公房承租權分割公房，是指當事人只享受使用權或者說承租權而沒有全部權房屋，它是在特定歷史條件下出現(xiàn)一個產物。即使伴隨這些年房改實施，從數(shù)量上看已經少了很多，不過因為種種原因，還是有相當數(shù)量這類房屋還沒有實施房改或者是正在房改，所以，在為數(shù)眾多離婚案件中，就不可防止地包括到這類公房權益分割。因為公房承租人僅有房屋使用權，不享受房屋產權。所以，在離婚時，\o"法院"法院只會判決使用權歸屬不包括房屋產權問題。最高人民法院在1996年2月5日公布了《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題解答》司法解釋，對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權問題做了相關要求。該司法解釋認為，在以下九種情況中夫妻雙方都有權承租：1、婚前由一方承租公房，婚姻關系存續(xù)5年以上婚前一方承租本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職員一方婚前借款投資建房取得公房承租權，婚后夫妻雙方共同償還借款婚后一方或雙方申請取得公房承租權婚前一方承租公房，婚后因該承租\o"房屋拆遷"房屋拆遷而取得房屋承租權夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置共有房屋一方將其承租本單位房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋其余應該認定為夫妻均可承租情形但自從新修訂《\o"婚姻法"婚姻法》實施后，最高人民法院下發(fā)了兩個關于適用《婚姻法》司法解釋，對于婚前財產婚后轉化進行了廢除，所以，最高人民法院原《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題解答》中部分條款與新法相抵觸，應該歸于無效。依照現(xiàn)行法律和司法解釋精神，能夠以\o"結婚"結婚時間為節(jié)點將以上9種情況分為三大類一方婚前取得承租權，離婚時怎樣分割二、雙方婚前取得承租權婚后合并調換房屋，離婚是怎樣分割三、婚后一方或雙方取得承租權，離婚時怎樣分割1、一方在婚前取得了公房承租權，離婚時承租權仍歸一方享受，另一方無權分割。這種情形包含96年司法解釋第1、2、3、5、7等5種情況：(1)婚前由一方承租公房，婚姻關系存續(xù)5年以上。筆者認為，因為一方在婚前已取得該房承租權，依照《婚姻法司法解釋(一)》第19條要求《婚姻法》第18條要求為夫妻一方全部財產，不因婚姻關系延續(xù)而轉化為夫妻共同財產。所以，不論婚姻關系存續(xù)幾年，公房承租權均應歸該一方享受，另一方無權分割。(2)婚前一方承租本單位房屋，離婚時，雙方均為本單位職員。筆者認為，因為這一情況發(fā)生只包括到雙方身份關系變更，所以，不影響公房承租權歸屬，承租權仍歸該一方享受，另一方無權分割。(3)一方婚前借款投資建房取得公房承租權，婚后夫妻共同償還借款。筆者認為，該房承租權仍應歸該一方享受。但享受承租權一方應按照婚后共同償還借款數(shù)額二分之一給予另一方賠償。(4)婚前一方承租公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權。據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第27條第2款要求：\o"拆遷"拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議，拆遷人應該對被拆遷人實施房屋產權調換。產權調換房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應該與原房屋承租人重新訂立房屋租賃協(xié)議。即使在這種情況下，承租房屋承租權是在婚后取得，不過這一承租權取得是據(jù)于原有承租權存在，所以，筆者認為，依照現(xiàn)行法律，該房屋承租權還是應該歸原享受承租權一方享受。(5)一方將其承租本單位房屋，交回本單位或交給另一單位后，另一方單位另給調換房屋。種情況和第5種情況基本一樣，所以，在公房承租權處置上，也應該是一樣。2、雙方在婚前取得了公房承租權婚后合并調換房屋，承租權歸雙方享受，離婚時任何一方都有權分割。