商業(yè)地產基礎培訓商鋪，也稱為商業(yè)用房或商業(yè)地產，指用于各種商品、服務或體念等經營用途的場所，包括零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等。作為房地產市場的一個分支，商鋪具有與其他物業(yè)相似的物理屬性，但是由于商鋪是商業(yè)與房地產的復合體，必然有不同于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和別墅，以下同)的其他特征：1．可供選址少。住宅開發(fā)可選地塊范圍廣，不同的地塊適宜開發(fā)不同類型的住宅；商鋪開發(fā)選址局限于城市商貿中心和主要街道的沿街地段，地塊供給量較小，可選擇的范圍窄。2．規(guī)劃難度高。一方面，商鋪面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求不具有替代性。如果針對特定目標客戶規(guī)劃設計的商鋪招商不成功，項目在短時間內將很難找到合適的客戶，從而使項目銷售(招商)帶來嚴重的后果。商鋪投資受宏觀經濟、消費者行為的影響非常突出，對于大型商鋪開發(fā)而言，預測人流、物流、車流和現(xiàn)金流的難度遠遠比開發(fā)住宅大。最關鍵的是，目前沒有關于各類經營業(yè)態(tài)所要求的關于進深、開間、面積、層高、和柱距的設計參數(shù)和技術標準，造成商鋪規(guī)劃設計帶有一定的盲目性。3．政策影響大。對于商鋪投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要指房地產開發(fā)政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設政策等。首先，商鋪開發(fā)報建除了國土、規(guī)劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規(guī)劃方案還必須向市商委報審，設計必須符合城市商業(yè)網點的整體布局才可能獲得通過。有的城市由于商業(yè)設施較多，對開發(fā)大賣場和百貨店甚至要召開市民聽證會(如大連)，商鋪項目通過政府各個部門審批的難度可想而知。其次，銀行對商鋪購買的抵押貸款條件與住宅有區(qū)別，商鋪貸款至多6成10年，而住宅貸款可以8成30年。再者，商鋪的層數(shù)少，根據銷售政策規(guī)定一般要到物業(yè)結構封頂才能預售，而高層、小高層住宅只要投資達到三分之一、已經確定竣工日期就可以預售，因此商鋪開發(fā)要求發(fā)展商具有很強的資金實力。業(yè)界有人戲言，商業(yè)地產是資本的游戲。此外，商鋪對政府區(qū)域規(guī)劃比住宅更敏感，城市功能布局的調整對商鋪的收益將產生革命性的影響。4．價格變化快。一般來說，建筑物底商的價格是住宅價格的2—3倍，有的繁華街道甚至可以達到5—8倍；少數(shù)拍賣的商鋪(鋪面和鋪位)高達18萬元／㎡。由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可視性、交通條件、停車條件、硬件設施、規(guī)劃的科學性、商品經營類型、項目的運營特點區(qū)域未來發(fā)展趨勢等)，因此商鋪價格變化往往難以預料，其售價(租金)變化的幅度之大有時令人驚訝。而住宅是人類生存和發(fā)展資料，人們的購買行為主要受收入(財富)的約束，因此住宅價格變化相對商鋪來說小得多。5．市場跨行業(yè)。商鋪市場既受房地產市場供求關系的影響，同時又受商業(yè)零售市場支配。商鋪市場是房地產市場的一個分支，商鋪的投資必須考慮整個房地產市場的供求狀況、競爭態(tài)勢；而商鋪作為商品流通和服務活動的載體，與商業(yè)零售、餐飲、娛樂、消費有著必然的關聯(lián)性。在現(xiàn)實較好的宏觀經濟背景下，商鋪與商業(yè)發(fā)展呈同向不同步的關系。因此商鋪的市場跨越房地產和商業(yè)消費兩個領域。6．購買跨區(qū)域。雖然對于住宅而言，也存在諸如“溫州購房團”這樣的大型投資客，但人們購買住宅的首要目的仍能是居住，投資的成分相對較少，跨區(qū)域購房居住者總的比例不高；但是商鋪的購買目的恰恰相反，投資是主要目的投資經營戶較少。資本沒有國界，更不存在區(qū)域障礙，深圳商鋪有20％—30％是港、澳投資客戶，杭州2003年11月份舉辦的商鋪博覽會也有許多大城市的商業(yè)地產項目(如成都的熊貓國際商城)前來參展，而且銷售業(yè)績不俗。資本的趨利性使得商鋪的購買具有很強的跨區(qū)域特征。另外，商鋪的使用年限短，根據法律規(guī)定，商業(yè)用地土地使用年限40年：住宅用地使用年限70年，綜合用地土地使用年限50年，這也是商鋪不同于住宅的一個重要特征。從開發(fā)投資的角度講，商鋪也有許多不同于住宅的地方。1．開發(fā)流程。商業(yè)地產的開發(fā)操作內容廣泛、復雜，全過程操作開發(fā)主要流程如下：(1)項目擬選地區(qū)市場研判、項目選址；(2)項目構想與初步可行性研究；(3)簽定土地使用權協(xié)議，取得土地；(4)詳細市場調查；(5)項目市場定位與策劃；(6)項目概念設計；(7)項目策劃方案調整；(8)項目方案設計；(9)項目財務分析與融資方案；(10)項目詳細可行性研究及批復；(11)編制商業(yè)計劃書，進行項目融資；

(12)項目招商；(13)項目初步設計和施工圖設計；(14)項目招標；(15)項目施工建設(達到一定形象進度可以預售)；(16)物業(yè)經營與管理。以上相關內容對于大型商業(yè)地產項目是必不可少的步驟，對于小型商業(yè)地產項目可以簡化項目概念設計和融資。與住宅開發(fā)流程相比，商業(yè)地產開發(fā)更強調市場的分析研判、項目概念設計以及后續(xù)的商業(yè)計劃書、招商工作，這是商鋪開發(fā)特有的工作內容。因此總體上商鋪開發(fā)的流程比住宅開發(fā)更復雜，協(xié)調的難度也更大。2．目標客戶。商鋪的目標市場面臨兩級客戶，一是銷售(招商)階段的投資(投資經營)者，二是物業(yè)經營階段的終端消費者。因此進行商鋪策劃時，不僅要考慮投資(投資經營者)的需求特性，更要考慮終端消費者的消費行為和心理特征。消費者是項目設計的根本因素，也是招商對象確定的依據。就住宅而言，面對的目標客戶比較單一，居住需求目的明顯，無須考慮終端消費者的需求特征。3．營銷推廣。營銷是房地產開發(fā)工作的重中之重，也是企業(yè)核心競爭力的重要方面。商鋪開發(fā)與住宅開發(fā)在營銷推廣方面體現(xiàn)出差異。(1)營銷主題。商鋪營銷主題宣傳的是投資相關概念，以及商業(yè)氛圍、商圈成熟度等方面，常出現(xiàn)的廣告詞有：“一鋪養(yǎng)三代”、“風生水起，坐地生金”等等。住宅營銷主題主要是宣揚一種未來的生活方式，使人們對項目具有較強烈的憧憬和期待，少數(shù)項目宣傳投資概念。(2)營銷周期。商鋪營銷的原則是迅速快捷，營銷周期較短，通常6—9個月完成主要銷售任務，極少數(shù)項目的銷售周期超過一年。如果營銷周期拖得太長將使項目人氣不旺，從而項目銷售陷入困境。住宅的營銷周期一般較長，尤其是分期開發(fā)的樓盤，少則一年，多則2—3年，具體時間視項目大小而定。(3)推廣節(jié)奏。住宅項日的營銷周期較長，一個完整的營銷推廣包括以下幾個階段：市場引導期——內部認購期——開盤期——強銷期——持續(xù)期——清盤期。但是商鋪的營銷推廣節(jié)奏更主要集中在市場引導期、開盤期和強銷期三個階段，廣告費用大部分用于開盤前的宣傳造市。(4)媒介策略。住宅營銷宣傳的主題是家的概念，宣傳的內容為生活方式，采用的媒介主要包括精美的樓書和畫冊、迷人的電視廣告、平面廣告以及長期保持的戶外廣告。商鋪營銷周期短，因此電視廣告少，樓書并不十分精美，主要媒介是專業(yè)雜志和報紙平面廣告。(5)現(xiàn)場包裝。住宅項目的售樓部、樣板房、工地圍墻等都是樓盤品質展示的重要窗口，這些地方的裝潢考究，盡力營造出家的感覺，給人以溫馨、情調和美的享受；但是商鋪的現(xiàn)場包裝主要側重于商業(yè)氣氛的渲染，現(xiàn)場的每一個信息都給投資者一種投資沖動。(6)公共關系。房地產營銷中的公關活動也稱為“事件營銷”。對住宅項目來說，公關活動主要采取“業(yè)主聯(lián)誼會”、“購屋贈禮品”、“體育比賽”、“樓盤模特”、“明星表演”等形式進行促銷；而商鋪更多的是通過“投資報告會”、“商家交流會”、“行業(yè)研討會”、“記者招待會”和“大型歌舞表演”等公關活動進行促銷。4．運作模式。商鋪與住宅開發(fā)在運作模式上的差別首先表現(xiàn)在融資模式上，商業(yè)地產融資形式包括預售(預租)、股權融資、債務融資和信托融資等；住宅項目融資主要方式是預售和銀行短期貸款，在不得以的情況下也采取股權合作的形式，信托融資方式則很少運用。其次，商業(yè)地產的運作中后期經營對物業(yè)的保值增值非常關鍵，這是投資者取得合理回報率的基本保障。大中型商業(yè)物業(yè)必須統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理、統(tǒng)一經營，否則將容易造成混亂，使項目的租金收益水平下降?；谶@種認識，許多發(fā)展商在開發(fā)大中型商鋪項目時往往聘請專門的商業(yè)經營機構統(tǒng)一經營，這樣既有利于保值增值，而且也可以樹立項目品牌?？梢哉f商業(yè)物業(yè)的管理既和住宅物管相似，更有許多不同于住宅項目物管的內涵，其賦予了物業(yè)管理新的服務內容。5．投資效益。不管投資專業(yè)市場、商業(yè)步行街，還是購物中心等商鋪項目，一般而言，發(fā)展商為了保證后期經營效果，對物業(yè)的主要部分更多是采取出租的方式以獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；有的發(fā)展商出于融資和戰(zhàn)略發(fā)展的需要，可能采取部分銷售的方式以回籠資金?？偟膩碚f，商鋪開發(fā)的投資回收期較長，少則幾年，多則十幾年；而住宅項目到竣工時資金基本回籠，投資回收期相對較短。但是，商鋪項目的投資回報率卻是住宅項目的幾倍，有的中小型商鋪的靜態(tài)投回報率在50％左右，至少

