房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

成本估算及現(xiàn)金流測(cè)算一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式四、房地產(chǎn)開發(fā)流程五、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算七、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算八、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅務(wù)問題一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義1、房地產(chǎn)開發(fā)的定義房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房等開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目貸款，包括住宅類和商業(yè)類開發(fā)貸款。

在同一房地產(chǎn)項(xiàng)目中，既有住宅又有商業(yè)用房，以住宅面積占總計(jì)容面積的比例作為判定標(biāo)準(zhǔn)。如住宅面積≥70%，則視為住宅類項(xiàng)目；如住宅面積＜70%，則視為商業(yè)類項(xiàng)目。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類

1、按資質(zhì)分類按資質(zhì)分類可分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)，各級(jí)資質(zhì)的劃分條件如下：序號(hào)條件一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)暫定1注冊(cè)資本≥5000萬元≥2000萬元≥800萬元≥100萬元/2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累計(jì)竣工面積，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額近3年≥30萬㎡近3年≥15萬㎡近3年≥15萬㎡//4建筑工程質(zhì)量合格率連續(xù)5年達(dá)100%連續(xù)3年達(dá)100%連續(xù)2年達(dá)100%達(dá)100%/5上一年房屋建筑施工面積，或完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額≥15萬㎡≥10萬㎡///6……

我行準(zhǔn)入條件為三級(jí)資質(zhì)，房地產(chǎn)信托準(zhǔn)入條件為二級(jí)資質(zhì)。外商投資企業(yè)可沒有三級(jí)資質(zhì)，但需報(bào)省行做資質(zhì)準(zhǔn)入。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類（續(xù)）2、按股東類型分類①內(nèi)資企業(yè)②外資企業(yè)

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式資金流入開發(fā)階段資金流出自有資金股東借款銀行借款股東借款預(yù)售款購(gòu)房者首付款銀行按揭貸款項(xiàng)目初期支付土地款項(xiàng)目建設(shè)期支付建設(shè)成本項(xiàng)目銷售期償還銀行借款四、房地產(chǎn)開發(fā)流程項(xiàng)目立項(xiàng)階段投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位項(xiàng)目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場(chǎng)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段辦理竣工后產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關(guān)資料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同做好物業(yè)管理工作四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批文時(shí)，需向主管部門提交可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等文件。

可行性研究報(bào)告的報(bào)批工作是將可行性研究報(bào)告上報(bào)至政府主管部門及貸款銀行，由其進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)。

項(xiàng)目評(píng)估的投資估算精度為±10%，可行性研究報(bào)告的批準(zhǔn)，標(biāo)志著項(xiàng)目立項(xiàng)階段的完成。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用權(quán)證

房地產(chǎn)開發(fā)用地是指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和行政劃撥。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地時(shí)，必須到相關(guān)的土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)）1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國(guó)有土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式主要有3中，即協(xié)議、招標(biāo)和拍賣，出讓時(shí)具體采取哪種方式，由出讓提地的情況和土地用途來確定。其中商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。此外，各地在具體執(zhí)行過程中，又增加了掛牌出讓這種方式。因此，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式，實(shí)際上是4中：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)）1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓（續(xù)）1）協(xié)議出讓——土地使用權(quán)的有意受讓向土地管理部門提出有償使用土地的愿望，并與土地管理部門就有關(guān)出讓事宜進(jìn)行協(xié)商達(dá)成一致后出讓土地的行為。該方式一般適用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的出讓，如微利商品房用地，國(guó)家機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施等非盈利性用地。

2）招標(biāo)出讓——土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請(qǐng)，招引他人投標(biāo)，然后根據(jù)特定的要求從投標(biāo)者中確定最佳土地使用權(quán)受讓人的土地出讓行為。一般適用于對(duì)開發(fā)有較高要求的建設(shè)性用地。

3）拍賣出讓——在指定的時(shí)間和公開場(chǎng)所，由政府主持土地使用權(quán)拍賣，支持人宣布低價(jià)，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地使用權(quán)最高者得到一定年限的土地使用權(quán)的行為。適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段及利用上有較多靈活性的土地。

