SHAPE商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型韜略【《證券市場(chǎng)周刊》特約研究員杜麗虹】針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，在一定程度上推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面對(duì)國內(nèi)住宅市場(chǎng)的嚴(yán)密調(diào)控和高波動(dòng)，地產(chǎn)企業(yè)們不禁羨慕起新鴻基地產(chǎn)公司（下稱“新鴻基”）的租售并舉模式，如果每年能有幾十億元穩(wěn)定的租金收益，那么，企業(yè)的生存狀況將大為改善，抗沖擊能力提升。在此背景下，內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)紛紛嘗試租售并舉轉(zhuǎn)型。截至2023年中期，A股地產(chǎn)上市公司中，性物業(yè)與存貨之比約為1：10，而在香港上市的內(nèi)地房企，這一比例更高，有些公司的出租型物業(yè)與開發(fā)物業(yè)之比已達(dá)到1：3-1：4水平。然而，新鴻基轉(zhuǎn)型之路需要多項(xiàng)基礎(chǔ)條件足夠大的現(xiàn)金流平臺(tái)、可復(fù)制的成功商業(yè)地產(chǎn)模式、地產(chǎn)市場(chǎng)處于長(zhǎng)周期的上升階段、資本市場(chǎng)能提供持續(xù)的融資支持；轉(zhuǎn)型過程也并非一蹴而就轉(zhuǎn)型前期準(zhǔn)備工作用了11年，集中轉(zhuǎn)型用了4年，整個(gè)轉(zhuǎn)型過程用了15年時(shí)間。目前，A股及香港上市地產(chǎn)公司僅有10%具備轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)，而即使是那些具備了轉(zhuǎn)型潛力的企業(yè)，轉(zhuǎn)型的過程也是一次巨大的挑戰(zhàn)要忍受擴(kuò)張速度的減緩、培育期資產(chǎn)回報(bào)率的降低。如果你準(zhǔn)備好了轉(zhuǎn)型，而且能夠忍受轉(zhuǎn)型中的代價(jià)，那么，你就跟隨著新鴻基的轉(zhuǎn)型之路前進(jìn)吧。新鴻基：轉(zhuǎn)型用了15年從全球范圍看，典型的租售并舉企業(yè)僅活躍于亞洲市場(chǎng)，尤其是商業(yè)和商務(wù)活動(dòng)集中發(fā)展的香港地區(qū)和新加坡，更孕育了一批優(yōu)質(zhì)的租售并舉企業(yè)。但在相似的經(jīng)濟(jì)模式背后，香港地區(qū)和新加坡的地產(chǎn)企業(yè)走上了兩條不同的成長(zhǎng)道路。在香港模式下，企業(yè)通過“以售養(yǎng)租”和“以租養(yǎng)售”的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡來實(shí)現(xiàn)租售并舉；而新加坡模式則更多借助REITS、等地產(chǎn)金融平臺(tái)來完成租售并舉。即，香港模式強(qiáng)調(diào)的是重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡，而新加坡模式則強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)下的外部資金平衡。兩種模式各有優(yōu)劣。香港模式下地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型周期長(zhǎng)、轉(zhuǎn)型門檻高，但轉(zhuǎn)型完成后企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著提升；而新加坡模式下地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型周期短、轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)低，但對(duì)外部金融環(huán)境的要求較高，轉(zhuǎn)型完成后開發(fā)收益仍占主導(dǎo)地位。新鴻基自上世紀(jì)70年代走上了租售并舉轉(zhuǎn)型之路，其成功轉(zhuǎn)型需要多項(xiàng)基礎(chǔ)條件：企業(yè)在開發(fā)物業(yè)上已經(jīng)形成一個(gè)足夠大的現(xiàn)金流平臺(tái)在開發(fā)物業(yè)維持當(dāng)前規(guī)模（不擴(kuò)張）情況下，每年的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流貢獻(xiàn)應(yīng)達(dá)到集中轉(zhuǎn)型期投資物業(yè)總投資額的20%；積累了多年的地產(chǎn)開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，并探索出可復(fù)制的成功商業(yè)地產(chǎn)模式；地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于一個(gè)長(zhǎng)周期的上升階段，投資物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)成熟，能提供合理的租金回報(bào)；資本市場(chǎng)能提供持續(xù)的融資支持。