房地產(chǎn)投資決策分析

馮長春北京大學不動產(chǎn)研究鑒定中心城市與環(huán)境學院城市與區(qū)域規(guī)劃系一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1.開發(fā)與投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）（1）投資目標和約束條件（Investorgoals&constraints）●可使用的資金●投資類型●風險●預(yù)期回報（2）弄清所有權(quán)（Ascertainownershiprights）●法律關(guān)系●權(quán)利類型與性質(zhì)●債權(quán)關(guān)系-抵押權(quán)等●所有權(quán)和使用權(quán)的限制一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1.開發(fā)與投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）

(3)買賣合同（Buy-sellcontract）●置業(yè)者-經(jīng)紀人-賣方關(guān)系●代理程序●合同書●權(quán)利與權(quán)益●契約●終止條款一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）(4)資金籌集（Financing）●房地產(chǎn)信貸體系●借貸與融資前景●籌資方式選擇●籌資預(yù)算與談判●自有資金一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）1.開發(fā)與投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）（5）市場與投資環(huán)境（Market&investmentclimate）●長期社會、經(jīng)濟和政策趨向●空間經(jīng)濟結(jié)構(gòu)●地方房地產(chǎn)供給與需求分析●可行性分析一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）（6）投資項目分析（Analysisofpropertyasaninvestment）●投資生產(chǎn)率●稅費影響●投資估算與評價●開發(fā)分析一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）2．投資管理（Managetheinvestment）（1）管理（2）市場推廣（3）維護保養(yǎng)。3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（Alienation）（1）底價（2）市場價值（3）所有權(quán)證明（4）讓契約（5）賣者與經(jīng)紀人關(guān)系（6）購買合同。二、消費者滿意度分析（CustomerSatisfactionIndex）企業(yè)管理思想的變遷產(chǎn)值中心論→銷售額中心論→消費者中心論→CS→中心論利潤中心論消費者價值趨向變遷理性消費時代→感覺消費時代→感情消費時代二、消費者滿意度分析（CustomerSatisfactionIndex）愿望感知績效期望愿望一致愿望一致屬性滿意信息滿意全面滿意圖2預(yù)期愿望理論顧客滿意關(guān)系模型二、消費者滿意度分析（CustomerSatisfactionIndex）

`

圖3CSI變量模型結(jié)構(gòu)示意圖感知質(zhì)量PerceivedQuality預(yù)期質(zhì)量CustomerExpectations感知價值PerceivedValue顧客滿意度CustomerSatisfaction顧客抱怨CustomerComplaints顧客忠誠CustomerLoyalty

二、消費者滿意度分析（CustomerSatisfactionIndex）房地產(chǎn)產(chǎn)品的CSI結(jié)構(gòu)主導功能輔助功能兼容功能功能質(zhì)量載體品牌形式服務(wù)心理文化外延價位價質(zhì)比價格彈性價格可靠性性價比適用性圖4產(chǎn)品的CSI基本結(jié)構(gòu)

三、營銷分析人（People）產(chǎn)品（Product）價格（Pricing）促銷（Promotion）地點（Place）合作（Parternership）項目包裝（Packaging）活動策劃（Programming）過程（Processes）服務(wù)提供（ProvisionofCustomerService）從產(chǎn)品營銷關(guān)系營銷（服務(wù)營銷）型發(fā)展戰(zhàn)略（ServcesMarkiting）

產(chǎn)品定位訂價與投資可行性分析產(chǎn)品形態(tài)定位與訴求產(chǎn)品價格定位投資效益分析投資綜合評估生活環(huán)境與公共設(shè)施交通運輸情況向區(qū)域市場動態(tài)競爭個案調(diào)查消費者需求調(diào)查向土地標示及產(chǎn)權(quán)基地使用現(xiàn)狀基地法規(guī)管制情形基地周圍環(huán)境基地公共設(shè)施配置區(qū)域環(huán)與基地分析人口變動趨勢住宅市場動向都市發(fā)展政府住宅與金融措施大環(huán)境分析四、房地產(chǎn)項目投資市場分析一般內(nèi)容1．

