房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析提升訓(xùn)練B卷帶答案打印版

單選題（共50題）1、使得氣者可以加強針刺感應(yīng)的傳導(dǎo)和擴散的輔助手法為A.循法B.彈法C.刮法D.搖法【答案】C2、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B3、多態(tài)分為參數(shù)多態(tài)、包含多態(tài)、過載多態(tài)和強制多態(tài)四種不同形式，其中（）多態(tài)在許多語言中都存在，最常見的例子就是子類型化。A.參數(shù)B.包含C.過載D.強制【答案】B4、在TCP/IP體系結(jié)構(gòu)中，（）協(xié)議實現(xiàn)IP地址到MAC地址的轉(zhuǎn)化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A5、TheusualaddressforaWebsiteisthe（）pageaddress，althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A6、以下關(guān)于程序員職業(yè)素養(yǎng)的敘述中，不正確的是()。A.面對程序中出現(xiàn)的問題，采用的解決方式和反思的深度體現(xiàn)程序員的素養(yǎng)B.職業(yè)素養(yǎng)強調(diào)的不是天賦的神秘和技藝的高超，而是持續(xù)積淀的結(jié)晶C.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員會對經(jīng)理為了趕工期而降低程序質(zhì)量的要求說"不"D.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員對用戶提出的任何需求變更和功能調(diào)整說"是"【答案】D7、Telnet提供的服務(wù)是（）。A.遠程登錄B.電子郵件C.域名解析D.尋找路由【答案】A8、為了提高易讀性，源程序內(nèi)部應(yīng)加功能性注釋，用于說明()。A.模塊總的功能B.程序段或語句的功能C.模塊參數(shù)的用途D.所有的【答案】B9、數(shù)組A[-5..5，0..8]按列存儲。若第一個元素的首地址為100，且每個元素占用4個存儲單元，則元素A[2，3]的存儲地址為（）A.244B.260C.364D.300【答案】B10、某保險公司推出的電腦損壞保險業(yè)務(wù)如下所述：每臺參保電腦每年需交付200元，當(dāng)電腦損壞時，可以獲得理賠金額1700元。據(jù)統(tǒng)計，每年約有10%的電腦損壞需要理賠，則該保險公司每年平均從每臺參保電腦獲益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B11、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應(yīng)寫在（）標(biāo)記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B12、若n表示問題的規(guī)模、O（f（n））表示算法的時間復(fù)雜度隨n變化的增長趨勢，則算法時間復(fù)雜度最小的是（）。A.O(n2）B.O（n）C.O（logn）D.O（nlogn）【答案】C13、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A14、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊之處。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】B15、（）語言最適用于過程式程序設(shè)計。A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】A16、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?請作答此空)定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實現(xiàn)稱為()。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】A17、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準。現(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，進行了在建工程評估。A.住宅和商鋪可銷售面積之和B.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積C.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積和公建面積D.住宅和商鋪總規(guī)劃建筑面積之和【答案】C18、以下關(guān)于CMM的敘述中，不正確的是（）。A.CMM是指軟件過程能力成熟度模型B.CMM根據(jù)軟件過程的不同成熟度劃分了5個等級，其中，1級被認為成熟度最高，5級被認為成熟度最低C.CMMI的任務(wù)是將已有的幾個CMM模型結(jié)合在一起，使之構(gòu)成"集成模型"D.采用更成熟的CMM模型，一般來說可以提高最終產(chǎn)品的質(zhì)量【答案】B19、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機制，子類都是父類的特例。當(dāng)一個類只能有一個父類時，稱為(請作答此空)；當(dāng)一個類有兩個或兩個以上的類作為父類時，稱為()。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】A20、在一系統(tǒng)中，不同類對象之間的通信的一種構(gòu)造稱為()，一個對象具有多種形態(tài)稱為(請作答此空)。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.覆蓋【答案】C21、患兒男，7歲，智力正常，平素好動，注意力不集中，記憶力差，學(xué)習(xí)成績差，兼見躁擾不寧，脾氣暴躁，動輒出手打人，胸中煩熱，便秘尿赤，舌質(zhì)紅，苔黃膩，脈滑數(shù)。該患兒針灸治療宜首選的經(jīng)穴是A.任脈、手厥陰經(jīng)、手足少陰經(jīng)穴B.督脈、手足厥陰經(jīng)、手少陰經(jīng)穴C.任脈、手少陰、手足厥陰經(jīng)穴D.任脈、督脈、手少陰經(jīng)穴【答案】B22、（）不是我國著作權(quán)法所保護的對象。A.計算機程序B.計算機保護條例C.計算機文檔D.Flash軟件制作的動畫【答案】B23、InClanguage，（）areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A24、在軟件開發(fā)過程中，（）。A.