大型樓盤典型案例分析

本報(bào)告將選取面積在500畝以上，容積率在、兩個(gè)不同階段的大盤做分析，主要研究大盤的價(jià)值提升與產(chǎn)品規(guī)劃特征。容積率之間美洲故事南山蘇迪亞諾美洲故事項(xiàng)目基本指標(biāo)規(guī)劃及推貨節(jié)奏項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析營銷推廣分析項(xiàng)目地址：雨花區(qū)政府以南，萬家麗路與湘府東路交匯處東北惻開發(fā)商：湖南德普置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：第一太平戴維斯占地面積：800畝建筑面積：60萬㎡物業(yè)類型：別墅、高層別墅類別：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排容積率：1.0綠化率：41.69%總棟數(shù)：200棟物業(yè)費(fèi)：3元/㎡/月項(xiàng)目分期：二期當(dāng)前期數(shù)：一期基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目分二期開發(fā)

項(xiàng)目總占地近800畝，以園區(qū)內(nèi)的規(guī)劃路為準(zhǔn)，分成東、西二區(qū)，共二期開發(fā)。一期（西區(qū)）占地358畝，規(guī)劃為純美洲風(fēng)格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一個(gè)以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)。二期（東區(qū)）占地442畝，規(guī)劃物業(yè)類型有高層、獨(dú)棟及雙拼別墅。一期西區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目二期（東區(qū)）產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、高層項(xiàng)目一期（西區(qū)）產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排項(xiàng)目規(guī)劃——原生坡地別墅群地塊特征：坡地地形，內(nèi)部自然景觀資源在別墅中來說并不特別出色。產(chǎn)品規(guī)劃特色在于依托坡地地形順勢而建，再結(jié)合人工湖泊盡可能展現(xiàn)別墅生態(tài)自然特征。在項(xiàng)目整體成熟及區(qū)域環(huán)境也更趨成熟后，后期高層產(chǎn)品的設(shè)置將成為項(xiàng)目獲取高利潤值的產(chǎn)品。萬家麗路湘府路一期推貨節(jié)奏1.1期維多利亞組團(tuán)推出時(shí)間：07年9月產(chǎn)品：獨(dú)棟+雙拼價(jià)格：雙拼8500獨(dú)棟125001.2期阿卡迪亞組團(tuán)推出時(shí)間：08年4月產(chǎn)品：獨(dú)棟+雙拼價(jià)格：雙拼10000獨(dú)棟200001.3期納帕山谷組團(tuán)產(chǎn)品：雙拼推出時(shí)間：08年下半年價(jià)格：雙拼125001.4期常青藤組團(tuán)產(chǎn)品：聯(lián)排推出時(shí)間：09年下半年價(jià)格：聯(lián)排7000-8500以位置較優(yōu)的高端產(chǎn)品獨(dú)棟與雙拼先期入市，拔高項(xiàng)目檔次，提升后期聯(lián)排價(jià)值07年9月獨(dú)棟雙拼聯(lián)排7000單價(jià)推貨時(shí)間08年4月08年下半年09年8月800090001000011000120001300014000150001600017000180001900020000210002200023000240002500026000由于獨(dú)棟產(chǎn)品的稀缺，售價(jià)快速拔高；中高端聯(lián)排產(chǎn)品受前期高端產(chǎn)品的帶動(dòng)明顯，初期入市價(jià)已達(dá)到7500元/平米以上。項(xiàng)目整體推貨節(jié)奏首推：高端獨(dú)棟、雙拼再推：中高端聯(lián)排最后推：中端高層提升價(jià)值提升價(jià)值=獲取高利潤率獲取高利潤率=獲取高利潤值=由高到低的推貨節(jié)奏，在拔高項(xiàng)目形象獲取高利潤率后，也能獲取高利潤值，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)戶型配比一期百分比戶型面積㎡數(shù)量可售獨(dú)棟341-445231013%雙拼330-420108962%聯(lián)排270-300441525%合計(jì)17534100%產(chǎn)品以雙拼為主，主力面積區(qū)間330-430平米之間，主力總價(jià)大約在400-500萬之間，總體銷售速度偏慢戶型面積獨(dú)棟總價(jià)大約在680-900萬之間雙拼總價(jià)大約在400-500萬之間聯(lián)排總價(jià)大約在200-250萬之間07年9月至今銷售周期約2年半時(shí)間，共售約140套，月均售4.7套規(guī)劃評判亮點(diǎn)：保持原地形，依勢而建，自然而成；先期以高端入市，提升價(jià)值，逐步推出中高端聯(lián)排，以及高層產(chǎn)品，獲取最高利潤值；不足：由于高價(jià)位產(chǎn)品量過大，總價(jià)過高，是銷售速度偏慢的主要原因；獨(dú)棟與雙拼適用于拔高形象，提升項(xiàng)目價(jià)值，聯(lián)排屬于走量型產(chǎn)品，相對而言，雙拼屬夾心層產(chǎn)品，并不宜過量設(shè)置。

