SHAPE企業(yè)所得稅法論文房地產(chǎn)企業(yè)論文：淺析房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實(shí)踐中的若干問題及解決方法摘要:新的企業(yè)所得稅法實(shí)施已3年多了，雖然我國(guó)在出臺(tái)所得稅法和所得稅實(shí)施條例后，也出臺(tái)了若干解釋和規(guī)定，但據(jù)筆者在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，很多現(xiàn)實(shí)問題仍困擾著企業(yè)，本文就以列舉的方式將筆者所接觸到的一些實(shí)際問題加以探討。關(guān)鍵詞:企業(yè)所得稅法房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)實(shí)踐納稅調(diào)整一、企業(yè)籌辦期的結(jié)束以什么作為標(biāo)志一般房地產(chǎn)企業(yè)以一個(gè)項(xiàng)目注冊(cè)一個(gè)公司，所以這是所有企業(yè)面臨的問題。從理論上講應(yīng)當(dāng)以企業(yè)取得第一筆收入作為標(biāo)志，在此之前的作為開辦費(fèi)處理，在此之后的作為正常的費(fèi)用處理。但實(shí)際操作中取得第一筆收入作為標(biāo)志沒有法律依據(jù)，且增大了稅務(wù)機(jī)構(gòu)的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，所以實(shí)踐中一般以納稅人取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為準(zhǔn)。二、計(jì)入開辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，是否受60%和千分之五的限制根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第43條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰。條例并未區(qū)分計(jì)入管理費(fèi)用中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)還是計(jì)入開辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，因此即使是計(jì)入開辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，也要受條例43條比例限額的限制。三、查補(bǔ)收入是否可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)，能否彌補(bǔ)以前年度虧損查補(bǔ)收入是否可以作為計(jì)提以上三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)問題，其實(shí)由于當(dāng)期納稅的時(shí)候是按照原來(lái)的收入作為基數(shù)的，已經(jīng)對(duì)三費(fèi)進(jìn)行了調(diào)整，如果允許作為基數(shù)，意味著稽查是否同時(shí)要對(duì)企業(yè)進(jìn)行調(diào)減處理？以廣告費(fèi)為例：某企業(yè)2023年收入為1000萬(wàn)元，發(fā)生了廣告費(fèi)200萬(wàn)元，則只允許扣除150萬(wàn)，企業(yè)納稅調(diào)增50萬(wàn)元廣告費(fèi)，2023年進(jìn)行檢查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)2023年隱瞞收入500萬(wàn)元，如果允許查補(bǔ)收入作為三項(xiàng)費(fèi)用基數(shù)，則意味著2023年應(yīng)該調(diào)增500萬(wàn)元所得額，同時(shí)廣告費(fèi)的允許扣除數(shù)增加50萬(wàn)，即200萬(wàn)廣告費(fèi)全部允許扣除。但在實(shí)際稽查工作中，查補(bǔ)收入大都不允許作為計(jì)提以上三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)?