特大型城市綜合體開發(fā)全程解密模塊一：城市商業(yè)中心(特大型城市綜合體)的優(yōu)勢

土地成本政策支持力度規(guī)模競爭和協(xié)同效應(yīng)招商優(yōu)勢模塊二：城市商業(yè)中心的規(guī)劃定位要素

城市商業(yè)中心形成方式城市商業(yè)中心的形態(tài)（百貨、家具、數(shù)碼）交通的重要性市場調(diào)查的目的和要點

模塊三：城市商業(yè)中心的商業(yè)組合

形態(tài)研究：購物中心、百貨、家居建材、數(shù)碼城、酒店、辦公樓模塊四：各個組成部分的招商和運營要點高星級酒店專業(yè)市場購物中心的規(guī)劃設(shè)計模塊五：招商實例

沈陽龍之夢亞太中心商業(yè)規(guī)劃和招商沈陽龍之夢購物中心商業(yè)規(guī)劃和招商模塊一：城市商業(yè)中心(特大型城市綜合體)的優(yōu)勢土地成本規(guī)模大、門檻高、競爭少商業(yè)和住宅價格差就業(yè)和稅收對政府的吸引力政策支持力度新高度、新名片、新形象、新客廳周邊帶動作用明顯，關(guān)注度高規(guī)模競爭

體量是競爭決定性因素之一

1、在培育階段的不景氣，排斥新競爭者進入同區(qū)域

2、培育完成后，新競爭者沒有進入機會協(xié)同效應(yīng)

1、酒店提高檔次，促進銷售和租賃

2、停車場、廣場、便利店、銀行、酒店設(shè)施充分發(fā)揮使用率

3、辦公人群成為購物、餐飲、酒店設(shè)施提供龐大而穩(wěn)定的高消費客源

4、辦公和商業(yè)帶來酒店客源。招商優(yōu)勢

1、對商家有震撼力和吸引力

2、談判回旋余地大城市商業(yè)中心形成方式

1、長期、自然形成王府井、南京路

2、政府統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)同推進上海的徐家匯、五角場

3、形成過程中，業(yè)態(tài)逐步豐富起來，通過市場的方式，不斷地將承租能力低的業(yè)態(tài)擠出。購物中心、百貨、數(shù)碼城、電器賣場、建材家居、專業(yè)市場、超市

4、一次性建設(shè)，強力推進是有可能的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理模塊二：城市商業(yè)中心的規(guī)劃定位要素交通的重要性

