物業(yè)管理公司教材(下)第三章物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中最重要的內(nèi)容之一。物業(yè)管理收入的主要來源是業(yè)主按月繳納的固定數(shù)目的管理費(fèi)和小區(qū)內(nèi)其他各種管理收費(fèi)(車輛的停車管理費(fèi)、活動場所租賃收費(fèi)等)。其他來源包括：管理費(fèi)存在銀行的利息；專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)；經(jīng)營性綜合服務(wù)的收費(fèi)等。財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)各種費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、預(yù)算和收支控制，若管理不好每年的財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)制度及賬目記錄等，不僅會使物業(yè)管理公司蒙受損失，影響公司的正常管理運(yùn)行，而且也會招致業(yè)主(使用人)的不滿，進(jìn)而引起業(yè)主(使用人)與物業(yè)管理人員的爭議，直至拖交各種管理費(fèi)用?，F(xiàn)代物業(yè)管理制度要求有一套與之相適應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)表體系和管理制度，因此物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)對此一定要高度重視，并且要親自抓。第一節(jié)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理概述一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是指財(cái)務(wù)管理的目的行為，即在一定時期內(nèi)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的要求所決定的。一般來講，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。主要包括如下幾個方面：1.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營的消耗，要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn)，為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，獲得更多的利潤。2.實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化目標(biāo)財(cái)富最大化是指公司通過合理經(jīng)營，使本企業(yè)的總價值達(dá)到最大化。在股份制公司中，公司財(cái)富最大化也就是使股東財(cái)富最大化，這是當(dāng)前西方財(cái)務(wù)管理理論中普遍提出的財(cái)務(wù)目標(biāo)，并認(rèn)為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的，是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司也有一個不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程，因此，實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)之一。3.完成國家有關(guān)規(guī)定國家及行政主管部門對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定，比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營效益等，實(shí)現(xiàn)這些要求后，不僅能保證國家稅收，同時也能完成企業(yè)的效益。聽港二、突物業(yè)負(fù)管理饑公司猶財(cái)務(wù)廊管理牛的幾伐個新物觀念粉間隨著倚社會懷主義注市場丙經(jīng)濟(jì)那的建茶立與存發(fā)展久，財(cái)分務(wù)理由財(cái)也筋必須利樹立激新觀需點(diǎn)，閃適應(yīng)努社會瘦的發(fā)骨展。宏這些是觀念倆主要質(zhì)包括林：即侄1.接市場究觀念唇片物業(yè)斃管理目公司鏟的工午作和培發(fā)展湊，應(yīng)撤該以洗市場境為導(dǎo)丘向，遷面向梯市場兵，參狗與市擁場競恩爭，義在競使?fàn)幹袃羟笊澊妗⒑蟀l(fā)毛展。式作為居物業(yè)巾公司繞的領(lǐng)蛙導(dǎo)者霸、財(cái)然會人找員應(yīng)嬸該及介時全富面地績學(xué)習(xí)轉(zhuǎn)和掌假握價摩值規(guī)低律、探供求題規(guī)律廁、市奴場競季爭和炸現(xiàn)代存企業(yè)鏟制度策等市喉場經(jīng)機(jī)濟(jì)的潔重要耀理論陪，才教能更練好地喂樹立騾起市喘場觀球念。過瞇2.椅經(jīng)濟(jì)慕效益效觀念膠蘿經(jīng)濟(jì)忍效益挺是指告公司般在經(jīng)藥濟(jì)活皮動中罰所取婆得的扯有效山成果轟與勞照動消幅耗相昂比較呼，力產(chǎn)爭以追較少腿的活書勞動宜和物偶質(zhì)的蹦消耗指，生年產(chǎn)出修更多素符合巡社會面需求女的產(chǎn)攤品或景向社后會提呆供更愈熱情佳周到虧的服盜務(wù)。爬提高辣經(jīng)濟(jì)且效益怖是經(jīng)哈濟(jì)工里作的惕出發(fā)拼點(diǎn)，恒也是效建立描現(xiàn)代到企業(yè)雁制度佳的根色本要辮求。照要提獲高經(jīng)驗(yàn)濟(jì)效拾益，臂首先丈要樹昏立經(jīng)諷濟(jì)效煌益觀蘇念，查明確隆建立掌以提性高經(jīng)趙濟(jì)效升益指唱標(biāo)作額為檢盟查考扔核的勻目標(biāo)牢。其尿次加懇強(qiáng)管微理為光提高侵經(jīng)濟(jì)踢效益盲的主羅要手困段，武并把架加強(qiáng)鎮(zhèn)管理悟作為英提高泳經(jīng)濟(jì)嶄效益野的重財(cái)要途工徑。映籌3.搜資本蝕的保質(zhì)值觀釋念庸班物業(yè)阿管理店公司殺所有箱者權(quán)爸益必殿須得皇到保齡障，哥使投下入的低資本喚不受證任何喂侵犯爽，如惜不得怖隨意匆沖減缸資本避，不箭得隨虛意轉(zhuǎn)方移資滑本；猜除依鋸法轉(zhuǎn)映讓外注，不繁得以蝕任何來方式棕抽走區(qū)資本掠。在士經(jīng)營滿過程睬中，民其成仔本補(bǔ)磨償和肚利潤旁分配雄必須傍在保刮證資四本完亡整性涼的前嬌提下跳進(jìn)行幣，保衛(wèi)證資壤本權(quán)綠益不吧受任妖何形良式的什侵犯石。行曲4.傻資金逆時間葬價值撫觀念營管資金妹時間躁價值晶是指劉資金芬在運(yùn)泰動中粉，由你于時策間因通素所技增加毛的價悶值。勒由于讓不同碗的時唇間、脂資金慮的價勵值并喜不相暈等，宮一般控要以縱利率各為計(jì)汁算依導(dǎo)據(jù)，反將貨身幣收朋支換宗算到址相同安時間儉基礎(chǔ)還上進(jìn)臉行比呀較，偽衡量衰其實(shí)險際價蒸值。愁如果押離開床了時吵間價底值因凈素，悄就無被法正趁確地信計(jì)算捕不同縫時期母的財(cái)籮務(wù)收束支，閣也不弦能進(jìn)忽行正婦確的奸財(cái)務(wù)鞏決策票。因顫此應(yīng)拜牢固汽地樹描立資禾金時款間的派價值易觀念過。評磚5.臭投資俊的風(fēng)加險觀年念蘆存公司樣的財(cái)幟務(wù)活趙動，名很多歡都是欣在有者風(fēng)險瞎的條陶件下辣進(jìn)行繞的。蜘少冒錄風(fēng)險扇，多釀獲利評，是棵人們疾處理館風(fēng)險淺的基少本原孕則。便在風(fēng)支險不釋可避盈免的捧情況題下，鈴?fù)顿Y針者由及于冒扮險而造進(jìn)行磁投資筒時，桃必須軋爭取強(qiáng)獲得怪超過鈔時間秘價值匪以外習(xí)的額逐外收揪益，男這種議額外村收益雪稱之鏈為投言資風(fēng)敢險價摘值，寒或投方資的鬧風(fēng)險撤補(bǔ)償度。為豐了做值好財(cái)酬務(wù)工歉作，閣財(cái)務(wù)菊人員前必須蘋研究肌投資剃和經(jīng)煤營中倡的風(fēng)饑險，允計(jì)算享風(fēng)險閱度的曠大小四，從獎而設(shè)挑法控客制風(fēng)褲險，名這也扁是財(cái)腥務(wù)管壓理的趟基本恢觀念既和基植本原薦理，圈離開級了風(fēng)壯險，障就無毯法正壓確評蓬價公流司的洽收益牛，也青就無們法進(jìn)閑行融葬資和礎(chǔ)投資漆的決殼策?；烀先⒚嘉飿I(yè)除管理液公司陽財(cái)務(wù)天計(jì)劃漁的內(nèi)梢容惹收財(cái)務(wù)吩計(jì)劃加是物語業(yè)管趙理公誰司物見業(yè)經(jīng)憲營管席理計(jì)毒劃的副重要賓組成奴部分降，是臭進(jìn)行奶財(cái)務(wù)錄管理喜、財(cái)慌務(wù)監(jiān)筋督、保財(cái)務(wù)輸分析加的主旬要依犯據(jù)，續(xù)其目解的是水確立壯企業(yè)濫經(jīng)營煉管理有目標(biāo)株，使烤物業(yè)旺經(jīng)營張管理留活動消按計(jì)莫劃協(xié)占調(diào)進(jìn)悟行，控提高順經(jīng)濟(jì)嗎效益襪。物朝業(yè)管雙理公聯(lián)司財(cái)謎務(wù)計(jì)違劃的洗內(nèi)容慎主要句有：鋸償1.瓦各項(xiàng)餓收入側(cè)的預(yù)躺算與傷籌集呈岔物業(yè)趕管理套公司奉主要逢資金始來源尋是物賢業(yè)管川理服鄭務(wù)費(fèi)級收入磨、門稅面房竊的租灘金以且及其硬他經(jīng)夜?fàn)I活暖動的浴收入停等。弱應(yīng)按想照國隊(duì)家政院府制擔(dān)定的聲收費(fèi)露標(biāo)準(zhǔn)戀，算身出按白月、奏按季嗽、按染年各鼻項(xiàng)收捧入的姿總額桿，并鵝采取來有效裕措施宇，確愛保應(yīng)內(nèi)收資香金及掉時收尾取。權(quán)燃2.悄各項(xiàng)偶成本放、費(fèi)稈用的閑測算總與分還析上簡各項(xiàng)火成本蒼、費(fèi)揪用的緩測算尊是制愁定收羊費(fèi)標(biāo)理準(zhǔn)的衫基礎(chǔ)奴，也奮是進(jìn)寶行財(cái)思務(wù)核炒算和窮財(cái)務(wù)殃監(jiān)督來的依接據(jù)，噴應(yīng)分鏈門別這類地亂測算黃出各蘇項(xiàng)物熊業(yè)管盤理服念務(wù)的散成本政與費(fèi)擋用，怪在企購業(yè)內(nèi)興部實(shí)鴉行經(jīng)題濟(jì)責(zé)旨任制駐。庭籌3.賞專項(xiàng)豈基金督的提扮存與刊使用戲途專項(xiàng)肺基金如通常脅是指粥共用模設(shè)備僅、設(shè)杏施的煤維修鬼基金頃。關(guān)黑于專鎮(zhèn)項(xiàng)基染金的開使用鄰國家繪已做阻了相疫應(yīng)的乏規(guī)定扛，各稻地地亮方政侮府也現(xiàn)出臺刮了使戰(zhàn)用細(xì)湊則。遺專項(xiàng)京基金戲的性研質(zhì)已柿決定乎了必觸須專儉款專烈用，繩同時扎應(yīng)預(yù)改先做鄉(xiāng)好使裁用計(jì)穗劃。孩專項(xiàng)罩基金顏的提遙存與補(bǔ)使用想是財(cái)聚務(wù)計(jì)式劃中皮的一套項(xiàng)重譯要內(nèi)初容。犬日4.舍公司濤凈經(jīng)姿營收饞益的再預(yù)測邊和留盒用利誓潤的臣安排愧使用凱撥公司狗的經(jīng)琴營目廊的是營獲取濱利潤叮。對盒公司籍資金條運(yùn)動政過程說進(jìn)行芬現(xiàn)金拒流分已析，并其稅扒前現(xiàn)鄰金流疊在交跨納所忙得稅耳后得而到的節(jié)稅后荷現(xiàn)金輸流，皆即為摩公司先的凈封經(jīng)營蛇收入腹，也竹就是滋企業(yè)狗利潤昏，財(cái)戒務(wù)計(jì)遭劃應(yīng)茅預(yù)測壓企業(yè)即的利籮潤情聞況，險并分基析影蠶響盈倆虧的聾關(guān)鍵邊因素浮，以而便及暢時調(diào)界整，勢確保她經(jīng)營您收益棋的最融大化消。檢烤四、樣機(jī)構(gòu)企設(shè)置勉物業(yè)錄管理剛公司環(huán)的財(cái)峰務(wù)部造與其臺他行沿業(yè)的關(guān)財(cái)務(wù)當(dāng)部門扔大致燭相同斜，但蠶其工箭作的誘內(nèi)容鼠和方花法具拴有本愉行業(yè)莫的特拿點(diǎn)。反根據(jù)山每一陰個物敘業(yè)管雨理公思司所括管轄粱小區(qū)第的范慕圍大緊小、難高層紐樓宇邁的多薦少，袖以及住開展丙服務(wù)亂內(nèi)容拒的多列少等絕具體謎情況嗎來設(shè)刃置機(jī)著構(gòu)，矮配備脆人員驗(yàn)。由悟于財(cái)藏務(wù)管暈理不攜同于釋一般駱管理晌，基糖本崗碌位不掉隨內(nèi)侍容的倦多少拍來決啦定，脾因此踐根據(jù)獸財(cái)務(wù)妖管理強(qiáng)的特沖點(diǎn)，珠物業(yè)籌管理駕公司城的財(cái)奏務(wù)部革門可錢以設(shè)鉛立一交崗多侄人或藝一人瑞多崗未。通塊常財(cái)刷務(wù)部望門的底崗位衫設(shè)置倘如圖霜2-途3-杜1吃所示皇。劑炎五、州財(cái)務(wù)期部工賽作人術(shù)員崗才位職齊責(zé)狹度1.梁財(cái)務(wù)蔬部經(jīng)貿(mào)理辭濫(1餡)向羅總經(jīng)中理負(fù)悠責(zé)，捉具體疏主持聰公司醋財(cái)務(wù)淡部的慶管理濱工作敬，做貝好總頌經(jīng)理定的助留手。秤袖(2仆)組豈織財(cái)心務(wù)部牧門的塊政治火學(xué)習(xí)劫、法綢律法呆規(guī)學(xué)串習(xí)。染要求振所有懶財(cái)會襲人員欺遵紀(jì)陷守法航，按拐照財(cái)爽政部壇中國企人民柔銀行巖頒布遼的有汪關(guān)金例融管游理?xiàng)l鬧例管矛理好射財(cái)務(wù)搞。情案(3體)每反月、撐每季類審核吩各種剪會計(jì)恐報(bào)表俱和統(tǒng)舉計(jì)報(bào)祥表，悼并寫亂出分荷析報(bào)杜告，飼送總意經(jīng)理騰審閱巧。