；鶎诱鞴芑橐话阏J(rèn)為三項(xiàng)費(fèi)用是以企業(yè)在匯算時(shí)《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》主表中填列的第一行營(yíng)業(yè)收入為準(zhǔn)。所以查補(bǔ)收入不能補(bǔ)提。至于是否允許彌補(bǔ)以前年度虧損問題，國(guó)家稅務(wù)總局2023年第20號(hào)公告已經(jīng)明確規(guī)定允許彌補(bǔ)。四、企業(yè)向非金融企業(yè)及個(gè)人借款發(fā)生的利息支出，在不超過(guò)金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分允許扣除由于各金融企業(yè)的浮動(dòng)利率不一致，在計(jì)算利息扣除時(shí)如何掌握關(guān)于這個(gè)問題，國(guó)家稅務(wù)總局沒有明確規(guī)定，據(jù)筆者的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)了解，目前全國(guó)各省對(duì)該問題規(guī)定不一：有的地方規(guī)定只能在基準(zhǔn)利率內(nèi)扣除。而有的地方如上海則規(guī)定實(shí)際發(fā)生的利息支出，只要不超過(guò)司法部門的上限，均可以扣除。也有的地方規(guī)定，如果該企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，也向非金融企業(yè)或個(gè)人借款，就按照該金融機(jī)構(gòu)的利率，如果全部都是向非金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人借款，則按照基準(zhǔn)利率扣除。雖然上海市的規(guī)定比較合理、人性化。但在實(shí)際操作中，“不超過(guò)司法部門的上限”很難把握，沒有多少可操作性?！霸诨鶞?zhǔn)利率內(nèi)扣除”是基層稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理尺度。所以最好還是在借款時(shí)使用基準(zhǔn)利率，避免風(fēng)險(xiǎn)。五、企業(yè)向非金融企業(yè)或個(gè)人借款發(fā)生的利息支出，是否需要地稅局代開的發(fā)票才能在稅前扣除？對(duì)個(gè)人借款支付的利息支出，是否需要代扣代繳個(gè)人所得稅的憑證作為企業(yè)所得稅扣除的憑證羨關(guān)于湊這個(gè)奉問題論，國(guó)臂家稅字務(wù)總遠(yuǎn)局有勸規(guī)定蟲，無(wú)長(zhǎng)發(fā)票譜不能狹扣除旗。但改所得堪稅司民解釋所又說(shuō)租可以熟扣除玻。但銳從基糞層稅襪務(wù)實(shí)廳踐來(lái)想看，詞還是倦要取德得發(fā)拖票和蹲代扣唇代繳磚個(gè)人帖所得販稅，鳳以規(guī)陶避風(fēng)擊險(xiǎn)。瘦六、銀向關(guān)剝聯(lián)企努業(yè)或組非關(guān)禍聯(lián)企何業(yè)的緞無(wú)償費(fèi)借款疤是否攝需要參核定懼利息疊支出霉，納先入應(yīng)墓納稅由所得威額征桌稅？亞例如弟：某擦公司鏡借款步10疾00換萬(wàn)元四給關(guān)乞聯(lián)企瞧業(yè)，軟沒有毀收取傳利息壓第一寫，如梁果兩砍個(gè)公飛司不謀是關(guān)蹤聯(lián)企洗業(yè)，梢沒有案法定宅依據(jù)專核定供利息航調(diào)整借應(yīng)納晝稅所澇得額干；硬第二獎(jiǎng)，如鍬果兩顆個(gè)公永司是旺關(guān)聯(lián)狼企業(yè)名，則抱按照山《特最別納尊稅調(diào)晶整辦絞法》擔(dān)處理廊，如四果兩悠個(gè)公膀司均棒是居杏民企殘業(yè)，撇且稅撒負(fù)相共同，齒不宜龜進(jìn)行妖關(guān)聯(lián)瘦交易弄調(diào)整御。不痛過(guò)實(shí)伐踐中春也有善被征少管調(diào)脖整的且，要腔補(bǔ)營(yíng)忠業(yè)稅毛。唐七、溉房地庭產(chǎn)開腹發(fā)企炊業(yè)未培簽訂蒼預(yù)售續(xù)合同枯收取乖的定異金是拒否征安稅競(jìng)實(shí)踐敢中，脅許多呀基層脅稅務(wù)艦局對(duì)叉定金呢作為逮收入梢來(lái)征掘稅。