為了達(dá)到上述轉(zhuǎn)型門檻，新鴻基用了11年時(shí)間做轉(zhuǎn)型前期的準(zhǔn)備工作，用4年時(shí)間完成了集中轉(zhuǎn)型，使投資物業(yè)的儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)到總土地儲(chǔ)備規(guī)模的40%-50%，整個(gè)轉(zhuǎn)型過程用了15年時(shí)間。僅10%地產(chǎn)企業(yè)具備轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)今天中國內(nèi)地多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)仍處于新鴻基的轉(zhuǎn)型前期階段，并不具備足以支撐租售并舉轉(zhuǎn)型的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流平臺(tái)。聯(lián)聚新鴻廉基集幫中轉(zhuǎn)均型期揮用列4益年時(shí)權(quán)間變，在暗投資件物業(yè)常上投腰入了臺(tái)近百豆億港靠元，部為此東它等宿待特了窮1有1片年時(shí)魚間，切直到負(fù)開發(fā)燈物業(yè)棕在規(guī)嚼模不總變情繪況下勤每年冰能提孫供血2墾0秒億港華元的禁凈經(jīng)溪營(yíng)現(xiàn)魚金虜流時(shí)顧才開畫始集扁中轉(zhuǎn)惕型。降辦內(nèi)地兇投資旺物業(yè)泰的規(guī)丹?；娱T檻末也巴在腸10踐0戲億元永左右萄（中鉤糧集水團(tuán)三趟個(gè)大私悅城蘭項(xiàng)目捎耗破資河10充0穿億元呈），年未來她，隨謹(jǐn)著土韻地成摩本的仇上升賓，商驕業(yè)地盡產(chǎn)規(guī)武?；阃顿Y豎的門酬檻將惡進(jìn)一慎步提襲高。賓百億贏元投碰資，古意味膏著地?fù)Q產(chǎn)企萬業(yè)在鞠開發(fā)岔物業(yè)立規(guī)模計(jì)不變艱情況撞下每迅年的斷凈經(jīng)緊營(yíng)現(xiàn)哀金流均（團(tuán)=瞞凈經(jīng)筑營(yíng)現(xiàn)彩金公流夾+碌存貨而的增掠加救額顯+妖經(jīng)營(yíng)月性應(yīng)驢收項(xiàng)濁目的瘋增加惑額吃-落經(jīng)營(yíng)隊(duì)性應(yīng)威付項(xiàng)即目的竹增加袋額）俯應(yīng)能之達(dá)衣到爛2梢0錯(cuò)億元丸以上丸。芬吳目前謹(jǐn)，區(qū)A聚股上賠市久地租產(chǎn)公奏司中步只有聽萬鞠科蹲A畏、保桃利地免產(chǎn)、獨(dú)華僑控城催A泊、金宴地集程團(tuán)助4茅家公關(guān)司能原夠達(dá)辨到這扣一水便平，傻加上速香港歲上市輩的內(nèi)糞地地疊產(chǎn)公揪司，榆合計(jì)固也只叫有射1欠0紹家，酷僅相垃當(dāng)于喝上市朽地產(chǎn)古公司框總數(shù)培的迷10萌%居。多鑄數(shù)企葉業(yè)還憑達(dá)不夸到規(guī)門?；顿Y朋的門霸檻。劃神另一鬼方面聞，流“差保招叮萬午金硬”遺等大降型地榮產(chǎn)公曲司當(dāng)非前開鈔發(fā)物密業(yè)在響規(guī)模躍不變噴情況戶下每驢年產(chǎn)產(chǎn)生的將凈經(jīng)甘營(yíng)現(xiàn)物金流割僅相披當(dāng)于伍存貨森額片的亭6%愚-8鄉(xiāng)%旱。也略就是攝說，杏即使刑未糾來桐5三年，參公司喬開發(fā)繡物業(yè)壯規(guī)模民不擴(kuò)辭張，茫全力轉(zhuǎn)發(fā)展濫投資鎖物業(yè)游，投細(xì)資物污業(yè)在原總儲(chǔ)絮備中凈的占康比也站僅裁為禮20電%-殃30騾%界，仍哨不足艷以起車到平幅滑周滑期風(fēng)浴險(xiǎn)的沈作用冠。用昂所以販，中蟻國市座場(chǎng)租泡售并廈舉的騾轉(zhuǎn)型糾是一贈(zèng)個(gè)長(zhǎng)華期的讓過程清，不反可地能宅“糾一口堪吃個(gè)坦胖壘子后”肯。漂即使扒是那漏些具然備了垮轉(zhuǎn)型葉潛力亞的企搖業(yè)，翻轉(zhuǎn)型百的過功程也遍是一磁次巨馬大的屋挑戰(zhàn)火。中喬國國辣內(nèi)開諷發(fā)物恨業(yè)繁塑榮期蓬的存者量資奶產(chǎn)周侍轉(zhuǎn)率怨平均暈為出0.眠4利8葵倍，決即，無兩年簡(jiǎn)回噸籠資章金，死但出磁租物等業(yè)的脊投資押回收崖期通立常把在詞1準(zhǔn)0第年以脅上，辰因此遙，出稼租物片業(yè)比額重的頑提升強(qiáng)必然關(guān)會(huì)影賭響公占司整淘體的崗資金敏周轉(zhuǎn)拼速度蠶。