巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 -PAGE228-世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 -PAGE225-世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期咨詢可行性研究報(bào)告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司

目錄TOC\o"1-2"\h\z第一篇項(xiàng)目總論 71.1基本情況 71.2研究工作依據(jù) 71.3項(xiàng)目研究的范圍 71.4項(xiàng)目投資回報(bào) 81.5可行性研究初步結(jié)論 8第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況 102.1政府發(fā)展規(guī)劃概述 102.2項(xiàng)目發(fā)起緣由 102.3對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法 112.4項(xiàng)目前期成果 11第三篇相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研 133.1需求市場(chǎng)調(diào)查 133.2供給市場(chǎng)調(diào)查 303.3市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 413.4產(chǎn)業(yè)定位研究 48第四篇資源條件分析 524.1區(qū)位交通條件 524.2氣候條件 544.3旅游資源現(xiàn)狀 564.4旅游資源評(píng)估 654.5海濱資源評(píng)估 714.6分區(qū)開(kāi)發(fā)條件分析 73第五篇項(xiàng)目總體概念規(guī)劃 755.1規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 755.2功能結(jié)構(gòu)圖 775.3概念設(shè)計(jì)圖 795.4分區(qū)概念規(guī)劃圖 815.5分區(qū)說(shuō)明 895.6交通規(guī)劃 121第六篇環(huán)境保護(hù)措施 1316.1環(huán)境保護(hù)原則 1316.2生態(tài)環(huán)境保護(hù) 1356.3環(huán)境保護(hù)其它方面 138第七篇項(xiàng)目總體進(jìn)度安排 1417.1關(guān)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式： 1417.2關(guān)于本項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃： 1537.2.4開(kāi)發(fā)次序方案三 1707.3投資估算與資金籌措 175

第一篇項(xiàng)目總論1.1基本情況基本情況項(xiàng)目名稱惠州市巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期咨詢委托方金融街惠州置業(yè)有限公司地理位置廣東省惠州市惠東縣巽寮鎮(zhèn)東經(jīng)114°48'，北緯22°40'開(kāi)發(fā)規(guī)模20.2平方公里，具體規(guī)模以項(xiàng)目范圍紅線圖為準(zhǔn)資源品級(jí)巽寮灣擁有得天獨(dú)厚的濱海旅游資源，是廣東省唯一的濱海旅游資源處女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著稱，海水水質(zhì)和大氣環(huán)境質(zhì)量均為國(guó)家一級(jí)（類）標(biāo)準(zhǔn)?？尚行匝芯繄?zhí)行單位深圳度假灣企業(yè)策劃有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司1.2研究工作依據(jù)1）項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件。2）可行性研究開(kāi)始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。3）國(guó)家和擬建地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)政策、法令和法規(guī)。4）根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。1.3項(xiàng)目研究的范圍1）市場(chǎng)分析與規(guī)模預(yù)測(cè)2）旅游資源條件分析3）總體規(guī)劃4）環(huán)境保護(hù)措施分析5）企業(yè)組織與勞動(dòng)定員6）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃7）投資估算與資金籌措8）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9）項(xiàng)目的社會(huì)效益和生態(tài)效益分析1.4項(xiàng)目投資回報(bào)經(jīng)綜合分析研究，確定本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：方案一方案二方案三IRR21.5％19.5％21.1%投資總額208億元201億元211億元1.5可行性研究初步結(jié)論政策可行：該項(xiàng)目是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開(kāi)發(fā)可盡早形成惠州市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，亦契合惠州市“旅游興市”的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。區(qū)位可行：地理位置優(yōu)越，廣東省唯一的濱海旅游資源處女地，適合開(kāi)發(fā)濱海旅游度假區(qū)項(xiàng)目。市場(chǎng)可行：廣東海濱旅游資源豐富，氣候溫暖，海濱度假地成為人們度假的首選地。目前該地區(qū)同類產(chǎn)品缺乏精品，素質(zhì)一般，存在市場(chǎng)缺口。效益可行：本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益均較佳。技術(shù)可行：按照國(guó)際灣濱海旅游度假區(qū)項(xiàng)目案例，本項(xiàng)目技術(shù)上可行，方案立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，整體空間布局以土地的資源稟賦為出發(fā)點(diǎn)，并進(jìn)行人性化考慮；嚴(yán)格保護(hù)自然環(huán)境，控制構(gòu)筑物的比例，減輕人工開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境的影響；文化可行：巽寮擁有客家文化、漁農(nóng)文化、廣府文化等多種文化淵源，在此基礎(chǔ)上可充分挖掘，適當(dāng)使用，能夠打造人與自然和諧共生的文化產(chǎn)品。

第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況2.1政府發(fā)展規(guī)劃概述政府對(duì)旅游業(yè)的大力支持與市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了契機(jī),隨著旅游業(yè)持續(xù)的發(fā)展，政府根據(jù)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際水平與趨勢(shì)制定了許多相關(guān)政策來(lái)促進(jìn)旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。廣東省政府把發(fā)展度假旅游特別是生態(tài)型的海濱度假旅游作為“十五”發(fā)展重點(diǎn)方向之一，惠州市政府“十一五”期間旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是，將惠州發(fā)展為粵港澳地區(qū)的綜合旅游基地、珠三角人口稠密區(qū)的綠色生態(tài)休閑基地、內(nèi)陸省份旅游者進(jìn)入中國(guó)南大門的旅游目的地之一。到2010年，把惠州打造成為全國(guó)乃至亞太地區(qū)知名的旅游城市。而巽寮灣旅游度假區(qū)擁有良好的區(qū)位條件與濱海資源，開(kāi)發(fā)成國(guó)際一流的海濱旅游度假區(qū)既順應(yīng)了旅游業(yè)宏觀背景，又符合市場(chǎng)需求，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的潛力巨大。2.2項(xiàng)目發(fā)起緣由1)項(xiàng)目發(fā)起單位：金融街惠州置業(yè)有限公司2)發(fā)起緣由：資源優(yōu)勢(shì)：巽寮灣20多公里的海岸線內(nèi)有8個(gè)海灣，岸線迂回曲折，海底坡度平實(shí)，海水清澈蔚藍(lán)，沙灘晶瑩細(xì)軟，海礁千姿百態(tài)，與岸邊山上的奇巖怪石交相輝映，有“東方夏威夷”、“廣東的馬爾代夫”之稱，是目前廣東省內(nèi)自然環(huán)境最優(yōu)美的沙灘之一，也是《廣東省省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》確定的廣東省八大濱海旅游度假區(qū)之一。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：珠三角是全國(guó)旅游業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，在廣州、深圳的帶動(dòng)輻射下，珠海、惠州等旅游城市也紛紛崛起，共同構(gòu)建成珠三角旅游城市帶，該區(qū)域是目前我國(guó)最為發(fā)達(dá)、最具活力的旅游區(qū)域。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：珠三角整體旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平與經(jīng)濟(jì)實(shí)力不匹配，龐大的消費(fèi)需求未能滿足；巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺；珠三角度假市場(chǎng)需求旺盛，購(gòu)買力水平較高。2.3對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法將巽寮灣最終建成國(guó)際知名的一流旅游度假勝地經(jīng)過(guò)初期開(kāi)發(fā)，使巽寮灣成為金融街新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)通過(guò)對(duì)資源、市場(chǎng)等要素的整合，以高品位的規(guī)劃和高質(zhì)量設(shè)計(jì)來(lái)打造一個(gè)符合度假旅游的一流海濱旅游區(qū)，通過(guò)開(kāi)發(fā)旅游來(lái)達(dá)到優(yōu)化環(huán)境，提高周邊土地價(jià)值，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)發(fā)出符合市場(chǎng)需求的地產(chǎn)項(xiàng)目，從而把資源價(jià)值轉(zhuǎn)化為土地價(jià)值，把土地價(jià)值轉(zhuǎn)化為資金優(yōu)勢(shì)，使開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目的同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)土地價(jià)值終值價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。2.4項(xiàng)目前期成果《巽寮灣旅游度假區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》《巽寮灣旅游度假區(qū)土地價(jià)值評(píng)估與分級(jí)》《巽寮灣旅游度假區(qū)旅游市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)研報(bào)告》《巽寮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目整體定位發(fā)展戰(zhàn)略》《巽寮灣旅游度假區(qū)旅游功能區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議》

第三篇相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研3.1需求市場(chǎng)調(diào)查3.1.1游客基本特征珠三角高收入的城市居民和外籍在粵工作人員將是項(xiàng)目主要服務(wù)對(duì)象，會(huì)議市場(chǎng)將會(huì)成為項(xiàng)目另一經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)點(diǎn)從調(diào)查結(jié)果的顯示和官方網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)中可以看出，廣東省內(nèi)的濱海度假區(qū)主要的游客構(gòu)成主要為當(dāng)?shù)氐氖忻?。因此可以判斷，本?xiàng)目未來(lái)的主要服務(wù)對(duì)象將來(lái)自珠三角地區(qū)。而從游客的出行情況來(lái)看，家庭型的游客占據(jù)了主導(dǎo)性的位置，同時(shí)，隨著游客對(duì)度假產(chǎn)品認(rèn)識(shí)的趨于成熟，他們對(duì)產(chǎn)品檔次的要求也越來(lái)越高。所以，從游客的基本特征上分析：本項(xiàng)目未來(lái)的一級(jí)市場(chǎng)將鎖定珠三角地區(qū)的高收入城市家庭游客及在粵工作的外籍人員。通過(guò)對(duì)游客的職業(yè)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，企事業(yè)員工和私營(yíng)業(yè)主以及商務(wù)人員在抽樣調(diào)查中占大部分比例，從這組數(shù)據(jù)中我們看到項(xiàng)目的潛在發(fā)展商機(jī)，由于企事業(yè)單位和商務(wù)人員參加會(huì)議旅游的機(jī)會(huì)較多，而從目前我國(guó)的會(huì)議旅游發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，會(huì)議市場(chǎng)將有可能成為項(xiàng)目未來(lái)的另一個(gè)主要經(jīng)濟(jì)收益點(diǎn)。附游客基本特征調(diào)查數(shù)據(jù)分析表游客居住地調(diào)查：現(xiàn)居住地廣東省香港特別行政區(qū)其他省市比例80.4%2.6%16.97%游客出游家庭結(jié)構(gòu)調(diào)查：家庭結(jié)構(gòu)單身二人世界三口之家三代同堂比例27.07%25.05%37.58%10.3%