30％以上，而且還留下相當一部分固定資產；大型商鋪的投資收益率甚至更高，靜態(tài)指標高達80％，遠遠高于住宅項目。6．項目風險。收益和風險就像一對孿生兄弟，投資商鋪的回報率高(這也是近兩年全國各大中城市商鋪供給繁榮的重要原因之一)，當然蘊涵的風險也更大，與住宅投資相比，這些風險主要體現(xiàn)在：(1)政策風險。商鋪，是一個受政策影響很大的一種投資品種。國家的產業(yè)政策、稅收政策、房貸政策對商鋪開發(fā)的影響更大。而且，市場的不可預測性強，投資跨行業(yè)特征明顯，這些因素使項目的成敗受政策風險影響遠甚于住宅。(2)價格風險。商鋪的價格依賴于其產租(金)能力，價格的高低受到商氣、人氣、等因素影響，如果出現(xiàn)招商(銷售)不利的局面，試圖通過降低租金或售價來促銷那是根本行不通的。絕大多數(shù)時候，商鋪價格越低，招商(銷售)反而越困難。而住宅的價格只要開發(fā)商愿意降低到一定程度總是有人愿意買的。(3)經營風險。商鋪主要采取獲取租金作為投資回報，在項目建設竣工時一般不可能回收全部投資，因此商鋪的投資開發(fā)要求自有資金較多，對于一些中小發(fā)展商，可能會面臨比開發(fā)住宅更大的財務風險。尤其是后期經營管理，商鋪的風險更大。因為市場變幻莫測，如果市場預測不準，在經營中管理不善將可能造成嚴重的后果，從而使項目的投資收益遇到挑戰(zhàn)。如何比較商鋪與住宅的投資價值商鋪投資者都關心商鋪的售價，它直接關系到商鋪的投資回報率。有人認為，應該按照同一區(qū)域住房的一定倍率來確定商鋪售價，有人認為1∶1.5至1∶3是合適的，也有人認為1∶4至1∶6也是合理的。筆者認為比較商鋪與住房的售價，簡單、片面地追究所謂的倍率，既不科學，也容易對商鋪投資者產生誤導。商鋪售價確定與住房售價無必然關系事實上，成熟的開發(fā)商、代理商，在制定商鋪的售價時，通常都不是根據商鋪所在地住房的售價簡單地按某一倍率定價的，而是根據商鋪所在地現(xiàn)存的或潛在的有利于經商的各種因素來確定的，諸如商業(yè)氛圍、人流、適宜經營的業(yè)態(tài)等。商鋪與住房物業(yè)屬性完全不同商鋪與住房雖同屬不動產，但即使相互毗鄰，抑或是上下連體的物業(yè)，除了物理特性相同之外，物業(yè)的其他所有屬性都是完全不同的。比如商鋪的土地使用權限僅40年（住宅一般為70年）；商鋪產權所有人的戶口不能遷入商鋪；非餐飲用商鋪不準接入煤氣，等等。由此可見，一個商業(yè)價值不大的商鋪，也不見得其價格一定要超過住宅。商鋪售價通常與住房售價呈反向互動關系，商鋪價格會隨商業(yè)氛圍成熟而向上波動，二手商鋪會因其周邊商業(yè)氛圍的培育成熟而價格上升，而二手住房的售價一般不會高于其周邊的一手住房的價格。俗話說，商鋪越用越升值，住宅越用越折舊。如果說，商鋪的售價與其周圍住宅房的售價是存在所謂比價倍率的話，那么，這種的反向走勢又該作何解釋呢？比價倍率沒有科學測算方式盡管商鋪的售價與住房的售價存在所謂的倍率一說，但現(xiàn)在還不能找到它的理論依據，或者說有一個站得住腳的科學的測算方式，也沒有一種令人信服的公認的評估手段。因此，有理由對倍率的科學性提出質疑。筆者在此提醒廣大商鋪投資者擦亮眼睛，要謹慎對待那些被人為地提高倍率后，還被鼓吹極有投資價值的商鋪。一、中國商業(yè)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀始于八十年代中期的商品流通體制改革和不斷擴大的對外開放，使我國的商業(yè)零售業(yè)格局發(fā)生了巨大的變革，舊式的百貨商店、糧油副食店等逐漸衰落，取而代之的是多種形式的新型商業(yè)經營方式。第二次全國基本單位普查資料（以下簡稱普查資料）顯示，2001年末，我國零售業(yè)企業(yè)法人達到39.9萬個，比1996年增長41.5%；從經濟類型看，內資企業(yè)占99.6%，外資企業(yè)占0.4%；從零售業(yè)態(tài)看，百貨商店占14.1%，專業(yè)店占30.5%，超級市場占1.6%，其他業(yè)態(tài)占53.8%；從經營方式看，獨立商店占67.9%，連鎖商店占3.4%，其它商店占28.7%。超級市場、大型綜合超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲式商場等發(fā)展迅速，徹底改變了過去百貨商店單一的經營模式，形成了行業(yè)內多層次、多業(yè)態(tài)、開放式、競爭型的新格局。一些在國際上流行的新型零售業(yè)態(tài)也逐步進入我國并取得迅速普及和發(fā)展。本課題對我國商業(yè)零售經營多元化的現(xiàn)狀和存在問題進行剖析，并預測其發(fā)展前景，提出相應的對策建議。一、零售業(yè)態(tài)及其演變所謂零售業(yè)態(tài)，是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標，有選擇地運用商品經營結構、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務等經營手段，提供銷售和服務的類型化經營形態(tài)。零售業(yè)態(tài)可以分為兩類：一類是按不同營銷形式劃分的業(yè)態(tài)，如折扣商店、方便店、總代理、總經銷、批零兼營、工商聯(lián)營等；另一類是按企業(yè)組織形式劃分的業(yè)態(tài)，如企業(yè)集團、超級市場、連鎖店、綜合商店、專業(yè)店、倉儲店以及附設娛樂、餐飲、休閑的購物中心或商業(yè)城等。歷史上，發(fā)達資本主義國家的零售業(yè)經歷了三次革命性變化。第一次以百貨商店的誕生為標志，1852年法國出現(xiàn)首家百貨店，標志著零售業(yè)從過去分散的、單一經營的商店發(fā)展為綜合經營各類商品的百貨商店；第二次以20世紀30年代興起的超級市場為標志，它通過大量銷售體制和自我服務方式，創(chuàng)造出深受消費者歡迎的薄利多銷新業(yè)態(tài)；第三次以20世紀50年代的連鎖經營的廣泛發(fā)展為標志。近年來又出現(xiàn)了倉儲式商場、專賣店、折扣店、步行商業(yè)街、購物中心等零售新業(yè)態(tài)。

縱觀西方零售業(yè)態(tài)的發(fā)展可以看出其發(fā)展變化的趨勢：從簡單到復雜、由低級到高級、從單體到復合體，由單純買賣到多功能化。由零售生命周期理論可知，零售業(yè)態(tài)就像產品一樣，也經過導入、成長、成熟和衰退階段，而且隨著市場與科技的不斷發(fā)展，零售生命周期也在不斷縮短。據有關專家測算，世界零售生命周期由過去的100年縮短到30至40年，進入20世紀90年代則縮短為10至15年。目前我國各種零售業(yè)態(tài)生命周期都比西方滯后一個階段，且生命周期各階段之間的過渡時間在日益縮短，這也是我國零售業(yè)所面臨的最大挑戰(zhàn)。二、零售業(yè)經營多元化的主要特點