簡(jiǎn)準(zhǔn)根據(jù)虛測(cè)算狡，在誠投資杠物業(yè)喚的毛吩租金攀回報(bào)繩率拖為環(huán)10紅%什、凈棵租金路回報(bào)拐率燒為廣5偶%協(xié)的情徹況下師，投誤資物挺業(yè)在秤總資娛產(chǎn)中幟的占警比每崇提錫升搖1勸0給個(gè)百衰分點(diǎn)頃，地仇產(chǎn)企驚業(yè)在克低谷錘期的恐現(xiàn)金籠回籠村速度屈將減綿慢薦6陪%炎，有爆息負(fù)熄債空顆間減釘少危18襖%右；當(dāng)音投資戴物業(yè)淹的占住比達(dá)兼到召30產(chǎn)%熟時(shí)，芽地產(chǎn)污企業(yè)史在低琴谷期蛾的現(xiàn)挑金回蔥籠速策度減呈慢慎18州%近，有纖息負(fù)廚債空耳間較完純開懸發(fā)模伸式下確減少客一半靠。家妖負(fù)債嬸空間潔的萎宅縮必圾然導(dǎo)盛致擴(kuò)垮張速常度的痕減緩杜。如卵果不藝考慮庫投資廊物業(yè)倚公允井價(jià)值蔑的變侮動(dòng)，耐投資禾物業(yè)織在總純資產(chǎn)瑞中的典占比申每提義高帥1萌0疾個(gè)百線分點(diǎn)挎，繁壩榮期判存貨澤的擴(kuò)桿張速拖度將妙減危緩臭20膝%索，銷惹售額委擴(kuò)張軋速度碰減汪緩睬40奸%適，凈告利潤(rùn)辜擴(kuò)張章速度丟減宋緩右15洲%葉；除滋非投巖資物淘業(yè)能扇以年不均雖10漢%勁的速貞度升紛值，剛否則瘦租售司并舉飲模式梯下的束利潤(rùn)俱增速彼將更須慢。屢但即裹使考迅慮升括值收頸益，淹投資做物業(yè)式占比染每上婆升明1較0耕個(gè)百向分點(diǎn)練，開晉發(fā)物霧業(yè)的蒜存貨橋增速顏就需冶要下貢降巾11書%豬，銷逢售額翠增速運(yùn)下版降表30咳%獄。鏟辭當(dāng)年毀的新蛾鴻基菜也遭愿遇過醒同樣房的問捉題，隊(duì)為此在它始掩終堅(jiān)紐持保糊守的淹財(cái)務(wù)陡策略捧，將涂?jī)糌?fù)失債資躁本婆比前控短制認(rèn)在郵20膏%于以內(nèi)婦。杠察桿率典的降劇低迫巾使新款鴻基懲在集詳中轉(zhuǎn)積型傲的法4珠年間觀毅然迷犧牲叮了開煮發(fā)物才業(yè)的白高增就長(zhǎng)，騰只將腰不質(zhì)到吹20旗%梯的金戒融資蜜源用但于開百發(fā)物倆業(yè)，堂導(dǎo)致悶開發(fā)私物業(yè)執(zhí)的土俗地儲(chǔ)促備規(guī)奇模不書升反聲降。胖然而約，這鵲樣的扣魄力喂并非笑每個(gè)叔企業(yè)識(shí)都能漫做到口。退壩除了樹擴(kuò)張迎速度椅的問撓題，查回報(bào)深率也聯(lián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災(zāi)長(zhǎng)，即仁使大糖舉增歸加負(fù)捏債鑄20牛0愈億元誦，在構(gòu)金融起危機(jī)呀爆發(fā)鐵時(shí)公嗽司的窩凈負(fù)完債資土本比劉也僅轉(zhuǎn)為圓1艇9敵%悔。痛孤其實(shí)廢，財(cái)兇務(wù)穩(wěn)輪健不常僅是做轉(zhuǎn)擔(dān)型期諷新鴻懶基的昆原則資，也吧是貫友穿新己鴻基派整個(gè)竹發(fā)展哨歷史鹽的核鏈心原牙則，之它是系新鴻施基在勝競(jìng)爭(zhēng)色激烈表的香多港地次產(chǎn)市呆場(chǎng)上凈能夠欠屹立志不倒幟，并贏成為熊最大桂地產(chǎn)蹲公司驢的根逗本。淹犧牲訊開發(fā)膀物業(yè)杰的高北增長(zhǎng)傍攏財(cái)務(wù)波保守種在提涼供安鴉全性瞞的同江時(shí)，騙必然擴(kuò)會(huì)以歪增長(zhǎng)蠻速度積為代棟價(jià)，蒙而對(duì)烏于租寶售并械舉轉(zhuǎn)真型期奶的地靠產(chǎn)企鼻業(yè)來月說，割這集患中體也現(xiàn)為誦轉(zhuǎn)型如過程養(yǎng)中開摧發(fā)物垃業(yè)的奧低速毀，甚烤至零陽增長(zhǎng)赤。累在轉(zhuǎn)宜型前劈期，季新鴻亂基在習(xí)開發(fā)略物業(yè)孤和投蘭資物齡業(yè)上讓的現(xiàn)荒金流透配置納比例輪（剔捉除分壤拆資攻金）沉約肥為倒8葡：錄2納，但失在集暖中轉(zhuǎn)茂型期勺，這糞一比砍例被妙倒置妻過來帥：稼19償88蛛-1法99崖1糠四個(gè)擔(dān)財(cái)年虜，新揉鴻基我累積興的投僚資物泛業(yè)支斷出采為奇9案6頸億港梁元，耽而同記期存猛貨和姐土地赤的現(xiàn)貨金支申出僅曠為槍2予0好億港明元?？准?，中公司粘只將國營(yíng)運(yùn)萄資金菠和融豆資額敢的僻18碗%修用于到開發(fā)弄物業(yè)疾，以掠維持企開發(fā)刑物業(yè)調(diào)的整術(shù)體規(guī)牙模和舒現(xiàn)金敗流能金力。姑竭結(jié)果山，覆從法19居8層7膝年死-1流99嘩1贏年，渠新鴻?quán)徎_拿發(fā)物漢業(yè)的卸土地財(cái)儲(chǔ)備婆從每19之6蓋0襲萬平握方英尺尺降明至緩18世5萬0枕萬平做方英倒尺，紡而同改期出沫租物呢業(yè)的經(jīng)土地來儲(chǔ)備般（包妻括已注落成草出租湖物業(yè)移和在摟建出匹租物德業(yè)）偉從畏68塔0倚萬平奸方英碰尺增鳳加林到湖15社6趙0杜萬平牙方英博尺。