目錄一、市場調(diào)研二、業(yè)態(tài)規(guī)劃三、辦公、住宅分析四、招商策略五、業(yè)務(wù)執(zhí)行市場調(diào)研1、滁州概況滁州市位于安徽省東部，長江三角洲西部邊緣，習(xí)慣稱皖東。市境自東南向北分別與南京市、揚(yáng)州市、淮安市毗鄰。滁州市臨江近海，承東接西，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。京滬鐵路，合寧高速公路，蚌寧高速公路穿越市境，市區(qū)距南京市直線距離約50千米，屬于南京都市圈內(nèi)伙伴城市，一小時(shí)車程可達(dá)南京祿口機(jī)場。

滁州市轄瑯琊區(qū)、南譙區(qū)，天長市、明光市和全椒、來安、定遠(yuǎn)、鳳陽4縣，總面積1.33萬平方公里。指標(biāo)滁州市所占全省的比重(%)年末全市戶籍人口（萬人）443.96萬人7全市GDP443.93億元6財(cái)政收入45.49億元4全社會固定資產(chǎn)總額249.63億元5社會消費(fèi)品零售總額126.54億元5附：2007年滁州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)滁州市擁有較好的區(qū)位條件，但整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不看好，不僅和蘇南地區(qū)有著較大的差距，即便在安徽省內(nèi)來說，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于馬蕪銅，甚至不如淮北等皖北城市。滁州的時(shí)機(jī)：雖如此，滁州市還是有著較好的市場開展機(jī)遇，隨著國家對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐的加快，蘇南地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，和“泛長三角〞概念的提出，滁州將迎來一次重大的開展機(jī)遇，如能利用好此次時(shí)機(jī)，滁州將迎來一次開展良機(jī)，本案也能擁有更為優(yōu)越的市場條件。觀點(diǎn)：滁州擁有較大的市場開展?jié)摿Γ档猛顿Y2、滁州房地產(chǎn)市場概況2.1、住宅房地產(chǎn)概況1〕開發(fā)量：滁州的房地產(chǎn)市場總體開展速度較快，從2005年起進(jìn)入迅速開展期，眾多樓盤相繼建造推出，截止2021年8月，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)滁州房地產(chǎn)銷售存量到達(dá)80萬，包括在售、將售工程。2〕普通住宅的均價(jià)從2005年的1600元/平方米提升至2021年的3400元/平方米。3〕區(qū)域：A、中心城區(qū)，南譙北路、天長路。B、城北片區(qū)〔老城區(qū)，南譙區(qū)〕，南湖公園、北湖公園間。C、城西片區(qū)〔瑯琊區(qū)〕，豐樂北路東西沿線。D、城南片區(qū)〔靠近滁州開發(fā)區(qū)〕，清流西路南北。E、城東片區(qū)〔靠近城東工業(yè)園〕，揚(yáng)子路南北。滁州局部住宅樓盤概況表：區(qū)域樓盤位置規(guī)模物業(yè)類型戶型（㎡）均價(jià)（元/㎡）備注市中心水石廣場南譙北路、天長路交界處10萬多層86，106、110、127維也納春天明光路與定遠(yuǎn)路交叉口5509912棟多層90、98、112、1374180城南區(qū)盛世華庭湖心路東紫薇北路西40萬多層、聯(lián)排別墅89、102、119，233多層2950別墅4250已開發(fā)18萬㎡，明珠園西門子路10萬多層87—128待定前期開發(fā)已發(fā)圍墻廣告城西區(qū)藍(lán)溪都市家園豐樂北路，交警支隊(duì)邊（本案對面）10萬多層83、103、115、1263800一期售磬，二期在售，三期接受預(yù)定豐樂世家豐樂北路375776棟多層2棟小高層1棟9層商務(wù)公寓59—1303600城南區(qū)金色河畔育新西路28號45792多層、小高層83、1164000城東區(qū)以老住宅為主，還未有新盤在售住宅市場小結(jié)：1、滁州房地產(chǎn)市場正處于開展階段，整體市場還不夠成熟。2、滁州市住宅市場開展平穩(wěn)健康，市區(qū)整體價(jià)格在3200—3800元/平方米，有少數(shù)樓盤房價(jià)已到達(dá)4000元／平方米，故房價(jià)的升值潛力巨大。3、物業(yè)形態(tài)仍以多層為主，小高層、高層在滁州接受度不高，消費(fèi)的需求還需引導(dǎo)。4、小面積房比較受歡送，各主要樓盤內(nèi)小于90平方米的戶型銷售去化速度很快，許多滯留戶型大局部為105-115平方米的房子，而120平方米以上戶型銷售也還算理想。滁州住宅市場再分析：滁州住宅市場在近四個月來國內(nèi)房地產(chǎn)整體低靡的大環(huán)境下，截止2021年1月有以下幾個特點(diǎn)：1、價(jià)格：豐樂路周邊以及市中心的均價(jià)一般在3400～3700之間，與四個月前相比較，略有下降。2、去化率：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市區(qū)每個在售樓盤的平均去化率大約為80%，且都是在2021年9月份之前銷售的，自此之后去化甚少。3、租賃市場：80～100㎡的中裝全配兩房，地段不同，租金差異較大。一般在地段較差地區(qū)，約為350～500元/月；同樣房源，在市中心區(qū)域〔如豐樂路、南譙路、天長路等〕那么到達(dá)650～850元/月。小結(jié)：滁州市民固有的消費(fèi)心理為習(xí)慣于購置現(xiàn)房，對期房缺少認(rèn)同度，而目前并不被看好的市場大環(huán)境那么加劇了這種消費(fèi)慣性。對于主要客戶為當(dāng)?shù)鼐用竦臉潜P來說，在滁州，即便期房在價(jià)格、優(yōu)惠幅度上會比市場上同等條件的現(xiàn)房難于銷售。龍景象觀點(diǎn)：本案要更多地順應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)心理和習(xí)慣，制定開盤時(shí)間時(shí)，應(yīng)考慮盡量縮短開盤時(shí)間與交房日期的間隔。2.2、商業(yè)房地產(chǎn)市場概況南譙北路與天長路為滁州市區(qū)的中心商圈，隨著政府建設(shè)新滁州的規(guī)劃方針，此區(qū)域已經(jīng)漸漸取代老城區(qū)成為滁州商業(yè)的新高地，是滁州最為繁華的地段，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，包括吃喝玩樂，一應(yīng)俱全。滁州的商業(yè)地產(chǎn)仍處于開展階段，以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少業(yè)態(tài)規(guī)劃，大型綜合性商業(yè)廣場稀缺，市民的消費(fèi)還需要引導(dǎo)。

