市場背景2011樓市關(guān)鍵詞降價、低開、房鬧、流拍2011年，“調(diào)控”二字籠罩下的市場，顯得尤為冷清，新房、二手房的成交量以及土地市場的出讓金額，都創(chuàng)下了近年來的新低，而與此同時，庫存卻在節(jié)節(jié)攀升。2011杭州樓市成績單2008-2011杭州主城區(qū)商品房成交套數(shù)及均價2008200920102011萬套12342.325.423.582.33元/方5000100001500020000145001380319708156005“量價齊跌”2011年是近5年中成交總套數(shù)的最低點(diǎn)，銷售價格也基本回歸到了08年階段。信息來源：2007-2010杭州房地產(chǎn)年報及2011房地產(chǎn)月報統(tǒng)計商品房市場存量激增，截止2011年12月31日，杭州市區(qū)主城區(qū)可售商品房源44746套，其中住宅可售房源27792套。信息來源：搜房網(wǎng)2007-2011杭州主城區(qū)庫存變化圖對比2010與2011年年底的同一時間節(jié)點(diǎn)，商品房總體存量增幅79.40%，其中住宅存量增幅104.5%，商業(yè)增幅49.30%信息來源：住在杭州網(wǎng)2010年12月31日和2011年12月31日杭州主城區(qū)存量房、存量住宅變在2011年如此慘淡的市場情況下，竹海水韻還是取得了一定的銷售業(yè)績別墅成交套數(shù)排行公寓成交套數(shù)排行酒店式公寓成交套數(shù)排行閑湖城175金地自在城952保利灣天地1340香醍溪岸92空港國際花苑643中凱東方紅街559南岸花城30中海紫藤苑615世茂江濱Cosmo508陽光天際24康莊496華元領(lǐng)駿世界272金都夏宮24保利江語海477萬亞·金沙湖1號234果嶺花苑23世茂江濱花園475君尚金座225天樂云都20竹海水韻花園417欣北錢江國際大廈173香洲里18西溪蝶園394漢峰峰公館171西溪山莊18廣宇上東城366濱江城市之星155美麗綠郡18夏宮花苑359泰地北上新城1452011年杭州合計銷售公寓25502套，為5年來新低；各面積段成交套數(shù)比例

戶型分布住宅（含公寓和別墅）50方以下1.4%；50方-90方43.1%；90方-120方20.7%；120方-160方20.2%；160方以上15.5%；酒店式公寓50方以下33%；50方-90方51%；90方-120方6.8%；120方以上9.8%；商業(yè)50方以下19.8%；50方-90方42.3%；90方-120方13.6%；120方以上24.3%；寫字樓90方以下11.5%；90方-120方12.61%；120方-160方15%；160方-200方21.8%；200方以上39%；從成交的各面積段產(chǎn)品來說，50-90方占到總套數(shù)的43.1%（約10992套),其次是90-120方與120-160方，比例均在20%左右（約5228套）50-90方占到總套數(shù)的43.1%（約10992套),其次是90-120方與120-160方，比例均在20%左右（約5228套）是整個杭州成交的面積段套數(shù)總量，分到閑林區(qū)域分別銷售了多少套呢？閑林板塊2011年合計銷售公寓產(chǎn)品1259套比例約為24%年份物業(yè)類型別墅公寓商業(yè)2008年成交套數(shù)2092308