這種情形主要是指96年司法解釋第8種情況：婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋。對此，筆者認為，離婚時雙方都有權承租該調換房屋。3、一方或者雙方在婚后取得房屋承租權，承租權歸雙方全部，離婚時雙方都有權分割。這種情形主要是指96年司法解釋第4、6等2種情況：婚后一方或雙方申請取得公房承租權。筆者認為通常情況下應參考《婚姻法》及相關司法解釋所要求處理夫妻共同財產一些標準及要求來處置。4、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置共有房屋。筆者認為通常情況下也應該參考《婚姻法》及相關司法解釋所要求處理夫妻共同財產一些標準及要求來處置。對于上述雙方都有權承租公房，權利人即使只有使用權而無全部權，不過在處置公房使用權是時，能夠參考適用《婚姻法》解釋(二)對于產權房處理方式。詳細方法是：1、雙方均主張公房承租權而且同意競價取得，應采取競價方式由出價高者得。2、一方主張公房承租權，由評定機構對該房在拆遷情況下承租人將可取得賠償款作出評定，取得房屋全部權一方應該按照評定價二分之一為標準給予另一方對應賠償。3、雙方均不主張公房承租權，經得產權單位同意，且雙方均提出申請，則能夠拍賣公房承租權，就所得價款進行分割。4、雙方均不主張公房承租權，產權單位也不一樣意將承租權轉讓給第三方，則可按照實際情況及照料兒女和女方權益標準判決由一方使用，由該一方按照評定機構評定價二分之一為標準向另一方作出賠償。二、售后公房分割售后公房，也稱房改房，是指職員單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職員，職員以標準價或成本價購置，從而對購置房屋享受部分產權或全部產權住房。公房實際上是賣給夫妻雙方而不是僅向夫妻中一方出售。依照一定福利政策所購置房屋，往往與夫妻雙方職務、級別、工作年限等相掛鉤，購置價格常遠遠低于房屋市場價值，而當初分得房屋情形又有許多詳細情況，使得處理這類房屋爭議十分棘手。《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革決定》第18條要求，以成本價或標準價購房，每個家庭只能享受一次。享受住房福利待遇對象應是夫妻雙方，而不是售房單位職員一方。這種住房產權應屬夫妻雙方共有，夫妻任何一方對這種房改房有平等處理權。不過，因為房屋權屬登記以及房改售房特殊性，在出售房改房時，不辦\o"共有產權"共有產權，房屋全部權證只辦在一人名下。所以，在確定房改房全部權人時，并不能僅僅依照房屋全部權證上具名作出認定，而應該依照《婚姻法》、《\o"民法通則"民法通則》、最高人民法院關于司法解釋以及房改政策和其余相關要求綜合地作出認定。對此，《婚姻法司法解釋(二)》第19條要求：由一方婚前承租、婚后用共同財產購置房屋，房屋權屬證書登記在一方名下，應該認定為\o"夫妻共同財產"夫妻共同財產。這里需要尤其指出是，售后公房產權在婚前購置還是在婚后購置，是有本質區(qū)分?；榍百I下產權就是個人財產;婚后用共同財產購置售后公房，應認定為夫妻共同財產。對于售后公房怎樣分割呢?依照《婚姻法解釋(二)》要求，主要由以下幾個分割方法：雙方競價取得。雙方均主張房屋全部權而且同意競價取得，應該準許一方取得全部權，另一方給對方對應經濟賠償。即一方主張房屋全部權，由評定機構按市場價格對房屋作出評定，取得房屋全部權一方應該給予另一方對應賠償3、拍賣房屋雙方分割方價款。即雙方均不主張房屋全部權，依照當事人申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。另外，在實際處理中，因為一些城市如上海、\o"北京"北京等，公房使用權能夠經過承租權轉讓方式上市交易，具備一定交換價值，在這種情況下，一概不考慮原一方承租時候使用權價值也顯得不公平。依照一些省、\o"直轄市"直轄市司法實踐做法，可區(qū)分情形處理：1、一方婚前承租公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購置為產權，因為在婚姻關系存續(xù)期間內無法表現(xiàn)出原公房使用權交換價值，則在離婚分割該產權房時可不考慮原公房使用權價值單獨歸屬問題;假如這種實物分配還附加了其余條件，比如要受配人必須服務一定工作年限、受配人所以喪失了一次性分房基金等，則依然要依照詳細情況給予公平處理。