揚(yáng)州金地藝境策劃報告完整演示文稿當(dāng)前第1頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)揚(yáng)州金地藝境策劃報告完整當(dāng)前第2頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)市場篇客戶篇策略篇執(zhí)行篇當(dāng)前第3頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)

核心解決問題

如何跳脫區(qū)域短板

破冰市場實現(xiàn)熱銷!

當(dāng)前第4頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)

一流地段稀缺產(chǎn)品任占有一點(diǎn)優(yōu)勢的項目才有可能在當(dāng)前市場上熱銷當(dāng)前第5頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)

市場結(jié)論

金地藝境的機(jī)會在洋房洋房的產(chǎn)品優(yōu)勢高于市場普遍產(chǎn)品當(dāng)前第6頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)企劃重點(diǎn)

塑造全揚(yáng)州市場壓倒性的產(chǎn)品優(yōu)勢形象

并非同級差異化

而是無比性的唯一當(dāng)前第7頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)企劃核心

整個揚(yáng)州市場上最好的洋房以產(chǎn)品壓倒性的優(yōu)勢博弈地段抗性當(dāng)前第8頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)

褐石洋房的核心價值體系當(dāng)前第9頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)本體價值體系梳理15、金地品牌：中國地產(chǎn)四強(qiáng)，引領(lǐng)人本生活

16、金地物業(yè)：安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維護(hù)服務(wù)1、前庭后院：別墅式大花園2、層層退臺：中間寬景露臺、頂樓露臺3、贈送面積：N+1超空間

4、建筑細(xì)節(jié)：鐵藝、老虎墻、裝飾線腳5、商業(yè)配套：6000平米商業(yè)街區(qū)6、古運(yùn)河：350*50米沿河景觀帶7、褐石建筑風(fēng)格8、紅褐色文化磚9、雕塑小品10、小院花卉與落葉喬木11、褐石大道12、兩層挑空精裝大堂13、獨(dú)有的旋轉(zhuǎn)樓梯

14、社區(qū)BUS線上推廣建立褐石洋房6大標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場展示建立褐石差異生活體驗銷售說辭描繪褐石生活品質(zhì)當(dāng)前第10頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)核心價值點(diǎn)—客戶價值利益轉(zhuǎn)化

性價比配套景觀風(fēng)格核心價值點(diǎn)A（Advantages）B（Benefit）客戶需求點(diǎn)通過6大核心價值點(diǎn)，解決客戶最關(guān)注的性價比、配套、景觀、風(fēng)格四大需求點(diǎn)1、前庭后院：別墅式大花園2、層層退臺：中間寬景露臺、頂樓露臺3、贈送面積：N+1超空間4、建筑細(xì)節(jié)：鐵藝、老虎墻、裝飾線腳5、商業(yè)配套：6000平米商業(yè)街區(qū)6、古運(yùn)河：350*50米沿河景觀帶當(dāng)前第11頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)界定褐石洋房4大生活價值異境街區(qū)中的洋房

逸境運(yùn)河上的公園

藝境城市里的褐石意境院落中的生活

生長在街區(qū)里16種商業(yè)業(yè)態(tài)，舒活生活6000m2美式原版街區(qū)生活1000m古運(yùn)河道2萬m2河岸花園運(yùn)河后園精湛的工藝雕花

鉤花線腳

拼接雕琢的材質(zhì)紅磚鑄鐵天然石材城市藝術(shù)的符號--山花

鐵藝八角窗

牛角100m2超大花園，堪比別墅尺度270°轉(zhuǎn)角庭院，信步洋房生活超大摘星露臺,層層退臺，情境空間突破得房率要求2房變3房，3房變4房，更多附贈空間當(dāng)前第12頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)無需在某一個產(chǎn)品點(diǎn)層面較量而是要再整體級別上全面超越

聚仁觀點(diǎn)當(dāng)前第13頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)通過這四種不同的生活境界街區(qū)中的洋房群落，帶來的異國之境古運(yùn)河上的公園，帶來的綠色逸境界城市中的褐石藝術(shù)，帶來城市不同的格調(diào)院落中生活，帶來的不同生活情景給城市生活帶來全新的居住形式和以往不同的城市居住體驗這種前所未有的居住體驗超越性價比超越地段抗性，超越某一個賣點(diǎn)才是消費(fèi)者購買的直接原因當(dāng)前第14頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)企劃主題世界上，從未有兩座相同的褐石當(dāng)前第15頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)