2009年成交套數(shù)5597348762010年成交套數(shù)364356612011年成交套數(shù)2771259

閑林板塊是一個受政策影響巨大的一個房產(chǎn)板塊在這成交的1259套中，90方以下成交套數(shù)在730套左右（58%），120-160方成交套數(shù)約280套（22%)與杭州整體的公寓成交面積段情況比較來看，閑林區(qū)域居住的剛需性質(zhì)更為明顯，改善性置業(yè)的比例與杭城整體比例接近；那么2012年，閑林預(yù)計將會銷售多少公寓產(chǎn)品？90方以下的剛需產(chǎn)品預(yù)計將會成交多少？120-160方的改善型產(chǎn)品將會成交多少？在價格適度調(diào)整的前提下，我們對后續(xù)市場的發(fā)展表示相對樂觀態(tài)度；1、政策層面的變動：雖然國家對于房產(chǎn)的調(diào)控沒有松懈的信息釋放，但是在金融政策、行政指導(dǎo)方面已經(jīng)有所變化；2、長期的置業(yè)壓抑：對于房產(chǎn)的需求從未變化，只是在一個階段上受到了抑制，但是積累到一定時間還是會有所爆發(fā)；3、價格大幅調(diào)整刺激市場，置業(yè)信心逐步恢復(fù)；隨著越來越多的項目進(jìn)行了銷售價格的調(diào)整，市場堅冰逐步被打破，越來越多的成交也帶來了信息的逐步恢復(fù)；4、買房子還是中國人的習(xí)慣與保值的主要方式：基于現(xiàn)階段的通貨膨脹愈演愈烈，更多的人在尋找保值的投資渠道，而在中國，相對靠譜的可能就只有房產(chǎn)；我們息基于嫩整體世市場汁的變陪化以陶及近私期短啟期市愛場的燭市場意反饋愧，我喉們認(rèn)預(yù)為，20伐12年閑延林板剛塊公瞇寓成幟交不莖會少論于今疫年成軟交總冰量的15集0-碼20平0%，預(yù)周計會貝在20充00穿-2最50撐0套左捉右（簡視區(qū)王域內(nèi)作樓盤臉價格盟調(diào)整樣力度甩）其中盒剛需英產(chǎn)品屯產(chǎn)品90方及鋪以下惱部分童，成隔交套勁數(shù)預(yù)看計在15存00寸-1客80架0套左攪右；改善婆型12沒0-否16目0面積老產(chǎn)品遞預(yù)計遷銷售掩在70武0-趁10犁00套左嶺右；基于桃價格陷調(diào)整扒的成趴交總賽量適遞度反堵彈論印證押信息容一：20莫12年2月末性整體拖市場優(yōu)成交敬趨勢2月19督-2萬5日一濫周，喚杭州聽主城牌區(qū)成動交41握7套，悲依據(jù)駕現(xiàn)有溝后續(xù)那降價哲促銷悠樓盤遞來看活，剛蘋需產(chǎn)趴品銷慢售提間升仍及將繼四續(xù)；印證蜘信息簽二：飲降價榨樓盤堡持續(xù)參增多都，幅超度加旅大，舟同時餅最重即要的瞇一點(diǎn)壤，市今場客慣戶吃昌這一駛套，泰降價撿的項骨目個吩個均淘達(dá)成牢了“伴以價道換量田”的皇策略廚初衷謝謝糊聆聽吳！閑林滑板塊童在20旦11年住文宅用方地?zé)o卻成交陷，20破12年基侵本以烈消化斧原有繞項目壇為主材；（20晨11年，仗整個誦閑林砌板塊市僅成腎交1宗商工業(yè)辦民公用合地，蒜由浙軍江恒普達(dá)實收業(yè)集濫團(tuán)有禍限公奔司，爽以總廁價34狡50萬元金競得峰，樓碧面價10雀80元/平方完米。臉）20施11年余涌杭土悠地供紐奉應(yīng)板套塊分而布中容，臨蔽平、百良渚沿、錢塵江經(jīng)鴨濟(jì)開盆發(fā)區(qū)醬成為勞排行嚇前三雪名板親塊，灶并與責(zé)其他淘板塊釋拉開昌較大趁的差民距。旁臨平挖和良虜渚的叼供應(yīng)土量超扭過10棍0萬方我的板銅塊，供臨平評的供闖應(yīng)量霜主要傳分布萬在臨規(guī)平街推道、啦南苑雀街道妙和東炒湖街流道，喚良渚獅的供蒜應(yīng)量催也較雕大，蓋超過90萬方宜；而憲錢江白經(jīng)濟(jì)璃開發(fā)屆區(qū)已裝經(jīng)受痰到關(guān)盡注，自供應(yīng)霜量大叮幅增土加，另超過70萬方爆。五秘常西木溪和燥老余往杭的賺供應(yīng)蜓量也允比較楚大，和五常憲西溪牲板塊律的供宰應(yīng)量捧將近38萬方鞏，主睛要分膏布在哭創(chuàng)新執(zhí)基地鼻和五戰(zhàn)常大指道以桃南的扛區(qū)域拜。而竭老余慕杭的血供應(yīng)頌量將輔近20萬方武，主然要分惹布區(qū)勸域在朝文一稅西路巴南北親兩側(cè)索。價格腰型反刺彈及畫土地胳、轉(zhuǎn)汁化量干相對盡少是配對于沒后續(xù)集市場驢比較未看好雪的原婚因，釀但是羨，20沒12整體榨的市址場競甜爭還微是激央烈的在售窩樓盤于：東默?！らe湖吊城、齒金成·竹海布水韻遠(yuǎn)、新芬明半忙島、頌西溪瘡山莊察、潤陶和·西溪腔郡等將售枝新盤置：保霜億·麗景潮山、觸贊成·樂山急紅葉妨、海拔恒·陽光忍城等同時災(zāi)要注墓意一朋點(diǎn)，配剛需宵客也混是有輸一定碼的量織的，配并不沒是取省之不幸盡用劫之不傘竭的吳；以青頸楓墅漲園為勸例，叉其語壺山組血團(tuán)為鴨高層練組團(tuán)金，總猛建筑土面積13菌.4萬方鋪，總撞套數(shù)14饞00余套燙。以睛如此銹低價竭進(jìn)入錄市場紗，在椅一定音程度床上已發(fā)經(jīng)開朱始快嫁速消她化區(qū)炕域的段剛需章客戶曬群，洪價格憤杠桿望使用薦時機(jī)強(qiáng)較好幅，收催效巨雙大；改善宏型客釣戶群商在一犬定程甲度上搬也是剩被市末場多棉引導(dǎo)只的，在一個序項目西紅紅堵火火刺的在哲售，識市場凱階段筐關(guān)注盜度高管，會色刺激灣項目甜的非燈剛需亂性產(chǎn)株品的狹亮相商一定月程度狹上促補(bǔ)進(jìn)其濃銷售顧；執(zhí)行稅動作餃的考喬