游客職業(yè)情況調(diào)查：職業(yè)企事業(yè)單位職工私營(yíng)業(yè)主商務(wù)人員農(nóng)民公務(wù)員比例29.7%14.95%23.84%1.6%4.24%職業(yè)服務(wù)行業(yè)人員教師離退休人員其它/比例9.9%3%10%10.5%/3.1.2游客行為調(diào)查調(diào)查結(jié)論自駕出游是珠三角度假游客主要的選擇，夏秋兩季是出游選擇旺季。在對(duì)游客的出游行為分析中，我們?yōu)槭菇Y(jié)果更具有科學(xué)性和可靠性，以現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研成果為主的同時(shí)，結(jié)合官方網(wǎng)站一些相關(guān)性的旅游游憩信息，最后分析得出，珠三角地區(qū)市民由于經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力上的優(yōu)勢(shì)，在省內(nèi)選擇度假多以自駕或自助的形式與家人、朋友一同出游。而目前的珠三角地區(qū)還暫無(wú)一處可為自駕游客提供服務(wù)、娛樂(lè)和休閑的綜合性產(chǎn)品。一些高端的客戶群體外出度假最看重的是個(gè)人健康和家庭關(guān)系，而這樣的調(diào)查結(jié)果也為我們產(chǎn)品的設(shè)計(jì)做出了提示，親子和康體類的項(xiàng)目應(yīng)在重點(diǎn)的考慮之中。而在季節(jié)的選擇上，夏季和秋季將有可能成為未來(lái)項(xiàng)目的兩個(gè)人氣較旺的季節(jié)。從調(diào)查中我們還獲知，在省內(nèi)度假的游客停留的時(shí)間一般約為2——3天。

游客行為調(diào)查分析表出游目的度假專項(xiàng)游客調(diào)查游客出游季節(jié)調(diào)查：度假停留時(shí)間調(diào)查：

3.1.3游客偏好調(diào)查調(diào)查結(jié)論游客向往生態(tài)自然的度假氛圍，追求舒適的度假環(huán)境，渴望人性化的度假服務(wù)游客在度假項(xiàng)目的選擇上更傾向于自然與度假區(qū)內(nèi)的和諧。游客對(duì)休閑養(yǎng)生及自然觀光產(chǎn)品偏好度最高，這也是目前濱海度假的主要特色及賣點(diǎn)。同時(shí)，隨著生態(tài)環(huán)境越來(lái)越被人類所重視后，追求生態(tài)及自然的空間成為了現(xiàn)在都市人追求的主要度假特色和需求。隨著旅游服務(wù)檔次的不斷提高，人性化的服務(wù)也成為了游客普遍關(guān)注的問(wèn)題，一個(gè)舒適的環(huán)境可以使他們得到更好的放松和休閑空間。度假的游客表示，他們需要一個(gè)具有文化內(nèi)涵，有主題的度假區(qū)域，而不是一個(gè)嬌柔造作的經(jīng)過(guò)包裝的產(chǎn)品，因此未來(lái)項(xiàng)目應(yīng)在自然、原生、人性化服務(wù)上多做文章。減少不必要的人工痕跡。濱海別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店會(huì)是游客選擇在濱海度假區(qū)置業(yè)的主要選擇對(duì)象。雖然目前巽寮灣在大眾中的知名度并不高，但大部分的游客還是持期望和觀望的態(tài)度。附游客偏好調(diào)查分析表對(duì)度假區(qū)屬性的調(diào)查：度假產(chǎn)品喜好調(diào)查：度假區(qū)特色偏好調(diào)查：濱海置業(yè)偏好調(diào)查：項(xiàng)目認(rèn)知度調(diào)查：

3.1.4消費(fèi)水平調(diào)查調(diào)查結(jié)論游客對(duì)所熱衷的度假地忠誠(chéng)度高，消費(fèi)指向集中，住宿和餐飲是度假游客的主要花費(fèi)。從度假消費(fèi)的總支出調(diào)查中獲悉，50001到10000元之間是大部分的純度假可以接受的數(shù)字。同時(shí)他們的消費(fèi)指向也相對(duì)觀光游客更為集中，大部分的度假客如找到一處心儀的度假地，會(huì)選擇重復(fù)進(jìn)行消費(fèi)，而不會(huì)花費(fèi)太多的費(fèi)用于分散消費(fèi)，因此他們也是度假區(qū)內(nèi)度假物業(yè)的主要置業(yè)群體，因?yàn)榉潘尚菹⑹撬麄兌燃僮钪饕哪康摹Ｓ捎谥匾暥燃賲^(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量的關(guān)系，度假客人的消費(fèi)多集中在品嘗美食和住宿上，這也正是度假客和觀光客最大的區(qū)別。在調(diào)查結(jié)果中，人均日消費(fèi)娛樂(lè)、餐飲總和約為336元。人均日住宿約為271元。餐飲人均日消費(fèi)費(fèi)用約為225元。消費(fèi)情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析表游客重游率調(diào)查度假消費(fèi)支出調(diào)查人均日消費(fèi)調(diào)查餐飲、娛樂(lè)總支出費(fèi)用人均日住宿費(fèi)用調(diào)查人均日餐飲消費(fèi)調(diào)查

3.1.4度假住宅市場(chǎng)從人均GDP、私人汽車擁有量和中高收入階層規(guī)模等若干指標(biāo)上看，珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開(kāi)發(fā)第二居所的必備條件。同時(shí)，調(diào)研顯示，珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體。并且由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角。從珠三角各城市度假物業(yè)的客戶構(gòu)成來(lái)看，香港客戶均為重要的置業(yè)力量。香港客戶在珠三角區(qū)域休閑置業(yè)非常普遍，對(duì)于本案度假物業(yè)來(lái)講，是重要的潛在買家。本項(xiàng)目具備成為珠三角主要度假居所的潛力。與周邊城市交通路網(wǎng)較為通達(dá)，并將在未來(lái)幾年進(jìn)一步改善。本案所在地巽寮社會(huì)治安狀況良好，與整個(gè)惠州整體治安水平較差的現(xiàn)狀形成鮮明反差。但如上所述，本案尚未形成健康娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心等良好的度假區(qū)配套，未能建立作為富人度假勝地的身份標(biāo)識(shí)性和品牌影響。

巽寮RESORT中的物業(yè)需求和類型分析投資者使用者使用需求分析物業(yè)類型規(guī)模需求時(shí)期本案競(jìng)爭(zhēng)力分析珠三角地區(qū)為主的全國(guó)投資度假客戶旅游度假客租用個(gè)人、家庭和團(tuán)體短假居住產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓全程度假氣氛、高服務(wù)和硬件品質(zhì)絕大多數(shù)游客，特別是啟動(dòng)期旅游和度假客戶主要在酒店或度假公寓中過(guò)夜。客戶自用個(gè)人、家庭和親友短假居住、退休自住和招待客人初期別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為主后期為多種居住物業(yè)全程度假氣氛、稀缺資源、配套能力度假區(qū)置業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素有兩點(diǎn)，一是投資前景，二是對(duì)于自然環(huán)境的偏好引發(fā)的重復(fù)性度假需求。石化和工業(yè)園高管租用珠三角企業(yè)租用工作地在40分鐘車程，中長(zhǎng)期居住員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處別墅和酒店公寓為主全程稀缺資源、安全性、配套能力大亞灣周邊未來(lái)仍有大量土地儲(chǔ)備，且主要面向石化城的不同層次需求，相對(duì)于本案有距離上的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于原生態(tài)的自然環(huán)境，對(duì)更高層次的客戶和物業(yè)需求。本地產(chǎn)業(yè)人口租用北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住中區(qū)和北區(qū)的公寓和較少比例別墅中后期產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的形成，有賴于區(qū)域環(huán)境的成熟和周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改善。產(chǎn)業(yè)對(duì)于別墅的需求規(guī)模有限。本地高端置業(yè)者自用兼投資以吉隆和黃埠為代表的惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項(xiàng)目。別墅為主中后期身份標(biāo)識(shí)性、區(qū)位本地中低收入者對(duì)本項(xiàng)目的資源偏好不強(qiáng)，因此置業(yè)需求有限。本地中高收入者入住本案有賴于項(xiàng)目成熟社區(qū)和高品質(zhì)形象的形成。新鎮(zhèn)常住就業(yè)居民自用對(duì)資源條件要求較低。但需要公交系統(tǒng)的支持。公寓和普通住宅中后期大規(guī)模的旅游新鎮(zhèn)度假新鎮(zhèn)中，中高收入的珠三角客戶需求集中在度假公寓和別墅上。度假區(qū)的配套就業(yè)服務(wù)人口和傳統(tǒng)小鎮(zhèn)居民對(duì)普通住宅有需求。

巽寮resort不同使用需求的關(guān)鍵要素分析使用者使用需求分析物業(yè)類型前三位關(guān)鍵需求要素排序度假氛圍適度距離成熟社區(qū)更低價(jià)格安全性身份標(biāo)識(shí)性綜合服務(wù)品質(zhì)旅游度假客租用個(gè)人、家庭和團(tuán)體短假居住產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓全國(guó)投資度假客戶客戶自用個(gè)人、家庭和親友短假居住招待客人初期別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為主后期為多種居住物業(yè)石化和工業(yè)園高管租用、珠三角企業(yè)租用工作地在40分鐘車程，中長(zhǎng)期居住員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處別墅和酒店公寓為主本地產(chǎn)業(yè)人口租用北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住中區(qū)和北區(qū)的公寓、較少比例別墅本地人自用兼投資惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項(xiàng)目。別墅為主常住就業(yè)居民自用對(duì)資源條件要求較低。但需要公交系統(tǒng)的支持。公寓和普通住宅本項(xiàng)目所在地惠州，未來(lái)將進(jìn)一步承接廣州、深圳和東莞等城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。大亞灣石化城亦將帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本案未來(lái)將會(huì)面臨潛在的企業(yè)住宅租賃和購(gòu)買需求。洼地效應(yīng)也使得惠州的投資價(jià)值受到關(guān)注。惠東缺乏有效供給來(lái)滿足地緣性的高端客戶置業(yè)需求。地緣性客戶是巽寮度假區(qū)置業(yè)的潛在重要力量。惠東現(xiàn)有高端客戶是典型的跟隨性客戶。其規(guī)模性置業(yè)必須具備以下前提：1.其他城市，尤其是香港的高端人士入住，形成標(biāo)識(shí)性高尚社區(qū)。2.必須建立很好的投資前景和追捧氣勢(shì)。3.在教育和醫(yī)療等生活配套上逐步健全。

