二〇〇六年四月(JHZ2006211)莒南縣宏發(fā)投資咨詢(xún)有限公司第一章總論……………………1.1項(xiàng)目概要…………………1.2可行性研究的依據(jù)………1.3可行性研究的范圍………1.4可行性研究結(jié)論…………第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性……………2.1項(xiàng)目區(qū)的自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況…2.2承辦單位概況……………2.3項(xiàng)目提出的必要性………第三章市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)………3.1市場(chǎng)供求情況分析………3.2發(fā)展趨勢(shì)分析……………3.3競(jìng)爭(zhēng)分析…………………第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件…………………4.1項(xiàng)目選址…………………4.2主要建設(shè)條件……………第五章工程設(shè)計(jì)方案…………5.1設(shè)計(jì)依據(jù)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)……5.2規(guī)劃方案…………………5.3總體布局…………………5.4建筑設(shè)計(jì)方案……………5.5給排水方案………………5.6供電及電氣設(shè)計(jì)方案……5.7通訊系統(tǒng)…………………5.8供熱………5.9管線綜合布置方案………第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能………6.1環(huán)境保護(hù)…………………6.2節(jié)能……………………第七章物業(yè)管理………………第八章投資估算與資金籌措…………………8.1投資估算…………………8.2資金來(lái)源及籌措…………第九章財(cái)務(wù)分析………………9.1成本構(gòu)成……………………9.2費(fèi)用………9.3銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)估算………第十章經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析評(píng)價(jià)……………10.1經(jīng)濟(jì)效益分析……………10.2社會(huì)效益評(píng)價(jià)……………第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及建議…………附件:2、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照3、組織機(jī)構(gòu)代碼證4、稅務(wù)登記證5、國(guó)有土地使用證6、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)7、建設(shè)用地規(guī)劃許可證震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)證明發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)第一章總論1.1項(xiàng)目概要1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng):莒南供銷(xiāo)商住小區(qū)1.1.2項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式項(xiàng)目承辦單位：莒南縣十字路供銷(xiāo)合作社法人代表：謝軍所有制形式：集體所有制1.2.3項(xiàng)目主管部門(mén)：莒南縣建設(shè)局1.2.4項(xiàng)目擬建地點(diǎn):莒南縣城鎮(zhèn)中路中段西側(cè)1.2.5可行性研究報(bào)告編制單位:莒南縣宏發(fā)投資咨詢(xún)服務(wù)有限公司1.2.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):宅面積6080平方米米31.2可行性研究的依據(jù)1、項(xiàng)目承辦單位關(guān)于編制可行性研究報(bào)告的委托書(shū)7、國(guó)家、省、市有關(guān)、法規(guī)8、現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)規(guī)范和規(guī)定9、莒南供銷(xiāo)商住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案10、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料1.3可行性研究的范圍1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和市場(chǎng)需求分析2、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及配套條件3、主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容4、工程設(shè)計(jì)方案5、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能6、投資估算及資金籌措7、財(cái)務(wù)分析及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)8、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1.4可行性研究結(jié)論住宅是人們生活的必需品，消費(fèi)市場(chǎng)具巨大的潛力，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控和住房制度改革的影響，近幾年房地產(chǎn)業(yè)一直保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。