孫漫開發(fā)仙物業(yè)裹的減敗速增沾長(zhǎng)為男投資銅物業(yè)洗的發(fā)蔬展提績(jī)供了掀每尖年只1竟0凍億港尸元以違上的愿凈經(jīng)壤營(yíng)現(xiàn)棟金流司，訂4式年累掏計(jì)提萌供輛了織9船5怨億港厲元的身凈經(jīng)兔營(yíng)現(xiàn)吩金流記（其嘩中凈田租金檔收益臭貢獻(xiàn)有了腎2朋5主億港敘元，豐其珠余仗7臘0酷億恩港臭元均獄來自乒于物隸業(yè)銷浴售）妨。尤該其旬是餃19瞧8舉8晃年，包新鴻槳基的標(biāo)凈土辜地支聽出僅材為嫌75潤(rùn)0罪萬港座元停，業(yè)19視9出1宜年也昨僅牢為婦63桑0盯0瓦萬港臘元，吃均顯總著低反于此離前響5衛(wèi)年年列均篇2.投7碼億港扶元的煮土地侮支出亮水平糕，更紡低于款同期越香港擊地產(chǎn)櫻市場(chǎng)限的整揭體擴(kuò)仁張速媽度（幻從列19抵8勇7夸年康6苦月懼到使19曬9肉1玻年斥6尸月，霸香港薄住宅錢價(jià)格努累積河漲幅續(xù)達(dá)庫到罵11吵4蓋%瓦）。盛照其實(shí)襲，靠納增加億外部促融資慎，這殃一時(shí)全期的霜新鴻繡基完懇全可頁以實(shí)蔬現(xiàn)投逆資物期業(yè)與蕩開發(fā)脊物業(yè)效的同禍時(shí)增添長(zhǎng)，蠟但它渠之所狐以放偵棄開包發(fā)物證業(yè)的嚴(yán)高增春長(zhǎng)而健維持閱保守粱的負(fù)幟債水示平，種目的泡就在宰于降剖低轉(zhuǎn)州型期狗企業(yè)蛾對(duì)外北部融直資的鄙依賴耳程度右盡管蠻這一遲時(shí)期零新鴻過基進(jìn)抹行了昏兩次垃股權(quán)診融資創(chuàng)，盡尋管它判的借羅款額橡增加那了腥2棋8竊億俘港藍(lán)元，賠但它淹并不箱依賴吧于此底，在群負(fù)債喜增不加的艘同時(shí)勾，現(xiàn)摔金及矛等價(jià)歷物也密增加拌了評(píng)3燈5凡億港凝元，托凈負(fù)盾債資晚本比禮降五至漸3銷%撈靠著治內(nèi)部拒現(xiàn)金昌流的疑平衡燥、靠薦著近溜于保罪守的盲謹(jǐn)慎考，新賤鴻基罪完成訊了持租售醬并舉屯的轉(zhuǎn)爐型。您親如果曬說轉(zhuǎn)蹦型前銷期現(xiàn)組金流潤(rùn)的配洽置與改平衡救是一池種能伸力的反話，戀那么高轉(zhuǎn)型技期環(huán)2鴿：堅(jiān)8另的比收例、旱開發(fā)亦物業(yè)乓的零蹲增長(zhǎng)等，則寺是一咸種理液性，朝它需百要的彈不是塘能力嫩、不薄是技油術(shù)，凳而是像一份叮對(duì)財(cái)隨務(wù)安觸全的折堅(jiān)守艇。然席而，殼在整零個(gè)市蘿場(chǎng)都未享受儀著牛量市的攔喜悅潮，房胡屋供悔不應(yīng)把求，菊地價(jià)膜節(jié)節(jié)穿攀升錯(cuò)時(shí)，鼠有多守少企說業(yè)寇能鞏“茄忍瀉受機(jī)”庸開發(fā)戚物業(yè)脖的零口增長(zhǎng)效，甚營(yíng)至是梅土地混儲(chǔ)備隸的負(fù)瘦增長(zhǎng)讓？盟在周蛾期波騾動(dòng)中臟保氏持扁“渡貨如桶輪喘轉(zhuǎn)冶”緞彎新鴻偏基標(biāo)來志性考的肺發(fā)行展勒策略萬除華了堤“微租售客并判舉暮”親，另漲一個(gè)柔被工人們巾津津基樂道鋪的就壇是蟻“春貨如載輪桌轉(zhuǎn)煌”杰，而援這兩減項(xiàng)看都似無昌關(guān)的亭策略鎖其實(shí)馬有著莫密切柏的聯(lián)擊系。涉毫以開激發(fā)物診業(yè)起積家的燃新鴻察基，招在上沸世宰紀(jì)封6秘0急、補(bǔ)7經(jīng)0產(chǎn)年代垃是堂以缸“宜人棄且我洪取劃”縫的逆蘿市套株利作怠風(fēng)而揉聞名踢。不檢過，彈隨著孫規(guī)模揮的擴(kuò)技張和館租售煩并舉塔的轉(zhuǎn)載型，鋪公司鴉開始融堅(jiān)施持頭“巴貨如喝輪盆轉(zhuǎn)睡”齡的戰(zhàn)亂略，猾即，慌不計(jì)正較個(gè)育別的亞得失約，而貪致力命于整情體資碎產(chǎn)負(fù)衫債的甚平衡蔽。禽在緒“估貨如考輪糠轉(zhuǎn)喉”縱策略珠下，送無論當(dāng)高峰桿低谷耽，新佩鴻基嫁每年園都要努保持厲一定拌的銷劉售規(guī)富模，腿以維裂持足案夠的催經(jīng)營(yíng)爛現(xiàn)金棗。如欄在捆19某8漁2拼年叔-1擾98貝4眨年的南低谷作中保島持每雙年蛇10菊0儲(chǔ)萬平易方英械尺以貿(mào)上的顏銷售隸面積攏，竟19益8來4攤年更抄把當(dāng)墊年的屢完成初物業(yè)壩規(guī)模庭提高廟到勾28獨(dú)6才萬平念方英矮尺的惰歷史淹高水祖平。踐在亞報(bào)洲金澡融危霉機(jī)期紋間也闖是如飼此，汪盡管商香港叫已跌嗓了六河成以穩(wěn)上，變但新燕鴻基挽仍保渣持每脂年灶40叢0蛋萬平濕方英副尺以珍上的址新盤核推出園，在閃最低膨迷賀的挺20捆0酸3解年更傅是推沒出紐了品62雷0貞萬平納方英買尺的球新盤警。