猛始(4留)檢黨查、俊督促亭各項(xiàng)壇費(fèi)用斗的及遭時收吸繳和棋管理多，保尚證公欣司的鉆正常輪運(yùn)轉(zhuǎn)若。質(zhì)腿(5廣)合建理有副效地賠經(jīng)營炭好公汗司的艙金融略資產(chǎn)碌，為街公司臉創(chuàng)造動更多冠的利這潤。抬租(6曾)審寫核、踐控制認(rèn)各項(xiàng)長費(fèi)用亭的支悶出，敏杜絕辛浪費(fèi)歌。堅(jiān)批(7吐)組暮織擬抹定物校業(yè)管邪理費(fèi)坦等各仇項(xiàng)費(fèi)倆用標(biāo)巷準(zhǔn)的膨預(yù)算萌方案會，呈宿送總漠經(jīng)理咽、業(yè)獨(dú)主管王理委客員會犁和相綠關(guān)主貢管部冊門審值核、尖修改龍決定閃。睡琴(8念)熟麗悉各插種工煎商、溫財(cái)會莊及稅串務(wù)管紀(jì)理制晃度，江運(yùn)用刺法律遼、政聞策手爬段保利護(hù)公穗司的倍合法拍權(quán)益鐘。疫把(9聞)根育據(jù)物護(hù)業(yè)管芹理行聞業(yè)特工點(diǎn)以醋及本虛公司猴的實(shí)鉤際情僵況，勺制定趕財(cái)務(wù)枝管理浪制度懲的細(xì)釣則。基附(1師0)敞完成宏總經(jīng)編理交悲辦的輪其他訂事項(xiàng)蘇。革頸2.繼主管神會計(jì)領(lǐng)歡(1烤)對峽部門獎經(jīng)理躬負(fù)責(zé)絨，具稈體做掏好財(cái)浩務(wù)的艘日?；使芾砑ぷ鞴?；斤銷(2區(qū))每女日做傅好各測種會賴計(jì)憑夕證和困財(cái)務(wù)倆處理敵工作蕉；回恨(3霧)每貫月、偏每季寫按時丟做好險各種諷會計(jì)無報(bào)表庫，送遺部門悟經(jīng)理碗審核惹；氧優(yōu)(4眨)負(fù)汁責(zé)檢孩查、模審核意各經(jīng)被營部君門及論下屬菠機(jī)構(gòu)論的收撲支賬禾目，羽及時忍向部湖門經(jīng)織理匯懇報(bào)；楚犁(5嘗)檢征查銀雙行、遙庫存裙現(xiàn)金捏和資遞產(chǎn)賬藥目，歪做到醫(yī)賬賬脾相符溜，賬泉實(shí)相疊符；掛淡(6屬)根斃據(jù)物鈴業(yè)管揭理行煩業(yè)的貍特點(diǎn)伸和需飲要，吵組織寸各營蚊業(yè)部準(zhǔn)門及詞下屬昆機(jī)構(gòu)糖業(yè)務(wù)鉆培訓(xùn)德，提能高整患體的暴業(yè)務(wù)啊水平偏和服燈務(wù)水貪準(zhǔn)；殺火(7產(chǎn))完盡成經(jīng)磁理交臣辦的帽其他斬事項(xiàng)重。姻慘3.酷出納打寒(1絲)對惠部門站經(jīng)理寒負(fù)責(zé)慰，服門從領(lǐng)休導(dǎo)安它排，禿盡職攻盡責(zé)熄做好猴本職階工作浴。著喪(2備)嚴(yán)渣格遵禽守國駝家制圓定的停財(cái)會倆制度叼和公紹司制桂定的矛財(cái)務(wù)件管理允細(xì)則貴，按價制度坡管理抄好公亭司的攤銀行跳存款栗和庫期存現(xiàn)他金。照其(3備)及稿時辦孕理各味種轉(zhuǎn)喂賬、廁現(xiàn)金價支票胞，并美交會弦計(jì)做栗賬。擊吐(4禍)及濟(jì)時追練收各仆種應(yīng)撕收的導(dǎo)款項(xiàng)率，保期護(hù)公保司利懶益不列受損副失。他谷(5列)完聽成經(jīng)采理交但辦的時其他泄事項(xiàng)貿(mào)。有露4.儲統(tǒng)計(jì)萌員辮警(1說)對掌部門光經(jīng)理海負(fù)責(zé)引，遵垃守公草司制背定的無財(cái)務(wù)倦人員謎管理仇細(xì)則倦，做虧好本鋪職工何作；期理(2牢)及介時統(tǒng)參計(jì)、望存貯旦各種億費(fèi)用虛交收鄙資料聰，供沈主管庫會計(jì)衛(wèi)參考宿；優(yōu)刷(3烈)維鋸護(hù)好難電腦切設(shè)備磁，保朽管好搖所存劈的資塌料；懶對于打變動輛的資冬料數(shù)您據(jù)應(yīng)礦及時討修改豬與存戲貯，榨做到暴隨時爪變動仇，隨閥時修霸改，秋隨時智存貯長，以畢免出歉現(xiàn)差圓錯；密重(4米)完勝成經(jīng)浩理交弄辦的公其他冶事項(xiàng)瓶。呆醫(yī)5收秋費(fèi)員聚擾物業(yè)黃管理漠公司掩所管酸轄的狂業(yè)主晶(使俯用人某)很效多時擁，應(yīng)威專門愈配備摧收費(fèi)灶員，熟這樣慘既可敞方便稱住戶唇，又趣能及累時回店籠資融金。應(yīng)收費(fèi)俘員的瞎職責(zé)攀是：旱社(1卸)對屯部門撈經(jīng)理界負(fù)責(zé)辭，遵鑰守公匙司制宿定的話財(cái)務(wù)旬人員獻(xiàn)管理領(lǐng)規(guī)則借，做卸好本紋職工壽作。監(jiān)獲(2推)負(fù)階責(zé)物徒業(yè)管硬理費(fèi)塌等各練項(xiàng)費(fèi)止用的評通知柴和收物繳。堅(jiān)芬(3尖)每艷天下則班前俱應(yīng)把躍當(dāng)天豎收繳率的各居項(xiàng)管來理費(fèi)頁用的陳現(xiàn)金張入庫乳，并比統(tǒng)計(jì)貸好交瞇費(fèi)情布況。劈罵(4扭)樹虛立“程業(yè)主拉至上魯，服勤務(wù)第撕一”虧的思價想。燈工作猜中應(yīng)米熱情掙、周脹到，椒與廣胸大業(yè)竹主(愧使用缸人)請交朋閃友，闊以爭漿取他錯們對旬物業(yè)倘管理笑工作者的理悟解和肺支持艱。冤肅(5壇)完治成部錫門經(jīng)采理交宗辦的擾其他回事項(xiàng)擋。物第二糟節(jié)院物業(yè)貍管理聽公司婚的財(cái)列務(wù)制妖度浸塊一、園財(cái)務(wù)獄會計(jì)僅管理梯的涵莊義欺特財(cái)務(wù)騾是指歡企業(yè)巧為達(dá)將到既盛定目盜標(biāo)所虎進(jìn)行幟的籌倚集資鞏金和口運(yùn)用婚資金繁的活群動。疑在物僚業(yè)管棍理經(jīng)今營過莖程中舒，各援類管諷理服鈴務(wù)費(fèi)污、特樓約代搖辦服獎務(wù)費(fèi)勁、各餐種兼止?fàn)I性敘服務(wù)閘的收扯入和翠相應(yīng)據(jù)的開兇支等萍，就倍構(gòu)成峰了物膏業(yè)管世理公絮司的暑資金蛋運(yùn)行依。達(dá)嫂物業(yè)錫財(cái)務(wù)躁管理渣就是拍物業(yè)勇管理票公司飾資金僻運(yùn)行踢的管譽(yù)理，濱在資側(cè)金運(yùn)請行過勞程中淡，包施括整油個物嚴(yán)業(yè)經(jīng)界營出盲租、盟管理兄服務(wù)悲收費(fèi)盒等資逃金的嘆籌集揀、使街用、冤耗費(fèi)之、收旁入和瑞分配拆。要放按照泊政府恐有關(guān)鋼規(guī)定林，規(guī)罷范物脅業(yè)管疊理企笨業(yè)的米財(cái)務(wù)杏行為羽，加摘強(qiáng)財(cái)腎務(wù)管渠理和節(jié)經(jīng)濟(jì)拾核算擾。物撤業(yè)財(cái)串務(wù)管柿理的郵對象懷就是損物業(yè)拍經(jīng)營潤、管華理、四服務(wù)尾的資球金費(fèi)此用和達(dá)利潤漢。為溝了提子高經(jīng)餐濟(jì)效傅益，顏擴(kuò)大候收入冰來源腳，使勤物業(yè)考不斷側(cè)保值圖增值從，許份多物串業(yè)管淺理公扛司實(shí)轉(zhuǎn)行“遷一業(yè)朝為主瞎，多特種經(jīng)寶營”斧的方飼針，胡公司題下屬棋既有圣商業(yè)堪貿(mào)易溉部門綁，也曬有工男程維軋修機(jī)暈構(gòu)，帆還有字出租輝物業(yè)牧及其夠他提纖供有古償服宰務(wù)服劇務(wù)機(jī)糊構(gòu)。京充財(cái)務(wù)逼管理矮的主執(zhí)要內(nèi)搞容有磚：對承資金糊籌集郊運(yùn)用賠的管便理，深固定違資產(chǎn)賺和經(jīng)目租房低產(chǎn)租五金的買管理最，租腥金收燈支管炸理，倡商品妹房資瞇金的引管理蓋，物增業(yè)有撞償服鹿務(wù)管劉理費(fèi)糞的管膝理，管流動貨資金嘉和專胖用資竄金的包管理撓，資界金分沾配的役管理陜，財(cái)吩務(wù)收期支匯階總平阻衡等廢等。甚守財(cái)務(wù)奴管理堂的任舟務(wù)是碗：竟銷(一禽)籌本集、畢管理泰資金榆軌這就危是要量保證侄物業(yè)皮經(jīng)營倒的需遣要，嫁加快卵資金時周轉(zhuǎn)要，不掏斷提李高資桑金運(yùn)的用的寬效能宮，尤烘其是斥提高她自有各資金滾的收府益率飛。物統(tǒng)業(yè)管練理公服司的融主要療經(jīng)濟(jì)鉤來源漫是房溝租收穩(wěn)入、遠(yuǎn)物業(yè)揉有償撥服務(wù)湖管理燭費(fèi)收預(yù)入，猜要大瞎力組席織租雞金收墨入，傅加強(qiáng)愧有償淘服務(wù)家管理嚷費(fèi)的陶收費(fèi)難工作世，做固到應(yīng)臟收盡右受，摘提高信回收頌率。元另外雅，在轉(zhuǎn)資金渣使用客上，惡對各戲項(xiàng)支凍出要閣妥善辨安排構(gòu)，嚴(yán)憑格控莖制，搶注意敏節(jié)約茶，防曾止浪郵費(fèi)。筋充分塑發(fā)揮粉資金樣的效坊果。京湯(二再)經(jīng)可濟(jì)核瞇算便縱通過綿財(cái)務(wù)扭活動殼加強(qiáng)宅經(jīng)濟(jì)規(guī)核算喜，改甩善經(jīng)供營管走理，檢降低蠻修繕步、維器修、冊養(yǎng)護(hù)槽成本危，不禮斷降歷低消準(zhǔn)耗，謀增加研積累泄，提絞高投踐資效迎益和青經(jīng)濟(jì)狂效益藝。些役(三具)多亮元經(jīng)井營宿獨(dú)積極透組織估資金剛，開部辟物喪業(yè)經(jīng)撿營市叫場，魔“一鬼業(yè)為膀主，天多元融經(jīng)營經(jīng)”，里不斷面尋求躲物業(yè)化經(jīng)營坑的新射生長返點(diǎn)，叫不斷激拓展鞏物業(yè)墊經(jīng)營碌的新理領(lǐng)域窄，形泳成新釀優(yōu)勢淺。普戶(四菜)財(cái)曬務(wù)監(jiān)障督剪于實(shí)行權(quán)財(cái)務(wù)梯監(jiān)督絡(luò)，維指護(hù)財(cái)六經(jīng)紀(jì)此律。曲物業(yè)炸管理疼公司耗的經(jīng)陸營、才管理民、服仿務(wù)，朱必須宅依據(jù)砍國家吃的方禍針、讀政策票和財(cái)劑經(jīng)法配規(guī)以侍及財(cái)徑務(wù)計(jì)辭劃，泥對公漲司預(yù)詳算開寫支標(biāo)逢準(zhǔn)和考各項(xiàng)難經(jīng)濟(jì)歸指標(biāo)很進(jìn)行奪監(jiān)督硬，使莊資金宰的籌侍集合姐理合慌法，芽資金豬運(yùn)用顆的效松果不贈斷提份高，越確保梨資金蝶分配樂兼顧途國家襯、集且體和槳個人港三者非的利臭益。笛同時怨，要都在分知配收酬益上證嚴(yán)格把遵守畫國家嘆規(guī)定垃，及愿時上慎繳各錄種稅縣金，金彌補(bǔ)由以前葬年度比虧損肅，提偏取法工定公曉積金蠅、公杠益金廈，并薪向投籮資者壟分配子利潤向。慘永二、災(zāi)財(cái)務(wù)魂會計(jì)厚管理很制度租掀財(cái)務(wù)吩管理蠅制度副是物谷業(yè)管觸理公毯司內(nèi)端部管道理的鄰重要獨(dú)制度騰，是皆保證去有關(guān)焦財(cái)務(wù)陵管理毅工作棗規(guī)范懶化、緊標(biāo)準(zhǔn)銀化的彎一系債列具綢體規(guī)邪定。善可分畢為以晝下幾踩類制白度：昏毯(一刷)會宿計(jì)核今算方馬法及波憑證僅賬冊煎制度漸芝(1泉)管悟理部羞采用未借貸爹復(fù)式撞計(jì)賬疑法，漏會計(jì)虛科目饑和核道算方制法以寒企業(yè)政單位給預(yù)算困會計(jì)粗為主開，結(jié)作合管咱理部曬的實(shí)券際，受設(shè)置享銀行控現(xiàn)金去日記瓦賬、廚總分甜類賬僵、各湊項(xiàng)明濃細(xì)分養(yǎng)類賬采；爐桃(2捏)原索始憑樣證是桃計(jì)賬院的依瀉據(jù)，臨財(cái)會勾人員哭必須宇認(rèn)真虧審核段各種弄原始鑒憑證宮，要帽求一鞠切原散始憑甲證必世須手廉續(xù)完傍備、摩合法族，內(nèi)嘗容真濫實(shí)，欲數(shù)字悼正確健，日撓期和叼印章塘齊全握，大傭、小腦寫相野符等休，不穿得有增白條吵報(bào)賬色，不廣得有云涂改婚。一膜切原拴始憑復(fù)證經(jīng)嚴(yán)審核懷無誤統(tǒng)后，擺才能諸填制品記賬劉憑證粥，據(jù)買以記良賬；崖赴(3毯)財(cái)囑會記性賬員什應(yīng)對另一切男原始忙憑證何記賬侍負(fù)責(zé)逝，賬掉簿的提記載場不得剃挖補(bǔ)稀、涂屆改或杜用褪不色藥金水消呈除字羅跡，腐記賬劑應(yīng)使廟用鋼鵝筆，閥不準(zhǔn)秤用鉛垂筆或工圓珠獻(xiàn)筆，捎發(fā)生陽錯誤棟應(yīng)根諸據(jù)性紗質(zhì)，足采用爬劃線豈更正毀或紅妻線更現(xiàn)正。這憑證載、賬愧冊應(yīng)煎根據(jù)攜專人床列冊斗登記頸，妥自善保果管，怠不得朵丟失會。有討關(guān)會絲計(jì)報(bào)馳表、輝賬冊許、會顛計(jì)憑轎證保盾存年惱限按蜜上級性規(guī)定蓮辦理徒；閉盤(4委)指失定專話人保伶管一望切未什使用沾的重潔要空弊白憑擴(kuò)證，掛如支懶票、博現(xiàn)金毒收據(jù)凱、發(fā)次貨票淋據(jù)等拜，動耀用時餃由領(lǐng)掘用人恢辦理葡領(lǐng)用貫手續(xù)影。對酸誤寫幕的收膛據(jù)或龍作廢歌的支席票，撓應(yīng)注俘銷作父廢章禍，妥趙善保備存，份不得香銷毀霞廢棄蹄。扣劫(二冶)貨皮幣資刺金管鹿理制存度巧券(1謀)嚴(yán)楚格按英照國膝家有殺關(guān)現(xiàn)萌金管己理制梢度的產(chǎn)規(guī)定儲，除壘抵補(bǔ)穿現(xiàn)金耀庫存狠外，土非經(jīng)度銀行系同意攏，不帥得將拒業(yè)務(wù)視收入寸坐支糠留用欄，嚴(yán)天格分灘清收巨支兩差條線相；敵中(2膨)做視好庫禾存現(xiàn)鐮金的頌保管討工作壤，有同關(guān)證也券和串現(xiàn)金芝必須芝放在尺銀箱康內(nèi)，或確保勝安全維。對賽指定沾使用船備用起金的奮人員志必須西進(jìn)行朗定期挖檢查六、核勺對，壽做好遍備用庸金的丹管理撐，庫勝存現(xiàn)飛金不瓜得超蔽過銀姜行規(guī)烤定的技限額電。貼蠟①建奧立健帶全現(xiàn)間金賬窯目，河做到綿日清啄月結(jié)黑，錢典賬相復(fù)符，認(rèn)杜絕洪白條餡抵庫誰或賬度外現(xiàn)發(fā)金，描禁止智私立摸“小墊金庫提”；戚碧②對復(fù)超過疾現(xiàn)金遼收付洋限額制以上黑的收僅付款展項(xiàng)，儲必須趟通過門銀行隊(duì)結(jié)算猾。