房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程現(xiàn)代管理理念和方法房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境新政——土地、金融、限購、預(yù)售、自有資金……..

行業(yè)門檻提高了形勢——消費者觀望行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合國際資金涌入機遇風(fēng)險并存利潤時間(年)拿地就賺錢階段1：資源時代階段2：資本質(zhì)量時代階段3：管理與品牌時代客戶盯質(zhì)量公司靠資本關(guān)注創(chuàng)新品牌與形象理念與價值觀管理規(guī)范化創(chuàng)新和成本領(lǐng)先戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)競爭手段的發(fā)展演變房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀及現(xiàn)代成本管理的新理念一房地產(chǎn)成本控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理內(nèi)容——控制什么？二三房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本精細化管理方法四新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的現(xiàn)狀及解決思路當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中出現(xiàn)的幾個技術(shù)性問題房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中三大誤區(qū)三四房地產(chǎn)成本全過程精細化管理新理念房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀及現(xiàn)代成本管理的新理念一

1、現(xiàn)階段多數(shù)大型房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個成本管理部門，負責(zé)項目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標，并歸屬集團集中管理。在實際工作當(dāng)中，項目的成本管理被公司領(lǐng)導(dǎo)其他部門錯誤地認為是成本管理部門的責(zé)任，跟自己無關(guān)，對于成本管理缺乏主動性和積極性，甚至有抵觸情緒。2、高層領(lǐng)導(dǎo)往往急于看到成果的心態(tài)--盲目追求進度、質(zhì)量—項目成本增加--項目缺乏資金支持—進度、質(zhì)量落后，嚴重的甚至導(dǎo)致項目處于癱瘓狀態(tài)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個項目工程設(shè)計甚至施工過半時的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開發(fā)商都難以回答清楚。

4、投資地域的擴大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化?？傊捎诔杀疽庾R淡薄、開發(fā)周期過長及規(guī)模不斷擴大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來越大。一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的現(xiàn)狀

1、缺乏全面規(guī)范的目標成本管理體系：

成本控制就是項目實施過程的支出控制，沒有建立目標成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系；2、成本控制忽視重點：

只重視“顯性成本”的控制，而忽略對“隱性成本”的控制；3、成本控制忽視前期階段：

通常只關(guān)注項目施工階段過程的“事中”成本控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標、合約等前期運營階段“事前”成本控制的足夠重視；4、成本控制手段不當(dāng)：

把壓縮必要的項目費用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項目整個經(jīng)營計劃和開發(fā)進度目標受到很大影響，導(dǎo)致項目的最終實際開發(fā)成本大大增加，利潤降低，增加了項目后期開發(fā)風(fēng)險。（缺乏一個度，質(zhì)量、進度和成本的關(guān)系）

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中出現(xiàn)的幾個技術(shù)性問題三、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的幾個誤區(qū)誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部成本控制管理主體確立失誤（誰來管）廣大員工對于哪些成本應(yīng)該控制，怎樣控制等問題無意也無力過問，成本意識淡漠。企業(yè)的成本管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。長期以來，企業(yè)一直把成本管理作為少數(shù)管理人員的專利，認為成本、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，成本管理部和財務(wù)部門負責(zé)，而把其他部門的員工只看作生產(chǎn)者。全員成本控制誤區(qū)二：成本管理對象和內(nèi)容認識不清（管什么）一方面，沒有從價值鏈的角度對房地產(chǎn)開發(fā)進行分析，局限于對發(fā)生成本的控制，忽視了對影響成本的控制（比如項目范圍、規(guī)劃設(shè)計等）。另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙”的簡單、狹窄的模式之內(nèi)，忽視潛在的損失（比如資金計劃、質(zhì)量成本、進度成本），尚未對成本實行全方位的控制。

全方位成本控制誤區(qū)三：成本控制模式?jīng)]有確立（怎么管）

成本管理基礎(chǔ)工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度和流程，或者制度流程形同虛設(shè)。甚至只求形式，不講實效。考核制度不完善，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)系起來；獎懲措施力度不大，達不到調(diào)動員工積極性的目的。成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而事前、事中控制不力，不重視計劃（任何管理工作都是PDCA的循環(huán)）。

全過程成本控制1、高層領(lǐng)導(dǎo)及成本管理人員的苦惱……（1）關(guān)于目標成本的研究和制定已經(jīng)相當(dāng)深入；（2）建筑市場競爭日趨激烈，建筑采購成本日益低廉；（3）ISO業(yè)務(wù)流程管理已經(jīng)在各大房地產(chǎn)企業(yè)廣泛運用。為什么項目成本還是難于控制？2、設(shè)計、工程人員的苦惱……（1）成本目標束縛設(shè)計；（2）招投標與項目采購混亂；（3）變更、簽證、價款調(diào)整以及索賠管理混亂；（4）遵守流程和趕進度的矛盾激烈。房地產(chǎn)項目傳統(tǒng)“成本管理”的誤區(qū)帶來的

苦惱……樹立現(xiàn)代房地產(chǎn)成本管理理念實施房地產(chǎn)成本全過程精細化管理四、現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念1.項目成本管理的目的——提升價值2.房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成——全成本3.項目成本管理的階段——全過程4.項目成本管理的主體——全員5.項目成本管理的方法——目標成本管理6.項目成本管理的要點——確定與控制成本管理的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益：1、消除無效成本，提升投資價值

2、成本控制不等于省錢，花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵——價值工程的理念項目成本管理的目的——提升價值四、現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念1.項目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成3.項目成本管理的階段4.項目成本管理的主體5.項目成本管理的方法6.項目成本管理的要點7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想四、現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念價值工程的概念

價值工程的基本公式：V=F/CV------value：性價比F--function：產(chǎn)品的功能/性能、服務(wù)、收益C------cost：費用/成本?

C下降，F(xiàn)上升?

C不變，F(xiàn)上升?

C下降，F(xiàn)不變?C小幅上升，F(xiàn)大幅上升?C大幅下降，F(xiàn)小幅下降------具體選擇哪種途徑，與市場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方針有關(guān)------價值的評估：有顯性的、有隱性的、有眼前的、有長遠的，需要綜合平衡與決策四、現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念成本管理土地成本資金成本建造成本管理成本成本分解房地產(chǎn)項目全成本構(gòu)成全成本是在時間和空間上的全成本時間：建設(shè)全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用1.項目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成3.項目成本管理的階段4.項目成本管理的主體5.項目成本管理的方法6.項目成本管理的要點7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想四、現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念

?

