房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo)4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評價(jià)（一）城市規(guī)劃概念城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)發(fā)展目標(biāo)，對各類資源進(jìn)行整合，通過法定程序編制并經(jīng)批準(zhǔn)，對城市發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)行引導(dǎo)和管理，以法定的形式確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。

（二）城市規(guī)劃管理概念城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級(jí)政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，采用法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一安排和控制，使城市中的各項(xiàng)建設(shè)用地和建設(shè)工程活動(dòng)有計(jì)劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃順利實(shí)施。（三）城市規(guī)劃體系1、城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括城市的發(fā)展布局、功能分區(qū)、用地布局、綜合交通體系、禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍、各類專項(xiàng)規(guī)劃等。城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年，在編制城市總體規(guī)劃時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對更長遠(yuǎn)的發(fā)展做出預(yù)測性安排。（三）城市規(guī)劃體系2、城市分區(qū)規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排，以便與詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。（三）城市規(guī)劃體系2、城市分區(qū)規(guī)劃內(nèi)容：原則規(guī)定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指標(biāo)。確定市、區(qū)、居住區(qū)級(jí)公共設(shè)施的分布及其用地范圍。確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，確定支路的走向、寬度以及主要交叉口、廣場、停車場位置和控制范圍。（三）城市規(guī)劃體系3、城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對一定時(shí)期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項(xiàng)建設(shè)用地所作的具體安排。城市詳細(xì)規(guī)劃包括：規(guī)劃地段各項(xiàng)建設(shè)的具體用地范圍，建筑密度和高度等控制指標(biāo)，總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃。（三）城市規(guī)劃體系3、城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃：以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項(xiàng)用地的開發(fā)和投資建設(shè)。修建性詳細(xì)規(guī)劃：以總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，直接對建設(shè)作出具體的修建安排

及規(guī)劃設(shè)計(jì)，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì)。（四）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到管制作用城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理

3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo)4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評價(jià)（一）建設(shè)用地選址管理含義：城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)對建設(shè)項(xiàng)目地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇，保證各項(xiàng)建設(shè)按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設(shè)

項(xiàng)目選址意見書的行政管理工作。依據(jù):《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》目的與任務(wù)：

宏觀調(diào)控、符合規(guī)劃、協(xié)調(diào)矛盾、促進(jìn)工作

（一）建設(shè)用地選址管理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》的辦理步驟

《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》的辦理共分為提出選址

申請、規(guī)劃管理人員現(xiàn)場踏勘、審查、結(jié)果領(lǐng)取

四個(gè)步驟。建設(shè)項(xiàng)目選址意見書有效期為一年，確需延長的，須在期滿前1個(gè)月內(nèi)向市規(guī)劃行政主管部門提出申請，延長期不得超過6個(gè)月。（二）建設(shè)用地規(guī)劃管理含義：城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目用地的選址、

定點(diǎn)和范圍，審查總平面，核發(fā)建設(shè)用地許可證等各項(xiàng)管理工作的總稱。依據(jù):《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》目的與任務(wù)：

控制建設(shè)、合理利用土地、保障規(guī)劃實(shí)施、協(xié)調(diào)矛盾、綜合考慮用地效益、完善城市規(guī)劃（二）建設(shè)用地規(guī)劃管理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理步驟

申請材料報(bào)送、現(xiàn)場踏勘、根據(jù)需要征求有關(guān)部門意見、核定建設(shè)用地位置和界線、提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、審查建設(shè)用地總平面布置、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證有效期限為六個(gè)月，逾期未申請辦理的，許可證將自行失效；申請人需要延續(xù)有效期限的，有效期限屆滿30日前提出申請。（三）建設(shè)工程規(guī)劃管理含義：城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，對各類建設(shè)工程進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，審查規(guī)劃方案，核發(fā)

建設(shè)工程規(guī)劃許可證等行政管理工作的統(tǒng)稱。主要內(nèi)容:

建筑管理、道路管理和管線管理。程序：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查、建設(shè)工程施工圖審查和

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核發(fā)三個(gè)階段。1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo)4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評價(jià)（一）居住項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo)1、居住區(qū)規(guī)劃相關(guān)概念：居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)?？煞譃榫幼^(qū)、小區(qū)、

組團(tuán)三級(jí)，居住區(qū)分級(jí)控制規(guī)模見下表。居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)可采用居住區(qū)-小區(qū)-組團(tuán)、

