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銷售人員培訓(xùn)主講：閔新聞房地產(chǎn)培訓(xùn)課程第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識基本概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。 （1）土地 （2）建筑物及地上定著物

房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的特性：

A、房地產(chǎn)的自然特性 1、不可移動性2、獨(dú)一無二性 3、壽命長久性4、數(shù)量有限性

B、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性 1、用途多樣性2、相互影響性 3、價值高大性4、易受限制性 5、難以變現(xiàn)性6、保值增值性房地產(chǎn)市場分類：一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場； （也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場 （也稱“一手樓”市場）；三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場 （也稱“二手樓”市場）。土地使用年期居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合用地或者其他用地五十年序號稅費(fèi)名稱稅(費(fèi))率計算基數(shù)收取對象征收部門1銷售營業(yè)稅5%銷售價售方財稅部門2城市建設(shè)維護(hù)稅0.05%銷售價售方財稅部門3印花稅0.05%*2每證另貼花5元銷售價雙方買方財稅部門4企業(yè)所得稅15%所得額售方財稅部門5土地增值費(fèi)20%或40-100％土地增值額售方國土部門6登記費(fèi)0.1%登記價買方國土部門7契稅按各城市規(guī)定成交價買方財稅部門注:1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記按登記額0.1%收取,超過1千萬元,超過部分按0.05%計;2.房地產(chǎn)抵押登記按登記價0.01%取費(fèi),每項最少不少于100元;3.房地產(chǎn)變更登記每項取費(fèi)20元.房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)房地產(chǎn)價格：是土地價格和建筑物及其附 屬物價格的統(tǒng)一，是土地價 值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑 面積的價格，它可以反映房 地產(chǎn)價格水平的高低。樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的 土地價格。樓面地價=土地總價格/總建筑面積 =土地單價/容積率房地產(chǎn)價格特征：

A、房地產(chǎn)價格的權(quán)益性 B、房地產(chǎn)價格的兩重性 C、房地產(chǎn)價格形成的長期性 D、房地產(chǎn)價格的個別性

房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤土地價格房屋價格用地面積：用地方案圖中劃定的面積。建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面 積。容積率：指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與 總建設(shè)用地面積之比。建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項目用地范圍 內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建 設(shè)用地面積之比。套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部實(shí)際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)陽臺建筑面積：指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣薪ㄖ娣e與不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)：為整幢建筑物的應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱為套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積 與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。凈高：等于層高減去樓板厚度。層高：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面 或底面之間的垂直距離。開間：通常指房間寬度。進(jìn)深：通常指房間長度。熟地：指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以建設(shè) 的土地（經(jīng)過開發(fā)如“三通一平”， “七通一平”等）生地：未經(jīng)開發(fā)的土地三通一平：水通、電通、路通及場地平整（項目開始條件）。七通一平：道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場地平整。房地產(chǎn)證：是證明房產(chǎn)權(quán)屬的合法證明。在二手樓宇辦理抵押登記或轉(zhuǎn)讓時，須提供房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)證由規(guī)劃國土部門統(tǒng)一辦理?，F(xiàn)時房地產(chǎn)證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，綠本為福利房、微利房或集資房。商品三房：指三在以三市場三地價三獲得三的土三地上三建造三的可三自由三轉(zhuǎn)讓三或出三租的三建筑三物，三其權(quán)三益包三含建三筑物三的所三有權(quán)三和所三占用三土地三的使三用權(quán)三，二三者合三一，三不可三分割三。地三上建三筑物三的所三有權(quán)三依賴三于土三地的三使用三權(quán)，三土地三使用三權(quán)的三性質(zhì)三、用三途和三年限三決定三了房三屋所三有權(quán)三的性三質(zhì)、三類別三、年三限。安居三房：是三指實(shí)三施國三家“三安居三（或三康居三）工三程”三而建三設(shè)的三住房三（屬三經(jīng)濟(jì)三適用三房的三一類三）。三是黨三和國三家安三排貸三款和三地方三自籌三資金三建設(shè)三的面三向廣三大中三低收三入家三庭，三特別三是對三人均三住房三4平三方米三以下三特困三戶提三供的三銷售三價格三低于三成本三、由三政府三補(bǔ)貼三的非三盈利三性住三房。房改三房：按三照國三家房三改有三關(guān)售三房政三策以三標(biāo)準(zhǔn)三價、三優(yōu)惠三價、三成本三價向三符合三分房三條件三和已三取得三住房三使用三權(quán)的三住戶三出售三的公三有直三管和三自管三住宅三。集資三房：指三改變?nèi)》咳ㄔO(shè)三由國三家和三單位三全包三的制三度，三實(shí)行三政府三、單三位、三個人三三者三共同三承擔(dān)三，通三過籌三集資三金，三進(jìn)行三住房三建設(shè)三的一三種方三法。三職工三個人三可按三房價三全額三或部三分出三資，三政府三及相三關(guān)部三門在三用地三、信三貸、三建成三供應(yīng)三、稅三費(fèi)等三方面三給予三部分三減免三。經(jīng)濟(jì)三適用三房：指三具有三社會三保障三性質(zhì)三的商三品住三宅，三具有三經(jīng)濟(jì)三性和三適用三性的三特點(diǎn)三。發(fā)展三商應(yīng)三具備三的開三發(fā)批三文《土三地使三用權(quán)三出讓三合同三書》《房三地產(chǎn)三證》《建三設(shè)用三地規(guī)三劃許三可證三》《建三設(shè)工三程規(guī)三劃許三可證三》《建三設(shè)工三程施三工許三可證三》《商三品房三預(yù)售三許可三證》《建三設(shè)工三程竣三工驗三收證三書》五證《國三有土三地使三用證三》《建三設(shè)用三地規(guī)三劃許三可證三》《建三設(shè)工三程規(guī)三劃許三可證三》《建三設(shè)工三程施三工許三可證三》《商三品房三預(yù)售三許可三證》購房三者將三簽署三的法三律文三件認(rèn)購三書—三—預(yù)三售前三之購三房意三向書買賣三合同三——三正式三簽署三之房三屋買三賣合三約按揭三貸款三合同三——三申請三銀行三按揭三之文三件保險三合同三——三為按三揭配三備之三房屋三保險三文件住戶三公約三——三入住三后業(yè)三主物三業(yè)管三理條三文申請三銀行三按揭按揭三成數(shù)通常三在七三成內(nèi)三；最高三為八三成。按揭三年限通常三在2三0年三內(nèi)；最高三為3三0年三。首期三款通常三為總?cè)龢强钊桑蛔钌偃秊閮扇?。所謂三一成三或半三成：1、三發(fā)展三商提三供免三息貸三款；2、三首期三三成三之分三期支三付；辦理三按揭三需提三供以三下資三料（參三考）——三個人三身份三證明——三個人三收入三證明——三首期三款收三據(jù)——三房地三產(chǎn)買三賣合三同——三資產(chǎn)三證明三（月三供款三超過三60三00三元或三貸款三總額超過三10三