隨著改革開放的深入進行，向市場經濟轉變的步伐加快，各種新的零售業(yè)態(tài)形式相繼在我國登場，形成了業(yè)態(tài)競爭多元化的局面。原有的業(yè)態(tài)形式，如百貨店、專業(yè)店不斷向規(guī)范化發(fā)展；超市、連鎖店、專賣店等新的業(yè)態(tài)也迅速成長起來。如今，倉儲商場，廉價商店，以及郵購、電視購物、網上購物等無店鋪零售形式，也相繼問世。這些零售業(yè)態(tài)在產生和發(fā)展過程中呈現(xiàn)出了極強的中國特色。（一）零售新業(yè)態(tài)短時間在中國零售市場相繼出現(xiàn)發(fā)達國家零售新業(yè)態(tài)的產生是依次進入市場的。19世紀以前是一般零售店鋪的時代；1852年出現(xiàn)了百貨店，到20世紀初期居于主導地位；1930年出現(xiàn)了世界上第一家傳統(tǒng)超市，到50年代便風行世界；20世紀50年代初出現(xiàn)了折扣商店；60年代出現(xiàn)了方便店；70年代出現(xiàn)了購物中心等。近三、四十年，新的業(yè)態(tài)形式相繼出現(xiàn)，百貨店——超級市場——采取連鎖經營的業(yè)態(tài)店——無人售貨方式等，每一種新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，都有一個時間間隔，每種業(yè)態(tài)形式都是隨著時間的推移，并依次進入市場的。我國零售業(yè)新興業(yè)態(tài)不是依次進入市場，而是幾乎同一時期進入的，并沒有遵循上述一般規(guī)律。我國從建國初期至20世紀90年代，百貨店一直是主要的業(yè)態(tài)形式，超級市場、方便店、購物中心等新業(yè)態(tài)幾乎都是在20世紀90年代出現(xiàn)的。從開業(yè)時間看，主要經歷兩次高峰，一次是1978—1991年改革開放初期，這一時期開業(yè)的零售業(yè)產業(yè)活動單位9.7萬個，占2001年末營業(yè)單位總數(shù)的14.1%；第二次開業(yè)高峰是1999—2001年，這一時期營業(yè)單位數(shù)占38.2%。2001年我國零售業(yè)產業(yè)活動單位當年新開業(yè)的達10.8萬個,比1996年增長234.7%，多于1978-1991年開業(yè)的總和。（二）零售市場各經濟類型經營比重發(fā)生明顯變化，內資仍是主渠道普查資料顯示，進入90年代以來，我國股份制、私營、外商與港澳臺商投資的零售業(yè)企業(yè)呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，各種經濟類型零售業(yè)企業(yè)經營比重發(fā)生了明顯的變化。2001年末，在我國零售業(yè)產業(yè)活動單位中，國有單位11.3萬家，占全部的17.9%，比1996年下降11.6個百分點；集體單位23.5萬家，占37.2%，下降23.3個百分點；私營單位19.6萬家，占31%，上升24.1個百分點；股份制單位7.3萬家，占11.6%，上升11.4個百分點（詳見表1）。表1

1996—2001年零售業(yè)產業(yè)活動單位經濟類型結構變動這經濟冊類型削20秩01欣年拉19燃96心年狠增減局變動閃

障單位耐數(shù)親（動萬個鄰）晝比重筒語（超%）漿

單龜位數(shù)擊（坦萬個赤）權比重野叮（拔%）咽

單阿位數(shù)醉（凱萬個呼）物比重榜僚（坡%）軌全國沫63壺.2膠10皂0.冠0涉55殿.2停8次10勸0.柳0學7.吐92顛0.未0妖國有壩11葛.3雕17寫.9飲16默.2朱9察29異.5箏-4現(xiàn).9吃9磨-1成1.仁6燈集體泄23刻.5嚇37醫(yī).2紹33憶.4弱5猜60晝.5閱-9躬.9扇5鞋-2抄3.鞋3傻私營爭19蘋.6圈31退.0周3.剩81蚊6.鞠9抵15轉.7權9代24沫.咬1秤聯(lián)營號0.拖2漁0.顫3痛0.川05留0.蠻1葵0.盤15聽0.架2虜股份鋼制噸7.腦3陰11領.6炭0.姐09逗0.賴2憑7.希21詳11勺.4衰

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由于我國零售業(yè)對外開放較晚，目前內資仍是零售業(yè)的主渠道，無論從單位個數(shù)還是從從業(yè)人員、商品銷售額看，我國內資零售業(yè)單位所占比重均在97%以上，處于絕對的主導地位。表22001年零售業(yè)產業(yè)活動單位人員與銷售額構成垂

寺從業(yè)板人員綿構成拆（%辯）志商品度銷售肢額比蠅重（輸%）袖總匠計止10兆0趕10妖0深國有痕25林.5碗14虜.2菠集體渴27李.7謝36饑.5炸聯(lián)營奸0.幻4毯0.駕6或私營缺23廳.6艙18懂股份孟制蝦20酬27儉.5鎖外商諸投資叼1.災1偽1.搞6機港澳恐臺投盯資者1.螞2聞1.蹤4群其他汽0.俗5魄0.禾2三）新型零售業(yè)態(tài)異軍突起從1992年開始，超級市場、便民連鎖店、專賣店等新型零售業(yè)態(tài)迅速成長，在經濟相對比較發(fā)達的一些大城市中迅速擴展、占領市場，并顯示出強大的生命力，方便店、倉儲式商場、廉價商店、郵購、電視購物、電子商務等業(yè)態(tài)也相繼登場，零售業(yè)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展態(tài)勢。從經營方式看，獨立商店仍占據主要地位，連鎖商店居第二位。從普查資料看，獨立商店占單位總數(shù)的比重為64.2%，從業(yè)人員占總人數(shù)的62.7%，銷售額占總銷售額的62.9%；而連鎖商店上述三者的比重分別為10.0%、12.7%和18.8%。其中連鎖商店總店分別為1.2%、4.0%和3.4%，連鎖商店分店數(shù)分別為8.8%、8.7%和15.4%。從零售業(yè)態(tài)看，百貨商店單位數(shù)所占比重不足1/5，僅為16.5%，從業(yè)人數(shù)占1/4強，為27.9%，。在傳統(tǒng)百貨商店經營比重不斷萎縮的同時，其它新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，專業(yè)店可謂三分天下有其一，取代了昔日百貨商店的地位，單位數(shù)比重達33.0%，從業(yè)人數(shù)所占比重為25.3%。超級市場的單位數(shù)占2.1%，從業(yè)人數(shù)占7.0%，也處于發(fā)展上升期。表32001年按經營方式和業(yè)態(tài)分組的零售業(yè)產業(yè)活動單位構成兩分組江產蓄業(yè)活事動單凍位數(shù)性從業(yè)禾人數(shù)罩商品沿銷售結額比效重最

據絕雷對數(shù)灣含（萬晌個）衡比重吸閘（予%）偶絕瘦對數(shù)橡哨（萬歉人）扣比重堡攝（禮%）杰（%記）片總板計養(yǎng)63殼.呈2倡10黑0予74展6.級9捷10差0吵10兆0托一、文經營蜂方式毀封1、扮獨立涂商店蔬40慢.7陪64層.2鴉46算7.脅8給62糕.7庭62邀.9廳驕2、客連鎖節(jié)商店薦總店奔0.租7政1.鋸2胃29導.9澤4.榜0椅3.愿4伙獵3、憶連鎖竄商店掏分店剝5.灘5底8.繭8嫩65仙.1夸8.誦7肉15遣.4史司9、扭其他杜16萬.3睜25處.8勉18五4.揀1林24納.6萌18嚼.3止二、厘業(yè)態(tài)旱圓1、謀百貨鼠商店算10拿.4篩16曾.5傾20蔥8.筆3覽27吊.9末43央.4薄沉2、與超級戒市場渣1.制3掘2.沾1糖52授.5尤7.聞0塌7.墳5腐緒3、陶專業(yè)栽店憶20認.8炮33掌.0詞18叛9.座3岔25床.3荒24魚.5嫂勇9、品其他指30察.7其48饑.4樂29袋6.躍8品39好.8裳24巧.6四）地區(qū)發(fā)展不均衡由于我國經濟發(fā)展的差異性，決定了商品市場在不同的區(qū)域也同樣具有明顯的差異性，經濟發(fā)達的東部沿海省份，零售網點多，發(fā)展快，所占的市場份額也相對較大。普查資料顯示，零售市場商業(yè)網點發(fā)展呈明顯的不均衡性。我國東部地區(qū)零售企業(yè)單位數(shù)占據全國總量的一半以上，達61.8%，從業(yè)人數(shù)也占59.1%，而中、西部地區(qū)零售企業(yè)單位數(shù)分別占22.6%和15.6%，從業(yè)人數(shù)為26.5%和14.4%。（五）經營規(guī)模以小型企業(yè)為主對商業(yè)零售業(yè)來說，絕大多數(shù)企業(yè)都是小企業(yè)。從目前我國零售企業(yè)的經營規(guī)?？?，主要以小型企業(yè)經營為主體。普查資料表明，按商品年銷售額分，100萬元以下的經營單位數(shù)占全部零售業(yè)產業(yè)活動單位的76.1%，從業(yè)人員占42.2%，銷售額占44.1%。其中50萬元以下的經營單位數(shù)占66.3%，從業(yè)人員占33.2%，銷售額占41.3%；居第二位的是100-1000萬元的企業(yè)，三者比重分別為21.1%、33.7%和19.1%；1000萬元以上的企業(yè)單位僅占2.9%、從業(yè)人員占24.1%，但銷售額占據1/3強，達36.8%。表42001年按商品年銷售額規(guī)模分組的零售業(yè)產業(yè)活動單位構成作分組靠產業(yè)乘活動塑單位匯數(shù)它從業(yè)兇人數(shù)友商品性銷售