隨著縣城人口的高速增長(zhǎng)、縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，建設(shè)大規(guī)模高質(zhì)量的住宅小區(qū)已成為加快城市化進(jìn)程，改善投資環(huán)境的重要舉措。莒南縣十字路鎮(zhèn)供銷(xiāo)合作社根據(jù)縣城新一輪總體規(guī)劃，按照縣府出臺(tái)的關(guān)于加快舊城改造步伐的布署，在充分論證莒南縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本單位實(shí)際，委托莒南縣國(guó)鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)原十字路鎮(zhèn)供銷(xiāo)合作社舊址進(jìn)行改造，建設(shè)一處高品質(zhì)、分展示人性化的新型商住小區(qū)，供銷(xiāo)商住小區(qū)是縣府實(shí)施舊城改造的啟動(dòng)工程之一，小區(qū)的建設(shè)將成為在莒南倡導(dǎo)城市新居理念，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升城市品位的示范工程。通過(guò)整體分析論證，該項(xiàng)目屬新型中檔商住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，小區(qū)選址符合莒南縣城市規(guī)劃的總體布局，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析和財(cái)務(wù)測(cè)算，本有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是安全可行的。第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目區(qū)的自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況莒南縣位于魯東南蘇魯兩省交界處，總面積1752平方公莒南縣歷史悠久，文化底蘊(yùn)豐厚。早在舊石器時(shí)代，人類(lèi)址，文物保護(hù)單位97處，有甲子山孫臏洞、世界之最鐵牛廟石鐵隕石和孫鏜紀(jì)念堂。據(jù)考證，老子、孔子、大禹、秦始皇、諸葛亮、蘇軾等都曾在此活動(dòng)。莒南縣是革命老區(qū)，被譽(yù)為山建成的同三高速公路經(jīng)我縣可直達(dá)廈門(mén)，新開(kāi)工的天汕高速公莒南縣物華天寶，具有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)。莒南屬暖溫.9小時(shí)，四季分明，光照充足，氣候宜人，森林覆蓋重晶石、氯石、金紅石、紫砂巖、明礬石、花崗石等36種，其中重晶石、氯石儲(chǔ)量為山東省之冠，石墨為省內(nèi)稀有，花崗石儲(chǔ)量30億立方米。電力非常充足，電網(wǎng)可供能力27萬(wàn)千瓦，源充足，境內(nèi)有大中小型水庫(kù)171座，其中大中型水庫(kù)4座，總儲(chǔ)水量5.5億立方米，可滿(mǎn)足工農(nóng)業(yè)和生活用水需求；勞動(dòng)力資源十分豐富，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力20萬(wàn)人，境內(nèi)有各類(lèi)職業(yè)技術(shù)學(xué)校5家，年培訓(xùn)各類(lèi)初、中、高級(jí)職業(yè)技術(shù)人才2萬(wàn)人，勞動(dòng)力成本低，勞動(dòng)力市場(chǎng)發(fā)達(dá)；旅游資源豐富，境內(nèi)既有天軍115師司令部和山東省政府舊址等歷史人文景觀。農(nóng)業(yè)資源流通企業(yè)達(dá)30多家，年交易額10多億元；經(jīng)濟(jì)外向度不斷提高，全縣有自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)的企業(yè)151家，已形成花生加工、工藝柳編、石雕石刻、紡織服裝、磨料磨具、食品加工等六大出花生制品出口占全國(guó)出口總量的18%，草柳編制品出口占全國(guó)出口總量的7%。莒南縣投資環(huán)境優(yōu)越，服務(wù)體系健全。成立了行政審批中新加坡、港澳臺(tái)和內(nèi)地等9個(gè)投資過(guò)億元的項(xiàng)目入園開(kāi)工建設(shè)。規(guī)劃開(kāi)發(fā)的坪上臨港工貿(mào)加工區(qū)，具備發(fā)展臨港型加工業(yè)和現(xiàn)公里。為進(jìn)一步加強(qiáng)招商引資步伐，縣委、縣政府制定出臺(tái)了一系列招商引資優(yōu)惠政策。在項(xiàng)目用地上，通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的，地方收入部門(mén)由當(dāng)?shù)刎?cái)政根據(jù)投資額大小給予一定比例的財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)返還。對(duì)科技含量高、投資規(guī)模大的工業(yè)小和對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)返還。