告狂在快柱速推疾盤的蝶同時(shí)加，新賊鴻基師也強(qiáng)補(bǔ)調(diào)即風(fēng)使在申低谷必中也耽要保蔑持每環(huán)年鉗80電%顏以上濱的新胸盤銷泊售率些，甚涌至不你惜大鋸幅降拋價(jià)。忌典型動(dòng)的例皺子是害，在泰亞洲運(yùn)金融震危機(jī)戲期間鹿，新爛鴻基肆與長(zhǎng)管江實(shí)匪業(yè)競(jìng)巨相打艦折，珍雙方甲銷售蒜代表伙甚至陰因?yàn)榍餇?zhēng)搶泳客源概而發(fā)杏生沖鵝突。桿議為什棕么不添惜以居打折柿為代識(shí)價(jià)也紹要堅(jiān)計(jì)持扯“賞貨如暢輪擦轉(zhuǎn)犧”召？這班是因騙為從次某種敞意義阻上講鋒，振“山貨如敲輪蛇轉(zhuǎn)肯”垃是租鉤售并冊(cè)舉的膚保障賭，呆“傭貨如宅輪急轉(zhuǎn)怎”敗的根餅本是樸現(xiàn)金屢流的躬輪轉(zhuǎn)懲，而貢無園論高屬峰低晌谷，樸永不瓣停息歷的現(xiàn)猜金流婦創(chuàng)造溜能力責(zé)是開卵發(fā)物禮業(yè)支漸持投曉資物歲業(yè)擴(kuò)估張的陡唯一阻方式磁。址堅(jiān)除了愿快速租開發(fā)起和低挎谷期嚼的大篇幅降賠價(jià)概，脆“碑貨若如輪不轉(zhuǎn)托”純策略述的另塔一個(gè)管表現(xiàn)緩是，鋪新鴻轉(zhuǎn)基自潮成立峽以來胞一直倡到上訓(xùn)世甜紀(jì)撥9餡0瞧年代歸上半冒期都沾以邀“隸新市注鎮(zhèn)中贊小戶罩型大砍眾化麥住慢宅捐”瘦和工內(nèi)業(yè)地電產(chǎn)為假主要宏銷售愈產(chǎn)品杰，土滿地儲(chǔ)團(tuán)備中膛三分魄之二酬位于論新界宰，其50配%帶左右謹(jǐn)為中級(jí)小戶灘型項(xiàng)質(zhì)目跌，諸30增%文為工擔(dān)業(yè)地丸產(chǎn)項(xiàng)料目直辰到摘19觸9葬4剝年，恨新鴻狼基才筒開始犯向豪術(shù)宅項(xiàng)廣目拓遭展。舊窮之所嚴(yán)以選裙擇大趣眾化君的產(chǎn)朵品組錢合，仁除了店更容妻易達(dá)百到租象售并艷舉模糧式下勿對(duì)開課發(fā)物笛業(yè)的購現(xiàn)金僚流規(guī)托模要革求外鉆，更卡重要橫的是尿新鴻主基希癥望以皮低谷濃期的易剛性頁需求卻來減膝緩周費(fèi)期波捐動(dòng)的立沖擊并，盡壯可能勺創(chuàng)造全相對(duì)延平穩(wěn)鼠的現(xiàn)故金流柳。典在育“倆貨如槐輪繞轉(zhuǎn)應(yīng)”襲的策懇略下蔥，亞碌洲金因融危派機(jī)中漆，新韻鴻基性的開臘發(fā)物護(hù)業(yè)在甚營(yíng)運(yùn)堅(jiān)資本彈規(guī)模樹不變慘的情受況禮下每腥年仍答可提巧供灑2染0乒億港樣元的也凈經(jīng)胞營(yíng)現(xiàn)蕉金法，預(yù)6什年累貼積貢容獻(xiàn)白了透20壯0坡億港貼元的涂經(jīng)營(yíng)裹現(xiàn)金振。而哨低谷退中德的霧“廈自我漁造弊血套”斑能力北強(qiáng)化渾了開軟發(fā)物殼業(yè)的侍現(xiàn)金武流平隙臺(tái)，讓進(jìn)一旺步減喉輕了殘租售食并舉貸轉(zhuǎn)型篇過程硬中對(duì)仔外部麗融資霞的依繡賴程文度，將使企樹業(yè)即閱使在連轉(zhuǎn)型牛過程毒中遭粥遇難爸以預(yù)身料的賽市場(chǎng)奧逆轉(zhuǎn)器，也棟不會(huì)灘面臨疲過大童的資挨金壓源力。造太綜上告，集惠中轉(zhuǎn)焰型期樓的新迫鴻基悠其核零心理餐念只么有一獨(dú)個(gè)，位就是赤盡可伴能減找少對(duì)瑞外部勤融資笛的依換賴，蘭以應(yīng)神對(duì)各片種潛謀在的洲、不也可預(yù)駕料的銅市場(chǎng)她沖擊象，為澤此公競(jìng)司：暴買始終款堅(jiān)暈持財(cái)秋務(wù)保闖守原昂則，府凈負(fù)京債資狹本比吵保持貿(mào)在奇20堡%飾以下壁；俗惕開發(fā)州物業(yè)泰零增杯長(zhǎng)，咱僅幕以封20胳%隙的金達(dá)融資應(yīng)源維曉持開妻發(fā)物始業(yè)規(guī)窗模；掉鉆奉撫行羨“名貨如塔輪消轉(zhuǎn)辟”池策略襖，以粥大眾茂化定姑位和嫁快速暢銷售糠來強(qiáng)靜化開負(fù)發(fā)物震業(yè)的?，F(xiàn)金雖流創(chuàng)羨造能年力，碎為投番資物窯業(yè)的艘發(fā)展述提供怨一個(gè)滿更平闖穩(wěn)的動(dòng)現(xiàn)金旗流平亡臺(tái)。浪價(jià)總之總，轉(zhuǎn)原型期蝴的新蜓鴻基夢(mèng)在充肝分利查用資粥本市斧場(chǎng)融仙資，擇但它戶卻顯豐然并拳不依袖賴于品此。癥租售刪并舉罷階段校，你原該做飼什么導(dǎo)？陰平衡掠配置錢現(xiàn)金嶄流路19鑰9爭(zhēng)2但年新扶鴻基扯重新屯啟動(dòng)呆了開任發(fā)物某業(yè)的給增長(zhǎng)翠，并姻由此剝進(jìn)入破了開叫發(fā)物痕業(yè)與抵投資黃物業(yè)悉并行徹?cái)U(kuò)張轎的持評(píng)續(xù)期辰。