競爭性樓盤名區(qū)域規(guī)模（㎡）物業(yè)類型戶型（㎡）均價(jià)（元/㎡）（底層）備注亞競爭水石廣場南譙北路、天長路交界處10萬綜合性商業(yè)廣場、沿街底商

25000時(shí)代超市、肯德基已進(jìn)駐，年底開業(yè)，距離本案1.5公里。非競爭盛世華庭湖心路東紫薇北路西40萬沿街底商

80-120

6800距離本案4公里

競爭豐樂世家豐樂北路37577沿街底商

60-10016000-17000距離本案1公里

亞競爭明珠園西門子路10萬沿街底商

待定待定距離本案2公里競爭對手傳統(tǒng)沿街商鋪南譙北路

沿街底商面積不等由天長路向南北12000-22000距離本案1公里天長路沿街底商同上由南譙北路向東西13000-20000距離本案1公里豐樂路沿街底商同上由天長路向南北11000-20000本案所在道路工程周邊商業(yè)工程局部列表：滁州商業(yè)各業(yè)態(tài)比例：業(yè)態(tài)戶數(shù)業(yè)態(tài)戶數(shù)藥店1%賓館3%服裝店17%打字、文化1%超市5%雜貨（文具、水果、日用）8%飯店22%小吃4%煙酒類4%糧油1%五金農(nóng)機(jī)3%家電3%通信、郵政、銀行6%美容美發(fā)3%電動、摩托3%KTV、足浴、浴室5%洗化1%床上用品1%其他服務(wù)類（干洗、壽衣）3%金銀首飾2%飾品3%蛋糕店1%商業(yè)市場小結(jié)：1、本地以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少新型的大型購物廣場。2、本案所處位置靠近滁州商業(yè)新中心，靠近南譙北路、天長路。3、本案所在地豐樂路以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)尤其以餐飲為主,而且多為中小規(guī)模居多，缺少大型、知名中西式餐飲。4、本案周邊有較多的住宅社區(qū)，但次處居民購物還需前往1.5公里外的市中心，消費(fèi)購物相當(dāng)?shù)牟环奖?，所以，我司建議本案商業(yè)定位為：