4）掛牌出讓——出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)）2、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

廣義的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括國(guó)有土地使用權(quán)的出讓。

狹義的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將國(guó)有土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的過程。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有3種，即出售、交換和贈(zèng)與。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)）3、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥

是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。通過劃撥的方式獲取的土地使用權(quán)沒有期限的限制，土地使用權(quán)人可以無限期使用。未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；(3)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；(4)依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)）

土地出讓金土地出讓金(land-transferringfees)是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)）

土地出讓金（續(xù)）1、已出讓用地性質(zhì)不變，在建設(shè)過程中因規(guī)劃調(diào)整或登記確權(quán)時(shí)各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，如何調(diào)整土地出讓金？根據(jù)《批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國(guó)有土地有償使用的意見（試行）>的通知》（穗府[2005]36號(hào)），因規(guī)劃調(diào)整或登記確權(quán)時(shí)各用途建筑面積與原合同各用途建筑面積不一致需調(diào)整土地出讓金的，按原合同價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。2、原住宅用途房屋經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)改為商業(yè)用途，如何計(jì)收土地出讓金？答：住宅改商業(yè)用途，屬于新用途基準(zhǔn)地價(jià)高于原用途，按商業(yè)、住宅基準(zhǔn)地價(jià)在剩余年限內(nèi)的差價(jià)全額補(bǔ)交土地出讓金。其補(bǔ)交出讓金額視原住宅是否已辦出讓而有所不同。住宅未辦出讓，補(bǔ)交金額＝商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)－住宅基準(zhǔn)地價(jià)＋住宅土地有償使用費(fèi)；住宅已辦出讓，補(bǔ)交金額＝商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)－住宅基準(zhǔn)地價(jià)。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)）

土地出讓金（續(xù)）

實(shí)例：一德路未辦理有償手續(xù)某首層非私人住宅用房，建筑面積為100平方米，現(xiàn)使用十年了后轉(zhuǎn)為商業(yè)用途，需補(bǔ)交多少土地出讓金？

《房地產(chǎn)權(quán)證》注記該房屋位于D1222圖12幅331地號(hào)內(nèi)，經(jīng)查，該地段商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)5850元/平方米，商業(yè)路線價(jià)16193元/平方米。住宅基準(zhǔn)地價(jià)2286元/平方米。住宅出讓年限為70年，商業(yè)出讓年限為40年，從出讓起始時(shí)間算，住宅剩余使用年限為60年，商業(yè)剩余使用年限為30年，按一年期固定資產(chǎn)貸款利率r為6.12%，住宅年期修正系數(shù)為0.99，商業(yè)年期修正系數(shù)0.92。因原住宅用途未辦出讓手續(xù)，所以應(yīng)追收住宅部分土地有償使用費(fèi)。補(bǔ)交土地出讓金額為：=[（商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)+商業(yè)路線價(jià)加價(jià)×18%）×商業(yè)年期修正系數(shù)-住宅基準(zhǔn)地價(jià)×住宅年期修正系數(shù)]×住宅改商業(yè)建筑面積+住宅基準(zhǔn)地價(jià)×30%×住宅建筑面積=[（5850+16193×18%）×0.92-2286×0.99]×100+2286×30%×100=648622元。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國(guó)有土地使用權(quán)證（續(xù)）

契稅

土地交易主要包括新征耕地環(huán)節(jié)、土地出讓環(huán)節(jié)、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、土地使用環(huán)節(jié)，其中土地使用環(huán)節(jié)又分自用、出租、投資幾部分。①新征耕地環(huán)節(jié)。②出讓土地環(huán)節(jié)，包括土地出讓契稅和印花稅。其中土地出讓契稅為在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋所屬，承受的單位或個(gè)人繳納。土地出讓契稅按成交金額的3%繳納，不得因減免出讓金而減免土地出讓契稅。印花稅按土地使用證數(shù)目征收，每本貼花五元，而土地使用權(quán)出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收，按合同金額的萬分之五繳納。

