進(jìn)深20米的小惕矩形代佛替一個(gè)24層的煙板式薦一類譯高層幕，在末場地歌內(nèi)進(jìn)猛行建駛筑布飲置，籠虛線征小矩斥形表祝示不伸能算淋足一駕整個(gè)娃的建莖筑單伸元。速根據(jù)的城市露規(guī)劃擁管理滾技術(shù)義規(guī)定淹，設(shè)出建筑補(bǔ)間的丹南北題間距稻為29米，根吐?lián)活愌ǜ邔咏w筑防火蝦規(guī)范，凝設(shè)其山拜墻間距喜為13米。（閘探討的梅結(jié)果不殿可能造獵成對(duì)量宏的結(jié)論繳，只是渠一種趨浪向性對(duì)絨比分析蹤蝶，因此識(shí)亦忽略蜓對(duì)用地窩紅線的差退距不最計(jì)）。由圖可漸知，正方似形與擋兩類駁矩形潑地塊唯（橫腳向、個(gè)縱向失）均樣超過竊了7個(gè)單風(fēng)元，吃并且柄在調(diào)返整優(yōu)離化建俊筑的遲面寬頂進(jìn)深其尺寸車后容紅易實(shí)滿現(xiàn)布?jí)炛酶鼤?huì)多的見單元擔(dān)；平行擠四邊容形、拜梯形都、不積規(guī)則錢的尖躲角多叛邊形被均不中多于6.蒼5個(gè)單元捎，這些腿地塊的摧各個(gè)尖指角是造舌成用地件浪費(fèi)無疫法布置關(guān)建筑的溉原因；三角奏形地飲塊雖勝然可釣算多街于7個(gè)單各元，放而其隔東側(cè)惡的斜押邊割再斷了3個(gè)單堡元的過完整酒性，潛盡管夏再調(diào)掩整建亦筑單真體的它面寬孫，亦堪很難切突破7個(gè)，其或尖角實(shí)匹際利用蕩起來并袍不現(xiàn)實(shí)份，只能歇白白浪絕費(fèi)土地直。結(jié)論深：在此相同賴土地羽面積斤的情遮況下寺，采頃用接甜近方消形的嶼用地惜形狀桂是土神地利濃用率胳最高范，最渴經(jīng)濟(jì)禾的；逗越多胞尖角浪的用茅地，獄經(jīng)濟(jì)脅性越凝差。三、戶胡型設(shè)計(jì)生要點(diǎn)控左制戶型設(shè)挑計(jì)通常芳存在的懂問題：1、戶型體結(jié)構(gòu)不靠方正?？臻g不俘舒適，卸且成本住浪費(fèi)。2、房憤間尺暢寸不惰合理謠。不利茄于家撫具擺立放，昆房間漿面寬口、進(jìn)立深比賭例失傭調(diào)。3、風(fēng)水輸學(xué)問題如大門串正對(duì)主今臥室門叫；衛(wèi)生話間門正始對(duì)客廳禽、餐廳竿、臥室藝；主衛(wèi)蠢正對(duì)床授；大梁綁壓門4、管線蓋分散，欄不利于筍節(jié)約成希本。如廚房難、衛(wèi)生司間分散男布置。5、窗繭戶過窩大，班對(duì)結(jié)經(jīng)構(gòu)不樣利、宮節(jié)能獸不利壞。6、核舊心筒綁面積蠻過大綿，造垂成公芽攤過谷大。滯銷靠戶型總存在趨的問獻(xiàn)題：通過溫總結(jié)租分析勻，滯龜銷戶刷型主展要存專在以蔥下問妖題：1、客夫廳大靠而不間當(dāng)，涌對(duì)著蕩客廳錯(cuò)的門搶多，拋無隱謀蔽空殼間；2、客廳富的采光齊口小或湯采光口巾凹槽深料，使客扮廳較暗艇；3、客廳蝦視野差譜，窗不殃應(yīng)正對(duì)河墻面；4、客廳耀的形狀秤不好或三尺度不巨合理；5、入戶迎無過渡暢空間；6、餐景廳面倚積過貪小或渴過大絹；7、主臥弟室的寬畝度小于3米或面纏積過小倘；8、戶內(nèi)刪交通線攀長；9、衛(wèi)生歇間距主招臥室遠(yuǎn)典或?qū)χ効蛷d衛(wèi)育生間無役前室；10、四陪居室猾的戶發(fā)型，種主臥共室不適帶專它用衛(wèi)鏟生間剝以及抗無儲(chǔ)衛(wèi)蓄空贈(zèng)間；11、功能箭分區(qū)不堆合理；12、各功擁能空間樓面積比丟例不當(dāng)款；13、躍層勁戶型室慈內(nèi)樓梯姜的位置撫不當(dāng)；14、衛(wèi)郊生間光、廚溜房寬永度不酸夠；15、主事臥衛(wèi)吃生間悄正對(duì)章床；16、衛(wèi)生賊間無采孕光通風(fēng)特；17、公宮攤過刺大。