滿足周邊居民日常生活消費(fèi)的一站式購物中心商業(yè)市場再分析：1、本地以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少有特色的專業(yè)市場。2、本地商業(yè)仍處于開展階段，缺少業(yè)態(tài)規(guī)劃，對于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)心理把握度不夠準(zhǔn)確。3、本地市場很難看到二手商鋪的轉(zhuǎn)讓、出租，整體來看，滁州商業(yè)市場潛力較大，4、滁州市區(qū)商鋪〔主要為住宅小區(qū)的底商〕的均價(jià)在16000-18000元/㎡，四個月前相比，略有小幅上漲。5、由于滁州作為內(nèi)陸三線城市，全球金融危機(jī)對其影響有滯后性，暫時(shí)還未有顯現(xiàn)，但是在1-2年后，也就是本案進(jìn)入市場時(shí)金融危機(jī)的影響有可能才顯現(xiàn)，所以需謹(jǐn)慎入市。業(yè)態(tài)規(guī)劃名氣是工程的成功的根底，利用大型餐飲樹立本案的知名度。本案成功關(guān)鍵點(diǎn)人氣是工程成功的本質(zhì)，利用大型超市聚集人氣總述雙氣合一將本案打造成五年內(nèi)滁州區(qū)域無法超越的標(biāo)桿工程業(yè)態(tài)規(guī)劃原那么主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購物中心內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求。

主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規(guī)劃前期工作的核心內(nèi)容，是為購物中心開發(fā)、招商和經(jīng)營創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營成功的關(guān)鍵。

核心主力店和主力店是擁有國內(nèi)外知名品牌、商譽(yù)和口啤的連鎖店或?qū)I(yè)賣場，具有極強(qiáng)的消費(fèi)號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營收益，使購物中心更具活力。

業(yè)態(tài)位置、面積（平方米）原因核心主力店大型綜合超市-1F面積大約在9000-9500在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中，超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費(fèi)群體，對區(qū)域分布的限制少，與項(xiàng)目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。主力店

專業(yè)賣場中式餐飲快速餐飲1F，專業(yè)賣場，面積約4500-5000。2F,專業(yè)賣場，面積約5500-6000。中式餐飲：2F，面積約1500兒童娛樂城：2F，面積約600-800。品牌快速餐飲：1F，800-1000購物、餐飲、休閑等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個局部購物中心的消費(fèi)主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動線入口，品牌快餐店則宜布局于購物中心各區(qū)結(jié)合部。

業(yè)態(tài)排布列表：普及店綜合服務(wù)功能店銀行、郵政、通信：1F沿街，面積約300-500。美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴(kuò)、家政等：1F，面積約800-1000。以市場調(diào)查確認(rèn)的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計(jì)和消費(fèi)者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標(biāo)顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時(shí)在規(guī)劃中要預(yù)測商鋪分級、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點(diǎn)等招商合作手段。

