第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目分析簡述房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡述11.1.1房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、或租賃經(jīng)營以獲取收益的商業(yè)活動。這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資等。11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡述11.1.2房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo)1．投資成本2．投資回收期3．投資利潤率4．資本金利潤率5．資本金凈利潤率6．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11.2房地產(chǎn)買賣投資分析

案例11-1：某投資者投資了30萬元購買一套120㎡住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣到40萬元。其他條件如下：售房時的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%。營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的5%、營業(yè)稅的1%、售價(jià)的0.5%、售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評估、交易、登記等費(fèi)用約2000元；所得稅率為20%。如何分析這項(xiàng)投資？11.2房地產(chǎn)買賣投資分析解：簡要投資回報(bào)分析如下：1．計(jì)算相應(yīng)指標(biāo)1）投資成本（購買價(jià)）：300000元2）銷售手續(xù)費(fèi)：400000×1.5%=6000元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析3）有關(guān)稅費(fèi)（1）營業(yè)稅：400000×5%=20000元（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：20000×1%=200元（3）印花稅：400000×0.5%=200元（4）契稅：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用稅：0.5×120×3=1800元（6）評估、交易、登記等費(fèi)用：約2000元（7）所得稅：（銷售價(jià)-購買價(jià)-利息-經(jīng)營費(fèi)用-直接稅費(fèi)）×20%=12760元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤：51040元（2）投資利潤率：63800÷300000=21.27%（3）資本金凈利潤率（年投資收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地產(chǎn)買賣投資分析2．簡要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31500元，扣除20%的利息稅6300元，凈收益為25200元，總投資利潤率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤率）為2.8%。11.2房地產(chǎn)買賣投資分析兩者相比，儲蓄投資比購房投資的投資收益率低2.87%，但儲蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風(fēng)險(xiǎn)，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如3年內(nèi)用于出租經(jīng)營，則可有租金收益，僅租金收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機(jī)。投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣投資回報(bào)分析時，其收益率的底線通常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時存在。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的價(jià)格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購買價(jià)格5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析解：簡要分析如下：1．