稻做(三底)費(fèi)欄用現(xiàn)惱金報(bào)倡銷制悅度耀爽為了殺加強(qiáng)被現(xiàn)金慚報(bào)銷犬管理墨，嚴(yán)強(qiáng)格執(zhí)紫行財(cái)株政紀(jì)梢律，扇對各掩項(xiàng)現(xiàn)克金報(bào)弊銷擬張定以癥下制酒度：嘉案(1令)差距旅費(fèi)填報(bào)銷壞制度似(具足體內(nèi)墨容略勒，下腳同)掘；閱貨(2油)加概班費(fèi)提報(bào)銷類制度咐：押橡(3劇)醫(yī)邪藥費(fèi)呢報(bào)銷政制度煌；厘富(4茶)客覆飯招聰待費(fèi)錘報(bào)銷洋制度敞。蛇灰(四狐)往萍來賬肚目清翼理制略度掠崗做好炕結(jié)賬斧收付嫁款的仁工作魄是保輔證管鉗理正悠常運(yùn)奮轉(zhuǎn)的顯重要舅環(huán)節(jié)庫。財(cái)離務(wù)人撈員要朋及時末結(jié)賬宅收款勝，摧鞠收應(yīng)移收賬殊款。惹過月集未收煎的賬本款，技要上閃門催隱收。薯對月能終尚例未清僚理的巾債權(quán)飛債務(wù)索，應(yīng)幸查明嬌原因蜓，列閣出清宋冊。棗財(cái)會仿人員講不能押解決織的事弱項(xiàng)應(yīng)屯及時鹽上報(bào)餐領(lǐng)導(dǎo)的。戰(zhàn)抄(五法)會切計(jì)報(bào)綠表制厚度港故會計(jì)腸報(bào)表棍是經(jīng)監(jiān)營收芬支執(zhí)什行情正況的誤重要捎組成濃部分扒，其刊書寫年報(bào)告虛是領(lǐng)概導(dǎo)和屆上級蝶主管歇部門念了解挺管理宜部經(jīng)始濟(jì)狀境況和店領(lǐng)導(dǎo)辯工作嶼的重裹要信薪息資肯料，預(yù)也是街編制鳥下半危年收悔支計(jì)乒劃的渠重要音依據(jù)尤。所刺以，版要保奏證報(bào)辮表的巨數(shù)據(jù)閑準(zhǔn)確鄭，內(nèi)則容完帳整，茂報(bào)送源及時什，手脫續(xù)完質(zhì)備。叉對年滴度結(jié)怎算報(bào)造表，弓應(yīng)附妖有分爹析收捕支計(jì)怕劃執(zhí)泉行情洋況的哨說明懲。放僚(六勒)固勻定資怠產(chǎn)管磁理制搭度埋蚊1.和固定小資產(chǎn)朵的涵汁義殖妄固定勝資產(chǎn)夫是指簡使用撒期限飯較長催，單燙位價幸值較蠢高，狐在使掠用過迷程中續(xù)保持鳳原有龍實(shí)物蹄形態(tài)額的資全產(chǎn)，予是管騰理部勿門進(jìn)忌行有熄償服麻務(wù)所障必須抹的物耐質(zhì)條預(yù)件。橋?yàn)楸Ｌ阕C固剖定資造產(chǎn)的斧安全裳完整腹，提群高使賭用效寧率，忘應(yīng)管互好用訊好這敘些資藥產(chǎn)，罪提高處服務(wù)可效益殃和經(jīng)辮濟(jì)效蹦益。帆差2.責(zé)固定穗資產(chǎn)爹的范脫圍和夜分類扇蘭(1碰)凡晴單價慕在2隙00稿元以化上的壺一般馬設(shè)備兵，單默價在嗚50鍛0元攜以上件的?？迷O(shè)曾備，善其耐夸用時孕間在薯一年折以上柄的，年均列翠為固販定資自產(chǎn)；豎瘦(2開)不調(diào)滿上講述金心額的剩設(shè)備延而耐模用時垮間在輸一年粥以上挪的大拖批量帖同類敵財(cái)產(chǎn)逆，也隆列為瞧固定雨資產(chǎn)項(xiàng)；唉秒(3誦)固紙定資右產(chǎn)分遍為房敞屋及能建筑妖物，發(fā)專用栗設(shè)備典，家犬具設(shè)度備，買電器訓(xùn)設(shè)備趟，一初般設(shè)獵備等澇大類胃?；劐N3.宴固定莫資產(chǎn)朋的賬過務(wù)處幅理劫燦(1籠)固雨定資帝產(chǎn)實(shí)陪行分礙級管政理，顯物資明管理母部門走應(yīng)建也立分哪類明特細(xì)賬垃和固辛定資鐘產(chǎn)登該記卡幅，使伐用部待門應(yīng)惡掌握磚本部秀門的蘿物品箭情況盡，建合立物屢品使揚(yáng)用登盒記卡雄；勻我(2討)購剖入、斧自制喘和饋茄贈的反固定獵資產(chǎn)特，一校律開立具驗(yàn)甜收單尼，并趟填寫淋登記極卡，阿標(biāo)明脫編號文；置牢(3末)固訓(xùn)定資始產(chǎn)領(lǐng)爹用時膽應(yīng)填脆寫領(lǐng)暮用單插，并儉由使征用人津在登釘記卡矛上簽滅名，寫表明況其設(shè)識備由深其保聚管使企用；溝調(diào)離抬崗位脖時應(yīng)供將物超品繳賄回，撿并注百銷賬廢卡；冬趟(4扮)固爹定資眉產(chǎn)的跪報(bào)廢撈、報(bào)肥損，徹應(yīng)由腳部門芽填寫塔報(bào)廢駝、報(bào)槐損單劇，經(jīng)膏財(cái)產(chǎn)孤管理棒部門拋審核佳后，耍按批桶準(zhǔn)權(quán)肉限逐酸級審?fù)?，楊方可咸核銷兩；緊馳(5輔)固她定資排金調(diào)橋撥，課應(yīng)嚴(yán)牲格按廳規(guī)定槍辦理錫。調(diào)容撥時訪，先畜由部踩門填懶寫調(diào)奇撥申做請單優(yōu)，經(jīng)舟雙方雁部門誕領(lǐng)導(dǎo)蜻和上湯級主薦管部書門簽汪章后繡有效懷，使爆用部佛門不倘得自翠行處至理。攀部4.參固定亭資產(chǎn)鴨的管姐理職抱能牽酷(1登)固碎定資役產(chǎn)管腿理員產(chǎn)應(yīng)負(fù)測責(zé)管遍理部歐全部番財(cái)產(chǎn)扒的管僵理，喪辦理慕固定好資產(chǎn)壘的購?fù)?、砍?yàn)收艇、領(lǐng)符發(fā)、骨建卡串、報(bào)彼廢、輛報(bào)損勺的處景理及懂賬務(wù)僚核算族工作這，做播到賬胡、卡贏、物束相符忘，每溫年末敏進(jìn)行券一次眠清點(diǎn)粥、核黑賬，升并及規(guī)時調(diào)佳整賬恐目；洪滑(2渠)為殿保證雁固定京資產(chǎn)意賬、辣卡、地物的朋準(zhǔn)確支性，數(shù)管理垂部門皺和使優(yōu)用部案門要匠相互藝配合生，定除期進(jìn)功行盤鞭點(diǎn)，照盈、繳虧要屬填表要，通翅過財(cái)想務(wù)部吃門調(diào)迫整賬光、卡攻。檢唇三、嘆財(cái)務(wù)絹管理俘的機(jī)豐構(gòu)及若職責(zé)床尊(一許)財(cái)凝務(wù)部科門機(jī)胡構(gòu)的造設(shè)置訪呆物業(yè)爛管理蛇公司銳的財(cái)鵲務(wù)會隨計(jì)與室其他季行業(yè)豈的機(jī)蓋構(gòu)設(shè)姻置也植大致寶相同象，只質(zhì)是工滑作內(nèi)裳容和綱方法帶有物落業(yè)管責(zé)理行芒業(yè)的貞特點(diǎn)嗎。根留據(jù)物增業(yè)管圓理公浪司的啟具體導(dǎo)情況兇、資券質(zhì)等境級及夫規(guī)模厚大小厲、人倉員可轟以靈索活配澆備。竟財(cái)會要部門片一般來可設(shè)演置下劇列人盡員：毅財(cái)務(wù)找會計(jì)別部經(jīng)敢理、安主管載會計(jì)費(fèi)、出壩納、距電腦哨員、屠統(tǒng)計(jì)喬員、墊收費(fèi)懷員。呢盈(二蝶)財(cái)驕會人光員的殺崗位癥職責(zé)摔外1.暫財(cái)會氣部經(jīng)足理鍵敵(1挎)向魯企業(yè)仙領(lǐng)導(dǎo)絮人負(fù)發(fā)責(zé)，賺組織介公司忍的財(cái)疏會管再理工賄作，康當(dāng)好梢企業(yè)批負(fù)責(zé)陜?nèi)说漠€經(jīng)營申管理踩參謀吐；根勉(2滑)每復(fù)月、爸每季荷審核預(yù)各種橋會計(jì)報(bào)報(bào)表辰和統(tǒng)站計(jì)報(bào)斑表，淋寫出兆財(cái)務(wù)制會計(jì)御分析跪報(bào)表鳴，送后企業(yè)閑法人師審閱托；板打(3出)檢景查、答監(jiān)督無物業(yè)牙管理骨各項(xiàng)叔費(fèi)用址的及偉時收急繳，趙保證止企業(yè)將資金溉的正拍常運(yùn)盆轉(zhuǎn)；勉肌(4爛)審戚核控鍋制各扇項(xiàng)費(fèi)號用的脹支出型，杜牧絕浪盟費(fèi)；竹憐(5炸)合么理有搏效地欣經(jīng)營裙管理謙好企其業(yè)的箱金融漿資產(chǎn)洽，為例企業(yè)散創(chuàng)造慧利潤赴；棋游(6衣)根鋼據(jù)物悟業(yè)管唱理行淺業(yè)的援具體粉特點(diǎn)雨、依誓據(jù)財(cái)枝會管蛇理有肌關(guān)法還規(guī)、扛政策嶼、文貞件，稻制定伍財(cái)會規(guī)管理點(diǎn)具體蜂制度揭和操觀作程壽序；獨(dú)牽(7胞)組奪織擬休定物盤業(yè)管餃理各膚項(xiàng)費(fèi)杠用標(biāo)傲準(zhǔn)的逼預(yù)算揚(yáng)方案片，送究企業(yè)績領(lǐng)導(dǎo)便、業(yè)晃主委狹員會誰和相勤關(guān)主孟管部餃門審便核、種修定坑；襪閃(8限)研痰究熟傾悉和益實(shí)施圓相關(guān)風(fēng)的工肉商、愧財(cái)會訓(xùn)及稅宴務(wù)、起物價你等管盒理制爹度，砍運(yùn)用讀法律印、行控政處仍分和配經(jīng)濟(jì)犁手段誦保護(hù)墊公司億的合屠法權(quán)圖益。鞠叼2.徐主管加會計(jì)啊些(1托)向友部門尚經(jīng)理聽負(fù)責(zé)創(chuàng)，具棒體組勾織好未本部悔門的主日?？坠芾硐鹿ぷ鬈?；眉兔(2永)每績?nèi)兆鲆酶魍娣N會談計(jì)憑犬證和倆賬務(wù)肉處理別工作宴；宮便(3值)每別月、蜓每季糕按時心做好訂各種致會計(jì)摧報(bào)表價，定扇期向息業(yè)主駝委員理會公久布管幻理收膊繳及蜘使用秤情況考；糖遭(4趙)負(fù)習(xí)責(zé)檢完查、抽審核郵各經(jīng)企營管疑理部怨門及妥下屬翼機(jī)構(gòu)靈的收穿支賬符目，青向企尺業(yè)領(lǐng)亞導(dǎo)及黎時匯怕報(bào)工撓作情釋況；潛勉(5肌)檢即查銀勺行、新庫存適現(xiàn)金勝和資寬產(chǎn)賬范目，租做到顛賬賬濫相符步，賬們實(shí)相壤符；抵指(6遍)按徒照物火業(yè)管黨理的稿行業(yè)品特點(diǎn)痕和需催要，地分類史計(jì)賬旁；完?duì)敵善筢灅I(yè)領(lǐng)甲導(dǎo)交敏辦的凱財(cái)會醉工作旗。叼芹3.您出納齒商(1籍)遵貍守公追司員侄工守侮則和暫財(cái)務(wù)鍵管理貪制度堂；江彩(2棟)管肢理好富公司痰的現(xiàn)祝金收次付、緊銀行鴿存款隙的存牌取，桌保管需現(xiàn)金胸、有濾價證好券、舊銀行巧支票味等；濁賊(3權(quán))及耀時追愈收企種業(yè)各荷種應(yīng)岔收款懇項(xiàng)，換保護(hù)階企業(yè)直和業(yè)賓主利碌益不躍受損吵失；狂名(4矛)編洞制有圓關(guān)現(xiàn)縣金收常付記棕賬憑衡證、辰現(xiàn)金泥日記鞏賬、單銀行箏日記嫩賬的屆工作默；地棵(5墻)及餃時辦僵理各賴項(xiàng)轉(zhuǎn)詠賬、賽現(xiàn)金丹支票蚊，按灣月將旺銀行兩存款坡余額聽與銀火行對虛賬單碰核對定相符階，并益交會半計(jì)作費(fèi)賬。英復(fù)4.誘統(tǒng)計(jì)掀員(臟電腦詞員)噴年(1騎)及步時統(tǒng)怒計(jì)、結(jié)存儲林各種囑費(fèi)用支收付掙資料倚，供擔(dān)主管砌會計(jì)竟參考打；假弄(2抽)維湊護(hù)好盞電腦軟設(shè)備衡，保塔管好岸所有寬資料先，對誰變動呆資料忌數(shù)據(jù)消應(yīng)及并時修塵改并矮存儲各；腦吸(3卵)及淚時輸附入打支印收激費(fèi)通云知單喬，保抓證費(fèi)岡用的裁按時唇收繳并。室深5.圾收費(fèi)抬員登券物業(yè)紀(jì)管理潮企業(yè)仁所轄止區(qū)業(yè)束主(就住戶趁)較缺多時倉，可理專門利在各悔管理綱處配去備收循款員友，其裕職責(zé)幟是：卻煩(1匠)負(fù)找責(zé)物肺業(yè)管液理費(fèi)羅等各搶項(xiàng)費(fèi)拐用的翁通知區(qū)和收鍛繳；例默(2畏)對稼繳費(fèi)貨情況磚隨時帝進(jìn)行羅統(tǒng)計(jì)萄，及敗時追踏討欠講繳費(fèi)懲用；冠仍(3刪)承耕接與懸物業(yè)哨管理蛇相關(guān)扯的經(jīng)杯營服筍務(wù)收滿費(fèi)，假為業(yè)鞏主辦窄理各必項(xiàng)公堅(jiān)用事雜業(yè)費(fèi)界的繳何付；盾姜(4哄)和漢業(yè)主吐(使都用人簽)交鎮(zhèn)朋友播，爭消取他孩們對躺物業(yè)盼管理滴工作推的理圓解和轉(zhuǎn)支持調(diào)，協(xié)庫助搞座好“播窗口乳”服刻務(wù)；敲酷(5蘭)完漠成企傅業(yè)和績部門壁領(lǐng)導(dǎo)回交辦倦的其都他任顆務(wù)。第三節(jié)物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預(yù)測并規(guī)劃未來，物業(yè)管理公司理財(cái)亦不例外。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析是了解其經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況的重要途徑，同時也為預(yù)測和規(guī)劃未來提供了基礎(chǔ)。因而，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析與效益評價是其財(cái)務(wù)管理活動的重要組成部分。一、財(cái)務(wù)分析概述財(cái)務(wù)分析的過程是對財(cái)務(wù)會計(jì)信息進(jìn)行加工利用的過程。信息的使用者不同，其財(cái)務(wù)分析的目的、重點(diǎn)和運(yùn)用的方法就不相同。在探討財(cái)務(wù)分析的具體方法之前，有必要了解財(cái)務(wù)分析的目的、要求和類型等。(一)財(cái)務(wù)分析的目的物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析是以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)資料為基礎(chǔ)，運(yùn)用特定方法，對物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行研究、評價和預(yù)測，從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團(tuán)體的經(jīng)濟(jì)決策提供決策信息的一種管理活動。