選址、選址、選址交通是最主要的、決定性的因素。綜合各種交通方式，創(chuàng)造易達性和必達性。交通的形式

道路、機場、鐵路、地鐵、公交出租、自駕、自行車、步行案例1、美洲Mall立體停車庫旅游車、酒店車泊位位置：上海市中山公園交通：地鐵2、3和4號線

8條公交線始終點站

11條公交過境線功能組合：交通換乘、購物、休閑、娛樂、商務(wù)、酒店等多種功能于一體總建筑面積：20萬平方米流線：環(huán)型流線中庭：三個橢圓形中庭走廊長度：總長4.2公里案例2、上海中山公園龍之夢購物中心1條地鐵2條輕軌11條過境公交線8條始終點公交線中街12條始終點公交線，過境線24條案例3、沈陽市中街商業(yè)區(qū)中華路太原北街沈陽站18條始終點公交線，過境線18條案例4、沈陽市太原街、沈陽站區(qū)域13條始終點公交線，過境線21條案例5、沈陽市五愛商業(yè)區(qū)93814548814572區(qū)57254893大橋六線931855836830申閔專線大橋六線區(qū)320855920923926303申閔專線205504342023204450824徐閔線72303326326572712820957984985游十號線東坪專線申川專線徐閔專線機場三號線024393303326806824927957984985東坪專線機場三號線游十號線732122449275723261572315572區(qū)86423643205824920931712820830926946957徐閔線龍吳線隧夜1號線起始站點8條過境線路40條572區(qū)15區(qū)836770122案例6、上海市徐家匯836732案例7、上海市人民廣場3條地鐵起始站點13條過境線路31條龍之夢沈陽故宮沈陽市人民政府地鐵一號線一環(huán)線東西快速高架干道地鐵十號線津橋路市府大道案例8、沈陽龍之夢亞太中心三條城市交通主干道兩條地鐵三座車站7.3萬8.7萬4.3萬東西快速干道沈海立交一環(huán)滂江街地鐵十號線車站地鐵一號線滂江街站龍之夢亞太中心公交樞紐長途客運項目周邊交通條件·一期三公寓三總面三積約9.三2萬m23人/套x11三84套=35三52人次一期三總占三地17萬m2一期三總建三筑面三積14三0萬m2一期三酒店三總面三積約8.三8萬m22人/套x11三78套=23三56人次人流三量日三均峰三值26萬人三次一期三商業(yè)三總面三積約90萬m2營業(yè)三員按20m2/人=4.三5萬人三次購物三中心30萬m210萬人三次家居三中心25萬m21.三5萬人三次數(shù)碼三城10萬m24.三5萬人三次百貨三商場10萬m23萬人三次商業(yè)三總?cè)巳龜?shù)23三.5萬人三次一期三辦公三總面三積約20萬m2按10m2/人=2萬人三次公交三樞紐商業(yè)三人流三測算一層三平面三圖公交三入口公交三出口公交三出口公交三出口公交三站臺公交三站臺公交三樞紐三平面三圖公交三車入三口公交三車出三口公交三車出三口公交三車出三口進站三為14米寬三四車三道公交三樞紐三平面三圖長途三客運三樞紐龍之三夢亞三太中三心公交三樞紐地鐵三出口各種三交通三方式三和商三業(yè)的三組合三關(guān)系交通三干道龍之三夢購三物中三心入三口及三中庭藍中三庭紅中三庭龍之三夢購三物中三心公交三樞紐地鐵三出入三口公交三、地三鐵和三商業(yè)三組合三關(guān)系公交三樞紐地下三換乘三通道公交三地面三換乘公交三地鐵三換乘購物三中心三一層時尚三百貨三一層地鐵地下三一層地下三一層地下三一層通過三地下三通道公交三樞紐三、地三鐵和三購物三中心三立體三連通地下三一、三二層225215266134286228276298156237116131207257150222248287296118211中街三地區(qū)11條公三交線項目三周邊10條公三交線11三613三120三715三022三224三828三729三611三821三122三521三526三613三428三622三827三629三815三623三725三7中街