相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算1）寫字樓投資的基本情況:（1）寫字樓購買總價(jià)：27000×10000=27000（萬元）（2）購買寫字樓的稅費(fèi)：27000×5.3%=1431（萬元）（3）股本投資：27000×30%+1431=9531（萬元）（4）抵押貸款額：27000×70%=18900（萬元）11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析2）抵押貸款年還本付息額11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析3）寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況第1年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬元）第2年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬元）第3年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬元）第4年及以后各年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬元）本項(xiàng)目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表11-3所示。年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前）單位：萬元11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析4）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值因?yàn)閕c=14%，故11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析5）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率因?yàn)閕1=14%時，NPV1=789.81萬元，設(shè)i2=15%，則：用插入法11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析2．結(jié)論因?yàn)镹PV=789.81萬元＞0，F(xiàn)IRR=14.78%＞14%，故該項(xiàng)目可行。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析案例11-5：某寫字樓售價(jià)1950萬元，該樓宇擁有辦公單元60個，每個單元平均月租金6000元，并以每年5%的速度遞增。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費(fèi)為單元月租金收入的2倍。第1年的經(jīng)營成本為毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為12%，期限15年的1500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本（申報(bào)費(fèi)、評估費(fèi)、活動費(fèi)等）占貸款額的2%。該物業(yè)資產(chǎn)使用15年，按線性折舊法計(jì)算折舊費(fèi)用。折舊基數(shù)為投資額的85%。若投資者要求的投資收益率為20%，該項(xiàng)目是否值得投資？11違.5樓房地成產(chǎn)置這業(yè)出偏租經(jīng)給營蔥投資偶分析分析安：大部抖分投草資者濫都要充依賴后籌措磨的資何金進(jìn)訴行房禮地產(chǎn)必投資煌，而咽抵押彼貸款嗓是房陵地產(chǎn)構(gòu)資金賊籌措贈的主艱要形勁式。也投資朵者經(jīng)榜常面洞臨的間問題偉之一您就是剪權(quán)衡按抵押煉貸款蜘投資柏的效蘆益，繭作出哈投資恭決策優(yōu)。本夠案例曠實(shí)際孟上是旁想考除察該鵲項(xiàng)目亂的抵宋押貸喊款投噸資決寺策是州否可牽行。艷也就優(yōu)是說桃，該壇項(xiàng)目險(xiǎn)在貸丹款的測情況稈下再塑考慮勺各種何應(yīng)交獎稅款嫂，還耽能否羊獲得擋預(yù)期帳收益僚。為了莊求解容這一話問題奪，應(yīng)勉分別傘計(jì)算渴該項(xiàng)扇目的潤貸款這分期紐奉償付沒計(jì)劃逮、年仍度折糧舊額剖、稅鮮額、粘稅前久及稅拌后現(xiàn)野金流庫量，麻并依星據(jù)稅膽后現(xiàn)散金流牲量及雜投資喪者要舊求的凍收益緒率計(jì)投算該龜項(xiàng)目督的凈領(lǐng)現(xiàn)值爹及內(nèi)岸部收茂益率垂，據(jù)算此作制出投竭資決皮策。11易.5永房地卡產(chǎn)置勵業(yè)出座租經(jīng)我營胳投資倘分析解：1．藏貸款狠分期援償付艘計(jì)劃已知親:軋?jiān)摴P劈燕貸款衫年利挪率r=威12予%，喂期限n=1向5×錦12恢=1掉80聰個月示，要桃求按謊月還咬本付景息，尊則：（1是）每氣月計(jì)激息利廈率：i=r/n=艇0.等12莫/1遙2帶=繳0.劫01（2絨）月畏還款誘系數(shù)宿:11貪.5飽房地塘產(chǎn)置爪業(yè)出鄙租經(jīng)士營留投資嚇分析（3掙）月迫還本亞付息矛額均:獲1星50怠0×忠0.糟01浙2峰=懲18掏(萬冒元)（4松）年敏還本之付息兼額角:壇1密8×機(jī)12板=賽2辮16倦(萬李元)（5捏）年尾貸款惡余額瞧：11房誠.5棉房地群產(chǎn)置山業(yè)出絡(luò)租經(jīng)奮營投出資分旦析把上贏述已栗知條劃件代介入，賣將會喇得到蠶各年途末的垂貸款喬余額餃數(shù)值娛。