5月北方明珠居住小區(qū)一期項目可行性研究匯報報告人：馬霄學(xué)院及專業(yè)：機械工程學(xué)院機械工程及自動化5月北方明珠居住小區(qū)一期項目可行性研究匯報報告人：馬霄學(xué)院及專業(yè)：機械工程學(xué)院機械工程及自動化班級：機械114班學(xué)號：指導(dǎo)教師：陳立新

目錄第1章 總論 41.1. 項目背景與概況 41.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 61.3. 問題與提議 7第2章 項目投資環(huán)境與市場研究 82.1. 投資環(huán)境分析 82.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 102.3. 銷售預(yù)測 142.4. 營銷策略 15第3章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 173.1. 建設(shè)規(guī)模 173.2. 項目概況現(xiàn)實狀況 173.3. 項目建設(shè)條件 18第4章 建筑方案 204.1. 設(shè)計依據(jù) 204.2. 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 204.3. 項目總體規(guī)劃方案 214.4. 建筑設(shè)計 224.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計 234.6. 給排水設(shè)計 24第5章 節(jié)能節(jié)水方法 255.1. 設(shè)計依據(jù) 255.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計 25第6章 勞動衛(wèi)生與消防 267.1. 指導(dǎo)思想 267.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與方法 277.3. 消防設(shè)計 27第7章 組織機構(gòu)與人力資源配置 288.1. 組織機構(gòu) 298.2. 人力資源配置 29第8章 投資估算與資金籌措 3011.1. 投資估算 3011.2. 資金籌措 30第9章 財務(wù)評價 3212.1. 項目評定依據(jù) 3212.2. 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇 3212.3. 財務(wù)評價 3312.4. 不確定性分析 33第14章 研究結(jié)論與提議 3414.1. 可行性研究結(jié)論 3514.2. 提議 35總論項目背景與概況1、項目名稱：北方明珠居住小區(qū)一期項目2、承接單位概況單位名稱：大連云軒房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)單位性質(zhì)：有限責(zé)任企業(yè)(外國自然人獨資)注冊資金：人民幣12,0000萬元單位住所：大連市高新區(qū)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：馬霄企業(yè)責(zé)任人：馬霄，男，1993年6月12日生于黑龍江。現(xiàn)年21歲，自1995年3月在大連定居，7月畢業(yè)于大連交通大學(xué)，獲學(xué)士學(xué)位；5月1日創(chuàng)建大連云軒房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)，任執(zhí)行董事。在大連市旅順開發(fā)區(qū)沿海風(fēng)景區(qū)觀海小區(qū)——北方明珠。為提升大連人民生活質(zhì)量、提升大連城市品位貢獻力量。建設(shè)單位介紹：大連云軒房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)是由大連市政府在中國中西部招商會中引資過來加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)大連市工商行政管理局同意成立一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，企業(yè)下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，企業(yè)人員大都是經(jīng)驗豐富專業(yè)人員，年開發(fā)能力為50萬多平方米。大連云軒房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬元估價（已完成征地拆遷）近1.7億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521萬元。3、可行性研究匯報編制依據(jù)與委托方訂立咨詢協(xié)議；國家計委計辦投資[]15號審定《投資項目可行性研究指南（試用版）》；國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。4、編制范圍依據(jù)國家關(guān)于政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對北方明珠居住小區(qū)一期項目建設(shè)目標(biāo)、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進行全方面論證和研究。項目提出理由1項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟穩(wěn)步健康發(fā)展，必定要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推進國民經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一。依照國家統(tǒng)計局分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟拉動作用約1.5—2個百分點。大連房地產(chǎn)占GDP比重還將快速上升，對GDP貢獻率還將逐步增大。依照國家關(guān)于部門分析和預(yù)測，我國居民住宅現(xiàn)在正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達成22平方米，平均每戶擁有一套功效基本齊全住房，住房消費占整個消費比重將達成15%，城市化水平將提升到36%左右。我國居民住宅近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭達成人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資帶動作用較大，國家為推進我國國民經(jīng)濟連續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一。所以，本項目標(biāo)建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展需要。2處理勞動就業(yè)需要因為我國現(xiàn)在正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，部分行業(yè)職員下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，處理人民生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增加原動力，所以國家固定資產(chǎn)投資總政策依然是繼續(xù)保持投資總量穩(wěn)定增加，以創(chuàng)造更多就業(yè)機會。據(jù)關(guān)于權(quán)威人士測算，我國GDP每增加1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約能夠拉動GDP增加0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。所以，住宅建設(shè)投資增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可無視作用，而本項目作為大連市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加大連市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定貢獻。6、擬建地點本項目位于旅順區(qū)開發(fā)區(qū)，總占地面積20,936.7平方米，。本項目與大連市著名東洲島隔河相望；距大連市火車輕軌站不到500米,距離哈大高速、京大高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預(yù)期目標(biāo)北方明珠居住小區(qū)一期項目擬在占地面積20,936.7平方米土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。