三地區(qū)11條公三交線項目三周邊10條公三交線引入三公交三樞紐11三613三120三715三022三224三828三729三611三821三122三521三526三613三428三622三827三629三815三623三725三724514723025421816838413324327438521915113238621條始三終點三線16條過三境線運營三網(wǎng)絡(luò)三圖公交三樞紐三、地三鐵和三購物三中心三立體三連通三條三城市三交通三主干三道一環(huán)三線通三行能三力最三強的三滂江三街段沈陽三唯一三的一三條市三內(nèi)高三架快三速干三道津橋三路—北順三城路--市府三大路公共三交通三配置三匯總沈陽三首個三交通三換乘三樞紐40條公三交線三路的三公交三樞紐長途三客運三樞紐56條公三交線三路現(xiàn)有16條過三境市三內(nèi)公三交線三路中街三地區(qū)11條線三路延三伸項目三周邊10條線三路的三始發(fā)三站遷三移新增三市內(nèi)三公交三線路19條兩條三地鐵三三座三車站地鐵三一號三線滂三江街三站位三于基三地東三北角規(guī)劃三地鐵三十號三線在三基地三東側(cè)三設(shè)兩三座車三站建設(shè)公交樞紐能推進城市公交一體化，引導(dǎo)城市交通良性發(fā)展，構(gòu)建現(xiàn)代化交通體系。2、通過建設(shè)公交樞紐可以實現(xiàn)地鐵，公交的緊密銜接，系統(tǒng)性地發(fā)揮城市公共交通的綜合運能，提高客運效率。4、大型商業(yè)中心與公共交通樞紐相互依存，削峰平谷，為城市交通開辟新的模式，有效地改善區(qū)域道路交通環(huán)境。3、建設(shè)現(xiàn)代化的室內(nèi)公交樞紐有利于提升城市公共客運交通的服務(wù)水平，改善乘車環(huán)境，改變城市人的出行方式。地點三：北三中街25三7，28三7，11三8，29三6終點三站地點三：白三塔路38三4、38三5、38三6路終三點站三停車三場11三6，15三0，20三7終點三站中街三周邊三現(xiàn)有三公交三線路三環(huán)境三狀況21三1，22三2路終三點站三停車三場公交三線路三站務(wù)三室現(xiàn)三狀沈陽三北站三公交三樞紐原中三街公三交換三乘中三心東三移的三設(shè)想中街三周邊11三8路調(diào)三整示三意圖第2條三始三發(fā)線11三8路原中三街公三交換三乘中三心東三移的三設(shè)想中街三周邊13三1路調(diào)三整示三意圖第3條三始三發(fā)線13三1路原中三街公三交換三乘中三心東三移的三設(shè)想中街三周邊15三0路調(diào)三整示三意圖第4條三始三發(fā)線15三0路地下三車行三道停車三場：80三00個車三位車行三道：三寬12三-1三8米層三高三：7.三3米轉(zhuǎn)三盤三：2個出入三口：5個轉(zhuǎn)三盤出入三口項目三內(nèi)部三交通模塊三三：三城市三商業(yè)三中心三的商三業(yè)組三合城市三商業(yè)三中心三項目三實例沈陽三龍之三夢亞三太中三心，三一期14三5萬平三方米三商業(yè)上海三智富三名品三城，16三0萬平三方米三商業(yè)?？谌F(xiàn)代三美居三城，14三5萬平三方米三商業(yè)用地三面積55三.7三5公頃容積三率6覆蓋三率70三%總建三筑面三積43三7萬平三方米地上三總建三筑面三積33三4萬平三方米辦公三樓20萬平三方米酒店19萬平三方米公寓28萬平三方米商業(yè)16三7萬平三方米住宅10三0萬平三方米地下三建筑三總面三積10三3萬平三方米一期三工程沈陽三龍之三夢亞三太中三心龍之三夢購三物中三心紅星三美凱三龍家三居廣三場五星三級酒三店精品三百貨四星三級酒三店時尚三百貨數(shù)碼廣場公三交三樞三紐大型主力三百貨時尚百貨津三橋三路滂江街地鐵三滂江三街站沈三海三立三交東西快速干道長途三客運三樞紐(規(guī)三劃)一期三工程三商業(yè)三組合公交樞紐五星級酒店4萬平米精品百貨3.5萬平米大型主力百貨10萬平米時尚百貨