對(duì)來(lái)莒南投資市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以通過(guò)土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式，依法取得土地使用權(quán)，并享受有關(guān)優(yōu)惠政策，確保項(xiàng)目有較高的投資回報(bào)率。2.2承辦單位概況莒南縣十字路供銷(xiāo)合作社成立于1955年5月，注冊(cè)資金體所有制商業(yè)流通企業(yè)，原址位于縣城鎮(zhèn)中路，現(xiàn)企業(yè)主要經(jīng)路供銷(xiāo)合作社鎮(zhèn)中路舊址改為商住用地。公司現(xiàn)有職工113人，大部分是多年從事供銷(xiāo)工作的老職工。由于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型和歷史的原因，供銷(xiāo)系統(tǒng)職工住房十分緊張，原供銷(xiāo)社舊址現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)用房和職工住房大部分已年久銷(xiāo)社計(jì)劃對(duì)鎮(zhèn)中路舊址進(jìn)行改造，總的原則是在改善職工居住條件的同時(shí)改善經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施功能，重新將經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行布局，拓展市場(chǎng)空間，從而滿(mǎn)足社會(huì)需求。莒南供銷(xiāo)商住小區(qū)將由莒南縣國(guó)鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)將按照經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的原則，最大限度地盤(pán)活存量資產(chǎn)，提高空間利用率，小區(qū)改造完成后將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。理公司等職能部門(mén)。開(kāi)發(fā)企業(yè)具備實(shí)施該項(xiàng)目的技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。2.3項(xiàng)目提出的必要性一、居民小區(qū)建設(shè)是加快舊城改提升城市形象的需要為進(jìn)一步加快舊城改造步伐，改善居民居住條件和城市環(huán)境面貌，合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，提升城市形想為指導(dǎo)，以增強(qiáng)城市總體功能，改善人文環(huán)境為目標(biāo)，按照進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，使縣城居民居住區(qū)布局更趨合理，配套設(shè)施更加齊全，服務(wù)功能更加完善。二、居民小區(qū)建設(shè)是健全完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步走出了自相關(guān)配套政策的制定，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。莒南縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自1992年開(kāi)始，起步較晚，經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利分房、單位集資建小區(qū)，共計(jì)開(kāi)發(fā)完成住宅樓33棟，開(kāi)發(fā)住宅1498套，開(kāi)發(fā)住看，普遍存在著規(guī)模偏小、設(shè)計(jì)落后、檔次較低、配套設(shè)施不到15萬(wàn)人，2010年達(dá)到25萬(wàn)人，人均居住面積達(dá)到或超過(guò)定位為莒南縣的房地產(chǎn)發(fā)展打開(kāi)了廣闊的空間。第三章市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)3.1市場(chǎng)供求情況分析據(jù)統(tǒng)計(jì)2004年底我國(guó)人均住房面積21.5平方米，正處在中等收入國(guó)家人均住房水平上。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的加快發(fā)育，住房市場(chǎng)還存在較消費(fèi)的重點(diǎn)，城鎮(zhèn)居民對(duì)住宅條件改善的呼聲越來(lái)越高。加快舊城開(kāi)發(fā)改造，集中進(jìn)行居民小區(qū)是建設(shè)，是一種帶有政府政策性?xún)?yōu)惠，面向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭、既經(jīng)濟(jì)又適用的住房改造措施，深受廣大居民歡迎，是城鎮(zhèn)居民改善住宅條件的首步由過(guò)去的福利分房轉(zhuǎn)為實(shí)行貨幣分房制度。城鄉(xiāng)居民持幣購(gòu)面積19.6平方米。到目前為止，全縣城市居民住房困難戶(hù)在5000戶(hù)以上，18處鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)干部、民營(yíng)企業(yè)家想在縣城內(nèi)購(gòu)房的也有幾百戶(hù)之多，同時(shí)，全縣每年將有復(fù)轉(zhuǎn)退伍軍人、大2003年九月份開(kāi)始，縣政府原則上不再審批單位集資建房，實(shí)行小區(qū)集中居住，客觀上造成縣城住房供求關(guān)系緊張。