項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析固有價(jià)值固有價(jià)值資源景觀企業(yè)品牌臨天際嶺森林公園，外部生態(tài)景觀資源優(yōu)越德普置業(yè)，具備一定的行業(yè)品牌在固有價(jià)值中，地段是其核心優(yōu)勢地段屬城市別墅，地段優(yōu)越可變價(jià)值——園林景觀以美洲風(fēng)格為藍(lán)本，中心景觀打造大面積人工湖，整體園格給人清新、自然之感可變價(jià)值——園林景觀園林精裝交房可變價(jià)值——外立面融合北美主流建筑元素后的再創(chuàng)新，兼收并蓄北美、法式、英式、西班牙式等建筑風(fēng)格于一身，不同風(fēng)格的變化給人豐富新鮮感可變價(jià)值——內(nèi)部配套內(nèi)部配套較為常規(guī)，設(shè)有8000平米雙會(huì)所、6353平米社區(qū)商業(yè)、1291平米幼兒園、游泳池戶型特點(diǎn)：挑空6米以上的家庭廳，大氣，彰顯家族氣派外廊式雙門設(shè)計(jì)，有效延伸室內(nèi)空間雙主臥設(shè)計(jì)每間臥房都帶有陽臺或露臺戶型特點(diǎn)：餐廳挑高6米以上，長幼有序，彰顯家族禮儀闊綽客廳，多面采光，彰顯家族尊貴之氣派二樓多露臺設(shè)計(jì)車庫設(shè)在一樓，免除居者上下麻煩北美法式獨(dú)棟北美法式雙拼可變價(jià)值——戶型特征可變價(jià)值——物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理公司——第一太平戴維斯第一太平戴維斯（Savills）是Savillsplc旗下物業(yè)服務(wù)子公司的商號名稱。為客戶提供商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務(wù)。其它服務(wù)包括公司財(cái)務(wù)咨詢、地產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)資本融資，以及一系列與物業(yè)相關(guān)的金融服務(wù)。

第一太平戴維斯（Savills）在香港、中國大陸、亞太地區(qū)、澳大利亞、南非和歐洲均開設(shè)了辦事處，為全球各大商業(yè)團(tuán)體租戶提供優(yōu)質(zhì)及全面的物業(yè)服務(wù)。

第一太平戴維斯（Savills）近年又通過與美國TrammellCrow公司的合作，進(jìn)一步擴(kuò)展其專業(yè)、高度個(gè)人化的服務(wù)。至今已在全球設(shè)立了140個(gè)分公司及辦事處的龐大服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。（注：TrammellCrow公司是美國主要跨國公司，在北美首屈一指的物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商。）可變價(jià)誕值——建筑熔品質(zhì)嚴(yán)格兆考究喊每處沃建筑屬用材肯，采大用美妖國歐名文斯應(yīng)科寧樓、德順國漢勇高、榜法國蔬永得撐寧、調(diào)拉法耐基等粗國際愈頂尖拍品牌凡，鍛飯?jiān)煳╋@精惟嘉一的細(xì)建筑錦品質(zhì)助。價(jià)值糟點(diǎn)評耐判固有價(jià)值地段自然資源企業(yè)品牌★★★★★★★★★★★★可變價(jià)值園林景觀外立面內(nèi)部配套戶型亮點(diǎn)物業(yè)服務(wù)建筑品質(zhì)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★美洲醒故事房誠地段撿價(jià)值源與產(chǎn)輔品綜遇合品撕質(zhì)是勺其口鑒碑樹鋪立的匙重要搞關(guān)鍵浮點(diǎn)。營銷袍推廣躁分析20蕉07年8月中表旬，妄銷售旦體驗(yàn)旁中心羅大幕泉開啟柜。樣板房勢宏偉鄭的拱門批、挑高選客廳，禽無一不際展示出董家族別逗墅特有是的禮儀端感；刻崖意做舊甜的木色濾、手工蹦陶磚、斗奶油色碼的藝術(shù)眨石壁爐錘量身定怪制主人歲的含蓄篇與內(nèi)斂元。主人評房里是厲精心定稀做的鐵疫藝掛件反、“傳世”家具，亦美式家鵝居散發(fā)乒出奢華耕的氣質(zhì)污，餐桌童、沙發(fā)扎、書柜隨以蜿蜒士起伏的夾弧線回飲旋著柔辱美曼妙刑的韻致漫。古典與捏奢華的止美式莊較園在米婭澤城堡后隙殖民主信義風(fēng)格句的獨(dú)棟蛾空間里盛，蝕刻渠的鏡面遙玻璃，廳異型拼嫩花的大胖理石，朋抹了圓售角的造閱型埡口……巴洛籠克豪吐華、遲動(dòng)感皺、多歷變的淡視覺蹤蝶緩緩幸張揚(yáng)蟻著經(jīng)清歷了白繁華舉但沒際有沒川落的焦一種茅另類腎的豪著華與皮尊貴跳。起居室土、主臥跡的大飄梅窗讓陽攀光以優(yōu)討雅的方稼式將大眠自然的耍精華傳蛇送到房稠間的各責(zé)個(gè)角落乘。推窗植遠(yuǎn)眺，拾樹木蔥顆翠、繁冊花絢麗耳。米婭城足堡：張撈揚(yáng)著一潔種另類蓮的豪華壁與尊貴樣板嘉房20剃07年8月25日，美爸洲俱樂甚部會(huì)員英全球招捆募。200凍7年8月份開率始進(jìn)行燒市場預(yù)吊熱，充誓分整合承媒體資舞源，實(shí)刊現(xiàn)了組會(huì)合推廣附模式，嗎達(dá)到了棗短期引鄙爆市場閉的效果絲式?！緫敉鈴V遞告】【網(wǎng)絡(luò)廣描告】營銷咐推廣以“家族該別墅”概念樹黃立高端五形象，并且由使于概念湖的創(chuàng)新兆而備受祖關(guān)注，鐵傳唱度廁高【報(bào)紙廣臺告】營銷推史廣200該7年9月21日，策憑劃組織淡了『“美洲故率事”起航式獲暨VI桑P爵士之餓夜』，啟動(dòng)馬首批VI斃P預(yù)約勤。200蘇7年11月，緞推出指第二獅批房拔源——阿卡村迪亞燙組團(tuán)腔，在店嚴(yán)厲控的房偷地產(chǎn)睛調(diào)控念形勢懲下我爹們針挪對性迅調(diào)整脆營銷證策略稿，推栗行“活動(dòng)狗營銷”及“俱樂部架關(guān)系營珍銷”，豐饑富了豪家族減別墅背精神廟內(nèi)涵饅?！揪銟凡繕銜?huì)刊《創(chuàng)享肥家》】20其07年11月24日—12月25日，『美洲故恐事電影幕節(jié)』震撼上蹦演20京07年12月29日，『榮耀家減族，創(chuàng)吵享20蔑08—“美洲梨故事”新年名纏流夜暨尺美國自統(tǒng)駕游出取征儀式』美洲故習(xí)事——營銷外推廣壩小結(jié)以“渾家族術(shù)別墅端”概厭念樹滑立高乏端形譜象；以組合絕媒體策朱略炒熱隱市場；以活動(dòng)屑事件營闊銷“圈邊定”客蒙戶；南山·蘇迪亞董諾項(xiàng)目津基本現(xiàn)指標(biāo)規(guī)劃及悄推貨節(jié)悼奏項(xiàng)目套價(jià)值瘡點(diǎn)分提析營銷齡推廣擇分析南山黃蘇迪漆亞諾——基本數(shù)柏?fù)?jù)項(xiàng)目觸地址耐：河現(xiàn)西金泥星北準(zhǔn)路三已段39偵9號（金臭星大道岸與普瑞啊大道交蒼匯處）物業(yè)侮公司骨：南昨山物盡業(yè)占地面廚積：50致2畝建筑面兆積：33萬㎡容逮積腦率：1.0曾5綠床化六率：60逼%總柄戶雹數(shù)：214糾6棟項(xiàng)目分竄期：三號期投資商:中國南山開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司開發(fā)商:長沙南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃單位:澳洲五合國際營銷代理:合富輝煌房地產(chǎn)（湖南）整合推廣黑馬廣告（中國4A）項(xiàng)目扔開發(fā)知組合臨金顫星大屠道，莊岳麓慘大道牲、一碎橋、逼二橋瞎、三兇汊磯黎大橋蔑所構(gòu)好成的投路橋壟交通督網(wǎng)給害蘇迪昂亞諾勵(lì)提供牙了“半小梯時(shí)配套”的箱雙重摔體系俯（交傷通配偶套體攻系、陸公建畜配套罰體系泥）。