目錄前言組織管控模式制度流程體系建設(shè)123龍湖運(yùn)營管理體系4龍湖計劃管理體系51目錄學(xué)習(xí)原則轉(zhuǎn)變思路、不要坐井觀天；走出去、引進(jìn)來，為我所用；外出學(xué)習(xí)，要利用有限資源，實(shí)現(xiàn)最大價值；結(jié)合企業(yè)實(shí)際，帶著問題去學(xué)習(xí)；想到即做到（執(zhí)行力）；2產(chǎn)品品質(zhì)體現(xiàn)指標(biāo)：利潤率運(yùn)營效率體現(xiàn)指標(biāo)：周轉(zhuǎn)速度資本實(shí)力體現(xiàn)指標(biāo)：融資創(chuàng)新能力？當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)三大核心競爭力3當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)四大關(guān)鍵成功要素4變化不斷增加和加快；利益相關(guān)者不斷增加；客戶和自身要求不斷提高；項目復(fù)雜性不斷提高；——呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的意義5異地多項目都會遇到的問題：集權(quán)和放權(quán)如何進(jìn)行平衡人才瓶頸：現(xiàn)有項目總不具備綜合業(yè)務(wù)能力，空降兵不能融入團(tuán)隊房地產(chǎn)多區(qū)域多項目運(yùn)營的趨勢分析6異地多項目情況下必須依靠流程制度化管理運(yùn)營管理的發(fā)展路徑7很多房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào)崗位職責(zé)不明，干好干不好不清授權(quán)不清，不知該不該做主單個項目做得很好，但多項目運(yùn)作問題不斷總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么同樣的問題重復(fù)發(fā)生。不斷地處理問題但總也處理不完換一個領(lǐng)導(dǎo)換一種做法越級指揮，計劃天天變制度流程一大堆，形同虛設(shè)員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度越來越低客戶投訴不斷8原因出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套規(guī)范化的運(yùn)營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計占行業(yè)的80%。9你有同感嗎？一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長說：“公司正在運(yùn)作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關(guān)系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人，飛人了”10某集團(tuán)化房地產(chǎn)公司遇到的問題：1、該XX控股集團(tuán)的董事長屬于說一不二的權(quán)威型領(lǐng)導(dǎo)，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有時不管，有時管的又很細(xì)致、很深入，弄的各房地產(chǎn)公司經(jīng)理往往不知道如何請示、匯報。2、各房地產(chǎn)公司經(jīng)理習(xí)慣于向董事長請示、匯報工作，而集團(tuán)公司董事長又特別忙，弄得集團(tuán)公司分管副總經(jīng)理無所是從，有被邊緣化的感覺，積極性不高。3、集團(tuán)公司具有實(shí)際控制權(quán)的A/B/C/D公司的人員及派駐到E公司的人員大多數(shù)是集團(tuán)公司的員工（原國有企業(yè)職工），其余的是外聘人員和其他股東單位人員。這樣就導(dǎo)致了薪資體系的“雙軌制”，一部分高管人員還不如外聘的部門經(jīng)理的薪資高。4、在項目啟動初期，集團(tuán)公司各項目公司經(jīng)理承諾過一定比例的項目獎金。但其中一個項目開盤就銷售一空了，而且實(shí)際銷售額比計劃銷售額高出了40%。按次計算，項目獎金應(yīng)兌現(xiàn)1400多萬元，顯然集團(tuán)公司和其他項目經(jīng)理難以接受。5、各房地產(chǎn)公司各做各的，沒有統(tǒng)一的薪資和考核標(biāo)準(zhǔn)，也沒有統(tǒng)一的管理流程，信息、資源等應(yīng)該共享的也沒有實(shí)現(xiàn)共享。比如，跑規(guī)劃局各跑各的，用銷售代理公司也是各用各的。6、對參股房地產(chǎn)公司已經(jīng)出現(xiàn)了失控的苗頭，因此存在潛在的巨大風(fēng)險。11目前跨區(qū)域、多項目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題“多項目開發(fā)綜合癥”：公司與項目部（項目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰；公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對項目部實(shí)施有效考核；項目部（項目公司）受項目經(jīng)理的“人治”影響較大或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理項目部（項目公司）的執(zhí)行力較差，計劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽；人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享；對企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大等等12目前跨區(qū)域、多項目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題結(jié)果：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計劃成本，利潤目標(biāo)）原因：業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰資源配置不合理規(guī)章制度不健全13房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域、多項目拓展開發(fā)需要考慮的問題地域的選擇與戰(zhàn)略不同地域文化之間的差別和沖突管理團(tuán)隊的選擇與建設(shè)管理跨度與模式管理體制企業(yè)品牌的影響力14運(yùn)營管理：在分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，通過融資、投資、調(diào)度等運(yùn)營籌劃與管理手段，把控企業(yè)經(jīng)營狀況，從而實(shí)現(xiàn)資源效率的最大化。計劃管理：在管理學(xué)中，計劃具有兩重含義，其一是計劃工作，是指根據(jù)對組織外部環(huán)境與內(nèi)部條件的分析，提出在未來一定時期內(nèi)要達(dá)到的組織目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方案途徑。其二是計劃形式，是指用文字和指標(biāo)等形式所表述的組織以及組織內(nèi)不同部門和不同成員，在未來一定時期內(nèi)關(guān)于行動方向、內(nèi)容和方式安排的管理事件。市場預(yù)判看水平！運(yùn)營部門不僅僅是統(tǒng)計報表！計劃管理不等于運(yùn)營管理15運(yùn)營管理的主要職責(zé)組織制定公司全年、半年、季度和月度工作計劃提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬定公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運(yùn)營會議，跟蹤，監(jiān)察，協(xié)調(diào)各職能部門的工作……16小結(jié)在中國，喝酒和行賄的確能辦許多事情，但只知道喝酒和行賄的開發(fā)商注定做不大，也走不遠(yuǎn)。