燦從帶19塌9緊2集財(cái)顛年瓶-1輛99志7朝財(cái)年書，新鄉(xiāng)鴻基頓的開能發(fā)物取業(yè)土腥地儲(chǔ)云備嘆從品18季5丈0也萬平古方英辮尺增毫加輛到篇29沿9玩0刺萬平獻(xiàn)方英漏尺，勝投資揪物業(yè)端的土恨地儲(chǔ)漢備計(jì)從蘋15涼6奧0班萬平稻方英艦尺增悅加抱到逼21梯0館0大萬平撲方英芒尺，派均擴(kuò)帽張乞了墳50臂%囑左右涂。在嶼此期秩間，耐新鴻坐基每并年在沫投資假物業(yè)奇上的爸支出使保持予在韻2們0扯億港尸元以負(fù)上，廣累積勵(lì)投資允支撞出腫30緣0挽億港愚元；晉同時(shí)叛，在返開發(fā)宴物業(yè)填上累朱積的雞存貨晌支出露也達(dá)團(tuán)到襖36浸0鐮億港耽元。賊但提在撥66材0深億港底元投距資支午出的途背后溫是嚴(yán)歲謹(jǐn)?shù)臏啲F(xiàn)金脾流平壟衡：古從沉19搖92薯-1驅(qū)99收7擠財(cái)年老，新菊鴻基座的開殺發(fā)物含業(yè)在眼規(guī)模啦不變欣情況重下累撈積創(chuàng)駁造劉了班36是0惰億港搖元經(jīng)罰營(yíng)現(xiàn)隊(duì)金，扇恰好拔能支買持門36減0屆億港迎元的版存貨晴擴(kuò)張壇；而精投資濟(jì)物業(yè)相的凈戲租金淹收益繞累積帥貢獻(xiàn)錢了關(guān)18做0鋤億港雙元現(xiàn)五金，堅(jiān)加上離三次蠶股權(quán)捐融資稀貢獻(xiàn)陣的畢1這2報(bào)0狗億港姓元，狹也恰蜜能支口持好30即0艇億港簽元的東投資趁物業(yè)湊擴(kuò)張倒債務(wù)頁融資頁似乎矮并不糠在新綿鴻基秤的考絲慮中叮。魔臥在開碌發(fā)物痕業(yè)上延實(shí)現(xiàn)站自我獸現(xiàn)金揚(yáng)平衡超，在蠶投資脂物業(yè)禾上靠暢資本扛市場(chǎng)彈融資腹來彌仁補(bǔ)資惠金缺讓口，頭這就丘是繁律榮期柔新鴻仆基的躲并行腹擴(kuò)張珠策略攀。簡(jiǎn)忽而在當(dāng)?shù)凸软斊?，危并行且擴(kuò)張告就變蔥成了漢開發(fā)喪物業(yè)諷的全膀面去愉存貨偶和投狠資物令業(yè)的乒維持長(zhǎng)性投走資。旗以亞圈洲金嚴(yán)融危租機(jī)中遇的新穩(wěn)鴻基確為例涉，務(wù)從鳥19贈(zèng)9呼7絹財(cái)舅年估-2達(dá)00胃3隊(duì)財(cái)年饒，新剖鴻基僚開發(fā)掠物業(yè)略的土婦地儲(chǔ)貝備蠅從誘29范9想0妥萬平沸方英以尺削有減慢到噴18壞1無0碌萬平買方英渡尺，筒去存小貨貢慢獻(xiàn)鋼了附20憑0臺(tái)多億貴港元肌的經(jīng)框營(yíng)現(xiàn)辜金，敘與此折同時(shí)旬，投舌資物館業(yè)貢蜘獻(xiàn)別了咽25三0續(xù)億港恩元的悄凈租仁金收索益不冷過與庸開發(fā)晴物業(yè)凱的全參面去偶存每貨不泰同，餡投資答物業(yè)號(hào)的開房發(fā)期狼更長(zhǎng)茶，某獎(jiǎng)些項(xiàng)蜘目一紗旦啟旗動(dòng)很音難停驅(qū)止。妹齊所以膝，即趕使在釣危機(jī)律期間椅，新百鴻基榜累積撲的投驅(qū)資物評(píng)業(yè)支胖出仍廁達(dá)森到左1余2飄0不億港隆元，礦剩余坑的租浩金收啊益和筍去存捆貨的屢現(xiàn)金抽貢獻(xiàn)督被用豐于減炭債和踩支付誕紅利房，德到艘20暢0哨3銅財(cái)年悼末公壤司的燕凈負(fù)居債資耳本比倦已冠從撫19合%紙降叼至擱8你%纏水平震。激藥從整貴個(gè)周煩期過咐程看忌，進(jìn)沿入租驕?zhǔn)燮戒z衡階躁段的堵新鴻楊基圓（棒19襖9敘2笨財(cái)殊年快-2制00齡9王財(cái)年雅），蒜累積蝕的投名資支軋出和把開發(fā)盟物業(yè)晴的存冒貨（疾包括從土地弄）支臥出額洲驚人竟的平匯衡，襯均燒為地65縫0候億港閉元。燦即，柜從長(zhǎng)績(jī)期看盤，公勵(lì)司在頌開發(fā)媽物業(yè)哄和投女資物鼻業(yè)上癥的資抵源配鞭置比址例寇為葬5櫻：洗5點(diǎn)。魔均衡爬的物錘業(yè)結(jié)線構(gòu)療羨現(xiàn)金后流的雄均衡辜配置鑒推動(dòng)懸了物凈業(yè)結(jié)晉構(gòu)的孟均衡柏配置螞。在葉集中蘆轉(zhuǎn)型揮階段卵結(jié)束柴時(shí)繪（憶19乏9影1揪財(cái)年歇末）陣，新城鴻基誕在投音資物詳業(yè)上本的土羨地儲(chǔ)屆備占砍總土呀地儲(chǔ)作備染的熊45遞%閥，亞弄洲金圓融帳危機(jī)怖中，馬隨著存開發(fā)洞物業(yè)慘的去驅(qū)存貨較，這嘉一比炭例曾城一度毛上升柜到徑70酬%答的水?dāng)R平，傲但近奉年來螺內(nèi)地貴業(yè)務(wù)蝴的拓稀展使晌投資絨物業(yè)臂的比杠例又肥回落腔至固40隆%午左右眠（加狐上服妹務(wù)型艇公寓校后接兼近廣50密%淚）。絲臭截?fù)苤翐?dān)20襖1穩(wěn)0跡財(cái)年崇末，旱新鴻逼基在待香港抬的開抄發(fā)物貓業(yè)土蔑地儲(chǔ)焰?zhèn)滢o12監(jiān)6繁0回萬平恒方英將尺，察內(nèi)地盛開發(fā)制物業(yè)窮土地它儲(chǔ)彈備扯60附2宵0聽萬平刷方英期尺（剪含服羅務(wù)型值公寓賴），垂合孟計(jì)醒72莖8裂0槐萬平頁方英拖尺；俗投資蜜物業(yè)范方面后香港托已落合成及許在建喬項(xiàng)目蹤總面蓄積藏3撒16并0摘萬平肯方英牲尺（父總值牙約遞20疼0煙0移億港屑元）困，內(nèi)嚷地已小落成塔及在衣建項(xiàng)妨目總竿面貨積籮22拳1晝0馳萬平棟方英串尺，但合柜計(jì)紛53像7布0看萬平怕方英乘尺，筆租售鑒基本存平衡峰。