立項\定位\設(shè)計發(fā)包\施工\竣工\維護——由虛到實

?虛擬：估、概、預(yù)算

?現(xiàn)實：合同價、預(yù)付款、進度款、結(jié)算款

——從虛到實的轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包項目成本管理的階段——全過程1.項目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成3.項目成本管理的階段4.項目成本管理的主體5.項目成本管理的方法6.項目成本管理的要點7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想四、現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念項目成本管理的責(zé)任主體—全員（尤其是高層領(lǐng)導(dǎo)）（1）在高層領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，所有與項目管理相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識；（2）建立責(zé)任成本管理體系；

目的：令全員實施自覺的成本管理行為。要素：1）責(zé)任范圍；2）責(zé)任人

3）評價標準；4）評價人

方法：1）一個科學(xué)可行的項目成本管理流程體系。2）一個具備充分執(zhí)行力的項目成本管理組織

結(jié)構(gòu)體系。3）一套切實可行、責(zé)權(quán)利相結(jié)合、規(guī)范化的成本管理制度。

4）項目經(jīng)理是專家型的管理者。成本意識：只要考慮了性價比問題，就是有成本意識控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”。1.項目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成3.項目成本管理的階段4.項目成本管理的主體5.項目成本管理的方法6.項目成本管理的要點7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想四、現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念項目成本管理的方法——目標成本管理（1）目標成本管理的內(nèi)容——目標成本的確定與動態(tài)控制兩方面（2）目標成本確定的依據(jù)—經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、對產(chǎn)品把握（3）實現(xiàn)目標成本動態(tài)監(jiān)控的手段—信息化（4）目標成本管理的過程—PDCA循環(huán)1.項目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成3.項目成本管理的階段4.項目成本管理的主體5.項目成本管理的方法6.項目成本管理的要點7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想四、貌現(xiàn)代挪房地螞產(chǎn)成南本全序過程港精細袋化管巨理理秒念6.項目成治本管理仰的要點——確定與喚控制（1）合理稀確定——確定是握控制的捏前提和銅基礎(chǔ)，瞧市場定顛價原則擺，沒有福準確只為有合理座。（和辱融資計籮劃相結(jié)尋合、動固態(tài)調(diào)整曲）成本五的決巷定因橡素：外部—市場；邊內(nèi)部—產(chǎn)品賠策劃顆與定嫂位；成本的藍影響因撐素:諸多經(jīng)能營、技橫術(shù)、管輪理方面狡；（如勾資金、材進度、燥協(xié)調(diào)）成本確遣定的方究法:決不踢是靠才定額膠算出形來的冒；靠戶對市脆場和固產(chǎn)品斜的把鄭握，談市場伏包括矛銷售增市場夾和原質(zhì)材料伍市場秩；成本確疏定的過嶺程:行業(yè)盜特點赤決定犬成本艇的特扯點：您單件始性、賞復(fù)雜徑性、減多次司性；嬌從虛凳到實腿；成本實誓現(xiàn)關(guān)鍵急環(huán)節(jié)：招標若（發(fā)街包）塑，使竄產(chǎn)品覺與市崇場結(jié)借合?！袠说恼x目的就須是形成寨有效的立競爭；杯競爭是墨降價的武最有效細手段?！说挠霸瓌t：嘗合理低凍價；合串理的概插念：能嘴做出符貿(mào)合要求潤的產(chǎn)品毅。1.項目成舊本管理戲的目的2.房地圈產(chǎn)項卵目成患本構(gòu)忙成3.項目成廊本管理革的階段4.項目成鼠本管理達的主體5.項目成使本管理禽的方法6.項目成餡本管理富的要點7.成本餓管理巴的發(fā)療展過唇程8.成本噸管理墾的指漁導(dǎo)思且想1.項目成置本管理咬的目的2.房地攻產(chǎn)項充目成蓮本構(gòu)能成3.項目成鐵本管理邀的階段4.項目曬成本菠管理統(tǒng)的主土體5.項目飄成本晚管理策的方奶法6.項目冬成本蠅管理影的要督點7.成本管危理的發(fā)紹展過程8.成本管絲式理的指深導(dǎo)思想四、現(xiàn)壤代房地爺產(chǎn)成本衫全過程裳精細化指管理理視念項目附成本弟管理愿的要首點——確定與薦控制（2）有既效控粒制——動態(tài)監(jiān)循控，做搖到隨時冠心中有競數(shù)①控制曠伴隨實訴施的全敬過程：保證在濫過程中釋的實施涼不偏離丹既定目個標，控總制是動錦態(tài)的。②控制漁的要素星：合理的柔目標、漫偏差測替定、及好時反饋姜與修正起。③能顫動的盟控制革：控制不頸等于限斯制，心斃中有數(shù)械就可以皮說在控慰制之中目，時刻枕掌握實拜際與目芳標偏差玩的原因梁、幅度航、造成稅后果袖，進而列做出相鞏應(yīng)的調(diào)盜整方案。（3）技術(shù)清經(jīng)濟既小結(jié)合又延分離①技術(shù)枝：招標——合同目策略早及界好面的溫管理—動態(tài)跟笨蹤②經(jīng)濟株：設(shè)計任書務(wù)書——目標成停本——目標毯成本樂調(diào)整——工程葛量清住單——合同單須價/合價描。1.項目成購本管理炒的目的2.房地產(chǎn)菠項目成鳴本構(gòu)成3.項目成冷本管理醋的階段4.項目污成本授管理仔的主圖體5.項目澆成本揀管理雕的方黎法6.項目劈燕成本忽管理翼的要屋點7.成本名管理伍的發(fā)億展過指程8.成本管型理的指醉導(dǎo)思想四、它現(xiàn)代舌房地咱產(chǎn)成僵本全勇過程理精細各化管嘗理理揮念房地產(chǎn)劑成本管秘理的發(fā)形展過程成本管理水平產(chǎn)品價值提升審算型：事后算帳（被動）控制型：動態(tài)控制糾偏能動型：主動創(chuàng)造價值強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標面向公司利益，講求性價比發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值強調(diào)不能突破目標值定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗追求算得快、算量準定額熟、套價正確1.項目嗽成本浙管理玩的目塑的2.房地產(chǎn)努項目成決本構(gòu)成3.項目成搜本管理伏的階段4.項目成顫本管理紗的主體5.項目攤成本求管理寇的方肅法6.項目鞭成本識管理蟻的要別點7.成本哈管理伍的發(fā)疲展過傻程8.成本還管理些的指養(yǎng)導(dǎo)思劇想四、株現(xiàn)代椅房地貍產(chǎn)成舒本全呢過程級精細葛化管腦理理刑念成本管述理的指簡導(dǎo)思想結(jié)合產(chǎn)陪品和市喇場，以錢造價計研算和成蒙本分析日為基礎(chǔ)罩，以目暑標管理呢為方法殲，以技急術(shù)管理執(zhí)為保障裳，以產(chǎn)品價媽值的實天現(xiàn)為掏目標豆開展全員、陶全方位撓及全過爽程的精世細化難成本粗管理宮工作扇。房地控產(chǎn)開打發(fā)項椒目成顯本管偵理內(nèi)守容——控制什瓜么？二(一)房地產(chǎn)鑰項目開溉發(fā)成本垂管理的周內(nèi)容合計

不可預(yù)見費12其他費用11開發(fā)期稅費10銷售費用9財務(wù)費用8管理費用7開發(fā)間接費6公共配套設(shè)施建設(shè)費5建筑安裝工程費4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3前期工程費2土地費用1項目序號工程成本項目發(fā)展全成本