要做大、做強(qiáng)，必須走規(guī)范化的發(fā)展道路，必須提升運(yùn)營管理的能力。主要需要解決三個能力：對市場趨勢的敏銳洞察能力；系統(tǒng)、科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃能力；規(guī)范且高屋建瓴的把控能力。17目錄前言組織管控模式制度流程體系建設(shè)123龍湖運(yùn)營管理體系4龍湖計劃管理體系518目標(biāo)計劃監(jiān)控考核激勵流程管理控制制度管控模式企業(yè)戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)組織定位權(quán)責(zé)劃分組織設(shè)計職能設(shè)置崗位設(shè)置a什么是管控模式-理論模型管理支持管控模式應(yīng)是一個以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，以組織結(jié)構(gòu)為框架，以管理控制系統(tǒng)為保障，以流程和制度為支持,以實(shí)現(xiàn)組織價值最大化的動態(tài)系統(tǒng)

19b方法20集團(tuán)鈔管控(母子粘公司)的三種曾模式與3P-管理三啊要素b方法21戰(zhàn)略指摟導(dǎo)下的挽房地產(chǎn)始企業(yè)運(yùn)倘營管控鹿體系22業(yè)務(wù)武戰(zhàn)略拳是區(qū)斥域、寄產(chǎn)品龜和價煩值鏈猜的選仇擇，危對管譯控模波式的穩(wěn)影響原尤其際深遠(yuǎn)23戰(zhàn)略到?jīng)Q定失組織鋼，因竟此，與確定猶組織教管控背模式先前請外回答娘以下躲八個彈有關(guān)辮戰(zhàn)略瞇的問煉題24房地產(chǎn)紙開發(fā)業(yè)強(qiáng)務(wù)管理稱提升工蒼程管控束方案下屬公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性獨(dú)立相關(guān)母公司控制力弱強(qiáng)戰(zhàn)略導(dǎo)向價值鏈導(dǎo)向操作導(dǎo)向戰(zhàn)略導(dǎo)向戰(zhàn)略導(dǎo)向價值鏈導(dǎo)向財務(wù)導(dǎo)向戰(zhàn)略導(dǎo)向戰(zhàn)略導(dǎo)向財務(wù)導(dǎo)向操作導(dǎo)向財務(wù)導(dǎo)向操作導(dǎo)向營銷策劃代理業(yè)務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)教育業(yè)務(wù)電站業(yè)務(wù)商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)25價值鏈連管控-基于啊房地促產(chǎn)價便值鏈攤各階猴段價救值進(jìn)凳行針跨對性料管控26價值鏈敢管理的切核心思悄想是平舊衡現(xiàn)狀蝕能力與誕價值鏈憑中的價灶值實(shí)現(xiàn)分的關(guān)鍵姜點(diǎn)有針坊對性進(jìn)圣行管控27組織吉管理:組織對賣項目的樓管理的灑三種模嘴式項目公司開發(fā)設(shè)計工程銷售類型職能掉管理液型矩陣式歲管理型根據(jù)拖對項晝目的蹤蝶授權(quán)針程度砍，房祝地產(chǎn)術(shù)企業(yè)染的組促織結(jié)柱構(gòu)大問約有椒以下那三類開發(fā)設(shè)計工程銷售職責(zé)倆分工開發(fā)設(shè)計工程銷售項目部項目部避只負(fù)責(zé)男施工現(xiàn)商場管理谷部門項目率部成覆為項摩目執(zhí)皺行的汁負(fù)責(zé)罵主體妖，職飛能部耗門成伴為資東源提稍供、叼建議稠與監(jiān)般督主顫體優(yōu)點(diǎn)對項該目環(huán)戴境的容反應(yīng)柄較慢??；需涌要高艱層協(xié)溜調(diào)工捉作多唱，容雨易形信成決鍵策堆麥積員工介火入雙重邊職權(quán)之書中，需禽要公司乘良好的裹人際關(guān)竿系和全餐面的培稈訓(xùn)實(shí)施條五件項目數(shù)稀量少，廣特定區(qū)蛋域經(jīng)營客戶定鼻位專一征，項目兆實(shí)施環(huán)制境不確崗定性低公司擱高層午介入海項目妹協(xié)調(diào)克工作項目恥數(shù)量頁較多搏，需寇要人飾才共冒享，旬不適悅用于歌全國暴經(jīng)營客戶是較穩(wěn)貍定，古但不棵確定提性較關(guān)高的杏項目凈環(huán)境公司禾有專企業(yè)技踩能提筐升要售求項目管匯理型項目女公司漠或項第目部開發(fā)設(shè)計工程銷售項目公果司成為珍開發(fā)工纖作的全拋權(quán)負(fù)責(zé)嫁主體項目執(zhí)閃行風(fēng)險脾較大；彼不利于夏公司職暗能知識坑積累和剝專業(yè)化嘗發(fā)展跨多個謝地域經(jīng)象營或客獎戶需求勒變化多袖項目管株理前期寫的客渡戶定掉位非艘常準(zhǔn)倡確更強(qiáng)兩調(diào)項垂目產(chǎn)每品對匆客戶楚需求濫滿足扶程度項目部缺點(diǎn)職能如部門卡內(nèi)部氏實(shí)現(xiàn)羽規(guī)?；罱?jīng)濟(jì)對項肺目環(huán)皂境反服應(yīng)迅打速，勞便于姓實(shí)現(xiàn)輔項目驚產(chǎn)品賴的創(chuàng)滋新和沫技術(shù)份專業(yè)量化的切提升對項虹目環(huán)愉境反飾應(yīng)靈楊敏，絮清晰竄的產(chǎn)洪品責(zé)修任，垃容易羊達(dá)到敗客戶再的滿民意28發(fā)展階梯某集團(tuán)管控選擇歷程選擇特點(diǎn)項目數(shù)量1-3年操作管控（本地項目業(yè)務(wù)集權(quán)）集團(tuán)總部+項目部本地發(fā)展資源共享單項目到同時3個項目3-5年操作管控＋部分操作管控（開始異地項目業(yè)務(wù)分權(quán)）集團(tuán)總部+城市公司異地單項目部分放權(quán)3個項目到多個項目5-10年部分操作管控＋戰(zhàn)略管控（開始跨城市管理多項目城市分權(quán)）集團(tuán)總部+城市公司異地多項目業(yè)務(wù)管理重心下移項目數(shù)量10-2010年以上戰(zhàn)略管控＋財務(wù)管控（項目重心下移城市集權(quán)）集團(tuán)總部+城市中心+城市（城市公司）全國系統(tǒng)布局城市決策項目數(shù)量20-50管控氏模式個選擇邁歷程詞：隨因著項栗目數(shù)啞量增下多、圍規(guī)模裕擴(kuò)大蘋、業(yè)梯務(wù)管擱理水侍平的移成熟姜，集競團(tuán)總粥部逐敗步向妄一線資進(jìn)行章分權(quán)堡。項目數(shù)宇量與管托控模式軌選擇29各類項博目類型田組織模傲式及項雀目模式閉的選擇跨區(qū)辜域多播項目在類本地多遲項目類本地少傍項目類華潤置罵地（北敬京）股它份有限擦公司深圳司星河晴地產(chǎn)萬科金地中鴻斬天（翻紅石綢）中航地股產(chǎn)多業(yè)竊務(wù)房蟻地產(chǎn)摩板塊海類萬通涉實(shí)業(yè)亦集團(tuán)中遠(yuǎn)房撈地產(chǎn)鵬基集路團(tuán)長城集更團(tuán)項目捎管理鹿模式項目管師理模式鋼按照區(qū)棵域及項鞠目多少靜類似確觀定多采狼用項伙目制系管理完全代控制寺，以液職能咬式組吧織模恭式為怠主兩類鞏情況含：放權(quán)溪較多妥的項善目制多采用徑控制較心多的弱扒矩陣管蘭理制或雨職能制壤管理區(qū)域喇公司爺下屬街城市煤公司鞏采用度矩陣風(fēng)制或擴(kuò)職能焰制項目公澆司城市炸公司組織管州理模式區(qū)域公猶司事業(yè)肉部、項目營公司異地煎少項粘目類上海伶城發(fā)剃投資深圳揭城發(fā)奴投資兩類終情況去：同區(qū)瓦域設(shè)歐城市冷公司友下設(shè)穿項目碎部矩大陣制灑或職阿能制拾，不箏同區(qū)合域采榮用項觀目制城市競公司/項目公獄司企業(yè)清生命磁周期臨與管浙控模啟式選勻擇30管控近模式縮慧、組育織管軋理模膛式通可常需刑要隨截著開滑發(fā)量昨及下替屬公率司的欄能力許提升名而變鉛化管控模墳式第一墊階段暢操喬作控概制第二頌階段尋價拔值鏈筆管控房地產(chǎn)晶開發(fā)規(guī)澤模下屬公礎(chǔ)司的能件力項目公不司運(yùn)作城市公惹司運(yùn)作第三階涉段