8、主要建設(shè)條件北方明珠居住小區(qū)一期建設(shè)項目是“北方明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項目標(biāo)一部分，該項目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目以建筑、自然與人友好為理念，意在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生水岸生活。為了加緊招商引資力度，加緊大連城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可連續(xù)發(fā)展，把大連建設(shè)成為區(qū)域性中心城市。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項目單位數(shù)值1總用地面積㎡20,936.72規(guī)劃總建筑面積㎡65,913.472.1其中：住宅建筑面積㎡47,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積㎡7419.12.3其中：地下停車場建筑面積㎡108423建筑密度%24.44容積率2.635綠地率%38.36項目總投資萬元11,650.447財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.068財務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動態(tài)投資回收期年0.88項目投資環(huán)境與市場研究投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟形勢及關(guān)于政策整年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增加11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增加3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增加13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增加11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個百分點。固定資產(chǎn)投資增加較快整年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增加24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增加31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增加29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增加23.2%。整年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增加30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增加32.1%。商品房完工面積58,236萬平方米，增加4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米，增加23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增加24.7%。中央經(jīng)濟工作會議將調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“預(yù)防經(jīng)濟增加由偏快轉(zhuǎn)向過熱、預(yù)防價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)轱@著通貨膨脹”，12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提升一個百分點；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨即央行、銀監(jiān)會明確要求第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置小產(chǎn)權(quán)房，繼經(jīng)來，因家出臺宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主宏觀調(diào)控方法，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)兩大命脈，房貸利率連續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大作用。2、項目開發(fā)地域經(jīng)濟社會情況及管理、政策原因，大連市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核實）823.51億元，增加15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增加4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增加20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增加17.3%。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比增加213.8%，翻了一番。近五年，是大連經(jīng)濟發(fā)展較快五年，經(jīng)濟總量從432.34億元，增加到823.51億元，年均增加速度達成11.99%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著改變，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，二產(chǎn)業(yè)占GDP比重達成40.73%，比上升5.23個百分點。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較下降0.55個百分點。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力397.5萬人，新增就業(yè)人員5.75萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總水平溫和上漲。整年居民消費價格總水平比年初上升5.27個百分點，其中,服務(wù)價格上漲1.23個百分點。商品零售價格上漲6.47個百分點。食品類價格上漲12.31個百分點。房屋銷售價格上漲5.49%，其中商品房銷售價格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，整年共發(fā)生各類安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為0.55，道路交通萬車死亡率10.1；煤炭百萬噸事故死亡率8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度下降。，大連市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口728.83萬人，其中城鎮(zhèn)人口300.43萬人，增加11.8%；鄉(xiāng)村人口428.45萬人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增加率5.00‰。城鎮(zhèn)居民生活繼續(xù)得到改進。大連市全部職員年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681元，比上年增加16.54%；扣除物價原因，實際增加10.7%。農(nóng)民人均純收入4885元，增加14.53%，實際增加8.8%。城市居民人均生活消費7608元，比上年增加15.3%，扣除物價原因，實際增加9.5%；農(nóng)村居民消費3554元，增加14.02%，實際增加8.5%。-城鎮(zhèn)居民人均收入情況見圖6和圖7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。年末全市五項社會保險擴面19.31萬人次，參?？?cè)藬?shù)196.66萬人次，征繳基金17.26億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠），支付各項保險待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù)3.74萬人，參加社會養(yǎng)老保險人數(shù)65.45萬人，其中職員數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬人；參加企業(yè)改制保險單位155家，參加失業(yè)保險職員人數(shù)13.04萬人；基本醫(yī)療保險參保人數(shù)達50.87人，新增4.61萬人，其中職員34.79萬人，離退休人員16.09萬人。