戶型煩設(shè)計(jì)別原則勒：1、動(dòng)靜貓分開客廳、餐廳皂、廚房依需要人來躬人往惡，活吵動(dòng)頻氏繁，倍如此賓一個(gè)錄家才有生莫?dú)狻⒂谢盍?，而主要窗為休玻息睡截覺之巖用的轎臥室喉顯然很需要慘最大稠程度比的靜曉謐，因此應(yīng)將它沸們嚴(yán)格巡壽分開，確保休息呆的人釀能安抽心休緊息，軋要走斃動(dòng)娛懇樂的捏人可緣瑞以放迎心活愁動(dòng)。2、公私分開家庭生活相的私拆秘性宇必須笨得到花充分落的尊互重與野保護(hù)弱，不贊能讓幣訪客束在進(jìn)瞇門后停將業(yè)邁主家庭生活的街方方面蝦面一覽此無余。陡這就要岸求不僅擁需要將唯臥室（飯主臥、緞父母房擠、兒童把房）與定客廳、餐廳祖進(jìn)行區(qū)位分槍離，而鉗且應(yīng)注意各房枯間門攤的方向。3、主召次分?jǐn)囬_買房通常撿是人們脫事業(yè)奮陰斗有成橋，生活窗質(zhì)量邁目上臺(tái)階芒的體現(xiàn)貼。為了豬彰顯業(yè)宮主的成功，也為切了家庭減成員之記間的起島居互不陸干擾，主仇人房不僅弊應(yīng)朝向丑好（向譜南或向顏景觀）沈、寬敞扇、大氣，而瞎且應(yīng)單覆獨(dú)設(shè)損立衛(wèi)生間劍，應(yīng)與父孝母房略燥有距離贏分隔。猛如設(shè)有禍工人（戚保姆）泛房，則委又應(yīng)與吳主要家酷庭成員的房暮間有宰所分致離。4、干濕亞分離即廚房抓、衛(wèi)躲生間落等帶廁水、種帶臟怎的房逃間應(yīng)摧與精區(qū)心裝瓶修怕減水怕從臟的肆臥室堡等分倒開。戶型驢設(shè)計(jì)騎節(jié)點(diǎn)芝控制1—管—客廳1、客廳的設(shè)計(jì)淋要素中覽，包括蠟開間、書進(jìn)深、姥陽臺(tái)、參窗、門愧的數(shù)量姜、門的央朝向、型餐廳的蹈聯(lián)接、玄關(guān)等昌。2、視總面積耳的大小，客立廳的開間轟應(yīng)在3.６—5米之仁間，央過大或臨過窄伐都與翠人們直的家面居生畫活規(guī)敘律有衫沖突。而在通常我情況下，進(jìn)糠深與開間熟之比不驅(qū)宜超過1.2，否則也遷將在因章過于狹巡壽長影響訓(xùn)使用。最醫(yī)小的繁客廳興（80㎡時(shí)）仙進(jìn)深不襖宜小于3.9米、4.2米，耳甚至4.8米、5.督1米。3、布置韻家具的咸墻不宜篩小于3米。4、應(yīng)減騎少開向飾客廳的回門，保戴證客廳辰的完整韻性。5、陽臺(tái)擊房子里唯一等可以與灑外界自蔽然環(huán)境說交流、稀對(duì)話的空間。哀陽臺(tái)可片將自然陽風(fēng)、摟自然縮慧光引雅入室內(nèi)。續(xù)是晾曬衣服的隙地方，糠因此只亮能是與帆公共空現(xiàn)間相通凡而不應(yīng)穿昏過臥室以舟形成干音擾、影蕉響居家私密性軟。6、客爛廳最鄰小軸尤線尺位寸為嚼３.６米旁Ｘ３.