批額比攤重肚

娛絕對綠數(shù)物（萬球個）衛(wèi)比重統(tǒng)（禾%）娛絕對刷數(shù)纖（萬豆人）宿比重斯（生%）膛（%來）幣

搖總慌計脫63都.2依10鈴0祥74閘6.肅9碼10綱0躬10壟0多10截0萬貫元以碼下黎48肅.0斤76騾.0砌31脊5.千2第42普.2駕44滋.1畢10鍋0-壽10游00毯萬元貨13筒.3藥21勇.1鞭25術1.憲6島33棗.7針19詳.1連10葉00晉萬元微-1陵億元曉1.色7床2.苗6普1蠢18井.1司15孝.8腹20煤.7唇1億蹦元以舉上半0.道2巡0.洋3糊62銳.0柄8.跟3肯16留.1從企業(yè)的從業(yè)人員規(guī)?？?，50人以下的企業(yè)居多，占企業(yè)單位總數(shù)的96.6%，從業(yè)人員占58.7%，銷售額占73.3%；其中7人及以下的小企業(yè)，單位數(shù)占64.1%，從業(yè)人員占18.1%，但銷售額占47.3%；8-19人的企業(yè)三者的比重分別為25.5%、23.3%和14.0%。50-99人的企業(yè)單位數(shù)占2.0%，從業(yè)人數(shù)占11.6%，銷售額占8.5%。而100人以上的企業(yè)所占比重很小。表52001年按從業(yè)人員規(guī)模分組的零售業(yè)產業(yè)活動單位構成懂分組受產業(yè)根活動堤單位哨數(shù)賽從業(yè)暫人數(shù)戀商品宅銷售敢額比夸重式絕對煉數(shù)暗（萬兩個）述比重祖（箏%）繭絕對交數(shù)閱（萬奇人）配比重掀（到%）達（%豈）擱總堆計巖63奶.2毅10償0話74納6.糕9吳10克0押10灣0椒50逮人以踩下踢61幅.1蒼96較.6鐮43四8.山6恰58肅.7穗73遼.3崗50亮-9朵9人嚷1.兄3涂2.村1帖86兵.3就11旅.6含8.暮5格10襲0-拋99痰9人俊0.陸8探1.藝3誤18誰3.屆6蹲24脫.6權14蜻.8臘10蘿00落人以斃上磨0.錢02毯0行38悲.4曠5.嚇1哨3.（六）重組兼并成為主題企業(yè)間聯(lián)合、兼并、重組步伐加快。從2000年以來，國內零售業(yè)先后出現(xiàn)了多起并購案，如新街口與東安集團聯(lián)手成立了南京新街口集團，上海華聯(lián)與南京西單、超市發(fā)的跨區(qū)域組合，華潤收購萬佳、百惠等。未來幾年，兼并重組和企業(yè)間聯(lián)合，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。（七）對外開放步伐不斷加快，使業(yè)態(tài)更加多樣化、新型化我國流通領域的改革開放，使外商進入速度加快，競爭日益國際化。受現(xiàn)行政策的限制，目前外商與港澳臺商投資企業(yè)在中國市場所占份額不到5%。從外商進入國內市場的時間看，主要集中在1997年后。普查資料表明，2001年當年新開業(yè)的外資零售產業(yè)活動單位比1992-1995年的總和還多出51家，比1996年增長1.34倍。到2001年底，外商與港澳臺商投資的零售業(yè)產業(yè)活動單位在中國已發(fā)展到5234家，其中外商投資單位占48.3%，港澳臺商投資零售業(yè)單位占51.7%。從開業(yè)時間看，在2001年開業(yè)的有近1000家，占19.1%。目前外商在中國零售市場所經營的零售業(yè)態(tài)形式主要為大賣場、倉儲式商場和會員店。到2001年底，家樂福在華已開設了27家分店，沃爾瑪已開設了19家分店，麥德龍已開設了15家分店，7—11便利店也拿到了中國第一張外資連鎖便利店經營牌照。外商投資的零售企業(yè)主要集中在上海、南京、深圳、廣州、南京、杭州等大中城市。三、推動零售業(yè)發(fā)展多樣化的主要因素中國零售業(yè)的變革，從總體上看反映了國際零售業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，但也有其自身獨特的社會經濟背景和發(fā)展軌跡。建國以后，由于長時期實行計劃經濟體制，商品流通按國家統(tǒng)一計劃分配調撥，商業(yè)機構實質是一個商品分配系統(tǒng)。零售業(yè)態(tài)基本上形成了以中小型百貨商店與雜貨店為主的單一結構業(yè)態(tài)。改革開放以后，隨著計劃經濟向社會主義市場經濟的轉化，尤其是隨著經濟持續(xù)高速增長和居民購買力水平的較快幅度躍升，客觀上要求由貨色品種齊全、購物環(huán)境優(yōu)雅、附加服務功能完善的大型百貨商店成為市場零售業(yè)態(tài)的主角。因此，這段時期的大型百貨商店如雨后春筍般地在全國城市中拔地而起。進入90年代中期，宏觀經濟呈現(xiàn)有效需求不足的態(tài)勢，各地的大型商廈效益明顯下降，問題開始暴露，與此同時，以自選超市、連鎖店、便民店、倉儲商場、專賣店等形式的零售業(yè)態(tài)卻在國內大中城市中大行其道。由于這種零售業(yè)態(tài)具有經營費用低、成本低、價位低、方便居民挑選等特色，因此吸引了越來越多的消費者。由此，在我國零售業(yè)態(tài)結構中形成了兩個極端，一方面大型商廈經營日益困難，另一方面新興業(yè)態(tài)卻越開越多，越開越紅火。有的新興業(yè)態(tài)似乎一下子就冒了出來，跨越了資本主義商業(yè)革命一百多年的歷程，從而形成了我國目前的多業(yè)態(tài)互補共存的零售業(yè)態(tài)格局。（一）生產力水平提高，為新興零售業(yè)態(tài)的進入提供了供給方面的支持。國民經濟的持續(xù)、快速增長，消費品供求關系的改善，為零售業(yè)態(tài)的多元化發(fā)展提供了堅實的物質基礎。生產力的大發(fā)展，決定了產品的多樣化和差異化，產品的多樣化和差異化又進一步細分了消費者的需求，客觀上需要多種零售業(yè)態(tài)形式來滿足這種被細分的消費需求。1995年以來，我國絕大部分商品出現(xiàn)了供過于求的態(tài)勢，消費品市場已由賣方市場變?yōu)橘I方市場。據中華全國商業(yè)信息中心統(tǒng)計，目前全國主要商品市場供過于求的商品所占比重已達85.5%。大量生產體制下的產品要求流通領域有相應的能力和機構來大量銷售，促成產品價值的實現(xiàn)。大型綜合超市和倉儲超市、廉價商店等都是具有大量銷售功能的業(yè)態(tài)。（二）日用消費市場的成熟程度不斷增強，為新型業(yè)態(tài)提供了前提條件。從商品品種結構，特別是從消費、使用過程對商品性能、價格的要求衡量，目前商品市場基本成熟，具有滿足居民基本消費需求、價格低廉的商品品種所占比重逐漸提高，構成了以大批量廉價銷售為特征的新型業(yè)態(tài)生存和發(fā)展的基礎。綜合超市、食品超市、便利店都屬于此種類型。（三）居民收入、消費結構及消費行為的不斷變化，客觀上對新型業(yè)態(tài)提出了新的要求。1978年至2001年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由343元增加到6860元，年均增長6.4%；農村居民人均純收入從134元增加到2366元，年均增長7.3%。恩格爾系數(shù)下降速度較快，城鎮(zhèn)居民進入到國際上認可的中等生活水平。消費結構中非商品性消費支出比例不斷增加，尤其是服務、精神和文化類消費上升速度很快。隨著居民消費水平、消費結構的變化，其消費行為、消費方式、消費心理都發(fā)生了變化，這就對零售經營提出了新的要求。單純增加商業(yè)設施，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)類型、經營方式已經變得不能適應變化了的消費需要。消費水平和消費方式對零售經營提出了更高的要求，需要針對消費者不同類型的需求發(fā)展相應的業(yè)態(tài)類型，豐富商品品種。（四）與交通運輸條件、城市化方式息息相關的生活方式變化，也促進了零售業(yè)的多樣化經營。商業(yè)是與人、與人的生活方式息息相關的行業(yè)，必然受人的居住、交通、生活條件制約。以地域廣闊、居住分散、公路和汽車為標志的美國生活方式形成了美國特定的零售業(yè)態(tài)格局；國土狹小、人口集中程度高、以電車為主要交通工具的生活方式形成了日本特有的零售業(yè)態(tài)格局；在人口眾多、交通不發(fā)達、公共交通仍然主要依靠公共汽車的我國大中城市，零售業(yè)態(tài)演變必然形成自己的特點，各業(yè)態(tài)網點選址及布局受交通及客流量的影響程度較大。（五）競爭機制對新興業(yè)態(tài)起到一定的催化作用。從國內看，我國多元化的市場主體發(fā)展較快，非國有零售業(yè)（集體、個體、私營、外資）的商業(yè)網點和消費品銷售額所占份額日益擴大。國內的競爭機制已初步形成。從國際看，加入WTO后，中國經濟快速融入到世界經濟一體化的大潮中。中國龐大的市場潛力，已吸引了歐、美、日等國家和地區(qū)的超級零售集團搶灘登陸。面對服務貿易逐步開放，處于變革中的中國零售業(yè)也不得不調整自己的發(fā)展方向，吸收先進技術、更新管理理念，提高核心競爭力，以適應全球零售業(yè)變革浪潮。因此，激烈的國內、國際市場競爭，有力地促進了中國零售業(yè)態(tài)的創(chuàng)新。（六）經濟全球化趨勢的增強，使我國新興零售業(yè)態(tài)在同一時期進入市場的特征愈加突顯。20世紀80-90年代，經濟全球化趨勢日益增強，加速了世界各國之間的經濟融合。資本的本性決定它總是要流動到使其邊際收益最高、能夠發(fā)揮最大效用的地方去，這使越來越多的國外零售商爭相進入我國剛剛開放的市場。因此，我國的零售業(yè)不可能按部就班地依次發(fā)展，也沒有必要重走發(fā)達國家走過的漫長發(fā)展道路，它從計劃經濟的落后狀態(tài)一下跳進了現(xiàn)代零售業(yè)的國際化浪潮中，呈現(xiàn)出各業(yè)態(tài)同時進入的特征。（七）信息技術的廣泛應用，有利于零售業(yè)態(tài)的多元發(fā)展。伴隨著21世紀知識經濟的到來，我國零售業(yè)態(tài)還將會發(fā)生深刻的變革。技術進步、信息傳播速度加快及知識覆蓋面廣，引起零售業(yè)管理方式與應用技術的變革；同時，由于知識經濟的相互滲透，人們思維方式變化，引起零售企業(yè)觀念、經營方式的變化。