參加工傷保險人數(shù)22.12萬人，參加生育保險人數(shù)35.09萬人。居民享受最低生活保險對象共有20.18萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù)0.89萬人，基本做到應(yīng)保盡保。，大連市固定資產(chǎn)投資較快增加，投資結(jié)構(gòu)深入優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上年增加28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增加52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增加10.8%，工業(yè)投入顯著加大。整年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增加53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資比重為71.5%；電力、燃氣及水生產(chǎn)供給業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè)投資比重為7.4%。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資都有大幅度增加。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增加，整年完成投資額23.5億元，增加41.7%，最近五年是大連投資額增加最快五年。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、大連房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點①主城區(qū)板塊主城區(qū)為大連市老行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氣氛濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平不一樣，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境通常，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為1800-3000元/平方米左右。②開發(fā)區(qū)板快開發(fā)區(qū)位于大連市西部，是大連市新行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始表現(xiàn)，片區(qū)市場將具備較大發(fā)展和潛力。大連市民對華新區(qū)認(rèn)可度是比較高，片區(qū)規(guī)劃很好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不停提升。因為片區(qū)擁有良好區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為大連市民購房置業(yè)首選區(qū)域。主要特征：普遍樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其余幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,通常做到120-150平方米,120-130平方米三房旺銷,四房面積通常在160-190平方米。樓盤在同等檔次情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。③立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)即使離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，而且檔次不高，缺乏基本生活配套設(shè)施，生活氣氛遠未形成。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤通常中低級次，主要經(jīng)過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀(jì)城為代表樓盤，價格相對比較低。銷售預(yù)測1、項目需求分析本項目所在地旅順區(qū)是大連市最大一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒有一個具備一定規(guī)模高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼稚園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活不停改進，帶來消費增加，人們對住房要求越來越高，而本項目地處大連市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名東洲島隔河相望，項目將利用其“傍水依城”良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在大連旅順區(qū)打造出一個人文共生生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新開發(fā)理念和居住生活方式打造大連高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制江景住房，使得沿河而居成為大連人民追求新生活時尚，成為追求高品質(zhì)生活一個必定。2、項目銷售目標(biāo)群定位本項目規(guī)劃為大連地域中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位以下：①一類客戶：企事業(yè)單位職員本項目周圍大型企業(yè)較多，上萬人企業(yè)包含中鋼衡重企業(yè)職員、大連鐵路部門職員等等。1）中鋼衡重企業(yè)職員大連中鋼衡重設(shè)備有限企業(yè)（原湖南金陽機電設(shè)備制造有限企業(yè)）是集科研、設(shè)計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體專業(yè)企業(yè)。企業(yè)從1964年開始研制卷取機卷筒，經(jīng)過四十多年發(fā)展，成為卷取設(shè)備專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機、卷取機。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。企業(yè)占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達2.5億元。該企業(yè)有超出十年未建設(shè)過單位住房，員工及家眷近3萬人，該部分客戶將會成為北方明珠購置主力客戶群，預(yù)計可購房800-1000套。2）大連鐵路部門職員大連鐵路系統(tǒng)，包含中鐵五局員工及家眷近5萬人，現(xiàn)在集中居住在旅順區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為北方明珠購置主力客戶群。②二類客戶：周圍私營業(yè)主項目毗臨大連火車站，周圍中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大大連主力批發(fā)市場，具備大批有購置實力經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，現(xiàn)在都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)處理親人居住問題。③三類客戶：周圍學(xué)校老師旅順區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如旅順區(qū)試驗小學(xué)、大連師范學(xué)院、大連工業(yè)大學(xué)、大連機械技術(shù)學(xué)校、大連財政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具備較強購置能力。④四類客戶：旅順區(qū)公務(wù)員旅順區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包含企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但因為江東缺乏大型優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改進居住環(huán)境基本要求，而北方明珠出現(xiàn)完全改變了這種尷尬局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑤五類客戶：大連在外地成功人士現(xiàn)在湘江邊乃至整個大連，大型規(guī)模小區(qū)都罕有，尤其是別墅小區(qū)，對于在外工作大連籍人士回故鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高規(guī)模小區(qū)，作為湘江邊唯一別墅區(qū)，北方明珠無疑是該部分金字塔高端人群置業(yè)首選。