距岳麓妙山風(fēng)景恰區(qū)：20分鐘會(huì)車程距離私市政煌府：10分鐘吼車程距五獅一商餃圈：20分鐘連車程距新河萌三角洲棟：15分鐘車勢程距麓左谷科慨技園艦：20分鐘占車程距離市政府：10分鐘車程距五一商圈：20分鐘車程距麓谷科技園：20分鐘車程距岳麓山風(fēng)景區(qū)：20分鐘車程距新河三角洲：15分鐘車程區(qū)域位機(jī)置“兩湖賓三軸弊五主駱題”南部溪流景觀軸中部橫貫社區(qū)的干道景觀軸兩湖北部休閑主題景觀軸五大組團(tuán)項(xiàng)目妨規(guī)劃項(xiàng)目地寨塊平整纖，內(nèi)外韻部并無莖突出自膚然資源貓；以“海洋、赴平原、胳森林、寸河谷、聾山地”五種骨地貌灶為基則礎(chǔ)構(gòu)墓建二族湖三約軸五窗組團(tuán)。產(chǎn)品線鉛非常豐海富，獨(dú)繪立別墅+雙拼牛別墅+聯(lián)排別晴墅+洋房+小高貓層項(xiàng)目愧規(guī)劃商業(yè)街情景洋房小高層聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅情景洋房情景洋房會(huì)所三期一期二期由于南宵山項(xiàng)目季位置偏議遠(yuǎn)，首損推中高壩端產(chǎn)品將聯(lián)排與節(jié)洋房進(jìn)京行試水計(jì)，市場妹打出知雞名度后膚，再推驕高端產(chǎn)紀(jì)品獨(dú)棟宅與雙拼壇提升項(xiàng)剝目價(jià)值描，最后偉推出中番端產(chǎn)品青小高層弊提升利歌潤值07年6月9日開盤鋼，推出72套聯(lián)蜓排07年8月18日開盤裂，推出30窄0套洋房07年9月１夢３號暴開盤慨，推粉出13州3套聯(lián)月排11月推出際獨(dú)棟、訪雙拼別凍墅小高尚層將失最后分推出推貨下節(jié)奏獨(dú)棟雙拼聯(lián)排單價(jià)推貨偵時(shí)間由于08年入市水時(shí)機(jī)及詞項(xiàng)目地吵段問題蚊，南山舒在07年下半仰年火爆塔銷售之于后，整田體價(jià)格帖提升不摧大；獨(dú)棟戶與雙疊拼產(chǎn)齡品的級提價(jià)辨能力瘋最強(qiáng)洋房項(xiàng)目讓價(jià)值勤點(diǎn)分過析固有美價(jià)值固有啄價(jià)值資源沒景觀企業(yè)啊品牌不突出南山午，具悅備一暢定的紫行業(yè)爬品牌整體兆固有糖價(jià)值艇不突北出，棗其中經(jīng)以品憲牌形糞象相船對較不優(yōu)地段偏遠(yuǎn)可變跳價(jià)值——園林景和觀澳洲風(fēng)初情園林呢，首期濫開盤即狗已打造央好中心前園林景您觀，對襯銷售促沿進(jìn)作用廳非常大園林濁在開微盤之扛前已旺經(jīng)整鞋體呈典現(xiàn)在挨客戶漂眼前僑，大柏門入乖口的慌中心漸噴泉冶與金慈帆包秘裝的廳亞熱胳帶棕珍櫚樹啊和陽健光下晃起舞震的景茫觀帆搜交相訪輝映博，石雪頭中利傳出抱悅耳敘的音穗樂①②③④⑤⑥⑦①②③④⑤⑥⑦可變撲價(jià)值——外立面簡約獨(dú)、現(xiàn)堪代、奇少裝型飾、跡個(gè)性巴鮮明復(fù)的建件筑風(fēng)弄格，時(shí)用簡龜約的舉構(gòu)圖零和粗嚷放的頂線條飯來體瓦現(xiàn)建營筑的癥精神為追求狡。27曾00平方米雀雙湖會(huì)及所墨蕾坡河谷鴉獨(dú)立歡、雙屬拼別嬸墅雅拉美標(biāo)地聯(lián)排道別墅悠藍(lán)海略濱--鉗--鋸--別墅滴式洋慚房可變價(jià)哀值——內(nèi)部況配套內(nèi)部嬸配套商業(yè)街20000平米外向型社區(qū)商業(yè)游泳池網(wǎng)球場和羽毛球場雙會(huì)所3000平米其中主會(huì)所以運(yùn)動(dòng)為主題，面積約2700平米，分上下兩層，設(shè)有健身中心、臺球中心、乒乓球室、瑜伽及舞蹈室等雙語幼兒園2000平米園內(nèi)擁有圖書閱覽室、多媒體教室、寬頻網(wǎng)絡(luò)等高端配套，引進(jìn)具有先進(jìn)國際素質(zhì)教育理念，能實(shí)現(xiàn)雙語雙Q（智商、情商）綜合教育的一流幼兒教育機(jī)構(gòu)?？勺儍r(jià)物值——戶型棄特征贈(zèng)送慈大露諸臺贈(zèng)送攻地下雷室無論別園墅與洋途房，高栽附加值除是銷售崗良好的吧重要原夾因之一戶型特僑點(diǎn)：彼●獨(dú)步巧全城的慕前庭后已院、采唯光中庭抓的三重忘景觀空殃間設(shè)計(jì)察。

●娛首層動(dòng)后靜相宜朽，錯(cuò)層鋸式設(shè)計(jì)括彰顯更逗有層次陷感的尊撲貴生活掉體驗(yàn)。月●二剖層南北貧雙露臺蛙，視野騾開闊。貍●三塑層主人居私享空慮間，南距北大露能臺。梳●獨(dú)具扣匠心著的采肚光地單下室畫，可凳設(shè)計(jì)階成酒外窖、梳健身確房、霞家庭早影院時(shí)等，啄多種隔組合瞎自由倍切換鐮。高附鏡加值僅：●贈(zèng)送車憂庫、地慢下室、干花園、款露臺、拌中庭、繳得房率視高達(dá)120土%。聯(lián)排允戶型主（建蔑筑面瞎積：搶約205伐-20奔7㎡）洋房戶較型一層著：四室川二廳二毛衛(wèi)（建雅筑面積棉：約140漿-14慕2㎡）戶型戶特點(diǎn)寒：●私家衛(wèi)大庭院巾、寬露盛臺、采木光地下煙室讓別樓墅級生罵活觸手循可及；邀●客丟廳、餐均廳分區(qū)粒合理，客超然空嚷間開啟糠尊貴生迅活；距●超大牧主臥設(shè)鬧有獨(dú)立顛衛(wèi)生間紗，私密角天地，鞠隨心所吹欲；只●多功能淹情景房天，品茗、近閱讀、福娛樂、導(dǎo)陽光揮定灑，自州在享受凱。高附加快值：弄●贈(zèng)送效地下醉室、熟花園溝、采承光庭耀院、筆得房商率高容達(dá)12克0%。可變價(jià)齒值——物業(yè)罪服務(wù)物業(yè)旁管理誘公司——深圳掠赤灣姻物業(yè)萄管理禿公司深圳市弦赤灣物斗業(yè)管理護(hù)有限公掉司成立執(zhí)于19鴉98年11月，渠為中晃國南姓山開爽發(fā)（殖集團(tuán)明）股耗份有界限公登司的稅全資鴨子公橫司，鴨注冊首資金50遙0萬元人內(nèi)民幣，落物業(yè)本導(dǎo)部管理晴深圳赤懇灣地區(qū)3.2平方表公里備范圍牙。公怨司目主前管駕理面釋積約800萬平方悅米。價(jià)值旁點(diǎn)評慚判固有價(jià)值地段自然資源企業(yè)品牌★★★★★★★★可變價(jià)值園林景觀外立面內(nèi)部配套戶型亮點(diǎn)物業(yè)服務(wù)建筑品質(zhì)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★南山掌蘇迪鞋亞諾斤高附魚加值擠戶型垂設(shè)計(jì)攝是產(chǎn)唇品熱島銷的烈核心籍因素壁，加礦上園愿林景榜觀與胖外立起面風(fēng)齡格都省較受蔬到市撒場的殲青睞省。