戰(zhàn)傭略管控可財務(wù)麻管控區(qū)域公毯司運(yùn)作項目管宋理模式職能庸式矩陣比式項目葵制式31管控模味式應(yīng)是盼一個以翅戰(zhàn)略為慈導(dǎo)向，純集團(tuán)定潑位為基犯礎(chǔ)，以斗集團(tuán)和錄項目公標(biāo)司權(quán)力型劃分為陜核心的壇體系，卵管控模目式是明葡確組織講結(jié)構(gòu)和狼部門職偵責(zé)的主彎要依據(jù)閥之一。集團(tuán)對雖下屬公企司管控楊模式內(nèi)挽容集團(tuán)化富管控邏霞輯關(guān)系圾和內(nèi)容企業(yè)戰(zhàn)略集團(tuán)定位集團(tuán)與下屬公司管控模式戰(zhàn)略管理權(quán)限劃分投資管理權(quán)限劃分人力資源管理權(quán)限劃分財務(wù)管理權(quán)限劃分業(yè)務(wù)經(jīng)營權(quán)限劃分……組織結(jié)構(gòu)和部門職責(zé)績效項目管理模式32總經(jīng)理資金管理中心戰(zhàn)略投資部財務(wù)管理部風(fēng)險管理部產(chǎn)品管理部

建筑研究中心工程管理部總經(jīng)理辦公室物業(yè)管理部人力資源部董事長董事會辦公室長三角城市管理本部珠三角城市管理本部環(huán)渤海城市管理本部上海南京南昌杭州蘇州深圳SS佛山東莞大連SS廣州沈陽天津海南成都武漢

流程與信息部西安長沙產(chǎn)品線運(yùn)營線管理線監(jiān)控線鞍山青島無錫萬科管京理層級幕：集團(tuán)柴總部+區(qū)域本嬸部+城市候公司委三級20醉03成立址了區(qū)摟域管秧理中婚心，箭運(yùn)用3+巴x模式，痛成立珠董三角、霞環(huán)渤海膠、長三涌角，后察來成立熟成都、徹武漢、武西安幾喪個公司勒，即類昆似于二栽級管控屢又類似敢三級管騎控，是硬一種混合蓬型的管控勇模式；榴中海地改產(chǎn)則是賞成立南革方地產(chǎn)殿和北方膨地產(chǎn)兩略大板塊倡；金地船也是分顫三大區(qū)撞，類似煮于萬科咱的方式慣。這其紹中有一歇個特點(diǎn)籍，就是遺地產(chǎn)公精司大部刷分是剛臘成立的濾時候是嗽二級的辮，成熟查后管不康過來的績時候改些成三級牽。那么職，二級鍬和三級敘是怎樣哲區(qū)分的倘？什么刪時候該村二級，頓什么時感候該三貍級？是握二級管聲控有利揚(yáng)還是三殼級有利惰？3312個部門克，20評07年總琴部員歡工有20略2人，200繳8年在建吸項目150個左簡右，望總部車員工妄近30款0人流程信淡息部為200震8年新沃增加扭部門萬科劑集團(tuán)娃對下消屬公均司開宜始采棗用典握型的極操作籮管控煤型模牽式，酷但隨蹄著區(qū)罰域管然理總始部的澤成立蛇，已趕向戰(zhàn)楊略管撫控型認(rèn)轉(zhuǎn)變?nèi)f科總蔽部的定往位是對庸產(chǎn)品線武側(cè)重于樓支持及鼠服務(wù)、事創(chuàng)新及尿研發(fā)，瘦對投資雙、資金伐、人力驗(yàn)資源、妻企業(yè)文就化、風(fēng)森險進(jìn)行推集權(quán)管指理。從其“鋪合－分吼－合”蘭過程，運(yùn)體現(xiàn)集牧團(tuán)定位嶼的轉(zhuǎn)變34萬科的部衡量指委標(biāo)指標(biāo)類型名稱計算方法用途基準(zhǔn)指標(biāo)考核凈利潤本年度調(diào)整后的考核凈利潤衡量公司當(dāng)前業(yè)績集團(tuán)資源回報率考核凈利潤/平均占用集團(tuán)資源綜合衡量:盈利能力資本結(jié)構(gòu)周轉(zhuǎn)能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率銷售收入/平均總資產(chǎn)衡量公司周轉(zhuǎn)能力銷售收入按簽約口徑計算衡量公司銷售能力和工作量銷售利潤率(銷售毛利(項目利潤)-營業(yè)費(fèi)用)/簽約銷售額衡量公司銷售效率財務(wù)視角凈利潤增長率調(diào)整后的考核凈利潤/上年度調(diào)整后的凈利潤衡量公司獲利提升速度土地儲備周轉(zhuǎn)期(年初土地儲備建筑面積+年末土地儲備建筑面積)/(當(dāng)年開工建筑面積X2)衡量戰(zhàn)略資源-土地的獲取能力客戶視角客戶忠誠度達(dá)成情況以集團(tuán)客戶滿意度調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)衡量客戶對公司的總體滿意程度和忠誠度市場占有增長率本年度市場占有率/上來度市場占有率-1競爭市場中公司的市場占有狀況由總馳部制章定相著關(guān)的映績效部衡量垃指標(biāo),并對慣績效脫結(jié)果蔥進(jìn)行鉆監(jiān)控,專門賀的部董門進(jìn)申行跟過蹤和騾考核35指標(biāo)類型名稱計算方法用途內(nèi)部流程視角項目經(jīng)營計劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率對每個項目的各期以集團(tuán)批準(zhǔn)的經(jīng)營計劃為依據(jù)統(tǒng)計如下節(jié)點(diǎn)是否按時完成衡量項目經(jīng)營計劃控制能力專業(yè)工作滿意度各專業(yè)(規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、銷售服務(wù)、客服、物業(yè)服務(wù)）工作滿意度/5衡量產(chǎn)品的總體質(zhì)量情況學(xué)習(xí)成長視角員工綜合滿意度問卷調(diào)查獲取衡量員工的總體滿意度及其改善情況人力投入產(chǎn)出調(diào)整后的考核凈利潤/公司年度人力成本衡量組織效能骨干人員價值流失率當(dāng)年所有骨干人員離職時的月工資/本年度內(nèi)骨干人員的平均月度總工資衡量公司骨干人員的保有能力萬科的原衡量指參標(biāo)36集團(tuán)對忌下屬公原司8項考核嘉排名,下屬度城市囑公司芬將這椅些排碑名作休為考曠核相奮關(guān)部決門的憶指標(biāo)設(shè)計爭滿意鬼排名采購寫檢查才排名工程管席理排名成本管匠理排名銷售糞滿意潤度排小名客戶滿氧意排名信息管紗理排名資金管鑄理排名萬科的演衡量指禁標(biāo)37萬科雨集團(tuán)膏管控柳特點(diǎn)戰(zhàn)略導(dǎo)向平臺支持管理強(qiáng)勢控制前端管理方式：集團(tuán)在三個方面強(qiáng)勢管理下屬公司管理一致性高人力資源風(fēng)險管控（審計）財務(wù)管理。控制方式：重點(diǎn)控制價值鏈前端（從項目論證到設(shè)計環(huán)節(jié)的關(guān)鍵點(diǎn)）通過制定程序及確定方法(如戰(zhàn)略采購）控制前端通過過程信息反饋進(jìn)行過程監(jiān)控事后評估或者考核實(shí)現(xiàn)事后控制（如成本考核審計）

戰(zhàn)略導(dǎo)向：關(guān)注產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和工業(yè)化生產(chǎn)部門：建筑研究中心產(chǎn)品管理部（2008年：創(chuàng)新與產(chǎn)品工業(yè)化、一軸兩翼聚焦、綠色環(huán)保戰(zhàn)略。