從2003年至今，莒南縣房地產(chǎn)呈現(xiàn)出持續(xù)快速、健康發(fā)展的良好局面，并且在加速發(fā)展的跡象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房竣工面積、銷(xiāo)售面積和二手房交易等指標(biāo)均創(chuàng)新高。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：況非常理想，空置率很低。居民收入水平的提高以及城市化發(fā)展是商品房?jī)r(jià)格上漲的最根本原因。商品房?jī)r(jià)格上漲的幅度從前幾年看，每年的漲幅都在右。來(lái)看，縣城居民購(gòu)買(mǎi)率在60%左右；鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)率在40%左右，外地居民購(gòu)買(mǎi)比例不到1%。購(gòu)房的目的主要以自住為主，投資及投機(jī)的情況很少。的樓房一般是頂層和樓兩側(cè)的位置。據(jù)上述分析可以預(yù)測(cè)，今后幾年縣城商品房?jī)r(jià)格上漲雖會(huì)趨緩，但莒南縣城住房供求關(guān)系不會(huì)松馳，發(fā)展趨勢(shì)良好。3.2發(fā)展趨勢(shì)分析目前，我國(guó)商品住宅已進(jìn)入了一個(gè)產(chǎn)業(yè)更新改造換代期。換代型住宅在性能、裝備水平、功能、環(huán)境、使用壽命等5個(gè)促進(jìn)這一時(shí)期到來(lái)的主要原因有以下幾點(diǎn)：步轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求。追求環(huán)境適宜、質(zhì)量好、品味高的住宅已成次的住宅率先進(jìn)入換代期，是換代住宅的主要消費(fèi)對(duì)象。力的支持了住宅的升級(jí)換代。5、生態(tài)環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展推動(dòng)住宅建筑向更高層面發(fā)展。6、城市化的加快、舊城改造及現(xiàn)代化住宅需求的提高。性增長(zhǎng)，換代住宅更能引導(dǎo)消費(fèi)者的生活方式，使生活更為舒8、市場(chǎng)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展，需求旺盛，不斷將人們的消費(fèi)理念更新，為住宅換代提供屯大前提。9、房改結(jié)束后，個(gè)人購(gòu)房已逐漸成為主流，住宅已由福利變成真正的商品，人們對(duì)這一昂貴耐用的消費(fèi)品需求不再停留在滿(mǎn)足居住空間，而是提出了更多、更新的要求。3.3競(jìng)爭(zhēng)分析些要素之中有所取舍地選擇一個(gè)平衡點(diǎn)作為最終之選。近幾年，隨著人們生活與消費(fèi)理念的改善，對(duì)居住質(zhì)量和品味的要求不等各方面都變得更加多樣化。莒南供銷(xiāo)商住小區(qū)住宅價(jià)格采用需求導(dǎo)向結(jié)合開(kāi)發(fā)成本定價(jià)方法，這種定價(jià)方法基于人們對(duì)莒南供銷(xiāo)商住小區(qū)的區(qū)域位置規(guī)劃水平與參照物業(yè)的比較，同時(shí)體現(xiàn)本住宅區(qū)的整體服務(wù)能和利用舊城改造的優(yōu)惠政策。從地域、交通和環(huán)境角度分析，莒南供銷(xiāo)商住小區(qū)所處區(qū)域公共配套設(shè)施齊全，購(gòu)物、交通、醫(yī)療、教育極為方便這將成為對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生巨大吸引力的有利根據(jù)項(xiàng)目單位和開(kāi)發(fā)商提出的策劃和總的規(guī)劃方案，擬建的供銷(xiāo)商住小區(qū)是以中檔住宅為主的小型商住區(qū)，其目前的定位主要是面向十字路鎮(zhèn)供銷(xiāo)社單位職工。這在項(xiàng)目策劃、小區(qū)選址、總體規(guī)劃、戶(hù)型及房型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套公建設(shè)施規(guī)劃及各成本造價(jià)等方面都有明顯的指向。第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件4.1項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于縣城鎮(zhèn)中路中段西側(cè)，南鄰民主路，東鄰鎮(zhèn)中路。項(xiàng)目用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地，土地為規(guī)劃現(xiàn)狀土地。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃由莒南縣建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，并經(jīng)莒南城建領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過(guò)，符合縣城總體規(guī)劃。4.2主要建設(shè)條件場(chǎng)地現(xiàn)狀該地塊用地性質(zhì)為居住用地，土地為規(guī)劃現(xiàn)狀土地。場(chǎng)地地質(zhì)狀況良好，無(wú)斷層及破碎帶等地質(zhì)構(gòu)造，場(chǎng)地處于相對(duì)穩(wěn)定地塊內(nèi)。