3.2供給市場(chǎng)調(diào)查3.2.1珠三角主要海濱旅游度假區(qū)的特點(diǎn)珠三角海濱類產(chǎn)品分布圖江門川島旅游中心：江門川島旅游度假區(qū)資源條件優(yōu)越，遠(yuǎn)離城市鬧市區(qū)，島上住宿設(shè)施完善，是旅游度假的好去處，但該旅游區(qū)的休閑娛樂(lè)業(yè)口碑不良，影響其在人們心目中的聲譽(yù)。珠海有“百島城市”之稱，海濱度假產(chǎn)品數(shù)量較多，但大部分的度假產(chǎn)品對(duì)資源的利用度不高，相對(duì)城市發(fā)展的方向而言，海濱度假旅游也不是珠海市重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。廣州主要的海濱度假產(chǎn)品位于珠江出?？冢凶詈玫膮^(qū)位交通優(yōu)勢(shì)與最大的市場(chǎng)，但沒(méi)有最好的資源。深圳海濱度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的比較成熟，但在深圳旅游的產(chǎn)業(yè)中海濱度假產(chǎn)品尚未占據(jù)主導(dǎo)地位。目前開(kāi)發(fā)比較完善的大小梅沙組團(tuán)城市化傾向明顯。但以高起點(diǎn)、高手筆規(guī)劃的西沖作為政府未來(lái)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)對(duì)象，資源保護(hù)良好，是我們未來(lái)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。汕尾位于珠三角最東邊，資源條件較好，適合開(kāi)發(fā)海濱度假，但由于當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，資源污染嚴(yán)重。市場(chǎng)調(diào)研顯示，珠三角各城市面向本地休閑自住類旅游度假區(qū)，資源水平有瓶頸，覆蓋市場(chǎng)較窄。區(qū)域旅游度假resort類項(xiàng)目的資源絕大多數(shù)屬于低檔開(kāi)發(fā)，度假功能尚未健全。珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒(méi)有提供旅游活動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)。一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺。調(diào)研亦顯示，與珠三角居民不同，香港居民短程旅游時(shí)出國(guó)的比率較高。主要的旅游地為泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞、韓國(guó)、澳大利亞、馬爾代夫和日本等地。因此，在未來(lái)本案爭(zhēng)取香港游客方面，不僅需要重視省內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，亦需要關(guān)注國(guó)外同類項(xiàng)目。本案屬于亞熱帶濱海旅游度假resort，因此在同類市場(chǎng)上面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是泰國(guó)、馬來(lái)西亞為代表的東南亞濱海度假區(qū)。本案相對(duì)于上述市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是距離優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本、地緣和歷史因素所形成的文化習(xí)慣方面一脈相承的優(yōu)勢(shì)。本案在氣候和資源環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力上無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)良的度假氛圍和高素質(zhì)的旅游休閑服務(wù)將會(huì)彌補(bǔ)此劣勢(shì)?；葜菖R近廣州、深圳及港澳地區(qū)，有著得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)大市場(chǎng)支撐，資源在廣東也是絕無(wú)僅有，只要合理開(kāi)發(fā)，將來(lái)定能成為廣東最好的海濱旅游度假區(qū)。

3.2.2專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研3.2.2.1度假酒店市場(chǎng)珠三角主要海濱度假酒店星級(jí)名稱區(qū)位五星廣州南沙大酒店廣州南沙五星海泉灣酒店區(qū)（2個(gè)正在建）珠海平沙鎮(zhèn)四星千帆碧灣酒店下川島四星大梅沙海景酒店深圳大梅沙四星雅蘭酒店深圳大梅沙四星大亞灣假日酒店惠州大亞灣三星帝苑酒店下川島三星小梅沙假日酒店深圳小梅沙三星金沙灣酒店深圳金沙灣三星德澤園酒店惠州巽寮灣三星千帆閣酒店惠州大亞灣三星得勝賓館汕尾遮浪總的來(lái)看，珠三角海濱度假酒店主要集中在深圳大小梅沙組團(tuán)，海濱度假酒店市場(chǎng)情況看好，入住率較高，五星級(jí)的度假酒店數(shù)量很少，特別是資源極為優(yōu)越的巽寮灣海濱度假區(qū)還沒(méi)有一家五星級(jí)酒店，市場(chǎng)潛力很大。但大多數(shù)海濱度假酒店受季節(jié)影響較大。

珠三角主要產(chǎn)權(quán)式酒店酒店名稱地址占地面積建筑面積開(kāi)盤時(shí)間入伙時(shí)間客房數(shù)量客房面積售價(jià)銷售狀況丹楓白露深圳羅湖深南東路1001號(hào)0.48萬(wàn)6.28萬(wàn)2001-8-292002-29460～20510800售磬東方銀座深圳市福田區(qū)深南大道旁6949.544298.52003-11-152004-6-3055642～621200085%華樂(lè)星苑深南東路2017號(hào)華樂(lè)大廈－－－1996222－－－東方威斯鹽田港－－－－117－57萬(wàn)元/套1期售磬2期在售虹樓深圳市東門北路10號(hào)1759.5131962003年底－10840～8010000－三門島度假村大亞灣－－－－－－－－雅蘭酒店大梅沙11750219002000-6-12001-4-2319639～40.553萬(wàn)元/套超過(guò)60％后已停止銷售海景酒店大梅沙11596.3140882000-9-12001-8-31312－50～60萬(wàn)元/套少量客房在售產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)狀況因其地理位置和客流量等因素，存在著較大差異性。一般來(lái)說(shuō)，位于鬧市區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店客流量和開(kāi)房率均可以得到保證，經(jīng)營(yíng)狀況一年四季均相當(dāng)良好，如丹楓白露；旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店季節(jié)性明顯強(qiáng)于鬧市區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店，淡季旺季分明，受季節(jié)影響極大。淡季的經(jīng)營(yíng)只能維持酒店的基本運(yùn)營(yíng)，旺季則客房供不應(yīng)求，經(jīng)營(yíng)狀況比鬧市區(qū)較好，如雅蘭酒店。分析目前深圳的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境：其一，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開(kāi)始釋放，這來(lái)源于近幾年對(duì)外開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念和投資意識(shí)；其二，市場(chǎng)氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著市民旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，廣大市民對(duì)大梅沙等旅游度假區(qū)的認(rèn)同度較高，另一方面投資產(chǎn)權(quán)式酒店這一概念逐步被人們接受；其三，深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)雖已形成，但市場(chǎng)的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場(chǎng)的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來(lái)源于此。綜上所述，產(chǎn)權(quán)式酒店在東部濱海地區(qū)，具有極佳的發(fā)展前景。3.2.2.2會(huì)議市場(chǎng)珠三角海濱度假區(qū)會(huì)議產(chǎn)品供給現(xiàn)狀星級(jí)名稱出租率價(jià)格狀況（課桌式）客源結(jié)構(gòu)五星廣州南沙大酒店11月-2月80%以上。6000元/半天/100人廣州、東莞大型企事業(yè)單位五星海泉灣酒店區(qū)（2個(gè)正在建）四星大梅沙海景酒店11月-2月80%以上2000元/100人/半天鹽田區(qū)各大企業(yè)四星雅蘭酒店80%以上1600元/100人/半天深圳市各大企業(yè)四星大亞灣假日酒店11月-2月70%以上4000元/100人/半天殼牌石油以及附近其它公司會(huì)議配套設(shè)施狀況星級(jí)名稱會(huì)議設(shè)施五星廣州南沙大酒店兩個(gè)可容納500人以上的大型宴會(huì)廳及多個(gè)多功能廳與會(huì)議室。五星海泉灣酒店區(qū)（2個(gè)正在建）大小會(huì)議室35間，最大1800平方米，可容納2300人，6種語(yǔ)言同聲傳譯四星大梅沙海景酒店有不同會(huì)議室8間，可容納20-260人四星雅蘭酒店6個(gè)多功能會(huì)議室四星大亞灣假日酒店4個(gè)滿足12~60人的多功能會(huì)議室由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和區(qū)域內(nèi)諸多企業(yè)的落戶，珠三角地區(qū)商務(wù)、培訓(xùn)、高層職業(yè)教育、行業(yè)會(huì)展、各項(xiàng)賽事等活動(dòng)所帶來(lái)的會(huì)議市場(chǎng)需求旺盛。珠三角濱海度假區(qū)酒店和會(huì)議設(shè)施的經(jīng)營(yíng)旺季集中在游客量較少的年底，經(jīng)營(yíng)狀況良好。此時(shí)正值個(gè)人度假市場(chǎng)的淡季。龐大的會(huì)議市場(chǎng)能夠平抑季節(jié)性給度假區(qū)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的不利影響。目前惠州沿海度假區(qū)高星級(jí)酒店數(shù)量極少，會(huì)議需求市場(chǎng)空間巨大，若能把城市會(huì)議地點(diǎn)轉(zhuǎn)移到環(huán)境優(yōu)美的海濱度假區(qū)，不僅能增加收入，還能緩解淡季入住率不足的問(wèn)題，其市場(chǎng)潛力是不可估量的。

3.2.2.3運(yùn)動(dòng)休閑市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目列表名稱水上項(xiàng)目陸地項(xiàng)目川島旅游區(qū)空中降落傘、小快艇、水上電單車、水床、風(fēng)帆、橡皮艇等沙灘露營(yíng)珠海飛沙灘沖浪、垂釣、海上降落傘、水上摩托車、香蕉船、橡皮艇等騎馬、沙灘露營(yíng)等珠海海泉灣海洋溫泉高爾夫、網(wǎng)球、射箭、攀巖及沙弧球室等廣州上下橫檔島沙灘泳場(chǎng)等騎馬深圳大小梅沙水上電單車、水上降落傘、快艇、香蕉船、水上蹦極跳、沙灘載人升空氣球等帳篷露營(yíng)等大亞灣游樂(lè)中心飛艇、游泳等碰碰車、騎馬、溜冰等巽寮灣旅游區(qū)游艇、沙灘浴場(chǎng)、捕魚(yú)等籃球、網(wǎng)球、燒烤、沙灘排球、沙灘足球紅海灣旅游區(qū)帆板、滑水、滑浪風(fēng)帆、摩托快艇、水上摩托艇等室內(nèi)健身、沙灘排球、沙灘足球等結(jié)論：各大海濱度假區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施種類豐富，但項(xiàng)目雷同，而且檔次偏低，受季節(jié)因素影響較大，旺季游客量比較穩(wěn)定，淡季大部分水上設(shè)施處于閑置狀態(tài)。開(kāi)發(fā)出高檔的、時(shí)尚的、健康等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求。

3.2.2.4高爾夫市場(chǎng)廣東主要高爾夫供給表名稱規(guī)模特色球洞入會(huì)價(jià)格（個(gè)人/公司）個(gè)人套票（平時(shí)/周末）經(jīng)營(yíng)方式配套觀瀾湖高爾夫占地超過(guò)10平方公里世界規(guī)模最大，匯集五大洲球場(chǎng)風(fēng)格180洞金卡55萬(wàn)，商務(wù)通26.8萬(wàn)1000元/1300元不接待非會(huì)員（酒店住客除外）五星級(jí)酒店、豪宅、會(huì)所等中山溫泉高爾夫750畝內(nèi)地首家現(xiàn)代化俱樂(lè)部36洞35萬(wàn)港幣（個(gè)人名義）680元/1480元公功假期不接待非會(huì)員溫泉酒店、浴池、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等雅居樂(lè)長(zhǎng)江高爾夫3600畝毗鄰長(zhǎng)江水庫(kù)、景觀優(yōu)美36洞五星級(jí)酒店、會(huì)所、別墅等東莞峰景高爾夫5000畝場(chǎng)環(huán)繞于群山之中36洞32萬(wàn)/35萬(wàn)750元/1250元開(kāi)放式度假酒店、會(huì)所等長(zhǎng)安高爾夫球會(huì)俱樂(lè)部1500畝球場(chǎng)依山而建，背襯蓮花山27洞20萬(wàn)/21萬(wàn)720元/1320元只接待會(huì)員度假酒店，療養(yǎng)中心，高爾夫?qū)W校等深圳高爾夫俱樂(lè)部2065畝國(guó)內(nèi)最臨近香港的高爾夫球會(huì)27洞個(gè)人會(huì)籍60萬(wàn)港幣1000元/1800元會(huì)籍已滿（只售二手卡）會(huì)所、餐廳等深圳世紀(jì)海景高爾夫2000余畝深圳唯一山地海景球場(chǎng)18洞28萬(wàn)/30萬(wàn)730元/1030元開(kāi)放式酒店、游艇會(huì)所、別墅。巽寮灣旅游度假區(qū)在戰(zhàn)略目標(biāo)上是要實(shí)行旅游與地產(chǎn)的雙豐收，其中房地產(chǎn)是未來(lái)收入的重要來(lái)源之一，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)終極價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要有全新的理念，以旅游來(lái)帶動(dòng)地產(chǎn)就是最明智的選擇，高爾夫目前作為一項(xiàng)貴族休閑運(yùn)動(dòng)，不僅擁有巨大的客源市場(chǎng)，更重要的是能提升度假區(qū)的形象與檔次，優(yōu)化環(huán)境，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的升值。