其中“一軸兩翼”是指：一軸是主流住宅，兩翼分別是保障性住房和城市綜合體。）2類平臺：資源平臺－產(chǎn)品平臺、供方與采購平臺、HR平臺、資金平臺管理平臺－流程與信息化風(fēng)險管控38龍湖經(jīng)諒營管理賓特點(diǎn)一切以客戶為中心，營銷至上區(qū)域聚焦，單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長。專注目標(biāo)客戶，目標(biāo)市場：集中于再改和豪宅市場，集中于城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地。標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，保證品質(zhì)，節(jié)約成本。戰(zhàn)略高效的決策——對市場變化快速反應(yīng)，并快速做出決策，迅速調(diào)整策略。強(qiáng)大的團(tuán)隊執(zhí)行力——明確結(jié)果導(dǎo)向。組織建立以“客戶最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，特別注重營造項目整體的自然環(huán)境、人文氛圍、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷：驚艷：通過極具視覺沖擊力的景觀打動客戶。溫馨：通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗(yàn)營銷感染客戶。秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶。戰(zhàn)術(shù)39龍湖集耐團(tuán)與地顫區(qū)的集勺分權(quán)原駐則總體覺原則：集句分權(quán)球根據(jù)嫌競爭倆、組悄織發(fā)太展、乘戰(zhàn)略臺需要犧而動蠢態(tài)調(diào)引整分權(quán)原污則：激發(fā)地稅區(qū)公司鋼的活力擋與能量慎重團(tuán)設(shè)立慰集團(tuán)的的職鑒能和狗職能睜模塊遺數(shù)量警惕地恰區(qū)公司視諸侯化集權(quán)原象則：在地區(qū)渠公司的倡風(fēng)險點(diǎn)包上集權(quán)在地鳥區(qū)公未司能嫁力薄斜弱時橫集權(quán)在有膚規(guī)模呈效應(yīng)買的領(lǐng)催域集米權(quán)警惕縫集團(tuán)墊組織針膨脹溫和官努僚40龍湖集勾團(tuán)組織產(chǎn)層級：悔集團(tuán)總執(zhí)部+地區(qū)針公司+項目出部橫向緊到邊比，實(shí)鳥現(xiàn)集昆團(tuán)總彈部對徒下屬繞城市短公司閣各環(huán)留節(jié)的誓監(jiān)控蠢、服叫務(wù)、傭支持集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)戰(zhàn)略運(yùn)營部集團(tuán)人力資源行政部集團(tuán)財務(wù)部集團(tuán)公共事務(wù)部集團(tuán)投資拓展部集團(tuán)運(yùn)營中心城市總經(jīng)理投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計工程管理造價管理營銷管理計財管理人資行政商運(yùn)管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營銷經(jīng)理地區(qū)PMO項目負(fù)責(zé)人縱向到橡底，實(shí)酬現(xiàn)集團(tuán)窯總部對竹下屬城興市公司碗的運(yùn)營釘管控對于年缺銷售10慎0億以上嚴(yán)的龍湖百集團(tuán)來店說集團(tuán)評總部已嫁轉(zhuǎn)為戰(zhàn)乞略管控途型，業(yè)磁務(wù)下放減城市公慮司，但莊管控的需精髓可役以借鑒41龍湖集剩團(tuán)組織超層級：息集團(tuán)總盾部+地區(qū)公狀司+項目評部4243龍湖地冬產(chǎn)（重號慶）項持目運(yùn)營新體系組易織架構(gòu)A項目項目榜總監(jiān)A項目發(fā)展經(jīng)預(yù)理材料岸設(shè)備茂組總經(jīng)付理PMO召集人（運(yùn)營疲副總）發(fā)展部研發(fā)糠部營銷部工程部造價采購部景觀部裝飾裝修部B項目發(fā)展經(jīng)盜理B項目項目總鄭監(jiān)A項目研發(fā)經(jīng)庫理B項目研發(fā)經(jīng)持理A項目營銷盈經(jīng)理B項目營銷經(jīng)釋理A項目工程白經(jīng)理B項目工程臟經(jīng)理A項目成本獻(xiàn)經(jīng)理B項目成本經(jīng)愈理A項目景觀專員A項目裝修專員B項目裝修專員招投事標(biāo)組預(yù)結(jié)駐算組策劃災(zāi)中心客戶膀中心簽約冰中心報建中紹心技術(shù)蛋支持價組配套乞支持奇組A項目景觀專員財務(wù)部A項目財務(wù)經(jīng)理B項目財務(wù)經(jīng)理會計中心資金中心稅政中心43龍湖直集團(tuán)算總部粥部門格設(shè)置20折10年，龍織湖地產(chǎn)戒三大主每營業(yè)務(wù)推板塊——地產(chǎn)獄開發(fā)杰、物壩業(yè)服惜務(wù)及直商業(yè)給運(yùn)營升共實(shí)仗現(xiàn)銷獨(dú)售額333億元，驕較200獎9年同比店增長近80%。44龍湖對柄城市公蟻司的管臘控：主芹要集中祝在PMO體系、夾區(qū)域公銹司會議娘管理體禿系與知例識管理網(wǎng)體系三蹦個方面45龍湖掠集團(tuán)嗽的管轎控特桃點(diǎn)定位清晰

簡單高效關(guān)注成果注重運(yùn)營管理方式：過程中以成果為導(dǎo)向進(jìn)行管理控制方式：專業(yè)化運(yùn)營管理模式，統(tǒng)一運(yùn)營平臺及運(yùn)營模式

集團(tuán)定振位：專搏家型＋夜精英型膨總部，踐強(qiáng)調(diào)專價業(yè)管理銜能力支匆持服務(wù)拐為主部門設(shè)勇置：每沿個中心幅精簡選高效46商業(yè)材管理愉公司財務(wù)混管理師部聯(lián)席總頃裁行政挨及人憲力資共源部副總裁營銷策處劃管理達(dá)部風(fēng)險管耐理部成本心管理庫部研發(fā)笨品質(zhì)偷中心客戶服窄務(wù)部董事街會助理杏執(zhí)行拉董事資金管磚理部產(chǎn)品隨線財務(wù)扎線管理線工程付及采起購部投資發(fā)低展部副總關(guān)裁物業(yè)管故理公司副總周裁酒店乖管理燒公司佳兆內(nèi)業(yè)地妨產(chǎn)（捷深圳戰(zhàn)）有害限公吩司列桌居深塞圳行晚業(yè)第陳二。目前己掏在深圳速、東莞余、惠州舌、珠海批、廣州撲、成都旺、SS、沈陽養(yǎng)、上海食、長沙被等地進(jìn)笨行項目除開發(fā)、休年開發(fā)顧規(guī)模達(dá)10面0萬平跨方米考以上說，己石形成蒼具有親較強(qiáng)煌核心茫競爭胸力的懸業(yè)務(wù)刻體系脊與地燦產(chǎn)品階牌城市公便司佳兆業(yè)傲集團(tuán)控個股城市公撥司47依據(jù)金陶地集團(tuán)傲區(qū)域公勻司矩陣逮式管理垮模式，全區(qū)域公廈司在職榴能和專右業(yè)化方扣面較為病強(qiáng)化。進(jìn)區(qū)域公軌司各職稅能部門唉的名稱比、職責(zé)按以及區(qū)逗域公司巖高層設(shè)嘩置如下抹：注：金蜓地區(qū)域慌公司各姐職能部苗門的名先稱、職存責(zé)以及興核心區(qū)示域高層垂設(shè)置圖48金地泊區(qū)域歪公司立在矩部陣式度管理靠模式計下，壩強(qiáng)化店項目釣總經(jīng)滋理的飼職能陷，在辦強(qiáng)調(diào)期項目堆完整挨獨(dú)立急運(yùn)作杜的同粗時，姥強(qiáng)化稅區(qū)域省公司舊專業(yè)渾的整谷合能聚力在。注：蜻金地廚項目窄部各賣職能復(fù)部門捎的名驗(yàn)稱、爐職責(zé)雹以及系核心厚崗位炕設(shè)置部圖點(diǎn)評：1、金險地之專所以胡實(shí)施浴矩陣忽式的端組織央結(jié)構(gòu)賄，跟咬金地洪的戰(zhàn)步略和完歷史浴沿革生有一教定關(guān)白系。2、金壺地從貧集團(tuán)曲到區(qū)袋域各約公司柄注重拳專業(yè)剖能力翼的培盈養(yǎng)，去也具就備實(shí)剝施矩運(yùn)陣模甘式的絞基礎(chǔ)她，項強(qiáng)目也渴不像籮萬科勁那么瀉多，著所以針在人倍力資勾源的描儲備省上相粥對較生強(qiáng)。3、為傲了保耍證快膽速的軍發(fā)展視，矩?zé)囀狡驴梢詳⒚鞔_枝項目落主體扛的責(zé)炭任和拘目標(biāo)全，又坡能充冶分利靜用各墻職能樸部門監(jiān)的專穩(wěn)業(yè)能搏力。4、不過載近兩年篇來金地猴也開始者對項目拍組織模兄式的探惠討和思嗎考，因院為項目獲制對項借目總經(jīng)沙理的要夠求較高展，能力際較為全牙面的項噴目經(jīng)理必越來越付成為行莖業(yè)內(nèi)所禍有房地逼產(chǎn)商項訴目發(fā)展頂?shù)钠款i朱。5、金恩地各娃分公說司的哭項目由組織投模式承都不傍盡相夏同，卷部門給的設(shè)狼置上航也有非很大拌的差幻玉別。49金地夏另外蜘一區(qū)霞域公捉司項施目組抬織模青式跟太前面惡提到輪的區(qū)矮域公綢司不盡凍相同躍。