膽收益蜜結(jié)構(gòu)湊的均妄衡胃白物業(yè)低結(jié)構(gòu)山上的背平衡說最終來實(shí)現(xiàn)丈了收線益結(jié)奉構(gòu)的枯平衡騙，在葵地產(chǎn)廊市場(chǎng)憂的周當(dāng)期波普動(dòng)中患，新薯鴻基蘿的總客租金樣收入樂從零川增長(zhǎng)能到您11孩0對(duì)億港寫元，群凈租聚金收理益從昏零增炎長(zhǎng)持到跳8哭3書億港辟元，樹在經(jīng)流營(yíng)利柜潤(rùn)中甚的平窯均占戀比達(dá)孫到脊40健%-禮50多%憲雖然構(gòu)這一期比例缸會(huì)隨梅著開模發(fā)物糊業(yè)的賴業(yè)績(jī)古波動(dòng)憑而有千所變韻化，臥繁榮罪時(shí)期撲會(huì)降代至兇30視%國的水劑平，坦而低使谷時(shí)公期會(huì)深升衣至殲50侵%刊以上暖，但漁波動(dòng)用中的繞相對(duì)及均衡按增強(qiáng)棕了新糕鴻基揭整體珍的抗釋沖擊量能力條，也嗽成為經(jīng)租售瞞并舉麥模式渡下的逝理想橡結(jié)堡構(gòu)。侮凳回顧解新鴻凝基的慧整個(gè)暈租售愈并舉嫌轉(zhuǎn)型縮之路飾，在運(yùn)開隆發(fā)物仁業(yè)和溝投資爸物業(yè)氣上的璃現(xiàn)金秧流均版衡配惱置貫窯穿始浩終，蛾從轉(zhuǎn)攝型初扇期打的發(fā)8膛：價(jià)2臘，到睬集中繞轉(zhuǎn)型誰期援的須2帽：期8狂，再孔到租迎售平拒衡階匪段浪的尊5?。焊?諸，數(shù)君字卡的變?cè)L化不沙僅反照映了礎(chǔ)每個(gè)崗階段記的發(fā)大展重淡點(diǎn)，誰更體吼現(xiàn)了大新鴻跪基模閃式下星對(duì)內(nèi)鴨部現(xiàn)扭金流惱平衡躬的重瞇視，核只有柱實(shí)現(xiàn)材了內(nèi)異部現(xiàn)鉤金流德平衡紫，才想能減涌輕對(duì)艙外部姿融資榜的依古賴，翼也才扔能維準(zhǔn)持相屈對(duì)的樂財(cái)務(wù)務(wù)保守宋。才新鴻牙基模橋式的松總結(jié)口挖新鴻犧基的棗成功暴轉(zhuǎn)型定需要丟多項(xiàng)竭基礎(chǔ)鎮(zhèn)條件掠，為寺此，怨新鴻卡基釘用蜂1雖1非年的碧時(shí)間減來打抓造一詳個(gè)足章夠大巖的現(xiàn)掙金流滾平臺(tái)陵、完筒成商土業(yè)地醋產(chǎn)的貴模式防探索曬，以并及等司待市比場(chǎng)時(shí)厘機(jī)。殘1謝1值年的炒準(zhǔn)備阿凝結(jié)取成堵4墻年的信集中鳳轉(zhuǎn)型滲，漠從掛19根8鏡7圓財(cái)移年指-1勤99攤1各財(cái)年債，新益鴻基哈毅玉然犧垃牲了奉開發(fā)殺物業(yè)側(cè)的高降增長(zhǎng)雀，只請(qǐng)將不邁到保20梢%瓜的金隸融資走源用今于開箱發(fā)物駐業(yè)，否開發(fā)嚴(yán)物業(yè)槐的土生地儲(chǔ)宵備冷從程19睬6潑0帽萬平扔方英倍尺下筑降幕到傷18熄5仁0倚萬平非方英宏尺，召開發(fā)吸物業(yè)豬迸發(fā)慕出來渡的現(xiàn)結(jié)金流袋被集廢中用登于投女資物度業(yè)的急拓展蟻；而剝中小少戶型葛的中株低端聞定位域和娘“罷貨如棄輪閥轉(zhuǎn)偉”值的策侮略則襲進(jìn)一攻步強(qiáng)斥化了蜜開發(fā)垮物業(yè)減的現(xiàn)結(jié)金流城創(chuàng)造匯能力狂。濫并總之等，借回助內(nèi)賭部現(xiàn)酬金流家的平井衡，繳新鴻鋼基盡砍可能穩(wěn)減少濤對(duì)外蔑部融旱資的以依賴訓(xùn)，從糾而實(shí)傅現(xiàn)了俗平穩(wěn)晌的轉(zhuǎn)頭型充換分利示用外秤部融貢資，唉但不慮依賴暴于外順部融睜資，午這就依是新購鴻基蹤的轉(zhuǎn)陶型策呢略。付租售免并舉栽模式杰的意旦義困價(jià)經(jīng)歷音了紅3狗0嗚多年歪的發(fā)治展，率新熔鴻基瘦終于饒完成赤了租捆售并巷舉的移業(yè)務(wù)仇結(jié)構(gòu)駛搭建局，而昂這一領(lǐng)模式喝也確灘實(shí)增堂強(qiáng)了卻新鴻漢基在疏低谷像階段游的抗光沖擊局能力哈。扎難在亞左洲金搞融危屠機(jī)中失，盡豬管新關(guān)鴻基腐開發(fā)懲物業(yè)坑的業(yè)仁績(jī)波映動(dòng)也面很大速，但何投資廈物業(yè)荒卻保導(dǎo)持著狡每己年列4章0剝億港夫元以造上的忽凈租垂金收撿益貢犬獻(xiàn)，擋從而暫有力崗地保條護(hù)了傳低谷態(tài)階段離的開著發(fā)物談業(yè)。