各巖層分布均勻，性質(zhì)穩(wěn)定，地質(zhì)良好，適合建設(shè)二、工程地質(zhì)、地震情況根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃分布圖》和《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖(GB18306—2001)》規(guī)定，經(jīng)地震部門(mén)對(duì)周?chē)ㄖこ炭睖y(cè)，該項(xiàng)目距東西向板泉—坊前斷裂帶約7.0公里，相邸—大基巖構(gòu)造不發(fā)育，地質(zhì)條件較好，建筑應(yīng)按基礎(chǔ)濃烈度8度進(jìn)行抗震設(shè)防，以確保建筑工程質(zhì)量和抗震要求。屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤(rùn)大陸性氣候，四季分明，具體氣象數(shù)據(jù)如下：常年主導(dǎo)風(fēng)向：東北向冬季主導(dǎo)風(fēng)向：東北向夏季主導(dǎo)風(fēng)向：西南向4、相對(duì)濕度：四、交通、通訊該項(xiàng)目區(qū)位于縣城東北部，交通條件良好，進(jìn)出方便。項(xiàng)目區(qū)通訊條件優(yōu)越，裝備水平先進(jìn)，已建成覆蓋全縣的空中、地下、地上數(shù)字傳輸網(wǎng)絡(luò)，開(kāi)通了國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。五、原材料供應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)所需鋼材、木材、水泥、磚、石灰等可由縣內(nèi)生產(chǎn)廠六、市政配套。2、水：縣城用水由縣自來(lái)水公司供給，日供水能力為5立保證用水需求。3、供熱：本工程采暖熱源設(shè)計(jì)由縣力源熱電廠熱網(wǎng)供給。第五章工程設(shè)計(jì)方案5.1設(shè)計(jì)依據(jù)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)9、國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范5.2規(guī)劃方案5.1.1規(guī)劃指導(dǎo)思想超前規(guī)劃，使其成為適合現(xiàn)代人居住的高檔文明的居住社區(qū)，成為莒南縣城市住宅發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)，體現(xiàn)現(xiàn)代文明小區(qū)的內(nèi)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，注重整體環(huán)境的質(zhì)量，結(jié)合現(xiàn)狀及當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣和傳統(tǒng)文化，創(chuàng)造舒適、方便、衛(wèi)生、美觀的堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的統(tǒng)一，充分合理地利用地塊的地理優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，尋求經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的最佳5.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)為區(qū)內(nèi)居民提供一個(gè)功能布局合理，適應(yīng)多元化生活方式，有益主體心智培養(yǎng)的高品質(zhì)居住環(huán)境，滿(mǎn)足社區(qū)設(shè)計(jì)的安全性、可達(dá)性、方便性、識(shí)別性和私密性等要求。5.1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)原則本社區(qū)住宅群體組合的設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持功能、經(jīng)濟(jì)、美觀等多方面的要求，又使彼此間互相協(xié)調(diào)統(tǒng)一。滿(mǎn)足日照、通訊、密度、朝向、間距等要求，使居住環(huán)境方便、安全、安靜，便于居民聯(lián)系交往，便于管理。運(yùn)用美學(xué)原理，創(chuàng)造和諧、優(yōu)美、明朗、親切、大方及富個(gè)性的居住環(huán)境。最大限度節(jié)約能源。5.3總體布局5.3.1總體布局濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益的統(tǒng)一?？傮w布局強(qiáng)調(diào)文化性和時(shí)代性，力求塑造氣勢(shì)恢弘而又生活舒適的生活環(huán)境。小區(qū)的整體布局和道路結(jié)構(gòu)合理、簡(jiǎn)潔、特色鮮明，并注重對(duì)小區(qū)環(huán)境空間的塑造，在居住建設(shè)有較好的朝向前提下，形成多層次的室外綠地活動(dòng)空間，形5.3.2設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、住宅設(shè)計(jì)。根據(jù)地方風(fēng)格、傳統(tǒng)習(xí)慣，住宅群體的平面組合采用南北朝向和間距布置的行列式。使每戶(hù)都能獲得良好的日照和通風(fēng)條件，便于布置道路和官網(wǎng)。 (1)標(biāo)準(zhǔn)層面功能布局要充分滿(mǎn)足人居環(huán)境及心理需求，并有完善舒適的響應(yīng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。 (2)標(biāo)準(zhǔn)層平面形成、戶(hù)型組合、平面規(guī)模、建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)條件、周?chē)h(huán)境等因素決定。 (3)平面開(kāi)工力求簡(jiǎn)潔、對(duì)稱(chēng)、形體優(yōu)美。 (4)綜合考慮住宅平面空間效率、合理選擇結(jié)構(gòu)體系，力與城市管線相銜接。5.4建筑設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃占地4571.64平方米，住宅建筑面積6080平方米，戶(hù)型為甲、乙、丙三類(lèi)，分別為75平方米，95平方米，其它配套建設(shè)有水、電、通訊設(shè)施管線、綠化、美化和道整體設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)共安排住宅樓兩幢，沿街商住樓一幢，小區(qū)內(nèi)建筑高度控制為：商住樓建筑高度為4層，一、二層為商業(yè)用房，三、四層為住宅；住宅樓建筑高度為5層，住宅樓每棟3個(gè)單元，單元內(nèi)每層2戶(hù)，以坡頂和局部坡頂為主，坡頂坡度小于本項(xiàng)目在住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)突出經(jīng)濟(jì)適用特點(diǎn)，并充分照顧到經(jīng)濟(jì)條件較好的部分住戶(hù)，戶(hù)型設(shè)計(jì)主要為二室二廳、三顏色。公共設(shè)施的色彩應(yīng)根據(jù)其自身性質(zhì)，追求相應(yīng)的變化。主要入口點(diǎn)綴一些色彩明快的裝飾，使小區(qū)色彩豐富多彩。2、內(nèi)裝飾：居室為水泥地面(為用戶(hù)木地板留設(shè)條件)，廚房、廁所地面為防滑地磚。商鋪、門(mén)廳選用普通面磚。墻面3、門(mén)窗：住宅內(nèi)外窗采用鋁合金或塑鋼窗；內(nèi)門(mén)選用木制夾板門(mén)，外門(mén)均采用防盜門(mén)。況：在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮主導(dǎo)風(fēng)向；單體朝向有利室內(nèi)通風(fēng)；住宅中80%以上的房間應(yīng)能實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)，室內(nèi)外空氣可自然交換。在有特殊污染源的房間(如廚房)安裝局部排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)?！督ㄖY(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》《建筑基地基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》《鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》2、主要結(jié)構(gòu)：墻體：內(nèi)外墻采用頁(yè)巖多孔磚，部分內(nèi)墻采用GRC工輕質(zhì)屋面：采用珍珠巖保溫，水泥爐渣找坡，SBS卷材防水。五、主要技術(shù)方案要點(diǎn)在小區(qū)建設(shè)中，選用生產(chǎn)能耗低、技術(shù)含量高、能集約化生產(chǎn)的建筑材料或產(chǎn)品；選用可循環(huán)使用、可再生、可重復(fù)使用的建筑材料和產(chǎn)品；選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)放射性、無(wú)揮發(fā)性有機(jī)物、對(duì)環(huán)境污染小、有益于人體健康的建筑材料和產(chǎn)品；采用已取得國(guó)家環(huán)境標(biāo)志認(rèn)可委員會(huì)批準(zhǔn)的建筑材料和產(chǎn)品。六、住宅耐用性小區(qū)建筑設(shè)計(jì)使用壽命為50年小區(qū)建筑抗震設(shè)防8度七、防震設(shè)計(jì)要點(diǎn)建筑立面宜避免高低錯(cuò)落、突然變化。面布置成不規(guī)則時(shí)，應(yīng)用防震縫將建筑分割成若干結(jié)構(gòu)單元，類(lèi)型，合理布置墻和柱，加強(qiáng)構(gòu)件和構(gòu)件連接的整體性，設(shè)圈梁和構(gòu)件柱等。4、處理好細(xì)部構(gòu)件。樓梯、女兒墻、陽(yáng)臺(tái)、雨蓬、裝飾貼面等細(xì)部構(gòu)造應(yīng)予以足夠的重視。八、建筑隔聲 (1)增加構(gòu)件重量。從聲波激發(fā)構(gòu)件振動(dòng)的原理可以知道，構(gòu)件越輕越易引起振動(dòng)；越重越不易振動(dòng)。因此，構(gòu)件的重量越大，隔聲能力就越高，設(shè)計(jì)時(shí)可以選擇表面密度(kg/m2)大 (2)采用帶空氣層的雙構(gòu)件。雙層結(jié)構(gòu)的傳聲是由聲源激發(fā)引起一層材料的振動(dòng)，振動(dòng)傳到空氣層，然后再激起另一層 (3)采用多層組合構(gòu)件。多層組合構(gòu)件是利用聲波在不同介質(zhì)分界面上產(chǎn)生反射、吸收的原理來(lái)達(dá)到隔聲的目的。它可以大大減輕構(gòu)件的重量，從而減輕整個(gè)建筑的結(jié)構(gòu)自重。2、對(duì)撞擊聲的隔絕 (1)設(shè)置彈性面層。即在構(gòu)件面層上鋪設(shè)富有彈性的材料， (2)設(shè)置彈性?shī)A層。