專門店大型和特殊的娛樂業(yè)種KTV、休閑會所放在購物中心頂部高層或縱深區(qū)域，以活躍購物中心立體縱深區(qū)域，且易于錯時(shí)營業(yè)和區(qū)隔管理。免費(fèi)的公共娛樂設(shè)施可穿插分布。業(yè)態(tài)排布列表：專業(yè)賣場業(yè)態(tài)建議：1、IT電子業(yè)：電腦零配件、家用電器〔1F〕目前當(dāng)?shù)剡€缺少這一類的專業(yè)市場，該類市場份額多被南京占據(jù)。對于此類業(yè)態(tài)，我們主要競爭對手在南京，而不是滁州當(dāng)?shù)厥袌?。因此，在前期廣告宣傳中，我們要充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，引進(jìn)和南京品牌相同或相似的產(chǎn)品，在產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格上吸引住當(dāng)?shù)叵M(fèi)者，再配以電玩業(yè)態(tài)組合成大型綜合性新型賣場，區(qū)別于滁州現(xiàn)有的家電賣場〔如國美〕，從而消除客戶與消費(fèi)者的疑慮，畢竟只有在保證消費(fèi)需求、商戶看得到利潤的根底上，才能最終促進(jìn)商鋪的去化。2、服裝、飾品類〔2F〕例子1：“香港城〞經(jīng)營業(yè)態(tài)主要是中低檔服裝和玩具游藝品主體消費(fèi)人群為〔本地市民〕，還可引入局部帶有批發(fā)性質(zhì)的商鋪，為下屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)提供產(chǎn)品支持；例子2：時(shí)尚萊迪廣場：華東地區(qū)甚至全國最大的地下商業(yè)廣場，經(jīng)營業(yè)態(tài)以潮流服裝、時(shí)尚飾品為主，其內(nèi)部格局、店鋪裝飾以及細(xì)節(jié)布置都個性十足，所以吸引了年輕一代的目光。其主要消費(fèi)人群為80后、90后，尤其是大中專學(xué)生。3、布藝連鎖店〔2F〕通過引進(jìn)大型布藝連鎖店，在滁州市建立一個大型的、專業(yè)的、高中低檔并存的布藝市場，消費(fèi)對象是對家紡有需求的各個階層、各個消費(fèi)段的消費(fèi)者。通過我司的實(shí)地考查，在滁州市，大型的、專業(yè)的、高中低檔并存的布藝商場還是一項(xiàng)市場空白，市場上雖然有幾家家紡一類的專賣店，但由于分散經(jīng)營，并不存在競爭優(yōu)勢，因此布藝工程的引進(jìn)，肯定能成為一個成功的工程。根據(jù)市場調(diào)查得知，市場上商家和消費(fèi)者都有需求，只是由于兩者之間缺少溝通媒介，而不能將這種需求轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，我們工程的運(yùn)營也成功填補(bǔ)這一市場空白。4、兒童娛樂城〔2F〕1〕孩子是每個家庭中的重心，所以抓住兒童的心也就是抓住了大人的消費(fèi)力。2〕好比肯德基、麥當(dāng)勞等洋快餐在國內(nèi)市場走的都是兒童路線，而每次去此類洋快餐對于兒童來說都是一次獎勵，而他們又是如何吸引小孩子的，就是靠一些小禮品以及兒童娛樂設(shè)施。因此在二樓開辟一個兒童娛樂城是吸引人氣、提高消費(fèi)頻率。3〕在設(shè)備上，主要以一些兒童娛樂休閑設(shè)施為主。辦公、住宅分析一、辦公1、市場分析1.1辦公概述：衡量一個辦公樓工程的實(shí)際價(jià)值，價(jià)格永遠(yuǎn)不是首要標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)閮r(jià)格所表達(dá)的供求關(guān)系是包含了金融機(jī)構(gòu)、個人投資者在內(nèi)的多方博弈的結(jié)果，一旦成為金融工具，其價(jià)格與價(jià)值的離析便成必然。牛市中扶搖直上，而熊市下墜入凡間。但是，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境穩(wěn)定的一段時(shí)期內(nèi)，表達(dá)了終端使用者需求的租金，總是更接近于物業(yè)實(shí)際價(jià)值，并且長期而穩(wěn)定地反映著經(jīng)濟(jì)景氣程度。