淺談杭州市經(jīng)營性土地做地中問題與對策摘要：市場經(jīng)濟(jì)氣息不斷加深，各房地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐、地王不斷涌現(xiàn)、房價(jià)急劇上漲使得土地市場空前火爆。然而動(dòng)輒幾十億甚至上百億的火爆土地市場在帶動(dòng)城市化建設(shè)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也給政府帶來了突出的矛盾。地塊周邊配套缺失、規(guī)劃指標(biāo)不合理、場地?zé)o出入便道、場地平整不到位等問題都使得政府面臨開發(fā)商在取得市場競地后的投訴與索賠。由此，土地出讓前的"做地〃工作又更新更深地?cái)[在了各做地單位面前。關(guān)鍵詞：經(jīng)營性土地；做地；問題；對策1刖言隨著2016中國杭州G20峰會(huì)的順利召開，以及2022年即將召開的亞運(yùn)會(huì)，使得杭州已然進(jìn)入了城市化建設(shè)飛速發(fā)展時(shí)期。杭州在城市化建設(shè)的大力推進(jìn)下早已擺脫了曾經(jīng)"美麗的西湖、破爛的杭州〃的情景；相反，已經(jīng)具備了"建設(shè)大都市、發(fā)展生態(tài)城〃的戰(zhàn)略條件。2做地的概念："做地〃是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織開展的政府儲(chǔ)備土地前期開發(fā)整理工作的行為。具體包括地塊征收補(bǔ)償，場地平整、圍墻構(gòu)筑、規(guī)劃、環(huán)評、考古等前期手續(xù)辦理，配套建設(shè)核查，場地綠化及場地管理等工作。杭州在儲(chǔ)備土地前期開發(fā)整理標(biāo)準(zhǔn)中也走在了全國的前列。"高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求〃的做地標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)為規(guī)劃土地開發(fā)整理工作提供規(guī)范準(zhǔn)則。因此，在杭州儲(chǔ)備地塊前期開發(fā)整理工作被形象地稱作為"做地〃。"做地〃是杭州土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為土地前期開發(fā)整理工作所創(chuàng)的特有名詞，國內(nèi)其他地方仍叫做土地前期開發(fā)整理工作。前杭州市委書記，杭州城市學(xué)研究理事會(huì)理事長王國平提出做好城市土地工作，就要堅(jiān)持"政府做地、企業(yè)做房〃的理念使得政府做地工作積極深入、不斷摸索、逐步推進(jìn)。為此，杭州市土地儲(chǔ)備中心繼2014年7月出臺(tái)《杭州市經(jīng)營性用地做地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見（試行）》后，又于2016年12月更新出臺(tái)《杭州市經(jīng)營性用地收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)》，標(biāo)志著杭州市儲(chǔ)備土地凈地向優(yōu)地的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展。3做地工作中的問題與對策3.1明確做地政策做地政策是開展做地工作的首要前提，是經(jīng)營性地塊納入年度"做地、收儲(chǔ)、出讓三個(gè)計(jì)劃〃的基礎(chǔ)，也是配套建設(shè)資金及做地資金核撥的依據(jù)。由于地塊自身每個(gè)地塊地理位置、性質(zhì)各不相同，存在企業(yè)搬遷、"城中村〃改造、舊城改造、撤村建居等各種不同的土地整理開發(fā)情況。因此，在做地工作前，明確做地政策是尤為關(guān)鍵的前提。做地政策一般由市政府明確，包括明確做地單位，做地內(nèi)容與范圍及做地資金的核撥。完備規(guī)劃手續(xù)經(jīng)營性出讓土地規(guī)劃手續(xù)完備的最終結(jié)果是取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件與建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃意見。經(jīng)營性用地在取得規(guī)劃條件與規(guī)劃意見前根據(jù)浙江省建設(shè)廳印發(fā)的《浙江省建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》必須對地塊進(jìn)行選址論證設(shè)計(jì)審查。進(jìn)行選址論證的主要目的，指在相關(guān)規(guī)劃指導(dǎo)下，對控制性詳細(xì)規(guī)劃的深化和完善，對建設(shè)用地規(guī)劃條件的可行性進(jìn)行論證。在選址論證階段是對具體地塊主要指標(biāo)的論證與確定的過程，主要涉及地塊容積率、標(biāo)高、建筑密度、停車位、綠化率、消防、交通、日照以及相關(guān)配套建設(shè)等各項(xiàng)地塊指標(biāo)。因此編制地塊選址論證設(shè)計(jì)文本是做地工作的前提與基礎(chǔ)。