開發(fā)成本(二)房地產(chǎn)督開發(fā)成證本（費萍用）所什占總額瘦的比例土地滿成本礎(chǔ)（約勝占項械目總童成本重的30-知35%左右）群，主要指候土地獲德得階段戀形成的劃各類費胖用支出以，包括怕地價、拆土地拆丘遷補償承費、各急類補償熟費、土王地契稅欠等。在晶房地產(chǎn)春整個開俗發(fā)過程艇中，土轟地一旦臉到手，敲其成本綠即基本盾確定，箭直至項閘目開發(fā)提完成，份該成本摩一般也糧不會有豬較大變匪化。因疑此控制梁土地成捧本的關(guān)漲鍵在于麗拿地時嗚的成本酸準確分碼析。工程成再本（約智占項目匹總成本推的50潮-5解5%左右）獎，主要價由分片項工牲程及賭甲供基物資煮成本扔、小膚市政莖管網(wǎng)西和環(huán)弟境成筒本、珠公共罪配套吼設(shè)施秧等構(gòu)茅成。諸分項渴工程初及甲婆供物廢資成齊本主世要包浸括土斯建、補機電餅安裝冶、裝沃飾、眼室內(nèi)辣全裝齊修、剝消防補、弱帖電、攔電梯凝、甲士供材日料等移通過前招投腸標確拿定的佛分項孤工程/供貨合赴同成本出。前期勝費用?。s源占項塔目總續(xù)成本蒙的５%左右）頁，主要指陡設(shè)計費管、各類偽報建報檔批報審癥費、勘耍察測繪目費以及慶可研費箏用。報脊建費、母勘察費在等比重勢較小，鏡且一般互有相關(guān)匯收費標愁準，設(shè)猜計費在暖房地產(chǎn)斷開發(fā)環(huán)持節(jié)中十嘆分重要冊，選擇糊好設(shè)計吃單位成害為關(guān)鍵皺，而成蒸本控制研成為其堵次。三項槐費用劈燕：管傾理費遲用、醬財務(wù)土費用猛、銷勝售費提用（遙約占裕項目所總成喜本的8-1語0%左右）沒。其中可管理快成本某比較如固定漫，在劃財務(wù)演費用蛙和銷態(tài)售費獻用有定一定揪控制繼空間華。城市花基礎(chǔ)妙設(shè)施舍配套柿費：癥這部哄分一沾般占5-歪10差%左右腹。主要是園指項目歪用地紅挪線外的蕉水暖電寨氣等大罩市政基輝礎(chǔ)設(shè)施勒配套費岸用，目潤前絕大嫂多數(shù)城膠市基本獎上已經(jīng)遣統(tǒng)一收摟費標準射，所以祖，這部家分成本制也相對瘋固定。（三）勤房地產(chǎn)米項目開揪發(fā)成本壇應(yīng)重點富控制內(nèi)挎容隱性版成本顯性成遮本項目芹開發(fā)及進度漆控制項目資貿(mào)金收支門計劃管遇理(現(xiàn)金流勿管理)項目攜開發(fā)象質(zhì)量霞控制合同多管理建安及迎工程成猾本采購成嚴本顯性剃成本艇（費破用）凈的控閥制，摔包括茄土建軟、安齡裝、績室外臭工程括、材干料設(shè)相備采聰購、恩招投問標等脖方面菊。房地產(chǎn)捧成本如暈何控制陷？——進行目標嘉成本莖管理三如何亂實現(xiàn)琴房地削產(chǎn)企貪業(yè)的全成本乳管理？目標成本責(zé)任成本動態(tài)成本后評估和反饋建立合宵理的目迅標成本將目具標成害本分線解成窯責(zé)任挽成本將成本鄰控制落墾實到各焰業(yè)務(wù)操噸作環(huán)節(jié)亂中量化詳評估歷體系成本考塘核與績帳效管理目標成蜜本管理斷的總體思思路：一、便目標蟻成本傅的構(gòu)超成、些歸集怎與分靠解進行目標成捕本管理蓬的管理躺步驟二、目除標成本后的有效盜制定三、目漿標成本怕的分解——責(zé)任成秩本四、目勝標成本黎的控制伴與責(zé)任儉成本落衣實

方案階段目標成本形成 結(jié)算階段 成本后評估 建立數(shù)據(jù)庫圖紙深化與發(fā)包階段目標成本分解與落實 施工階段成本產(chǎn)生與動態(tài)管理目標成本目標捏成本痛是基東于企挨業(yè)目畝標和慈項目膽定位社建立竄的目標槳成本努是在筐項目肅運作傻過程芹中逐粱漸形邁成和樓明確鄙的目標耽成本雞的管義理要撓基于厘完善診的動嶼態(tài)成擋本信皂息管肝理目標儀成本質(zhì)管理丹的實窄施要漢依賴能于責(zé)獵任成度本管痰理體亞系進行目標成衫本管理柱的重要恢幾點說旬明（一巴）成覽本目筑標管丹理的券關(guān)鍵斷環(huán)節(jié)事前然有目辮標：蟻項目他總成淘本目乏標及藥分解智；事中賓有監(jiān)汽控：伏月報犧表，萌動態(tài)伴報表押；事后敞有分拖析：向后評輪估報洲告；目標管算理兩階熔段：招煮標前產(chǎn)保品控制被為主，憤招標后辜以動態(tài)史監(jiān)控為釀主。（二）裳開展目坡標管理旗的具體上措施全員理脖解；建立科搶目，結(jié)綿合合同沖策劃；制定穗目標辮：方劉案、西擴初理、施饞工圖掘階段結(jié)；每月專寬人負責(zé)討統(tǒng)計成青本變更友（針對婚每個合病同）；根據(jù)薦成本吊月報暮進行耳數(shù)據(jù)輩及分億析、繼建議葵；對數(shù)才據(jù)的報及時冊性進物行考劫核要債求；成本絡(luò)控制盾始終繭圍繞胸產(chǎn)品創(chuàng)與市級場。進行目標住成本諸管理虹的關(guān)納鍵環(huán)構(gòu)節(jié)及卸措施房地產(chǎn)弓開發(fā)項伐目全過甲程成本臭精細化歡管理辦他法四項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制辦法1項目設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制辦法2項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點3項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點4項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點5項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制要點6項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制辦法一房地產(chǎn)即開發(fā)項炊目前期釘發(fā)展環(huán)木節(jié)的成載本控制拳根據(jù)項菌目開發(fā)煉方式的豆不同而顯有所區(qū)達別。該楚環(huán)節(jié)由妻于有國稈家多項鴉法規(guī)政孩策的限朋制，運猜作時靈瞎活度較鉤小，基借本原則莊是在國跪家規(guī)定集范圍內(nèi)俯最大限殲度地控乒制企業(yè)減的費用筐。項目頂公司在項目馳開發(fā)前層期起主愁要作用嘆，因此傷，這一窯環(huán)節(jié)成挖本控制蘆的主要局任務(wù)由項目公濁司領(lǐng)導(dǎo)臺及前期等部來承律擔(dān)。立項蕉環(huán)節(jié)喝的成湊本核綱算控但制根貌據(jù)項困目開假發(fā)方瞧式的菠不同哄而有糟所區(qū)途別。該環(huán)勒節(jié)特呈點：由于很有國錦家多要項法雹規(guī)政賢策的厭限制微，運鬼作時衰靈活趙度較跨小。該環(huán)節(jié)牧原則：在國家拌規(guī)定范新圍內(nèi)最紹大限度律地控制些企業(yè)的巾費用。該環(huán)百節(jié)影蛋響：購地窩階段趟的成炭本控傅制是融整個危項目翁成本管控制匹的第射一步肺，購從地費頁用的之合理賺與否羅，對穩(wěn)項目壯整個激成本合控制合有直訂接影歐響?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制新征土地（1）征地費用（1）少交或晚交；前期部門負責(zé)（2）拆遷安置費用（2）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費用；（3）大市政費用（3）自建部分根據(jù)施工圖紙編制公司市政工程預(yù)算，進行招投標程序；交政府部分通過審核預(yù)算與公關(guān)，以爭取最低的大市政配套費用。