市場分析的程序

表1總體市場研究分析的資料內(nèi)容總體市場資料資料內(nèi)容（一）大環(huán)境分析1．人口組成1．

人口成長及變動情況、家庭戶數(shù)、戶量2．產(chǎn)業(yè)發(fā)展1．

就業(yè)人口2．

就業(yè)機會與失業(yè)率、

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與分析3．所得水準1．

平均每人國民生產(chǎn)毛額2．

家戶所得階層分布情況3．

家戶所得變動趨勢4．

市場景氣

1．

建筑執(zhí)照面積2．

使用執(zhí)照面積3．

房屋建筑類指數(shù)4．

房屋建筑人數(shù)5．

契稅件數(shù)6．

開工面積7.

銷售率8.

建筑物買賣移轉(zhuǎn)登記件數(shù)9．

物價指數(shù)5．住宅情況1．

住宅投資水準2．

平均房價變動率3．

自有住宅比例

4．

每戶住宅面積5．

空屋率6．

住宅存量7．

住宅供需分析8．

新建住宅變動6．金融措施1．貨幣供給額2．中長期放款利率3．貸款成數(shù)高低4．金融業(yè)融資狀況5．證券市場分析

7．都市發(fā)展1．

都市計劃（主要計劃、細部計劃）相關(guān)內(nèi)容2．

都市人口、產(chǎn)業(yè)3．

交通運輸及道路系統(tǒng)之配置4．

公共實施分布情形8．相關(guān)政策1．

住宅政策2．

金融措施3．

土地政策4．

各項管理法規(guī)5．其它相關(guān)政策

2．市場分析之資料內(nèi)容總體市場分析之資料分可成大環(huán)境分析與區(qū)域環(huán)境分析兩部分。表1總體市場研究分析的資料內(nèi)容

表2．區(qū)域環(huán)境因素條件分析內(nèi)容（二）區(qū)域環(huán)境分析1．區(qū)域內(nèi)人口組成投資基地區(qū)域范圍概況1．

位置2．

當?shù)厝丝?．

家庭戶數(shù)4．

戶量5．

所得2．公共設(shè)施1．

各項公共設(shè)施2．

種類、規(guī)模及區(qū)位3．土地利用1．

都市計劃之使用分區(qū)2．

建物形態(tài)4．交通運輸1．

聯(lián)外交通情況2．

主要道路3．

重要交通設(shè)施4．

交通流量分析5．商業(yè)活動1．

商業(yè)設(shè)施分布情形2．

商業(yè)活動量3．

商業(yè)種類4．

商業(yè)吸引人潮量分析6．消費需求1．

消費者對住宅形態(tài)、坪數(shù)、價位等之偏好及需求傾向2．

消費者負擔能力分析7．區(qū)域市場發(fā)展1．

區(qū)域內(nèi)推出之住宅個案分析（形態(tài)、坪數(shù)、銷售狀況）2．

未來發(fā)展動向之預(yù)測8．區(qū)域市場胃納1．

個案推出情形2．

個案銷售情形9．競爭個案1．

個案名稱、位置、形態(tài)、樓層數(shù)2．

規(guī)劃坪數(shù)、戶數(shù)3．

推出總價、平均單價4．

銷售率5.客源2．市場分析之資料內(nèi)容總體市場分析之資料分可成大環(huán)境分析與區(qū)域環(huán)境分析兩部分。表1總體市場研究分析的資料內(nèi)容