例：束第5埋年末謊貸款薄余額岡為：又∵過某年雁償還夕本金僻=振上籌一年鴉貸款膛余額未–均該惕年貸斑款余銹額某年使償還聲利息鐵=江每嘆年付匪款額棉–偷該秀年償賢還本侵金∴館各享年償疏還本劣金和施利息庫情況幻玉依次盟可以捎算出晌。詳見袋抵押斤貸款薪分期盤償還油計(jì)劃博,見指表1兼1-阻4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表1送1-極4旦抵澇押貸跨款分石期償派還計(jì)攝劃表柔單判位：俊萬元11砌.5任房地站產(chǎn)置遭業(yè)出宗租經(jīng)芽營求投資欣分析2．彎折舊匆計(jì)劃已知桐：該剖物業(yè)救按線年性折唐舊法堪計(jì)算著折舊津額；折舊洽基數(shù)淚為：那1趣95杰0×舉85治%=候1鄭65度7.合5萬訴元；則年好平均讓折舊鳴額為神：1夏6替57想.5伯×1垂/1昆5=息11示0.裝55沈（萬弦元）11料.5童房地煤產(chǎn)置厲業(yè)出槳租經(jīng)總營跡投資缸分析3．鋤稅前確現(xiàn)金泡流量各年火稅前打現(xiàn)金撞流量=各然年潛望在總司收入宰-各走年空宰置及窮其他蕩損失傅-經(jīng)果營成豎本（輔或經(jīng)里營費(fèi)濤用）質(zhì)-年憤還本堡付息磁額。按題帳設(shè)已遷知條命件，（1樓）該軌項(xiàng)目務(wù)年潛退在總廳收入=單倡元月涉租金衫×單辨元數(shù)犬×1都2個庸月×舉（1考+杠升幅矛）（2堅(jiān)）該斜項(xiàng)目壘空置朵及其密他損揮失=2團(tuán)×單賊元月?lián)糇饨鹦浴羻螝庠獢?shù)喚×（迅1+姨升投幅）（3量）實(shí)幸際總晨收入碼=潛賞在總使收入能-空甩置其刑他損科失11座.5抽房地協(xié)產(chǎn)置毫業(yè)出堅(jiān)租經(jīng)凈營勞投資餅分析（4硬）經(jīng)咱營成幸本：起第1魂年為疊當(dāng)年撲實(shí)際籃總收勇入的嘩20爭%，頌以后每拌年按茶6%蔑比濱例遞翠增，霧即：經(jīng)營員成本耀=第盤1年辯實(shí)際孫總收咳入×析20低%×歡（1睛+速升幅享）（5暑）凈業(yè)經(jīng)營藥收入訪=實(shí)嗽際總婆收入股-經(jīng)袖營成這本（6針）年覽還本兔付息未額，跑見表瘦11擺-4仁①惡欄副。（7嚴(yán)）稅廳前現(xiàn)網(wǎng)金流銳量=最凈經(jīng)夸營收收入-微年還科本付院息額上述莊計(jì)算幣結(jié)果像見表身11挑-5具。年份經(jīng)營收入空置及其他損失實(shí)際總收入經(jīng)營成本凈經(jīng)營收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表1務(wù)1-覆5掀稅飯前現(xiàn)境金流護(hù)量計(jì)稍算表附單胃位：殖萬元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表棋11規(guī)-5濤稅前匙現(xiàn)金介流量歸計(jì)算丹表紀(jì)單位繁：萬潔元11周.5墓房地耕產(chǎn)置伯業(yè)出鳥租經(jīng)菠營星投資燃分析4．稅金剝及稅捕后現(xiàn)晃金流滾量計(jì)咳算稅后墓現(xiàn)金雹流量重=稅貝前現(xiàn)脊金流滔量-兩應(yīng)納耳稅額應(yīng)納巷稅額鋼=應(yīng)仗納稅永收入師×綜穴合稅晨率應(yīng)納主稅收爛入=和凈經(jīng)享營收咸入-槍利息匯-折剛舊-傷年均煌分?jǐn)偘踩谫Y宇成本其中佛：年辮平均蓮分?jǐn)偹讶谫Y唯成本園=1霜5炸00唇×2睛%÷們15近=2陵（萬剪元）刑；本案細(xì)例中陳，該掉項(xiàng)目備應(yīng)交銅納的底稅金窗主要章有：濃營業(yè)翁稅、哀印花國稅、脊房產(chǎn)儲稅、雜所得繞稅分無別為映租金洲純收狹入的領(lǐng)3%示、0府.1逐‰、隙18殊%、給9.漆84鋸%。破上述稻四項(xiàng)壩合計(jì)挽的綜委合稅寺率為周租金乒純收緞入的喂30益.8詳5%困。上述掉稅后稍現(xiàn)金獎流量店計(jì)算爽結(jié)果評如表動11鉆-6憑所示億。年份凈經(jīng)營收入還貸利息折舊費(fèi)分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表1介1-撤6改稅述后現(xiàn)概金流辮量計(jì)舊算表都單另位：償萬元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表陣11孝-6粱稅后厭現(xiàn)金掛流量若計(jì)算允表左單位鉤：萬白元11字.5效房地顯產(chǎn)置吩業(yè)出次租經(jīng)傻營鬼投資辰分析5．培凈現(xiàn)猴值及曠內(nèi)部惹收益挖率的于計(jì)算（1稈）凈匹現(xiàn)值勇計(jì)算設(shè)基估準(zhǔn)收柿益率ic為2擔(dān)0%喇，則控凈現(xiàn)醬值計(jì)過算結(jié)鐮果見抱表1臥1-件7所府示。年份自由資金投資額稅后現(xiàn)金流量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值①②③④=②X③0-4501.0000-45