在面層和結(jié)構(gòu)層或兩結(jié)構(gòu)層之間設(shè)置擊聲的傳遞路線。 (3)采用帶空氣層的雙層結(jié)構(gòu)。利用隔絕空氣聲的辦法來(lái)5.5給排水方案用水一般分為生活用水、公建用水、綠化及消防用水和未預(yù)見(jiàn)量及管網(wǎng)漏失量。小區(qū)日用水量約為50立方米。本項(xiàng)目供水由莒南縣自來(lái)水公司城區(qū)供水管網(wǎng)提供，其水量充足、水壓高、水質(zhì)好、無(wú)需再增設(shè)加壓站和水二次處理設(shè)排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。雨水采用暗溝方式，生活污水經(jīng)地下砼管道小區(qū)化糞池處理符合排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污 (1)滿(mǎn)足居民疏散的消防要求。 (2)設(shè)計(jì)通風(fēng)系統(tǒng)，滿(mǎn)足消防疏散要求。 (3)按消防部門(mén)要求設(shè)置消防栓。 (4)區(qū)內(nèi)按交通干道布置循環(huán)室外消防給水管道，管徑不5.6供電及電氣設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目供電由莒南縣供電公司提供，其電壓穩(wěn)定、電量充 (1)住宅：6KW/戶(hù) 2)公建：30W/平方米為實(shí)現(xiàn)用電計(jì)量的準(zhǔn)確性和便于用電管理，選用一戶(hù)一表制，電表(自動(dòng)斷電保護(hù))分層戶(hù)外集中設(shè)置。5.7通訊系統(tǒng)區(qū)內(nèi)敷設(shè)電話電纜線，分區(qū)域安裝電話交換箱，每個(gè)住宅單元設(shè)置嵌式電話箱，每戶(hù)室均預(yù)埋電話暗線。管敷設(shè)以確保管線到戶(hù)、信號(hào)入戶(hù)。每戶(hù)甩線一對(duì)，每間預(yù)留進(jìn)線口一個(gè)及一個(gè)分線盒。每戶(hù)設(shè)有有線電視系統(tǒng)，終端盒位于起居室和主臥室各1個(gè)。5.8供熱根據(jù)城市環(huán)保要求，本項(xiàng)目規(guī)劃利用縣熱電廠熱源供熱。5.9管線綜合布置方案煤氣管五種，除電力電纜和電信電纜溝鋪設(shè)計(jì)，其余管線一律各種管線之間以及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直凈距離，避免互相干擾。生活給水管采用PPR管。消防給水管采用PPR管。室外排水管選用砼管材。第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能6.1環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目地點(diǎn)選在莒南縣城區(qū)中心，該處周?chē)h(huán)境情況較好，水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自?xún)裟芰Γ車(chē)鸁o(wú)重污染企業(yè)。本項(xiàng)目建成后，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可產(chǎn)生部分垃圾，另外還將產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾等，只要采取有效治理措施，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。6.1.1污染源分析及治理措施要污染源與污染物本項(xiàng)目屬商住小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及經(jīng)營(yíng)、生活垃圾。為確保小區(qū)內(nèi)環(huán)境不對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生不利影響，對(duì)上述污染源必須采取有效的治理措施。2、環(huán)保治理措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： (1)生活污水本項(xiàng)目采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行處理，后經(jīng)市政污水管道排放。 (2)廚房油煙本項(xiàng)目在廚房采取通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部設(shè)有吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 (3)經(jīng)營(yíng)、生活垃圾本項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專(zhuān)職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)處理。6.1.2施工期環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目在施工建設(shè)過(guò)程中應(yīng)精心組織，合理安排，爭(zhēng)取最大程度的減少對(duì)周?chē)h(huán)境的負(fù)面影響。現(xiàn)場(chǎng)堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作好防風(fēng)遮蓋，場(chǎng)地四周?chē)?yán)格按有關(guān)部門(mén)要求砌筑時(shí)護(hù)墻，施工垃圾及時(shí)清運(yùn)。