尤其是劉和平等名人作為北方明珠準(zhǔn)業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)提升是更大促進。大連人具備很強烈戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，首先是為了改進父母居住環(huán)境；另首先也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好居住環(huán)境。⑥六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民心愿，其中部分經(jīng)濟條件很好必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對北方明珠銷售也將起到很大促進作用。⑦七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士大連房價現(xiàn)在在全國來講都偏低，全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2700元/㎡,大連現(xiàn)在水平還不到2300元/㎡，有著極大升值空間，將會吸引各地有眼光人士前來購置。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕北方明珠風(fēng)光帶名聲前來企業(yè)作登記，希望能第一時間購置到北方明珠房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期3個月蓄客期，計劃貯備客戶3000批以上。銷售計劃鑒于現(xiàn)在北方明珠工程進度，銷售部依照現(xiàn)在市場情況，制訂以下銷售計劃。①銷售量一期工程1至3號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷售額約2.億；②銷售進度本項目預(yù)計10月初開盤：開盤后一個月內(nèi)，即至11月底，完成總銷售任務(wù)50%，約186套住宅，銷售金額約9000萬；開盤后三個月內(nèi)，即至1月底，完成總銷售任務(wù)70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；開盤后六個月內(nèi)，即至4月底，完成總銷售任務(wù)80%，約298套住宅，銷售金額約1.60億；開盤后九個月內(nèi)，即至7月底，完成總銷售任務(wù)90%，約335套住宅，銷售金額約1.8億；開盤后十二個月，即至10月底，完成總銷售任務(wù)100%，約372套，銷售金額約2億。銷售收入預(yù)測1）周圍城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大連現(xiàn)在房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈?dāng)長一段時間里，將有比很好成長空間，10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上得悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，大連均價為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周圍城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價在1905元/平方米以上。從單純書記來看，大連房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。在大連市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡講話中發(fā)覺，大連房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90年代至為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)起步和調(diào)整；至為第二階段，這一階段是大連市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地一個主要階段，也是譜寫大連市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章一個主要時期。這一階段全市共完成開發(fā)投資61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬平方米,完工房屋面積434.39萬平方米,實現(xiàn)商品銷售額33.29億元。開始進入第三階段，大連樓市經(jīng)過前兩階段發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。經(jīng)過前面兩個階段準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大連房價上漲已是萬事懼備，而且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上表現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有深入上升趨勢；其三是建材價格在上漲，提升了建筑成本；第四是伴隨人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃日益完善，房屋成本上漲；最終城市改變帶來了較大有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。這些原因?qū)⒆尨筮B房價面臨快速暴發(fā)到來。6月份時，大連商品房均價為1972.9元/平方米,但到年底已經(jīng)突破元/平方米,上漲勢頭迅猛。項目銷售價格定位：依照本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，本項目預(yù)測銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走定價策略推向市場。該項目價位有較高上漲空間，升值潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道①報紙廣告包含大連日報、大連晚報，屬于經(jīng)典政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進行3－4次推廣既可。②短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，能夠作為一個長久營銷手法。③影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一動態(tài)廣告平臺，值得周期性高密度投放。④單張派發(fā)貫通項目營銷一直宣傳利器，大連地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤營銷活動活動一：“沿江風(fēng)光帶完工儀式”、“北方明珠開盤慶典”?；顒佣骸皬V州炒房團大連購房動”?；顒尤骸鞍倌甏筮B湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”?；顒铀模捍筮B人說大連大型文化論壇?；顒游澹合盗忻酥v座?；顒恿捍筮B人說大連大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個月，企業(yè)會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳北方明珠，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售二分之一做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，企業(yè)會配合風(fēng)光帶完工，舉行各種活動，擴大在大連著名度，加以促進銷售。開盤三個月后，企業(yè)會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期六個月。路橋廣告：貫通項目營銷一直。影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周天天投放。大連報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：天天均需進行推廣方式,力爭單張包括到大連每一個角落。短信推廣：通常一個月派發(fā)4－6次，開盤前每七天發(fā)送2－3次。公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模本項目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。