項目總經(jīng)理水暖工程師資料員/秘書項目副總/總助工程經(jīng)理電氣工程師弱電工程師專項工程師精裝工程師材料工程師現(xiàn)場工程師土建主管機(jī)電主管成本經(jīng)理設(shè)計經(jīng)理營銷經(jīng)理客服經(jīng)理工程管第理招投標(biāo)澇管理協(xié)調(diào)、彈配合成昏本、設(shè)精計、營脊銷、客對服等相拾關(guān)工作工作關(guān)討系：項目部賴每周應(yīng)舍組織一雙次項目近協(xié)調(diào)例們會，各伶職能部伍門業(yè)務(wù)影經(jīng)理應(yīng)測參加項泳目的協(xié)劫調(diào)會議。項目部齡核心職活責(zé)：50標(biāo)桿某企業(yè)嶄人工就效能就比較標(biāo)桿企料業(yè)經(jīng)過露多年的序發(fā)展和朽人員訓(xùn)警練，產(chǎn)授值基本婆在120啄0萬元律左右伏。51專業(yè)比勒例需要嫩合理配混置設(shè)計：營銷：工程（含采購）：其他備注萬科1：1.3：3.2：3.5廣州公司數(shù)據(jù)，萬科銷售外包XX1：3：16.5：29設(shè)計和營銷偏低52標(biāo)桿人繭均管理村數(shù)據(jù)深圳廣州東莞珠海佛山長沙平均人均利潤4991905757105181.6人均產(chǎn)值154212357071106213960.6人均銷售面積529814277131141179011411210711178人均管理面積22.362.12.16.2522.962人均設(shè)計管理面積5.318.76--------7.03553項目拴工程投管理率人員陡比較建筑面積（㎡）容積率工程人員人均管理面積（萬㎡）龍湖（重慶悠山郡）47.121.9176.73萬科（東莞某項目）27.51.5873.9XX（阜豐豪庭）1081.25XX（神州灣畔）11.652.32XX（水岸花都）13.862.3行業(yè)平均1.5-5.054XX專業(yè)翠人員者編制包設(shè)計08年設(shè)計面積08年施工面積10萬㎡126000㎡設(shè)計口人均設(shè)計面積工程口人均工程管理面積實(shí)際系數(shù)（=08年建筑面積/專業(yè)口人數(shù)）1.3萬㎡/人4345㎡/人09年設(shè)計面積09年施工面積20萬㎡7.2萬㎡設(shè)計口人均設(shè)計面積工程口人均工程管理面積調(diào)整系數(shù)（以萬科為標(biāo)桿）3.5(萬科的50%）2.5(萬科的85%）設(shè)計人員數(shù)工程人員數(shù)人員配置建議5.7人（目前是2人）3人（目前是29人）55職能線1、戰(zhàn)昨略與詳投資3、財務(wù)婆與資金5、人才鬼管理6、產(chǎn)品務(wù)經(jīng)營8、風(fēng)險娃監(jiān)控企業(yè)發(fā)續(xù)展部設(shè)計管浙理部財務(wù)部人事行輛政部品牌所小組工程撈管理藍(lán)部運(yùn)營管皇理部物業(yè)管證理部華潤置凍地（11個部逼門）融資樂策劃巧部法律部審計宰部戰(zhàn)略句投資詠部財務(wù)管繩理部流程箭信息笨部人力資開源部產(chǎn)品管中理部總裁辦君公室建筑辣研究撥中心萬科使集團(tuán)（12個部門醉）資金管妨理中心風(fēng)險管遭控部工程庭采購障部戰(zhàn)略蜂管理抵部產(chǎn)品研詢發(fā)部運(yùn)營管喚理部行政乳人力盡部金地系集團(tuán)形（8個部門鹽）計劃財絞務(wù)部資本則管理代部物業(yè)管幸理部2、企映業(yè)運(yùn)懶營【借鑒】行業(yè)內(nèi)站優(yōu)秀企東業(yè)總部耀職能部歪門設(shè)置份一覽7、產(chǎn)顏品品乒質(zhì)董事手會辦岡公室審計法經(jīng)務(wù)部運(yùn)營肌發(fā)展典部人力織資源貼行政栽部龍湖地捐產(chǎn)（4個部劑門）財務(wù)部戰(zhàn)略品眠牌部技術(shù)膜研究宣中心總經(jīng)難理辦薄公室人力長資源普中心保利地駛產(chǎn)（7個部賠門）財務(wù)疲管理崇中心董事會喝秘書辦錦公室投資扎管理搜中心品牌更管理俗中心招商榮地產(chǎn)氣（16個部門識）董秘域處審計橫稽查剖部企管與部法律事碌務(wù)部辦公室人力束資源鏈部信息技餐術(shù)部控股財驕務(wù)部成本懸管理督部客服城中心發(fā)展部商業(yè)地禁產(chǎn)中心營銷極中心策劃笑設(shè)計狂中心工程管塑理中心地產(chǎn)財鬼務(wù)部9、法涼人治準(zhǔn)理4、行政務(wù)管理董事溝會辦忌公室56標(biāo)桿庫企業(yè)購管控桑模式梅組織后結(jié)構(gòu)孔的啟必發(fā)集團(tuán)俘總部味的重柜心是味從做轉(zhuǎn)產(chǎn)品藏、做趁項目州轉(zhuǎn)變伴為以殖戰(zhàn)略裝、資肢本運(yùn)銅營、傻經(jīng)營起監(jiān)控懲、產(chǎn)極品創(chuàng)不新、剃品牌液建設(shè)機(jī)和售均后服宏務(wù)為陜重心耐，將遍項目憐業(yè)務(wù)被下移露區(qū)域育公司果，因繼此未園來在考產(chǎn)品唇、項劈燕目管譜理相凡對成茂熟也唱將業(yè)郊務(wù)下鄙放有謝利項形目開勿發(fā)運(yùn)取營效寺率的徐提升欣。對項目惹采取矩辦陣式管掉理模式逆，為項超目一線擇服務(wù)，珍各職能疊部門將辨圍繞項洗目驅(qū)動謀來進(jìn)行蔥工作。統(tǒng)一的環(huán)開發(fā)模趴式，包播括目標(biāo)陽客戶確面定、產(chǎn)怨品路線才、營銷剩策劃、恩成本管擁理等，連保持公顫司在不閘同城市籮所開發(fā)皇的產(chǎn)品圖的統(tǒng)一兇品味、明風(fēng)格和貼穩(wěn)定的素質(zhì)量。強(qiáng)調(diào)項章目運(yùn)營臘管理，攔聚焦項栽目計劃霸檢查落敬實(shí)，明粥確項目留節(jié)點(diǎn)成板果標(biāo)準(zhǔn)普，對重機(jī)要節(jié)點(diǎn)姐進(jìn)行考逼核，保杠障項目撕計劃目束標(biāo)的完艘成。57目錄前言組織律管控濾模式制度流讓程體系暮建設(shè)123龍湖硬運(yùn)營繪管理幻玉體系4龍湖吉計劃陶管理索體系5目面錄58制度管功理的發(fā)盲展進(jìn)階自由酬階段成熟階孔段發(fā)展高滅階發(fā)展中實(shí)施離初期救火規(guī)范化理性化文化挺化人性化出現(xiàn)什攏么問題旗，解決賺什么問拉題完善牽與管掃理相偷關(guān)的慣各種禾制度懸，并吊培訓(xùn)息實(shí)施企業(yè)績已能繪按照雷既有籃制度攻及流對程自倆行運(yùn)腳作企業(yè)形保成自有脊的企業(yè)縱文化并肌根植每牲位員工剝的心中廁，并為帶公司的訪長期戰(zhàn)撥略共同送努力企業(yè)姨超越歸理性鴿的約屠束，低更加墳注重"人性化"的管理We載a徹re遠(yuǎn)h茶er赴e.59標(biāo)桿失企業(yè)蓋制度系流程踩實(shí)踐站研究培（龍島湖）1、公系司級跟流程2、職擇能級磚流程3、簡姥明流慢程圖4、流罪程操抵作指吳引60標(biāo)桿躬企業(yè)尋制度霜流程溪實(shí)踐奏研究社（萬暗科）6.項目成本后期評估作業(yè)指引7.工程款審核作業(yè)指引8.成本信息庫作業(yè)指引六.工程項目管理流程1.項目前期階段工程管理流程2.項目實(shí)施、驗(yàn)收階段工程管理流程3.工程現(xiàn)場簽證管理流程4.項目工程管理檢查評估流程5.工程質(zhì)量控制作業(yè)指引6.工程進(jìn)度控制作業(yè)指引7.工程安全文明管理作業(yè)指引8.工程竣工驗(yàn)收作業(yè)指引9.工程圖紙與檔案管理作業(yè)指引10.對項目部的檢查考核指引11.對監(jiān)理單位的檢查考核指引七.招商推廣管理流程1.招商推廣管理流程2.商戶租賃進(jìn)場管理流程3.商戶離場管理流程八.客戶服務(wù)管理流程1.物業(yè)移交管理流程2.售后客戶事務(wù)管理流程3.客戶投訴管理流程4.物業(yè)保修管理流程5.客戶滿意度調(diào)查管理流程九.風(fēng)險控制管理流程1.合同管理流程2.審計管理流程3.工程審計作業(yè)指引4.財務(wù)審計作業(yè)指引5.離任審計作業(yè)指引十.計劃管理流程1.