盡管財(cái)務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要，然而，只有物業(yè)管理公司進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析較全面、深入。外部各利益團(tuán)體由于經(jīng)濟(jì)決策的具體目的不同，財(cái)務(wù)信息的需求不大一樣，因而其財(cái)務(wù)分析的目的各有不同。如債權(quán)人重點(diǎn)分析物業(yè)管理公司的償債能力，投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力，而業(yè)主則側(cè)重評估物業(yè)管理公司的管理服務(wù)素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托，全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理，其財(cái)務(wù)分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢分析，還涉及對管理效率等能力的評價。此外，外部各利益團(tuán)體的財(cái)務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)，為了滿足信息需求者的不同信息需求，按照我國會計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)法規(guī)編制的財(cái)務(wù)報(bào)告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時，除利用財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的資料外，尚可借助于日常核算和經(jīng)營資料進(jìn)行更深入的分析?？梢姡M管財(cái)務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要，但由于他們在物業(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟(jì)利益，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來，財(cái)務(wù)分析的具體目的可歸納為：1.評價公司的財(cái)務(wù)狀況就公司管理層、業(yè)主和債權(quán)人而言，分析公司的財(cái)務(wù)狀況，可以了解公司在一定時日資產(chǎn)的水平、構(gòu)成狀況及其流動性，負(fù)債的水平、構(gòu)成狀況及其與資產(chǎn)的比例關(guān)系，從而對公司的經(jīng)營風(fēng)險和償債能力作出正確的判斷。2.評估公司的管理效率管理效率的高低，是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負(fù)債一經(jīng)確定，就具有相對的固定性，同時，公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程就是運(yùn)用資產(chǎn)賺取收益的過程，負(fù)債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟(jì)資源而作出的經(jīng)濟(jì)決策，因此，管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率，有助于評價公司的資金營運(yùn)狀況、經(jīng)營管理水平乃至公司的整體素質(zhì)。3.評價公司的獲利能力物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)有多種，盡管其基本業(yè)務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)是一種盈利不多的業(yè)務(wù)，但毋庸置疑，作為一經(jīng)營性組織，盈利是其主要經(jīng)營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低，不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要，而且對債權(quán)人，特別是長期債權(quán)人也十分重要；因?yàn)楣緝敻堕L期債務(wù)能力的強(qiáng)弱，在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外，在充分履行物業(yè)管理服務(wù)合約的前提下，獲利能力的信息對業(yè)主也有一定價值，它至少反映了公司經(jīng)營素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。綜上所述，財(cái)務(wù)分析的一般目的在于，通過對公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行分析、評價，為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團(tuán)體的相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)。(二)財(cái)務(wù)分析的要求財(cái)務(wù)分析所提供的信息恰當(dāng)與否，對經(jīng)濟(jì)決策的正確性有著十分重要的影響，因此，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時需謹(jǐn)慎從事，并按以下要求進(jìn)行：1.分析依據(jù)的公允性和充分性由于財(cái)務(wù)報(bào)表是財(cái)務(wù)分析的基本依據(jù)，財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允，直接影響著財(cái)務(wù)分析結(jié)論的正確性。判斷公司財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允的標(biāo)準(zhǔn)為：①在報(bào)表的所有重要項(xiàng)目上，財(cái)務(wù)報(bào)表揭示的信息是否可靠、公允；②會計(jì)處理方法，包括會計(jì)核算方法和報(bào)表編制方法，是否前后期一致。如會計(jì)處理方法前后期發(fā)生變動，宜在財(cái)務(wù)分析之前進(jìn)行必要的調(diào)整，以消除其對分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，除利用公司財(cái)務(wù)報(bào)表反映的財(cái)務(wù)信息外，還需收集其他相關(guān)資料，主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、國家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果等，所有這些信息都是進(jìn)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析所必需的。2.分析方法的恰當(dāng)性和綜合性財(cái)務(wù)分析方法的選擇，取決于財(cái)務(wù)分析的目的。現(xiàn)實(shí)中，財(cái)務(wù)分析的具體目的不盡相同，財(cái)務(wù)分析的方法也必然會有所差別。依據(jù)分析目的恰當(dāng)?shù)剡x擇分析方法，是形成正確分析結(jié)論的前提之一。例如，業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì)，分析時應(yīng)選擇相應(yīng)的方法，側(cè)重評估公司管理效率和經(jīng)營管理水平的高低；公司管理層為提高經(jīng)濟(jì)效益，十分關(guān)注經(jīng)營管理中存在的問題，其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的評價。與此同時，值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性，因此，為提高分析結(jié)論的正確性，就一分析目的而言，有時要綜合運(yùn)用多種不同的分析方法。3.分析判斷的準(zhǔn)確性財(cái)務(wù)分析過程，是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果的因素時，應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究，重點(diǎn)區(qū)分主次因素及其影響，不被表象所迷惑，從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論。(三)財(cái)務(wù)分析的種類物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析多種多樣，按不同的標(biāo)志可作不同的分類。1.按分析對象分類按照分析對象的不同，可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。(1)資產(chǎn)負(fù)債表分析，是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。資產(chǎn)負(fù)債表反映了公司在特定時點(diǎn)的財(cái)務(wù)狀況，是公司的經(jīng)營管理活動結(jié)果的集中體現(xiàn)。通過分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表，能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力，公司經(jīng)營穩(wěn)健與否或經(jīng)營風(fēng)險的大小，以及公司經(jīng)營管理總體水平的高低等。(2)損益表分析，是指以損益表為對象進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果，解釋了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動的主要原因。分析損益表，可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力，并通過收入、成本費(fèi)用的分析，較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言，它有助于分析公司管理收費(fèi)的合理性及其使用效益。(3)現(xiàn)金流量表分析，是以現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會計(jì)年度源于經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流入流出信息，反映了公司現(xiàn)金狀況變動的原因和結(jié)果。對現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析，有助于評價公司獲取現(xiàn)金及其等價物的能力，了解公司償債能力及公司未來經(jīng)營業(yè)績可能發(fā)生變化的方向，從而加深對公司財(cái)務(wù)狀況的認(rèn)識。值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理水平時，通常需同時以資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對象進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。2.按分析方法分類按分析方法的不同，可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。(1)橫向分析，又稱比較分析，是將同期財(cái)務(wù)報(bào)表中的兩個或多個項(xiàng)目進(jìn)行比較，以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法，它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種。(2)縱向分析，又稱趨勢分析，是通過對物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財(cái)務(wù)報(bào)表或財(cái)務(wù)比率進(jìn)行對比，借以反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況變動趨勢的分析方法，它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種。(3)財(cái)務(wù)分析過程中，分析人員除重視比較分析和趨勢分析外，還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動態(tài)的信息，但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況，并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向，需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進(jìn)行綜合判斷，即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。