2、對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財產購置為產權公房，原公房使用權交換價值可參考《婚姻法司法解釋(二)》第22條要求，推定為父母對夫妻雙方贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。3、一方婚前承租公房使用權是其以個人財產支付對價取得，婚后又以共同財產購置為產權，在離婚分割該產權房時，應該將取得原公房使用權時所支付對價部分確定為當初承租夫或妻一方個人全部，產權房剩下部分價值按共同財產分割。三、商品房分割1、一方婚前付了全部房款，并取得了\o"房產證"房產證一方婚前付清了全部房款，并取得房產證，就是婚前財產，婚前財產屬于夫妻個人財產，離婚時，另一方無權要求分割2、一方婚前付了全部房款，婚后取得房產證這和第一個情況本質上是相同，唯一不一樣就是房產證取得時間不一樣。這種情況下，也是婚前財產，屬于一方全部財產，離婚時，另一方無權要求分割3、一方婚前以個人財產按揭購\o"買房"買房屋，婚后夫妻共同清償\o"貸款"貸款夫妻一方婚前以個人財產按揭購置房屋，產權證登記在一方名下，離婚時，房屋歸屬及分割，不一樣省市司法實踐對此有不一樣要求，筆者參考了\o"上海"上海市高院解釋，將此種情況下房屋歸屬分為以下三種情況：(1)夫妻一方婚前以個人財產按揭購置房屋并\o"按揭貸款"按揭貸款，產權登記在自己名下，該房屋屬于個人財產，一樣，按揭貸款為個人債務?；楹笈渑家环絽⒓忧鍍斮J款，并不改變該房屋為個人財產性質，所以，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩下未償還債務為個人債務，對已償還貸款中屬于配偶一方清償部分，應該給予返還。需要指出是：共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為是夫妻共同還貸。假如購房方確能證實，其還貸資金起源于個人婚前財產，那么該房屋就是個人財產，另一方無權分割。(2)對于產證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證實婚前購房時，其也共同出資，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人個人財產，剩下未還債務為其個人債務，但對首付款和已償還貸款中屬于配偶一方出資和清償部分，應該給予返還。(3)對于產證登記在一方名下，配偶方有證據(jù)證實婚前購房時其也共同出資，且同時有證據(jù)證實其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同全部前提下進行出資，則即使該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產分割標準進行處理，一樣，其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同全部房產時，對于存在當事人出資數(shù)額百分比懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關系存續(xù)期間較短等情形，也應一并考慮，可參考當初出資百分比對房產進行分割，而不是平分房屋。雙方婚后出資(包含貸款)取得房屋產權這種情況下是夫妻共同財產，分割時應注意：不論房產證上是一方名字，還是雙方名字，均為共同財產房屋價值分割時按市場價計算，不按當初\o"購房協(xié)議"購房協(xié)議金額計算。(3)假如包括貸款，先要將貸款部分除去。如，羅小姐與謝先生結為連理，二人花了70萬買了一套兩室兩廳商品房，首付30萬元，貸款40萬元，房產證上只寫了謝先生一人名字。到了，二人關系逐步惡化，準備\o"協(xié)議離婚"協(xié)議離婚。此時，該房屋價值漲到120萬，但還有30萬貸款沒有還。改房屋怎樣分割?此時夫妻能夠分部分就是，120萬元現(xiàn)值減去30萬元貸款后90萬元，每人可分得45萬元。假如謝先生要房子，應賠償羅小姐45萬元，由謝先生單獨償還剩下本金及利息。房產證上有第三人名字實踐中，房產證上除了有夫妻雙方名字外，還有可能有父母名字、兒女名字等。對此，法院不會在離婚案件審理中主動追加第三人，而是采取以下方法：依照當事人申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后依照析產判決結果，對夫妻共有部分房屋進行分割;(2)依照當事人申請，對房屋部分\o"財產分割"財產分割不予審理，由當事人另案起訴。