居住區(qū)-組團(tuán)、小區(qū)-組團(tuán)及獨(dú)立式組團(tuán)等多種類型。

（一三）居三住項(xiàng)三目規(guī)三劃與三設(shè)計(jì)三指標(biāo)（1）居三住區(qū)三：泛指三不同三居住三人口三規(guī)模三的生三活聚三居地三和特三指被三城市干三道或三自然三分界三線所三圍合三，并三與居三住人三口規(guī)三模（30三00三0-三50三00三0人）相三對應(yīng)三，配三建有三一整三套較三完善的、三能滿三足該三區(qū)居三民物三質(zhì)與三文化三生活三所需三的公三共服務(wù)三設(shè)施三的生三活聚三居地三。（一三）居三住項(xiàng)三目規(guī)三劃與三設(shè)計(jì)三指標(biāo)（2）小三區(qū)：指被三居住三區(qū)級(jí)三道路三或自三然分三界線三所圍三合，三并與居住三人口三規(guī)模三（70三00三-1三50三00人）相三對應(yīng)三，配三建有一三套能三滿足三該區(qū)三居民三基本三物質(zhì)三與文三化生三活所需的三公共三服務(wù)三設(shè)施三的生三活聚三居地三。（一三）居三住項(xiàng)三目規(guī)三劃與三設(shè)計(jì)三指標(biāo)（3）組三團(tuán)：指被三小區(qū)三道路三分隔三，并三與居三住人三口規(guī)三模（10三00三-3三00三0人）相三對應(yīng)三，配三建有三居民三所需的基三層公三共服三務(wù)設(shè)三施的三生活三聚居三地。（一三）居三住項(xiàng)三目規(guī)三劃與三設(shè)計(jì)三指標(biāo)2、用三地指三標(biāo)居住三區(qū)總?cè)玫厝ň幼∪齾^(qū)用三地和其他三用地其結(jié)三構(gòu)體三系如三圖所三示：國家三規(guī)定三的居三住區(qū)三用地三平衡三控制三指標(biāo)三表案例（一三）居三住項(xiàng)三目規(guī)三劃與三設(shè)計(jì)三指標(biāo)3、項(xiàng)三目設(shè)三計(jì)指三標(biāo)（二三）非三居住三項(xiàng)目三規(guī)劃三與設(shè)三計(jì)指三標(biāo)酒店三、辦三公、三商業(yè)三、工三業(yè)等三其他三用途三的房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目1房地三產(chǎn)開三發(fā)與三城市三規(guī)劃2房地三產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)三目規(guī)三劃管三理3房地三產(chǎn)規(guī)三劃與三設(shè)計(jì)三指標(biāo)4房地三產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)三目規(guī)三劃設(shè)三計(jì)方三案及三評價(jià)（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制1、居住三區(qū)規(guī)三劃的三基本三要求安全三的要三求衛(wèi)生三的要三求物質(zhì)三舒適三性要三求精神三享受三性的三要求與城三市發(fā)三展相三協(xié)調(diào)三的要三求可持三續(xù)性三的要三求產(chǎn)業(yè)三化的三要求（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制2、居住三區(qū)規(guī)三劃的三編制三程序調(diào)查三分析、規(guī)劃三設(shè)計(jì)、成果三表達(dá)三個(gè)三階段三。3、居住三區(qū)規(guī)三劃的三方案三內(nèi)容規(guī)劃三結(jié)構(gòu)、住宅三形式三與布三局選三擇、配套三服務(wù)三設(shè)施、道路三交通、綠地三與景三觀、豎向、管線三綜合等多三個(gè)方面三，并三按照三居民三區(qū)規(guī)三劃設(shè)三計(jì)的三層次三性特三點(diǎn)，三在總體三規(guī)劃三、控三制性三詳細(xì)三規(guī)劃三和修三建性三詳細(xì)三規(guī)劃三等不同三層次三的規(guī)三劃階三段中三的側(cè)三重點(diǎn)三有所三不同三。（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制（1）規(guī)三劃空三間結(jié)三構(gòu)居住三區(qū)包三括住宅、道路、配套三公共三服務(wù)三設(shè)施、公共三綠地四個(gè)三部分三，通三過對三空間三結(jié)構(gòu)三的分三析，將四三個(gè)部三分要三素加三以組三合，三確定三基本三布局三和空間三形態(tài)三。（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制（1）三規(guī)劃三空間三結(jié)構(gòu)影響三居住三區(qū)規(guī)三劃結(jié)三構(gòu)的三主要三因素三：區(qū)位三及規(guī)三劃要求、場地三及環(huán)三境條三件、人的三生活三需求、經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)三管理三制度等。常見三的居三住區(qū)三規(guī)劃三空間三結(jié)構(gòu)三的類三型主三要有內(nèi)向三型、開放三型、自由三型等。（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制（2）三住宅三形式三與布三局選三擇住宅三形式三取決三于自然三環(huán)境、經(jīng)濟(jì)三水平、技術(shù)三水平、文化三習(xí)俗和家庭三結(jié)構(gòu)等因三素?！蹲≌ㄖO(shè)計(jì)三規(guī)范》中，三根據(jù)三住宅三建造三層數(shù)三將住宅三劃分三為低層三住宅（1至3層）三、多層三住宅（4至6層）三、中高三層住三宅（7至9層）三、高層住宅（10至30層）三。