增加更多的程序員可以加快軟件開發(fā)速度B.只有對目標(biāo)的一般描述還不能立即開始編碼C.若項目需求有變化，應(yīng)先在編碼中進行處理以不耽誤開發(fā)進度D.程序的質(zhì)量只能在用戶使用之后才能進行評估【答案】B25、UML中關(guān)聯(lián)是一個結(jié)構(gòu)關(guān)系，描述了一組鏈。兩個類之間（47）A.不能有多個關(guān)聯(lián)B.可以有多個由不同角色標(biāo)識的關(guān)聯(lián)C.必須有一個關(guān)聯(lián)D.多個關(guān)聯(lián)必須聚合成一個關(guān)聯(lián)【答案】B26、AWeb（）isoneofmanysoftwareapplicationsthatfunctionastheinterfacebetweenauserandtheInternet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B27、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B28、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)被選定為征收評估機構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日B.評估房屋征收價值時需要考慮抵押、查封等因素的影響C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值D.對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價值【答案】B29、系統(tǒng)測試計劃應(yīng)該在軟件開發(fā)的()階段制定。A.需求分析B.概要設(shè)計C.詳細設(shè)計D.系統(tǒng)測試【答案】A30、著作權(quán)法中，計算機軟件著作權(quán)保護的對象是（）。A.硬件設(shè)備驅(qū)動程序B.計算機程序及其開發(fā)文檔C.操作系統(tǒng)軟件D.源程序代碼【答案】B31、甲方和乙方采用公鑰密碼體制對數(shù)據(jù)文件進行加密傳送，甲方用乙方的公鑰加密數(shù)據(jù)文件，乙方使用（）來對數(shù)據(jù)文件進行解密。A.甲的公鑰B.甲的私鑰C.乙的公鑰D.乙的私鑰【答案】D32、甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計500㎡，因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。A.按照預(yù)算額計算在建工程價值B.按工程已結(jié)算額計算在建工程價值C.按綜合完成的形象進度計算在建工程價值D.按綜合完成的形象進度和折舊因素計算在建工程價值【答案】D33、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應(yīng)寫在（）標(biāo)記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B34、()語言不是面向?qū)ο蟮某绦蛟O(shè)計語言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D35、（）是正確的E-mail地址。A.Webmaster＠B.Webmaster＠C.http:\\www.D.http://www.【答案】A36、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設(shè)計文檔和代碼以增強可讀性，這種行為屬于（50）維護。A.正確性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C37、治療漏肩風(fēng)兼有氣滯血瘀者，可配穴為A.合谷、條口B.合谷、風(fēng)池C.足三里、氣海D.內(nèi)關(guān)、合谷【答案】D38、以下關(guān)于類和對象的敘述中，正確的是（）。A.類是對象的模板，一個類僅能生成一個對象B.對象是類的模板，一個對象僅能生成一個類C.類是對象的模板，一個類是一組對象的集合D.對象是類的模板，一個對象是一組類的集合【答案】C39、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費、經(jīng)營收益損失補償B.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值C.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值、倉儲用地的經(jīng)營收益D.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償【答案】D40、從5本不同的書中任意取出兩本，結(jié)果有（）種。A.10B.14C.20D.25【答案】A41、確認測試主要涉及的文檔是（）。A.詳細設(shè)計說明書B.概要設(shè)計說明書C.需求規(guī)格說明書D.源程序【答案】C42、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage【答案】A43、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords，whichconformtospecified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A44、軟件的易使用性反映了用戶學(xué)習(xí)、使用該軟件以及為程序準備輸入和解釋輸出所需的工作量。按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量度量模型定義，一個軟件的易使用性不包括（）。A.易理解性B.易操作性C.易改變性D.易學(xué)性【答案】C45、采用面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計語言C++/Java進行系統(tǒng)實現(xiàn)時，定義類S及其子類D。若類S中已經(jīng)定義了一個虛方法intfun(inta，intb)，則方法（44）不能同時在類S中。D中定義方法intfun(inta，intb)，這一現(xiàn)象稱為（45）。A.覆蓋/重置B.封裝C.重載/過載D.多態(tài)【答案】A46、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中，由于有了()，所以父類的數(shù)據(jù)和方法可以應(yīng)用于子類。A.繼承性B.封裝性C.抽象性D.多態(tài)性【答案】A47、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.測試能提高軟件的質(zhì)量，但軟件的質(zhì)量不能完全依賴測試B.一般，難以做到徹底的測試，也不允許無休止地測試C.