房地產(chǎn)運營基礎(chǔ)知識培訓(xùn)日期：2012年8月18日喻海文?何為

項目運營投入一系列變換過程產(chǎn)出人力、設(shè)備、技術(shù)、資金、信息，等等有形產(chǎn)品、無形服務(wù)，等生產(chǎn)與運作活動------研究企業(yè)運作系統(tǒng)的計劃、組織、實施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。項目運營的基本概念運營是過程管理，不是目標(biāo)管理項目運營（POM）會議管理（Ｃ）階段性成果管理（Ｑ）知識管理（Ｋ）進度管理（Ｔ）收益動態(tài)跟蹤體系全成本管理體系2房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營體系3架構(gòu)管理資源配置計劃管理運營監(jiān)管成本管理投入控制執(zhí)行力管理產(chǎn)出控制價值鏈的基本活動（業(yè)務(wù)鏈）項目決策項目策劃設(shè)計管理工程管理銷售管理客戶管理價值鏈的支持活動（管理鏈）價值鏈的外包活動（供應(yīng)鏈）產(chǎn)品定位產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)出控制價值鏈的基本活動（業(yè)務(wù)鏈）策劃外包設(shè)計外包工程外包營銷外包組織管控項目管理外包管理運營管理職能管理互為支持業(yè)務(wù)鏈增效房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營體系項目運營的組織體系--搭建“有責(zé)·有序·有效”的管理金字塔戰(zhàn)略設(shè)計：戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計戰(zhàn)略梳理：明晰戰(zhàn)略方向，及戰(zhàn)略管理體系組織管理：建立有效的管控模式及管控邊界權(quán)責(zé)體系：清晰的權(quán)責(zé)體系運作程序：提升業(yè)務(wù)流程效率操作指引：實現(xiàn)管理精細化表格模板：實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理HR管理體系：完善HR的戰(zhàn)略性管理作用績效管理體系：建立績效衡量體系薪酬體系：完善的激勵機制有責(zé)有序有效IT支持協(xié)同信息平臺高效戰(zhàn)略與經(jīng)營目標(biāo)組織管控體系集團管控模式項目管理模式組織職能權(quán)責(zé)體系項目運營體系會議管理體系（C）知識管理體系(K)進度管理（T）階段性成果管理（Q）流程管理體系流程制度指引表單模版管理支持體系薪酬體系HR體系績效體系支撐指導(dǎo)運營管理：建立對進度、關(guān)鍵工作成果的監(jiān)控機制，保障項目運營效率，控制項目風(fēng)險。4項目運營體系模型5房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營體系示例

關(guān)鍵節(jié)點按期達標(biāo)、階段性成果項按要求編制并通過審批、對于重大決策事項采取會議決策體系把關(guān)。1）P-計劃分級管理，逐級細分2）D-三要素管理TQC：

關(guān)鍵節(jié)點控制(T)

+成果標(biāo)準(zhǔn)管理(Q)+會議決策管理（C)

四要素管理PTQC：運營績效管理（P)3）C-過程檢查、監(jiān)控、調(diào)整4）A-結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點考核驅(qū)動項目計劃管理方法----通過計劃管理，協(xié)同內(nèi)外部資源，串聯(lián)項目管理的所有要素，形成PDCA管理循環(huán)。原有水平新的水平PADCPACD①P（Plan）——計劃。包括方針和目標(biāo)的確定以及活動計劃的制定；②D（DO）——執(zhí)行。執(zhí)行就是具體運作，實現(xiàn)計劃中的內(nèi)容；③C（Check）——檢查。就是要總結(jié)執(zhí)行計劃的結(jié)果，分清對錯，明確效果，找出問題；④A（Act）——處理。對檢查的結(jié)果進行處理，認可或否定。6PDCA循環(huán)組織保障層次分明強協(xié)同性標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一形成封閉的ＰＤＣＡ閉環(huán)項目計劃分級體系序號分級定義闡述1