企劃輔推主題

洋房的另一個名字,褐石

城市生活由境而生

一個時代一次城市杰作

當(dāng)前第16頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)如何樹立褐石洋房在揚(yáng)州的權(quán)威性?當(dāng)前第17頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)他山之石左岸咖啡館：運(yùn)作虛擬的法國左岸咖啡館的系列故事買出高于市場上即溶咖啡2倍的價格。當(dāng)前第18頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)蘋果體驗中心大店策略在城市最核心的地方開設(shè)蘋果各類產(chǎn)品的體驗中心讓人們感受科技背后的樂趣當(dāng)前第19頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)龍湖別墅研究院14年別墅修為只為打造最專業(yè)的別墅居住形式為當(dāng)前第20頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)

聚仁觀點(diǎn)

樹立品牌學(xué)術(shù)權(quán)威，

追求市場認(rèn)同感，與客戶信任，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價與高度占位！當(dāng)前第21頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)創(chuàng)意載體

金地洋房研究中心-----始于1988----

當(dāng)前第22頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)"概念"并非空穴來風(fēng)

品牌淵源一個全國4強(qiáng)的地產(chǎn)品牌"科學(xué)筑家引領(lǐng)人本生活""理科金地"的特性也深入人心產(chǎn)品淵源百度搜索洋房詞條，金地格林世界成為名詞舉例之一創(chuàng)新淵源金地在許多很有產(chǎn)品力的作品上，注重院落附加空間，與居住體驗的創(chuàng)新這和洋房的營造理念很象當(dāng)前第23頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)

品牌與產(chǎn)品的雙贏

金地洋房研究中心始于1988

致力于洋房居住的至高體驗研發(fā)當(dāng)前第24頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)

如何通過這個創(chuàng)意載體去包裝產(chǎn)品實現(xiàn)第一價值當(dāng)前第25頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)園舞花園星夢之臺疊空上閣風(fēng)之客廳

褐石洋房四大經(jīng)典

金地洋房研究中心2012出品-----始于1988----

1F136㎡-159㎡4房2廳2衛(wèi)闊境花園175㎡2F-3F122㎡-149㎡4房2廳2衛(wèi)摘星露臺4F

104㎡3房2廳2衛(wèi)送閣樓65-70㎡7/8F100㎡-102㎡3房2廳1衛(wèi)南北陽臺陽光當(dāng)前第26頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)園舞花園前庭后院，闊境花園，更有270°轉(zhuǎn)角庭院，仿佛優(yōu)雅赫本翩然入境，超大花園雕刻自然情境，享受寧靜于心；當(dāng)前第27頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)星夢之臺超大露臺，空中花園設(shè)計，閑庭信步，每一面都是生動的自然。在生活中找到平靜心境，生活情濃，貴氣依然。當(dāng)前第28頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)疊空上閣躍層空間，退臺享受，大尺度親近天空；平層空間附贈閣樓，收藏風(fēng)景，更收藏品位。上下兩層，雙重空間，把別墅搬到空中享受。當(dāng)前第29頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)風(fēng)之客廳南北雙向露臺，超闊開間，展胸迎往未來，讓清風(fēng)自由穿堂入室，沉淀心境，且聽風(fēng)吟；當(dāng)前第30頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)褐石洋房賣點(diǎn)演繹

當(dāng)前第31頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)洋房對建于街區(qū)的要求非常嚴(yán)苛！揚(yáng)州幾乎沒有！金地洋房研究中心始于1988當(dāng)前第32頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)90%的洋房居住者對建筑藝術(shù)性非常挑剔金地洋房研究中心始于1988當(dāng)前第33頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)洋房70%居住體驗取決于院落尺度金地洋房研究中心始于1988當(dāng)前第34頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)“退臺”是洋房的重要界定標(biāo)準(zhǔn)，但洋房露臺的閑置率卻在不斷攀升金地洋房研究中心始于1988當(dāng)前第35頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)中國僅有15%的洋房自然環(huán)境達(dá)到優(yōu)越的標(biāo)準(zhǔn)金地洋房研究中心始于1988當(dāng)前第36頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)得房率是過去的標(biāo)準(zhǔn)，有效面積使用率是更高的要求！金地洋房研究中心始于1988當(dāng)前第37頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)金地藝境價值屋世界上，從未有兩座相同的褐石闊院洋房褐石四境異境街區(qū)中的洋房