搖如某箭地的赴稅務(wù)順函中接規(guī)定價(jià)企業(yè)提銷售姻未完士工開損發(fā)產(chǎn)怒品取仿得的辭收入陡（包帝括預(yù)喝收款敲定金膊、預(yù)大約保鍛證僑金、系合同掀保證創(chuàng)金）言等按演預(yù)計(jì)飽計(jì)稅路毛利們率分醒季（膠或月到）計(jì)痕算出栽當(dāng)期仍毛利繡額，享扣除井相關(guān)約營(yíng)業(yè)盯稅金榨及附陶加、婚土地錦增值筑稅后切，作擇為納疲稅調(diào)役整增笨加額蹦計(jì)入覆當(dāng)期穴應(yīng)納駕稅所私得額滿。起納稅教人未選將定偉金計(jì)殊算預(yù)付計(jì)毛飲利額辰，可覆能面譯臨補(bǔ)咬稅風(fēng)陰險(xiǎn)。夠八、葡企業(yè)帳為職杜工報(bào)必銷通洋訊補(bǔ)薯貼，心如何晴扣除陳拿發(fā)稼票報(bào)掃銷，寸這是凱與經(jīng)銷營(yíng)活嫂動(dòng)有泊關(guān)的沸通訊蜘支出散，計(jì)秀入管庭理費(fèi)僑用。境直接河發(fā)放復(fù)現(xiàn)金附補(bǔ)貼在，計(jì)沖入職境工福撈利費(fèi)困，并勞繳納控個(gè)人該的得假稅。摔報(bào)銷邀與補(bǔ)奪貼是義兩個(gè)序不同丘的概公念。固九、宋20肆10生年1賴2月身已經(jīng)汽計(jì)提穴的工推資，計(jì)在2蔑01罩1年委3月遍支付驅(qū)，是苗否允療許在荒企業(yè)掩所得錫稅前偽扣除字？如江果在元匯算誠(chéng)清繳沖期仍啄未支贏付的維，是造否允玉許扣趴除棄《企乘業(yè)所市得稅磁法實(shí)作施條杜例》暢第3做4條某規(guī)定構(gòu)，支膛付的番工資未方可桃扣除粱，而床國(guó)稅岔函【站20馳09吐】0雹03蜂號(hào)文在件規(guī)革定，劃實(shí)際軌支付侄的工攏資可戀以在躁所得森稅前錘扣除康，但尊是為意了減朵少過(guò)取多的紋稅收挺同會(huì)堂計(jì)差燙異，僚如果巾在匯繪算清止繳結(jié)錢束前證支付野的，鞋應(yīng)當(dāng)智允許較在所臭得稅甲前扣稻除，策如果莊在匯森算清練繳結(jié)杠束后匙仍未辣支付義的，瓶應(yīng)當(dāng)標(biāo)在支漠付年霸度扣駕除。命十、味20璃10崗年1腸2月汁31懇日之喘前已山經(jīng)計(jì)酸提，舅但尚柴未支音付的斬五險(xiǎn)投一金蛾，如貞果在稻20模11說(shuō)年5指月3模1日誓前繳堪納的縱，是含否允勻許在仇企業(yè)喂所得倆稅前狠扣除引？如朽果在姐匯算株清繳輕期仍竹未支范付的貍，是爭(zhēng)否允緊許在割企業(yè)陰所得卻稅前懶扣除講五限懇一金何的性風(fēng)質(zhì)同享工資忘相似紐，因赤此應(yīng)薯當(dāng)比雨照工風(fēng)資費(fèi)跟用的柳規(guī)定康在企謙業(yè)所寬得稅拐前扣碧除。詢十一河、房對(duì)地產(chǎn)利企業(yè)芬的未染完工派收入勇是否搖允許引作為籍三項(xiàng)撞費(fèi)用委（福露利費(fèi)缸、工逐會(huì)經(jīng)創(chuàng)費(fèi)和灑教育障經(jīng)費(fèi)豆）扣郵除基言數(shù)敢根據(jù)碎國(guó)稅咽發(fā)【近20辮09錦】3飲1號(hào)戒文件買第6聯(lián)條規(guī)畝定，反已經(jīng)竄簽訂踐預(yù)售說(shuō)合同贊的收騙入為納銷售崇收入灣，銷導(dǎo)售收游入是黎三項(xiàng)傷費(fèi)用樓的扣塔除基持?jǐn)?shù)，澆因此肥房地甚產(chǎn)企殼業(yè)的壤未完凈工收匯入允悼許作原為三斑項(xiàng)費(fèi)瞧用扣信除基辟數(shù)。脖但是漆，待謹(jǐn)完工塘年度棵該項(xiàng)嬌收入才結(jié)轉(zhuǎn)釋為會(huì)墓計(jì)收滲入時(shí)逮，不詠能再摔次作廁為三閃項(xiàng)費(fèi)逃用扣柱除基圍數(shù)。吼當(dāng)然缸實(shí)際雁操作才中，曲也有訓(xùn)一些皺地方勸稅務(wù)眠機(jī)關(guān)謠理解倍不同淚，使鴿得不賊能作誼為三艙項(xiàng)費(fèi)交用扣譯除基雨數(shù)。腿十二剪、企甘業(yè)工數(shù)資薪躬金支菌出的麗扣除乳，是招否以咐繳納努了個(gè)成人所榨得稅撒作為魔前提翠根據(jù)他國(guó)稅柱函【蠻20本09衣】0允03菌號(hào)文防件規(guī)礎(chǔ)定，盜合理鑄的工釋資萍薪金樸支出喊要件據(jù)之一受為已殃經(jīng)代頁(yè)扣代罩繳了浴個(gè)人腎所得唉稅或怪自行抗繳納借、未客達(dá)起肌征點(diǎn)晴。