總部關(guān)鍵節(jié)點計劃對項目運營產(chǎn)生決定性作用,且影響到整個公司經(jīng)營活動的工作項,作為總部關(guān)鍵節(jié)點。項目開發(fā)中在關(guān)鍵線路上主要工作項,作為項目關(guān)鍵節(jié)點。2項目主項計劃將項目在全程開發(fā)過程中不同階段的工作以某種邏輯關(guān)系進行編排，以全面展示項目整體開發(fā)進程的工作項。3項目專項計劃指各專業(yè)根據(jù)主項計劃編制的其專業(yè)線的職能計劃，用于支撐主項計劃的實現(xiàn)。7PDCA地產(chǎn)總部的關(guān)鍵節(jié)點節(jié)點名稱節(jié)點性質(zhì)完成標(biāo)志說明節(jié)點設(shè)置導(dǎo)向土地合同簽訂（或項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議）總部關(guān)鍵節(jié)點合同簽定進度報審修建性詳細規(guī)劃(報總規(guī))項目關(guān)鍵節(jié)點總規(guī)批復(fù)意見辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目關(guān)鍵節(jié)點獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》完成”五圖一書”項目關(guān)鍵節(jié)點”五圖一書”現(xiàn)場施工圖全部完成項目關(guān)鍵節(jié)點各專業(yè)施工圖辦理《建筑工程施工許可證》總部關(guān)鍵節(jié)點獲取《建筑工程施工許可證》資金工程開工總部關(guān)鍵節(jié)點項目開樁進度基礎(chǔ)（樁基）完工項目關(guān)鍵節(jié)點---地下室結(jié)構(gòu)完成正負0.00項目關(guān)鍵節(jié)點---結(jié)構(gòu)達預(yù)售條件總部關(guān)鍵節(jié)點多層與別墅為封頂，高層達結(jié)構(gòu)2/3資金結(jié)構(gòu)封頂項目關(guān)鍵節(jié)點按規(guī)定時間完成（含塔樓結(jié)構(gòu)）外架拆除項目關(guān)鍵節(jié)點---銷售示范區(qū)開放總部關(guān)鍵節(jié)點展示區(qū)的所有工程按竣工標(biāo)準(zhǔn)完成客戶項目開盤銷售項目關(guān)鍵節(jié)點正式對外銷售銷售完成40%總部關(guān)鍵節(jié)點完成銷售面積的40%資金銷售完成70%總部關(guān)鍵節(jié)點完成銷售面積的70%資金工程檢查調(diào)試、初驗及整改項目關(guān)鍵節(jié)點---辦理項目竣工驗收備案項目關(guān)鍵節(jié)點獲取《竣工驗收備案表》集中交付業(yè)主總部關(guān)鍵節(jié)點集中交付日客戶獲取《商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》項目關(guān)鍵節(jié)點獲取《商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》8龍湖地產(chǎn)項目公司的17個關(guān)鍵節(jié)點編號任務(wù)名稱執(zhí)行部門節(jié)點設(shè)置導(dǎo)向1辦理國土使用權(quán)證發(fā)展部進度2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部進度3完成方案設(shè)計研發(fā)部精細化4完成初步設(shè)計研發(fā)部精細化5完成施工圖設(shè)計研發(fā)部精細化6取得施工許可證工程部進度7項目開工工程部資金8景觀施工進場工程部精細化9竣工備案工程部資金10交房營銷部客戶11交房完成95%營銷部資金12售樓處、樣板房開放營銷部客戶13取得預(yù)售許可證營銷部資金14開盤營銷部資金15完成40%銷售營銷部資金16完成70%銷售營銷部資金17完成95%銷售營銷部資金示例項目公司的關(guān)鍵節(jié)點9主項計劃模板展示主項計劃是貫穿整個項目運營過程的主要工序的整合，是把握整個開發(fā)進度與運營質(zhì)量的主線。示例10

各專業(yè)根據(jù)主項計劃編制的其專業(yè)線的職能專項計劃，用于指引專業(yè)內(nèi)部為配合項目運營的各項工作；1、設(shè)計專項計劃專項計劃模板展示11示例2、營銷專項計劃12專項計劃模板展示示例3、工程專項計劃專項計劃模板展示13示例4、成本專項計劃14專項計劃模板展示示例5、采購專項計劃專項計劃模板展示示例156、開發(fā)專項計劃16專項計劃模板展示示例房地產(chǎn)項目開發(fā)工期分析表開發(fā)階段步驟分項多層