工程、規(guī)劃設(shè)計和預(yù)算審核部門負責(zé)公司自建部分；前期部門負責(zé)交政府部分、工程部門配合。（4）規(guī)劃條件（4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。規(guī)劃設(shè)計、前期部門買斷項目（1）買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細；前期部門（2）付款總額為公司爭取最大利益；（3）付款時間周期長、次數(shù)多；（4）三通（或七通）一平標準明確驗收標準明細；工程部門（5）手續(xù)風(fēng)險與項目付款時間直接掛鉤。前期部門合作開發(fā)（1）合作方式（1）符合股東要求；公司領(lǐng)導(dǎo)（2）分成比例（2）雙贏原則；（3）交房時間（3）盡可能地延后交房時間；工程部門負責(zé)（4）交房標準（4）不低于合同中交房標準；規(guī)劃設(shè)計、市場營銷部門（5）付款總額 付款時間（5）符合當(dāng)前市場最低或最合理原則 選擇有利于公司利益的方式。財務(wù)部門項目設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制辦法二設(shè)計往環(huán)節(jié)存的成份本控雕制所廟占權(quán)李重最冠大，莊具有誦項目幣建設(shè)懲成本字決定煮地位循和作蜓用。變在規(guī)寇劃環(huán)必節(jié)進他行成北本控耕制是冒實現(xiàn)幕事前治控制煙的關(guān)鍵，可榴以最難大限攤度的棵減少妖事后剃變動誓帶來說的成譽本。揚所以濟該環(huán)糊節(jié)控喘制要駱點和伙控制已內(nèi)容振復(fù)雜庸。基本知原則福是：周密蛾規(guī)劃娃，科固學(xué)討真論，御嚴格屈審批賠。盡管設(shè)擠計費在付建設(shè)工誘程全過切程費用野中的一項般只占隸建安成鑼本的1.顫5—鄰2%左右烏，但異對工瘋程造砍價的蘭影響嘗可達75繳%以上，填設(shè)計質(zhì)研量的好打壞直接況影響建絨設(shè)成本途的多少蒜和工期公的長短歷，直接登決定人估力、物鍛力、財后力投入喪的多少桂。因此工返程造價夢控制要竭以設(shè)計壟階段為困重點，帥這是最綱直接、身最有效進的的建膚設(shè)項目畜投資的歷根本所賄在。科學(xué)巡壽合理留的設(shè)駝計可辜降低守工程篩造價溪的10%乞-20倘%。（一）槽規(guī)劃設(shè)聯(lián)計階段須投資控惕制要點駱和策略策略一息：實行設(shè)貪計方案鏡招投標惹，優(yōu)化吧設(shè)計；策略二朵：實行泥限額落設(shè)計博，有我效控留制造失價；策略憐三：加壩強對已圖紙膝的會劇審與府審查報；策略這四：深入埋運用薦價值桶工程舌；運用價知值工程和的優(yōu)勢宣：1.既可提吼高工程灶的功能爭又可降好低工程曬的造價裕；2.在保證犁工程功圣能不變毯的情況運下降低翼工程造簡價；3.在保證例工程造膜價不變爭的情況教下提高葉工程功應(yīng)能；4.可在工悟程功能品略有降趨低的情禍況，使紫工程造繞價大幅喪度降低悉；5.可在踩工程康造價程略有嫌提升蕩的情貝況，顫使工桃程功壓能大暢幅度蒜提高明。策略五榴：采用鋸合同船措施悅，有瘡效控那制造塔價蓄。限額設(shè)計的管島理設(shè)計人會員要熟弟悉工程響概預(yù)算堆定額和暢材料預(yù)諸算價設(shè)計人吧員按項資目估算行及概算喚控制設(shè)并計圖各相關(guān)饑專業(yè)環(huán)夫節(jié)制定褲雙贏策稠略管理蟻者嚴禁格控漸制設(shè)促計變老更開發(fā)池商的用造價驗管理庫人員躬及時鞋提供扒可靠叉基礎(chǔ)比資料（二）枕規(guī)劃設(shè)霸計階段嬌成本控勝制節(jié)點（1）委三托設(shè)豆計階目段需蔥要有右詳盡箏的資帶料和攝技術(shù)習(xí)指標噴，明砌確總墳體目淚標；（2）擴得初設(shè)漂計階汽段用紋技術(shù)創(chuàng)經(jīng)濟著指標則考量社設(shè)計聯(lián)方案飯，評銀價方蜻案的縫優(yōu)劣片；布局偉是否漂合理如戶型袖適用性設(shè)計方撈案是否腥經(jīng)濟合理的擇考核標漿準如建筑槐的功能億分區(qū)和配拜套設(shè)瀉計經(jīng)濟泄性是民否合幅理（二）級規(guī)劃設(shè)旨計階段它成本控杰制節(jié)點（3）初布步設(shè)北計階旗段明割確項急目工凳程造止價的繞最高貍限額斃，確歉定造墓價目鄙標；（4）施毯工圖橫設(shè)計幸階段擺防止畜可能竿出現(xiàn)罰的設(shè)礙計問谷題，窮導(dǎo)致淡變更坑造價究；施工圖設(shè)計階段五大問題建筑結(jié)構(gòu)沒有采用低成本的結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇依靠初步的地勘察資料結(jié)構(gòu)配筋量標準不一安全系數(shù)取值偏大，會影響設(shè)計結(jié)果結(jié)構(gòu)標示與說明按取最大值的方式進行統(tǒng)一標示說明（5）設(shè)計頌交底陽和配諸合施糟工階讀段的傾要設(shè)營計單寶位深蒼度參挪與；（6）、雜謹慎夜設(shè)計侍變更最、材惜料設(shè)嗎備選莖型等塑?？刂埔c控制內(nèi)容控制措施實施部門設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費用設(shè)計調(diào)整符合市場需求及成本降低要求規(guī)劃設(shè)計部門（2）設(shè)計變更洽商嚴格設(shè)計變更流程①規(guī)劃設(shè)計部門②工程部門③成本部門材料設(shè)備選型（1）材料及設(shè)備選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝①規(guī)劃設(shè)計部門②工程部門③成本部門④市場營銷部門（3）采購招投標①采購部門②成本部門（二荷）規(guī)只劃設(shè)圾計階笨段成滅本控裝制節(jié)膜點（三躍）各救設(shè)計氏階段肚具體思的成菊本優(yōu)顯化措烘施：內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線1、規(guī)等劃設(shè)雁計階暢段的真成本倦優(yōu)化膜措施愚：內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對整體開發(fā)的作用配套公建會所市政公建景觀設(shè)計現(xiàn)狀景觀改造與利用維護成本1、規(guī)偉劃設(shè)秩計階快段的裂成本膠優(yōu)化雨措施罷：規(guī)劃設(shè)兇計階段泥成本效錫益最大院化的目幕標：建筑專圈業(yè)是建吹筑形態(tài)鞋對客戶乒需求的速徹底體濾現(xiàn)以及舌具有市蒼場競爭額力的產(chǎn)越品創(chuàng)新夜。結(jié)構(gòu)羞專業(yè)劃是最清優(yōu)化匪的結(jié)摔構(gòu)形身式。設(shè)備專溪業(yè)是最補優(yōu)化的廁部品選道擇。2、結(jié)構(gòu)茂設(shè)計階那段的成筐本優(yōu)化顫措施：（1）結(jié)構(gòu)鄭設(shè)計優(yōu)胞化的主儲要關(guān)注野內(nèi)容。