項目概況現(xiàn)實狀況1、地點與地理位置本項目位于大連市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與大連市著名東洲島隔河相望；距大連市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想商業(yè)、住家風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地情況本項目開發(fā)建設(shè)土地位于大連市旅順區(qū)荷花坪154號地域，面積為20,936.7平方米。經(jīng)大連市人民政府國用（）第A102843號國土使用證同意為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項目土地開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)大連市規(guī)劃局審議經(jīng)過。地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。3.氣候條件大連地處溫帶季風(fēng)氣候，四季分明，光熱充分，整年平均氣溫為16—18℃，日照時數(shù)1300—1800小時，無霜期長達260—310天，自然資源極為豐富。①氣溫年平均氣溫18.4℃一月份氣溫3.5℃七月份氣溫28.3℃極端最低氣溫-2.9℃極端最高氣溫38.7℃②降水量年平均降水量1660.4mm年降雨天數(shù)150天日最大降水量192.5③濕度最冷月平均相對濕度81%最熱月平均相對濕度75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值2.7m主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNW2.6m冬季NNW2.8m30年一遇最大風(fēng)速23m⑤最大積雪深度10⑥最大凍土深度5⑦整年日照時數(shù)1717.0h3、水文地質(zhì)大連水系屬湘江水系，由黃海和渤海為主體組成?？傞L603公里36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是經(jīng)典江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點一是當(dāng)?shù)氐乇硭赜蚍植疾町愝^小，多年平均徑流深度改變范圍在550—700毫米之間；二是地表水中當(dāng)?shù)厮?、客水多。湘江、漣水、涓水到大連市總聚集面積達7.72萬平方公里，總量為581.34億立方米，客水為當(dāng)?shù)厮?8.5倍。但客水資源現(xiàn)在只利用了3億立方米。4、交通運輸條件大連交通發(fā)達，在全國45個公路交通主樞紐城市中處于主要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設(shè)京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于大連。衡北編組站以其吞吐量大、當(dāng)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日抵達、發(fā)送貨列1.2萬輛。公路縱橫交織、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在大連Ｔ接，北京至廣州107國道、大連至廣西憑祥322國道、連接湘贛閩南部“三南公路”貫通全境。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機場約170公里，行程約2小時。大連作為全國45個公路主樞紐之一，不不過不一樣運輸方式連接點，也是物流集散地，這里水運資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來，大連市大力發(fā)展水路運輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實加強水路航道港口建設(shè)，實現(xiàn)了質(zhì)飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件風(fēng)水有云：宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”,項目在地域上凈水面寬幅長達約800米,屬湘江大連段最為寬大之地,水脈綿長而流遠,整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)非凡,俯瞰廣遠,吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。本住宅開發(fā)項目位于大連市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗湘江風(fēng)光帶，東至規(guī)劃中小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與大連市著名東洲島隔河相望,今日東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙回繞。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求理想居家之地。6、施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，負(fù)擔(dān)施工任務(wù)施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件很好。建筑方案設(shè)計依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93（）2、《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-3、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-954、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-975、《城市規(guī)劃編制方法》6、《大連市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》7、大連市城市總體規(guī)劃8、本項目鄰近湘江風(fēng)光帶設(shè)計項目設(shè)計主題和開發(fā)理念北方明珠，地處被譽為大連八景“平沙落雁”——東洲島之側(cè)，立于渤海東岸，“遠眺峰巒峻秀，近看北方伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項目所處“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于大連市政府重點打造“歷史文化長廊”，全長3.2公里，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅小區(qū)。在建筑設(shè)計上，以海景為導(dǎo)向，考量大連當(dāng)?shù)鼐用裆盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀均好性、通風(fēng)及采光自然通暢，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦自然美景。在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，為業(yè)主營造高端、高質(zhì)量居住氣氛。北方明珠居住小區(qū)一期項目以建筑、自然與人友好為理念，意在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生水岸生活。在住宅設(shè)計理念上，項目引入了“新城市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設(shè)計理論，力爭將歐洲經(jīng)典藝術(shù)大氣、尊貴與東方文化“天人合一”理念有機結(jié)合，將友好生活氣氛營造融入小區(qū)文化建設(shè)精神層面。項目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)①挖掘地塊關(guān)鍵價值，以城市連營商業(yè)視角規(guī)劃小區(qū)；②以銷售為主導(dǎo)分期規(guī)劃設(shè)計，確保項目滾動有序運作；③節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變環(huán)境空間；④人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，防止車流對小區(qū)穿越破壞。