對于辦公樓市場而言，最終需求為企業(yè)的辦公需求，需求程度的最正確判斷參數(shù)為生產(chǎn)性效勞業(yè)(如金融、法律、咨詢、財(cái)務(wù)等行業(yè))的開展。1.2關(guān)于市場：滁州當(dāng)?shù)剞k公樓市場的空白是本案最大的時(shí)機(jī)點(diǎn)，也是最大的威脅點(diǎn)，我們應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，克服威脅，方能獲得成功。抓住時(shí)機(jī)：一邊是市場空白、一邊是公司企業(yè)租用住宅樓做辦公室，而且隨著滁州大力著手經(jīng)濟(jì)建設(shè)，必定會加大力度吸引外資，所以充分說明滁州的市場需求還是相當(dāng)大的?？朔{：市場空白另一方面說明當(dāng)?shù)厥袌隹赡懿恍枰k公樓，他們只要租用住宅房即可了，所以說此類消費(fèi)群體的消費(fèi)理念是需要我們是引導(dǎo)的。1.3關(guān)于本案：1〕對于本案來說，辦公樓市場開展的最大問題恰恰是在目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢并不看好，受“金融危機(jī)〞影響，未來經(jīng)濟(jì)開展走勢還不明朗，這種宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不確定必然會影響到市場的開展，反響到本案上來說就是需求缺乏。2〕雖然整體形勢并不看好，但是“金融危機(jī)〞對于滁州的影響不大，并且，隨著蘇南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，和“泛長三角〞概念的提出，滁州將會迎來新一輪的開展機(jī)遇，必然會帶動本地辦公市場的需求。3〕除此之外，普通住宅、沿街門面對于有高端辦公需求的企業(yè)來說，軟硬件都不能滿足其辦公標(biāo)準(zhǔn)，本工程的建成將會為他們提供一個品質(zhì)高、環(huán)境優(yōu)越的辦公場所。2、推廣定位滁州辦公市場根本空白，整個市場無成型寫字樓在售，一般企業(yè)辦公均為租用普通住宅，而此類房屋并非是真正意義上的寫字樓。所以我司認(rèn)為市場的空白既是機(jī)遇也有風(fēng)險(xiǎn)，必須在定位以及配套效勞上有所亮點(diǎn)。我司建議本案的辦公樓在推廣上可聯(lián)合政府，引導(dǎo)滁州本地企業(yè)以及個人創(chuàng)業(yè)的辦公習(xí)慣，運(yùn)用政府對于市民的公信力，來支撐本工程的辦公樓。二、住宅根據(jù)前期我司對于住宅市場的詳細(xì)調(diào)查，滁州當(dāng)?shù)爻尸F(xiàn)兩頭大中間小的特點(diǎn)，即80-90平方米的小面積戶型最好銷售，120平方米以上次之，而100-115平方米內(nèi)的戶型銷售最為困難。本案工程住宅局部建筑面積約5000平方米左右，由于規(guī)模不大，所以戶型不應(yīng)太多，以沖擊市場中局部特定客戶群為主。所以，我司建議本案住宅局部應(yīng)以大面積戶型〔120平米左右〕為主，打造滁州檔次最高的公寓住宅樓。主推戶型1：建筑面積：126平方米輔推戶型1:建筑面積112平方米輔推戶型2:建筑面積86平方米精裝修入市現(xiàn)階段，滁州市場上以毛坯房為主，在售工程中暫無精裝修戶型推出。所以，我司建議的精裝寓所具有市場唯一性，表達(dá)客戶的身份尊貴。精裝修推廣實(shí)施：與國內(nèi)或者本地知名家裝品牌所聯(lián)合，打造滁州精裝公寓第一樓。精裝修如何推廣：1、本案周邊豐樂路的住宅樓盤均價(jià)在3500-3700元/平方，且均為毛坯房。2、本案為商住綜合工程，住宅局部與其他純住宅工程相比，沒有優(yōu)勢，競爭力小，為了到達(dá)快速去化的目的，只有在宣傳推廣以及價(jià)格上吸引客戶，加速去化。3、在前期宣傳時(shí)，以相同區(qū)域毛坯房的價(jià)格做精裝修入市，以此吸引客戶。4、等客戶來到售樓處，講解如不要精裝修也可舍棄精裝修，價(jià)格下降后，以使客戶感覺得到很大的優(yōu)惠，最終促成成交。5、如前期所積累的客戶大局部需要精裝修，那就實(shí)施精裝修，以毛坯價(jià)格享受精裝修公寓為主要推廣，此為最大宣傳賣點(diǎn)。招商策略