③土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。這個(gè)環(huán)節(jié)包括營(yíng)業(yè)稅，城建稅、教育附加、地方教育附加，土地增值稅，所得稅，印花稅，契稅。其中營(yíng)業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的5%繳納。城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加計(jì)稅依據(jù)為營(yíng)業(yè)稅，城建稅的稅率為市區(qū)7%，縣城和建制鎮(zhèn)5%，其他1%。教育費(fèi)附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為3%，地方教育附加為2%。土地增值稅分為四級(jí)，稅率分別為30%，40%，50%和60%。契稅按成交價(jià)格的3%繳納。④土地使用環(huán)節(jié)。其中自用環(huán)節(jié)應(yīng)繳的稅為城鎮(zhèn)土地使用稅。出租環(huán)節(jié)應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅，營(yíng)業(yè)稅，城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。投資環(huán)節(jié)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，契稅和印花稅。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界限的法律憑證。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證的作用：

①確保土地利用符合城市規(guī)劃；

②維護(hù)建設(shè)單位按照規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益；

③為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。

下列情況必須申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證：

①新建、遷建單位需要使用城市土地的；

②原址擴(kuò)建需要使用本單位以外的土地的；

③需要改變本單位土地使用性質(zhì)的；

④因建設(shè)需要臨時(shí)使用土地的或調(diào)整、交換用地的建設(shè)工程；

⑤涉及國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的。四、膨房地滾產(chǎn)開匙發(fā)流程悔（續(xù)神）※申領(lǐng)建設(shè)喪用地德規(guī)劃述許可鳳證（吧續(xù)）建設(shè)糞單位扇應(yīng)在草辦理爬建設(shè)捉用地遣規(guī)劃賤許可納證后6個(gè)月豆內(nèi)向良房屋郵土地爹管理洪局申聲請(qǐng)《建設(shè)楚用地盾批準(zhǔn)港書》有關(guān)手沒續(xù)。建設(shè)丹單位踩在取啄得建文設(shè)用秋地規(guī)搬劃許繼可證靠后6個(gè)月內(nèi)宅未取得跑建設(shè)用放地批準(zhǔn)協(xié)文件又歪未申請(qǐng)妥延期的晃，建設(shè)斗用地規(guī)臭劃許可焦證即行擱失效?！扔袊?guó)面土證茅還是窯先有牢用地鍬規(guī)劃秋證？四、懷房地呈產(chǎn)開允發(fā)流程（蘿續(xù)）※申領(lǐng)建掠設(shè)工程路規(guī)劃許鄰可證建設(shè)工盲程規(guī)劃任許可證到是由城割市規(guī)劃醒行政主庫(kù)管部門雞核發(fā)的膀，用于敵確認(rèn)建競(jìng)設(shè)工程恢建設(shè)工慘程是否右符合城分市規(guī)劃套要求的朱法律文涌件。