施工過(guò)程的主要污染源是嗓聲業(yè)時(shí)段，使用低噪音機(jī)械等措施減弱這一污染，避免對(duì)附近學(xué)校、居民造成干擾。6.1.3綠化綠化分為中心綠地，組團(tuán)繼地，小區(qū)通過(guò)主干道的帶狀綠地將二級(jí)綠地聯(lián)系在一起，形成完整的綠化體系。漏黃土只見(jiàn)綠，除了道路、少量機(jī)動(dòng)停車(chē)位等鋪砌地面之外，其余部分地面由綠化覆蓋。6.2節(jié)能6.2.1節(jié)能措施1、所有設(shè)備(包括變電配電設(shè)備、消防設(shè)備等)全部選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，國(guó)家已公布淘汰的產(chǎn)品和非節(jié)能型設(shè)備嚴(yán)禁使用，電器設(shè)備選用高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償、提高功效因數(shù)、減少電能損耗，這樣可減少物業(yè)管理費(fèi)支出，并為購(gòu)房業(yè)主節(jié)省費(fèi)用。2、燈具以節(jié)能燈為主，以節(jié)約用電。3、衛(wèi)生間選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。4、采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，以節(jié)能降耗。除上述措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各種設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，保持正常運(yùn)6.2.2材料的應(yīng)用為了提高住宅小區(qū)的科技含量，體現(xiàn)以人為本的住宅設(shè)計(jì)理念，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部門(mén)有關(guān)規(guī)定要求，在本項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料。1、使用冷軋帶肋鋼筋冷軋肋鋼筋用在現(xiàn)澆板及屋蓋板受力配筋上，可以代替I級(jí)鋼2、使用PPR上水管，PVC下水管傳統(tǒng)的鑄鐵管、鍍鋅管由于材料能耗大，二次污染嚴(yán)重，已屬淘汰產(chǎn)品，PPR、PVC上下水管具有質(zhì)量好、能耗小、不污染、安裝維修方便等優(yōu)點(diǎn)，因此已被大面積推廣，水龍頭采3、外墻乳膠漆住宅外墻采取環(huán)保乳膠漆，并突出細(xì)部設(shè)計(jì)，不再使用外4、供暖系統(tǒng)部分管道使用鍍鋅管。5、坐便器使用節(jié)水型水箱。6、充分考慮小區(qū)內(nèi)老弱病殘人員的起居生活方便，道路、公建及住宅采用無(wú)障礙設(shè)計(jì)。第七章物業(yè)管理在本項(xiàng)目投入使用后應(yīng)成立物業(yè)業(yè)主管理委員會(huì)或委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，物業(yè)管理要提前介入，參與方案的制定，對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉式統(tǒng)一的物業(yè)管理，按物價(jià)局及有關(guān)部門(mén)規(guī)定的價(jià)格，實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和小區(qū)建設(shè)必備條件，因此運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段管理居民小區(qū)是大勢(shì)所趨。物業(yè)公司要配備高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，并注重加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，隨著小區(qū)建設(shè)投入使用開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及職責(zé)包括：維護(hù)社區(qū)治安；道路、公建、管、線及設(shè)備維護(hù)檢修；水電暖供應(yīng)、管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠地維護(hù)及管理；向入住居民提供需要的商業(yè)服務(wù)；小區(qū)其它管理事宜等。物業(yè)管理要全方位落實(shí)管理措施，加強(qiáng)環(huán)境及物業(yè)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)安全防范，形成一套完整的物業(yè)管理體系，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)祥和、安全、方便、優(yōu)美的生活居住環(huán)境。第八章投資估算與資金籌措8.1投資估算8.1.1估算依據(jù)5、政府及有關(guān)部門(mén)發(fā)布的工程造價(jià)指標(biāo)6、莒南縣建筑材料預(yù)算價(jià)格7、其它相關(guān)資料8.1.2總投資估算項(xiàng)目總投資：930.5萬(wàn)元。其中：土地費(fèi)用137萬(wàn)元，拆32.9萬(wàn)元，其它投資52.1萬(wàn)元，費(fèi)用57.7萬(wàn)元。詳見(jiàn)成本費(fèi)用估算表(表10-1)8.2資金來(lái)源及籌措8.2.1資金來(lái)源及籌措項(xiàng)