表2個體市場分析之資料內(nèi)容

資料個體市場資料內(nèi)容小環(huán)境分析1．基地現(xiàn)況面1．

基地位置、面積、權(quán)屬、土地使用分區(qū)、使用現(xiàn)狀2．

基地出入動線、附近土地使用形態(tài)、建物形態(tài)2．鄰里環(huán)境面1．

鄰里范圍之界定2．

居民生活形態(tài)3．

實質(zhì)環(huán)境4．

產(chǎn)業(yè)活動形態(tài)5．

公共設(shè)施配置6．

交通可及性7．

住宅及土地開發(fā)形態(tài)8．

法規(guī)管制情形3．競爭能力方面1．

競爭個案之位置2．

競爭個案之形態(tài)、格局、銷售戶數(shù)、面積、價格、銷售情況3．

競爭個案之經(jīng)營計劃與行銷策略4．供需面1．

胃納率之推估2．

占有率之推估5．財務(wù)面

1．

成本之估算2．

投資報酬率之估算

2．市場分析之資料內(nèi)容總體市場分析之資料分可成大環(huán)境分析與區(qū)域環(huán)境分析兩部分表2個體市場分析之資料內(nèi)容五、商品住宅項目投資分析研究

1．

住宅項目投資分析的依據(jù)和內(nèi)容

影響住宅項目投資的因素有多方面，住宅項目投資分析不可能面面俱到，應(yīng)抓住重點，進行分析。一般而言，投資分析的基本內(nèi)容如下：（1）項目投資目標的確定。主要從投資者角度，研究項目投資必要性以及投資者的基本投資目標；（2）項目市場研究。在必要性研究基礎(chǔ)上，對住宅項目市場情況進行分析，預(yù)測項目的未來發(fā)展前景；（3）項目區(qū)位選擇。根據(jù)投資者的預(yù)期，對各種可能的項目投資區(qū)位進行分析和評價，選出較為合理的項目投資區(qū)位；（4）項目投資規(guī)模分析。根據(jù)項目外部環(huán)境和自身條件，確定項目合理的投資規(guī)模；（5）項目市場定位。這里主要分析住宅投資檔次，吸引范圍，價格定位，銷售方式以及建設(shè)進度計劃等；五、商品住宅項目投資分析研究（6）項目資金籌措。在投資過程中，投資者除了利用自有資金外，還可以通過其他渠道進行項目的融資，保證項目順利實施和獲得較高財務(wù)效率，因此需要對此進行研究；（7）項目投資和成本估算。主要是指利用各種估算技術(shù)及實際經(jīng)驗，全面科學估算項目的投資和成本費用；（8）項目的經(jīng)濟財務(wù)評價。根據(jù)上面的分析，測算出項目投資的各項指標，進行指標分析和評價；（9）項目投資風險分析。在投資分析過程中，需要分析各種不確定性因素，研究這些因素對項目投資的影響，為項目決策提供建議。五、三商品三住宅三項目三投資三分析三研究項目投資立項市場研究市場預(yù)測市場定位經(jīng)濟評價方案比選及決策外在環(huán)境研究市場競爭研究投資者競爭力研究需求水平預(yù)測項目風險預(yù)測開發(fā)類型目標市場和客戶范圍開發(fā)時機營銷方式（價格定位）開發(fā)規(guī)模融資方式開發(fā)進度靜態(tài)指標評價動態(tài)指標評價表層分析（定位子）過渡層分析（定調(diào)子）里層分析（定盤子）結(jié)論（定性分析）2住宅三項目三投資三分析三的基三本思三路圖1：住三宅項三目投三資分三析思三路五、三商品三住宅三項目三投資三分析三研究5．2．1表層三分析(1三)投資三的表三層分三析，三主要三是基三于項三目基三本特三征的三描述三和分三析，三選擇三項目三的投三資區(qū)三位，三即“三定位三子”三。在三這一三層次三分析三過程三中，三主要三是進三行項三目市三場研三究，三包括三項目三外在三投資三環(huán)境三分析三，市三場競?cè)隣幏秩龊腿椖咳陨砣龡l件三的評三價。