物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，研究、評價物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，必須以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)報(bào)表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。目前，依據(jù)我國頒布實(shí)施的會計(jì)制度和公司法，物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財(cái)務(wù)情況說明書。其中，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析主要運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債表和損益表兩大基本報(bào)表。本章以天龍物業(yè)管理公司為例，進(jìn)行較為全面的財(cái)務(wù)分析，其資產(chǎn)負(fù)債表和損益表見表2-3-1、表2-3-2。二、橫向財(cái)務(wù)分析現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)分析中，橫向財(cái)務(wù)分析是運(yùn)用最多的分析方法，主要包括比率分析和構(gòu)成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等方面的信息。(一)比率分析比率分析是財(cái)務(wù)分析中常用的分析方法，其分析過程就是計(jì)算和解釋財(cái)務(wù)比率的過程。財(cái)務(wù)比率繁多，涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的各個方面，我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務(wù)比率四類(1995年，財(cái)政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標(biāo)體系，包括10個指標(biāo)：收入利潤率=利潤總額÷產(chǎn)品營業(yè)凈額；總資產(chǎn)報(bào)酬率=〔利潤＋利息支出〕÷平均資產(chǎn)總額；資本收益率=凈利潤÷實(shí)收資本；資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額；流動比率〔或速動比率〕；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)凈額÷應(yīng)收賬款平均余額；存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷平均存貨成本；資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額÷期初所有者權(quán)益總額；社會貢獻(xiàn)率=企業(yè)社會貢獻(xiàn)總額÷平均資產(chǎn)總額；社會積累率=納稅總額÷企業(yè)社會貢獻(xiàn)總額)。1.流動性比率在正常經(jīng)營條件下，物業(yè)管理公司的流動負(fù)債需以其流動資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現(xiàn)能力比率，是用來反映償還短期債務(wù)能力的指標(biāo)。該類指標(biāo)主要有流動比率、速動比率。(1)流動比率。流動比率是物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)總額除以流動負(fù)債總額的比值，其計(jì)算公式為：流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動比率為：2491÷946=2.63(1998年)，2542÷950＝2.68(1999年)。一般認(rèn)為，該比率越高，表明公司的短期償債能力越強(qiáng)，短期負(fù)債得到償還的保障越大；但比率過高，則意味著物業(yè)管理公司在流動資產(chǎn)上投資過多，從而可能影響公司的獲利能力。因此，該比率大約為2比較合適。以上計(jì)算結(jié)果表明：天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強(qiáng)，且1999年又進(jìn)一步升高。有經(jīng)驗(yàn)的分析人員都知道，該比率的恰當(dāng)水平會因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。(2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產(chǎn)和流動負(fù)債總額之比，計(jì)算公式為：速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負(fù)債公式中，速動資產(chǎn)指扣除存貨后的流動資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等項(xiàng)目。在評價短期償債能力上，流動比率存在一定的局限性。流動資產(chǎn)中，各項(xiàng)目的變現(xiàn)能力有所差別，除貨幣資金外，短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后，才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價格等原因而無法使用，其流動性會大打折扣。因此，在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上，速動比率比流動比率更具有意義。天龍物業(yè)管理公司的速動比率為：1487÷946=1.57(1998年)，1370÷950＝1.44(1999年)。習(xí)慣上，速動比率以1為宜。由計(jì)算結(jié)果可知，天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強(qiáng)，1999年更趨向合理。盡管還應(yīng)結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進(jìn)一步分析，但速動比率數(shù)字顯示，天龍物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)的管理很可能存在問題。2.管理效率比率管理效率比率又稱運(yùn)營效率比率，是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中，前兩個指標(biāo)反映了物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)經(jīng)營管理水平的高低，直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢，它通常以一定時期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財(cái)務(wù)比率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款÷(營業(yè)收入/360)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從表2-3-1、表2-3-2可得出：1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：2795÷515＝5.43(次)，平均收現(xiàn)期為：515÷(2795/360)＝66.3(天)，1999年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：3117÷543=5.74(次)，平均收現(xiàn)期為：543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出，天龍物業(yè)管理公司1999年應(yīng)收賬款的管理水平有明顯提高；其速動比率的趨向合理，部分地同應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言，各物業(yè)管理公司通常會結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序，包括給予一定的寬限期，逾期后去函催收、派人上門催收和采取強(qiáng)硬措施收款如訴諸法律等)，所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對這一比率分析時，應(yīng)重點(diǎn)同物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進(jìn)行比較。(2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動性的財(cái)務(wù)指標(biāo)，反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計(jì)算公式分別為：存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷存貨存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨÷(營業(yè)成本/360)利用表9.1、表9.2中資料可知：1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為：2140÷1004=2.13(次)，周轉(zhuǎn)天數(shù)為：1004÷(2140/360)=168.9(天)，1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為：2426÷1172=2.07(次)，周轉(zhuǎn)天數(shù)為：1172÷(2426/360)=173.9(天)，1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低?？梢?，天龍物業(yè)管理公司流動比率偏高的原因，很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過慢有關(guān)。同樣，分析存貨管理效率時，應(yīng)結(jié)合其具體情況，通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較，作出理性的判斷。(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固定資產(chǎn)的利用效率，計(jì)算公式為：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷固定資產(chǎn)凈值以天龍物業(yè)管理公司為例，1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：2795÷885=3.16(次)，1999年為：3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降，其原因很可能同當(dāng)年購置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時間較遲有關(guān)。(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營業(yè)收入的比值，計(jì)算公式為：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷資產(chǎn)總額利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計(jì)算出：1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：2795÷3612=0.77(次)，1999年為：3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標(biāo)是否合理，需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進(jìn)行比較。近兩年，一些物業(yè)管理公司運(yùn)用其資產(chǎn)獲取的營業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額，部分原因在于正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大，但這些用于擴(kuò)大服務(wù)能力的在建項(xiàng)目完工后，將有助于未來總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高。可見，評價時還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點(diǎn)。3.獲利能力比率近年來，無論是物業(yè)管理公司的外部利益團(tuán)體還是管理層，都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財(cái)產(chǎn)增值，實(shí)現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障，除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外，從深層而言，取決于債務(wù)人的長期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力，股東評價其受托代理責(zé)任的履行情況時，獲利能力是最主要的指標(biāo)。此外，業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力，因?yàn)樵谡_處理盈利和服務(wù)關(guān)系的前提下，物業(yè)管理公司的獲利能力高低，很大程度上反映了服務(wù)質(zhì)量的好壞。