先主力店招商——后零星業(yè)態(tài)招商先大型店招商——后小型店招商先特色業(yè)態(tài)招商——后普通業(yè)態(tài)招商招商思路引爆式招商——前期通過各種營銷渠道造勢蓄水，大量積累客戶，到達(dá)一定量時(shí)，集中引爆〔對大型或者知名品牌店實(shí)行免租金〕。體驗(yàn)式招商——對招商處內(nèi)、外進(jìn)行形象包裝，招商處外部進(jìn)行綠化，使客戶感受到產(chǎn)品的高品質(zhì)，招商人員的專業(yè)性，此時(shí)向其推介產(chǎn)品，可大大提高客戶對工程的認(rèn)可度?；顒诱猩獭浞掷酶鞣NSP手段，借助活動現(xiàn)場的獨(dú)特感染力，順勢推介產(chǎn)品?！补こ陶猩陶f明會、簽約儀式、意向簽約會。。。。?！痴猩滩呗許P活動節(jié)點(diǎn)招商說明會意向簽約會SP節(jié)點(diǎn)人員作用招商說明會滁州政府有關(guān)方面領(lǐng)導(dǎo)、各意向主力店代表、小業(yè)態(tài)業(yè)主、滁州當(dāng)?shù)馗鞔竺襟w。1、與會政府人員發(fā)布對項(xiàng)目政策性支持的信息，讓客戶對項(xiàng)目的認(rèn)知增加保險(xiǎn)系數(shù)。2、意向主力店代表的參與能更多的吸引小業(yè)主，有利于后期的銷售。3、媒體的參與能增加項(xiàng)目的知名度。意向簽約會滁州政府有關(guān)方面領(lǐng)導(dǎo)、各意向主力店代表、小業(yè)態(tài)業(yè)主、滁州當(dāng)?shù)馗鞔竺襟w。1、首先與意向主力店簽定意向書，能吸引更多其他的小客戶，有助于后期項(xiàng)目的銷售。2、各主要媒體對于簽約會進(jìn)行全面報(bào)道，一方面能增加項(xiàng)目知名度，另一方面也增加廣告效應(yīng)。3、大型主力店的意向進(jìn)駐能快速形成市場，拉近外圍市場，使項(xiàng)目成為滁州的標(biāo)桿。招商節(jié)點(diǎn)控制本工程預(yù)計(jì)招商期為18-24個月，需結(jié)合工程進(jìn)度，商家正式簽約根本都在工程現(xiàn)房后臨近交房階段，因此前期接觸、蓄水過程會比較漫長。時(shí)間：2009年2-3月

