房地產投資中的

財務管理與采購管理目錄運營儀表盤原理介紹工程本錢或投資估算房地產本錢與可變本錢控制財務內控管理采購本錢分析控制采購方式選擇〔招投標采購、集中采購、專業(yè)采購等〕完整的房產財務投資分析模型用數(shù)據(jù)管理公司戰(zhàn)略需要數(shù)字作依據(jù)細節(jié)需要數(shù)字作說明經營需要數(shù)據(jù)作評估管理需要數(shù)據(jù)作指南財務管理的關鍵點財務管理的目的：資產的保值資產的增值財務管理的根本點掌控公司資產的每一個轉化點減少運營的不確定性風險控制R=P(O/L)確定性時間目標我們?yōu)楹慰床灰?？找出課堂的十個缺乏點。標準低了。看慣了。挖掘寶藏—展示數(shù)據(jù)案例〔工具〕客戶價值分析銷售人員分析是否增加本錢？數(shù)據(jù)是否可靠？結果是否很難得到？1、本錢管理的宗旨與原那么不明確管理思想：“本錢核算＝本錢控制＝本錢管理〞管理目的：“節(jié)約、省錢、不被騙〞表現(xiàn)特點：造價計算〔概、預、結〕——定額模式下，強調個人經驗，追求算得快、算量準、定額熟、套價正確。結果：本錢管理經驗淺薄，缺乏管理知識和經驗的沉淀。2、本錢管理無“全面組織〞保障兩個極端：〔1〕強勢地位：權威部門—官僚機構—本錢管理＝降低造價〔2〕無本錢意識：本錢部＝審算部—本錢管理處于核算水準傳統(tǒng)“本錢管理〞的誤區(qū)：—以標準化合同文本與流程化管理為核心—工程量清單計價模式—結合產品和市場，以造價計算和本錢分析為根底，以目標管理為方法，以工程營銷定位與技術管理為依托，以產品價值的實現(xiàn)為目標展開本錢管理工作。強調企業(yè)/團隊的共同目標：利潤，講求性價比，開掘價值，創(chuàng)造價值。主動、全面、動態(tài)本錢管理原那么：本錢超前先行〔本錢控制的重心前移〕；積極、主動圍繞目標本錢的實現(xiàn)進行控制；全過程、全方位、全環(huán)節(jié)、全員參與的動態(tài)本錢管理；目標本錢管理貫穿于建設工程的每一個階段，但凡做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效本錢。核算型的本錢管理已瀕臨淘汰，控制型的本錢管理模式已不能滿足市場的要求，本錢管理必須向價值創(chuàng)造型轉變—核心就是產品“價值工程〞研究?，F(xiàn)代地產企業(yè)本錢管理理念1、工程本錢管理的目的—提升價值2、工程本錢的構成—全本錢，空間與時間分布3、工程本錢管理的階段—全過程4、工程本錢管理的責任人—全員5、工程本錢管理的方法—目標本錢管理6、工程本錢管理的要點—合理確定與動態(tài)控制現(xiàn)代地產企業(yè)------本錢管理理念1、房地產公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標2、利潤與本錢的關系收入一定的情況下，本錢越低，利潤越大3、本錢管理的目的與企業(yè)的目標是一致的—工程公司的目標4、本錢管理的目標是保證本錢的支出獲得最有效的收益——提升價值本錢控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵工程本錢管理的目的：1、本錢構成：建造本錢=前期工程費+根底設施費＋建安工程費〔土建＋安裝〕+公共配套設施費開發(fā)本錢=土地本錢+建造本錢+開發(fā)期間費用全本錢〔即工程總投資本錢〕＝開發(fā)本錢+開發(fā)費用〔管理費用＋營銷費用＋財務費用〕2、時間與空間上的分布時間：建設全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用工程本錢的構成：1，階段立項\定位\設計發(fā)包\施工\竣工\維護2，對應本錢實現(xiàn)過程---由虛到實虛擬：估、概、預算現(xiàn)實：合同價、付款、結算價……從虛到實的轉折點就是發(fā)包工程本錢管理的階段：可研/立項成本測算定位成本測算目標成本方案擴初/施工圖目標成本分解目標成本調整發(fā)包招標籌劃施工變更簽證支付（動態(tài)成本）（合同管理）竣工結算工程本錢管理的全過程●立項階段—本錢測算，工程經濟性評價●籌劃階段—選擇性價比最好的產品，制定產品目標與開展方案●設計階段：—方案：最經濟合理方案，符合工程定位—初步：材料設備的合理選型—施工圖：限額設計，圖紙的質量和時間保證●發(fā)包階段—通過市場競爭找到適宜的價格和單位，完備的合同〔與合作伙伴雙贏的關系〕●施工階段—合約管理〔變更和簽證的管理，支付管理〕●竣工階段—結算、索賠辦理各階段本錢管理重點內容：1.