1）基涂坑、鮮邊坡哀控制后，使牢土方綢量和鑒安全近性達置到價往值最主大化弦；2）樁基撕選用的擺優(yōu)化，飲選擇經(jīng)膀濟安全宋的樁基永形式（乘一般通濟過專家由評審）袍；3）結(jié)構(gòu)嫌含鋼量求的控制胃；4）上部俱結(jié)構(gòu)選河型的優(yōu)址化，空批間感和塔經(jīng)濟安倘全性的孩價值最昌大化；5）特殊解部位的賴結(jié)構(gòu)優(yōu)錘化處理虧，質(zhì)量漿、耐久捐性和成具本的價危值最大疾化；6）選用即新Ⅲ鋼、域冷扎六帶肋煤鋼筋扣等技懂術(shù)，狂降低計含鋼截量。（2）成撤本優(yōu)神化與梁設(shè)計唯合理彈周期艘的確癢定，進行結(jié)者構(gòu)成本俘監(jiān)控過謎程的分纖階段控障制。要求設(shè)針計周期驕尤其是嶼擴初、析施工圖果設(shè)計周網(wǎng)期科學(xué)滾合理。膀只有這餃樣，才眾能有充鮮分的時毀間進行藥多方案噴的比較旁，才能牌保證設(shè)陽計成果逗準確、日安全、粥經(jīng)濟。（3）結(jié)構(gòu)論含鋼量難限額。由于窩建筑濱產(chǎn)品陸的非框標準紹型、頌物業(yè)妨類型慈的多錦樣性旺，結(jié)吊構(gòu)的使經(jīng)濟哈性指炒標很仆難同抬工業(yè)隨標準先化產(chǎn)上品一顫樣采閃用絕拘對指筋標。含鋼量癢指標不資是唯一哀的經(jīng)濟黃性指標頃，如果墓過分單萌一強調(diào)偵含鋼量帆，存在崇降低結(jié)胳構(gòu)質(zhì)量域的風(fēng)險奪，并對穿體型規(guī)叔則要求瞞過高，鉛易影響政其內(nèi)部貨功能布環(huán)局及外熟立面的蔥美觀，輕難以保廢證產(chǎn)品銹的較高熟品質(zhì)。應(yīng)在圾市場也調(diào)研刪的基格礎(chǔ)上緒做出販合理膝可行缺的含芬鋼量熄目標松。3、材飛料設(shè)國備選分用的滋成本饒優(yōu)化活措施（1）設(shè)睜立內(nèi)襖外裝受修和秘安裝淺的成梳本目巧標——倡導(dǎo)在宅設(shè)計管顫理階段繪，設(shè)備忽工作并搬行并前滔置；——倡導(dǎo)嚴在施績工圖民結(jié)束增前，傷完成賀主要雕設(shè)備數(shù)定樣吃定板們。（2）開統(tǒng)展標征準化薄設(shè)計順、進夏行集抗中采摩購標準化草設(shè)計將死減少部替品的種肅類數(shù)量嘩，降低嫂設(shè)計工否作量．伐為單一仙部品提概供數(shù)量嗚較多的福采購額智，從而喘降低招暗投標工姐作量，膊為集中閣采購降辱低成本誰提供條雪件。大型房胖地產(chǎn)開緩發(fā)企業(yè)味可與設(shè)溫備、材樣料供應(yīng)隙商形成葵戰(zhàn)略伙豪伴合作融關(guān)系，蠢達到雙錘贏。（3）設(shè)蒸備方國面優(yōu)憲化關(guān)衡注點陶：１）覆津土埋深盼與設(shè)備喪管線的仆埋設(shè)；２）共地下雙室層甘高與禮設(shè)計趣管線域的關(guān)籮系；３）掉設(shè)備投參數(shù)架以及質(zhì)設(shè)備結(jié)型號喬的選叉用；４）選辛用新技剛術(shù)、新剝設(shè)備的壓應(yīng)用。4、景觀米設(shè)計成角本優(yōu)化決措施1）土買方造領(lǐng)型的確合理耀性（最好云因地制扁宜，減庭少土方谷量）2）水景社的合理借布置3）大喬睜木的慎瞎選4）雕塑替品的限陣制5）硬質(zhì)含鋪裝和劣木制平甩臺的優(yōu)窄化（在飲不影鉆響效齒果的疏情況午下，駕減少捷硬質(zhì)碌）1)設(shè)計變狼更原因1.設(shè)計類華：A.超成本慈目標B.設(shè)計磁優(yōu)化C.設(shè)計錯薦誤D.設(shè)計缺覽漏E.補充設(shè)咳計F.二次青設(shè)計G.現(xiàn)場條稱件2.現(xiàn)場施猴工類:A.施工納錯誤B.施工紛困難C.施工芳進度榜要求3.營銷類借：A.客戶需細求B.競爭需匯求4.其它2）可怠采取貨的措尤施——建立施滋工圖階住段的長幼期合作姜伙伴；——給予巧合理驅(qū)的設(shè)走計周判期；——甲方而完善叛標準亭化構(gòu)窩造設(shè)閱計。5、降低勻設(shè)計變拼更簽證肢率的措輛施(四)龍頭福企業(yè)僑的規(guī)比劃設(shè)蔥計共來性1）采存取傳鳴統(tǒng)工是序前濕置:——提前做傲好70%的準備貨工作,以“成勒本換時今間”；——雖然會遵由于最鳴終沒有綁獲得土砌地而損樂失前期借投入，污但從總鍬體上甚看認巨為值顏得。2）采用禍工序并摘聯(lián)作業(yè)閃：——在保椒證時拴間周破期的嬸前提即下，軍盡可白能將儲各項闖作業(yè)改交叉鈔進行袍。3）采取排規(guī)模復(fù)枕制模式兇：——采取厚“拿刑來主毀義”灰，再患適當(dāng)刪調(diào)改已。4）重磚視長的期性突工作搶：——對市場供的調(diào)查位了解把按握準確侵。房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點三招標標陰環(huán)節(jié)的環(huán)成本控秧制涉及制到工程嫁、設(shè)計逆、預(yù)算鄉(xiāng)豐合約、享銷售等公多個部拴門的實杰際運作競，在程搏序上沒亂有太多延變數(shù)，熊但具體欺內(nèi)容特耐別是招緞投標評升審人員蜜的選擇困則須有潔很強的愿針對性翁。這個先環(huán)節(jié)成摘本控制注的難點在臥于標書煩制訂，諒重點在彈于評標鈔。1、招投殿標環(huán)節(jié)留成本控原制的內(nèi)煤容（1）招標恩方式的鑒選擇--屈--私--公開徹招標逢、邀岸請招霸標和餃議標為什觀么招索標，隱房地月產(chǎn)企曲業(yè)的紡工程尚師算暫不過兇施工述單位邀的工象程師陶呢？——這是皮信息跟對稱優(yōu)與不凝對稱令的問柱題房地產(chǎn)能公司控攏制工程已成本最席有效的摔方式就伯是采取眼外行控蠻制內(nèi)行鞋的方法然？——貨比三陶家。（2）計價聞方法的兔確定根據(jù)項歲目圖紙枝情況及隊招標時尺間確定此用哪一紹種計價汽方式，拆比如總臺包招標文，清單涂和費率碰招標二測者各有司優(yōu)缺點館，應(yīng)根頁據(jù)圖紙餡條件及項項目開雄發(fā)進度江要求選毀擇。房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點三招標化標環(huán)鉛節(jié)的悶成本竟控制到涉及喬到工估程、槐設(shè)計軋、預(yù)拾算合佳約、協(xié)銷售關(guān)等多霉個部星門的腸實際漲運作顫，在詳程序計上沒堂有太緩多變波數(shù)，愛但具伏體內(nèi)乳容特阻別是舞招投哈標評豬審人修員的主選擇劑則須殃有很沒強的淘針對汁性。雕這個臺環(huán)節(jié)絡(luò)成本青控制供的難點撇在于芳標書苦制訂周，重禍點在跑于評籍標。1、招岔投標絡(luò)環(huán)節(jié)槍成本扁控制委的內(nèi)呀容（1）招標會方式的賀選擇---好---公開招拾標、邀極請招標游和議標為什慶么招紐奉標，集房地附產(chǎn)企悶業(yè)的悶工程性師算漿不過梁施工扔單位鍋的工罵程師哪呢？——這是信散息對稱巴與不對存稱的問調(diào)題房地產(chǎn)風(fēng)公司控計制工程步成本最劣有效的脈方式就遮是采取嘉外行控頁制內(nèi)行飛的方法輝？——貨比色三家。（2）計關(guān)價方壁法的吳確定根據(jù)項睛目圖紙弊情況及絞招標時晉間確定剪用哪一采種計價傳方式，舉比如總殺包招標公，清單秤和費率陳招標二掉者各有日優(yōu)缺點戒，應(yīng)根鞠據(jù)圖紙派條件及晉項目開糠發(fā)進度零要求選藝擇。2、招投煩標環(huán)節(jié)痛成本控原制的措嘆施控制要點控制什么怎么控制誰來控制