流程審核管理流程2.計劃管理流程3.月度工作計劃表4.項目計劃模板萬科集團(tuán)公司企業(yè)管理流程一.項目拓展管理流程1.項目拓展及論證管理流程2.市場研究作業(yè)指引3.項目可行性報告內(nèi)容二.營銷策劃管理流程1.營銷供應(yīng)商選擇管理流程2.項目定位策劃管理流程3.銷售前期管理流程4.銷售過程管理流程5.銷售后期管理流程6.營銷計劃編寫作業(yè)指引7.銷售手冊編寫作業(yè)指引三.設(shè)計類管理流程1.施工圖設(shè)計管理流程2.景觀設(shè)計管理流程3.設(shè)計供應(yīng)商選擇管理流程4.概念設(shè)計管理流程5.方案設(shè)計管理流程6.擴(kuò)初設(shè)計管理流程7.景觀設(shè)計管理流程9.室內(nèi)設(shè)計管理流程9.設(shè)計變更管理流程10.設(shè)計任務(wù)書標(biāo)準(zhǔn)模板四.招標(biāo)采購管理流程1.工程供應(yīng)商采購管理流程2.材料設(shè)備供應(yīng)商采購管理流程3.招標(biāo)管理流程4.材料設(shè)備驗(yàn)收作業(yè)指引五.成本控制管理流程1.項目成本管理流程2.項目動態(tài)成本管理流程3.乙供材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價管理流程4.目標(biāo)成本編制作業(yè)指引5.工程預(yù)結(jié)算編制及審核作業(yè)指引1、公軌司級穗流程2、職能燥級流程61標(biāo)桿企石業(yè)制度置流程實(shí)商踐研究浩（萬達(dá)雞）1、公司疫級制度猛匯編2、職潑能級瞇流程王健林冠（20瘋11年年蹲會）烘：萬逼達(dá)每捎兩年建修訂禁一次丹，20呈11年歷哈時四異個多鍬月，澇修訂腰頒布噸了201房誠2版制度亞。20口12版各項乞制度同扮內(nèi)容的異文字量型相比201刪0版制度送平均減瞧少35繭%。20滑12版制鬼度實(shí)恨現(xiàn)標(biāo)幣準(zhǔn)化挪、表冷格化者，使雕制度開更具桃操作芽性。62龍湖誼流程63縱向:-四級彎層次-下級楚支持你上級-接口引仙用運(yùn)作表濟(jì)格二級流信程(程序)16方-2擇0個公司復(fù)規(guī)范公司流挑程三級岡流程(作業(yè)濾指引+規(guī)范)40-滋60個一級批流程制度塑流程忌的架杠構(gòu)層重級64市場洗定位棒：流嫌程中點(diǎn)是否庸考慮仍如何療移交需下一曠環(huán)節(jié)漸？定甜位報蔥告內(nèi)疑審?fù)晷璩?？【互相素扯皮】設(shè)計變蘇更導(dǎo)（躬公攤變赤大可售杏面積減倉少）：也設(shè)計中戀心需要池告知成培本中心積、財務(wù)狐中心、遣營銷中鵝心；【影響銷郊售面積象預(yù)測、鼠營銷財碗務(wù)預(yù)算犬、影響搏現(xiàn)金流獸、影響醋高層決遇策】施工盜圖審?fù)榄h(huán)耳節(jié)（真特殊聽施工扇工藝睜能否白實(shí)現(xiàn)訊）：合應(yīng)安野排工含程管煮理中析心相渾關(guān)人建員參矛與審鐮圖；【施工察圖反霸復(fù)調(diào)態(tài)整、斗工程闊延期柜、施興工單胳位索手賠】施工圖資移交：惹施工圖罰是否具顛備移交腦條件（衡藍(lán)圖和芹電子版痰不一致?。?？是好否含交奴樓標(biāo)準(zhǔn)巡壽，二者垮是否一冊致？和扭招標(biāo)流禮程如何巷銜接？鍬現(xiàn)場施牢工條件垂（臨時株臨電場被地布置普等）誰贈來提供鋒？【總包區(qū)索賠量、工門程延譜期】材料供愿應(yīng)商/施工紐奉單位臺更換港（外朱墻涂禮料）巴：成槐本中占心需悶要告隊知設(shè)與計中濁心重構(gòu)新確坡認(rèn)樣爛板；【出現(xiàn)裕大面捉積色靜差、獻(xiàn)業(yè)主受鬧事】工程炒驗(yàn)收偷：工萍程應(yīng)選通知隆營銷陰（房咱管測曠量計娘算）自和設(shè)斃計（新勘測赤院勘批測）得驗(yàn)收寄，確裕保房欲測報京告范孔圍一果致；【影響規(guī)案劃驗(yàn)收葉、無法杜如期交給付】思考鄙：流孤程設(shè)射計中扶如何株考慮練規(guī)避雀這些途問題沉？制度流怒程編制緣瑞經(jīng)驗(yàn)（笨案例分旋享）65制度懷流程灰建設(shè)關(guān)注握重點(diǎn)1、輸入2、輸匆出3、成果4、主窗責(zé)崗5、規(guī)則6、范圍工作袍界面半的銜接問委題制度水流程更建設(shè)謀關(guān)注件重點(diǎn)惠及工神作界挪面銜維接問惜題66制度門女戶OA制度雖門戶盾（統(tǒng)腰一歸鄰口管槽理）672條流程主線（1）業(yè)務(wù)流公司級制度12個(中心)職能級流程N(yùn)個(職責(zé))操作級指引M個(操作)12＜N＜M組織架構(gòu)-職責(zé)→制度（2）OA審批流N個授權(quán)授權(quán)體系表N個OA審批流程授權(quán)表→審批流制度比流程袍管理隱框架膏設(shè)計68制度嫌層級朗結(jié)構(gòu)衰設(shè)計鑄（三物個層上級）運(yùn)營弟管理儉制度計劃吼管理網(wǎng)流程會議窯管理佳流程籌備計竊劃制定押及變更跟指引一級計正劃制定翻及變更類指引二級計類劃制定丸及變更藏指引標(biāo)準(zhǔn)周漂期維護(hù)復(fù)指引公司級優(yōu)制度操作替指引信息賢管理從流程職能星級流產(chǎn)程階段性膀成果管條理流程制度管忌理流程總公紙司管丹控關(guān)慚鍵節(jié)野點(diǎn)考稅核激笨勵機(jī)墳制目責(zé)任語書制定略及變更拖指引項目后索評估管龍理指引……貢…M個12個N個69制度發(fā)宅布審批榮流程（碼集團(tuán)）制度樹初稿然完成例后需故要征提詢意是見：挽與相賺關(guān)中駛心做仁意見序征詢崗，形棉式不繼限（OA報審、察專題會趴審核、租線下溝總通）。撇在正式娘上OA前必須痛確保與趴各中心踐達(dá)成一扔致意見絨。制度發(fā)延布OA審批笑流程李中，借行政益文員成主要夠?qū)κ侨咕帉懨媱澚飳徟?、發(fā)啞文編耐碼、淺發(fā)文味格式嘩、發(fā)盈文會服簽選飾擇等土進(jìn)行鍋審核相。制度發(fā)訊布OA審批流味程中，犧相關(guān)中襖心總監(jiān)前必須選嗽擇會簽飛。70制度值發(fā)布終審批然流程項（區(qū)蛛域公復(fù)司）71（1）制獨(dú)度發(fā)癢文模霸板統(tǒng)一制銀度編寫銹語言，猶掌握編橫寫方法附！公司排制度撒的編納寫規(guī)蔑則72（1）制度無發(fā)文模舒板統(tǒng)一匆制度泳編寫駐語言善，掌態(tài)握編葡寫方召法！公司簡制度恥的編省寫規(guī)搬則73（2）制度醉編號規(guī)寺則發(fā)制度巾順序號景從001開始抄，順蛋序遞循增；初始版瞎本號從V1.雖0開始槽。制度量有比為較大匪的調(diào)酸整時鹽，增媽加版銹本號脅第一竿個數(shù)孕字；制度碰只有容局部胳小的攻調(diào)整笨時，智增加榜版本隔號第絨二個優(yōu)數(shù)字櫻；公司制避度的編沉寫規(guī)則74（3）中盤心制研度代求字序號中心代字序號中心代字1行政管理中心XZ9工程管理中心GC2人力資源中心RZ10客戶服務(wù)中心KF3融資財務(wù)中心CW11計劃經(jīng)營中心JY4審計監(jiān)察中心SJ12商業(yè)管理中心SY5投資發(fā)展中心TZ13黨工團(tuán)DGT6市場營銷中心YX14黨支部DZ7成本管理中心CB15工會GH8規(guī)劃設(shè)計中心GH16團(tuán)委TW公司苗制度缸的編樸寫規(guī)遣則75輸入輸出流程遵圖：戴一組臭將輸帖入轉(zhuǎn)尖化為鑼輸出蔬的相?；リP(guān)尿聯(lián)或盡相互券作用付的活炮動輸入輸入輸入輸出輸出輸出輸出輸入輸入輸出組織的披內(nèi)部流完程構(gòu)成行了一個童系統(tǒng)的渠流程網(wǎng)春絡(luò)或體莫系公司流淹程圖的鴨編寫規(guī)博則76行人敏過路水口的啞流程碑圖典型于案例公司流邪程圖的書編寫規(guī)娛則77公司流理程圖繪隆制方法劍（流程蓮圖要素奔）典型案潤例流程信息輸入/輸出審批部門階段劃分圖例說明78公司賢流程狹圖節(jié)嚴(yán)點(diǎn)定糊義表海編寫陳（格患式）引用勻或輸坦出的近表格/單據(jù)等負(fù)責(zé)地崗位眼（部暫門）該步甚工作寬的輸姓出成鑒果該步工援作啟動漁的前置砌條件對該積步工啞作內(nèi)康容進(jìn)史行詳攝細(xì)的猶說明流程圖頓中步驟秧內(nèi)容流程圖茶中步驟擠序號流程名稱：一級計劃制定及變更指引流程編碼：流程管理部門：集團(tuán)計劃經(jīng)營中心步驟步驟名稱工作內(nèi)容描述關(guān)鍵輸入關(guān)鍵輸出主責(zé)崗附表編號1通知區(qū)域/項目公司啟動一級計劃編寫通知或督促區(qū)域/項目公司開始編寫一級計劃，一級計劃的編寫要在項目地塊摘牌后7個工作日內(nèi)完成初稿項目地塊摘牌通知集團(tuán)計劃經(jīng)營中心項目主管/專員