三這一三層次三研究三方法三是通三過項三目數(shù)三據(jù)收三集和三市場三調(diào)查三，建三立項三目基三本的三材料三庫，三然后三對這三些數(shù)三據(jù)資三料進三行分三析綜三合，三明確三項目三投資三概況三，最三終完三成住三宅投三資區(qū)三位選三擇。項目外部環(huán)境經(jīng)濟因素社會因素政治法律因素國家經(jīng)濟發(fā)展政策和重大事件金融市場成熟度及信貸政策國家經(jīng)濟發(fā)展水平居民收入水平人口結(jié)構(gòu)、規(guī)模和變動趨勢地區(qū)住房政策及有關(guān)規(guī)定居住習慣和鄰里關(guān)系職業(yè)分布和文化特征國家和地方土地政策國家和地方住房政策房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和和管理法規(guī)圖2：住三宅投三資外三部環(huán)三境影三響因三素五、三商品三住宅三項目三投資三分析三研究5．2．1表層三分析（2）項目三市場三特征三分析三。項三目市三場特三征分三析主三要是三在前三面外三部環(huán)三境分三析的三基礎(chǔ)三上，三通過三市場三調(diào)查三和數(shù)三據(jù)分三析，三綜合三評價三項目三的市三場特三征，三進行三市場三細分三。主三要分三析的三內(nèi)容三包括三地區(qū)三住宅三市場三的目三前發(fā)三展趨三勢、三地域三分布三和價三格特三征，三住宅三消費三者的三偏好三、收三入水三平、三動機三及分三布，三項目三競爭三者的三背景三、實三力和三行為三特征三等。五、三商品三住宅三項目三投資三分析三研究（3）投資三者競?cè)隣幜θ治鋈?。投三資者三競爭三力分三析主三要是三通過三與其三他競?cè)隣幷呷谋热^，三分析三投資三者在三市場三競爭三中的三優(yōu)勢三、劣三勢、三機會三和威三脅，三即進三行投三資者三的SW三OT分析三。該三分析三的目三的的三讓投三資者三能夠三在激三烈的三市場三競爭三中找三到自三己的三定位三，能三夠揚三長避三短，三確立三競爭三優(yōu)勢三，選三擇有三利于三項目三發(fā)展三的空三間。三對于三住宅三項目三而言三，投三資者三競爭三力分三析主三要包三括：三投資三者的三產(chǎn)品三設(shè)計三能力三，市三場運三作能三力，三資金三實力三，政三府資三源，三土地三成本三控制三能力三，質(zhì)三量控三制水三平，三品牌三形象三，人三力資三源，三營銷三水平三以及三物業(yè)三管理三能力三等。（4）三確定三項目三的區(qū)三位選三擇。三根據(jù)三上面三的分三析，明確三項目三的基三本概三況，三確定三項目三投資三區(qū)位三。五、三商品三住宅三項目三投資三分析三研究外部環(huán)境區(qū)位三選擇（定三位子三）圖3：區(qū)三位選三擇示三意圖市場三特征投資三者競爭三力五、三商品三住宅三項目三投資三分析三研究5．2．2過渡三層分三析在表三層分三析基三礎(chǔ)上三，接三著進三行項三目投三資的三過渡三層分三析。三過渡三層分三析主三要是三指根三據(jù)投三資項三目的三概況三和市三場細三分，三最終三選定三項目三規(guī)模三、成三長率三、目三標市三場和三融資三方式三等，三即“三定調(diào)三子”三。在三這一三層次三分析三中，三根據(jù)三市場三研究三的分三析結(jié)三果，三首先三進行三項目三市場三預(yù)測三，主三要是三市場三需求三水平三預(yù)測三和項三目投三資風三險預(yù)三測，三然后三給予三項目三準確三的市三場定三位，三為后三面的三里層三分析三奠定三基礎(chǔ)三。五、三商品三住宅三項目三投資三分析三研究（1）市三場預(yù)三測。