1.投標單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷（7）信用情況①建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備設(shè)備供貨商名冊及資料數(shù)據(jù)庫。②在公司認可的承建商、供貨商、監(jiān) 理公司中選擇投標單位。③選擇五家投標單位①成本管理部門②工程部門甲方招投標管理機構(gòu)考察、評估、篩選三家以上投標單位參加投標①成本管理部門②工程部門（1）投詢標單下位的殺選擇(2)招標找文件膝的編垃制控制要點控制什么怎么控制誰來控制2.招投標文件

招投標書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）報價方式；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）；（10）接標時間；（11）開標時間；（12）評標辦法；（13）投標單位補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等。①主辦部門起草、制定招投標標準文本②邀請外部顧問專家審核①成本管理部門②工程部門(3)評標狹和定驢標控制要點控制什么怎么控制誰來控制3.評標和定標(1)技術(shù)性評標和定標(2)經(jīng)濟性評標定標（3）綜合評審優(yōu)先順序1.技術(shù)評標2.經(jīng)濟評標3.合作經(jīng)歷①成本管理部門②工程部門綜合審核投標單位；評定中標單位①成本管理部門②工程部門施工艇環(huán)節(jié)按的成榜本控思制主統(tǒng)要應(yīng)敗注意來三大栽方面舒，一鮮個是露因各磚種變姑更、際現(xiàn)場御簽證好增加窩的費驅(qū)用，國第二袍個是傍材料妨價格狐上漲替、價咱款調(diào)記整以御及工六程款政引起掉的費兇用；處第三棕個方繪面是魂工程染索賠英增加塑的費慕用。御由于漲市場制變化燙與市散場把絮握的賤原因附，施牽工階引段不奪可避碎免由饞于各太種情掘況而晴要對易施工昏計劃棋和內(nèi)乘容進鹿行改構(gòu)動，晝而在擱變更牽時明憲確目抓的和緩遵循萌程序膝都是狂必須妹的。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四1.工程稱索賠騰價款費控制2.工程嘩變更斤費用索控制3.現(xiàn)場簽倉證價款躬控制4.工程蟲價款溪支付強控制5.挖掘節(jié)兆約工程或造價潛蚊力（一）蛋施工環(huán)浴節(jié)成本錦控制的沫主要內(nèi)逝容1.合同管護理合同阿管理偷常用命方法間有：（1）合妄同會們簽制隔度：一項合狐同的簽辱定，需嗓要公司津各責(zé)任蘿部門評俘審，各砌自對合固同中的部條款進最行把關(guān)輩，避免眉出現(xiàn)專亦業(yè)管理偷的空白咳。（2）合著同分查析：包括專申業(yè)技術(shù)花（漏項摟及可實孫施性）炎分析及格法律風(fēng)雹險分析澇（合法嘗及保障橫性）。（3）合襪同交墻底：合同姥分析報后，虧應(yīng)由敘合同威管理礦人員剖向各快管理屑層作既合同盡交底慈，把揚合同總責(zé)任個具體妄落實庫到各底責(zé)任斥人和斷合同抄實施訊的具希體工亦作上歇。并蒙把合刷同間構(gòu)的銜旨接交餃待清潔楚。（4）合龍同實觸施的點控制繞：通過合排同實施恩情況分掌析，找燥出偏差悔，調(diào)整秩合同實凝施過程切，達到癥合同總陽目標。謊在實施摘中，采湯取“技昆術(shù)措施探”、“巴組織和較管理措蒼施”“檢經(jīng)濟措培施””姐和“合飛同措施泛”予以至糾正。(二)施工環(huán)恥節(jié)成本屯控制的磨主要環(huán)碰節(jié)2.索賠管煮理工程層建設(shè)朵中索崇賠管旬理的曠任務(wù)壟主要尿有索既賠和障反索棟賠（1）索賠：是指哪在合似同實其施中島，合溉同一棗方因三對方巴不履嚴行或巾未能慕正確厲履行磚合同戒所規(guī)辟定的凈義務(wù)姿或未萌能保習(xí)證承斥諾的毀合同嫌條件騰實現(xiàn)瞇而遭徐受損姓失，鍬向?qū)ν捶教嵊瓿鲅a巾償要泛求。辦索賠果一般顆是承狗包人個向發(fā)情包人叢提出行的。常見索兼賠的主劣要起因燙：1）合端同文渾件引酷起的噴（如走圖紙范和工妄程量雞表中慕錯誤恐的描橫述）2）工借程施捐工方晉面（墾如設(shè)騰計變筑更和右工程范質(zhì)量效要求日變更膏引起危的）3）關(guān)于炭價款方科面（如酬拖延支湯付進度買款）4）工伍期引閥起的墓（延壩誤工冬期損稍失等怪）5）特殊今風(fēng)險和尖人力不金可抗拒醋（指戰(zhàn)碌爭、革范命、內(nèi)祥戰(zhàn)等）6）工廈程暫須挺、禁中止薪合同追。（2）反索賠駝：是相對泥索賠而束言，是僵對提出斜索賠的莖一方的勁反駁。趨通常反皮索賠主雙要是相導(dǎo)對索賠摸而言，軌是對提軋出索賠挺一方的鄉(xiāng)豐反駁。狗通常反蛛索賠主期要是指煩發(fā)包人抽向承包朝人的反咳索賠。常見反秀索賠的賭主要理園由：1）工快程質(zhì)跳量缺弦陷2）拖延綢工期3）保灣留金尿的4）發(fā)肯包方逐其他第損失化。3.變更光管理（1）設(shè)員計和趨工程聞變更催的主嗚要內(nèi)象容：1）由于童設(shè)計單帆位圖紙料錯、漏田、碰、搜缺，導(dǎo)補致發(fā)生改做法變冤動、材贏料代換獸、糾正旱施工圖撒中的失哥誤或其孔它變更中事項。2）由于具設(shè)計部潛門改變噴建設(shè)標調(diào)準、結(jié)格構(gòu)功能渠、使用霜功能、蝕增減工晴程內(nèi)容繡，導(dǎo)致沙發(fā)生做匯法變動蛇、材料盈代換或堆其它變昨更事項撐。3）由私于工胖程部拐門、畏監(jiān)理軟、施封工單苦位采辦用新鉤工藝界、新那材料拐或其若它技疏術(shù)措摟施等燒，導(dǎo)甘致發(fā)麥生做棄法變愛動、杏材料稅代換唱或其聾它變?yōu)a更事屑項。4）由載于銷棟售部斧門、找業(yè)主沉要求餅提出通變更棋，導(dǎo)協(xié)致發(fā)醋生做宏法變差更、冷材料谷代換匪或其閥它變判更事壤項。（2）變更戰(zhàn)管理的青主要措漆施：我們夕只擔(dān)顫心二明種設(shè)夜計變伐更，尚重點克控制你。◆第一秤種：是倒維退的淚設(shè)計里變更炕，現(xiàn)盾場已夏經(jīng)施游工了些，因帶變更丘滯后辜出現(xiàn)廊重復(fù)優(yōu)施工倉的浪將費曠?！舻诙A種：設(shè)計變贈更涉及喝的內(nèi)容儀，其計仰價方式皆在合同置中沒有琴約定（炎比如：織主材變赴了、施驢工工藝刺變了）掃，只能影以獨家核協(xié)商議分價方式浪確定價臥格，房屆地產(chǎn)企牌業(yè)的工蠅程成本絨管理“貨比顯三家”的優(yōu)扎勢失值效，澤必然過會帶曠來成問本的寫增加藥?！魧τ谛懦Ｒ?guī)設(shè)屠計變更枯涉及的展內(nèi)容：其計價柱方式在乞合同中僻有約定狂，不用細吵架，劍按合同勵計算木。對于恨這種設(shè)堤計變更胖帶來的螞工程成辟本的增再減，不歐論其是角設(shè)計缺封陷或設(shè)我計錯誤訊引起的裹，還是殼營銷引發(fā)起的，游都是該渣花的錢衛(wèi)或是不伙該花的樣錢。4、現(xiàn)場翅簽證管阿理（1）現(xiàn)饞場簽攻證的被主要廈內(nèi)容勸：1）在施超工過旦程中氏出現(xiàn)史的各側(cè)種技綿術(shù)措擺施處援理，俯以及廈由于禁施工勸條件臘變化漁、地劍下狀劍況（急土質(zhì)鞠、地德下水舌、構(gòu)遍筑物幣及管怒線）斧變化凡，導(dǎo)該致發(fā)闖生增鳳減工民程量橫，材醉料代暈換或余其它與變更害事項逐。2）由于設(shè)計浸變更菜引起預(yù)的合捎同出廢現(xiàn)漏享項及局招標甲文件脹說明慮不清坑引起暢的措糟施費淋等簽衛(wèi)證。3）由于隆技術(shù)措漆施和施治工質(zhì)量頌標準不嘉清晰及植場地移渠交責(zé)任咱不清引豪起的(場地硬嶄化、夜漆間施工翠噪音污呼染等)規(guī)費等譜簽證。4）由吹于主砍材、盤主要搶工藝焰改變汽，但吉已經(jīng)市做了流施工她樣板蛋而引辨起的朋變相默的索爬賠簽愚證。5）由于輔事后設(shè)恨計變更規(guī)導(dǎo)致的秋返工和消技術(shù)處犧理措施棕等工程局簽證。根據(jù)腸上述去，影殖響現(xiàn)估場簽賤證的褲罪魁健禍首愁：——現(xiàn)場條婦件及地好質(zhì)情況踏與預(yù)計絨發(fā)生變懇化。——合同出豎現(xiàn)漏洞倡?！O(shè)計地變更濱。（2）控制深現(xiàn)場簽蕉證的原渴則——避免筋簽證叮，減梢少簽挽證，訓(xùn)規(guī)范辣簽證釋。（3）減少伶因為合刮同不完恭善而引躺起的簽隨證——工程范氣圍劃分目不清楚裂、不具雁體，為尚承建單汽位索賠它提供了累機會，富導(dǎo)致工辟程簽證慚難以控飯制。——工程量禮清單說訓(xùn)明不夠笑詳細，亮容易引承起簽證偏?！犊钔l件耍與形暢象進豆度或躬完成丸工程頃量的喂關(guān)系慎不清棗不楚希，增秩加了以工程釋管理辜協(xié)調(diào)朽難度男?！こ碳紤粜g(shù)要求評或工程妥質(zhì)量要寬求不具糠體明確扶，無法終保證差格異化產(chǎn)暴品的品六質(zhì)。（4）減窯少因享為措絞施費泉約定憶不明藏確而預(yù)引起曠簽證1）施工昆措施費原含義：絹投標人玩完成本憑招標工蝴程所需斧要的技燃術(shù)、生備活、安怖全等方救面的非只工程實解體項目核全部費固用，并旗已經(jīng)充雨分考慮套了招標阻文件的尖施工管第理及技合術(shù)要求內(nèi)。2）控換制原獎則：疼在招這標中禁明確輪“施符工措廉施費子用包廈干”俊施工掛措施妖費包探干原縫則：投標陽措施旨項目鑰清單意未填用寫部映分，秤視為泳已包效含在億工程影量清敏單的脆其他洋費用鉗中，見措施竭項目盆投標捷報價絕包干求考慮程，結(jié)永算時蒜除合叮同規(guī)棄定外街不做盟調(diào)整左。設(shè)計評變更織及簽領(lǐng)證工愚程中們，發(fā)袖生的逗措施農(nóng)費用涼亦由東投標暴人在掘報價當(dāng)表中曲包干音考慮袖。（5）簽證道的具體烤管理辦見法：1）一單識一算原航則：一鄭個設(shè)計摧變更及墻簽證單響應(yīng)編制慌一份結(jié)幸算單，逃且對應(yīng)仔一項內(nèi)擊容；2）一月飯一匯總揚原則：守每月匯塊總已完紋工的變違更簽證幫費用，滲反映在很項目動懲態(tài)成本穩(wěn)中；3）完綢工確梳認原鋼則：硬當(dāng)設(shè)商計變貫更及砌現(xiàn)場鞠簽證牙完工污后，罩盡快控完成冠簽字嚴確認衫，如憂屬隱令蔽工土程，礦必須徒在其諸覆蓋進之前英簽字壩確認領(lǐng)；4）原件牧結(jié)算原市則：設(shè)稠計變更澤及現(xiàn)場讓簽證的緩結(jié)算必寨須要有喘齊備的慨、有效桿的原件若作為結(jié)現(xiàn)算的依牌據(jù)；5）時羞間限屆制原蛛則：橫設(shè)計送變更消、簽住證都酷應(yīng)先強立項伯后實予施。定若有逝特殊杏情況歲，請湯示主寸管領(lǐng)域?qū)Ｒ夂蟪袑嵤┝?，但犯事后后補填臟報變模更、貪簽證季單；6）存檔島原則：所變更、登簽證所翠有文件眾必須存朝檔。原凝則上不糾允許發(fā)司生人工糠簽證。(三)施工環(huán)便節(jié)成本借控制的藥主要措州施1、設(shè)計行變更控制要點控制內(nèi)容控制措施設(shè)計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估①項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。②加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。③各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。（2）變更的審核簽認①根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認流程進行。②設(shè)計變更通知單。③變更必須有設(shè)計單位、規(guī)劃設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。（3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進行變更。2、現(xiàn)場鑰簽證控制要點控制內(nèi)容控制措施施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認嚴格按照合同中約定的條款執(zhí)行。（2）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。（3）簽證的工程量①認真核對簽證的工程量準確。②簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。（4）簽證的審批①施工洽商通知單。②必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。（5）簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。3、圖牌紙審獨核控制要點控制內(nèi)容控制措施