2明確項目計劃編制成員確定項目已計劃編制人員，項目計劃編制人員一般由區(qū)域/項目主要負(fù)責(zé)人組成計劃編寫啟動通知項目計劃編制成員名單區(qū)域/項目總經(jīng)理助理

典型案透例79小結(jié)1、流程注在公司坑層面需進(jìn)景行統(tǒng)一傻管理厚和版擦本維虧護(hù)2、流程掩應(yīng)采取分層仰管理譯（公番司、盞職能）以翻兼顧齒規(guī)范污性和辦靈活亦性3、流程萄要簡俊明（流程殼圖）、操作要絞明確（操作蚊指引）4、流腹程版本芽升級需基程于組場織管仆控及膛職責(zé)荷變化榆進(jìn)行80目錄前言組織煩管控內(nèi)模式制度勸流程且體系炊建設(shè)123龍湖運(yùn)適營管理帳體系4龍湖計壩劃管理粗體系581目良錄龍湖集毛團(tuán)運(yùn)營稍體系82龍湖PMO體系公司經(jīng)稍營活動盲的中心拔在地區(qū)但公司項目層蓋面的決兆策權(quán)通取過PMO體系下薯放到地年區(qū)公司集團(tuán)運(yùn)營中棕心制定銅制度鎮(zhèn)，梳劫理流傲程知識暮管理伏和資緩源共窩享關(guān)鍵誦節(jié)點(diǎn)矩計劃陡管控階段伸性成惠果管站控地區(qū)公箱司PM她O會議項目伴預(yù)案吃審核故與控腰制項目璃進(jìn)度邊計劃春審核定與控翁制項目目勉標(biāo)成本農(nóng)審核與西控制項目役質(zhì)量橡與階惠段性監(jiān)成果槳審核呆與控哀制項目投剝資收益旗監(jiān)控與院應(yīng)對83龍湖PMO架構(gòu)84龍湖號地區(qū)槳公司更會議恐管理童體系地區(qū)公燥司會議真管理體塘系運(yùn)營會墊議體系非運(yùn)界營會番議體捧系85運(yùn)營會醫(yī)議體系PM耗O預(yù)案決支策會拿地前PM登O項目絞啟動溉會取得土紡地后15日內(nèi)階段成遞果審查詞會項目階謠段成果桌審查PM晌O關(guān)鍵日決策洗會根據(jù)需某要半年年沿度總結(jié)河會7月、1月12345PM獲O月度運(yùn)性營會每月多初6項目周謹(jǐn)例會每周7現(xiàn)場會根據(jù)失需要886非運(yùn)門營會痛議體要系辦公周逐例會每周一季度草綜合帥指標(biāo)遲回顧吩會每季氣結(jié)束梅后15日內(nèi)跨部萍門研得討會根據(jù)報需要高層鋸座談嘩會每季或殺不定期半年年干度總結(jié)斑會半年12345年度欺總結(jié)比會年度687會議趕要素88PM更O預(yù)案克決策拉會（運(yùn)營①）與會人暗員參會人起員：PMO成員列席人把員：經(jīng)當(dāng)?shù)貐^(qū)公潛司總經(jīng)泳理批準(zhǔn)會議時鐵間會議液時間鄉(xiāng)豐：不鉛定期詢，項沉目取圾得前字；通蛇常會新持續(xù)3-逗6個工作臂小時會議晝內(nèi)容1、就發(fā)牌展、營眨銷、研瞎發(fā)提供績資料進(jìn)集行甄別碧討論，畝以確定駱其方案井合理性離、可行找性；2、找器出關(guān)溉鍵計列劃節(jié)毒點(diǎn)、貝決策獎點(diǎn)和故重要奪敏感涼指標(biāo)剖，討蝕論如纏何提縫高項礦目競驗(yàn)爭力練和風(fēng)貍險控挨制水憶平；3、對項芹目達(dá)成德共識，坑對重要村計劃節(jié)侮點(diǎn)、工泥作包和賞工作質(zhì)峰量做出兵承諾；會議目號的新項目輛的研討瞇及決策89PMO項目競啟動爬會（運(yùn)營②）與會人濕員參會人趟員：PM糞O成員、燭項目負(fù)被責(zé)人、芳項目職芹能負(fù)責(zé)生人（盡膠量）列席人場員：經(jīng)花地區(qū)公么司總經(jīng)戴理批準(zhǔn)會議州時間會議鴿時間誼：項否目取蠟得后15個工作浪日內(nèi)；究通常會等持續(xù)12暈-2盈4個工作甜小時會議內(nèi)良容1、在孩項目故獲得乘后對葉項目階進(jìn)行膠審視寒、推急演；2、對項肺目一二杯級計劃鼓及目標(biāo)唇成本預(yù)下案進(jìn)行釀梳理；3、向項誦目負(fù)責(zé)壟人及項麥目職能五負(fù)責(zé)人鄰交底；4、進(jìn)飄一步叼達(dá)成針共識古，對曲計劃委、成慚本以盒及相稿關(guān)工激作包知、工連作質(zhì)默量作憐出承棕諾，勉完成貧資源膨匹配浙。會議目災(zāi)的盡快對祥項目進(jìn)對行推演襲和設(shè)定慘決策點(diǎn)疫、控制班點(diǎn)；作出胃項目廟第一拘次（房誠也是男最重冬要的寇）決乒策；90PM役O階段負(fù)成果蹦審查毒會（運(yùn)營③）與會人掀員參會人既員：PMO成員（痰人力資潑源負(fù)責(zé)躺人可不瘡參加）怖、項目哪負(fù)責(zé)人倆、項目復(fù)職能負(fù)策責(zé)人列席人別員：經(jīng)蠟地區(qū)公辰司總經(jīng)簡理批準(zhǔn)會議時偷間會議扎時間炕：按棍計劃頌擬定簡的時站間召賊開；叮通常燦會持促續(xù)1-西2個工作礎(chǔ)小時會議內(nèi)賢容1、由項堅目負(fù)責(zé)丙人將階燙段性成票果逐項所向PMO成員展撈示；2、與抱會成帖員對姑照上割一階膏段的反階段辦性成馬果系襯統(tǒng)分鈴析討園論其敗間的炎聯(lián)系紀(jì)、成鍛果的令質(zhì)量恐，揭形示可吹能的慚瑕疵早風(fēng)險嘆以及推提出部改進(jìn)需意見正；會議森目的對項目蜓階段性薄成果進(jìn)提行審查狠；91PMO項目關(guān)蔬鍵決策闖會（運(yùn)營④）與會人獎員參會人悅員：PMO成員（媽人力資蓋源負(fù)責(zé)晚人可不隆參加）皆、項目液負(fù)責(zé)人票、項目錢職能負(fù)插責(zé)人列席跡人員跌：經(jīng)播地區(qū)配公司姻總經(jīng)搭理批動準(zhǔn)會議綁時間會議季時間俘：不圓定期脅；根耍據(jù)實(shí)愿際需填要，扎但PMO召集人蹈應(yīng)事先廈預(yù)告會議內(nèi)倒容1、由供項目福負(fù)責(zé)月人表王述問飼題和害遇到炕的決忙策困慰難；2、與困會人蔥員討遍論對碧策；3、達(dá)成蒸共識或鋒由地區(qū)輸公司總搞經(jīng)理最脊后裁定劑。會議目軍的遇到《項目周班例會》中第柱（3）和饞（4）情搏況時晝；92PMO項目裕月度古運(yùn)營肉會（運(yùn)營⑤）與會人鼓員參會人滲員：PMO成員白（人辱力資色源負(fù)煎責(zé)人撕可不塌參加壇）、準(zhǔn)項目慎負(fù)責(zé)確人、仆項目限職能鉤負(fù)責(zé)落人列席人段員：經(jīng)漿地區(qū)公客司總經(jīng)捧理批準(zhǔn)會議嗚時間會議時床間：每驕月最后3個工蹦作日團(tuán)之前會議尸內(nèi)容1、由瘦計財涼部和變項目挨負(fù)責(zé)殘人展該示項氧目在足售價鉤、現(xiàn)詳金流鎖、成脖本等歲三個估維度改的變扛化引寶起的今財務(wù)符指標(biāo)脂的變?yōu)┗?、泰對項尸目一袖二級公計劃塌進(jìn)行角回顧貿(mào)；3、與斯會人泡員圍貧繞變?nèi)阑霓p關(guān)鍵到節(jié)點(diǎn)鈔計劃續(xù)進(jìn)行謎分析節(jié)，并嫁找出腰原因插和下著一步想改進(jìn)竄對策辯；4、相滲應(yīng)職慣能負(fù)弱責(zé)人喘就改槍進(jìn)措瞞施和春時間罷做出顧承諾勸。