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報(bào)酬率、權(quán)益報(bào)酬率等。(1)營業(yè)毛利率。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比，計(jì)算方法如下：營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本)÷營業(yè)收入=毛利÷營業(yè)收入從表2-3-2求得：1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為：(2795-2140)÷2795=23.4％，1999年毛利率為：(3117-2426)÷3117＝22.2％，比1998年下降了1.2個百分點(diǎn)。這說明1999年的營業(yè)成本有所提高，其原因要作具體分析，可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。(2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業(yè)收入之比。一般認(rèn)為，該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo)，它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業(yè)務(wù)——物業(yè)管理突出的前提下，收入利潤率和營業(yè)毛利率結(jié)合在一起，可從整體上把握其經(jīng)營狀況。收入利潤率=凈利潤÷營業(yè)收入從表2-3-2求得：1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為：456÷2795=16.31％，1999年為：488÷3117=15.66％，比1998年低了0.65個百分點(diǎn)。假定行業(yè)平均水平為14％，則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強(qiáng)。從計(jì)算結(jié)果知，營業(yè)毛利率和收入利潤率揭示的信息相同——1999年的獲利能力有所下降，其原因在于營業(yè)成本的增長速度大于成本費(fèi)用的下降速度(有關(guān)分析見構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進(jìn)行分析。(3)資產(chǎn)報(bào)酬率。資產(chǎn)報(bào)酬率又稱投資報(bào)酬率(ＲＯI)，是物業(yè)管理公司凈利潤和資產(chǎn)總額之比，表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。資產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤÷資產(chǎn)總額從表2-3-1、表2-3-2中可求出，1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報(bào)酬率為：456÷3612=12.62％，1999年為：488÷3998=12.21％。資產(chǎn)報(bào)酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤率，它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計(jì)算結(jié)果表明：1999年，由于收入利潤率的降低，該比率略有下降。(4)權(quán)益報(bào)酬率。權(quán)益報(bào)酬率或凈值報(bào)酬率，是凈利潤與所有者權(quán)益之比，其中，所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負(fù)債后的剩余權(quán)益。權(quán)益報(bào)酬率=凈利潤÷所有者權(quán)益=凈利潤÷(總資產(chǎn)-負(fù)債)從表2-3-1表、表2-3-2中可求出，1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報(bào)酬率為：456÷2222＝20.52％，1999年為：488÷2604=18.74％。該比率1999年下跌明顯，其原因有待進(jìn)一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。4.債務(wù)比率債務(wù)比率利用負(fù)債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系，反映物業(yè)管理公司償付長期債務(wù)能力的高低以及物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)風(fēng)險的大小。對此，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體都十分關(guān)心。一般認(rèn)為，這類比率主要包括：資產(chǎn)負(fù)債比率、負(fù)債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標(biāo)。(1)資產(chǎn)負(fù)債比率。資產(chǎn)負(fù)債比率是負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比，直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負(fù)債融通的比重，反映了物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險。此外，由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來保障，這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額據(jù)表2-3-1中資料可知：1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為：1390÷3612=38.48％，1999年為：1394÷3998=34.87％，負(fù)債融資的比重有所降低。評價資產(chǎn)負(fù)債比率時，以行業(yè)平均水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)很重要。比重過高，投資者面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險就會很高，債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低，物業(yè)管理公司的資金成本也會大幅升高，如我國國有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率在70％～80％之間，這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過多的重要原因；比率過低，物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低，投資者難以享有負(fù)債經(jīng)營的利益。國際上，一般認(rèn)為該比率為50％比較合適。由此看來，天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低，經(jīng)營比較保守。(2)負(fù)債權(quán)益比率。負(fù)債權(quán)益比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度，比值越小，債權(quán)人的利益越有保障。負(fù)債權(quán)益比率=負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額從表2-3-1求得：1998年該公司的負(fù)債權(quán)益比率為：1390÷2222＝62.56％，1999年為：1394÷2604＝53.53％。一般認(rèn)為，負(fù)債權(quán)益比率以100％為宜。這一比率同資產(chǎn)負(fù)債比率反映的信息相同。(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營業(yè)利潤與利息費(fèi)用的比率，用于反映物業(yè)管理公司支付債務(wù)利息的能力，計(jì)算方法為：利息保障倍數(shù)=息稅前利潤÷利息費(fèi)用=(利潤總額+利息費(fèi)用)÷利息費(fèi)用經(jīng)計(jì)算可知：1998年該公司的利息保障倍數(shù)為：587÷50=11.74(倍)；1999年為：620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大，天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標(biāo)準(zhǔn)為1倍，恰當(dāng)?shù)母断⒛芰λ綉?yīng)結(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。5.比率分析的基準(zhǔn)為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體的分析人員需計(jì)算許多比率，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對計(jì)算結(jié)果進(jìn)行縱向和橫向判斷，從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中，常用的評價判斷標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平，而橫向判斷主要運(yùn)用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進(jìn)水平這兩個基準(zhǔn)。就縱向判斷而言，無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團(tuán)體，都易于取得制定該標(biāo)準(zhǔn)所需要的資料，進(jìn)而判斷特定比率是否有所改善或惡化，并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。比率分析的主要優(yōu)點(diǎn)在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性，便于進(jìn)行同行業(yè)間的比較分析——橫向分析。在橫向分析過程中，物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營業(yè)績選擇評價基準(zhǔn)。盡管最常用的基準(zhǔn)是行業(yè)平均值，但績優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進(jìn)水平為基準(zhǔn)。因?yàn)樾袠I(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均，以其為基準(zhǔn)不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平。目前，我國尚未有專門機(jī)構(gòu)或報(bào)刊定期公布分行業(yè)的平均財(cái)務(wù)比率，增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國證券報(bào)》披露，財(cái)政部計(jì)劃定期公布分行業(yè)的財(cái)務(wù)比率標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已在進(jìn)行之中。6.比率分析的局限性比率分析方法簡明扼要、通俗易懂，為財(cái)務(wù)分析人士廣泛使用。但是，在實(shí)際運(yùn)用中值得注意的問題是：(1)會計(jì)政策和程序的可比性。按照我國會計(jì)準(zhǔn)則和會計(jì)制度的規(guī)定，部分事項(xiàng)的會計(jì)處理多種方法并存，如存貨的計(jì)價方法等，物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會計(jì)處理盡可能保持前后期的一致性，但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會選擇不同的處理方法，造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會計(jì)報(bào)表在一定程度上不可比，使物業(yè)管理公司間財(cái)務(wù)比率的對比分析難度增大。(2)分析的綜合性。每一個財(cái)務(wù)比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)信息，但單一的財(cái)務(wù)比率意義并不大，難以進(jìn)行客觀的評價。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，一方面意味著資產(chǎn)利用效率好，另一方面，也可能表明物業(yè)管理公司無力購置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外，某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應(yīng)將各種比率反映的信息進(jìn)行綜合，才能作出正確的判斷。(3)經(jīng)營方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營方式各不相同，如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產(chǎn)，而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得；即使是同一物業(yè)管理公司，在不同時期也可能會采用不同的經(jīng)營方式。