3.2.2.5海濱度假地產(chǎn)市場(chǎng)目前珠三角的海濱度假地產(chǎn)主要集中在深圳東部的鹽田區(qū)，從其開(kāi)發(fā)的方式來(lái)看，可以分為三類：（1）.普通住宅：這類物業(yè)主要集中在鹽田港后方、沙頭角和大、小梅沙附近，以居住為主，間隔多樣。多層商住物業(yè)單價(jià)在4500-6000元左右，而高層商住單價(jià)在6000-9000元之間。（2）.酒店式/公寓：鹽田區(qū)因海濱旅游業(yè)日漸興旺，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)，掀起了東部沿海的酒店式公寓的熱潮。但其自然資源的稀缺性，注定此類物業(yè)的價(jià)格較高。一般售價(jià)在10000元/平方米左右，未來(lái)還有此類項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)售。就銷售情況顯示，此類物業(yè)已越來(lái)越受到深港消費(fèi)者的青睞。（3）別墅：鹽田別墅多為臨山、臨海而建，自然景觀是其最大的賣點(diǎn)。一般結(jié)合度假和山景海景概念來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷推廣，均價(jià)在13000元/平方米左右。結(jié)論：1.對(duì)比旅游度假地產(chǎn)與市區(qū)普通住宅不難發(fā)現(xiàn)，旅游度假地產(chǎn)在市場(chǎng)上既受到歡迎，同時(shí)擁有比普通住宅高出幾倍的價(jià)格。2.惠州優(yōu)越的海濱旅游資源為地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了良好的條件，只要能實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，度假地產(chǎn)將勢(shì)在必得。

3.3市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)3.3.1市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)前提近期內(nèi)周邊地區(qū)、省市的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，社會(huì)保持穩(wěn)定；近期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大面積的災(zāi)害性疾病。預(yù)測(cè)期為“巽寮灣濱海度假區(qū)”新增投資項(xiàng)目建成并投入營(yíng)業(yè)后五年。游客市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劃分市場(chǎng)分級(jí)游客結(jié)構(gòu)一級(jí)市場(chǎng)珠三角地區(qū)中高收入居民和港、澳臺(tái)在粵工作人員以及外籍在粵工作人員二級(jí)市場(chǎng)華南地區(qū)和到廣東省內(nèi)旅游的外地游客三級(jí)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)外其它地區(qū)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)模型：目標(biāo)市場(chǎng)總量喜歡濱海度假的游客比例本項(xiàng)目的吸引力系數(shù)一級(jí)市場(chǎng)所占比重4287.21*40%+16.744.24%68.24%80%計(jì)算數(shù)據(jù)說(shuō)明：1根據(jù)全國(guó)第五次人口普查公告：珠三角常住人口總量約為4287.21萬(wàn)人；參考《廣東省統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)》和《南方日?qǐng)?bào)》2004年1月統(tǒng)計(jì)：廣東省目前境外專家和港澳臺(tái)專家共16.7萬(wàn)人2根據(jù)《中國(guó)中產(chǎn)階層調(diào)查報(bào)告》和廣東省統(tǒng)計(jì)局2004年最新資料，中產(chǎn)階層占珠三角地區(qū)常住人口總量的40%3在普查的過(guò)程有，表示對(duì)濱海度假感興趣的游客的比例為44.24%3從市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)計(jì)算得出，有44.24％的游客對(duì)本項(xiàng)目表示感興趣，而有47.47%的游客表示不一定，而這其中主要的原因是游客對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度不高，通過(guò)我們的經(jīng)驗(yàn)判斷，這其中有5成的游客將會(huì)成為我們的潛在市場(chǎng)，因此對(duì)于吸引力系數(shù)，我們共取68.24%作為我們的運(yùn)算的參考數(shù)據(jù)。4根據(jù)我們的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷:一級(jí)市場(chǎng)占客源市場(chǎng)總量中的80%

客源市場(chǎng)總量規(guī)模預(yù)測(cè)（4287.21*40%+16.7）*44.24%*68.24%÷80%=653（萬(wàn)人次）旅游產(chǎn)品生命周期內(nèi)的客源市場(chǎng)總量約為653萬(wàn)人次平均年游客接待量預(yù)測(cè)：巽寮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目建成后五年的平均年游客接待量為：

653÷5=131萬(wàn)人上文所述的市場(chǎng)總量指的是項(xiàng)目建成后五年內(nèi)巽寮灣旅游度假區(qū)所面向的市場(chǎng)總量，根據(jù)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)律及項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)占領(lǐng)方略，我們計(jì)劃分五年（以一期建設(shè)完成為第一年）逐步消化現(xiàn)有的市場(chǎng)規(guī)模和需求總量。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷,綜合珠三角市民出游的增長(zhǎng)率,我們判斷市民度假的增長(zhǎng)率低于總的游客出游增長(zhǎng)率,因此市民的度假出游增長(zhǎng)率約為5%。由此得出該項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)后五年客源市場(chǎng)數(shù)據(jù)如下：依據(jù)公式：（X＋1.05X＋1.052X＋1.053X＋1.054X）＝653巽寮灣項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模年度預(yù)測(cè)表建成后年份（年）第一年第二年第三年第四年第五年游客量（萬(wàn)人次）117123129136142

3.3.2設(shè)計(jì)日參數(shù)（DesignDay）景區(qū)內(nèi)每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模都是由市場(chǎng)的需求量和項(xiàng)目自身的容量所決定。根據(jù)項(xiàng)目初期所做的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)新計(jì)劃實(shí)施后的市場(chǎng)需求量，結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提供新增項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模參照。ECU（EntertainmentCapacityUnits）方法，是國(guó)際先進(jìn)的測(cè)算旅游娛樂(lè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)容量系統(tǒng)，其目的是為娛樂(lè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模提供參考。主要方法是通過(guò)基準(zhǔn)年的游客量，推算兩個(gè)主要參數(shù)：設(shè)計(jì)日參數(shù)（DesignDay），設(shè)計(jì)單位參數(shù)（DesignUnit），最終為娛樂(lè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模提供可參依據(jù)。簡(jiǎn)單地來(lái)講，便是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論，綜合考慮項(xiàng)目的目標(biāo)游客屬性、項(xiàng)目的自身容量、項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力以及項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃中所起的作用等因素，確定每個(gè)項(xiàng)目合理的設(shè)計(jì)容量。設(shè)計(jì)日（DesignDay）參數(shù)，指的是設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)模時(shí)參照的日游客量。對(duì)于一個(gè)新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，可以參考類似的項(xiàng)目來(lái)確定設(shè)計(jì)日參數(shù)，也可以利用比例法來(lái)確定。在此采用比例法來(lái)確定。3.3.2.1基準(zhǔn)年游客量取所有項(xiàng)目基本實(shí)施的第四和第五年值為設(shè)計(jì)基準(zhǔn)年，由此知基準(zhǔn)的年游客量為：139萬(wàn)人次/年。

3.3.2.2設(shè)計(jì)日容量參數(shù)參數(shù)計(jì)算前提：每年的5-10月為巽寮旅游區(qū)的旺季，旺季游客量占到全年游客總量的80％。中區(qū)設(shè)計(jì)日容量參數(shù)中區(qū)作為旅游區(qū)內(nèi)的大眾游客的主要目的地，近80%的游客都會(huì)在此停留。因此得出中區(qū)這段時(shí)期的日均游客量為：1390000×80％×80%÷180（天）＝4942人次。如前所述，中區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)品類型為度假類旅游產(chǎn)品，其在旅游資源基礎(chǔ)上構(gòu)筑的完美度假吸引力在旺季的6個(gè)月里保持高強(qiáng)，所以其日均游客量即為設(shè)計(jì)日容量參數(shù)值，即4942人次/天。北區(qū)設(shè)計(jì)日容量參數(shù)與中區(qū)相比，北區(qū)的吸引力則相對(duì)較小，其在旺季接待的游客量會(huì)占到全年游客總量的80%，按照項(xiàng)目吸引力，預(yù)計(jì)會(huì)有10%的游客把北區(qū)作為必游地，同理可得出北區(qū)的設(shè)計(jì)日容量參數(shù)值為：1390000×80％×10%÷180（天）＝617人次/天。3.3.2.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)容量住宿設(shè)計(jì)容量參考根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向和區(qū)位環(huán)境等因素的影響，到達(dá)巽寮灣的游客都會(huì)在整個(gè)片區(qū)內(nèi)至少留宿一晚，所以整個(gè)巽寮灣度假區(qū)住宿設(shè)計(jì)容量總數(shù)約為1390000×80％÷180（天）＝6177張床位。餐飲設(shè)計(jì)容量參考按照旅游區(qū)里游客的就餐頻率為1小時(shí)/人，景區(qū)中晚餐營(yíng)業(yè)時(shí)間均可設(shè)為3小時(shí)，可得出：中區(qū)餐飲設(shè)計(jì)容量約為：4942÷3=1647個(gè)餐位。北區(qū)餐飲設(shè)計(jì)容量約為：617÷3=205個(gè)餐位。3.4產(chǎn)業(yè)定位研究最終形成大旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)國(guó)際成功案例共同揭示，一流濱海旅游度假地為謀求可持續(xù)發(fā)展，均形成了深具競(jìng)爭(zhēng)力的大旅游特征。大旅游是國(guó)際一流旅游度假勝地發(fā)展的必然結(jié)果。一流resort在一流的海濱資源條件下，根據(jù)市場(chǎng)需求提供多種旅游度假活動(dòng)組合，力求延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間，增加消費(fèi)及重來(lái)可能。定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度。靈活利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低季節(jié)性及波動(dòng)性。游客重復(fù)光顧率高、逗留時(shí)間長(zhǎng)。圍繞旅游業(yè)性形成特色產(chǎn)業(yè)群。常住人口和就業(yè)人口逐步增長(zhǎng)，最終成為新城。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)居民財(cái)富水平提高和城市繁榮。本項(xiàng)目的大旅游產(chǎn)業(yè)，主要分為旅游業(yè)、旅游配套產(chǎn)業(yè)和旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)三個(gè)層次。其中旅游業(yè)將圍繞游客的旅游度假需求展開(kāi)，并結(jié)合市場(chǎng)偏好，逐步推出具有持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，配套展業(yè)主要是賓館、美食、折扣店、觀光漁業(yè)和農(nóng)業(yè)等。