審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審①圖紙多層次會審、會簽及審批制度。②各專業(yè)互審互簽制度。③在開工前把圖紙中的問題修改完。4、總分畜包管理控制要點控制內(nèi)容控制措施總分包配合費（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定①通過投標確定配合費。②應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。5、材料的供應(yīng)控制要點控制內(nèi)容控制措施材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計劃（4）提前安排時間①施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標前確定。②先確定材料供應(yīng)方式，通過招標確定相關(guān)費用。③限時編制材料計劃。④材料計劃簽認。⑤要全面考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。6.工程款慶支付控制要點控制內(nèi)容控制措施工程款的支付（5）付款進度（6）工程進度①按合同約定執(zhí)行付款。（節(jié)點控制）②按進度付款。③多層次多角度審核工程進度。付款的審批根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五材料及窄設(shè)備采仰購環(huán)節(jié)版成本控傳制的核純心要素貧是計劃隊和信息警，通過激明確而墊規(guī)范的獄流程，次就可以麗最大限裁度的減膜少在本講環(huán)節(jié)出勸現(xiàn)損失串的概率零，達到思成本控鉗制的目譜的。（一）彎項目采廣購成本肺控制的姥總策略1.制定采登購預(yù)算刺與估計殺成本2.科學(xué)合吃理的選只擇供應(yīng)費商（1）選幼擇供梨應(yīng)商移的數(shù)改量，魂避免經(jīng)單一盲貨源（2）對用吵量大的褲材料設(shè)及備選擇抄兩個以蛙上廠家池供貨（3）合理鈔選擇供構(gòu)應(yīng)商的透方式3.利用德好采潔購環(huán)市境（1）把形握好縮慧采購怖外部譜環(huán)境叢：指描能對尾項目版采購沿產(chǎn)生折影響春的外細部變娃化，候包括腰市場營季節(jié)稱性變哪化、竟國家托宏觀包經(jīng)濟黎政策狗的變倘化、識國家棵財政齡金融誤政策巨的調(diào)場整、捐市場撇利率黑的變份化、拐通貨薄膨脹承存在橡等。（2）建立勾供應(yīng)商境及材料亂設(shè)備信近息數(shù)據(jù)州庫。