會議目帥的以月還為單燙位，宅對項況目運(yùn)占營進(jìn)絞行回友顧；93PM僚O年度港或半跌年運(yùn)浸營總楊結(jié)會（運(yùn)營⑥）與會人魯員參會人石員：PMO成員悔（人菜力資各源負(fù)聰責(zé)人靈可不緣瑞參加壘）、恩項目退負(fù)責(zé)臥人、訊項目廣職能勢負(fù)責(zé)瀉人列席人吹員：經(jīng)扯地區(qū)公寨司總經(jīng)酒理批準(zhǔn)會議時態(tài)間會議賤時間擇：半信年或迎年末襖最后3個工作孟日之前會議內(nèi)卸容1、由計率財部和挑項目負(fù)茂責(zé)人展石示項目身在售價貌、現(xiàn)金貍流、成礦本等三銀個維度狂的變化唐引起的睜財務(wù)指偽標(biāo)的變科化；2、傾對項凡目一但二級甩計劃著進(jìn)行藏回顧約；3、與會腸人員圍腹繞變化敬的關(guān)鍵扛節(jié)點(diǎn)計乓劃進(jìn)行何分析，襖并找出哪原因和惱下一步遮改進(jìn)對豪策；4、相委應(yīng)職件能負(fù)椅責(zé)人儉就改拜進(jìn)措冬施和蜘時間鄉(xiāng)豐做出拌承諾楊。會議目額的以半年緊或年度種為單位船，對項才目運(yùn)營懼進(jìn)行回裳顧；可與當(dāng)禽月的月革度運(yùn)營鍵會合并央召開；94項目周救例會（運(yùn)營⑦）與會人例員參會需人員津：①：吃項目礦負(fù)責(zé)閃人+虛項目眾職能化負(fù)責(zé)愉人；②③：父項目負(fù)澡責(zé)人+項目職誘能負(fù)責(zé)從人+某些職睜能負(fù)責(zé)縱人會議揉時間會議時斗間：每停周五定幟期召開寒（也可社臨時增逼加召開叼，由項伶目負(fù)責(zé)揉人決定確）；會議坑內(nèi)容①、島不影兵響集德團(tuán)關(guān)嗓鍵節(jié)億點(diǎn)，窩項目椒負(fù)責(zé)模人和芽各項晴目職蛇能負(fù)巧責(zé)人刃達(dá)成瓜共識脆并得斥到承毯諾后濁，可壞直接魚調(diào)整拉計劃絕。②、不國影響摧集團(tuán)摸關(guān)鍵蛇節(jié)點(diǎn)擊的完添成，倘項目計負(fù)責(zé)膠人和娘各項貞目職忙能負(fù)長責(zé)人鴿不能挺達(dá)成歲一致禽時，兩項目帽負(fù)責(zé)墓人可產(chǎn)要求變相關(guān)隔職能蘇負(fù)責(zé)炭人參久加并萌達(dá)成躬共識獸，會覽后可襪直接旱調(diào)整杜計劃些；③、系不影造響集葉團(tuán)關(guān)麥鍵節(jié)徐點(diǎn)的急完成糖，項抬目負(fù)卻責(zé)人茄和各嗓項目蠻職能趁負(fù)責(zé)召人、格各職腦能負(fù)額責(zé)人箱未能捎達(dá)成甜共識或且未耕能得袋到承挪諾后臺，職左能負(fù)謠責(zé)人御應(yīng)在多會后桿當(dāng)日動（最巴遲不佳超過本第二確天）亡召開同專題隔會議駕討論咳，并直達(dá)成渣共識棵，否匪則上舊報地區(qū)公負(fù)司總經(jīng)堵理裁決殖，或由具地區(qū)公禿司總經(jīng)炊理安排炮上PM蛇O會器議決萄策。④、項扶目負(fù)責(zé)臘人預(yù)測贏到如影喇響集團(tuán)對關(guān)鍵節(jié)攝點(diǎn)，立責(zé)即上報地區(qū)舟公司PM跳O召集人岸，評判粥是否立卻即召開PM奪O會顆議決棋定。會議歐目的每周釣在四賣個項友目職助能負(fù)戲責(zé)人玻之間禮自行滴回顧喜并做夠出判眨斷、毛決策燭；95現(xiàn)場會—關(guān)鍵怒樣板搞點(diǎn)評典會與會靜人員召集人漠：項目傲負(fù)責(zé)人參會息人員祝：項目拴負(fù)責(zé)體人、項唯目職爆能負(fù)項責(zé)人聯(lián)、公勁司相振關(guān)職爬能負(fù)幅責(zé)人挎（運(yùn)暈營、蠅研發(fā)謹(jǐn)、營鵝銷、光工程沖、造抗價、嘗客戶淺）。瓣其中黑大堂字及公月共空存間樣庫板和軌景觀楚樣板通需召吼集物輸業(yè)經(jīng)私理參院加。會議時牢間建筑綠外立趁面樣般板、狐單元習(xí)大堂勢及標(biāo)材準(zhǔn)層繪公共林空間雙精裝舟修樣黃板、階精裝儀房樣掩板、極別墅改組團(tuán)激景觀進(jìn)樣板會議督內(nèi)容①、檢查及確定暑效果標(biāo)愈準(zhǔn)（外萍觀效果參、空間苦效果）②、檢政查及蘋確定猛配置攝標(biāo)準(zhǔn)迅（材座料品勿牌、擇材質(zhì)訂品質(zhì)嘉、苗裂木質(zhì)浙量）③、檢查豆現(xiàn)場菜實(shí)際濤與銷襪售承驗(yàn)諾是學(xué)否一御致（冠針對六銷售熟時對委于檔傭次、憑品牌窯、苗卡木品粱種等薄的宣想傳）④、檢查開及確雕定質(zhì)哥量標(biāo)低準(zhǔn)（股施工篇工藝上、施妹工質(zhì)銷量）在產(chǎn)品芽大面積辰實(shí)施前島進(jìn)行現(xiàn)德場樣板大點(diǎn)評，盈以確保屠其大面哈積實(shí)施甩的效果會議目捐的96現(xiàn)場木會—關(guān)鍵丟效果尊點(diǎn)評峰會會議時叼間景觀效桃果、售訪樓處樣屬板房精交裝修效戲果在產(chǎn)池品最茂終呈股現(xiàn)前翅進(jìn)行濟(jì)現(xiàn)場壺點(diǎn)評甘，以槐確保漆其最預(yù)終效撥果會議目重的與會桌人員召集人苦：項目辟負(fù)責(zé)人侵或PMO召集人參會卻人員憂：項目枯負(fù)責(zé)局人、項目挽職能負(fù)肢責(zé)人、弦公司相麥關(guān)職能水負(fù)責(zé)人類（運(yùn)營征、研發(fā)妙、營銷腸、工程眠、造價脅、客戶廟）。其晶中景觀炒效果需樣召集物譜業(yè)經(jīng)理穴參加。會議裂內(nèi)容景觀效悟果點(diǎn)評①、點(diǎn)評硬景筐材質(zhì)錦、小逃品位府置和號體量論、施犧工工紫藝②、點(diǎn)評貴喬木檔景次和質(zhì)淹量、栽簽植位置迫；點(diǎn)評喊灌木搭福配；點(diǎn)卸評綠量男。③、點(diǎn)評堆接土造型志、高差犁（擋墻程）處理氏、及空婦間感受繁。售樓處謊樣板房輛精裝修塌效果點(diǎn)厘評①、點(diǎn)評空間垃、布陜局、誕造型熊、配搞色②、處喬理使陣用功千能與郊展示盜效果撤的矛宴盾③、點(diǎn)評較家具跑及配飲飾效霧果④、點(diǎn)評施脆工質(zhì)量97關(guān)鍵環(huán)直節(jié)現(xiàn)場泉會—現(xiàn)場進(jìn)潤度會會議駱時間體驗(yàn)區(qū)非搶工階米段、業(yè)嗓主開放露日或交偉房沖刺終階段當(dāng)項目煌關(guān)鍵進(jìn)匯度遇到丈困難時賤，集中殊公司資爸源幫助敬項目解傾決問題會議吵目的與會眾人員召集人提：項目躍負(fù)責(zé)人煩或PMO召集人參會蔽人員造：項目言負(fù)責(zé)輩人、項吐目職鍵能負(fù)塔責(zé)人努、公昨司相列關(guān)職積能負(fù)扎責(zé)人察（運(yùn)步營、牙工程侄、造堵價采割購、詳客戶異）、搏主要外施工加單位斥和供棒應(yīng)商右負(fù)責(zé)裹人。號其中祥交房部進(jìn)度開會需茄召集抽物業(yè)界經(jīng)理走參加老。會議車內(nèi)容①、協(xié)調(diào)勞節(jié)動力資塔源可進(jìn)竿行跨項蠢目資源頓調(diào)配。②、協(xié)庫調(diào)材蘆料供洲應(yīng)問急題。③、協(xié)調(diào)工桑程資金辱問題，加可突破迎資金計漲劃調(diào)撥妹應(yīng)急資角金促進(jìn)段進(jìn)度。④、協(xié)調(diào)堅各部私門的叮配合遷工作宿（主悔要是既營銷潤、客眉戶、撕物業(yè)鬧）98什么臺是項列目啟湯動會啟動汪會是真通過多次胖會議，短時間頑、高強(qiáng)蝕度、高遍效率、槐群策群探力完成對觸項目第一往次、也是最重做要的一臉次決秘策參會晚人員鐵：地區(qū)公濟(jì)司總經(jīng)榨理、沸運(yùn)營副謀總、PMO成員、鐮項目總驗(yàn)監(jiān)及項王目團(tuán)隊少成員，正集團(tuán)運(yùn)昌營管理盡部會議醒主持材人：許項目唐總監(jiān)會議貢召開追方式攝：需召瓶開多篩次會資議(按模塊叛多次、巾項目團(tuán)飯隊內(nèi)部段、職能神參與、雁公司決察策等）每次傅會議樣均需萍做出英決策旁，并裝定出茶決策棗點(diǎn)每次會睛后，分也頭收集解信息，謊進(jìn)行專滿業(yè)之間販的碰撞99項目榮啟動叮會原肆則、宵目的明確項目成半功標(biāo)尺及具體針指標(biāo)，籃達(dá)成共度識、做絡(luò)出承諾釀。對項目度進(jìn)行沙哈盤推演良，設(shè)定離項目的決策逐點(diǎn)、拔控制爭點(diǎn)。識別項目風(fēng)蹈險點(diǎn)，提藏出預(yù)性案針對翼目標(biāo)脊和工筑作范液圍做好減卷法，對斧意愿蘿和能姨力、亂資源雞之間宅的差透距應(yīng)與有清邊醒認(rèn)累識。10共0項目啟赴動會時見間要求啟動速會成乏果提舊交時敞間要半求梁：模仿、懶復(fù)制項問目：取答得土地喚（第一