營銷飯推廣（實(shí)運(yùn)景園違林+樣板房+售樓部=首期皺示范榴區(qū)）長沙南皮山蘇迪咬亞諾位沿于長沙壁望城，吼離長沙慘市中心憐約有30多分蓬鐘車糠程，20艘07年8月開案盤初扣推出144套洋賀房，羅當(dāng)天姜全部少售磬，還共吸引治了不券少中惹心城雀區(qū)客將戶購炎買，黨除了槽產(chǎn)品截性價(jià)磨比，爸示范厭區(qū)實(shí)唉景對雨客戶禮造成侄的震趙憾是生熱銷攪的一宰個(gè)重麻要原悉因。實(shí)景的飾震憾往接往讓客殃戶失去曬理智！長沙賓南山照蘇迪敬亞諾油地段臣生僻言，但魚由于逆開盤咳示范愈區(qū)的井實(shí)景廉體驗(yàn)懶式銷準(zhǔn)售，挽取得姻了令隨人驚屋奇的短開盤利熱銷樣板房2套樣板盟房的展甜現(xiàn)大大兇增加了巷客戶的矩信心和晃對于南擊山開發(fā)晚品牌的宴認(rèn)可度沃，整體放來說，交裝修談稀不上奢欺侈，但炮卻有種像說不出泄的舒適學(xué)感，南膊山沿用瓜了一貫鑄注重品修質(zhì)細(xì)節(jié)刊的風(fēng)格漆，扶手現(xiàn)，門把鐘，浴缸波等細(xì)處予選擇極儉為精致（現(xiàn)傲代簡備約風(fēng)斬格）品牌邪形象經(jīng)過民幾次則組織佳十分貓成功蓬的選萄房活圍動(dòng),加上廣企受業(yè)界灰好評的繼現(xiàn)場實(shí)墓景,項(xiàng)目“澳洲孕首府橋莊園”的“莊園”形象完堂成建立,享有較切高的市鑄場知名疊度與美南譽(yù)度.榮膺200歪7年度銷件售率前奪三甲樓促盤200蛋7年度貍十大行品牌潛地產(chǎn)雄企業(yè)200腔7年度嶺搜房揀網(wǎng)“十大最眨具人氣伍別墅項(xiàng)羽目”20牌07竿-2纖00況8年度湖啊湘國際遼花園社猶區(qū)一城別墅伴城湖南山·蘇迪亞砍諾澳洲首健府莊園夜低乘密度生闊活典范推廣頃形象前期形濱象：“一城別賭墅伴城酒湖”推廣形薦象中期詞形象委：“澳洲首受府莊園”后期形循象：“別墅之純上是莊忌園”推廣形偵象報(bào)廣報(bào)廣營銷戚推廣績小結(jié)高端形陸象推廣塵打動(dòng)客慚戶；“實(shí)抵景體抹驗(yàn)式綁”營父銷策爺略增錄強(qiáng)客繼戶購嘗買信賞心；容積率秘之間藏瓏笛湖上悠國際徒花園保利麓子谷林語藏瓏鈔湖上怕國際盤花園項(xiàng)目耐基本校指標(biāo)規(guī)劃及儉推貨節(jié)陰奏項(xiàng)目價(jià)殲值點(diǎn)分夫析營銷讓推廣多分析開發(fā)商口：長沙番雙瑞房窄地產(chǎn)開犁發(fā)有限猛公司項(xiàng)目間位置場：洪托山路18店8號月湖僚公園北觀側(cè)總用騙地面羅積：15傘00畝總建棗筑面刻積：185萬平山方米住宅總顧戶數(shù)：300年0多戶容積夾率：1.臨85綠化綠殃：48.低77%產(chǎn)品份類型凳：花鄰園洋緩房、秒雙拼逆別墅蹤蝶、獨(dú)園棟別錯(cuò)墅、撞高層貓住謙宅、膠酒店嬌式公學(xué)寓基本數(shù)耍據(jù)長沙大學(xué)藏瓏湖上國際花園廣電中心四方扣坪小強(qiáng)區(qū)圣爵柴菲斯163醫(yī)院麥德龍剪超市周邊社配套斥比較窩缺乏公，尤排其是取離醫(yī)維院和貢超市販有一棚定的酷距離腥，給依生活伸帶來膏不便簽；雖病然有319國道番、萬王佳麗菜北路距、工快程兵尚大道蠶，但隔公交鼻車并辣不多抽。區(qū)位般配套項(xiàng)目規(guī)另劃A一期B二期C三期A地塊景飼觀資源銜及價(jià)值貸屬中等俊，作為掃一期開犁發(fā)，利塞用別墅萍打造其椒高端豪裂宅形象奶；B地塊位客置臨路央，景觀燭資源相佳對較差凳，依托豬前期的拌高端定窮位使其尚價(jià)值達(dá)閥到提升沿；C地塊獸屬整帶體資紡源最品佳地罪段，諷放到長最后招開發(fā)恩，使炸之價(jià)猶值和掘利潤序達(dá)到辱最大垮化。2期于09年4月開始氏陸續(xù)推增出2-捆3#、2-鍋4#、2-券7#、2-召8#、3-1視#、3-詞2#棟3期計(jì)柏劃于201騾1-2掉012年推嗓出1.1期于07年3月推憑出首開洋由房10蠢8套、施雙拼54套、高洽層6棟1.2期于08年陸續(xù)銀入市推出獨(dú)尖棟12棟、搭一棟攏高層項(xiàng)目厲總占干地15眼00畝，把分為A，B，C三個(gè)亭地塊謹(jǐn)，一壩期開其發(fā)A地塊遙占地脾約為50庸0畝；育建面貌約56萬㎡豬。一期親建筑僻類型以高聾層、轟聯(lián)排爐為主饒，以埋半圍迷合式弟分布姿，在冰獨(dú)棟循、雙籠拼別竿墅、稻花園閘洋房小以外天，更掀有直宵入云萌宵的慎空中揮宮邸剩不可淚多得銀，點(diǎn)泰式，伐板式鬧，蝶囑式高捷層；近不同扇的體弟態(tài)，挖不同陰的視乓角，念不同愧的格火局，娃保證偉將600畝湖指面展歲現(xiàn)在它每家至每戶匹面前起。高層住宅區(qū)獨(dú)棟別墅區(qū)花園洋房區(qū)雙拼別墅區(qū)產(chǎn)品更組合沙及分秀布項(xiàng)目迷一期糊產(chǎn)品逃線組封合：該高層+洋房+獨(dú)棟+雙拼首推奧中高倆、高矛端產(chǎn)陰品洋毅房與爺雙拼預(yù)，在旁試水塔市場短的同透時(shí)，登也樹雨立項(xiàng)評目高綠端形勢象，殺后以流獨(dú)棟難拔高唐最大曲價(jià)值刮，同險(xiǎn)時(shí)也采提升污高層成的售它價(jià)產(chǎn)品鑄組合萄及分?jǐn)⒉柬?xiàng)目二莊期產(chǎn)品拴：高層觀景豪頌宅高層成區(qū)點(diǎn)式品豬字高層破區(qū)二期甜建筑胡類型以89-量206美㎡的點(diǎn)式帳品字高于層及觀盆景豪宅映高層組宅成，占學(xué)據(jù)項(xiàng)目丙核心景撈觀中軸孩線，戶位型設(shè)計(jì)爸延續(xù)藏點(diǎn)瓏一貫練的高端章調(diào)性,方正餡大氣,通透煙舒適,可最大讀限度地獸欣賞到煎園區(qū)核斧心景觀旁與月湖章公園的柔自然風(fēng)睡光。產(chǎn)品組茄合及分競布項(xiàng)目析三期脂產(chǎn)品蘇組合攏：獨(dú)誕棟+雙拼+高層+公寓獨(dú)棟疼別墅各區(qū)雙拼衡別墅復(fù)區(qū)觀景諸豪宅板高層它區(qū)高層公挖寓區(qū)點(diǎn)式高要層區(qū)三期建開筑類型以獨(dú)既棟別紫墅、填雙拼歷別墅驅(qū)、高爭層及扔公寓浸為主吸，建筑筑風(fēng)醒格將洪沿用擺以往開一貫辮的建壓筑形符態(tài)，陶具體陰戶型凍面積仆尚待芳規(guī)劃籠之中辟。中高撒端洋攤房與灰雙拼優(yōu)作為母首推督試水脖產(chǎn)品灰，推電出即促已售產(chǎn)完畢貼；由于前鵲期中高械端產(chǎn)品都的熱售泡，高層躺作為主宜力，價(jià)托值提升釘明顯；獨(dú)棟作費(fèi)為稀缺奸型產(chǎn)品午，價(jià)值沉表現(xiàn)力漸非常強(qiáng)晝勁，售牢價(jià)遙遙肝領(lǐng)先。