（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制（2）三住宅三形式三與布三局選三擇住宅三布局三有行列三式、周邊三式和點(diǎn)群三式三種三基本三形式三。住宅三布置三中必三須要三重點(diǎn)三考慮日照三和通三風(fēng)（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制（3）三配套三服務(wù)三設(shè)施配套三公建三的基三本要三求：三規(guī)劃三布局三應(yīng)體三現(xiàn)方三便生三活、減少三干擾三、有三利經(jīng)三營、三美化三環(huán)境三的原三則，三可采三用分散、集中、分散三和集三中相三結(jié)合的方三式布三局。而且三，為三了保三證合三理的三服務(wù)三半徑三，注三意未三來發(fā)三展需要三，規(guī)三劃中三還應(yīng)三留有三余地三。（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制（4）三道路三交通組織三交通三、保三持環(huán)三境、三保障三安全三、提三供空三間居住三區(qū)道三路網(wǎng)三結(jié)構(gòu)在形三態(tài)上三有規(guī)則三式、自由三式、混合三式等，三在交三通組三織上三分為人車三混行、人車分流兩種三形式三。（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制（5）三公共三綠地組織三在綠三地規(guī)三劃設(shè)三計(jì)中三，公三共綠三地應(yīng)三具備可達(dá)三性、功能三性、親和三性。綠地三布局應(yīng)注三意人三的動(dòng)三態(tài)和三靜態(tài)三觀賞三效果三，一三般在小三區(qū)入三口、三中心三形成三景觀三節(jié)點(diǎn)三，創(chuàng)三造層三次豐三富的視三覺效三果。（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制（6）三豎向三及管三線綜三合居住三區(qū)的三市政三工程三由居住三區(qū)給三水、排水、供電、燃?xì)?、供熱、通信、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等工三程組三成。按照三敷設(shè)三方式三可以三分為架空三線路和地下三埋設(shè)三線路。地下三埋設(shè)三線路三又可三分為三直埋三管線三和溝三埋管三線。居住三區(qū)內(nèi)三的管三線應(yīng)三盡量三采用三地下三埋設(shè)三的方三式。（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制（6）三豎向三及管三線綜三合豎向三規(guī)劃三設(shè)計(jì)是為三了有三效利三用地三形，三滿足三居住三區(qū)道路三交通三、地三面排三水、三建筑三布置三和城三市景三觀等三方面的三要求三，對三自然三地形三改造三和利三用而三進(jìn)行三的規(guī)三劃設(shè)計(jì)三，包三括道路三豎向三設(shè)計(jì)和場地三豎向三設(shè)計(jì)。（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制4、居住三區(qū)規(guī)三劃設(shè)三計(jì)方三案的三主要三成果——規(guī)劃三設(shè)計(jì)三圖紙三及文三件兩三大類分析三圖規(guī)劃三設(shè)計(jì)三圖工程三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三圖形態(tài)三意向三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三圖和三模型規(guī)劃三設(shè)計(jì)三說明三及技三術(shù)經(jīng)三濟(jì)指三標(biāo)（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制5、市場三主流三住宅三形式——板樓三、塔三樓、三別墅長板三經(jīng)典三項(xiàng)目——北京10號(hào)名三?。ㄒ蝗┓咳禺a(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制5、市場三主流三住宅三形式——板樓三、塔三樓、三別墅短板三經(jīng)典三項(xiàng)目——北京三國奧三村（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制板樓三：建筑三層數(shù)三一般三不超三過12層，三但也三有很三多例三外平面三上長三度明三顯大三于寬三度由多三個(gè)住三宅單三元組三合而三成每單三元設(shè)三樓梯三或電三梯，三多為三一梯三兩戶分為三高板三（18層以三上）三、小三高板三（9-三18層）三、多層三板樓三（9層以三下）（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制塔樓三：四五三戶以三上共三同圍三繞或三者環(huán)三繞一三組公三共豎三向交三通平面三上長度三和寬三度大三致相三同高度三從12層以三上到35層，三超過35層是三超高三層一般三是一三梯四三戶到三一梯12戶方塔三樓、Ｔ形三樓、井字三形、風(fēng)車三形和蝶形等形三式蝶形三戶型（一三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三方案三編制別墅三：造型三外觀三雅致三美觀三，獨(dú)三幢獨(dú)三戶庭院三視野三寬闊三，花三園樹三茂草三盛，三有較三大綠三地廳大三房多三、裝三修精三致、三設(shè)備三齊全三、通三風(fēng)采三光良三好有附三屬的三汽車三間、三門房三間、三花棚三等社區(qū)三型的三別墅三公共三設(shè)施三完備三，有三中