旅游產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)海濱golf海濱溫泉海濱SPA工藝品/紀(jì)念品銷售市場(chǎng)民俗生活民俗表演欣賞生態(tài)公園水族館主題公園電影世界滑水帆船“世界工廠”展覽館摩托艇降落傘沖浪游艇潛水射箭海釣騎術(shù)中心/跑馬場(chǎng)熱氣球小型直升飛機(jī)場(chǎng)海灘浴場(chǎng)旅游地產(chǎn)主題酒店青年旅館家庭客棧特色美食街品牌折扣店免稅商店觀光農(nóng)/漁業(yè)綠色農(nóng)產(chǎn)品在關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中，經(jīng)過(guò)前期產(chǎn)業(yè)研究和篩選，確定了9種很有發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)和5種有一定發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)。很有發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)得分有一定發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)得分與旅游有聯(lián)系的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)18服裝12.5集體培訓(xùn)拓展16制鞋業(yè)12.5政務(wù)/商務(wù)會(huì)議15.5特種種植11體育服務(wù)15.5與本地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有聯(lián)系的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)10.5特色農(nóng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)14體育研發(fā)10科普教育14個(gè)人學(xué)習(xí)13.5醫(yī)療保健13.5新產(chǎn)品/技術(shù)發(fā)布展示13.5

第四篇資源條件分析4.1區(qū)位交通條件巽寮旅游度假區(qū)位于惠東縣巽寮灣，即東經(jīng)114°48'，北緯22°40'處，大亞灣東部。毗鄰香港、深圳和中海殼牌石化城。海路距香港43海里，距深圳41海里，距中海殼牌石化城12海里。陸路距324中道7公里，距深汕高速公路白云出入口21公里，距惠州78公里。目前巽寮旅游度假區(qū)主要依靠單一的陸路交通與外界發(fā)生聯(lián)系。但正在規(guī)劃中的沿海高速將從該地區(qū)腹地穿過(guò)，這將有效地解決旅游度假區(qū)未來(lái)大規(guī)模游客進(jìn)入的交通問(wèn)題，同時(shí)海上穿梭巴士的貫通將極大地豐富游客進(jìn)入條件。陸路交通圖內(nèi)部交通及水上線路圖4.2氣候條件巽寮灣氣候宜人，春秋相連、常年無(wú)冬、夏無(wú)酷暑，干濕季分明，屬于亞熱帶海洋性氣候，平均氣溫約21.8℃，年降水量超過(guò)2000毫米，適合旅游的天數(shù)約為300天，但冬季氣溫較低，每年適合下水的天數(shù)為200天左右，在該區(qū)域冬天和夏天形成明顯的淡旺季。

4.3旅游資源現(xiàn)狀北區(qū)資源現(xiàn)狀

中區(qū)資源現(xiàn)狀

南區(qū)資源現(xiàn)狀

4.4旅游資源評(píng)估（一）總體要求1、按照本標(biāo)準(zhǔn)的旅游資源分類體系對(duì)旅游資源單體進(jìn)行評(píng)價(jià)；2、本標(biāo)準(zhǔn)采用打分評(píng)價(jià)方法；3、評(píng)價(jià)主要由調(diào)查組完成；4、評(píng)價(jià)體系本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)“旅游資源共有因子綜合評(píng)價(jià)系統(tǒng)”賦分；本系統(tǒng)設(shè)“評(píng)價(jià)項(xiàng)目”和“評(píng)價(jià)因子”兩個(gè)檔次；評(píng)價(jià)項(xiàng)目為“資源要素價(jià)值”、“資源影響力”、“附加值”；其中：“資源要素價(jià)值”項(xiàng)目中含“觀賞游憩使用價(jià)值”、“歷史文化科學(xué)藝術(shù)價(jià)值”、“珍稀奇特程度”、“規(guī)模、豐度與幾率”、“完整性”等5項(xiàng)評(píng)價(jià)因子?！百Y源影響力”項(xiàng)目中含“知名度和影響力”、“適游期或使用范圍”等2項(xiàng)評(píng)價(jià)因子?！案郊又怠表?xiàng)目中含“環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全”1項(xiàng)評(píng)價(jià)因子。5.計(jì)分方法基本分值:評(píng)價(jià)項(xiàng)目和評(píng)價(jià)因子用量值表示。資源要素價(jià)值和資源影響力總分值為100分，其中：資源要素價(jià)值為85分，分配如下觀賞游憩使用價(jià)值30分、歷史科學(xué)文化藝術(shù)價(jià)值25分、珍稀或奇特程度15分、規(guī)模、豐度與幾率10分、完整性5分。資源影響力為15分，其中：知名度和影響力10分、適游期或使用范圍5分。附加值中環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全，分正分和負(fù)分。每一評(píng)價(jià)因子分為4個(gè)檔次，其因子分值相應(yīng)分為4檔。

（二）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)旅游資源評(píng)價(jià)賦分標(biāo)準(zhǔn)表評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)因子評(píng)價(jià)依據(jù)賦值資源要素價(jià)值（85分）觀賞游憩使用價(jià)值（30分）全部或其中一項(xiàng)具有極高的觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。30－22全部或其中一項(xiàng)具有很高的觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。21－13全部或其中一項(xiàng)具有較高的觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。12－6全部或其中一項(xiàng)具有一般觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。5－1歷史文化科學(xué)藝術(shù)價(jià)值（25分）同時(shí)或其中一項(xiàng)具有世界意義的歷史價(jià)值、文化價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值。25－20同時(shí)或其中一項(xiàng)具有全國(guó)意義的歷史價(jià)值、文化價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值。19－13同時(shí)或其中一項(xiàng)具有省級(jí)意義的歷史價(jià)值、文化價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值。12－6歷史價(jià)值、或文化價(jià)值、或科學(xué)價(jià)值,或藝術(shù)價(jià)值具有地區(qū)意義。5－1珍稀奇特程度（15分）有大量珍稀物種，或景觀異常奇特，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)罕見(jiàn)。15－13有較多珍稀物種，或景觀奇特，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)很少見(jiàn)。12－9有少量珍稀物種，或景觀突出，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)少見(jiàn)。8－4有個(gè)別珍稀物種，或景觀比較突出，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)較多見(jiàn)。3－1規(guī)模、豐度與幾率（10分）獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量巨大；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)完美、疏密度優(yōu)良級(jí)；自然景象和人文活動(dòng)周期性發(fā)生或頻率極高。10－8獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量較大；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)很和諧、疏密度良好；自然景象和人文活動(dòng)周期性發(fā)生或頻率很高。7－5獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量中等；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)和諧、疏密度較好；自然景象和人文活動(dòng)周期性發(fā)生或頻率較高。4－3獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量較??；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)較和諧、疏密度一般；自然景象和人文活動(dòng)周期性發(fā)生或頻率較小。2－1完整性（5分）形態(tài)與結(jié)構(gòu)保持完整。5－4形態(tài)與結(jié)構(gòu)有少量變化，但不明顯。3形態(tài)與結(jié)構(gòu)有明顯變化。2形態(tài)與結(jié)構(gòu)有重大變化。1資源影響力（15分）知名度和影響力（10分）在世界范圍內(nèi)知名，或構(gòu)成世界承認(rèn)的名牌。10－8在全國(guó)范圍內(nèi)知名，或構(gòu)成全國(guó)性的名牌。7－5在本省范圍內(nèi)知名，或構(gòu)成省內(nèi)的名牌。4－3在本地區(qū)范圍內(nèi)知名，或構(gòu)成本地區(qū)名牌。2－1適游期或使用范圍（5分）適宜游覽的日期每年超過(guò)300天，或適宜于所有游客使用和參與。5－4適宜游覽的日期每年超過(guò)250天，或適宜于80％左右游客使用和參與。3適宜游覽的日期超過(guò)150天，或適宜于60％左右游客使用和參與。2適宜游覽的日期每年超過(guò)100天，或適宜于40％左右游客使用和參與。1附加值環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全已受到嚴(yán)重污染，或存在嚴(yán)重安全隱患。－5已受到中度污染，或存在明顯安全隱患。－4已受到輕度污染，或存在一定安全隱患。－3已有工程保護(hù)措施，環(huán)境安全得到保證。31.計(jì)分根據(jù)對(duì)旅游資源單體的評(píng)價(jià)，得出單體旅游資源共有綜合因子評(píng)價(jià)賦分值。2.評(píng)價(jià)等級(jí)指標(biāo)依據(jù)旅游資源單體評(píng)價(jià)總分，將其分為五級(jí)，從高級(jí)到低級(jí)為：五級(jí)旅游資源，得分值域≥90分。四級(jí)旅游資源，得分值域≥75－89分。三級(jí)旅游資源，得分值域≥60－74分。二級(jí)旅游資源，得分值域≥45－59分。一級(jí)旅游資源，得分值域≥30－44分。此外還有：未獲等級(jí)旅游資源，得分≤29分。3.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)論五級(jí)旅游資源稱為"特品級(jí)旅游資源"；五級(jí)、四級(jí)、三級(jí)旅游資源被通稱為"優(yōu)良級(jí)旅游資源"；二級(jí)、一級(jí)旅游資源被通稱為"普通級(jí)旅游資源"；（三）評(píng)估結(jié)論依據(jù)上表的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)巽寮灣內(nèi)的具有代表性的下列資源單體評(píng)分統(tǒng)計(jì)如下：赤砂灣：12+5+8+7+5+4+5=46榕樹(shù)角：12+9+8+7+5+4+5=50鏡山：20+10+10+7+5+4+5=61響浪角：25+10+10+7+5+4+5=66金絲貓山：25+10+8+8++5+4+5=65云頭角：25+10+10+10+5+4+5=69松園灣：12+5+8+7+5+4+5=46新村灣：21+10+10+7+5+4+5=62長(zhǎng)咀角：29+10+12+10+5+4+5=74富巢灣：30+20+15+10+5+5+5=90磨子石：30+20+15+10+5+6+5=91紅螺灣：28+10+10+10+5+4+5=72鳳咀：20+10+10+10+5+4+5=64巽寮灣：30+23+15+10+5+4+5=92其中：特品級(jí)旅游資源3處、優(yōu)良級(jí)旅游資源8處、普通級(jí)旅游資源3處。由此可以看出，巽寮灣的旅游資源普遍具有非常高的價(jià)值，特品級(jí)和優(yōu)良級(jí)的旅游資源在我們所選的代表資源里面，占了高達(dá)百分之八十以上的比例，絕大部分資源開(kāi)發(fā)價(jià)值很高。