在選址論證階段也可在理由充分的條件下對原有控規(guī)進(jìn)行局部調(diào)整，優(yōu)化地塊指標(biāo)，以簡復(fù)單的形式對地塊指標(biāo)調(diào)整情況進(jìn)行必要說明?？傊?，選址論證是為避免在后期做地過程中因規(guī)劃布局不合理而引起的投訴。選址論證設(shè)計(jì)審查因?qū)υ锌匾?guī)進(jìn)行深化和詳細(xì)論證，應(yīng)盡可能編制科學(xué)化、精細(xì)化；提前處理可能影響地塊開發(fā)的各類問題；保證規(guī)劃條件各項(xiàng)條款的可操作性。3.3抓好土地測繪土地測繪工作不僅僅是簡單的土地丈量，更是幫助我們?nèi)轿徽莆盏貕K情況的方法和手段。抓好土地測繪工作，主要要做好以下工作①反映土地紅線范圍內(nèi)所有現(xiàn)狀物的情況；②土地地籍權(quán)屬情況（集體、國有）；③地塊內(nèi)所有權(quán)證情況（有無租賃、抵押等他項(xiàng)權(quán)力情況）；④周邊配套情況；⑤土地面積和標(biāo)高；為涉及征遷工作及地塊信息提供前期基礎(chǔ)保證。在做好上述工作的同時(shí)，隨著地塊征遷進(jìn)度推進(jìn)，土地測繪還應(yīng)做好定時(shí)修測與復(fù)測工作。3.4落實(shí)場地平整涉及場地平整類的問題是投訴中較為集中的一類問題。因此全面落實(shí)場地平整非常關(guān)鍵。場地平整要求概括可以為"三無兩不一完畢〃即場地內(nèi)無建（構(gòu)）筑物、無渣土和建筑垃圾堆積、無農(nóng)作物、經(jīng)濟(jì)作物（20cm以上的樹木可以保留）；場地標(biāo)高不得高于相鄰道路標(biāo)高20cm，原場地低于相鄰道路的，不得傾倒渣土提升場地高度；地塊內(nèi)各類管線設(shè)施遷移完畢并刊登公告。這里我們要尤其注意場地內(nèi)地下管線的遷移，涉及地下管線（水、電力、天然氣、各類弱電管線）須提前與相關(guān)部門對接，并刊登公告要求及時(shí)遷移。3.5嚴(yán)格配套核查地塊配套設(shè)施缺失、不完善是投訴最為集中的問題。地塊配套包括：道路、交通、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院、綜合體商業(yè)等等一系列內(nèi)容，現(xiàn)土地收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)中已明確對前三項(xiàng)的強(qiáng)制要求，后面未做具體明確要求。但地塊配套是地塊自身內(nèi)涵，優(yōu)化地塊配套是提升地塊價(jià)值的體現(xiàn)。做好地塊配套建設(shè)既避免投訴又優(yōu)化了地塊自身價(jià)值。因此，做好地塊周邊配套建設(shè)最低要求：①通過建設(shè)行政主管部門配套核查，取得《配套設(shè)施核查意見書》；②配套建設(shè)時(shí)序必須嚴(yán)格履行三同步原則：同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付。在確保最低要求的同事全面優(yōu)化周邊其他配套，引進(jìn)、建設(shè)各類配套資源，優(yōu)化配套建設(shè)服務(wù)。3.6構(gòu)筑場地圍墻地塊圍墻是地塊最為直觀的表現(xiàn)。搭建地塊圍墻須①按紅線構(gòu)筑實(shí)心圍墻，封閉管理。②圍墻高度為2.5米，一次性砌筑完成，并確保墻體牢固、安全。③不得設(shè)置商業(yè)廣告鼓勵(lì)；④采用多種建筑形式、彩繪方式美化圍墻3.7做好環(huán)境評估取得環(huán)境初步分析或環(huán)境影響專題評價(jià)。經(jīng)專題評價(jià)確認(rèn)土壤或地下水已受污染的，經(jīng)修復(fù)和治理通過驗(yàn)收后須取得環(huán)保部門備案意見。若場地內(nèi)有傾倒建筑垃圾、渣土等，應(yīng)在清運(yùn)后重新開展土壤污染檢測。3.8取得不動(dòng)產(chǎn)證土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理應(yīng)查清地塊內(nèi)原土地及房屋的權(quán)證抵押，查封等他項(xiàng)權(quán)力情況，征收補(bǔ)償落實(shí)到位后將地塊內(nèi)原土地及房屋有關(guān)權(quán)證注銷完畢，取得儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。這項(xiàng)工作需要注意的是：①簽訂征遷協(xié)議時(shí)是收回權(quán)證的最佳時(shí)機(jī)；②協(xié)議條款中明確權(quán)證注銷委托辦理事宜；③權(quán)證在第一時(shí)間辦理注銷手續(xù)；④司法強(qiáng)遷等未簽協(xié)議的權(quán)證注銷盡早與不動(dòng)產(chǎn)部門對接處理。3.9優(yōu)化場地管理地塊收儲(chǔ)至競拍出讓后移交至開發(fā)商管理有很長一段地塊場地管理時(shí)期。場地管理不僅是浮于普通地塊看護(hù)，更應(yīng)是揚(yáng)塵整治、生態(tài)環(huán)境提升的需要。因此，杭州市土地收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)中明確要求所有收儲(chǔ)地塊必須采取播種草籽或種植草皮等方式進(jìn)行場地綠化。較好場地美化管理實(shí)例結(jié)束語：杭州市在當(dāng)今