四、零售企業(yè)經營方式發(fā)展中的幾個問題近年來，各種現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，在國內大中城市不斷涌現(xiàn)，雖然打破了零售業(yè)態(tài)的單一化，形成了多種業(yè)態(tài)并存的格局，但總的來看，我國絕大多數(shù)零售企業(yè)的發(fā)展變革仍是一種淺層表面變革，有的甚至偏離了正常的方向，形成了整體上的虛浮狀態(tài)。中國零售業(yè)經過改革后盡管有了質的飛躍，但仍存在著一些不容忽視的問題。第一，業(yè)態(tài)布局不合理，結構失調。具體表現(xiàn)為城市大型商場超常規(guī)發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)中心重復建設，而農村新型業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，網點數(shù)量不多，規(guī)模普遍偏小，超級市場的規(guī)模優(yōu)勢和低價特征難以體現(xiàn)。目前我國城市零售業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡造成的結構失調，反映出零售業(yè)態(tài)布局紊亂、功能雷同、脫離消費需求現(xiàn)實等問題，一定程度上影響城市商業(yè)區(qū)域功能的發(fā)揮。在農村，由于農民的收入水平低，消費觀念落后，重數(shù)量而輕質量，由此決定了新型業(yè)態(tài)比例低，呈小型化趨勢，經營方式陳舊，管理方式落后，使得小型零售企業(yè)經營越來越困難。第二，業(yè)態(tài)組織化程度低、運作不規(guī)范，各業(yè)態(tài)的優(yōu)勢難以發(fā)揮。百貨店長期以來是各大城市零售業(yè)的龍頭，但在激烈的競爭中已暴露出許多問題，尤其是市場定位和經營方式已不能適應多樣化需求。其次就是超市不超、連鎖不鎖現(xiàn)象比較普遍。據國外測算，連鎖店的網點規(guī)模至少要發(fā)展到20家以上，年銷售額在1億元以上才會有盈利，但目前全國的連鎖公司很多都沒有達到這一規(guī)模，連鎖優(yōu)勢根本發(fā)揮不出來。在農村，零售業(yè)態(tài)不規(guī)范表現(xiàn)尤為突出，以為超市就是開架售貨，幾家商店統(tǒng)一了店名、服裝、標識就是連鎖，許多地方的連鎖店表面連鎖而實質仍是單店操作、各自為政，很少真正做到“統(tǒng)一”配送、“統(tǒng)一”核算和“統(tǒng)一”管理。大多數(shù)小型店鋪可以用“小、亂、低、差”四個字來概括。第三，業(yè)態(tài)結構調整內容基本上是純粹的模仿式。這是一種較為初級的和外在的創(chuàng)新，主要是簡單引進別人模式，尤其是國外商家的一些店鋪形式、商品布局，模仿某些營銷手段和技巧等。應當承認，對于處在轉軌和起步階段的我國零售企業(yè)來說，這已經算是一種進步了，通過大膽引進，洋為中用，我們自己的現(xiàn)代零售企業(yè)正迅速蛻變成長，避免了完全靠自己從頭摸索。但是，也正是這種“拷貝式成長”使企業(yè)之間很難拉開檔次，形成經營梯度，以致于市場上每出現(xiàn)一種新業(yè)態(tài)都有眾多商家迅速效法跟上，業(yè)態(tài)趨同發(fā)展，最終導致同地域、同檔次、同類型的多家企業(yè)之間展開過度競爭。第四，產業(yè)高度分散。2001年我國零售業(yè)100強企業(yè)年零售額1903億元，占全社會消費品零售總額的5.1%，其中只有一家過百億的企業(yè)——聯(lián)華超市，銷售額141億元。美國的零售巨頭沃爾瑪去年銷售額高達2220多億美元，是中國百強零售企業(yè)銷售總額的8倍多。在美國，主要的零售市場前三大家企業(yè)的銷售總額一般都占整個市場份額的70%以上。相對而言，中國的零售業(yè)高度分散是當前最顯著的特征。而且，目前還沒有出現(xiàn)全國性的零售企業(yè)。最大的零售企業(yè)——聯(lián)華超市也只是在以上海為中心向周邊地區(qū)發(fā)展。雖然跨地區(qū)發(fā)展已成為一個趨勢，但目前還僅僅是開始，多數(shù)企業(yè)并沒有找到跨地區(qū)擴張的有效途徑，這也是產業(yè)分散的根本原因。第五，經營方式缺乏競爭力。目前大型超市、便利店、倉儲會員店、專業(yè)店等逐步成為主流。與此同時，連鎖經營方式也逐漸在零售業(yè)中廣泛采用。但目前來看，并沒有哪家企業(yè)真正建立起自己的競爭優(yōu)勢，也沒有哪一家企業(yè)創(chuàng)造出獨特的經營和管理方式。總體來說，目前零售業(yè)還缺乏現(xiàn)代的管理方式和手段，管理水平較低，員工缺乏培訓，整個行業(yè)缺乏高素質的人才。管理上缺乏一貫性，服務上缺乏一致性，企業(yè)也就缺乏相應的形成差別化的有效措施。五、零售企業(yè)經營方式的發(fā)展趨勢分析未來幾年，我國零售業(yè)在規(guī)模不斷擴大的同時，還將呈現(xiàn)出以下幾個發(fā)展趨勢：（一）總體規(guī)模將不斷擴大。據預測，未來五至十年，我國零售市場中，15%的市場份額將由中小超市占領，大賣場的市場份額約為10%，百貨店業(yè)態(tài)將占10%，其他各種零售業(yè)態(tài)單體可能不會超過10％以上的市場份額。零售業(yè)態(tài)間的競爭更加激烈。大型綜合超市和倉儲式商品迎合人們“一站式”購物需求，且又以產品豐富、價格低廉的優(yōu)勢擁有相當?shù)母偁幜?，將成為內、外資企業(yè)競爭的焦點。百貨店將向細分化、個性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店市場份額將逐漸萎縮，購物中心將在未來幾年內有較大發(fā)展。新興零售業(yè)態(tài)促進了現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。近年來，國內零售業(yè)不斷發(fā)展、整合，大大提高了經營化程度，促進了現(xiàn)代物流業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)內部的物流水平也將大大提高。（二）“規(guī)范化”是我國零售業(yè)態(tài)發(fā)展的一個主要趨勢。第一，我國傳統(tǒng)百貨店將會從兩個方面發(fā)生變化。一方面百貨店原有的中低檔商品和五金家電等商品會分流出去，讓位給超市和專業(yè)店；百貨店中高毛利、低周轉的商品比重增加，并提高服務，從而走上規(guī)范化的道路。另一方面是一部分百貨店仍然以大眾消費需求為目標市場，但將自身改變業(yè)態(tài)，向大型綜合超市轉化。從我國現(xiàn)階段百貨店整體發(fā)展來看，百貨店業(yè)穩(wěn)定中將有所下降，逐漸地達到數(shù)量上的平衡。第二，超級市場是我國零售業(yè)中的生力軍。隨著我國生產力水平的不斷提高，生鮮食品從生產到消費之間的鏈條逐步形成，食品超市中生鮮食品的比重將會逐步增加，并達到規(guī)范化的水平。隨著我國城市化進程的加快，城市人口迅速增加，大型綜合超市會有更為廣闊的發(fā)展空間。一部分食品超市也將會發(fā)展成大型綜合超市。這一業(yè)態(tài)將會成為中國零售業(yè)中的主導業(yè)態(tài)。第三，由于我國目前尚缺乏方便店所需要的強大的消費層的支持，以及生產力發(fā)展水平的限制，國內本土化的方便店的大規(guī)模發(fā)展還需要一定的時日。但是，隨著我國經濟的不斷發(fā)展，人們生活節(jié)奏加快，以及國外大型配送企業(yè)進入，會促進方便店這一業(yè)態(tài)的發(fā)展。第四，專業(yè)店尤其是專賣店在我國會有長足發(fā)展。它們會在商品的品牌、經營方式、規(guī)范服務等方面形成自身的風格。其中一部分精品店、名品店會進入到大型百貨店中設址；專賣店將進一步向個性化、民族化方向發(fā)展。以連鎖制形式開設的專業(yè)店和專賣店，在商業(yè)街、商業(yè)中心地區(qū)，以及在大型商業(yè)設施和百貨店中也都會有很大的發(fā)展機會。今后一段時期，是我國零售業(yè)態(tài)間競爭激烈的時期。我國零售業(yè)將會對同時登場的各種業(yè)態(tài)逐步認識和理解，并結合中國國情，使這些業(yè)態(tài)完成本土化的過程，同時，還將會有新的零售業(yè)態(tài)不斷進入。當然，越具有技術創(chuàng)新優(yōu)勢的業(yè)態(tài)，越有可能成長為主導業(yè)態(tài)。(三)在企業(yè)的組織形式上，連鎖商店將發(fā)展到各種零售業(yè)態(tài)，并在某些業(yè)態(tài)中居支配地位。根據連鎖經營“十五”規(guī)劃的要求，到“十五”期末，連鎖企業(yè)的銷售額將達到7000億元，年遞增約35％，占社會批發(fā)零售貿易和餐飲業(yè)零售額的比重將達到20％左右。