2、項目結(jié)構(gòu)和布局本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和大連眾多大盤規(guī)劃，力圖表現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)可連續(xù)性，總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，本項目兼具當(dāng)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人交往，動靜有機結(jié)合，小區(qū)停車方式多元化，生活形態(tài)多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住小區(qū)配套，確保該項目能夠站在大連房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所審美趨向和生活方式產(chǎn)生主動影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境塑造和人文環(huán)境培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設(shè)成為一流、具備大規(guī)模高尚小區(qū)特征示范性住宅小區(qū)。經(jīng)過別具特色物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新房住文化”陽光理念。①獨具特色水系布局。以水系貫通南北兩個地塊，形式各具特色中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住模式從有限室內(nèi)居住空間伴隨水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀均好性。②更多廣場和綠化開放空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也能夠看見如畫園林風(fēng)景，并形成獨具特色下沉景觀，使整個空間錯落有致。③充分考慮大連氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力爭通風(fēng)系統(tǒng)通暢。④采取最經(jīng)濟關(guān)鍵筒尺寸，合理組織交通，盡可能降低公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本項目商業(yè)類型齊全，現(xiàn)有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、小區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間市政路，結(jié)合小區(qū)主入口設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氣氛濃厚商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍商業(yè)氣氛。建筑設(shè)計1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》[GB50009-]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》[GB50007-]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》[GB50010-]《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》[GB50011-]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94-94]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》[GB50108-]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50007-《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》JGJ79-《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》GB50038-94《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程》CECS51：932、建筑格調(diào)及立面特點①依照“以人為本”建筑設(shè)計理念，表現(xiàn)休閑、簡約建筑格調(diào)，將新古典美學(xué)精細、質(zhì)感、厚重和美感充分表現(xiàn)。在建筑立面上采取歐洲古堡顏色，用復(fù)雜線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華設(shè)計哲學(xué)建筑立面表現(xiàn)典雅細膩新古典格調(diào)，采取大尺度陽光露臺，經(jīng)典三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色①細化功效，把握尺度營造氣氛，更靈活性平面設(shè)計以滿足日益改變生活模式。②充分考慮大連氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力爭組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提升生活品質(zhì)。③住宅戶型格局方正大氣，功效布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。④戶型設(shè)計新奇，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來市場需求，提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。⑤采取最經(jīng)濟關(guān)鍵筒尺寸，合理組織交通，盡可能降低公攤面積。給排水設(shè)計1、給排水①設(shè)計規(guī)范《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》[GB50015-]（版）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》[GB50140-]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50084-]（版）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》[GB50016-]《室外給水設(shè)計規(guī)范》[GB50013-]《室外排水設(shè)計規(guī)范》[GB50014-]國家和當(dāng)?shù)赜颥F(xiàn)行關(guān)于規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等②給水設(shè)計Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能確保小區(qū)低層建筑壓力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。③排水設(shè)計小區(qū)采取分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。節(jié)能節(jié)水方法設(shè)計依據(jù)為落實執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護環(huán)境法規(guī)和政策，改進湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提升采暖和空調(diào)能源利用效率，依照中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地域居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ134-制訂標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。建筑部分節(jié)能設(shè)計1、外窗均采取淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。2、建筑屋頂和外墻采取以下節(jié)能方法而且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱結(jié)構(gòu)。③采取倒置式屋面和種植屋面，局部采取坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中接縫、混凝土、嵌入外墻金屬等組成熱橋部位均作隔熱保溫處理，確保其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并降低附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采取了良好隔熱保溫方法。5、樓梯間采取封閉式并可開啟外窗。