3.5萬平米購物中心30萬平米辦公樓高245米20萬平米公寓酒店3萬平米精品百貨3.5萬平米家居廣場25萬平米數(shù)碼廣場10萬平米公寓10萬平米一期三工程總建三筑面三積14三5萬平三米其中三零售三商業(yè)90萬平三米百貨酒店辦公三樓酒店家居三廣場購物三中心大型三百貨亞太三數(shù)碼三城下沉三式休三閑廣三場時尚三百貨大型三屋頂三游樂三場公三寓快捷三酒店黃中三庭綠中三庭藍中三庭紅中三庭購物三中心三內(nèi)景紅星三美凱三龍家三居廣三場案例三二、三上海三智富三名品三城城際三鐵路三站本案龍昆南路迎賓大道貨三運三大三道學(xué)院路本案0.三5公里1.三2公里案例三三、三海南三現(xiàn)代三美居三生活三城整體三形態(tài)地上三建筑三功能三平面三圖酒店三公寓總體指標(biāo)總用地面積（萬m2）60.2建筑基底面積（萬m2）26.3地上總建筑面積（萬m2）99.5容積率1.65建筑密度43.70%分項指標(biāo)(單位：萬m2)業(yè)態(tài)名稱建筑面積地上建筑面積地下建筑面積用地面積紅星美凱龍201735數(shù)碼電器城86.51.52.5歐亞達1111-4.6商品批發(fā)市場1212-5.4旅游島旅游產(chǎn)品市場33-3.3酒店餐飲物料中心66-5.3專業(yè)建材街9軟裝飾2.5-8.1燈飾1.5-陶瓷瓷磚1-衛(wèi)浴潔具1-五金配件1.5-基礎(chǔ)建材1.5-配送中心44-4服裝城33-4風(fēng)情街（含海天3萬m2）109113.5酒店公寓22-廣百44-4.5樂購633影城11-商務(wù)中心33-總部辦公33-園區(qū)管理中心33-地下車庫37-37-總計14599.545.560.2模塊三四：三各個三組成三部分三的招三商和三運營三要點高星三級酒三店專業(yè)三市場購物三中心三的規(guī)三劃設(shè)三計高星三級酒三店酒店三的投三資回三報率三平均三在8-三9%，在三商業(yè)三地產(chǎn)三類別三里回三報期三是最三長的三，但三是一三定要三做。1、樹三立企三業(yè)和三項目三的品三牌高星三級酒三店是三建設(shè)三過程三最復(fù)三雜、三管理三最精三細(xì)的三地產(chǎn)三項目三。最三直觀三、最三有說三服力三的展三示企三業(yè)品三牌形三象實三力和三企業(yè)三文化三。2、平三臺和三橋梁三作用三。3、投三資穩(wěn)三定性三好，三投資三風(fēng)險三不大三。4、成三長性三比較三好。5、最三后是三現(xiàn)金三流的三作用三。酒三店的三經(jīng)營三會形三成穩(wěn)三定的三、較三大量三的現(xiàn)三金流三。專業(yè)三市場義烏三的中三國小三商品三城三虎三門的三服飾三批發(fā)三市場華南三城三海三寧皮三革城三成三都的三荷花三池批三發(fā)市三場上海三七浦三路服三裝市三場三北京三潘家三園古三玩市三場20三10年上三半年三，義三烏集三貿(mào)市三場總?cè)山蝗~達24三8億元三，其三中中三國小三商品三城成三交額16三9.三12億元三，中三國古三商經(jīng)三中有三“成三行成三市”三的說三法。三大型三專業(yè)三市場三規(guī)模三大、三影響三力大三，輻三射面三寬，三吸引三力強三。購物三中心在萬三象城三，不三僅僅三是購三物，三更多三的應(yīng)三該是三一種三生活三。去三那里三，可三以有三太多三太多三的選三擇，三不想三購物三可以三散步三；累三了，三可以三坐下三來喝三茶；三餓了三，可三以去三餐廳三悠閑三就餐三；想三活動三，可三以去三溜冰三場；三悶了三，看三場電三影；三進修三，可三以參三加各三類培三訓(xùn)課三程，三給孩三子報三個早三期教三育的三興趣三班……在這三里，三可以三從上三午到三深夜SH三OP三PI三NG；可三以一三個人三、一三個下三午、三一杯ST三AR三BU三CK的咖三啡；三可以三一家三人、三一整三天、三一次三信步三閑庭三的旅三行；三可以三和朋三友看三電影三、去K歌，三不醉三不歸三；可三以和三陌生三人，三邂逅三、相三識、三成為三知己三；可三以在三紅酒三的晃三影中三看車三河、三看霓三虹、三看萬三象人三生；三可以三在精三油的三香薰三里閉三上眼三、想三未來三，讀三自己三；可三以一三個人三私享三，可三以一三群人三分享三，可三以一三家人三共享三；可三以有三你想三的一三切可三能，三萬象三城為三杭州三帶來三了更三多可三能。模式三一：三所有三店鋪三直接三面向三中庭特點三：1、規(guī)三模適三中2、中三庭呈三直線三型或三者環(huán)三形走三向，三顧客三不走三回頭三路3、黃三金小三鋪和三小門三臉、三大空三間的三主力三店兩三種鋪三面形三態(tài)4、國三內(nèi)外三一線三城市三的頂三級時尚三購物三中心一般三采取三該模三式案例1：新三加坡VI三VO三CI三TY案例2：韓三國PA三RC三1-三YE三OU三ID三O案例3：深三圳華三潤萬三象城案例4：上三海西三郊百三聯(lián)案例5：北三京來三福士三廣場案例6：北三京金三融街三購物三中心案例7：深三圳海三岸城案例9：上三海正三大廣三場模式三二：三傳統(tǒng)三百貨三商店三模式特點三：1、鋪三位平三均2、中三央設(shè)三置中三庭3、多三條購三物流三線案例1：橫三濱地三標(biāo)模式三三：三既有三線性三中庭三，又三有輔三助小三街特點三：1、主三中庭三沿線三氣氛三熱烈三，小三街較三為冷三落2、小三街上三一般三設(shè)置三日用三零售案例1：北三京新三中關(guān)三購物三中心模式三四：三幾種三模式三混雜三、但三段落三明晰特點三：1、規(guī)三模巨三大2、國三際一三線品三牌和三普通三百貨三同時三入駐3、根三據(jù)商三品類三型進三行分三區(qū)，三比如三“家三居廣三場區(qū)三”三、“三內(nèi)衣三睡衣三區(qū)”三等案例1：北三京華三茂城三新光三天地案例2：香三港海三港城案例3：日三本LA三LA三PO三RT模式三五：三古典三魚骨三型特點三：1、一三條主三街和三若干三支路2、源三自西三方古三典街三道拱三廊購三物街三形態(tài)3、店三鋪進三深一三般不三大案例1：英三國麥三多霍三爾購三物中三心英國三最大三的購三物中三心之三一/1三99三0年開三業(yè)/1三3.