4.5海濱資源評(píng)估（一）海灘資源評(píng)估分區(qū)指標(biāo)北區(qū)中區(qū)南區(qū)平均低潮位時(shí)灘面寬度(m)35~55m45~70m45~70m平均高潮位時(shí)灘面寬度(m)20~40m45~50m45~50m海灘長(zhǎng)度(m)410m1800m750m高潮線以上的平均坡度（°）4~64~64~6平均高潮線以上物質(zhì)中—細(xì)砂細(xì)砂細(xì)砂平均高潮線以下物質(zhì)中—細(xì)砂細(xì)砂細(xì)砂海灘的彎曲度平緩較彎較彎向海的開(kāi)闊度大大大沙子的色彩淺灰白/金黃白/金黃海灘的沖淤狀態(tài)微蝕平衡平衡向海景觀美很美很美沙浴康樂(lè)價(jià)值很低高較高（二）水體質(zhì)量評(píng)估分區(qū)指標(biāo)北區(qū)中區(qū)南區(qū)水溫（°C）23～2523～2523～25水色淺綠/藍(lán)色蔚藍(lán)蔚藍(lán)水透明度(m)0.3～10.3～10.3～1潮差(m)＜1.5＜1.5＜1.5海浴康樂(lè)價(jià)值低很高很高海上運(yùn)動(dòng)的適宜性很適宜很適宜很適宜裂流強(qiáng)弱(m/s)——0.05～0.10——裂流數(shù)量（個(gè)/km）——1～2——巽寮海域水質(zhì)好，沙灘質(zhì)量高，非常適合開(kāi)展海浴和海上運(yùn)動(dòng)。

4.6分區(qū)開(kāi)發(fā)條件分析（一）北區(qū)北區(qū)為以巽寮灣度假區(qū)的入口處，是三大區(qū)域中通達(dá)能力最好的。濱海公路是巽寮灣唯一的對(duì)外交通要道，交通便利。北區(qū)地形地貌分界清晰，以道路為界，西側(cè)為海，東側(cè)為山體和將近0.95km2的平整土地；山體植被茂盛，道路等基礎(chǔ)設(shè)施狀況良好。未來(lái)跨海大橋?qū)拇诉M(jìn)入稔平半島，該地區(qū)與對(duì)面大亞灣石化區(qū)的聯(lián)系將變得十分緊密。也為產(chǎn)業(yè)的縱深發(fā)展留下良好的發(fā)展空間。北區(qū)的地形分布特點(diǎn)是道路西側(cè)緊靠海岸線，幾乎沒(méi)有可建設(shè)用地，沿道路東側(cè)從北向南前1.3公里為大片平整的土地，多為農(nóng)業(yè)用地，中間還有一塊面積約為25公頃，坡度約為20度的山地，還包括面積約為2.6公頃的赤沙村；后1.8公里為山體，坡度約為30度；北區(qū)東部被幾座山體分成了多個(gè)大小不等的小地塊。北區(qū)的海濱以礁石居多，沙灘的規(guī)模與質(zhì)量都不如中區(qū)與南區(qū)；養(yǎng)殖場(chǎng)位于北區(qū)，造成海水水質(zhì)較差，不適宜進(jìn)行高接觸性的水上活動(dòng)；海岸上已經(jīng)生長(zhǎng)成林的紅樹(shù)林，為將來(lái)發(fā)展生態(tài)公園提供了良好的資源。北區(qū)的海灘較不適宜海濱游憩，所以建議作為一個(gè)水路交通的中轉(zhuǎn)點(diǎn)，提供游艇的服務(wù)和外來(lái)船只的?？?。這種地形下可利用道路東側(cè)的山體開(kāi)發(fā)建設(shè)一定數(shù)量和規(guī)模的住宿接待設(shè)施，不僅依山對(duì)海、景色優(yōu)美，還保留了一部分農(nóng)田，作為日后發(fā)展所用；前半部分平整的土地可以用來(lái)作為未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地。（二）中區(qū)與北區(qū)不同，中區(qū)沒(méi)有山體分隔，地勢(shì)平坦開(kāi)闊，形狀規(guī)整，開(kāi)發(fā)建設(shè)的靈活性較大。以穿過(guò)中區(qū)的濱海公路為界，東邊為村莊和農(nóng)田，西邊是養(yǎng)殖場(chǎng)，北部是巽寮鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心。區(qū)域中段為一段沙洲，一側(cè)被當(dāng)?shù)鼐用裥藿舜罅康奈r塘，另一側(cè)無(wú)人涉足，通過(guò)對(duì)海濱資源的調(diào)研評(píng)價(jià)，建議此處作為巽寮灣度假區(qū)的主要的游艇碼頭。中區(qū)是整個(gè)度假區(qū)開(kāi)發(fā)較為成熟一個(gè)區(qū)域，因地段中央部分相對(duì)開(kāi)放，主干道從其中穿過(guò)，目前已有7，8家度假村在經(jīng)營(yíng)中，還有些正在建設(shè)中，有些已成為爛尾樓，對(duì)以后的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了一定的困難；片區(qū)前半段是當(dāng)?shù)刈畲蟮亩燃俅澹嘿沐紴扯燃俅?，后半段集中了其余的幾家度假村和廣東體育惠東基地，足見(jiàn)此處自然環(huán)境和開(kāi)發(fā)條件的優(yōu)越。在新的規(guī)劃中，可盡量整合資源，使其成為整個(gè)巽寮灣海濱度假區(qū)中檔消費(fèi)、公共配套設(shè)施較為集中的一個(gè)區(qū)域。（三）南區(qū)南區(qū)是目前開(kāi)發(fā)程度最低的一個(gè)片區(qū)，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也較為滯后。地貌從西向東依次為海灘、山地、少量平整土地、山地、大片農(nóng)業(yè)用地和村莊。南區(qū)北段及南段均緊靠山體，使地塊整體上處于相對(duì)私密和獨(dú)立的位置；有小型低海拔山體群，地塊起伏較??；濱海公路目前只鋪到南區(qū)北部，區(qū)域內(nèi)道路主要是沙土路，而且目前沙土路只到達(dá)南區(qū)的東部，目前南區(qū)的內(nèi)部交通條件非常有限。由于此區(qū)域開(kāi)發(fā)程度最低，所受污染最輕，山體鄰近海岸線，所以建議此處作為高檔海濱度假區(qū)來(lái)建設(shè)，建設(shè)一定規(guī)模，高檔次的別墅區(qū)、酒店等度假設(shè)施；富巢灣海岸線奇石聳立，沙灘潔白柔軟，在巽寮灣屬于海濱景觀條件最好的區(qū)域，特別適合觀光和高接觸性的水上活動(dòng)；南區(qū)地塊內(nèi)除西部一塊連續(xù)小型山體群外，東部地勢(shì)相對(duì)開(kāi)闊而平坦，擁有壯觀的山海綜合景觀，適合開(kāi)發(fā)高級(jí)住宅及高爾夫球項(xiàng)目，同時(shí)現(xiàn)有的水系情況有利于在東部地塊進(jìn)行游艇俱樂(lè)部等項(xiàng)目的建設(shè)。