績效考核的手段建立供應(yīng)商績效管理信息系統(tǒng)建立量化的供應(yīng)商行為績效指標對供應(yīng)商進行評級其他相關(guān)措施房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五（一）迫項目采賄購成本美控制的妖總策略4.加強您對供回應(yīng)商賠的管喘理（1）與供芹應(yīng)商建君立戰(zhàn)略兆伙伴關(guān)饞系（2）對供鴉應(yīng)商進戲行績效刪考核（二）莫項目采暑購成本丈控制措慘施1.材料焦使用搜時間辰計劃控制要點控制內(nèi)容控制措施材料進場計劃（1）采購招投標及訂立合同時間根據(jù)工程建設(shè)進度安排，預(yù)留出來材料招標時間和合同訂立時間。（2）生產(chǎn)周期與工程進度相配合（3）運輸周期具體與采購點遠近相對應(yīng)（4）安裝、驗收周期與工程進度相配合（5）交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系2.材料儀性價愁比控制要點控制內(nèi)容控制措施材料的性能價格比（1）市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。（2）技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由規(guī)劃設(shè)計部提供。（3）招投標制定招投標計劃。不需招投標的材料設(shè)備，也采用“貨比三家”。3、材料仰價款的售支付控制要點控制內(nèi)容控制措施材料款支付（1）材料款支付方式（2）材料款支付進度（3）保修款①預(yù)付款限額控制②首次驗收后付款總額進度控制。③保修款一般不低于合同總價的5%。④依據(jù)合同中約定付款。4、材料柳驗收、女保管控制要點控制內(nèi)容控制措施4、材料驗收（1）數(shù)量驗收關(guān)聯(lián)所有方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量（2）質(zhì)量驗收①外觀質(zhì)量的驗收②安裝后質(zhì)量的驗收③投入使用后的質(zhì)量驗收5