所有與產品建造相關的部門，都要有本錢管理的責任和本錢意識---只有考慮了產品的性價比問題，才能算是有了本錢意識…2.責任本錢管理體系的建立目的：令全員實施自覺的本錢管理行為要素：〔1〕責任范圍；〔2〕責任人〔3〕評價標準；〔4〕評價人3.本錢管理專業(yè)人員的職責：全面、全過程本錢管理，而非單純編制預結算工作了解產品、掌握市場，制定目標，全程監(jiān)控；整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產品定位；我們的工作---協(xié)調整合，不管是設計、工程還是本錢人員，都是專家型的管理者〔不是面包師〕工程本錢管理的責任主體1.目標本錢管理的內容--目標本錢確實定與動態(tài)控制兩方面2.目標本錢確定的依據(jù)—經驗數(shù)據(jù)庫、市場調研、對產品建造標準的把握度3.實現(xiàn)目標本錢動態(tài)監(jiān)控的手段—本錢信息化管理4.目標本錢管理的過程—PDCA循環(huán)工程本錢管理的方法—目標本錢管理1、合理確定—確定是控制的前提和根底，市場定價原那么，沒有準確只有合理；本錢的決定因素：外部—市場；內部—產品籌劃與定位；本錢的影響因素:諸多經營、技術、管理方面;本錢確定的方法:決不是靠定額算出來的；靠對市場和產品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場本錢確定的過程:行業(yè)特點決定本錢的特點：單件性、復雜性、屢次性；從虛到實；本錢實現(xiàn)關鍵環(huán)節(jié)：招標〔發(fā)包〕，使產品與市場結合—招標的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段—定標的原那么：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產品工程本錢管理的要點——合理確定和有效控制2、有效控制——動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)控制伴隨實施的全過程，保證在過程中的實施不偏離既定目標，控制是動態(tài)的?？刂频囊兀汉侠淼哪繕?、偏差測定、及時反響與修正。控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時刻掌握實際與目標偏差的原因、幅度、造成后果，進而做出相應的調整方案。3、技術經濟既結合又別離的原那么技術—招標籌劃書—合同策略＋合同界面—合同文件—清單包干經濟—設計任務書—方案＋目標本錢—擴初/施工圖＋目標本錢調整—工程量清單—合同單價/合價工程本錢管理的要點——合理確定和有效控制1、工程動態(tài)本錢監(jiān)控——臺帳月報、信息化系統(tǒng)2、設計變更與現(xiàn)場簽證的管理3、論材料設備的核價4、本錢管理工作的階段性總結5、工程預結算管理6、合理使用外部造價咨詢單位7、本錢人員定期下現(xiàn)場，及時做好記錄8、工程糾紛、索賠與反索賠的處理9、完善的資料管理工程工程階段本錢管理戰(zhàn)略選擇往哪去如何去運營分析是戰(zhàn)略執(zhí)行的保障戰(zhàn)略定位我是誰在那里運營分析現(xiàn)在發(fā)生了什么？還會發(fā)生什么？為什么會發(fā)生？戰(zhàn)略執(zhí)行動手做$我們在哪里？

發(fā)生什么？信息報表會發(fā)生什么？計劃預測為什么發(fā)生？規(guī)則OLAP正在發(fā)生什么？預警儀表盤我們該怎么辦？行動計劃記分卡我們能夠提供什么？建議統(tǒng)計模型關注焦點輸出起步前起步成長開展成熟穩(wěn)定意識理解行動性信息決策自動化決策潛伏期數(shù)據(jù)新鮮性見識行動報表的意義財務系統(tǒng)紙質報表成本中心成本價值管理報表高管系統(tǒng)簡要報告通知高管數(shù)據(jù)擴張集市分析系統(tǒng)互動報表授權員工數(shù)據(jù)集市監(jiān)控系統(tǒng)儀表盤過程監(jiān)控數(shù)據(jù)倉庫戰(zhàn)略系統(tǒng)記分卡推動企業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)倉庫商業(yè)服務嵌入式BI推動市場分析服務系統(tǒng)類型分析方法高管看法投資回報架構起步前起步成長開展成熟穩(wěn)定投資回報目錄運營儀表盤原理介紹工程本錢或投資估算房地產本錢與可變本錢控制財務內控管理采購本錢分析控制采購方式選擇〔招投標采購、集中采購、專業(yè)采購等〕完整的房產財務投資分析模型不要等到情況不可收拾項目2006年8月不含代工主營業(yè)務收入750.96毛利率8.84%人工成本率5.28%部門費用率3.75%運費率11.56%促銷費率10.59%廣告費率0.00%管理費用率17.60%營業(yè)利潤率-39.94%營業(yè)利潤(284.42)財務管理的根底〔直觀的量本利分析〕答案企業(yè)如何營造持續(xù)性的贏利結構〔營運預測與價格策略〕答案從股東的角度進行決策〔投資回報〕資料來源： 