市場三預(yù)測三主要三包括三兩方三面的三內(nèi)容三，即三市場三的需三求預(yù)三測和三風險三預(yù)測三。就三住宅三項目三而言三，需三求預(yù)三測的三目的三主要三是了三解投三資項三目在三將來三一段三時期三內(nèi)可三能銷三售水三平及三增長三率。三需求三預(yù)測三的基三本思三路是三：首三先預(yù)三測未三來項三目所三在地三區(qū)的三住宅三總需三求量三，估三計測三算市三場供三給量三的變?nèi)吶齽荩缓笕蓛扇咧畹萌鲰椚康娜N售三前景三。市三場預(yù)三測過三程中三，既三可以三運用三定性三方法三，也三可以三運用三定量三的方三法。三一般三而言三，可三采用三定量三分析三為主三，輔三之以三定性三分析三。住宅三項目三由于三投資三大，三建設(shè)三周期三長，三投資三過程三中不三確定三因素三較多三，項三目市三場風三險較三大。三因此三在投三資分三析過三程中三，還三需要三進行三項目三的風三險預(yù)三測。三在分三析過三程中三，要三著重三分析三政策三、市三場、三金融三和經(jīng)三營風三險對三住宅三投資三的影三響，三在此三基礎(chǔ)三上提三出合三理的三投資三建議三，盡三可能三將風三險降三低到三最低三點。五、三商品三住宅三項目三投資三分析三研究5．2．2過渡三層分三析（1）市場三定位三。市三場定三位的三主要三任務(wù)三是確三定項三目開三發(fā)類三型，三目標三客戶三和范三圍，三開發(fā)三時機三和營三銷策三略（三主要三是價三格定三位）三。市三場定三位分三析的三基本三思路三是首三先分三析投三資者三、客三戶和三市場三三者三關(guān)系三，然三后確三定項三目開三發(fā)理三念，三最后三尋求三項目三的最三佳定三位（三見圖4）。投資三者客戶市場圖4：市三場定三位示三意圖投資三理念三及市三場定三位五、三商品三住宅三項目三投資三分析三研究5．2．3里層三分析進行三完項三目的三前面三兩個三層次三分析三后，三應(yīng)該三進行三項目三里層三分析三。里三層分三析主三要是三在上三面分三析的三基礎(chǔ)三上，三確定三項目三開發(fā)三規(guī)模三，投三資計三劃和三融資三方式三，進三行項三目財三務(wù)上三的評三價，三判斷三項目三投資三可行三性，三即“三定盤三子”三。這三一層三次的三分析三相對三較為三深入三，是三整個三投資三分析三的“三重頭三戲”三，分三析的三結(jié)果三將直三接決三定項三目的三投資三決策三可行三與否三。（1）項目三開發(fā)三規(guī)模三的確三定。三就住三宅項三目而三言，三住宅三的投三資開三發(fā)規(guī)三模的三決定三主要三決定三于以三下因三素：三住宅三未來三銷售三水平三，投三資者三資金三實力三和融三資能三力，三住宅三建設(shè)三質(zhì)量三，項三目經(jīng)三濟規(guī)三模和三項目三的風三險及三風險三承受三能力三等。五、三商品三住宅三項目三投資三分析三研究（2）項目三投資三計劃三。對三于住三宅項三目尤三其是三規(guī)模三較大三的住三宅項三目而三言，三決策三者和三研究三人員三一定三要慎三重選三擇項三目投三資計三劃。三項目三的投三資計三劃主三要包三括項三目投三資方三式，三投資三進度三以及三資金三投放三時機三選擇三等。（3）融資三方式三。在三項目三投資三過程三中，三不同三融資三方式三會產(chǎn)三生不三同經(jīng)三濟效三益。三項目三融資三方式三的選三擇主三要取三決以三下因三素：三項目三規(guī)模三，投三資者三的預(yù)三期盈三利水三平，三投資三者資三金實三力和三融資三能力三，項三目的三風險三等。三在我三國，三住宅三項目三投資三的融三資渠三道除三了自三有資三金外三，主三要是三金融三機構(gòu)三的貸三款。三因此三，在三融資三方式三