以下朗情況孔必須碗申請(qǐng)割建設(shè)臣工程盾規(guī)劃濟(jì)許可飯證：①在疫城市結(jié)規(guī)劃達(dá)區(qū)內(nèi)納新建疾、擴(kuò)癥建和灑改建鵝建筑昆物；②在城獻(xiàn)市規(guī)劃擋區(qū)內(nèi)新纖建、擴(kuò)撓建和改建構(gòu)只筑物；③在城市揚(yáng)規(guī)劃約區(qū)內(nèi)黎新建魯、擴(kuò)綢建和改建④在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建管線和其他工程設(shè)施。四、恥房地旁產(chǎn)開蚊發(fā)流程螞（續(xù)鋒）※建筑工不程施工積許可證建筑捎工程聚施工此許可儀證是符建筑顛施工硬單位苗符合謀各種蚊施工擺條件蘭、允賣許開開工的際批準(zhǔn)新文件正，是嚼建設(shè)返單位供進(jìn)行嚼工程物施工希的法快律憑請(qǐng)證。以下痕情況搶必須怒領(lǐng)取孝建筑標(biāo)工程惠施工僑許可崗證：①在中華人所民共和是國(guó)境內(nèi)挪從事各結(jié)類房屋宗建筑及版其附屬落設(shè)施的建造存；②在中華技人民消共和糧國(guó)境汗內(nèi)從信事各扶類房扔屋建香筑及絹其附屬屬設(shè)舉施的裝修裝冠飾；③在中華司人民違共和全國(guó)境榴內(nèi)從況事各案類房刺屋建脾筑及蛇其附露屬設(shè)施槐配套的線路安、管道叫、設(shè)備寄的安裝；④在中華振人民勞共和碧國(guó)境貧內(nèi)從未事城鎮(zhèn)市政撇基礎(chǔ)沖設(shè)施腎工程盜的施工個(gè)。建設(shè)蓋單位在開張工前及應(yīng)當(dāng)呀依照帝本辦自法的率規(guī)定虎，向綢工程承所在您地的咐縣級(jí)儀以上男人民奸政府徒建設(shè)茫行政騙主管鋪部門帖（以樣下簡(jiǎn)糕稱發(fā)騎證機(jī)泉關(guān)）色申請(qǐng)?bào)w領(lǐng)取閣施工遲許可末證。工程投資額夫在30萬元爛以下嶄或者膨建筑樂面積拌在300平方米儲(chǔ)以下的唉建筑工像程，可甜以不哥申請(qǐng)大辦理巖施工傍許可銀證。察省、啄自治筍區(qū)、言直轄乘市人淋民政暢府建止設(shè)行個(gè)政主碗管部課門可睬以根匪據(jù)當(dāng)邊地的梅實(shí)際嘴情況嶼，對(duì)吸限額散進(jìn)行創(chuàng)調(diào)整貌，并爛報(bào)國(guó)育務(wù)院株建設(shè)污行政爐主管伶部門蠶備案。按照國(guó)務(wù)顛院規(guī)擴(kuò)定的獸權(quán)限擁和程種序批余準(zhǔn)開你工報(bào)騙告的足建筑蓄工程皂，不惕再領(lǐng)與取施碑工許副可證。四、房飛地產(chǎn)開餅發(fā)流程（雙續(xù)）五、鉆認(rèn)識(shí)哭房地齒產(chǎn)企南業(yè)的牧報(bào)表房地產(chǎn)揉企業(yè)以找提供房抱屋為其為主要商字品，具匆有開發(fā)休周期長(zhǎng)源、投入骨資金量渡大、投駕資回收舅期長(zhǎng)等在特點(diǎn)，齊所以房享地產(chǎn)企禁業(yè)的總郵體資產(chǎn)猴投入巨寸大。相角對(duì)于一障般企業(yè)竊，存貨串占總資輩產(chǎn)的比厭重達(dá)；欲應(yīng)收賬白款占的鵝比重沒暑有貿(mào)易劑企業(yè)高醬；固定足資產(chǎn)占剛的比重避也沒有淺制造企渴業(yè)那么濫高。1、資兆產(chǎn)負(fù)工債表徑的特您點(diǎn)總資分產(chǎn)中充流動(dòng)襪資產(chǎn)扇占比劈燕大，犁一般頂超過90%。流鞭動(dòng)資責(zé)產(chǎn)中尼以存始貨及汗其他蠻應(yīng)收置賬款塘為主額。存登貨部子分主流要是娃未賣匙出的魔房地忍產(chǎn)。剩其他宗應(yīng)收碼款可闖能是呼將收搏到的嬌購(gòu)房例款轉(zhuǎn)邪移給倆關(guān)聯(lián)摧公司殲?？傌?fù)債以晝長(zhǎng)期借計(jì)款、預(yù)威收賬款剪、其他涂應(yīng)收款菊為主。預(yù)收苗賬款憂：因帽為房退地產(chǎn)帥企業(yè)建的收追入確懲認(rèn)需麻等到鉤工程未竣工味、驗(yàn)碼收、著測(cè)繪珠、辦狠證、并結(jié)算鑄后方青可確瞧認(rèn)。性目前生房地苦產(chǎn)企偷業(yè)處產(chǎn)于賣炎方市捏場(chǎng)，氧即供再不應(yīng)侍求時(shí)市期，翅一般帳均會(huì)煩在未毛到辦驕理房份2、利潤(rùn)表的特點(diǎn)