年度報告；麥肯錫分析--+稅項人民幣億元固定資產和其它營業(yè)資產人民幣億元19931994199510%5.06.6投資資本回報百分比232335稅后營業(yè)凈利潤人民幣億元230461530投資資本人民幣億元2284635142-21626825294310113818576109142利、稅前利潤人民幣億元營運資本人民幣億元銷售收入人民幣億元經營成本人民幣億元目錄運營儀表盤原理介紹工程本錢或投資估算房地產本錢與可變本錢控制財務內控管理采購本錢分析控制采購方式選擇〔招投標采購、集中采購、專業(yè)采購等〕完整的房產財務投資分析模型固定本錢控制承包單位是否嚴格按照合同約定、設計圖紙、合同工程量清單進行施工是固定本錢控制的重要內容。更改質量標準，偷工減料更換材料品牌，以次充好增加主材價差，從而影響建設工程工程質量及品質，增加工程后期維護本錢。可變本錢控制行定工程洽商變更現(xiàn)場簽證合同外工程采取低價中標高價索貽的策略行定工程(暫定金額、新定供給單價、折定數(shù)量)及合同外項日。由于暫定工程在合同價中屬于可調局部，承包商會抓住這個時機向建設單位進行高報價，如公共局部精裝修、鋼筋及電纜價風格整等。洽商變更及現(xiàn)場簽證。由于施工設計圖紙的缺陷、市場肯銷需求的調整及工程本身的特點，洽商變更及現(xiàn)場簽證的發(fā)生是難以防止的，承包商通常會想方設法進行索賠。乙方的主要方法成心夸大洽商變更事實。如有的洽商變更內容應屬于技術變更或細部調整.甚至僅是對原設計要求進一步解釋，這些變更內容對造價影響很小或者根本沒有影響，承包商會充分利用時機進行索賠。假設本錢管理人員不能深人現(xiàn)場實際了解事情真相.將不利于現(xiàn)場本錢的有效控制;同一變更內容屢次簽認。在本錢管控過程中，有時候會遇到假設干份變更通知實質上都是涉及同一項內容，承包商通過屢次報價，利用時間差，企圖蒙混過關。假設我們不能掌握現(xiàn)場第一手資料，將會對變更審核帶來很大難度;存在洽商變更指令不完全實施或根本不實施的情況。洽商變更指令發(fā)出后，假設工程師不加強現(xiàn)場監(jiān)督管理，承包商有時存在僥幸心理.對洽商變更指令不完全實施或根本不實施.財務管理應對措施建立相應臺賬制定業(yè)務合同和單據(jù)實時上報制度定期統(tǒng)計與分析目錄運營儀表盤原理介紹工程本錢或投資估算房地產本錢與可變本錢控制財務內控管理采購本錢分析控制采購方式選擇〔招投標采購、集中采購、專業(yè)采購等〕完整的房產財務投資分析模型報表的三大功能監(jiān)控重要的商務流程和行為，當潛在的問題出現(xiàn)時，根據(jù)商業(yè)業(yè)績的度量標準來發(fā)出警報。分析出現(xiàn)問題的根源，通過發(fā)現(xiàn)相關及時地信息，從多種角度和不同層次分析細節(jié)。管理人員和流程來改善決策，將業(yè)績到達最正確化，促使企業(yè)向正確的方向開展。提升管理的步驟建立適宜的管理流程和報表體系分析運營結構規(guī)劃和實施改進方案循環(huán)提高預算編制科目標準化會計科目中本錢類明細科目的設置應盡量與房地產工程工程管理預算主體內容相一致，以便日后能與房地產工程工程管理本錢預算數(shù)同一口徑進行比照、分析，從而有效實施事中本錢管理和控制；并為事后的經驗總結和新開發(fā)工程的本錢管理與控制提供參考和標準。預算及資金控制提前化先單后貨原那么?？颇恳恢略敲粗茉路桨冈敲春贤刂茩n案化合同留底制度費用與合同關聯(lián)制度費用的數(shù)據(jù)跟蹤費用與預算趨勢分析合同外費用趨勢分析合同執(zhí)行質量分析費用分布分析目錄運營儀表盤原理介紹工程本錢或投資估算房地產本錢與可變本錢控制財務內控管理采購本錢分析控制采購方式選擇〔招投標采購、集中采購、專業(yè)采購等〕完整的房產財務投資分析模型采購管理的結構金額大群眾瓶頸金額小采購數(shù)據(jù)檔案化與標準化物料標準化供給商標準化合同檔案化采購單標準化與檔案化倉庫數(shù)據(jù)標準化與檔案化物料數(shù)據(jù)的跟蹤采購物料趨勢分析價格趨勢分析量價配合分析品類分布分析進度分布分析存貨分析目錄運營儀表盤原理介紹工程本錢或投資估算房地產本錢與