藏瓏村項(xiàng)目足各類揚(yáng)物業(yè)盡售價(jià)邪均成揉為區(qū)滿域的啄標(biāo)桿租；其憐中一搶期高叫層的艘開盤窩價(jià)格場，每昏平米貧高出浙市場棵價(jià)10副00元以張上。獨(dú)棟雙拼高層單價(jià)推貨時(shí)間洋房價(jià)格荷分析項(xiàng)目價(jià)抬值點(diǎn)分昨析固有價(jià)悠值固有隸價(jià)值資源景慮觀企業(yè)品餓牌嵌于600畝月勺湖公財(cái)園內(nèi)雙瑞嘴地產(chǎn)徒，在蜜本地言知名虜度不帥高整體固徒有價(jià)值昂中，地震段與資斬源景觀艱占據(jù)了巖相當(dāng)大輛的優(yōu)勢地段緊臨隱廣電將中心肯，地坐段條辮件優(yōu)僚越可變潮價(jià)值——園林嫂景觀利用借哀景手法撈，最大鏡化利用集月湖公摘園的水趙景，作閘為項(xiàng)目竄背景；將自身驢融入公囑園之中編；既利交用公園諷，也成碰為公園餓一景層見逝疊出永的空忌間美喜學(xué)，料結(jié)合滴建筑抹不同銀層數(shù)放的變撓化，芹由低蚊矮的咬別墅退過渡案到高準(zhǔn)層住隆宅四位莊一體藥的景戀觀綠摘化系狡統(tǒng)：得小區(qū)獲中心念綠化—組團(tuán)級殊綠化—宅前綠義化—空中奧花園可變濕價(jià)值——園林景稀觀社區(qū)撓內(nèi)配悼套包設(shè)括會(huì)定所、鹿五星即級酒鞏店以爆及綜違合性斯服務(wù)住設(shè)施創(chuàng)（停愿車場肢庫、劉社區(qū)箏物業(yè)督管理資用房及等）旦，沿潔街商抗業(yè)（掘郵政窯儲(chǔ)蓄聯(lián)、商椒場、狀超市洪等）蟲，文幣化娛踐樂，迎社會(huì)陜服務(wù)嗽（幼井兒園銅），踢市政醋公用查設(shè)施線等?？勺兺軆r(jià)值——配套及短商業(yè)會(huì)所幼兒園五星級酒店中央景觀軸沿街兩商業(yè)箏共14萬方區(qū)域型殺商業(yè)配忠置戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比二房88-9036442%三房144-14837844%四房174-20811513%復(fù)式331-37041%合計(jì)861100%二期剃已推井出的開（2-3渠#、2-4標(biāo)#、2-先7#、2-胡8#、3-1伏#、3-2怎#棟）趕戶型企配比可變價(jià)飛值——戶型特塊征舒適傳型二衛(wèi)房、穩(wěn)三房責(zé)是主乞力入戶花園觀景陽臺轉(zhuǎn)角飄窗凸窗超大橫廳轉(zhuǎn)角飄窗入戶花園3室2廳1衛(wèi)89m2戶型負(fù)點(diǎn)評達(dá)：7米橫刮廳設(shè)者計(jì)，紛客廳凱奢華憂氣派大面聽積觀訂景陽課臺與廁客廳誦相連主臥屢朝南久，主憶臥帶惰主衛(wèi)感、衣蒼帽間主臥、社次臥均腎帶轉(zhuǎn)角席飄窗戶型迅點(diǎn)評赤：全明設(shè)變計(jì)，南微北通透入戶存花園+超大觀庭景陽臺嚇，視線猾開闊臥室凸隙窗和轉(zhuǎn)扇角飄窗斯設(shè)計(jì)，愿附加價(jià)貼值大，絹實(shí)用率決高；生活區(qū)寬與休息藝區(qū)完全波分開，峽靈動(dòng)性檔強(qiáng)；3室2廳2衛(wèi)143漢m2注重竿景觀挺和朝稀向，望充分疏考慮或居住糠舒適粘性和緩尊貴序感可變鞋價(jià)值——戶型特暑征可變用價(jià)值——立面風(fēng)負(fù)格藏瓏的廊洋房及咳別墅外捧立面，破采用現(xiàn)賠代簡約歷主義與巴北美風(fēng)糊情相結(jié)頭合的建俊筑風(fēng)格可變價(jià)纖值——立面蔥風(fēng)格高層謎采用尼現(xiàn)代旬主義屠風(fēng)格贏，簡揪約，艙但略甚失高則檔板式稼高層觀景同豪宅勞高層可變攏價(jià)值——建筑品辭質(zhì)交房標(biāo)賣準(zhǔn)外墻甜：高級辭涂料中、石古材或畫面磚丸；屋面尸：現(xiàn)澆砼診屋面；內(nèi)墻：混合劇砂漿龍底，誘膩?zhàn)颖伺浇?；頂棚：①戶?nèi)仍膩?zhàn)诱叶昶剑虎诶碴柵_部材分：膩?zhàn)熳诱移阶x、涂料乘；樓地筍面：細(xì)石砼膚找平；窗：彩色鋁采合金、訓(xùn)雙層中晌空玻璃脅；門：實(shí)木們門，刮戶內(nèi)非預(yù)留感門洞斬；陽臺：①地逗面：最細(xì)石粉砼找題平；潛②門舉：彩渴色鋁辣合金浸、雙派層中也空玻極璃；衛(wèi)生間拐：①內(nèi)才墻：光水泥帝砂漿福面；奮②頂貝棚：次膩?zhàn)有卣移浇郑粦魞?nèi)偷功能壇配置賀：弱電系溝統(tǒng)：有線電容視接口覽、通訊袋接口、鏡寬帶接子口；給排水博：臨時(shí)并蹲便政器、持水龍梳頭各更一只邁，其榮余預(yù)話留接誘口，生衛(wèi)生科間深滋坑不梳回填洪；電氣：室內(nèi)鑒照明齊燈具稈為平捧燈座境，白拆熾燈符頭；燃?xì)庥。喝細(xì)鈯嗜霊赳{（燃沸氣公附司收右取的褲費(fèi)用品由用糾戶自艘理）膀；可變勾價(jià)值——物業(yè)管森理公司簡喘介：長沙雙聽瑞物業(yè)結(jié)管理有巡壽限公司構(gòu)是一家境新興的手物業(yè)管擺理服務(wù)精商，是亦長沙市絞物業(yè)管糊理協(xié)會(huì)扇會(huì)員單牽位。公梯司資質(zhì)富齊備、搖制度完西善，目級前受托寺管理長路沙雙瑞刻房地產(chǎn)勿開發(fā)有鮮限公司煩開發(fā)建星設(shè)的“忙藏瓏湖其上國際梅花園”破高檔藏稠瓏、洋數(shù)房住宅嶼小區(qū)及妹由雙瑞萬房產(chǎn)開榨發(fā)建設(shè)弓的開福灘區(qū)大型按休閑、胃娛樂開歌放式綜名合性市赴政物業(yè)—“月湖公撫園”兩尸個(gè)項(xiàng)目句。服務(wù)肌范圍婆：設(shè)立24小時(shí)臂服務(wù)著熱線蒸、吃實(shí)施子一對朱一客幫戶小絮管家例貼心晌服務(wù)扁、淺在園霧區(qū)內(nèi)罩合理路設(shè)置野“緊慰急召煤援按蔥鈕”怠、定鵝期維稼護(hù)公唇共設(shè)窩施及筒園區(qū)蟻綠化豪、保黎潔服昌務(wù)、歷電子營巡更慢、24小時(shí)艘保安您服務(wù)嘆、代塔辦各而類票貓務(wù)及輔鮮花縫等預(yù)刻訂服螞務(wù)；熄小區(qū)朱內(nèi)還對將引敢進(jìn)專與業(yè)汽門車美而容店懷，周肚期性遮進(jìn)行導(dǎo)汽車絲式美容慮活動(dòng)濁等等蔑。物管為尤長沙雙驚瑞物業(yè)躬管理有船限公司價(jià)值僅評判地段企業(yè)品牌自然資源★★★★

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園林景觀配套及商業(yè)戶型外立面產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)管理★★★★★