第五篇項(xiàng)目總體概念規(guī)劃5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明5.1.1規(guī)劃目標(biāo)：打造原生態(tài)的功能復(fù)合型濱海度假區(qū)5.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)思路：根據(jù)市場(chǎng)需求選擇產(chǎn)品將游客的需求放在最重要的位置上，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果挑選游客期望的旅游產(chǎn)品。根據(jù)資源稟賦安排產(chǎn)品根據(jù)各個(gè)地塊的不同特征，合理安排能夠最大限度發(fā)揮自然資源優(yōu)勢(shì)的旅游項(xiàng)目及其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。根據(jù)產(chǎn)品特征設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)模式根據(jù)產(chǎn)品特征以及相互關(guān)系組合產(chǎn)品，形成不同功能的產(chǎn)品組團(tuán)。根據(jù)產(chǎn)品自身的經(jīng)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)整個(gè)功能組團(tuán)的運(yùn)營(yíng)模式，尋找最佳的盈利方式。5.1.3主題形象多彩風(fēng)情，山海新時(shí)空融合本土與世界的海洋風(fēng)情，創(chuàng)造體驗(yàn)濱海旅游的嶄新時(shí)空，打造國(guó)際化濱海旅游度假目的地。5.2功能結(jié)構(gòu)圖巽寮旅游度假區(qū)未來(lái)將自然的形成北、中、南三個(gè)不同板塊的開(kāi)發(fā)模式根據(jù)未來(lái)的交通規(guī)劃，北區(qū)最接近大亞灣石化區(qū)這一高科技工業(yè)區(qū)，車程最短只有20分鐘，該地區(qū)有望結(jié)合科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成完善的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。該區(qū)域的自然資源條件相比其他兩區(qū)稍遜一籌，不利于大規(guī)模旅游活動(dòng)的展開(kāi)，但恰恰適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中區(qū)擁有廣闊的開(kāi)發(fā)腹地，現(xiàn)有基礎(chǔ)條件基本健全，便于大規(guī)模旅游活動(dòng)的開(kāi)展，未來(lái)將形成旅游、商業(yè)、地產(chǎn)、市政等配套齊全的綜合性旅游新鎮(zhèn)。南區(qū)自然資源最為優(yōu)秀，環(huán)境私密。現(xiàn)有的自然條件便于各成體系、相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。未來(lái)這里將形成頂級(jí)旅游產(chǎn)品的集中地，成為華南地區(qū)最具魅力的海濱旅游度假區(qū)。5.3概念設(shè)計(jì)圖5.4分區(qū)概念規(guī)劃圖5.4.1北區(qū)概念規(guī)劃主題：生態(tài)長(zhǎng)廊吐納自然發(fā)展思路：立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，并進(jìn)行人性化考慮。本區(qū)域自然條件有限，旅游吸引力不及南區(qū)及中區(qū)。目前作為旅游產(chǎn)品進(jìn)行大面積開(kāi)發(fā)的價(jià)值不大，建議將此處作為未來(lái)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的基地。但作為巽寮旅游度假區(qū)的門戶，它將給每一位到達(dá)的游客留下較深的第一印象。應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有條件適當(dāng)開(kāi)展旅游項(xiàng)目。海港旅游區(qū)將作為重要的海上交通中轉(zhuǎn)港口出現(xiàn)。紅樹(shù)林生態(tài)公園起到嚴(yán)格保護(hù)生態(tài)環(huán)境的作用。道路右側(cè)的二線區(qū)域?qū)⒊蔀楹罄m(xù)發(fā)展的基地，目前以房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地加以控制。5.4.2中區(qū)概念規(guī)劃區(qū)域功能中區(qū)是整個(gè)項(xiàng)目功能最為齊全和密集的服務(wù)區(qū)和居住區(qū)，其中以居住、旅游服務(wù)、市政配套三大功能為主導(dǎo)。旅游服務(wù)功能包括觀光、餐飲、購(gòu)物、住宿、休閑、娛樂(lè)，集中體現(xiàn)在新旅游小鎮(zhèn)、夕畔港灣、精靈水世界、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)四個(gè)片區(qū)；市政配套是城市功能的延伸，包括行政辦公、商貿(mào)物流、文體教育、金融服務(wù)、交通運(yùn)輸、醫(yī)療治安等綜合配套設(shè)施，主要通過(guò)旅游新集鎮(zhèn)的建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)，從而打造成一個(gè)現(xiàn)代化的城市服務(wù)新區(qū)；在旅游服務(wù)和市政配套得以完善的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值將成幾何級(jí)的提升，并陸續(xù)推出主題地產(chǎn)區(qū)、人文居住社區(qū)、精英社區(qū)等各種形式的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)三個(gè)方面的綜合價(jià)值。區(qū)域主題碧海藍(lán)天旅游新城區(qū)域開(kāi)發(fā)理念旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合驅(qū)動(dòng)，最大限度實(shí)現(xiàn)區(qū)域開(kāi)發(fā)的綜合價(jià)值；充分發(fā)揮旅游業(yè)的拉動(dòng)作用，在保護(hù)生態(tài)、完善基礎(chǔ)配套的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)人氣、資本等開(kāi)發(fā)元素在本區(qū)域的聚集，迅速提升區(qū)域地塊的綜合價(jià)值，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力。同時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步鞏固旅游業(yè)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的綜合效應(yīng)，完善社區(qū)服務(wù)功能，并最終實(shí)現(xiàn)“旅游新城”的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。在區(qū)域空間布局上“一核兩翼”的格局，使本區(qū)域得以平衡發(fā)展；本區(qū)域的核心由新旅游小鎮(zhèn)、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)、夕畔港灣、精靈水世界四個(gè)分區(qū)共同組成，是功能最為完善的中心組團(tuán)；“北翼”由中心組團(tuán)向北，以傳統(tǒng)文化為脈絡(luò)，形成一個(gè)人文旅游和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組團(tuán)；“南翼”則秉承現(xiàn)代濱海度假的精髓，將海洋文化、城市文化與休閑度假、居住完美結(jié)合，形成一個(gè)現(xiàn)代濱海度假和地產(chǎn)坐標(biāo)式的開(kāi)發(fā)區(qū)。在功能設(shè)置上，以“主客共享”為理念；在區(qū)域功能設(shè)置方面，兼顧外來(lái)游客和區(qū)內(nèi)居民的雙重需求，旅游服務(wù)設(shè)施與市政配套設(shè)施將同時(shí)得到大力的開(kāi)發(fā)建設(shè)。在功能配比關(guān)系合理的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)服務(wù)設(shè)施的人性化設(shè)置，綜合考慮各類人群的心理訴求。城在林中，林立海邊，強(qiáng)調(diào)整個(gè)區(qū)域的原生態(tài)和舒適性；嚴(yán)格保護(hù)區(qū)域內(nèi)的自然環(huán)境，保持完整的海岸線和沙灘，并確保50％以上的綠化率。建構(gòu)合理的海、林、城比例關(guān)系，局部保持原生態(tài)的自然環(huán)境，并營(yíng)造優(yōu)美舒適的公共生態(tài)空間。5.4.3南區(qū)概念規(guī)劃主題澄澈尊境設(shè)計(jì)說(shuō)明南區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，景觀富于變化，自西向東依次呈現(xiàn)丘陵、山地、平原、湖泊、山地等各種形態(tài)。天然的資源條件便于相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)開(kāi)發(fā)。在這些地方，海灘是最直接的吸引物，主題酒店組團(tuán)可以在相對(duì)封閉的環(huán)境內(nèi)為游客提供多種不同的服務(wù)，也便于度假區(qū)的建設(shè)和管理。同時(shí)海灘度假活動(dòng)所需要的各種服務(wù)設(shè)施集中融合在主題酒店中，能夠保證整個(gè)海灘地區(qū)生態(tài)環(huán)境的完整性。相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)式開(kāi)發(fā)便于開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作發(fā)展5.5分區(qū)說(shuō)明5.5.1北區(qū)5.5.1.1海港旅游區(qū)區(qū)域功能海港旅游區(qū)將建碼頭、海港廣場(chǎng)、星級(jí)酒店等其它服務(wù)設(shè)施來(lái)滿足它的特殊的功能，以海港廣場(chǎng)上的標(biāo)志性建筑為巽寮灣的形象代表物；以修建碼頭來(lái)滿足游客分流的功能；以酒店作為在此度假旅游的主要接待設(shè)施，使整個(gè)區(qū)域形成一個(gè)集住宿、休閑、度假、餐飲、交通為一體的綜合服務(wù)區(qū)與休閑度假區(qū)。項(xiàng)目組成分析項(xiàng)目名稱功能吸引力游客對(duì)象規(guī)模表演觀光體驗(yàn)住宿餐飲購(gòu)物服務(wù)刺激性觀賞性體驗(yàn)性新鮮度青少年青年中年老年碼頭AAAA中海港廣場(chǎng)BABA大海濱酒店BABA大服務(wù)設(shè)施CCAB中用地指標(biāo)占地面積占地比例容積率建筑面積海港旅游區(qū)1250000.000四星級(jí)酒店7000056%0.5035000海港廣場(chǎng)及景觀標(biāo)志物61005%碼頭1500012%保留用地3390027%5.5.1.2紅樹(shù)林生態(tài)公園紅樹(shù)林生態(tài)公園面向大海，有著保存完好的生態(tài)資源，占地面積181400平方米，在該片區(qū)上原則上不建任何建筑物，只在公園中增加少量人行道，在核心區(qū)不能有任何人為痕跡。紅樹(shù)林生態(tài)公園是在原有的良好自然環(huán)境的前提下，采取專門的保護(hù)措施使之成為一個(gè)生態(tài)自然保護(hù)區(qū)，為了豐富生態(tài)公園的生物種類，可以移植更多的動(dòng)植物種類，使之成為鳥(niǎo)類的最好棲息地、植物最好的生長(zhǎng)地、人類最舒適的生態(tài)公園。也是巽寮灣旅游度假區(qū)的微縮自然保護(hù)區(qū)。對(duì)保護(hù)區(qū)必須采取嚴(yán)格的管理措施，并嚴(yán)格規(guī)劃好旅游通道，避免任何破壞生態(tài)環(huán)境的行為，使之成為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的旅游保護(hù)區(qū)。5.5.1.3山海園林度假區(qū)區(qū)域功能該區(qū)域與海港旅游區(qū)銜接，而海港旅游區(qū)是游客進(jìn)入巽寮灣旅游度假區(qū)內(nèi)的第一站，將會(huì)有一部分游客分流到此，因此在這里會(huì)建有一個(gè)四星級(jí)酒店，滿足度假游客的住宿需求，同時(shí)在旅游區(qū)發(fā)展成熟，環(huán)境得到逐步改善后，再趁熱打鐵，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值。四星級(jí)酒店是一個(gè)集住宿、餐飲、娛樂(lè)、健身為一體的綜合體，位于海港區(qū)附近；而地產(chǎn)片區(qū)則應(yīng)遠(yuǎn)離喧鬧的中轉(zhuǎn)站區(qū)，依山而建，獨(dú)棟別墅擁有自家的園林，聯(lián)排別墅擁有公共的園林景觀。用地指標(biāo)占地面積占地比例容積率建筑面積建面比例山海園林度假區(qū)313500100%0.42132750獨(dú)棟別墅12000038%0.303600027%Townhouse12350039%0.506175047%四星級(jí)酒店7000022%0.503500026%5.5.1.4濱海地產(chǎn)區(qū)區(qū)域功能濱海地產(chǎn)區(qū)西北接紅樹(shù)林保護(hù)區(qū)，東北接創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)，東靠后勤服務(wù)基地，有發(fā)展房地產(chǎn)的地形優(yōu)勢(shì)與宏觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)，要充分利用該片區(qū)擁有的優(yōu)美自然環(huán)境與潛在客源優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)出符合生態(tài)、環(huán)保、健康的高檔地產(chǎn)區(qū)，包括獨(dú)棟別墅與聯(lián)排別墅，以滿足周邊地區(qū)中高端客戶以及創(chuàng)意園區(qū)企業(yè)業(yè)主的需求。同時(shí)還有功能完善的社區(qū)服務(wù)，包括購(gòu)物店、咖啡廳、游泳池等基本的生活服務(wù)設(shè)施。用地指標(biāo)占地面積占地比例容積率建筑面積建面比例濱海地產(chǎn)區(qū)8235000.38312930獨(dú)棟別墅49410060%0.3014823047%Townhouse32940040%0.5016470053%5.5.1.5創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園片區(qū)區(qū)域主題與功能創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)在功能和風(fēng)格上，具有重要的補(bǔ)充和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的平衡意義，有利于整個(gè)項(xiàng)目的完善。區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)創(chuàng)意的思想，以大企業(yè)的進(jìn)駐帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的人氣和土地的升值。片區(qū)內(nèi)將以不同的主題劃分不同的區(qū)域，為藝術(shù)、科技等不同職業(yè)類型的企業(yè)創(chuàng)造獨(dú)立的創(chuàng)作和研發(fā)空間，同時(shí)提供小型的工作室公寓，以及各種服務(wù)設(shè)施，完善區(qū)域內(nèi)的配套。用地指標(biāo)占地面積占地比例容積率建筑面積建面比例創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園5240000.66343220工業(yè)園15720030%0.8012576037%配套公寓18340035%0.8014672043%配套別墅23580045%0.307074021%5.5.1.6后勤服務(wù)區(qū)在引進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)以及旅游業(yè)的同時(shí)，需要不斷加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，包括區(qū)域管理、供水供電等，同時(shí)持續(xù)改進(jìn)地區(qū)農(nóng)業(yè)、商業(yè)以及工業(yè)區(qū)域基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，形成合理的社區(qū)服務(wù)業(yè)、公共服務(wù)業(yè)等各種產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)架構(gòu)，最終形成具有互動(dòng)效應(yīng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展組團(tuán)，這就需要一個(gè)專門的后勤服務(wù)基地。后勤服務(wù)基地位于創(chuàng)意片區(qū)與地產(chǎn)區(qū)的后面，占地135000平方米，將發(fā)揮它的后勤支持功能。