９米戶型紀(jì)設(shè)計(jì)義節(jié)點(diǎn)害控制奸２——廚房、制餐廳1、南方氣候巷炎熱，設(shè)計(jì)親強(qiáng)調(diào)通風(fēng)婦順暢、住戶用希望室步內(nèi)有“燦穿堂風(fēng)哨”。因撕此廚房眠多位于客廳拿一側(cè)遙，并案與餐要廳銜鋼接。2、廚房肢是家居生勺活中最創(chuàng)主要的梅污染源，因此博應(yīng)遠(yuǎn)離臥顆室、客廳咸；為街避免拎著菜頃穿過客閣廳，廚房應(yīng)盡可能番靠近進(jìn)戶門，饒盡量虹靠近顏餐廳序；3、規(guī)拍范要宇求廚蔥房最勒小為4㎡，中、高啦檔住宅粉廚房他面積券不應(yīng)小于5㎡；泰單排布置諒設(shè)備的柴廚房凈寬不饞宜小于1.5何m,雙排布他置時(shí)生凈寬俊不宜小于2.健1m。4、冰箱位寬度單不小于650，若考執(zhí)慮美床式大獸冰箱鐮尺寸姜應(yīng)為800；注意薦冰箱門的錘開啟攏方便奧及冰嬸箱散彎熱。5、洗、升切、炒沈的流程盯中，L型廚觸房比增“一繞字型急”更竿能減針少步尾伐移果動(dòng)、爪節(jié)省導(dǎo)時(shí)間太、提屬高效述率，影降低站勞動(dòng)倘強(qiáng)度艙。通剖常設(shè)蜓計(jì)中碎“一妥字型課”廚炮房較紋為常慎見。6、設(shè)周置開化敞式氧廚房瞎，即與餐饞廳之慰間完木全通士暢連序接的廚房，攻可拓寬績工作面積熔，而時(shí)且能語一邊朋擇菜病洗菜森切菜榜一邊屠聽音許樂、飽看電姥視，紅任務(wù)杜較重素時(shí)更齊可發(fā)軍動(dòng)全盞家人一起動(dòng)手幫出忙，真堪正讓炒么菜成為剃一種生朋活的輕通松甚至應(yīng)一種享煮受。對(duì)開診發(fā)商來籠說減少究墻體，比從而減麥少造價(jià)隔。7、廚奸房最惹小軸綱線尺蠶寸為1.覽7米Ｘ（２.7～３.０）米8、應(yīng)考循慮餐廳弄的采光且通風(fēng)，援避免黑介餐廳。9、考慮尸餐廳的論完整性核。戶型設(shè)舒計(jì)節(jié)點(diǎn)跌控制３——衛(wèi)生頭間1、衛(wèi)換生間介與廚波房是規(guī)住宅各中的狼水管稀集中踏地，禮因此濟(jì)從施鹽工成鋒本、逢能源洞利用孟、熱處水器愧安裝倆等問王題考面慮，熟衛(wèi)生為間應(yīng)額與廚嚴(yán)房貼浩鄰而稠處。2、衛(wèi)獄生間穿容易壇潮濕陰涼，從而滋生細(xì)奸菌病毒拿，因怒而其爹采光通風(fēng)特決別重要。盡管可抄以人工駁排風(fēng)、挽盡管可紹以用電柔發(fā)光，奔但無論拔從能源暫利用角疏度還是人們對(duì)自暗然風(fēng)會(huì)、太鞏陽光跡天然憲的親鹽近感廊，洗螺手間斑都應(yīng)凱該做乘到寬撲敞明替亮，諸通風(fēng)扎順暢茄，如萌能引凳入西禍曬，館就更理想了。3、上推式株窗戶譯是最孩適合洗手溉間。4、應(yīng)考慮鏟坐便吳器、議洗臉遠(yuǎn)盆等剪潔具閑上下安水噪尺音對(duì)復(fù)臥室蟲的影宅響，不宜藥沿臥室功墻面燭布置。5、設(shè)卸計(jì)中儲(chǔ)應(yīng)避絹免衛(wèi)漠生間種門直哭接對(duì)復(fù)客廳薦、臥亮室、敲餐廳由。6、從人按性化設(shè)貿(mào)計(jì)角度衰，宜采競用干濕字分離。7、主貍臥衛(wèi)寧生間怪面積口應(yīng)比拳公共孟衛(wèi)生蘆間大丸，功葵能應(yīng)瓶更完行備——在洗毯臉、劃浴盆溉、座柔便器蘭外，報(bào)還應(yīng)柄根據(jù)線項(xiàng)目贊總體亂定位撇設(shè)置政按摩禮浴缸絨、桑連拿、質(zhì)梳妝禍間等堤。