開發(fā)過程中，即使已開始銷售，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入仍然為0，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本體現(xiàn)了項(xiàng)目的支出。開發(fā)結(jié)束后，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增加。

其他業(yè)務(wù)收入一般為出租物業(yè)的租金收入。

營(yíng)業(yè)外支出一般為退房補(bǔ)償款、滯納金、罰款等。3、現(xiàn)金流量表的特點(diǎn)

開發(fā)階段：發(fā)生大量的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入很少；

中后期階段：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出減少，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入增加，并一直拉大距離。

后期階段：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和流出均在減少。六、房賣地產(chǎn)開葵發(fā)項(xiàng)目笛成本估歸算※項(xiàng)目技扔術(shù)參數(shù)項(xiàng)目技頃術(shù)參數(shù)讓主要包權(quán)括總建桶筑面積規(guī)1、項(xiàng)目總建筑面積的計(jì)算依據(jù)建設(shè)部頒布的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，在報(bào)審中指的是建設(shè)工程規(guī)劃許可證上記載的面積。2、總占地面積即建設(shè)用地規(guī)劃許可證上載明的面積。3、可售建筑面積=總建筑面積-公攤建筑面積-用于出租的建筑面積，一般可根據(jù)客戶可行性報(bào)告。4、容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。國(guó)家對(duì)可計(jì)入容積率的建筑面積并無統(tǒng)一規(guī)定，由各地自行制定標(biāo)準(zhǔn)，一般不包括地下建筑面積。別墅項(xiàng)目的容積率一般為，多層、高層住宅項(xiàng)目的容積率一般在之間。5、建筑密度即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基地面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，反映出一定用地范圍內(nèi)空地率和建筑密集程度，一般不超過40%-50%。6、綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，一般在30%以上。7、戶型是以每戶的建筑面積和擁有的房間數(shù)來劃分的，≤90㎡，90＜㎡X≤144㎡，＞144㎡。六、邀房地讓產(chǎn)開庫(kù)發(fā)項(xiàng)起目成歲本估算卡（續(xù)黨）※總投資耽構(gòu)成構(gòu)成占比報(bào)審中含義土地費(fèi)用30-40%以土地成交價(jià)格為準(zhǔn)土地成交價(jià)格、征地費(fèi)、安置費(fèi)及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)建筑安裝費(fèi)用30-40%根據(jù)裝修程度不同而不同在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)前期工程費(fèi)用10-15%以實(shí)際支付為準(zhǔn)指開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用以實(shí)際支付為準(zhǔn)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防等管理費(fèi)用10-15%按總投的2-3.5%銷售費(fèi)用按總銷售收入的2-3.5%財(cái)務(wù)費(fèi)用以實(shí)際為準(zhǔn)不可預(yù)見費(fèi)用按總投的2-3.5%指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)家企業(yè)在冰開發(fā)現(xiàn)冷場(chǎng)組織士和管理度房地產(chǎn)輪開發(fā)建昨設(shè)而發(fā)補(bǔ)生的各逢項(xiàng)費(fèi)用隙，應(yīng)作背為開發(fā)看間接費(fèi)剃用，計(jì)紛入開發(fā)職產(chǎn)品成什本。除恨周轉(zhuǎn)房塘攤銷列村作開發(fā)擇間接費(fèi)敲用外，功其余費(fèi)軌用往往轟以是否截設(shè)立現(xiàn)臭場(chǎng)管理嚷機(jī)構(gòu)為褲依據(jù)進(jìn)閉行劃分揚(yáng)，如果飼開發(fā)企四業(yè)不設(shè)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)龜構(gòu)，而溜由公司支定期或下不定期腔派人到相開發(fā)現(xiàn)漿場(chǎng)組織葉開發(fā)建目設(shè)活動(dòng)房誠(chéng)，則所喪發(fā)生的誰費(fèi)用可改直接并錦入企業(yè)蔬的管理寨費(fèi)用。六、代房地蟻產(chǎn)開遲發(fā)項(xiàng)辯目成鎖本估算喝（續(xù)惱）序號(hào)項(xiàng)目建筑面積單位成本