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固有臭價(jià)值沒：可變笛價(jià)值曾：藏瓏項(xiàng)掘目贏得潑市場口老碑的核殲心價(jià)值凱表現(xiàn)在業(yè)地段、胳月湖景轎觀、戶定型、配刮套商業(yè)茶四個(gè)方麗面，但堵外立面拐等出來語的產(chǎn)品奧效果給稠項(xiàng)目帶即來了一帶定的負(fù)振面評價(jià)竭。營銷推里廣分析營銷榮方法悠得當(dāng)類，低外開高乎走、碧小步北快跑膏；泛汗?fàn)I銷刺吸引曲客源20加09年4月，開蒼盤以最帥低398贈(zèng)0元/㎡，均市價(jià)420叔0元/㎡價(jià)格吸丈引客戶正，開盤由當(dāng)天60銳%銷售率偵；200捆9年8月底論，首各批推垂貨42鴨4套基縫本售枯罄；200市9年9月底，紅二批產(chǎn)若品以均恨價(jià)45襖00元/㎡價(jià)格推蛙出市場派；銷售弦期間89平米鮮產(chǎn)品沾幾乎導(dǎo)每周壓提價(jià)丘銷售保，11月底又把全部售朵罄；200魯9年12月，產(chǎn)恢品全面擁提價(jià)，吐均價(jià)上旋漲至500緩0元/㎡；12月基本且售罄；全年因藏瓏嘗來訪亭客戶43%通過樂親友繳介紹槽，成浴交客感戶52店%通過老智帶新轉(zhuǎn)晌介；各階稠段的憲廣告帶語氣寇勢不憐凡，念時(shí)刻眠保持供豪宅林的身爺份長沙再未來酒醒了疆域胃無界織，物儀愈非誰凡為這座漲城市樹卡立領(lǐng)袖事業(yè)聚已然喜登峰短，生喊活即副將造遭極數(shù)風(fēng)恩流人衛(wèi)物，渠還看閥藏瓏領(lǐng)者無亡界，湖猶鑒高下為領(lǐng)妨者劃壺疆界唯有贏扎者留其振名營銷推磚廣營銷力困度大，監(jiān)形象推凍廣上始既終保持欠高端形根象，從谷客戶的仗生活與直精神層壇面進(jìn)行洪滲透藏瓏湖港上國際舅花園——營銷刷推廣主題活動(dòng)內(nèi)容小樹認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)2009年3月業(yè)主活動(dòng)，每戶業(yè)主可在小區(qū)園林內(nèi)認(rèn)養(yǎng)一棵植物，掛上認(rèn)養(yǎng)牌。復(fù)活節(jié)蛋生計(jì)活動(dòng)2009年3月28日，業(yè)主以家庭為單位開展復(fù)活節(jié)活動(dòng)，滾蛋、畫蛋、找蛋等。春季房交會(huì)2009年4月29-5月3日春交會(huì)，以月湖房展及“泰式風(fēng)情節(jié)”為主題，以湖居體驗(yàn)館開放為吸引點(diǎn)。濃情端午節(jié)2009年5月23、24日，邀請業(yè)主到營銷中心一起DIY包粽子、畫彩蛋、領(lǐng)取泰國香米。巴西燒烤節(jié)2009年6月6、7日，組織大客戶單位、網(wǎng)絡(luò)看房團(tuán)等開展湖畔巴西燒烤活動(dòng)。父愛如“衫”2009年6月20-21日，到營銷中心開展DIY自制T恤、制作家庭影像杯。國際家裝節(jié)2009年7月18、19日，在營銷中心開展“我的地盤我做主，藏瓏國際家裝節(jié)”活動(dòng)。豪艇豪車豪宅活動(dòng)2009年7月25、26日，邀請客戶在月湖公園試乘進(jìn)口游艇、試駕豪華新車、品嘗法國人頭馬。夏威夷水果節(jié)2009年8月8、9日，邀請客戶現(xiàn)場品嘗各式進(jìn)口珍奇水果，觀賞水果雕刻藝術(shù)。哈根達(dá)斯冰激凌節(jié)2009年8月22、23日，邀請客戶現(xiàn)場品嘗哈根達(dá)斯，并可DIY自制小屋。秋季房交會(huì)2009年10月29-11月1日，以“月湖嘉年華”為月湖房展會(huì)主題。感恩節(jié)火雞宴2009年11月29日，在營銷中心開展自助冷餐、火雞，并可DIY南瓜燈。各類主涼題活動(dòng)繳舉行頻植繁，始敲終保持爺每月1-綢2個(gè)保利·麓谷林煤語項(xiàng)目基駛本指標(biāo)規(guī)劃及被推貨節(jié)銜奏項(xiàng)目價(jià)騎值點(diǎn)分權(quán)析營銷隙推廣同分析項(xiàng)目地芳址：長臨沙市麓矮谷高新廊區(qū)桐梓污坡西路408號開舍發(fā)倒商：湖右南保利尋房地產(chǎn)暫開發(fā)有鳥限公司物業(yè)祝公司絮：保纖利物雀業(yè)占地面望積：82侍5畝建筑面群積：11著5萬㎡物業(yè)類蒼型：小填高層、它別墅別墅允類型陰：雙遭拼、悟聯(lián)排容行積哲率：2.瓜1綠薄化林率：36.忌2%總襪戶炊數(shù)：107障56戶項(xiàng)目分椅期：四雞期當(dāng)前期牧數(shù)：二沾期基本數(shù)音據(jù)地段線：城著市發(fā)蜂展方園向上錦的近辜郊區(qū)畢域河西膽先導(dǎo)簡區(qū)·麓谷美高科蜜技園燒區(qū)·市中榴心30分鐘車童程西二既環(huán)金星佩大道長常芒高速岳麓大禮道本項(xiàng)目麓谷餃高科技園頁區(qū)市府中竹心區(qū)域五一須大道核心區(qū)瓦域銀盆嶺芽大橋30分鐘15-卸20分鐘5分鐘項(xiàng)目倚位于壁城市紅近郊怪、距衛(wèi)離市罰中心疑較遠(yuǎn)城市發(fā)嫂展方向搜：1、河西她先導(dǎo)區(qū)誓：總體功噸能定位拋為“四子區(qū)一極敬”，即遣“兩型著社會(huì)”園綜合配果套改革剖的示范慈區(qū)、高艇新產(chǎn)業(yè)葬的集聚竭區(qū)、城漲鄉(xiāng)統(tǒng)籌趁的樣板然區(qū)、生械態(tài)宜居胃的新城朵區(qū)和支畏撐發(fā)展謎的增長畢極。2、麓谷耳高新科洽技園區(qū)攪：定位灰為高紹新技恭術(shù)產(chǎn)吐業(yè)聚炕集區(qū)防、新巨型工算業(yè)化負(fù)的示魄范區(qū)覺和生葉態(tài)新略城的炕樣板聰區(qū)，譽(yù)按照蘆高起券點(diǎn)規(guī)拆劃、蠻高標(biāo)鋤準(zhǔn)建番設(shè)、扒高速燥度推喇進(jìn)，鐮最大偷限度忠地打勸造麓裁谷現(xiàn)念代化灣的硬吩環(huán)境急品牌帆。區(qū)位情礦況地段：醫(yī)生活便該利性差基本生右活配套非依賴麓節(jié)谷高科折技園區(qū)/市府趨區(qū)域倘提供華銀旺和郵局航天醫(yī)院湖南大學(xué)湖南師大師大附中航天中學(xué)湘雅附三醫(yī)院新一佳通程商業(yè)廣場本項(xiàng)目長常高速楓林路西二環(huán)金星路麓谷中心小學(xué)加州陽光商鋪1、本項(xiàng)豎目教育/醫(yī)療配位套當(dāng)前依主要依笛賴將麓計(jì)谷高科搖技園區(qū)吼提供2、當(dāng)前叔該區(qū)域眼商業(yè)配捐套嚴(yán)重時(shí)匱乏，盜需要依惹賴汽車聽西站附籠近商圈3、當(dāng)前戴已有公裁共交通秒配套：18/苗118路公勸交車區(qū)位配驢套項(xiàng)目規(guī)劃有小高層區(qū)、別墅區(qū)（聯(lián)排、雙拼）、商業(yè)商務(wù)區(qū)、教科區(qū)等復(fù)合功能社區(qū)200畝原生態(tài)山體小高層住宅區(qū)小高層住宅區(qū)48班中小伴學(xué)2萬商業(yè)4萬酒店別墅項(xiàng)目規(guī)業(yè)劃項(xiàng)目規(guī)次劃項(xiàng)目根和據(jù)中心憐山體圍械山排布何，共分9個(gè)區(qū)棚，其中G區(qū)為別施墅區(qū)濫，I區(qū)為生態(tài)翠酒店，H區(qū)為9年制學(xué)彈校，項(xiàng)閥目中央鼓有230畝中賢央山余體。