主云衛(wèi)門涉要避販免正賀對(duì)床設(shè)。8、衛(wèi)愿生間章推薦擔(dān)軸線賤尺寸矛為1.8米頭Ｘ３.０米戶型凡設(shè)計(jì)陜節(jié)點(diǎn)貝控制榴４——臥室1、獨(dú)澤立性、私密遲性是臥覺室的主要要分求，盡量遠(yuǎn)離埋入戶勸門、客寸廳，如是立綱體戶型植則設(shè)置跨在上層笨或上半梅部分。2、從挖風(fēng)水窄學(xué)考懲慮，有應(yīng)避暑免臥熔室門僚正對(duì)近入戶舟門、魂衛(wèi)生照間門爺?shù)?。群設(shè)計(jì)布應(yīng)避諷免過翻多錯(cuò)賞位，鵝且應(yīng)完避免任衛(wèi)生僻間門柏直對(duì)貴臥室旁門。3、除私密性呈外，朝奴向、幣觀景倉是確尼定主臥位置必居須考慮淋的重睜要因素。仍主臥宜趁朝南或城面對(duì)最佳池景觀朝向。4、主臥面積礦當(dāng)然應(yīng)捏比其他宇房間大行些，但建舒適是有“滅度”珠的，因挺此主酸臥面麻積并抄非越峰大越渾好。主虧臥室餅最小賽使用揉面積陪為9㎡。設(shè)虧計(jì)中宜版不小于12㎡。主臥室鴉推薦尺姓寸：浮３.９米Ｘ劫４.２米，最小三軸線尺兆寸：匯３.6米抄Ｘ3.9米5、次員臥室臂最小深使用紐奉面積箭為5㎡。次臥室蛙推薦軸較線尺寸捆：３.0畝/3銳.3慘/3樣.6米Ｘ3.銳9/六4.放2米6、除了拜書房外慕，其他于臥室開峰間尺寸病應(yīng)大于2.騙7米戶型款設(shè)計(jì)內(nèi)節(jié)點(diǎn)朗控制5——窗戶1、飄窗器窗臺(tái)高宜50亮0，進(jìn)深600。窗戶伯距離小賤于900高，株需要隨設(shè)置盼防護(hù)左欄桿禮。2、廚衛(wèi)窗臺(tái)宜距秧地900高，窗落上部傷應(yīng)設(shè)400亦-45愿0高固定齒扇以唐安裝絮排風(fēng)江扇，中并在筑相應(yīng)昆位置設(shè)中去心距辜地20輪00的電源插出座，固舒定扇開盼關(guān)和頂謙燈開關(guān)氧一起設(shè)貢于衛(wèi)生煤間門口糾。廚衛(wèi)受橫向管碌線應(yīng)貼近樓板以揭免擋窗。廳臥窗上第皮距樓艘地面高陣度宜為230岡0或以上；廚衛(wèi)考慮師設(shè)備污纖水管不運(yùn)穿洞（走梁垂下），孤可降腳低到220黎0。3、開或間大于泡、等于330垮0的房間窗差寬不宜小于18黑00。4、未設(shè)陽點(diǎn)臺(tái)的厚起居幅廳大歇窗開暗啟扇篩最少寬有兩策扇，蒜以便捎于空池調(diào)室軋外機(jī)脖安裝。5、兩板側(cè)未設(shè)混懷凝土擋亦板的凸遍窗設(shè)計(jì)摘時(shí)應(yīng)考厲慮風(fēng)向銹因素，錦開啟扇模不應(yīng)面銅向主導(dǎo)昨風(fēng)向以免扎引起漏水。7、窗型設(shè)申計(jì)時(shí)蒜不應(yīng)煉僅考雖慮外椒觀整帆體形絲式象，趣還應(yīng)吩考慮罵室內(nèi)脅通風(fēng)謎，開劫啟扇道面積軟不小借于房間地富板面積城的1/2航0且廚房不技得小于0.6欺㎡；飄建窗不應(yīng)采津用較特坡殊、拼奇接過多器的窗型。8、位于轉(zhuǎn)角墻處的扒窗（閥陽臺(tái)師門）風(fēng)應(yīng)避謝免視短線干元擾。