(9層以下)二類高層

(10~18層)一類高層

(19~30層)前期階段

項目定位及開發(fā)策劃30~60天方案設(shè)計20~30天初步設(shè)計30~45天地質(zhì)勘探20~30天施工圖設(shè)計60~90天報批及其他45~90天臨時設(shè)施及施工招標(biāo)30~60天綜合工期一般為9個月，快則6個月，慢則一年主體工程

施工基礎(chǔ)工程砼基礎(chǔ)：20~30天

；

樁基：30~90天，驗收30天。地下室工程40天60～90天60～120天主體結(jié)構(gòu)工程每月3層每月4層每月4~6層土建后期及設(shè)備安裝90~150天150~240天180~300天綜合驗收室外配套設(shè)施工程60~180天收尾階段產(chǎn)權(quán)證辦理及財務(wù)清算三個月～半年附注：此表的建筑物類別劃分按《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-9517示例--執(zhí)行過程中三維度管理（TQC）T:關(guān)注進度的完成Q:監(jiān)控階段性成果C:通過會議決策項目計劃的執(zhí)行PDCA示例181）實三時跟三蹤;2）通三過運三營會三議匯三報、三預(yù)警三和協(xié)三調(diào);3）通三過運三營簡三報上三報和三周知;4）結(jié)三合項三目管三理軟三件實三施;項目三計劃三的跟三蹤與三調(diào)整計劃預(yù)警工作要點及流程提出預(yù)警人預(yù)警時間責(zé)任部門/責(zé)任人流程說明及標(biāo)準(zhǔn)《項目主項計劃》（不涉及集團關(guān)鍵節(jié)點的）向部門領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運營部門至少提前15天預(yù)警責(zé)任部門/各專業(yè)負責(zé)人預(yù)警信息應(yīng)包含預(yù)計完成日期、進度推遲原因、彌補措施。部門內(nèi)部預(yù)警的，影響到主項計劃的應(yīng)報總部運營部門。各《專項計劃》部門計劃專員至少提前7天預(yù)警涉及關(guān)鍵節(jié)點的專項或主項計劃向分管領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運營部門/部門計劃專員1、開放、開盤、竣工備案、入伙節(jié)點預(yù)期滯后30天的，需提前90天進行預(yù)警；2、預(yù)期滯后15天的，需提前45天進行預(yù)警，并提出糾偏措施；3、其他節(jié)點提前15天預(yù)警示例19PDCA－將三計劃三節(jié)點三按照三重要三性分三類項目三計劃三的考三核PD三CA示例序號類別分值扣分原則1A類：直接影響銷售和結(jié)算重大節(jié)點，包括：規(guī)劃方案通過審批、基礎(chǔ)開始時間、銷售開放時間、銷售開盤時間、竣工備案時間、交付使用5一旦延誤，扣5分2B類：直接影響下個專業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點3延誤≤7d，扣1分30d≥延誤＞7d，扣2分延誤＞30d，扣3分3C類：除上述節(jié)點的其他節(jié)點1一旦延誤，扣1分－按三照類三別根三據(jù)延三誤時三間加三減分20項目三運營三的階三段成三果管三理運營三質(zhì)量三評價階段三完成三標(biāo)志運營三知識三積累對項三目各三階段三性成三果的三完成三質(zhì)量三，由三項目三經(jīng)理三、項三目團三隊、三下游三相關(guān)三人員三進行三評價明確三項目三信息三流的三管理三，每三階段三成果三完成三后向三項目三成員三發(fā)出三可進三入下三一階三段的三明確三信號項目三運營三知識三的積三累和三共享降低三項目三運營三風(fēng)險，提升三項目三運營三質(zhì)量為提三高項三目運三作效三率，三降低三項目三管理三風(fēng)險，項三目從拿三地開三始到三項目三結(jié)束三全過三程各關(guān)鍵節(jié)點三應(yīng)形成的工三作輸三出成三果，并符三合階三段性成果三的控三制標(biāo)三準(zhǔn)（三含模三板和三成果三說明三）。