目前銷開發(fā)螺的為A區(qū)、B區(qū)、G區(qū)，E區(qū)正路在建幻玉設(shè)。一期A區(qū)15萬平米一期B區(qū)12萬平米商業(yè)/酒店學(xué)校項(xiàng)目夾一期乓以小高層與住宅啟密動(dòng)，分為A、B兩區(qū)頃，總規(guī)模27萬平米一期氣總面稈積：274父417諸.79厚㎡一期A區(qū)：建烤筑面積15羅03往19犯.1論㎡一期B區(qū)：建版筑面積124攤098脆.69因㎡一期總垮面積約梨占項(xiàng)目惡總面積25逗.9心7%，面積炊體量較邀大，由勾于區(qū)域子、工程煌安排等能現(xiàn)有條疼件限制芳，前期沫配套難明以啟動(dòng)渠，區(qū)域穩(wěn)影響力督有限保利麓磚谷林語——首期局產(chǎn)品盾線分要布保利麓曠谷林語——二期閑產(chǎn)品府線分它布學(xué)校商業(yè)/酒店二期E區(qū)小高腦層二期G區(qū)別墅旱區(qū)項(xiàng)目社二期燭規(guī)劃綿以小高屯層+別墅狗啟動(dòng)，分蘇為E、G兩區(qū)遷。目前僅菊規(guī)劃出告前兩期汗，第三閑期及第婆四期產(chǎn)疤品分布朵仍在籌點(diǎn)劃中。分期開賀發(fā)分析由于門項(xiàng)目蛛地處內(nèi)麓谷寬工業(yè)終園深翼處，塵周邊板企業(yè)參較多竄，居雀住氛替圍不醉濃，衣周邊脆生活賣配套狂欠缺解，而規(guī)避現(xiàn)喉實(shí)缺陷迎，發(fā)揮幫項(xiàng)目優(yōu)填勢才是價(jià)項(xiàng)目迅鄙速打開偷市場局西面，實(shí)庸現(xiàn)熱銷漫的關(guān)鍵預(yù)所在。因此振，項(xiàng)枕目采駝?dòng)孟认鏖_發(fā)隙位置糖相對察一般撿的小爸高層欣住宅招區(qū)，壇以較燒低的墻價(jià)格效、較砍好的訓(xùn)戶型和產(chǎn)品猴率先曲入市詠，引涉爆市定場，雨快速余提升您知名扶度及跳片區(qū)奸認(rèn)可磨度；而后客再推腫出別坡墅產(chǎn)掀品，奪實(shí)現(xiàn)闊產(chǎn)品缸價(jià)值晴利潤聯(lián)的最線大化夫。目前稿一期籍已售罩完，鞋在建丸二期保利捆麓谷泊林語——價(jià)格董走勢允及銷釘售情昨況推售時(shí)間樓棟所推套數(shù)價(jià)格（元/平方米）開盤時(shí)去化率開盤時(shí)折扣09-7-4A1-A10#742套起價(jià)2988，最高價(jià)4000，折后均價(jià)340083.29%二千抵一萬，9.9折后再9.8折；7月5日開始，取消9.8折優(yōu)惠。09-8-2A11-A15#、A19#383套折后均價(jià)3600，層差20，棟差10078.59%VIP2000抵10000元，開盤后五個(gè)工作日內(nèi)簽合同的再享受99折09-9-5A17、A18、A20A21、A22#330套均價(jià)3600-3800，層差2092.24%開盤當(dāng)天2千抵1萬，再98折優(yōu)惠09-10-2B2、B3、B4、B6、B7387套均價(jià)3300-3800，層差2083%2千抵一萬，選房9.8折，一次性再98折，按揭99折，5天內(nèi)簽約99折09-10-31B1、B5171套折前3744-460280%2千抵一萬，選房98折，按揭再99折、一次性98折，三天內(nèi)簽約99折09-11-28B11、B12256套折后均價(jià)400080%2千抵一萬，選房9.8折，一次性再98折、按揭99折，5天內(nèi)簽約99折09-12-26B8、B10256套折后均價(jià)410078%2千抵1萬，一次性98折，按揭99折，5天內(nèi)簽約再99折。10-1-13B9128折后均價(jià)410080%2千抵1萬，選房98折，按揭再99折、一次性98折，三天內(nèi)簽約再99折。開盤半層年內(nèi)，帥價(jià)格上著漲了70櫻0元/㎡，漲幅撞近21%該項(xiàng)目名自開盤磁以來，幣銷售情紡況始終估良好，沖平均開跑盤去化篇率達(dá)80%以上瘋，所察推房居源目拒前均師已消收化完艦畢，辟二期還聯(lián)排葡別墅輩及小展高層啞產(chǎn)品煮正在掛認(rèn)籌褲中。項(xiàng)目緩價(jià)值葛點(diǎn)分鵲析20豪0畝原生呀態(tài)保護(hù)臺山體，莫具有原生狹態(tài)景問觀資盯源優(yōu)法勢規(guī)劃保貼留山體現(xiàn)存拘水塘地塊內(nèi)輪有5座保抖留山羨體,而且堵有豐償富的皮自然咸水系固有尊價(jià)值保利撫長沙攻項(xiàng)目殿回顧——時(shí)間項(xiàng)目區(qū)域規(guī)模物業(yè)2000保利苑馬王堆0.6萬多層2001保利今利園雨花車站南路3.28萬小高層2005保利湖南文化大廈韶山北路4.5萬寫字樓2007保利閬峰云墅暮云組團(tuán)20萬純別墅2008保利花園省府版塊30萬小高層保利哀長沙純高端勤品質(zhì)痕樓盤婚代表揪座——保利閬弟峰云墅已獲味榮譽(yù)齒：“200等6長沙捏房地孝產(chǎn)年她度別甚墅代喂表作真”先“200砌6年度俊最佳蹄生態(tài)碼別墅幅”查“20飯07湖南縮慧最值壞得期互待品輪質(zhì)樓賊盤”驕“中廚國最袋佳獨(dú)必棟別巴墅金權(quán)獎(jiǎng)”顫“葉中國交經(jīng)典袍別墅俗綜合匯金獎(jiǎng)”1、保否利在塘長沙絞已成郊功開膝發(fā)保季利閬千峰云款墅等諒高端睛別墅雷項(xiàng)目譯，在配市場撫上已懷建立回已定染品質(zhì)腳認(rèn)知2.保利進(jìn)布入長沙8年的時(shí)厘間，但延從體量活上來看鬧始終以薪中小規(guī)源模為主宴，本項(xiàng)國目作為掉百萬大遺盤也正磁是保利利長沙品稼牌突破予的契機(jī)堵。固有津價(jià)值作為勸保利頭長沙垃的最膊大項(xiàng)宗目，儉可利售用品牌優(yōu)鞏勢彰顯妨契機(jī)固有竄價(jià)值固有淡價(jià)值資源葬景觀企業(yè)品咬牌200畝原去生山急林，菜豐富爭的自答然水即系保利猴地產(chǎn)慣，在巷本地?fù)?jù)享有格高知忘名度固有激價(jià)值土中，婚企業(yè)奴品牌汁與資巧源景村觀是廚其核殃心價(jià)五值點(diǎn)地段地段條咬件不佳抓，周邊惑配套不牧全可變昌價(jià)值——園林抹景觀建成默后，普社區(qū)繭內(nèi)將歉擁有23隱0畝的保賽留山體耐公園和塞多處自麻然水系省，植被寺豐富。一期A區(qū)一期B區(qū)濱水長廊七彩花田溪瀑小公園半山垂釣園山頂運(yùn)動(dòng)場/spa場2萬㎡國際商業(yè)商務(wù)街區(qū)學(xué)校（社區(qū)少年宮）兒童培訓(xùn)基地可變息價(jià)值——內(nèi)部療配套儀及商獄業(yè)4萬㎡五套星級生償態(tài)酒店內(nèi)部配辱套完善一期產(chǎn)品配比（A+B）戶型戶型面積套數(shù)戶型配比兩房75.27-79.33619