因愈此企陽(yáng)業(yè)發(fā)旦放的叢工資捧薪金黨，如葛果沒賀有繳秀納個(gè)次人所呀得稅擠或未悠達(dá)起旺征點(diǎn)住，不橡允許爪在企廈業(yè)所灰得稅許前扣迅除。示十三干、企悄業(yè)支濃付的禽差旅創(chuàng)費(fèi)補(bǔ)套貼，鄉(xiāng)按照閘什么土標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)在稅贏前扣喉除鞋應(yīng)當(dāng)揚(yáng)由企頁(yè)業(yè)自辱行制業(yè)定標(biāo)坐準(zhǔn)，霸并且施在企洋業(yè)所惹得稅沃年度舍納稅嗽申報(bào)嚇時(shí)附帥報(bào)稅嶄務(wù)機(jī)伯關(guān)，嚇按照索該標(biāo)回準(zhǔn)發(fā)珍放的哈差旅螞費(fèi)補(bǔ)較貼，譯并且威有規(guī)島范的龜領(lǐng)取瞧手續(xù)豎，允辯許在零企業(yè)鄙所得鏟稅前民扣除素。蕉十四弱、房痕地產(chǎn)記企業(yè)舉預(yù)售鏈年度瞇是否史允許犁扣除潔未完踢工收臭入繳蝦納的蝶營(yíng)業(yè)收稅及鴉附加屋根據(jù)做國(guó)稅繼發(fā)【蒜20奧09著】3慧1號(hào)難文件盆第1摩2條饑規(guī)定傲，允橡許扣洽除未察完工監(jiān)收入閃繳納強(qiáng)的營(yíng)拖業(yè)稅偷金及替附加換。但汗實(shí)際奇操作嚼中各聾地主距管稅何務(wù)機(jī)牲關(guān)執(zhí)掘行不迎一。貨文件懸規(guī)定預(yù)“企避業(yè)發(fā)座生的棋期間編費(fèi)用艷、已攏銷開招發(fā)產(chǎn)硬品計(jì)限稅成麗本、嘩營(yíng)業(yè)能稅金愉及附練加、誤土地禍增值疾稅準(zhǔn)被予當(dāng)脂期按醋規(guī)定懂扣除洗?！本叩珜?duì)要“已距銷開乳發(fā)產(chǎn)巾品”免是指面完工瘦產(chǎn)品買，還真是包適括未暫完工熟產(chǎn)品鑰，各腎地理粗解不怨同。躁十五錢、房無(wú)地產(chǎn)緣企業(yè)勻是否達(dá)允許繼在完邪工年盤度對(duì)溝整個(gè)伴項(xiàng)目蔬進(jìn)行狗匯算財(cái)，多郵退少究補(bǔ)境對(duì)整準(zhǔn)個(gè)項(xiàng)幣目進(jìn)緩行匯頓算，佛稅款膀多退而少補(bǔ)晝，是猾過(guò)去桂外商豎投資惱企業(yè)何稅款眼計(jì)算醒方式挪，國(guó)堤稅發(fā)史【2邀00易9】頑31市號(hào)文開件對(duì)重未完司工收饑入按萄照預(yù)杰計(jì)計(jì)海稅毛浸利率蔑征稅躺，是列實(shí)際筐征收稅的概浩念，林不存肉在對(duì)榮整個(gè)扒項(xiàng)目眨清算眨，多五退少背補(bǔ)。袖即使劃完工罩年度飛虧損環(huán)，也答只能決用以純后年飲度的愈所得悉彌補(bǔ)挪虧損檢，而并不能婆退稅悠。群十六賺、擠園林朵綠化友工程落是否拌允許鏡作為價(jià)公共養(yǎng)配套飾設(shè)施紋預(yù)提寇成本狹根據(jù)思國(guó)稅往發(fā)【嚼20汽09園】3萌1號(hào)襪文件峰第2浴6條耐規(guī)定凝，園瓶林綠餃化工渡程屬維于基紅礎(chǔ)設(shè)半施建曾造費(fèi)范，不香屬于慮公共娃配套讓設(shè)施理，因簡(jiǎn)此不采允許季預(yù)提仗成本發(fā)。類十七餃、房騾地產(chǎn)統(tǒng)企業(yè)援完工巴年度萍未取辦得全傍額發(fā)竹票的忠，允炮許按羅照合僵同額拒的1新0%寒預(yù)提叉，合羞同額滔的確達(dá)定問靈題封一般榜房產(chǎn)儲(chǔ)企業(yè)魄會(huì)涉森及多灑個(gè)合多同。脊這里愛的合裂同額塔按照殼分合采同計(jì)久算，百還是精總合揀同計(jì)芹算的彩問題食。例娘如：示某房看產(chǎn)公迷司有錄兩個(gè)白出包惱合同截，一相個(gè)合侍同為樣60氏0萬(wàn)恐元，孔另外瞎一個(gè)差合同緣未4謠00拒萬(wàn)元才，其唐中6索00鴨萬(wàn)元騎的合榆同已徐經(jīng)取功得全灶額發(fā)喘票，堵40幟0萬(wàn)平元的抄合同宗未取勉得發(fā)京票，撓是按諒照總裁合同瓣金額洽10箏00把萬(wàn)元蒼預(yù)提眉1臟00隔萬(wàn)元巷，即補(bǔ)：稅端前扣筍除7捷00改萬(wàn)元賽，還蜻是按米照未柏支付饅的分異合同那40四0萬(wàn)平元預(yù)脫提4排0萬(wàn)眠元，夾當(dāng)年理稅前屈扣除勉64嗚0萬(wàn)柿元呢輕？喇對(duì)此冶，各旺地主能管稅慧務(wù)機(jī)兔關(guān)意