（萬元）總成本

(萬元）占比1土地成本118387.60.2023,953.5039%2前期工程費(fèi)用118387.60.011,183.882%3建筑安裝工程118387.60.1922,493.6437%4開發(fā)間接費(fèi)用118387.60.0172,012.593%5不可預(yù)見費(fèi)118387.60.021,775.813%6管理費(fèi)用118387.60.011,542.583%7銷售費(fèi)用118387.60.033,168.125%8財(cái)務(wù)費(fèi)用118387.60.044,566.388%建設(shè)投資合計(jì)0.5160,696.50100%※成本兵估算勺表七、網(wǎng)房地那產(chǎn)開賠發(fā)項(xiàng)炸目現(xiàn)嗓金流牙測(cè)算※總投資做構(gòu)成序號(hào)資金來源占比1自籌資金資本金35-40%股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款10-15%2銀行借款≤50%3銷售返投≤15%1、項(xiàng)址目資伍本金許來源柴于借撤款人死的實(shí)彼收資谷本、謝資本狀公積稀、盈幫余公融積以妖及其吐他可蓋自由精支配鹿的權(quán)暖益性瀉資本座，并煉扣除勸無法君實(shí)際廢投入燒項(xiàng)目正建設(shè)結(jié)的資慚本占栗用。2、股東幫借款轉(zhuǎn)顛資本公桑積，需無經(jīng)會(huì)計(jì)厘師事務(wù)駕所審計(jì)變并剔除圾應(yīng)納所蘋得稅額辜。3、土地侍增值等掛無法以搞現(xiàn)金形災(zāi)式存在類的所有炕者權(quán)益布應(yīng)予以階扣除。4、對(duì)幼于單臣一項(xiàng)校目，喇資本錢金可星由賬嫂面所燭有者慣權(quán)益扣扣減武對(duì)外瞎投資鏟、固匆定資伍產(chǎn)、溫?zé)o形右資產(chǎn)舅、長(zhǎng)暈期掛怒賬的成應(yīng)收勵(lì)等部勵(lì)分后口得出多。5、對(duì)見于未圾分配供利潤(rùn)器，應(yīng)滿明確桑貸款掘期內(nèi)軟股東捏不得餃分紅眼。6、對(duì)于圖同時(shí)開躬發(fā)多個(gè)盼項(xiàng)目的切企業(yè)，糞資本金史可在上喝述計(jì)算烤公式中未扣減其樹他項(xiàng)目廣占用的勞所有者領(lǐng)權(quán)益和療已買尚寇未開發(fā)塘的地塊晶成本后奮得出。七、晚房地豪產(chǎn)開湊發(fā)項(xiàng)余目現(xiàn)夾金流測(cè)算枝（續(xù)駱）※總投碰資構(gòu)返成表一：資金投入計(jì)劃構(gòu)成金額（萬元）百分比項(xiàng)目總投60,697100%資本金24,27940%其中：已投入23,95499%股東/關(guān)聯(lián)公司借款3,0355%銀行融資30,00049%銷售返投3,3836%七、房返地產(chǎn)開籍發(fā)項(xiàng)目孟現(xiàn)金流測(cè)算允（續(xù)贊）※銷售沖收入七、房輝地產(chǎn)開皺發(fā)項(xiàng)目便現(xiàn)金流測(cè)算（然續(xù)）※現(xiàn)金么流量鉗表序號(hào)項(xiàng)目第一年第二年第三年合計(jì)1現(xiàn)金流入47,22535,76014,95597,9401.1銀行融資13,0000013,0001.2自籌資金12,5610012,5611.3住宅銷售收入21,66432,66810,31664,6481.4商鋪收入03525298811.5車位收入02,7404,1106,8502現(xiàn)金流出21,21710,5849,11240,9132.1土地費(fèi)用2,798002,7982.2建筑安