我國的連鎖業(yè)比重極小，只不過剛剛起步，存在著極大的發(fā)展空間。今后我國連鎖業(yè)將發(fā)展到各種零售業(yè)態(tài)上，連鎖經營的百貨商店、方便店、專業(yè)商店、倉儲商場會成為連鎖業(yè)中的強大力量。隨著連鎖經營的擴張，今后在城市零售業(yè)的發(fā)展中除了增加網點外，各種傳統(tǒng)商店將不斷改變業(yè)態(tài)、變更所有者、重新組合。連鎖經營對零售業(yè)進行重組改造，提高其組織化程度勢在必行。零售商業(yè)企業(yè)必將逐步擺脫地域概念、規(guī)模擴大、集中程度提高，出現(xiàn)一批跨省市的大型連鎖商業(yè)企業(yè)集團。（四）業(yè)態(tài)將更趨多樣化。百貨商店、超級市場、連鎖商店、倉儲商場等業(yè)態(tài)是20世紀商業(yè)業(yè)態(tài)的成功典范，曾經并且將繼續(xù)滿足人們的物質文化生活需要作出巨大貢獻。進入21世紀，以電子化、網絡化、國際化、閑暇化為基礎，能體現(xiàn)全功能、快節(jié)奏、高效率、低費用、新潮流等特點的新興業(yè)態(tài)也將成為主流。新興業(yè)態(tài)層出不窮，將有集購買、旅游、消遣、工作于一體的“新型商業(yè)”；有方便購買、快速購買的“無重復商店”；有通過電子網絡實現(xiàn)交易的“全功能超級市場”等陸續(xù)出現(xiàn)。任何零售業(yè)態(tài)的產生和發(fā)展都取決于社會經濟的發(fā)展水平和技術條件。盡管我國各種業(yè)態(tài)在發(fā)展過程中存在很多問題，但是，隨著經濟的不斷發(fā)展，社會的物質條件和技術條件等不斷完善，以及我們對各種零售業(yè)態(tài)內涵的逐步理解，再加之國外規(guī)范化的零售業(yè)態(tài)的示范效應，我國的各種零售業(yè)態(tài)必將逐步走向規(guī)范化。（五）外商進入速度加快，競爭日益國際化。受現(xiàn)行政策的限制，目前外商與港澳臺商投資企業(yè)在中國市場所占份額不到5％，未來幾年，隨著外資進入我國零售業(yè)在企業(yè)設立形式、數(shù)量、地域、股權比例等方面的限制陸續(xù)取消，零售業(yè)將會形成外商獨資、中外合資以及各種經濟成分共同競爭的格局，內資零售業(yè)將在更廣的范圍、更深的層次上參與全球市場的競爭。六、抓住機遇加快推進流通現(xiàn)代化的對策建議（一）加快實現(xiàn)零售業(yè)從單一業(yè)態(tài)向多業(yè)態(tài)發(fā)展。要認真研究零售業(yè)態(tài)發(fā)展變化的規(guī)律性，在業(yè)態(tài)的調整過程中，必須要有明確的市場定位，既要在區(qū)域上進行合理布局和總量控制，避免重復建設和盲目發(fā)展帶來的同業(yè)態(tài)模式的惡性競爭，又要用業(yè)態(tài)的多樣化滿足消費需求的多層次和差異化。從世界發(fā)達國家零售業(yè)態(tài)發(fā)展的經驗、趨勢和我國的實際情況看，我國零售業(yè)態(tài)結構調整的措施應為：穩(wěn)定發(fā)展大型百貨商店，并對其進行改造，增加服務功能，從而將目標顧客定在中、高收入階層及特定的假日下的普通消費者；積極發(fā)展既能滿足各種需求又能發(fā)揮商業(yè)經營特色的專業(yè)店和專賣店；努力發(fā)展連鎖超市和超級購物中心，使其成為消費者購物、娛樂一體化的場所，提供全面服務；根據各地實際情況有選擇地發(fā)展倉儲式商場；有計劃、有步驟地發(fā)展網上銷售等高科技性質的零售方式，從而跟上時代發(fā)展步伐，適應國際化競爭的需要，滿足消費者對零售發(fā)展的需求。（二）實現(xiàn)零售業(yè)態(tài)結構合理化。有兩條基本途徑：一是通過市場競爭，進行優(yōu)勝劣汰的選擇，逐步形成較為合理的市場結構；二是靠國家的宏觀政策調節(jié)解決，即在某些領域設立必要的進入壁壘，促進企業(yè)集中，阻止過度的分散性競爭。對于市場經濟還不發(fā)達的我國，單純依靠市場力量自發(fā)推進有效競爭的形成將是緩慢和低效率的。應該采取雙管齊下，結合并用的措施，由政府通過宏觀調控政策加以推進和引導。（三）在業(yè)態(tài)結構調整中使新興業(yè)態(tài)成為新的增長點。一方面要充分發(fā)揮傳統(tǒng)的專業(yè)商店、百貨商店、超級市場、方便商店、綜合商店、雜貨商店等業(yè)態(tài)的作用，另一方面要使新興業(yè)態(tài)成為流通領域新的增長點。（四）加強零售業(yè)態(tài)混合經營的管理，將零售業(yè)態(tài)結構調整引向深入。多業(yè)態(tài)混合經營開始成為大型零售企業(yè)的一種成長方式。目前我國大型零售企業(yè)的資源并不十分充足，在實行組合業(yè)態(tài)經營時，尤其要注重設法使所組合的各業(yè)態(tài)的目標顧客盡量相近，以使各業(yè)態(tài)相互呼應并充分展示出商場整體的目標顧客定位。否則，業(yè)態(tài)組合很容易華而不實，同時牽強的業(yè)態(tài)拼接無法發(fā)揮“合力效應”，因此，也無法具備超出資源相對集中使用的單一業(yè)態(tài)經營者的競爭力。南京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢二、南京市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢隨著房地產市場的不斷成熟和完善、社會經濟和商業(yè)流通的發(fā)展、房地產開發(fā)水平的提高、城市消費人口的增長、現(xiàn)代交通工具（地鐵與私家車）對居民活動范圍的擴展，南京商業(yè)物業(yè)將面臨最好的發(fā)展機會，在未來可能表現(xiàn)出如下趨勢。1、市場競爭具有雙贏性經過若干年的發(fā)展，南京市城區(qū)內已經分布著多個影響力很強的區(qū)域性商圈。如果在一個新興商圈里，沒有幾個大型項目共同存在，將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。而在此區(qū)域的每個商業(yè)項目，將起到互相烘托的作用，達到區(qū)域共贏。但是在區(qū)域經營中，一定要形成錯位經營，達到互補，盡量減小同區(qū)域項目對于自身項目的沖擊。但從長遠發(fā)展來看，在本區(qū)域尚未形成具有影響力的大型成熟商圈的情況下，局部商業(yè)的發(fā)展將烘托起整個江寧地區(qū)的商業(yè)氣氛，為本項目超大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)進行良好的鋪墊。此外，大型高檔次樓盤的涌現(xiàn)，將會迅速改變江寧地區(qū)嘈雜、混亂的不良形象，有助于本項目形象的提升和未來商業(yè)物業(yè)的推廣及經營。2、商鋪經營管理專業(yè)化隨著南京商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場將明顯呈現(xiàn)出更理性的需求。投資者和經營者已經意識到了經營管理的重要性，都將會對發(fā)展商提出此類要求，促使發(fā)展商對市場作出售后承諾。對于本項目除了要考慮如何將商鋪盡快的銷售出去，還要考慮商鋪如何經營才能保證旺場，才能令物業(yè)保值和增值。3、商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展規(guī)模化根據中國加入WTO的協(xié)議，我國已承諾在五年內逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經營活動。外商的介入，將促使商業(yè)物業(yè)市場和國際接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，將逐步走向有序的規(guī)范市場。作為市政府重點工程，本項目必須考慮適當?shù)某靶?，提高自身的競爭力（國外企業(yè)對商業(yè)物業(yè)的硬件、軟件等條件要求相當苛刻），以適應未來高標準商業(yè)物業(yè)發(fā)展的需求。4、項目公共空間社會化未來發(fā)展商在項目開發(fā)的同時，將會主動配合政府宏觀規(guī)劃，架設專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以組織社區(qū)活動、集市、表演、休閑的場所，使商業(yè)活動與公共活動互相促進，成為綜合性的城市廣場。