經(jīng)測試并改正錯誤后，發(fā)現(xiàn)錯誤較多的模塊比發(fā)現(xiàn)錯誤較少的模塊更可靠D.軟件測試的困難在于如何有效地進行測試，如何放心地停止測試【答案】C48、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進行了抵押估A.處分該房屋所得優(yōu)先用于償還抵押貸款B.處分該房屋無需考慮原租約的影響C.處分該房屋時應(yīng)按登記用途處置D.處分時乙公司加建的房屋可以一并處置【答案】B49、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務(wù)費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。對該酒樓內(nèi)部進行實地查勘時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是（）。A.采光通風(fēng)B.建筑層高C.內(nèi)部布局D.裝飾裝修【答案】A50、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊之處。A.租約問題B.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題C.租金的支付方式問題D.租房用途【答案】D大題（共10題）一、設(shè)有一個關(guān)系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項C和A。因為根據(jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項D，因為插入語句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項A和B是不正確的。選項C也是不正確的，因為按照SELECT語句的語法，字符串插入時，需要用單引號括起，可在選項C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。二、某市舊城改造需對某沿街房屋進行征收，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的征收估價機構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。<1>、應(yīng)通過何種途徑選擇估價機構(gòu)？<2>、你應(yīng)如何確定作為征收估價依據(jù)的該被征收人房屋的用途？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。該房屋的法定用途為住宅，應(yīng)按照住宅用途評估。三、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當(dāng)時的評估值低很多，銀行認為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復(fù)核估價。<1>、復(fù)核估價時應(yīng)如何確定j價值時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？<2>、復(fù)核估價的估價目的和價值類型應(yīng)如何表述？【答案】1.本題考查的是復(fù)核估價。復(fù)核估價時，若甲機構(gòu)在確定價值時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)的價值時點為復(fù)核估價的價值時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原價值時點時的狀況為準。2本題考查的是復(fù)核估價。復(fù)核估價的估價目的應(yīng)表述為：受××銀行的委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進行復(fù)核；價值類型可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的價值時點時房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補足地價和配套費，全部為業(yè)主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價格。計算公式如下：房地產(chǎn)價格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為280元/m2，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價的計算。房產(chǎn)管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3200元/m2，房產(chǎn)管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3500元/m2，房產(chǎn)管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為4000元/m2。則估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價對象價格的計算。估價對象房地產(chǎn)價格為：房地產(chǎn)總價=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價計算錯誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。五、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請某房地產(chǎn)評估機構(gòu)對此餐館進行評估，以確定該餐館的市場價值。<1>、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性？<2>、說明對此餐館進行評估的技術(shù)路線。【答案】1.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價特點。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價特點及其價格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價值較高，這一點與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營規(guī)?？梢赃_到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。