戶型設(shè)鏈計(jì)節(jié)點(diǎn)書控制6——空調(diào)怠機(jī)位1、空調(diào)機(jī)位竊應(yīng)考鏈慮便牽于安瞇裝及訴維修兄（不金必用夢(mèng)吊籃）。2、可馬設(shè)在紅飄窗項(xiàng)窗臺(tái)混板下電面。3、于凹槽籌處距墻離過費(fèi)近而甩對(duì)吹棵的兩袍個(gè)室厭外機(jī)虜應(yīng)相皆互錯(cuò)停位；4、如空調(diào)板業(yè)設(shè)于衛(wèi)鐮生間外亮墻，衛(wèi)氧生間的援窗戶開系啟扇應(yīng)顧考慮空調(diào)主機(jī)識(shí)出去叛，寬哄度不小于700舌,高不小于110形0。5、空調(diào)外機(jī)不宜屬設(shè)置在封閉滴陽臺(tái)內(nèi)職，夏季棉不散熱排，易死期機(jī)，噪聲大薄。戶型設(shè)忍計(jì)節(jié)點(diǎn)繳控制7——核心筒1、大沿于11層的高層克住宅，叛其電梯畫數(shù)不應(yīng)少于2臺(tái)；其宇中，稱每層住40人、層數(shù)為24層以上古時(shí)，伏應(yīng)設(shè)3臺(tái)電梯；丸每層住40人、層排數(shù)為35層以上揚(yáng)時(shí)，少應(yīng)設(shè)4臺(tái)電梯，接且至少金設(shè)一部≥2.宜5s利/m的電梯。2、電梯計(jì)間、樓浴梯間宜自然通除風(fēng)采光植，否則云應(yīng)考慮通啟風(fēng)設(shè)施努。3、電起梯井道問不宜商與起白居廳芳、居握室貼侵臨，境必須伏貼臨大時(shí)電肯梯井緒道應(yīng)軟為隔費(fèi)音墻秤體，菊且大于2.列5m估/s井道上部爹應(yīng)設(shè)牛高度大于1m的隔聲層濁，隔聲疊層設(shè)80薪0×乎80引0進(jìn)出歲口。如何控蒙制核心憂筒面積舉？（需益要進(jìn)行赤核心筒壺方案的襖比選）戶型鞋設(shè)計(jì)無節(jié)點(diǎn)垮控制8—碑—其他1、層態(tài)高：不宜小穿于2.旨8米，一讓般為3.雜0米，若辛采用中濫央空調(diào)橡不宜小榜于3.違3米。2、玄關(guān)脹：應(yīng)考慮衣野帽鏡、廳柜的設(shè)耳置空間遣，凈寬勸宜≥150杠0。戶配電箱避應(yīng)避免執(zhí)與對(duì)講偷機(jī)、開際關(guān)及門垃鈴一由同設(shè)犁置，以免發(fā)生很沖突；戶配電箱所龕入墻徐面可適償當(dāng)加寬為12漂0；門鈴宜甩采用遙烤控式門丟鈴；對(duì)伸講機(jī)距偷門邊的韻距離宜大春于100，其下宰方可響設(shè)玄斥關(guān)燈杠開關(guān)。3、風(fēng)規(guī)水學(xué)唱：大們枝正對(duì)射電梯塞或樓泛梯是骨犯沖大門不蹦能正對(duì)證廁所門大門不烈直對(duì)客爸廳落地啞門窗大門適不直泉對(duì)主目臥室薦門大門不居能直接貸對(duì)灶廁所門須不與廚啄房、主慮臥室門保、主衛(wèi)俘門廚房帳主衛(wèi)碎門直乏沖主你臥室懲床廳、房剛要方正房內(nèi)不賊宜有梁室內(nèi)不逮宜有多補(bǔ)角梁不宜聯(lián)壓房門四、夕戶型針鑒析失敗戶瞞型案例1問題敲：1、黑聰樓梯輩間2、分賠區(qū)亂3、廚艘房、液衛(wèi)生恢間設(shè)義置3、室絕內(nèi)交懶通面脹積過戀大4、戶型欣面積與悟功能房毅不匹配（空掏間尺飲度）5、家絮具布感置缺閃乏考指慮失敗尾戶型蘭案例2問題：1、黑套走廊2、北驗(yàn)