策略：

包裝攻擊階段

時(shí)間：2009年4月-12月

策略：

坐招+直招亮點(diǎn)：

招商說明會+DM直郵

時(shí)間：2010年1-3月

策略：

借勢出擊亮點(diǎn)：

主力店意向簽約

時(shí)間：2010年4月-2010年12月

策略：

造勢推廣

招商準(zhǔn)備期招商期深入接觸期簽約期階段控制圖示持續(xù)精墾期

時(shí)間：2011年2月持續(xù)進(jìn)行

策略：

小業(yè)態(tài)、輔助業(yè)態(tài)跟進(jìn)

招商推廣原那么:本工程推廣〔招商銷售〕須以精準(zhǔn)、實(shí)效、獨(dú)特性為原那么。精準(zhǔn)——對準(zhǔn)目標(biāo)客戶群實(shí)效——直接有效迅速招商獨(dú)特——客戶資源的充分挖掘

招商小貼示1：我司與國內(nèi)知名商業(yè)管理公司有著密切的合作關(guān)系，擁有眾多的商家資源，我們可以在招商說明會邀請政府領(lǐng)導(dǎo)的同時(shí)對上述商家進(jìn)行邀約，以增加工程的品牌效應(yīng)。超市類：樂購，大潤發(fā)，華潤等。中西餐飲類：棒約瀚、一茶一坐，拉芳舍等。KTV：天上人間，錢柜等。招商小貼示2、免租策略：一般大型主力店首次進(jìn)駐一個區(qū)域必然要求較多的優(yōu)惠政策，根據(jù)我司多年從事商業(yè)地產(chǎn)招商的經(jīng)驗(yàn)，對于特定的大型主力店應(yīng)實(shí)施免租策略。實(shí)施方案：對于特定業(yè)態(tài)〔如餐飲、KTV〕，免其1-2年的租金，其租金并非一次性免除，而是逐年免除，如第一年免除半年租金，第二年免除3個月，依次類推。這樣的免租方案能保障工程在幾年內(nèi)可做到持續(xù)經(jīng)營，不至于發(fā)生集中商家撤離的情況〔前期一次性免除造成的最大弊端〕，從而緩解開發(fā)商的持續(xù)經(jīng)營壓力。價(jià)格策略價(jià)格策略：1、從總體商業(yè)氣氛來看，在滁州當(dāng)?shù)啬芘c本案相類似的商業(yè)工程僅有南譙北路的水石廣場。2、本案地處滁州的成熟住宅片區(qū)豐樂路中心，建成后，近3萬方的商業(yè)可以形成規(guī)?；?jīng)營，成為區(qū)別于天長路、南譙北路為中心的繁華CBD后的滁州新CLD中最大的商業(yè)配套。3、本案周邊一些住宅樓盤底商均價(jià)在16000元/㎡。4、除了住宅樓盤的小局部底鋪，市場上其他商鋪不多，與本案區(qū)位相似的同類型產(chǎn)品在滁州市場上更是難尋，只能以南譙路與鳳凰路交叉處一間為例分析商鋪的市場價(jià)格。據(jù)我們調(diào)查，該商鋪面積約為70㎡，租金為5600元/月，依據(jù)普通商鋪年回報(bào)8%以租金反推商鋪價(jià)格，得出：5600*12/8%=840000元840000元/70㎡=12000元/㎡龍景象觀點(diǎn)：根據(jù)滁州市場的普遍價(jià)格均在12000元/㎡-18000元/㎡之間〔只有水石廣場均價(jià)超過2萬元/㎡〕，所以本案的商鋪價(jià)格應(yīng)該參考此標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)。推廣策略一、概述由于滁州住宅市場除價(jià)格略有下降之外，銷售狀況仍保持良好，而辦公樓產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鰧儆诳瞻?，所以本案的住宅與辦公樓只要準(zhǔn)確定位出擊市場，銷售應(yīng)不是問題。而本報(bào)告的推廣策略主要是針對于商業(yè)的。二、實(shí)施方案：1、按照正常推案節(jié)奏進(jìn)行銷售與招商，也就是按照銷售時(shí)的市場價(jià)格銷售商鋪，而3年后本案商鋪的銷售價(jià)格區(qū)間大約在25000-28000元/㎡之間。而如開發(fā)商現(xiàn)在就要開始銷售但是按照的是3年后的價(jià)格，這就需要招商先行，以此吸引人氣，從而最終促進(jìn)銷售。而前期招商是需要一定的推廣費(fèi)用的。2、如果不按正常節(jié)奏，也就是開發(fā)商不急于資金回籠，那我司建議先租后賣。大型專業(yè)賣場的起租年限一般最低為5年，雖然租金可能不是很高，但是專業(yè)賣場能吸引大量的人氣，人氣提升后，本案地段價(jià)值也會隨之得到提升，而如果在5年后再銷售商鋪，那價(jià)格就可能會在4萬以上，最終能使開發(fā)商的利益最大化。而如需引進(jìn)大型的專業(yè)賣場，前期同樣需要一定的推廣費(fèi)用來為招商所效勞。三、推廣費(fèi)用前期的招商推廣，費(fèi)用應(yīng)按商鋪銷售價(jià)格的15%來計(jì)算。所以，上述兩種推廣實(shí)施方案的推廣費(fèi)用為：方案1：商鋪售價(jià)*15%=3750元/㎡方案2：商鋪售價(jià)*15%=6000元/㎡業(yè)務(wù)執(zhí)行1、人員配備：業(yè)務(wù)總監(jiān)副專女專專案經(jīng)理4—6名業(yè)務(wù)員（招商專員）2、公司構(gòu)架：總經(jīng)理技術(shù)顧問副總經(jīng)理

技術(shù)顧問研展部

業(yè)務(wù)部企劃部研展部經(jīng)理業(yè)務(wù)總監(jiān)企化總監(jiān)宏觀分析組

區(qū)域分析組

產(chǎn)品定位組

研展專員研展專員研展專員專案經(jīng)理副專案經(jīng)理女專業(yè)務(wù)專員業(yè)務(wù)專員業(yè)務(wù)專員企化部經(jīng)理美工設(shè)計(jì)文案設(shè)計(jì)3、在職人員曾執(zhí)行個案南昌●現(xiàn)代米羅上?！駯|珠苑上?！袷⒋笫兰o(jì)名城常熟●琴川家園常熟●新科莊園昆山●天使灣昆山●華爾茲花苑昆山●萬方水岸昆山●萬方江南春之聲附帶招商工程：昆山●永泰田廣場昆山●東方云頂度假酒店南通●東方鑫乾南通●瑞安名邸上?！耢o安高利館上?！耖L寧高人館常熟●金信裝飾物流城常熟●華東國際食品城1.4工程組成員介紹1.4.1個人簡介1.4.1.1陶曉