逸境運(yùn)河上的公園藝境城市里的褐石意境院落中的生活金地洋房研究中心25年科學(xué)筑家園舞花園

星夢露臺風(fēng)之客廳疊空上閣當(dāng)前第38頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)市場篇客戶篇策略篇執(zhí)行篇當(dāng)前第39頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)核心思路1、項目的核心競爭力仍然是褐石：通過戶型優(yōu)化、附加值增加，不僅是褐石，更是適銷對路的褐石；2、3分線上建立揚(yáng)州市場獨(dú)一無二的褐石產(chǎn)品形象，7分線下深度溝通褐石洋房價值點(diǎn)。3、以線下活動、渠道拓展作為主要來人手段，通過示范區(qū)展示，體驗式營銷，打動客戶4、項目最大的障礙是地段，解決的方法有四點(diǎn):1、商業(yè)街包裝，營造便利的揚(yáng)州式生活氛圍；2、招商前置，與商戶簽訂意向合同；3、社區(qū)巴士；4、版塊包裝宣傳（板塊炒作作為輔線）；5、推廣前期品牌與項目同步進(jìn)行，以項目推動品牌6、推廣范圍逐步展開，先區(qū)域內(nèi)再周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)前第40頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)【核心推廣策略\三大基本原則】NO.1借勢原則借勢金地洋房研究中心、產(chǎn)品炒作、成就金地品牌知名度NO.2調(diào)性原則做足項目產(chǎn)品調(diào)性、全力貫徹、形成標(biāo)簽NO.3實景原則立足樣板、重拳出擊、全面引爆當(dāng)前第41頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)第三階段破市影響力炒作(蓄人氣/熱活動)第一階段啟勢品牌樹立(造權(quán)威/炒事件)第二階段攻城產(chǎn)品引爆(巧媒體/烘實景)5月7月8月1日9月15日6月樣板公開開盤市區(qū)接待/巡展【開盤前推廣節(jié)奏】當(dāng)前第42頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)重點(diǎn)：以“金地洋房研究中心”的概念包裝權(quán)威性目的:金地品牌落地為金地藝境啟勢第一階段：金地品牌走進(jìn)揚(yáng)州當(dāng)前第43頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)5月-6月中旬

/第一階段/啟勢第一階段啟勢品牌樹立(造權(quán)威/炒事件)5月7月8月1日9月15日6月樣板公開開盤市區(qū)接待/巡展解決問題:如何將金地品牌有效傳播,并為金地藝境產(chǎn)品承前啟示線上:品牌炒作+品牌新聞發(fā)布會+創(chuàng)新媒體運(yùn)用+電臺線下:品牌巡展+全城大調(diào)查+雙城游當(dāng)前第44頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)第一階段廣告主題:獻(xiàn)給影響中國的揚(yáng)州人——中國地產(chǎn)四強(qiáng)引領(lǐng)人本生活——當(dāng)前第45頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)

4大品牌運(yùn)動1揚(yáng)州城市居住體驗全民大調(diào)查(巡展+派發(fā))2金地洋房研究中心新聞發(fā)布會(媒體+事件)3金地城市洋房大百科(媒體+電臺)4金地品牌雙城體驗之旅(渠道+活動)當(dāng)前第46頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)

1揚(yáng)州城市居住體驗全民大調(diào)查(巡展+派發(fā))

揚(yáng)州人，住的“幸?！眴?？——金地洋房研究中心人居調(diào)查全新動作配合以金地洋房研究中心為發(fā)起者對全揚(yáng)州市民進(jìn)行有獎居住幸福感大調(diào)查，在問題設(shè)置中穿插項目產(chǎn)品賣點(diǎn)，為接下來產(chǎn)品的造勢起到推動作用。調(diào)查問題示例：您認(rèn)為能讓心情“幸?！钡姆孔討?yīng)當(dāng)有哪些部件？（可復(fù)選）入戶花園；b.2個以上陽臺c.超大露臺d.獨(dú)立衣帽間e.寬堂客廳d.超大庭院

在一段時間后根據(jù)產(chǎn)品賣點(diǎn)，以金地洋房研究中心的名義對外發(fā)布調(diào)查結(jié)果，如：超過80%的揚(yáng)州人都認(rèn)為有大花園的住宅讓幸福感最強(qiáng)烈。同時點(diǎn)出，金地藝境有附贈約100㎡大花園。當(dāng)前第47頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)“金地24年科學(xué)筑家”巡展啟程潛移默化傳播褐石洋房高端形象【金地品牌巡展】介紹褐石在紐約所牽系的名流生活軼事，并且聯(lián)系上海二三十年代老褐石洋房的故事，通過巡展的大范圍影響力，傳播樹立褐石生活高端人居代表形象，建立及深化揚(yáng)州人對于褐石這個陌生名詞的認(rèn)知及對于褐石生活的向往，并發(fā)放護(hù)照及禮品，深入了解客群及市場情況，積累意向客群。巡展活動當(dāng)前第48頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)巡展場地：時代廣場、沃爾瑪廣場沃爾瑪廣場時代廣場巡展時間：時代廣場沃爾瑪廣場6-7月銷售物料：DM海報藝境海報小禮品（打火機(jī)）藝境宣傳片1個巡展模型2個單體模型當(dāng)前第49頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)用名詞解析方法全面介紹金地洋房