杯今天娛，新次鴻基筆每年謎的凈濕租金暴收益怖進(jìn)一濫步上肝升適到斜8或3錫億港院元，斷貢獻(xiàn)充了開20銅1頓0降財(cái)年屆營(yíng)運(yùn)爐資本凱變動(dòng)退前凈撿經(jīng)營(yíng)憶現(xiàn)金瓣流催的敗57鵲%慘，可獄見，紫租售占并舉末模式彈下抗揀沖擊隆能力采的增倚強(qiáng)無牛疑是答新鴻煮基模漏式的恐最大刃意義屢。梳新鴻塑基模們式的尾問題鴉：仿轉(zhuǎn)型遮門檻喉高，胞準(zhǔn)備粱時(shí)間榜長(zhǎng)弱影新鴻掠基均雨衡的白地產(chǎn)嬌業(yè)務(wù)寧結(jié)構(gòu)撫和收說益結(jié)奶構(gòu)使以它成緊為許后多地鼓產(chǎn)企阿業(yè)的癥理想忽模式令，但射新鴻捕基的擾轉(zhuǎn)型跑之路萄并不彈容易金，它橡對(duì)企抓業(yè)提劃出了伙較高偽的門蝦檻要習(xí)求：島帝新鴻禾基模調(diào)式要范求企釀業(yè)具蘿備一謹(jǐn)定的恰開發(fā)撤物業(yè)素規(guī)模鄉(xiāng)和現(xiàn)藥金流喂創(chuàng)造丑能力讓；秧炎除了丘內(nèi)部裕條件秋外或，新鴿鴻基惕模式詳更要堡求外缸部條序件的桂配合老，包置括地蔥產(chǎn)市此場(chǎng)處嫁于長(zhǎng)伶周期青上升味階段可、投佳資物疼業(yè)的艇合理獅估值寧和資共本市盜場(chǎng)的丙繁榮氣，而蓬這些窄都是中地產(chǎn)醋企業(yè)笑自身釣難以囑控制艷的，趁只能撞耐心約等待佛機(jī)遇姜的出蚊現(xiàn)；先篇新鴻茫基模夕式要壁求企宮業(yè)有致一個(gè)隔較長(zhǎng)酒的轉(zhuǎn)反型準(zhǔn)路備期摘；溉溫新鴻白基模溪式下芹集中案轉(zhuǎn)型迷期的痛企業(yè)捎面臨邪高風(fēng)構(gòu)險(xiǎn)，羊企業(yè)啟必須亂有足赤夠的掛戰(zhàn)略趙理性柏，能顏夠毅屋然犧雕牲開子發(fā)物款業(yè)的卷短期藏增長(zhǎng)浙，以坊開發(fā)委物業(yè)金的零茶增長(zhǎng)糞為代章價(jià)來樣支持堡投資漲物劍業(yè)的留集中編擴(kuò)張?jiān)L；蘿盲新鴻炊基聞對(duì)券“沉貨如迅輪淚轉(zhuǎn)庸”江策略治的堅(jiān)冒持也顫顯示扮，低邁周轉(zhuǎn)造的地導(dǎo)產(chǎn)企線業(yè)可陷能更段難以威實(shí)現(xiàn)椅租售課并舉侵的轉(zhuǎn)木型；糖娛貫穿即始終公的保醉守財(cái)交務(wù)策饅略對(duì)駁于多央數(shù)企屈業(yè)來壘說同謝樣難院以堅(jiān)罩持。處新鴻猾基模突式的嫩啟示語租售塑并舉種的前選提是趴足夠邊大的尚開發(fā)熱物業(yè)裳現(xiàn)金收流平埋臺(tái)逗慚隨著港地價(jià)續(xù)成本槳的持牧續(xù)攀從升，招目前醋中國銅國內(nèi)露投資刻物業(yè)桂的建匹造成增本也帶直線渠上升腫，核性心區(qū)夏上規(guī)豪模的電寫字豬樓投奸資額阿都揭在她1道0弦億元挽以上淡，大崗型限Ma以l催l敗或城親市綜筋合體汽的投羨資規(guī)迷模更搜大，睡中糧糞百億嫩元投獲資就仔打造鄰了三鳥個(gè)大侵悅城奏。哪以此誘推算綿，要益實(shí)現(xiàn)罷真正攝的租閘售并錫舉，通集中缺轉(zhuǎn)型威期的錄投資壤規(guī)模謹(jǐn)至少折在百煎億元盜以上副，即汗使紋分兼4-潑5杰年投訴入，吉每貨年的庸規(guī)模湯也應(yīng)束在哈2糕0更億元斑以上狗，而仁以震20猛1直0繩年數(shù)黃據(jù)估廊算橡，永A鋼股市華場(chǎng)僅敵有萬秀科、老保利作、招稼商堵等使4籌家地速產(chǎn)公提司能差在營(yíng)皇運(yùn)資種本規(guī)辨模不知變的憲情況匠下每湖年創(chuàng)棚造冊(cè)2徒0少億元崗以上不的凈界經(jīng)營(yíng)勤現(xiàn)金定流，本在香可港濫上市定的內(nèi)精地地慨產(chǎn)公雄司中饑也僅添有中狀國海拆外、去富力妥地產(chǎn)帥等少藍(lán)數(shù)企踐業(yè)能閱達(dá)到撲規(guī)模組。潑冷實(shí)際倚上破，案A丑股地彈產(chǎn)上遵市公辣司平瓦均的插不變固規(guī)模苗下凈女經(jīng)營(yíng)訊現(xiàn)金律僅汪為佳4魚億元叉。在跪此背罵景下糕，所輪謂的程租售貌并舉風(fēng)只能宣依靠轉(zhuǎn)外部衡融資恐支持邀，而欄從新斃鴻基疑的轉(zhuǎn)圣型過亮程看早，過創(chuàng)度依恢賴外忍部融濟(jì)資的鑰租售腸轉(zhuǎn)型僚是脆雅弱的活，經(jīng)顯不起揪任何鍵市場(chǎng)逼逆轉(zhuǎn)具的沖鍋擊。供因此摟，對(duì)雨于多夜數(shù)地匠產(chǎn)企盜業(yè)來溫說，桌當(dāng)前示的現(xiàn)待金流隸平臺(tái)陳還不副夠大帆，仍感處于怎轉(zhuǎn)型罩前期朋拓展右開發(fā)彩物業(yè)陽現(xiàn)金狐流平遞臺(tái)的脾階段的。峰轉(zhuǎn)型刷前克期洽8智：葬2普的配誓置比慶例產(chǎn)黎從新熔鴻基速的分隙析中績(jī)我們或看到細(xì)，轉(zhuǎn)拼型前竹期的款地產(chǎn)極企業(yè)射以總稀金融聚資源促（以條經(jīng)營(yíng)罷現(xiàn)金毫為主樓，包碧括股臨權(quán)融純資和鼻適度淹的債論務(wù)融往資）領(lǐng)的殊