三2萬平三方米/郊區(qū)三型/與交三通樞三紐相三連/公共三交通三引導(dǎo)三型開三發(fā)TO三D,三Tr三an三si三t三Or三ie三nt三ed三D三ev三el三op三me三nt美國三購物三中心1、主三力店三往往三是多三個百三貨，三超市三較少2、單三店面三積大三，進三深較三大3、注三重服三務(wù)設(shè)三施（三衛(wèi)生三間和三停車三場）三，代三客停三車4、娛三樂設(shè)三施吸三引力三大5、商三家組三合更三豐富三，按三摩、三減肥三、旅三游信三息等三應(yīng)有三盡有6、美三食廣三場寬三敞明三亮美洲Ma三ll芝加三哥Wo三od三fi三el三d三Ma三ll達拉三斯Ga三ll三er三ia三M三al三l達拉三斯No三rt三h三Ce三nt三re三Pa三rk三M三al三l一、三組織三架構(gòu)商用三物業(yè)三運營三管理三按照三“三三權(quán)分三立”三原則三，成三立商三業(yè)經(jīng)三營公三司和三物業(yè)三管理三公司三，實三現(xiàn)所三有權(quán)三、經(jīng)三營權(quán)三以及三管理三權(quán)的三分離三。推三動所三有權(quán)三、經(jīng)三營權(quán)三、管三理權(quán)三相分三離，三明確三權(quán)責(zé)三，協(xié)三調(diào)發(fā)三展。1、置三業(yè)管三理公三司作三為發(fā)三展商三的代三表，三擁有三資產(chǎn)三管理三權(quán)：資產(chǎn)三保值三增值三；資三產(chǎn)證三券化三；物三業(yè)管三理。具體三工作三包括三：制三訂經(jīng)三營目三標(biāo)，三選擇三經(jīng)營三公司三，評三估經(jīng)三營績?nèi)В龑徟甓热A(yù)算三、大三修計三劃等三。2、商三業(yè)經(jīng)三營公三司負(fù)三責(zé)從三初期三招商三到后三期的三整體三營銷三和服三務(wù)監(jiān)三督等三職能三。3、物三業(yè)管三理公三司負(fù)三責(zé)保三安、三清潔三、維三護和三保修三等工三作。模塊三五、三招商三實例二、三招商三推進1、招三商辦三法：三委托三招商三、自三主招三商兩三條腿三走路2、團三隊目三標(biāo)：三建立三一支三朝氣三蓬勃三、團三結(jié)協(xié)三作，三務(wù)實三高效三的招三商團三隊，3、人三才選三拔原三則：一是三細(xì)化三分工三，提三高專三業(yè)化三；二是三新老三結(jié)合三，提三高穩(wěn)三定性三。4、招三商八三大原三則：規(guī)劃三先行三整三體經(jīng)三營順序三招商三同三業(yè)差三異、三異業(yè)三互補主力三店布三局三特殊三商戶三優(yōu)惠共擔(dān)三風(fēng)險三放三水養(yǎng)三魚三、三經(jīng)營三理念服務(wù)三商戶三，尊三重商三戶，三誠信三至上1、商三場作三為一三項長三期增三值物三業(yè)持三有，三產(chǎn)權(quán)三統(tǒng)一三，經(jīng)三營管三理方三牢牢三把握三主動三權(quán)，三大業(yè)三主小三租戶三心態(tài)三妨礙三經(jīng)營三業(yè)績?nèi)嵘?、購三物中三心和三專業(yè)三市場三是統(tǒng)三一管三理、三分散三經(jīng)營三。從經(jīng)三營目三標(biāo)上三來看三，是三追求三租金三水平三和出三租率三的不三斷提三升；關(guān)注三的重三點是三租戶三與顧三客，三強調(diào)三對租三戶的三服務(wù)三；經(jīng)營三方面三，每三個店三鋪都三是獨三立法三人，三強調(diào)三的是三獨立三經(jīng)營三；促銷三推廣三更多三是整三合資三源，三為租三戶搭三建一三個經(jīng)三商的三平臺三。3、商三場搭三臺，三租戶三唱戲三。四、三市場三推廣建立三量化三考核三體系三，將三市場三推廣三常態(tài)三化。1、綜三合運三用電三視、三報紙三、網(wǎng)三絡(luò)等三方式三，提三高商三用物三業(yè)的三品牌三知名三度和三認(rèn)可三度。2、制三定商三用物三業(yè)和三商家三促銷三活動三年度三計劃三，考三核與三推廣三效果三掛鉤三。客三流量三、銷三售額三、交三易頻三次等三。3、挖三掘場三地潛三力和三調(diào)動三商家三積極三性，三提高三商用三物業(yè)三的品三牌知三名度三，設(shè)三立廣三告收三入考三核指三標(biāo)。優(yōu)惠三停車三、免三費停三車；溜冰三場舉三辦邀三請賽三、表三演賽三、生三日會三、體三驗課三、學(xué)三校體三育課三；電影三院舉三辦影三迷見三面會三、電三影鑒三賞沙三龍等三各種三活動三；短期三出租三