5.5.2中區(qū)5.5.2.1新旅游小鎮(zhèn)區(qū)域功能該區(qū)域?qū)儆陲L(fēng)景臨近型旅游集鎮(zhèn)，它既可以保護(hù)海濱旅游區(qū)的旅游資源，又可以滿足游客和當(dāng)?shù)鼐用竦男枰?、促進(jìn)整個(gè)度假地的發(fā)展。功能設(shè)置集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、觀賞、咨詢、住宿等服務(wù)于一體，同時(shí)也是會(huì)議酒店、主題公園、度假地產(chǎn)等周邊項(xiàng)目的游客集散地。區(qū)域布局分為公共休閑片區(qū)、商業(yè)服務(wù)片區(qū)、市政辦公片區(qū)、旅游服務(wù)片區(qū)以及市民基建片區(qū)。其功能齊全，項(xiàng)目豐富，是休閑度假者的中心集散區(qū)和夜間活動(dòng)基地，也是周邊市民工作、生活的主要活動(dòng)空間。在功能布局的比率分配上，旅游、市政、生態(tài)各區(qū)比例為“3：2：5”。用地指標(biāo)占地面積用地比例容積率建筑面積新城鎮(zhèn)4880000.32157136保護(hù)用地24400050%道路和廣場(chǎng)7320015%可開(kāi)發(fā)用地17080035%0.92157136配套170803.5%0.8013664商業(yè)10248021.0%0.8081984公寓5124010.5%1.2061488項(xiàng)目列表區(qū)域項(xiàng)目功能吸引力目標(biāo)游客表演觀光娛樂(lè)活動(dòng)餐飲購(gòu)物服務(wù)刺激性觀賞性體驗(yàn)性新鮮度兒童青少年青年中年老年海洋廣場(chǎng)玉帶河BACA彩虹橋CABC藍(lán)鯨音樂(lè)噴泉BABB“意外驚喜”隨機(jī)噴泉ABAA希望之星DADA“閑情逸致”雕塑群DACC“綠野”草坪DABC快樂(lè)舞臺(tái)CBBC風(fēng)味飲食街時(shí)尚快餐店DCCC“秀色可餐”海鮮館CBBA水手酒吧CCAB椰情茶坊DBAB“零度誘惑”飲料店CCAB千國(guó)小吃城CCBB戀戀咖啡屋DBCC商貿(mào)中心太平洋購(gòu)物中心DBBD水晶世界DCAA人體克隆秀DCAA海濱供應(yīng)小站DDDC可愛(ài)精品屋DBBB娛樂(lè)地帶動(dòng)感健身房CDAD潮流影院CABC劇院DABC網(wǎng)吧DDAC狂歡歌舞廳ACAC綜合服務(wù)區(qū)游客服務(wù)中心DCDD住宿D(zhuǎn)BBD醫(yī)療小站DDDD巽寮銀行DDDD巽寮郵局DDDD停車場(chǎng)DDDD5.5.2.2精靈水世界區(qū)域功能“精靈水世界”在功能上是一個(gè)以“水”為主題的娛樂(lè)區(qū)，集餐飲、娛樂(lè)、表演、活動(dòng)于一體。水陸結(jié)合的區(qū)域環(huán)境氛圍為主題公園內(nèi)容的安排創(chuàng)造了良好的條件。整個(gè)主題公園將以水世界為主題，讓游客感覺(jué)一個(gè)充了奇幻色彩的國(guó)度,在瞬間被帶回到一個(gè)充滿了神奇、幻想的精靈王國(guó)之中。這里將集合一切與水有關(guān)的項(xiàng)目，盡顯水之所能，游客在這里能夠充分感受到水的快樂(lè)。園區(qū)為封閉式單獨(dú)售票區(qū)，整個(gè)水公園將由愛(ài)琴?gòu)V場(chǎng)、精靈世界、神秘島、失落河、假日海灘等項(xiàng)目群組成。愛(ài)琴?gòu)V場(chǎng)將成為整個(gè)水世界的中心集散地。應(yīng)用希臘古建筑的表現(xiàn)手法，塑造一個(gè)充滿了浪漫的主題集散區(qū)域。精靈世界是以卡通形象人物“海底小精靈”的生活為故事的主線，讓游客參與到童話海底世界的生活中，與小精靈們同樂(lè)。這里將有精靈劇場(chǎng)、云霄車、海藻轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)杯等項(xiàng)目。神秘島是以?；手涌诵蘩c人類搏斗的故事為主線，這里有水炮大戰(zhàn)、漂流河、完美風(fēng)暴等項(xiàng)目。失落河講述了發(fā)生在地中海的一場(chǎng)旋風(fēng)，所打開(kāi)的地心之門展開(kāi)的歷險(xiǎn)故事。假日海灘是以海灘、水上娛樂(lè)項(xiàng)目為主題的區(qū)域，游客在這里游戲的同時(shí)，也可以看到各種風(fēng)情的水上表演。用地指標(biāo)占地面積238000平方米

項(xiàng)目列表區(qū)域項(xiàng)目功能吸引力目標(biāo)游客表演觀光娛樂(lè)活動(dòng)餐飲購(gòu)物服務(wù)刺激性觀賞性體驗(yàn)性新鮮度兒童青少年青年中年老年愛(ài)琴?gòu)V場(chǎng)漁夫碼頭DBDB芭芭拉游船CAABMARS餐廳DBCB海洋嘉年華CABB阿爾法水幕電影CABA諾曼底酒吧DCCC電玩世界BCAB歡樂(lè)餐廳DCCC水世界照相館DBCC水世界奇幻店DBBB精靈世界精靈飛車ABAA精靈國(guó)劇場(chǎng)DABB海馬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)騎CBAC海藻轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)杯BAAB奇幻黑管滑道ABAB艾拉之家DAAB海豚氣球競(jìng)賽場(chǎng)DACB神秘島波賽東港DBCD水炮大戰(zhàn)ABAA藍(lán)色風(fēng)暴ABAA神秘島漂流BBAB克修拉神殿DBBB王者歸來(lái)CBAC失落河萊茵港DCCD迷旋AAAB要塞探險(xiǎn)BAAA水上逗趣船BBAB地球花園DBAC假日海灘水樂(lè)園BBAB歡笑碰碰轉(zhuǎn)ABAB歐若拉亭DBBC部落店DBBC水上嘉年華CABA

5.5.2.3夕畔港灣區(qū)域功能本區(qū)域扮演著整個(gè)度假區(qū)的水路樞紐和度假區(qū)或游憩性入住區(qū)的主要致趣點(diǎn)。區(qū)域主要分為兩個(gè)組團(tuán)，漁人碼頭主要以休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、觀光以及承擔(dān)著游輪的停泊地的游輪公共碼頭，海濱休閑娛樂(lè)區(qū)設(shè)置有海上運(yùn)動(dòng)區(qū)、沙灘運(yùn)動(dòng)區(qū)、游艇碼頭及為游客水上運(yùn)動(dòng)、沙灘運(yùn)動(dòng)與海上娛樂(lè)提供后勤服務(wù)的服務(wù)區(qū)。服務(wù)區(qū)是一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的俱樂(lè)部。夕畔港灣占地面積8.14萬(wàn)m2，此區(qū)域若干個(gè)功能不同的組團(tuán)及功能區(qū)，規(guī)劃中將它們沿道路串連式布置，以陸路和水路將各功能區(qū)連接起來(lái)，同時(shí)在某些功能區(qū)段的外海岸邊設(shè)置棧橋和快艇碼頭，通過(guò)外海進(jìn)一步加強(qiáng)了組團(tuán)及功能區(qū)之間的聯(lián)系。用地指標(biāo)占地面積占地比例容積率建筑面積夕畔港灣814007100漁人碼頭1700021%0.305100海濱休閑娛樂(lè)區(qū)2200027%0.092000保留用地4240052%

項(xiàng)目列表項(xiàng)目功能吸引力游客對(duì)象表演觀光體驗(yàn)住宿餐飲購(gòu)物服務(wù)刺激性觀賞性體驗(yàn)性新鮮度青少年青年中年老年漁人碼頭海鮮秀餐館CCAA海洋休閑廣場(chǎng)BBAB漁人走廊BBCB航海商店ACAB街頭舞臺(tái)BABA游輪碼頭AABB水果工藝體驗(yàn)屋BAAB兒童天地BAAA水手吧AAAA棋牌樂(lè)園BBAA紅色酒吧BBAA水平線海岸餐館AAAA濱海休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)沙灘足球AAAB沙灘排球AAAB露天自助餐廳AAAA沙灘迷你高爾夫ABAB摩托艇CBAC快艇觀光CABB香蕉船BBBA拖曳傘BBAA運(yùn)動(dòng)加油站BAAB車模BAAA海模AABB航模BBBA極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)AAAB5.5.2.4海岸濕地公園區(qū)域功能濕地與森林、海洋并稱為地球三大生態(tài)系統(tǒng)，有著地球之腎的美譽(yù)，巽廖灣作為海岸濕地的代表，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，陸生和水生植物種類多樣。依托保護(hù)區(qū)內(nèi)優(yōu)良的自然條件，通過(guò)適當(dāng)?shù)牡匦胃脑?，以形成從水面到灘地再到旱地的一個(gè)生態(tài)演變序列。，是目前開(kāi)發(fā)中區(qū)內(nèi)原始生態(tài)環(huán)境的主要保護(hù)區(qū)域。整個(gè)濕地公園內(nèi)將不設(shè)置人工痕跡過(guò)于明顯的項(xiàng)目和建筑，原始的濕地風(fēng)貌將在這個(gè)片區(qū)中得到最完整的展現(xiàn)。未來(lái)它將成為游客欣賞原生態(tài)濕地景觀的主要觀光區(qū)。為了便于游客的觀光，未來(lái)內(nèi)將設(shè)置簡(jiǎn)單的步行棧道和觀景臺(tái)對(duì)游客的游線進(jìn)行合理的安排和組織，以起到對(duì)生態(tài)環(huán)境的一種保護(hù)，同時(shí)也為游客提供便利。該區(qū)域不是項(xiàng)目未來(lái)贏利的收益點(diǎn)和游客主要的停留區(qū)域。用地指標(biāo)海岸濕地公園位于項(xiàng)目建設(shè)中區(qū)以北的位置，總占地面積為194000M5.5.2.5綜合度假中心區(qū)域功能遠(yuǎn)離城市喧囂，近聽(tīng)濤聲依舊。集會(huì)議、度假、餐飲、娛樂(lè)、休閑、養(yǎng)生、住宿為一體，以獨(dú)特的環(huán)境和專業(yè)化的服務(wù)，提供高檔的休閑度假產(chǎn)品，打造一個(gè)以度假住宿與商務(wù)會(huì)議功能為主的高檔海濱度假酒店群，為游客提供一個(gè)“溫馨家園”。為政府和企業(yè)提供一個(gè)文化、信息交流的平臺(tái)，滿足各類型會(huì)議的要求。本區(qū)域同時(shí)還專門開(kāi)設(shè)了具有體檢旅游功能的項(xiàng)目。其有別于一般意義上的體檢和療養(yǎng)，以得天獨(dú)厚的海濱條件，通過(guò)物理治療和體育鍛煉為社會(huì)精英加油充電。用地指標(biāo)占地面積占地比例容積率建筑面積綜合度假中心3500000.58203000四星級(jí)酒店（三個(gè)）21000060%0.50105000三星級(jí)酒店（三個(gè)）14000040%0.7098000

5.5.2.6傳統(tǒng)集鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域功能傳統(tǒng)集鎮(zhèn)區(qū)是一個(gè)集觀光、休閑、原住民居住為一體的主題文化區(qū)域，占地面積13.2萬(wàn)m2。它既是原住地居民的集中居住區(qū)，也是集中表現(xiàn)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村民俗與歷史文化的主要表現(xiàn)區(qū)，游客在該片區(qū)內(nèi)可以親身體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民俗，同時(shí)也可以參與到當(dāng)?shù)刈∶竦募抑懈惺鼙镜匚幕奶厣?。這里將運(yùn)用嶺南文化原汁原味的元素進(jìn)行包裝，融入典型的珠三角水鄉(xiāng)生活風(fēng)貌，增加嶺南水鄉(xiāng)的風(fēng)情表演。通過(guò)客家和嶺南水鄉(xiāng)的風(fēng)情表演來(lái)增添旅游區(qū)的氛圍；傳統(tǒng)集鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部保留原有生活習(xí)慣，不加干擾，保持原汁原味的民俗民風(fēng)，外圍營(yíng)造一種具有客家特色的度假氛圍，以原始的漁村為原形，河面上漂浮著一只只漁船。游客可以根據(jù)自己的喜好選擇住宿的方式。或居住于岸上度假村內(nèi)的小木屋，