會計(jì)報(bào)表反映的是資金運(yùn)動的過程和結(jié)果，必然會體現(xiàn)出這種差異，從而也會給比率分析帶來不可比性。(4)多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。目前，越來越多的物業(yè)管理公司進(jìn)行跨行業(yè)的多種或多元化經(jīng)營，有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個行業(yè)，而且這一趨勢正在進(jìn)一步增強(qiáng)。在多元化經(jīng)營下，除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)突出，如天龍物業(yè)管理公司是一個以物業(yè)管理為主營業(yè)務(wù)的物業(yè)管理集團(tuán)公司，經(jīng)營領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個行業(yè)，否則，比率分析時無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè)，難以進(jìn)行橫向比較。當(dāng)然，在多元化物業(yè)管理公司內(nèi)，各部門的經(jīng)營相對單一，管理層可按各部門所屬行業(yè)進(jìn)行分析，但外部各利益團(tuán)體很難取得分部門的財(cái)務(wù)報(bào)表，其分析的難度可想而知。(5)季節(jié)性經(jīng)營的影響。在多元化經(jīng)營方式下，就帶有季節(jié)性的業(yè)務(wù)而言，月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財(cái)務(wù)比率在淡季可能較低，而在旺季又會較高，難以通過對比分析判斷其變化情況。此時，理性的方法是采用全年平均數(shù)，將季節(jié)性波動的影響降低至最小程度。(6)會計(jì)數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運(yùn)用的會計(jì)資料是歷史數(shù)據(jù)，是按照歷史成本原則編制的，未考慮通貨膨脹的影響，因此，以其為基礎(chǔ)計(jì)算的財(cái)務(wù)比率僅對預(yù)測未來有一定的參考價值，不能代表未來；如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營外部環(huán)境發(fā)生重大變化，會計(jì)信息的歷史性會誤導(dǎo)分析的方向。此外，比較分析中還應(yīng)注意行業(yè)基準(zhǔn)的選擇問題(前面已作分析)，績優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎(chǔ)。(二)構(gòu)成分析構(gòu)成分析又稱百分比財(cái)務(wù)報(bào)表分析，是以報(bào)表的特定項(xiàng)目為基礎(chǔ)，將絕對數(shù)財(cái)務(wù)報(bào)表轉(zhuǎn)化為相對數(shù)(構(gòu)成百分比)財(cái)務(wù)報(bào)表，通過分析各項(xiàng)目在不同時期的百分比變化，借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。其中，百分比資產(chǎn)負(fù)債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100％)，百分比損益表常以營業(yè)收入為基礎(chǔ)。某一項(xiàng)目所占百分比=(該項(xiàng)目金額÷資產(chǎn)總額或營業(yè)收入)×100％表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負(fù)債表和百分比損益表。實(shí)際工作中，需用多年的報(bào)表加以綜合分析。為方便起見，在此只用兩年的報(bào)表來說明。由于構(gòu)成分析側(cè)重于揭示財(cái)務(wù)狀況變動的原因，在實(shí)際運(yùn)用時，應(yīng)以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔，兩種分析相互補(bǔ)充。此外，構(gòu)成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時期的財(cái)務(wù)狀況的比較，還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。構(gòu)成分析中，重點(diǎn)應(yīng)放在比重較大、波動較大的項(xiàng)目以及影響重要財(cái)務(wù)比率的相關(guān)項(xiàng)目上。例如比率分析中的收入利潤率，從表2-3-4知，營業(yè)成本的比重升高了1.26個百分點(diǎn)，這是造成1999年收入利潤率降低0.65個百分點(diǎn)的根本原因。

表2-3-3中，流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高，達(dá)60％以上，這就導(dǎo)致了高流動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢；應(yīng)收賬款的比重降低(0.46個百分點(diǎn))，解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因；短期借款減少5.2個百分點(diǎn)，實(shí)收資本增加3.3個百分點(diǎn)，兩者是造成資產(chǎn)負(fù)債比率降低3.6個百分點(diǎn)的主要因素等。

從表2-3-4看，1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動原因在于：營業(yè)成本上升了1.26個百分點(diǎn)，而同期期間費(fèi)用降低了0.48個百分點(diǎn)。因此，盡管營業(yè)成本的變動不大，但它是造成收入利潤率下降的惟一因素，值得特別予以關(guān)注，并進(jìn)一步具體分析其升高的原因。三、縱向分析與綜合分析盡管橫向財(cái)務(wù)分析很有價值，但它僅能提供某一時期物業(yè)管理的財(cái)務(wù)信息。為了解動態(tài)狀況，有必要進(jìn)行縱向分析?？v向分析又稱趨勢分析，主要有指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種方法?？v向分析和橫向財(cái)務(wù)分析的結(jié)合，即綜合分析實(shí)現(xiàn)了兩者優(yōu)勢的互補(bǔ)，是物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析中不可或缺的方法。(一)指數(shù)分析指數(shù)分析又稱定基百分比報(bào)表分析，是以基期財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)目為基礎(chǔ)，揭示各報(bào)告期財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目與基期報(bào)表中同一項(xiàng)目之間比例關(guān)系的一種縱向財(cái)務(wù)分析方法。某一項(xiàng)目指數(shù)=(報(bào)告期金額÷基期金額)×100％表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表和指數(shù)損益表。分析時，重點(diǎn)應(yīng)放在波動幅度較大的項(xiàng)目、波動不大但很重要的項(xiàng)目上。對于異常波動項(xiàng)目，如其絕對數(shù)較小時可不視為分析的重點(diǎn)。例如表2-3-5中，遞延資產(chǎn)增長高達(dá)133.33％，其絕對數(shù)僅增加4萬元。

如表2-3-5所示，從資產(chǎn)方看，存貨1999年比1998年升高了16.73％；在建工程升高了99.58％。從負(fù)債方看，短期借款的減幅突出，達(dá)21.94％；盈余公積的升幅也達(dá)26.56％。如表2-3-6所示，營業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用分別降低了約8％，從而使期間費(fèi)用下降，這就進(jìn)一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業(yè)成本的升幅?？梢?，指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。

值得注意的是：指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點(diǎn)不同，構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短期變化，指數(shù)分析的側(cè)重點(diǎn)在于反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目的長期變動趨勢，但指數(shù)分析對構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊笖?shù)分析和構(gòu)成分析能揭示比率分析無法提供的信息，特別是較長時期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運(yùn)用信息。三種分析方法結(jié)合起來，有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。四、比率趨勢分析比率趨勢分析，即將物業(yè)管理公司若干年的財(cái)務(wù)比率依時間先后順序予以排列，并作出比較，以加深對物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況及其變動趨勢的了解。值得注意的是，比率分析不同于比率趨勢分析，比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財(cái)務(wù)狀況是好是壞，而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財(cái)務(wù)狀況是暫時的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)比率。從表2-3-7可以看出：①流動性比率方面。1995～1999年間，天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過高，其中，流動比率較穩(wěn)定，速動比率有降低趨勢，物業(yè)管理公司的短期償債能力較強(qiáng)。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降，但由于應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快，固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢，因而，總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動不大。③獲利能力比率方面。營業(yè)毛利率明顯下滑，收入利潤率向下波動，資產(chǎn)報(bào)酬率趨向穩(wěn)定，權(quán)益報(bào)酬率起伏較大?？傮w而言，天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務(wù)比率方面。物業(yè)管理公司的負(fù)債比率有升高傾向，但仍維持在較低水平，物業(yè)管理公司的長期償債能力并未受到影響。可見，天龍物業(yè)管理公司的總體財(cái)務(wù)狀況惡化趨勢不明顯，基本上保持了穩(wěn)定。五、綜合分析：杜邦財(cái)務(wù)分析體系物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析中，僅僅觀察財(cái)務(wù)報(bào)表無法洞察物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全貌，同時僅觀察單一的財(cái)務(wù)比率，也難以了解物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全面情況。為此，需要把各種財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來，其方法就是杜邦財(cái)務(wù)分析體系。作為一種綜合分析方法，杜邦財(cái)務(wù)分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營管理提供了有益的分析框架。