21大多三以某三一專三業(yè)主三導(dǎo)，其他三專業(yè)配合三或參三與制三定，三實現(xiàn)跨專三業(yè)的三協(xié)同是專業(yè)三實踐三的長期思考三和總?cè)Y(jié)，具三有較三強的三專業(yè)三性涵蓋三了項三目開三發(fā)全三過程三的關(guān)三鍵環(huán)三節(jié)，三并體三現(xiàn)了成果三之間三的輸三入輸三出關(guān)三系，形成一套三邏輯嚴(yán)密三的成三果體三系關(guān)注三項目三開發(fā)三過程三中對產(chǎn)三品實三現(xiàn)和三風(fēng)險三控制三產(chǎn)生三影響的關(guān)三鍵環(huán)三節(jié)系統(tǒng)三性專業(yè)三深度關(guān)注三重點價值三鏈前三移跨專三業(yè)協(xié)三同重點三關(guān)注三房地三產(chǎn)開發(fā)三價值三鏈前三端對項三目風(fēng)險三和利三潤影響三大的三點項目三運營三的階三段成三果管三理22階段三性成三果的要素階段三性成三果要素成果三編制三須有三輸入三條件規(guī)范三的輸三出標(biāo)三準(zhǔn)(模板)明確三的完三成時三限需要三評估(會議三決策\審批三流程\下游三部門三評估)主導(dǎo)三責(zé)任三部門項目三運營三的階三段成三果管三理23?階段三性成三果控制三表項目三運營三的階三段成三果管三理24?階段三性成三果案例項目三定位策劃三報告?是“三項目三定位三策劃三階段三”結(jié)三束的三標(biāo)志?不得三晚于概三規(guī)設(shè)三計開三始前三完成?概規(guī)三設(shè)計三方案三的基三礎(chǔ)?通過三“項三目定位三策劃三評審會”三評審三通過項目三運營三的階三段成三果管三理25?會議決策三體系目標(biāo)三明確三高度三協(xié)同三決策三高效三成三果規(guī)三范--三--三-會議三決策三體系三，是三在項三目計三劃的三基礎(chǔ)三上，三為確三保計三劃的三按時高效三實現(xiàn)三，并三確保三階段三性成三果的三高效三協(xié)同三與決三策高三效，三成果標(biāo)準(zhǔn)三規(guī)范三而采三取的三一個三決策三形式三。會議三管理三目的三：1）會三議是PM三O的主三要決三策形三式；2）保三證關(guān)三鍵事三項的三科學(xué)三，有三序決三策；3）提三高決三策效三率；關(guān)鍵三詞：項目三運營三的會三議決三策體三系2627項目三運營三的會三議決三策體三系項目三運營三會議：為三解決三項目三運營三中的三業(yè)務(wù)三問題三而籌三備召三開的三會議三。日常三運營三會議：解三決日三常經(jīng)三營管三理問三題或三臨時三遇到三的問三題而三需要三召開三的會議三。項目三運營三的會三議決三策體三系?會議三體系--目的三明確三，形三式規(guī)三范28項目三運營會議三體系項目三運營三的會三議決三策體三系?會議三體系--目的三明確三，形三式規(guī)三范29非運三營會三議體三系?會議三管理三的要素會議管理三要素召開三時間會議三召集三人、三與會三部門會議三目的輸入三成果輸出三成果會議三主持三人與三決策三者項目三運營三的會三議決三策體三系30實現(xiàn)三顯性三知識三和隱三性知三識共三享保障三公司三快速三復(fù)制三與高三效周三轉(zhuǎn)的三實施三，保證三公司三各項目不三犯相三同的三錯誤?知識三管理三的目的項目三運營三的知三識管三理戰(zhàn)略規(guī)劃計劃管理和經(jīng)營調(diào)度項目拓展項目策劃設(shè)計管理營銷策劃和銷售管理工程管理客戶服務(wù)物業(yè)管理人力資源管理財務(wù)管理成本管理IT管理報批報建法務(wù)管理為各專業(yè)領(lǐng)域知識管理工作的日常開展提供了指導(dǎo)為各領(lǐng)域知識管理年度工作任務(wù)的分解提供了參考為知識管理系統(tǒng)的建設(shè)直接提供了需求約束知識管理體系價值龍湖的知三識管三理規(guī)三劃示例31龍湖的知三識管三理界三面項目三運營三的知三識管三理示例價值三鏈管三控工作三協(xié)同業(yè)務(wù)三協(xié)同——作業(yè)流程三、標(biāo)三準(zhǔn)時間三協(xié)同——開發(fā)節(jié)奏——按照房地三產(chǎn)開三發(fā)鏈三中各三環(huán)節(jié)三創(chuàng)造三價值三的特點三（微三笑曲三線）三，進行三有針三對性三的管三控。房地三產(chǎn)開三發(fā)價三值鏈三的管三控33--三-各種三業(yè)務(wù)三活動三在開三發(fā)節(jié)三奏上三保持三一致項目三運營三的時三間主軸三規(guī)劃

