鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地集體建設(shè)用地01簡(jiǎn)介入市流轉(zhuǎn)原文統(tǒng)一市場(chǎng)目錄030204基本信息集體建設(shè)用地，又叫鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地。2018年3月，我國(guó)正式開(kāi)展農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證試點(diǎn)工作。簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民享有使用權(quán)，使用期限無(wú)規(guī)定。憲法第十條之規(guī)定，自留地、自留山屬集體所有?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》相關(guān)規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。前款規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書(shū)面合同另有約定的除外。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定。原文原文國(guó)土資源部《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)27號(hào))●土地利用總體規(guī)劃修編中，除劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)外，還要設(shè)立基本農(nóng)田整備區(qū)，加大區(qū)內(nèi)土地整治的資金投入，引導(dǎo)建設(shè)用地等其他地類逐步退出，將零星分散的基本農(nóng)田集中布局，形成連片的、高標(biāo)準(zhǔn)糧棉油生產(chǎn)基地?！駥?duì)需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)用地，要盡快完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作，并與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)做好登記發(fā)證銜接；對(duì)需要流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，要重點(diǎn)開(kāi)展集體所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記，特別要開(kāi)展集體經(jīng)營(yíng)性用地的認(rèn)定和確權(quán)，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供條件?！裨谌珖?guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)“萬(wàn)村整治”示范工程建設(shè)，以村為單位，按照“農(nóng)民自愿、權(quán)屬清晰、改善民生、因地制宜、循序漸進(jìn)”的總要求，開(kāi)展土地整治活動(dòng)，實(shí)行“全域規(guī)劃、全域設(shè)計(jì)、全域整治”。部重點(diǎn)抓好1000個(gè)國(guó)家級(jí)示范點(diǎn)，各省(區(qū)、市)開(kāi)展9000個(gè)省級(jí)整治示范工程建設(shè)?！窀鞯卦诩w建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動(dòng)中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)、二次分配政府參與”的原則，出臺(tái)和試行集體建設(shè)用地有償使用收益分配辦法。國(guó)土資源部將研究建立集體建設(shè)用地有償使用有關(guān)稅費(fèi)征繳和分配辦法，保障集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人在集體建設(shè)用地有償使用和流轉(zhuǎn)等活動(dòng)中的土地權(quán)益。入市流轉(zhuǎn)入市流轉(zhuǎn)建設(shè)用地市場(chǎng)2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）發(fā)布

?！稕Q定》指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。

集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)形式主要包括以下幾種:(1)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán);(2)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)時(shí),連帶轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán);(3)鄉(xiāng)村企業(yè)的兼并、改制過(guò)程中涉及集體土地轉(zhuǎn)讓、出租;(4)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等形式新辦企業(yè);(5)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土使用權(quán)合作的方式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;(6)經(jīng)征用、補(bǔ)辦為國(guó)有土地并輸轉(zhuǎn)讓、出租;(7)由于企業(yè)破產(chǎn)清算或債權(quán)債務(wù)因素,經(jīng)司法裁定發(fā)生流轉(zhuǎn)。推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革的深化,有利于農(nóng)村土地法律制度的完善。“集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。統(tǒng)一市場(chǎng)權(quán)能是基礎(chǔ)統(tǒng)一是方向改革是關(guān)鍵統(tǒng)一市場(chǎng)權(quán)能是基礎(chǔ)《決定》的一個(gè)亮點(diǎn)，就是進(jìn)一步擴(kuò)大了土地的權(quán)能，不僅允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保，而且賦予了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地平等的地位和相同的權(quán)能?！稕Q定》提出：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，“完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)?！边@為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供了制度保障。（一）完善農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)能是治本之策現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是統(tǒng)一開(kāi)放、公平競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)，要求各類要素平等交易，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地作為重要的生產(chǎn)要素也不例外。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)與國(guó)有土地所有權(quán)地位不對(duì)等、集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不明晰、權(quán)能不完整、實(shí)現(xiàn)方式單一等問(wèn)題已經(jīng)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的制度性障礙。法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能單獨(dú)設(shè)立抵押。除農(nóng)村集體和村民用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)外，其他任何建設(shè)不能直接使用集體土地，都要通過(guò)征收程序?qū)⒓w土地變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地。法律限制過(guò)多，導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地財(cái)產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)渠道受阻，制約了農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)，農(nóng)民土地權(quán)益受到損害。多年來(lái)特別是黨的十七屆三中全會(huì)以來(lái)，一些地方積極開(kāi)展集體建設(shè)用地和宅基地改革探索，取得了重要進(jìn)展，廣東、安徽、湖北等省先后出臺(tái)了全省性的規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，為完善農(nóng)村集體建設(shè)用地權(quán)能奠定了實(shí)踐基礎(chǔ)。改革是關(guān)鍵征地制度既是國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)的基本制度，也關(guān)系到農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展的空間，更關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。為了貫徹落實(shí)黨的十八大報(bào)告提出的要求，切實(shí)解決征地中存在的突出問(wèn)題，在總結(jié)征地制度改革經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，《決定》指出了深化征地制度改革的方向和重點(diǎn)任務(wù)，就是縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制（一）解決征地問(wèn)題的根本出路在于深化改革多年來(lái)，土地征收制度在保障我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化對(duì)建設(shè)用地的需求方面作出了歷史性貢獻(xiàn)。但在實(shí)踐中，現(xiàn)行征地制度暴露出一系列突出問(wèn)題。隨著征地規(guī)模和被征地農(nóng)民數(shù)量的逐年增加，引發(fā)的社會(huì)矛盾也逐年增多，導(dǎo)致涉及征地的信訪居高不下，群體性事件時(shí)有發(fā)生，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)加劇。這既與現(xiàn)行法律法規(guī)執(zhí)行不到位有關(guān)，也與征地范圍過(guò)寬、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、安置方式單一、社會(huì)保障不足、有效的糾紛調(diào)處和裁決機(jī)制缺乏有關(guān)。征地引發(fā)的問(wèn)題，核心是利益，根子在制度，出路在改革。按照黨的十七屆三中全會(huì)深化征地制度改革的要求，各省（區(qū)、市）制訂公布并實(shí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)，較大幅度提高被征地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并建立定期調(diào)整機(jī)制；一些地方積極開(kāi)展征地制度改革試點(diǎn)，探索縮小征地范圍和留地安置等讓被征地農(nóng)民分享增值收益的多種方式，為改革征地制度奠定了基礎(chǔ)。統(tǒng)一是方向改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)從無(wú)到有、從小到大、從無(wú)序到規(guī)范，取得了明顯成效，但農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展不平衡、不規(guī)范的問(wèn)題十分突出，城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的二元特點(diǎn)?！稕Q定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，為今后土地制度改革指明了方向。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)，需要深入研究、系統(tǒng)設(shè)計(jì)，區(qū)分輕重緩急，分步實(shí)施、配套推進(jìn)，不斷把改革引向深入。基本要求是統(tǒng)籌城鎮(zhèn)建設(shè)用地與農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，統(tǒng)籌增量建設(shè)用地與存量建設(shè)用地，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，遵循統(tǒng)一規(guī)則，建設(shè)統(tǒng)一平臺(tái)，強(qiáng)化統(tǒng)一管理，形成統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的建設(shè)用地市場(chǎng)體系。（一）規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地有了較大增值空間，自發(fā)隱形無(wú)序流轉(zhuǎn)十分普遍，城鄉(xiāng)結(jié)合部尤為突出。由于這種流轉(zhuǎn)不符合法律規(guī)定，缺少有效監(jiān)管措施和辦法，存