金地《褐石洋房字典》全面派發(fā)巡展物料當(dāng)前第50頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)2金地洋房研究中心新聞發(fā)布會(媒體+事件)

金地品牌登陸揚(yáng)州新聞發(fā)布會暨洋房研究中心產(chǎn)品介紹會以金地洋房研究中心落戶揚(yáng)州為噱頭，進(jìn)行一次高調(diào)的新聞發(fā)布會，宣揚(yáng)金地集團(tuán)洋房建筑及居住主張，結(jié)合揚(yáng)州當(dāng)?shù)氐陌鍓K區(qū)域情況就行變相炒作，通過權(quán)威性機(jī)構(gòu)發(fā)布讓揚(yáng)州市場快速認(rèn)知金地集團(tuán)及項目，制造說服力與話題性，輕松占位揚(yáng)州市場，為后續(xù)推廣產(chǎn)品打通成功之門。事件炒作當(dāng)前第51頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)<<揚(yáng)州城市人居體驗報告>>金地品牌手冊,向媒體統(tǒng)一發(fā)布創(chuàng)新物料運(yùn)用以介紹金地集團(tuán)及金地洋房研究中心成果為主要點(diǎn)，集成一本精致簡潔的品牌手冊配合巡展發(fā)放，以權(quán)威姿態(tài)震撼揚(yáng)州市場，讓揚(yáng)州市場了解和認(rèn)可金地洋房研究中心，從而認(rèn)可金地集團(tuán)。當(dāng)前第52頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)報廣、網(wǎng)站軟文炒作全面出擊線上媒體炒作-平面媒體在搜房、新浪以及揚(yáng)州晚報等主流媒體上，定期大量進(jìn)行軟文炒作，發(fā)布金地洋房研究中心揚(yáng)州研究成果，結(jié)合項目賣點(diǎn)與地域特性，進(jìn)行大肆宣傳，鼓吹洋房人居理念，教化及引導(dǎo)揚(yáng)州市場認(rèn)知。當(dāng)前第53頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)品牌落地《居住幸福感10年調(diào)查：花園等因素影響居住感受》 ——金地洋房研究中心大調(diào)查，揚(yáng)州人，幸福嗎？《金地洋房研究中心，致力于洋房居住的至高體驗》 ——24年誠摯匠心，得遇最懂生活的揚(yáng)州人《金地人本戰(zhàn)略，催生揚(yáng)州“品質(zhì)宜居時代”》 ——擇岸生態(tài)領(lǐng)地，引領(lǐng)人本生活《探尋褐石本源，揚(yáng)州媒體上海溯源之旅》 ——揚(yáng)州《搜房網(wǎng)》&《揚(yáng)州晚報》參觀上海藝境當(dāng)前第54頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)創(chuàng)新媒體運(yùn)用包攬專業(yè)網(wǎng)站如搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)以及揚(yáng)州主流紙媒-揚(yáng)州晚報首頁醒目處，結(jié)合揚(yáng)州人慢生活節(jié)奏性，設(shè)置金地洋房研究中心每日小貼士通欄，以低成本運(yùn)作制造持續(xù)關(guān)注度，保持投放節(jié)奏頻率。小貼士示例：金地洋房研究中心：今日溫度為10℃-22℃，早晚溫差較大，適合在洋房大花園中進(jìn)行適當(dāng)有氧戶外運(yùn)動3金地城市洋房大百科(媒體+電臺)特別訂制報刊通欄或刊頭101個知道,金地讓你讀懂洋房當(dāng)前第55頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)電臺整體報時,洋房起源與文化百科【電臺傳播褐石洋房起源與文化】與性價比超高的電臺合作，在整點(diǎn)創(chuàng)辦小型節(jié)目，介紹褐石洋房起源及紐約人、上海人如何享受生活的故事，帶領(lǐng)客群暢享褐石生活情景，感受褐石洋房獨(dú)特魅力，影響客群生活觀，輕松覆蓋有車一族，成為市場潮流追捧話題。時間：5-6月主題：褐石洋房起源與文化創(chuàng)新媒體運(yùn)用當(dāng)前第56頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)4金地品牌雙城體驗之旅(渠道+活動)