父母參加出資購置房屋第三章部分對此已經有說明，《婚姻法解釋(二)》第22條要求，(1)父母在雙方結婚前出資，視為對自己兒女贈與，但父母明確表示贈與雙方除外;(2)父母在雙方結婚后出資，視為對夫妻雙方贈與，但父母明確表示贈與一方除外。比如，某女于5月結婚。同年7月，該女父母出資購置了一套價值90萬元商品房供該女和其丈夫居住，該女和丈夫未出分文。在辦理產權登記手續(xù)時，該女父母把他們自己名字和該女名子寫入產證，而沒有將該女丈夫名字寫入產證。婚后很快該女和丈夫打算離婚。可丈夫說，離婚能夠，但這套房子三分之一產權算作我們夫妻共同財產，應該平均分割。請問丈夫觀點是正確嗎?筆者認為該丈夫觀點不正確。因為《婚姻法解釋(二)》第22條要求，父母在雙方結婚后出資，視為對夫妻雙方贈與，但父母明確表示贈與一方除外。本案中，父母為女兒出資買房，在辦理產權登記時把他們自己和女兒名字寫入了產證，而沒有把女兒丈夫名字寫入產證，這種舉動能夠認為父母出資買房是對女兒一方贈與。對此，一些省市高級法院有明確要求，如上海市高級人民法院《關于適用<最高人民法院關于適用婚姻法若干問題解釋(二)>若干問題解答(一)》第5條要求，實踐中，對于夫妻婚后父母出資購置房屋產證登記在出資者自己兒女名下，從社會常理出發(fā)，可認定為是明確向自己兒女一方贈與，該部分出資應認定為個人全部;若產證登記在出資人兒女配偶名下，除非當事人能證實父母出資當初書面約定或申明，證實出資者明確表示向一方贈與，通常宜認定為向雙方贈與為妥。該部分出資宜認定為夫妻共同全部。不過，假如一方提出，父母出資買房子錢是借給自己，而不是贈與，并拿出借條給予證實。對此，法院通常做法是，首先看另一方態(tài)度，假如另一方不認可，法院通常不對該債權債務是否成立進行實質性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。所以，法院在這類案件中，在對房屋進行分割同時，會告訴主張是借錢一方能夠另案起訴。上述房屋屬于夫妻共同財產情形中,離婚分割時夫妻雙方對房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，法院將按以下情形分別處理：雙方均主張要房，法院組織競價，由出價高得房，并由得房一方給另一方對應賠償2、一方想要房一方想要錢，房價由雙方協(xié)商，協(xié)商不成由相關審計部門對房屋作價評定，得房一方給另一方對應賠償。3、雙方均不要房，由雙方共同申請拍賣或轉讓后，法院再處理。四、還未取得房產證房屋分割依照最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)要求，離婚時，雙方對還未取得全部權或者還未完全取得全部權房屋有爭議且協(xié)商不了，人民法院不宜判決房屋全部權歸屬，應該依照實際情況判決由當事人使用。待取得\o"房屋產權證"房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。假如離婚時，爭議房產產權證還沒有發(fā)放，人民法院要么告之當事人申請中止審理，待產權證發(fā)放下來再作處理;要么先判使用權歸屬，而后產證下來，再由爭議方另行起訴要法院處理。這類房屋包含當事人用標準價購置擁有部分產權房改房以及當事人購置但在離婚時還未能辦理產權各類房屋。最高院民一庭關于解釋明確，法院不宜判決房屋全部權歸屬范圍包含：(1)購置福利性政策房屋;(2)購置商品房;(3)購置\o"經濟適用房"經濟適用房。購置以上三種房屋，在離婚時，還未取得房產證。五、農村房屋分割現(xiàn)在，我國對農村房地產權和城市房地產權實施二元制管理體制。即農村房屋所占用土地全部權主體是農村集體經濟組織，農民對其房屋下土地只享受土地使用權、\o"宅基地使用權"宅基地使用權，國家對農村房屋至今未建立起登記制度;城市房屋所占用土地全部權主體是國家，城市居民對其房屋下土地只享受土地使用權，國家并建立了房地產權行政登記機關對之進行登記。農村夫妻共同共有房地產權分割能夠參考城市夫妻共同共有非房改房分割方法。1、婚前一方建造房屋對一方婚前建起房屋，結婚后夫妻雙方共\o"同居"同居住使用，假如雙方沒有相反約定，這么房屋因為是一方婚前所得，屬于婚前財產，只能判給婚前所屬一方全部。2、婚前一方建造，而建造房屋所欠債務是夫妻結婚后用婚