一月二月

三月四月

五月六月

七月八月時三間設(shè)計三時間施工三時間12345345677.三5方案三●總規(guī)三●建筑三結(jié)構(gòu)三●配套三●室內(nèi)三●開工三●樁基三●+0●展示三區(qū)開三放●時間三主軸三規(guī)劃方案（以三龍湖三地產(chǎn)50三0畝以三下或續(xù)期開發(fā)三的項三目為三例）項目三運營三的時三間主三軸規(guī)三劃方三案34根據(jù)開發(fā)三時間三主軸三（設(shè)三計、三工程三主導(dǎo)三）按三計劃三模板三與標(biāo)三準(zhǔn)工三期編三制全三程開三發(fā)主三項計劃，在三每各三階段三設(shè)置三關(guān)鍵三工作三項，三以關(guān)鍵三節(jié)點、階段三性成三果、關(guān)鍵三會議進行三管理三。設(shè)計時間施工時間12345345677.5方案●總規(guī)●建筑結(jié)構(gòu)●配套●室內(nèi)●開工●樁基●+0●展示區(qū)開放●

設(shè)計

工程場地平整、臨建建設(shè)項目前期管理人員到位完成項目總規(guī)設(shè)計完成樁基施工圖、部分主體結(jié)構(gòu)、水電配套施工圖完成全部建筑與結(jié)構(gòu)施工圖家私定版、定樣、采購家私擺放完成產(chǎn)品策劃、項目概念設(shè)計室內(nèi)及綠化規(guī)劃設(shè)計確定各工種施工班組、乙供材料商、編制施工進度計劃和施工方案基礎(chǔ)、地下室施工1-6層結(jié)構(gòu)施工7-11層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修12-16層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修16-18層結(jié)構(gòu)施工展示區(qū)園林園建完成全部配套、室內(nèi)、園建、綠化施工圖項目三“工三作”三的在三時間三主軸三上的三分解成本采購

營銷完成項目前期投資估算項目總造價預(yù)算、編制甲供材料及分包工程招標(biāo)計劃項目總造價預(yù)算、編制甲供材料及分包工程招標(biāo)計劃確定裝修施工單位、甲供裝修材料確定門窗工程、煤氣工程、電視電話、智能化工程等施工單位市場調(diào)研、提出項目概念定位及規(guī)劃設(shè)計建議、明確項目定位項目展示面策劃方案(樣板房位置與數(shù)量、銷售環(huán)境要求等)項目周邊市場調(diào)研銷售策略方案(認籌)、銷售定價策略預(yù)售開放展示要求、展示面圍蔽方案、項目開盤方案、銷售人員培訓(xùn)價格表預(yù)售開放項目核心價值梳理、項目營銷推廣策略總案、示例35房地三產(chǎn)企三業(yè)的三流程結(jié)構(gòu)房地三產(chǎn)企三業(yè)的流三程結(jié)三構(gòu)：三戰(zhàn)略三、業(yè)務(wù)、管三理支三持。36房地三產(chǎn)企三業(yè)流三程的三編制“龜三形圖三”的分三析方法——如何三進行三流