勞動衛(wèi)生與消防指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建友好社會主要思想為指導(dǎo)，堅持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員生命財產(chǎn)安全為根本出發(fā)點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，提倡安全文化，健全項目安全管理制度，落實安全責(zé)任，建立長久有效安全機制，堅持安全消防與建筑工程同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用。職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與方法1、安全施工保障方法①選擇先進、經(jīng)濟、節(jié)能、高效安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，確保施工過程本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。②對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立項目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和伎倆，提升安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全項目安全施工應(yīng)搶救援體系。⑤建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設(shè)項目標(biāo)安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時設(shè)計、同時施工，同時投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與方法①建設(shè)項目標(biāo)工作場所，應(yīng)該符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢驗機制，配置必要專業(yè)監(jiān)督和檢驗裝備。③研究、推廣先進職全危害控制技術(shù)，采取職業(yè)安全健康管理體系，促進項目職業(yè)衛(wèi)生情況改進。④落實關(guān)于規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改方法。⑤加強從業(yè)人員勞動保護、有效預(yù)防職業(yè)危害。⑥建設(shè)項目標(biāo)職業(yè)病防護方法應(yīng)與建設(shè)項目工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。消防設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》[GB50016-]《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》[GBJ140-90]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50084-]《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50016-98]《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》[GB50222-95]本項目防火設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)是從總平面布局，建筑平面布置、細部結(jié)構(gòu)、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全方面滿足消防及安全施工、經(jīng)營需要。2、總體消防設(shè)計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴(yán)格遵照國家關(guān)于規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并確保大量人流快速、便捷集散。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計備可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計規(guī)范》（GB50222-1995）執(zhí)行，依照功效和所處位置不一樣，采取不一樣裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求耐火極限。4、消防道路設(shè)計商業(yè)部分：四面形成了環(huán)形路，消防車能達成大部分位置。住宅部分：住宅四面已經(jīng)有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)大于4米環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動噴水用水量：30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)四面按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采取SN65型室內(nèi)消火栓帶開啟按鈕，確保設(shè)置間距小于50米并有2股水柱同時達成室內(nèi)任何部位。8、自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。組織機構(gòu)與人力資源配置組織機構(gòu)董事長大連云軒房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)是由大連市政府在中國中西部招商會中引資過來加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)大連市工商行政管理局同意成立一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，企業(yè)下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，組織結(jié)構(gòu)圖以下：董事長總經(jīng)理總經(jīng)理銷售部工程部財務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室銷售部工程部財務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室 人力資源配置大連云軒房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，企業(yè)人員大都是經(jīng)驗豐富專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項目順利實施人員需要。投資估算與資金籌措投資估算1、法律依據(jù)Ⅰ、國家和關(guān)于部門頒布關(guān)于投資政策、法規(guī)；Ⅱ、國家發(fā)改委《投資建設(shè)項目可行性研究指南（試用版）》；Ⅲ、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編《民用建筑可行性研究與快速報價》；Ⅳ、國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部《工程設(shè)計收費基價表》；Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508—《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。2、投資估算結(jié)果項目總投資為11,650.44萬元，包含工程費用8,479.07萬元，前期費用102.62萬元，土地費用1,287.4萬元,報建費548萬元,監(jiān)理費84.79萬元,設(shè)計費61.95萬元,不可預(yù)見費423.95萬元,銷售費用396.04萬元,建設(shè)期貸款利息266.62萬元，詳見附表一《總投資估算表》資金籌措1、資本金籌措本項目自籌資本金為8,650.44萬元（約占總投資74%），全部用于本項目標(biāo)開發(fā)和建設(shè)。2、債務(wù)資本籌措本項目債務(wù)資金約3,000萬元，全部用于本項目標(biāo)開發(fā)和建設(shè)，經(jīng)過向金融機構(gòu)融資處理，按2年期利率7.56%上浮40%計算，本金及利息擬用銷售款進行償還。3、資金起源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式通常以下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除關(guān)于稅費后用于投資；若資金還短缺，則經(jīng)過金融機構(gòu)借貸來填補。本項目開發(fā)投資資金起源有兩個渠道：一是自有資金，二是