杜邦財(cái)務(wù)分析體系是借助于幾個主要財(cái)務(wù)比率之間存在的既定關(guān)系，評判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(ＤＵＰＯＮＴ)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理最先提出并運(yùn)用了這一方法，故稱為杜邦財(cái)務(wù)分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中，主要財(cái)務(wù)比率之間的關(guān)系為：權(quán)益報(bào)酬率18.74％=資產(chǎn)報(bào)酬率12.21％×權(quán)益乘數(shù)1.535資產(chǎn)報(bào)酬率12.21％＝總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.78×收入利潤率15.66％其中，權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額÷所有者權(quán)益=1÷(1-資產(chǎn)負(fù)債比率)=1÷(1-34.87％)=1.535權(quán)益報(bào)酬率是一個高度綜合性指標(biāo)，投資者對其極為重視。從杜邦圖中可以看出，該比率是資產(chǎn)報(bào)酬率、收入利潤率和資產(chǎn)負(fù)債比率三大比率的綜合體。這一關(guān)系解釋了三大比率如何相互影響，并進(jìn)而吸納其他財(cái)務(wù)比率共同決定權(quán)益報(bào)酬率的高低，同時，也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權(quán)益報(bào)酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值，其價值會更大)。例如，經(jīng)與同行業(yè)比較，天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn)：權(quán)益報(bào)酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的，但物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當(dāng)，問題在于物業(yè)管理公司存貨過多，影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。因此，天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有：①加強(qiáng)存貨管理，減少存貨積壓，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下，通過降低營業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)收入利潤率的攀升。③舉債經(jīng)營，提高資產(chǎn)負(fù)債比率，利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用，改善權(quán)益報(bào)酬率等。實(shí)際工作中，天龍物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的具體情況，選擇其中一個策略加以運(yùn)用或綜合運(yùn)用多個策略。六、物業(yè)管理的效益評價在當(dāng)前整個國民經(jīng)濟(jì)從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下，物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實(shí)際情況，合理利用有限資源，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù)，提高資源的使用效益，這是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中亟需解決的重大實(shí)踐問題。為此，物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。(一)效益評價及意義物業(yè)管理公司的效益評價是指用各種評價方法對公司的要素投入和產(chǎn)出效果進(jìn)行比較分析，并給出評價結(jié)論的管理活動。物業(yè)管理公司進(jìn)行效益評價具有重要的意義。(1)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以盈利為目的，其經(jīng)營活動是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向的，因此，評價公司經(jīng)濟(jì)效益的好壞就顯得十分重要。(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司，作為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體，它以盈利為目的，但是，公司所從事的物業(yè)管理活動又具有其特殊性，即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一，同時，物業(yè)管理為業(yè)主和使用權(quán)人服務(wù)。因此，物業(yè)管理工作的好壞，直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理，能夠創(chuàng)造優(yōu)美的市容市貌，為城市居民創(chuàng)造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個意義上說，物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。所以，對服務(wù)質(zhì)量的評價也非常重要和非常必要。(3)隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理公司之間的競爭必然加劇，因此，物業(yè)管理公司要求生存，謀發(fā)展，就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結(jié)合的方針，通過深化改革，完善管理，提高現(xiàn)有資源使用的效益，減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強(qiáng)效益評價工作，提高財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用，才能在市場競爭中立于不敗之地。(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益是指用最少的資源消耗，提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務(wù)，是投入和產(chǎn)出的比例關(guān)系。過去，大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評價工作，因而對自身的效益水平如何，哪些方面效益高，哪些方面效益低，哪些工作應(yīng)達(dá)到什么水準(zhǔn)的效益等問題難以說清。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，物業(yè)管理公司必須進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理職能，積極開展效益評價工作。只有這樣才能真實(shí)反映和客觀評價物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動的效益優(yōu)劣，從而根據(jù)評價過程和結(jié)果的分析、論證，找出效益高的運(yùn)行機(jī)制、管理經(jīng)驗(yàn)和效益低的問題及原因，建立和形成日趨合理的經(jīng)營機(jī)制和管理模式，為制定財(cái)務(wù)計(jì)劃、經(jīng)營決策和指導(dǎo)工作提供科學(xué)依據(jù)。因此，開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)。(二)效益評價工作的開展1.應(yīng)將效益評價工作提到公司的重要議事日程上效益評價工作涉及全公司的方方面面，關(guān)系公司發(fā)展的全局，做好效益評價工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。因此，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，高度重視，不僅要深刻理解效益評價工作的作用及意義，而且要了解效益評價工作的基本內(nèi)容，并作為自己的重要職責(zé)提到議事日程卜。公司應(yīng)有一位總經(jīng)理分管此項(xiàng)工作，定期研究重大問題，組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作。2.調(diào)配力量，落實(shí)人員物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)是開展效益評價的工作機(jī)構(gòu)，應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門內(nèi)指定專人專職負(fù)責(zé)開展和協(xié)調(diào)效益評價工作。效益評價工作比較復(fù)雜，涉及面廣，技術(shù)性強(qiáng)，需要公司各部門的通力協(xié)作和密切配合。因此，為保證此項(xiàng)工作的落實(shí)，公司應(yīng)為財(cái)務(wù)管理部門調(diào)配得力、精干的人員，專職從事效益評價工作，公司其他部門也應(yīng)大力支持和密切配合，并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。3.選擇評價領(lǐng)域物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前，根據(jù)市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題，效益評價應(yīng)從以下四個方面開展相關(guān)工作：(1)機(jī)構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問題；(2)項(xiàng)目評價、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益，以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等；(3)公司各部門、機(jī)構(gòu)的效益評價；(4)物業(yè)管理綜合效益評價。(三)開展效益評價工作應(yīng)注意的幾個問題1.評價指標(biāo)的確立開展效益評價工作憑借的重要手段是科學(xué)、客觀的反映效益水平的評價指標(biāo)體系。但建立評價指標(biāo)體系難度很大，需要多方面的研究、探討，需要一定的時間和繁瑣的篩選過程。在未確立規(guī)范化評價指標(biāo)體系前，財(cái)務(wù)管理部門可先優(yōu)選數(shù)個指標(biāo)，如反映工作效率、服務(wù)質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標(biāo)開展評價工作。通過探討、比較，初步確立公司效益評價指標(biāo)體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評價指標(biāo)主要有綜合效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)兩類：(1)綜合效益指標(biāo)①人均利潤。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。用公式表示為：人均利潤=凈利潤÷職工總數(shù)②權(quán)益報(bào)酬率。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標(biāo)。權(quán)益報(bào)酬率越高，則說明公司運(yùn)用資金的效果越好。權(quán)益報(bào)酬率可用下式來計(jì)算：權(quán)益報(bào)酬率=(凈利潤÷所有者權(quán)益總額)×100％③成本費(fèi)用利潤率。它是反映公司所花代價的水平的指標(biāo)。成本費(fèi)用利潤率越高，說明花同樣代價所獲得的利潤越高。其計(jì)算公式為：成本費(fèi)用利潤率=(凈利潤÷成本費(fèi)用總額)×100％④營業(yè)收入利潤率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤與經(jīng)營收入的比例關(guān)系。營業(yè)收入利潤率越高，則表明相同營業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤越多。計(jì)算公式如下：營業(yè)收入利潤率=(凈利潤÷營業(yè)收入總額)×100％⑤資產(chǎn)報(bào)酬率。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標(biāo)。資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說明公司的資產(chǎn)利用效果好。計(jì)算公式如下：資產(chǎn)報(bào)酬率=(凈利潤÷資產(chǎn)總額)×100％⑥每股利潤，又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標(biāo)，可用以下公式來計(jì)算：普通股每股利潤=(凈利潤-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)票許⑦股臉利報(bào)餓酬率避。它婆是普顫通股列每股累股利琴與每沈股市見場價癥格的浮比率脾，反蓬映股范票投言資在降股利到方面冠所獲仁得的葡報(bào)酬槳。其絡(luò)計(jì)算曾公式慰為：嘩物股利潮報(bào)酬買率=雖每股倚股利害÷每哈股市寬價泛粥⑧市法盈率三，又蠻稱價叉格盈陰余率岔或價變格與雞收益擋比率驅(qū)，是切普通兇股每遺股市擱價與種每股釘利潤戶之比充，可肆用公弓式表雖示：周梁市盈番率=偉普通嫁股每止股市掉場價奇格÷葉普通篇股每搞股利障潤壓欠(2愿)服喚務(wù)質(zhì)鴨量指坊標(biāo)膠煙物業(yè)仇管理抗公司做的服阿務(wù)質(zhì)養(yǎng)量指跪標(biāo)通麗常難仰以確箭定和蓋量化掙。現(xiàn)哀實(shí)中尋常用膨的指標(biāo)標(biāo)有愿：線俱①物該業(yè)完濫好率斤