（2）營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其收入主要來自其經(jīng)營收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點、菜式品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特點、菜式品種、經(jīng)營品牌等往往會給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻的，故利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當(dāng)估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。六、某住宅開發(fā)項目土地使用年限為2005年5月1日至2075年4月30日，規(guī)劃建筑面積15000m2，預(yù)計售價2000元/m2。該項目于2005年9月1日開工，原定工期12個月，建筑費為1000元/m2，管理費為建筑費的5%，建筑費與相應(yīng)管理費投入時間為：開工后前兩個季度分別為20%，后兩個季度分別為30%。假定在每個季度中間投入，年利率6%，銷售稅率和銷售費用分別為售價的6%和3%，二季度結(jié)束時開發(fā)商擬將項目轉(zhuǎn)讓。受讓方委托估算該項目2006年3月1日的價格。采用假設(shè)開發(fā)法估價。預(yù)計項目在完工時全部售出，投資利潤率取20%，季度利率為1.6%。該項目在2006年3月1日的價格為戶，估算如下。①計算開發(fā)完成后的價值2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256萬元②計算建筑費[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)萬元=885.855萬元③計算管理費885.855×5%/(1+1.6%)1.5萬元=43.251萬元④計算銷售稅費2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2萬元=253.390萬元⑤計算利潤(P+885.855+43.251+253.390)×20%萬元=0.2P+236.499⑥計算項目價格【答案】①計算管理費錯，應(yīng)為885.855×5%萬元＝44.293萬元②計算銷售稅費錯，應(yīng)為2906.256×(6%+3%)萬元＝261.563萬元③計算利潤錯，應(yīng)為(P+885.855+44.293)×20%萬元＝(0.2P+186.030)萬元您可能感興趣的試題七、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估A寫字樓的市場價值，注冊房地產(chǎn)估價師擬采用收益法作為其中一種估價方法。在進行實地查勘和市場調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。<1>、請問造成兩者差異較大的原因有哪些？<2>、在用比較法確定A寫字樓的市場租金時，如選取B寫字樓作為其中一個可比實例，那么應(yīng)當(dāng)對B寫字樓的租金做哪些方面的處理？【答案】<1>、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。租金內(nèi)涵可能不同：比如一個是凈租金，一個是毛租金；租金單位可能不同，比如一個是建筑面積租金，一個是使用面積租金；可能一個是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業(yè)服務(wù)費、電費、水費、空調(diào)費、電梯費等雜費；是合同租金（租約租金）還是市場租金。<2>、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。應(yīng)當(dāng)對B寫字樓統(tǒng)一租金內(nèi)涵。將B寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到A寫字樓租金內(nèi)涵上，具體調(diào)整內(nèi)容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費用，如物業(yè)服務(wù)費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等。八、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：（一）估價對象：本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價目的：為法院確定房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。（三）價值時點：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價值類型：為房地產(chǎn)的市場價值。（五）估價方法：本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。（六）估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學(xué)的估價方法，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，經(jīng)過全面細致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響價值因素具體分析，最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“估價假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?！敬鸢浮垮e誤1：如果有特殊買家需要認真考慮特殊買家的附加出價。改正：不考慮特殊買家的附加出價。錯誤2：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評估價值。改正：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評估價值。錯誤3：本次估價需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價值的影響。改正：本次估價未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價值的影響。錯誤4：并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改正：并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改錯題相對較容易，是常遇到的錯誤。本套題難點設(shè)在了指錯題，相對較少見，但大家在考試中只能學(xué)會適應(yīng)，并在平時增加嚴格錯誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學(xué)會把題放在一起來考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明