24.36%兩房帶空中花園82-109177269.74%三房帶空中花園126.13-140.811505.90%總計(jì)

————2541100%一期以“2+遣1”的經(jīng)濟(jì)含型創(chuàng)初新戶聯(lián)型為主鞋要產(chǎn)靜品類珠型以上祖主要畫針對09年的仗一期壯產(chǎn)品可變價(jià)刮值——戶型昌特征可變價(jià)軌值——立面估風(fēng)格一期小赴高層外不立面整拆體采用倡現(xiàn)代簡少約風(fēng)格可變——建筑品戰(zhàn)質(zhì)交房標(biāo)貧準(zhǔn)，常嬌規(guī)配制大郊門：進(jìn)戶門衰：小高請層/高層端住宅戰(zhàn)，面混向前夫室的者入戶斑門為福防火枝門，廣其他可為高憤級防西護(hù)門青室專內(nèi)門纏：預(yù)往留門鴨洞江外門殃窗：抓普通牧鋁合偷金窗準(zhǔn)框，滴中空秋玻璃陽滴臺：墻面：規(guī)外墻涂卡料（非絕封閉陽怒臺）/刮大白族（封閉犁陽臺）海欄桿疏：鐵藝鮮欄桿呀地面閥：防水椅層，水桌泥砂漿貝找平（誘非封閉黑陽臺）/水泥砂暢漿抹面隔壓光（斯封閉陽戰(zhàn)臺）衛(wèi)生奏間：墻面流：水著泥砂鳥漿抹咽面搓析毛其地面牽：防差水層溉，水辨泥砂戲漿找型平征頂棚帶：清暫水混暖凝土廚茂房：墻面：部水泥砂駕漿抹面氧搓毛筑地面：巡壽水泥砂臉漿找平遇頂棚經(jīng)：清水起混凝土廳、雜房：墻面秒：水證泥砂廊漿抹說面搓母毛瞧頂棚繼：清彼水混矮凝土謀地犧面：莫水泥嶼砂漿斧找平電氣系丙統(tǒng)：安裝緩白熾恰燈、協(xié)開關(guān)玩、插部座到帶位，茶采用IC卡電表給水系督統(tǒng)：IC卡水涉表，穗住宅危干管墳采用鹽鋼塑棋復(fù)合爺管，聲支管偽采用PP沒R管排水然系統(tǒng)：小高草層/高層叛住宅齊采用UPV團(tuán)C排水傭管（己無地離下室巧住宅戚一樓后排水察獨(dú)立棄排出患戶外篩）。煤堪氣皆：按煤氣汗公司規(guī)鳴定安裝麗，分戶肝計(jì)量。電裝視坡：至弱輪電配傾線箱電肯信探：至弱電班配線箱安防系傷統(tǒng)：可視亦對講安奶裝廳內(nèi)寬沿帶：至弱厲電配拾線箱【公共部腹分】外墻議：外墻嘉磚、池局部襯石材厘、高燈級涂泄料。外墻保透溫：墻體淚自保傾溫、枯局部獅采用汁保溫茶砂漿再。單元境入口坦處：高級摧可視腰對講水系統(tǒng)公用釀部位妹：小高層/高層電桿梯廳地顯面為天丑然石材再，樓梯愛間為水噴泥砂漿前面層；組樓梯欄備桿為鐵均藝欄桿梯間靜墻面想：刮大白菜。梯間灑照明箱：樓道鐘內(nèi)設(shè)口聲、跟紅外休雙控償照明小區(qū)勒安防挨系統(tǒng)咳：小區(qū)周維界設(shè)攝都像監(jiān)控座系統(tǒng)，拴中心園智區(qū)設(shè)背掏景音樂燃?？勺兦鄡r(jià)值——建筑品舍質(zhì)保利麓惑谷林語——物業(yè)管確理公司簡伐介：長沙涂市保魄利物庭業(yè)管撇理有慘限公嘴司成僑立于200狠3年，隸遮屬于國絕資委直姜管的60余家資私產(chǎn)逾百貞億元的蒼大型企怖業(yè)——中國什保利程集團(tuán)叛，為稱中國勾地產(chǎn)毛五強(qiáng)拜之一撫，上賭市公論司——保利狠地產(chǎn)談的直信屬法標(biāo)人企熔業(yè)，擺目前每具有站國家代物業(yè)安管理蜻三級廟資質(zhì)槐，長吊沙市傅物業(yè)巨管理虧協(xié)會(huì)陪理事菊單位榴。主要婚項(xiàng)目抱：長沙凍保利向苑、鄰今利糧園、牌湖南帖文化跑大廈鋸、中涼商大稻廈、鴉岳陽縮慧文廟島、閬索峰云拾墅、晨珠洲請圣馬鴨可商礙業(yè)廣父場、認(rèn)保利儀花園例等。服務(wù)范污圍：定期維晌護(hù)公共妹設(shè)施及摸園區(qū)綠編化、保業(yè)潔服務(wù)繩、電子薦巡更、24小時(shí)詢保安璃服務(wù)擁、代橡辦各飲類票稻務(wù)服盼務(wù)等膏等。物管蓄為長想沙保狀利物色業(yè)管宏理有復(fù)限公供司保利閑麓谷塌林語——價(jià)值隆評判地段/交通品牌自然資源★★

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園林景觀配套及商業(yè)戶型立面效果產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)管理★★★★

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固有價(jià)今值：可變價(jià)璃值：品牌、離自然資坊源、內(nèi)襯部配套渡、高性掀比戶型控是項(xiàng)目梅的核心鏈賣點(diǎn)。營銷創(chuàng)推廣營銷推舒廣借助品發(fā)牌與項(xiàng)較目規(guī)模輩宣傳，柔以及前挎期項(xiàng)目辜的景觀典展示，遞使之取眉得不俗未的銷售呢業(yè)績；媒體族宣傳遼側(cè)重仁開發(fā)尚商品肯牌及璃項(xiàng)目閘規(guī)模！項(xiàng)目在放宣傳推析廣方面悠一直以保利品臣牌與河西第乘一盤為主切要訴犧求。項(xiàng)目圍柏?fù)鯃?bào)紙廣瓦告營銷推鬧廣項(xiàng)目在搬開盤之戀前，一任直致力稀于實(shí)景升展示的伍打造；競開盤之尚時(shí)，一冷期景觀川得到完篩美展現(xiàn)檢，在充聾分展示柜開發(fā)商剃實(shí)力及渠產(chǎn)品高譽(yù)品質(zhì)的溉同時(shí)，慕也得到荒消費(fèi)者淘的認(rèn)同漢，因此葛使得開烏盤期間離成功熱既銷。園林鞠主景呀觀道晌和水粘景，謀結(jié)合決現(xiàn)場僑花卉抵展，釀給客噴戶強(qiáng)雜烈的負(fù)震撼董?！獜?qiáng)化資混源和規(guī)飼模，弱險(xiǎn)化區(qū)位昌。開盤前才期，注重踏打造特展示嚷性景壇觀，采用眠實(shí)景黃營銷唉策略好，弱哥化地拆段周周盲有活即動(dòng)：活動(dòng)黃內(nèi)容紐奉和形棕式各責(zé)不同--客戶飾上門搞的理和由！展示士未到殖位之月前，破通過蘇活動(dòng)準(zhǔn)吸引忌新客概戶來順到現(xiàn)沈場，展起到往旺場鮮作用基，促農(nóng)成客參戶升