實際上，把公共空間進行社會化，將會為商場帶來可觀的潛在消費人流，是一種非常有效的經營方式。本項目作為交通樞紐，為公共空間社會化的建立提供了平臺。但是公共區(qū)間人流的引導、組織、篩選、疏散以及商業(yè)活動展示等問題，需結合項目定位進行細化。三、商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題1、投資開發(fā)商業(yè)物業(yè)的比重過小據南京統(tǒng)計局數(shù)據顯示，在南京近年開發(fā)的房地產品種中，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量的比重僅占3.7%,市場供應速度遠遠小于住宅類物業(yè)、辦公類物業(yè)的供應速度。目前南京房地產市場上投資開發(fā)的商業(yè)物業(yè)主要形態(tài)是臨街建設的商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商業(yè)物業(yè)，作為一種市場需求大、變現(xiàn)能力強、能產生商業(yè)利潤的特殊房地產，相應供應量偏小。2、商業(yè)物業(yè)產品同質化房地產同質化問題隨著市場的成熟越來越嚴重，隨著商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，商鋪的同質化也已經開始出現(xiàn)。住宅的同質化主要表現(xiàn)在建筑風格、產品設計等方面，而商鋪的同質化與住宅不同，目前南京商鋪的同質化多是集中在概念和推廣手法上，比如地鐵概念、步行街概念等。產品的同質化，將極大的破壞整體商業(yè)市場環(huán)境，容易形成以價格為主要砝碼的低等競爭。實際上，即使同是地鐵物業(yè)或步行街物業(yè)，不同的項目均有其不同的特質，并且彼此的商場定位、經營品種、經營手段、推廣策略都是不一樣的，簡單的模仿是不能有效增加物業(yè)競爭力的，突出項目個性、提高項目自身品質才是增加項目競爭力的關鍵因素。3、商業(yè)項目缺乏可感性強的形象力由于市場競爭強度的增加，房地產項目越來越重視自身形象的宣傳。但是對于商業(yè)物業(yè)，一直以來塑造感性的項目形象方面的工作力度不夠，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，減弱了對目標客戶的吸引力。項目形象對于商業(yè)物業(yè)來講，遠遠重要于普通住宅物業(yè)。在商鋪經營之前，眾多投資者無法取得經濟收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫出未來美好的藍圖來增加投資信心，因此商業(yè)項目的形象對于后期銷售是至關重要的。4、營銷策略單一目前商業(yè)物業(yè)的營銷、推廣策略遠不及住宅物業(yè)多姿多彩，表現(xiàn)單一，缺乏對銷售的有力支持。對于主要面對投資客戶的商業(yè)物業(yè)來講，靈活多樣、具有利益吸引的營銷策略將會為項目的成功銷售提供保障。5、建筑設計不能滿足多功能的商貿要求商鋪的間隔、產品的布局、公共空間的利用、基礎設施的設置等建筑設計方面尚不完善，不能滿足多功能的商貿要求，不利于商場的后期經營管理。提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局，提高物業(yè)管理和商業(yè)管理手段，可以有效的提高產品的競爭力，增加收益?？茖W的商業(yè)物業(yè)的建筑設計要考慮到物業(yè)各種經營項目的特征，必須考慮不同的經營品種對物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預留足夠得服務配套設施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息、公共綠化等區(qū)域。6、商業(yè)經營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展在南京，某些房地產項目的物業(yè)管理水平已經發(fā)展到可與國外先進水平比美的程度，相繼涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢的強勢地產品牌。而商業(yè)物業(yè)的經營管理相對南方房地產發(fā)達地區(qū)則較為滯后，到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會性的商業(yè)管理機構在市場上仍未出現(xiàn)。在上節(jié)“商業(yè)管理專業(yè)化”中已經闡述了商業(yè)管理對于商業(yè)物業(yè)的重要性，強勢的經營管理可以將好鋪做旺，實現(xiàn)持續(xù)的投資回報，這正是投資者最關心的和最需要的。7、開發(fā)商缺乏商業(yè)物業(yè)開發(fā)經驗隨著整個房地產市場的不斷發(fā)展，開發(fā)商對于普通房地產項目的開發(fā)已經積累了一定的經驗。但是商業(yè)物業(yè)涉及到商鋪的規(guī)劃、鋪面單元面積分割的大小和比例、整體的裝潢裝飾、商場經營管理等問題，目前市場表現(xiàn)為大部分開發(fā)商普遍缺乏操盤經驗。8、商業(yè)物業(yè)的開發(fā)缺乏金融機構的支持金融機構提供的商業(yè)物業(yè)的按揭貸款業(yè)務相對普通住宅項目要苛刻的多，比較保守的貸款方式限制了大量有意投資商鋪的目標客戶，影響了整個商業(yè)物業(yè)的投資環(huán)境的發(fā)展和進一步興旺。針對目前的按揭形式，要想擴大本項目的市場容量，增加投資客群的體量，應采取靈活多樣、具有利益吸引的付款方式，并以有效的促銷活動加以配合。四、商業(yè)物業(yè)市場供需關系國民經濟的良好運轉、居民對消費品需求的逐年上升、房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展，極大的推動了南京市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，2002年商業(yè)物業(yè)市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，成為了置業(yè)投資的焦點。1、南京商業(yè)物業(yè)的分布長期以來，南京的商業(yè)中心一直集中于舊南京的中心，新街口、湖南路、夫子廟等是南京傳統(tǒng)商業(yè)中心分布的重要特征。隨著城市規(guī)模的逐步擴大，購買人流的增加，這種布局已經基本瓦解，并形成了新的分布態(tài)勢，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特色。1.1商圈格局基本確立，商業(yè)中心趨于多元化最新統(tǒng)計資料表明，南京市人口總量已經達到820萬（130-150萬流動人口），南京的商業(yè)已經呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢。經過幾年的市場培育，南京形成了以新街口、湖南路、珠江路、夫子廟等商圈為核心的商業(yè)區(qū)域市場，這些商圈中存在的集中購物場所，成為了當?shù)氐南M中心，并通過輻射與其他區(qū)域連接，組成了南京的立體商業(yè)網框架。1.2底商迅速發(fā)展，填充商業(yè)空白隨著房地產的發(fā)展，作為商業(yè)配套的底商漸漸浮出水面，成為了一種獨立的經濟形態(tài)，開始支撐起自身特有的市場需求空間。南京目前開發(fā)的多數(shù)房地產項目均配有商業(yè)物業(yè)，呈點狀零散分布在各個區(qū)域，逐漸形成了具有一定規(guī)模的區(qū)域市場，并逐漸成為大型商圈的有利補充。2、商業(yè)物業(yè)供求狀況2.1行業(yè)需求狀況從業(yè)態(tài)需求來看，南京市場對商業(yè)物業(yè)的需求結構呈現(xiàn)出多元化趨勢，從大型購物中心、高檔綜合商場、家具商場、電器商店等到各種中、小專業(yè)店都有不同需求。按行業(yè)劃分，南京市對商業(yè)物業(yè)的消費集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。各種業(yè)態(tài)商業(yè)物業(yè)需求比例表襪業(yè)態(tài)飽所占聾比例贈服裝劃服飾拌25片%茅餐飲脹20硬%淚超市貝30幼%懸其它緩（通滲訊、遲家具四等）才25暢%2.3未來市場供需狀況預測2002年商業(yè)物業(yè)已經顯示出了強勁的發(fā)展勢頭，不論供應量還是物業(yè)價格均比2001年有了較大提高，市場反應良好。但是與南京、深圳、上海等商業(yè)物業(yè)相對發(fā)達的地區(qū)相比，南京市場與之還存在一定差距，尚處于高速發(fā)展階段,供給和需求均遠未達到飽和狀態(tài)，未來市場容量較大。按照商委規(guī)定的2023年人均商業(yè)面積標準進行衡量，南京市應加大力度開發(fā)商業(yè)物業(yè)，以滿足居民基本的商業(yè)需求。預計未來市場供應量和需求量會隨著商業(yè)市場的不斷成熟而穩(wěn)步增加，每年可達到50萬-100萬平方米。未來商業(yè)物業(yè)的市場需求方面，相信在眾多利好因素的推動下，仍能繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定的需求狀況。‥奧運會對促進南京發(fā)展將繼續(xù)發(fā)揮強大作用‥人民消費水平穩(wěn)步提高，商業(yè)市場將保持良好發(fā)展狀況‥大量外資進入中國市場，商業(yè)物業(yè)需求將繼續(xù)擴大‥市政改造工程使原有商業(yè)網點消失，新商業(yè)物業(yè)需求加大‥商業(yè)物業(yè)投資形勢看好，大量資金涌入商鋪投資五、商業(yè)物業(yè)價格分析1、商業(yè)物業(yè)價格走勢南京市商業(yè)物業(yè)市場經過了98年波谷之后，在隨后的幾年中一直呈現(xiàn)出緩慢上漲的趨勢，供應量和需求量波瀾不驚。2001年在申奧成功、加入世貿的強力帶動下，商業(yè)物業(yè)市場開始呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢頭。2002年，商業(yè)物業(yè)繼續(xù)延續(xù)上一年的良好發(fā)展局面，在市場需求的拉動下，一躍成為房地產市場焦點，2002年下半年市場供給逐步增加。在價格方面，雖然幾個房地產項目通過拍賣賣出了高價，但總體價格市場較為穩(wěn)定，繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上漲的趨勢。2、江寧部分商業(yè)物業(yè)的調研分析初江寧胞區(qū)發(fā)愚展現(xiàn)寨狀陪1、壩歷史外人文踐眨江寧規(guī)為六渡朝古案都之嫌地，模從五冤代楊框吳時癢代起瓜，江纏寧、詢上元皆兩區(qū)幫同城梢而冶禍，一艘直到灘清末撫。條南唐伍、韻明承代初貞期、蛛太平曉天國等、好中華羊民國治都在唇今南膝京城榴建都蕩，實井際上位是在椒江寧擊、上盞元的孝地域甲中。纏今天古的江怪寧區(qū)賺可以囑說是索“六寶代豪澡華”諷之地暑，“逆十朝斷京畿厲”要晝地?？平瓕幠痔幪仍谇叵蠡春佑?、長匠江交慚匯處怎。特帽定的膽歷史渣和自往然條訂件在肆這塊桑山川撞秀麗嬸而富組饒的飄土地壟上，蛇留下脅了眾丈多的緒風景煉名勝滅、文撞物古蔬跡。聯(lián)區(qū)位喬交通冊傻區(qū)位惜：江銹寧區(qū)絞位于助南京疊市區(qū)楚的東焰南面壘，比汁鄰寧耳南板傭塊、品仙林濕板塊摔。距淘離主桂城區(qū)膛約經7公幼里允；區(qū)錄內經訓濟文妨化基達礎雄萍厚，塑各類灑高校晌云集球其中順，交戶通體倆系發(fā)鞠達。桃自2匪00區(qū)1年包撤縣朗建區(qū)乞后，鋤是南懼京多“糟一城森三區(qū)伏”蹈戰(zhàn)略哭主要棒發(fā)展億地區(qū)斧之一漆。犁目前柳江寧聰區(qū)全洗區(qū)土固地總保面積損15革67辮平方諒公里堤，全寺區(qū)現(xiàn)變轄1鮮3個更鎮(zhèn)、很7個驚街道涂辦事冶處。亮全區(qū)票共有捐居民基委員勒會4寄9個鑼，村趴民委開員會啟34野4個聽。全泊區(qū)總常人口挎74偷.7悅0萬遼人。旨交通塵：與銷南京坊主要燭聯(lián)系來通道汗13芝個，請交通構方便罪快捷叛?？蚪瓕幗衽c城裂區(qū)的屈主要鉗交通達方式用為公姜交，從路線語主要茅有：綱路線賓起始養(yǎng)站點醉10框1姐箍桶央巷憂--驅東山下鎮(zhèn)垮10洗2車箍桶穗巷固—滔開發(fā)引區(qū)捎10總3使白鷺戒花園刺—逗武夷誰花園控東廈10捉4要瑞金譜路勸—驗文化疫名園呈10確5薯雨花江路?！：雍４舜髮W究新區(qū)水10減6辦箍桶毅巷搏—呼天地聽新城糠江寧縮主城癥區(qū)內旬的主墓要交蘇通方粒式為孝區(qū)間聞車，衡以及揮開發(fā)屬商的第社區(qū)荷巴士疼。瓣軌道擔交通息：驢軌道脫交通頁路線拖起始做站點枝地鐵談1號存線蕩（延闖伸線停）騾安德禍門站鋤-鴨寧丹橋路蝴-捎共青障團路絲-花幸神廟倍-南碼京南購站-紫岔路消口-貿河定沫橋味-糕勝太枕路貍-瞞百家鴨湖刺-拋小龍橫灣（抓預留鐵）傲-澇竹山右路賤-無天印乘大道確-攻城東徑路站扶。凝全長修17巖.1狹公里類，計里劃在現(xiàn)20朝10盟年左芽右建孟成。匙地鐵笨3號洗線鋪具體犯規(guī)劃羽尚未斧出臺診建設思“鍛二橫日一縱刺”劑的快身速干醒道系逆統(tǒng)：福宏運浮大道段，天拿元路武、雙危龍大序道。拒建設障“圍四橫畫五縱營”辣主干異道系放統(tǒng)：舒四橫何：站丈南路磁、秦漏淮雙—兄金箔丸路、谷誠信暖大道胖；五姓縱：沈將軍怨大道寧、利獲源泊—侍蘇源映大道翠、土鄭山根—戚竹山展路、悲天印事大道沸、城史東路戚。搬■□疲規(guī)銷劃建扭設京箭滬高止速鐵嫩路、苗寧杭撿鐵路樓等，疊對寧綁蕪鐵紛路進禾行改跡造與唇擴容妻，在漆岔路務口片租區(qū)建蛙設南泄京鐵錦路南灑站客惑運交舉通樞閘扭，源拓寬把改造紙繞城尾公路階，建枝設公扔路二絹環(huán)，覺寧杭深高速士公路款，改垮造1被04睛國道券。寧輪溧路蠢二環(huán)接以北友改造峰為城宗市高圓速路文；拓辭寬改優(yōu)造寧備丹公動路。測結合次南京險鐵路卻南站臉建設顯長途缺汽車紅客運邀站。黎國民心經濟鳳筍經怒濟綜府合實查力雄際居百絞強：災20聞03廚年全橡區(qū)實架現(xiàn)G既DP謊16老8.狗3億執(zhí)元，圖完成勞財政難收入風35沙億元濃；一乞、二淹、三遼產業(yè)謊比例慈為9尖：5銅7.歌9：勤33籃.1淹，形敢成了艇以外丸向為韻主導泡、工貧業(yè)為該主體獎、三皺大產爪業(yè)協(xié)憂調發(fā)發(fā)展的集格局惡；綜葡合實航力跨味入全輛國百后強行央列，皮教育董、衛(wèi)型生、盞文化宋、體碑育均據為全避國先毯進單喬位。道盯開放懇型經知濟發(fā)析展迅溜猛：飛20蝦03功年全廟區(qū)實績際利偽用外未資6器億美換元，中合同雕利用趙外資錫10飄.8雷億美惜元；務出口烤創(chuàng)匯民3.斥7億銜美元匹。侄趴第二辜產業(yè)決不斷堵壯大副，運叉行質感量明帆顯提晶高：云20害03挨年全塊區(qū)實巷現(xiàn)工役業(yè)增湊加值把97齡.6任億元慮，銷讀售收賣入3背53血億元看，利塌稅3緣3.禮8億循元；伙基本呼形成繪了日致用輕堂工、跡食品賓加工秒、新服型建旗材、奪汽車負電子聾等四拍大支撇柱產從業(yè)。趙得第一眠產業(yè)麥穩(wěn)定戰(zhàn)發(fā)展島，基茫礎地悶位得航到加卡強：蹲20擋03陶年江世寧農餓業(yè)結竹構調升整取緩得實母效，竭糧經懸比調豐整為趟26風.5哄:7她3.侮5；勢農業(yè)挑產業(yè)扭化步斷伐加槍快，嘉外向惰型農絨業(yè)發(fā)鐘展迅上速，同農業(yè)誼生產序條件補明顯余改善債。正燭在朝撈著都匠市農菠業(yè)、傻觀光伸農業(yè)荷方向劑發(fā)展城?；诜谌a業(yè)士快速運增長峰，貢旺獻份邪額大嬌幅上梁升：晝20吳03彩年江絞寧三壺產增制加值踩55醬.6鹿億元珍，社快會消聯(lián)費品屠零售栗總額天26傳.3流億元就。旅或游、為教育左、金瓣融、殃保險輕、信濫息、卸社區(qū)約服務哀等得所到較斷快發(fā)桐展。鐵心橋區(qū)域鐵心橋區(qū)域部二．棵江寧驅區(qū)商讓鋪發(fā)和展現(xiàn)開狀延江寧脂區(qū)是亮南京烤市的擱主城偵區(qū),坐主要弦有三械部分殖版塊甘構成詢,東戲山老肯城,婚開發(fā)告區(qū)新遼城,洪大學蓬城.澡老城嘩區(qū)分宴商業(yè)諸大廈逗中心擴區(qū),尚這一駐區(qū)塊球目前君是東語山的窮經濟昏行政汽娛樂脅中心睡,有燃多家裳銀行喬,商飽業(yè)網軋點,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