上海金地品牌雙城體驗游引爆揚(yáng)城【上海金地藝境一日游】邀約定向拓展客戶、主流媒體參觀上海藝境項目，充分利用上海藝境實景，建立褐石生活直觀印象，培養(yǎng)第一批口碑傳播源。通過上海藝境行為揚(yáng)州藝境產(chǎn)品預(yù)熱，給市場留下期待，為蓄客通關(guān)，同時彰顯金地集團(tuán)對于揚(yáng)州市場的誠意，將金地最具風(fēng)格的產(chǎn)品禮獻(xiàn)揚(yáng)州，從而打動揚(yáng)州客群。事件活動當(dāng)前第57頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)5月20日啟動5月6月第一階段執(zhí)行時間表6月20日進(jìn)入第二階段5月20日——27日全民居住體驗大調(diào)查6月3日洋房研究中心新聞發(fā)布會6月16日上海金地藝境一日游6月5日啟動：金地城市洋房大百科(網(wǎng)絡(luò)+電臺)四大品牌運(yùn)動軟文炒作線5月31日軟文1：研究中心落址揚(yáng)州6月6日軟文2：催生揚(yáng)州“品質(zhì)宜居時代”6月9日軟文3：金地重新定義“洋房”6月14日軟文4：探尋褐石本源，揚(yáng)州媒體上海溯源之旅當(dāng)前第58頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)重點(diǎn):通過軟硬結(jié)合解析褐石洋房價值目的:承接前期洋房研究中心結(jié)果，推出揚(yáng)州最好的褐石洋房第二波：褐石洋房，揚(yáng)州最值得期待當(dāng)前第59頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)6月中旬-8月

/第二階段/攻城第二階段攻城產(chǎn)品引爆(巧媒體/烘實景)5月7月8月1日9月15日6月樣板公開開盤市區(qū)接待/巡展解決問題:如何樹立金地褐石洋房的標(biāo)桿性線上:媒體創(chuàng)新組合應(yīng)用戶外+報刊+電臺+車身線下:定向渠道有效到達(dá)定向行銷+渠道打擊當(dāng)前第60頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)第二階段廣告主題:

紐約.上海.揚(yáng)州揚(yáng)州，全球第三座有褐石的城市—金地集團(tuán)2011上海銷冠作品禮獻(xiàn)揚(yáng)州—當(dāng)前第61頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)

大線上戰(zhàn)術(shù):媒體創(chuàng)新組合應(yīng)用當(dāng)前第62頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)線上戰(zhàn)術(shù)1：戶外包圍紐約.上海.揚(yáng)州揚(yáng)州，全球第三座有褐石的城市—金地集團(tuán)2011上海銷冠作品禮獻(xiàn)揚(yáng)州—戶外集中占領(lǐng)樣板公開前短期引爆主題：揚(yáng)州，全球第三座有褐石的城市時間：6月中旬-8月位置：四望亭路淮海路三面翻，揚(yáng)子江路大牌、公交站臺、公交車身，市區(qū)戶外當(dāng)前第63頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)線上戰(zhàn)術(shù)2：報刊巧應(yīng)用1、目前市場低迷的情況下，傳統(tǒng)“分散、長線”式的廣告投放效果嚴(yán)重下滑，不斷有開發(fā)商重磅推出：八連版、四聯(lián)板、甚至包版，讓廣告成為“廣告事件”，其傳播效果被迅速放大！2、建議本案：在有限的費(fèi)用投入情況下，集中性投放，以擴(kuò)大宣傳效果！藝境全“紙媒日”，集中投入在公開前。當(dāng)前第64頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)包版或主力媒體當(dāng)日同時占領(lǐng)！當(dāng)前第65頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)金地洋房研究中心，三問揚(yáng)州市場1問市場：《何謂“褐石洋房”?》

關(guān)于褐石洋房的6大核心價值2問環(huán)境：《城中幾許“褐石洋房”？》

褐石洋房對于環(huán)境的16條標(biāo)準(zhǔn)3問生活：《“褐石洋房”生活猜想？》關(guān)于洋房露臺、花園、庭院的20種猜想系列軟文連發(fā)（報紙、網(wǎng)絡(luò)）當(dāng)前第66頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)線上戰(zhàn)術(shù)3：電臺專欄新應(yīng)用特別策劃專題欄目《褐石洋房的城市調(diào)頻》形式：每逢整點(diǎn)，打進(jìn)電話的出租車或私家車，只要能正確說明自己所在的位置如何快速到到項目，即可或得送出的加油卡。目的：迅速將項目地段信息滲透至區(qū)域以外。當(dāng)前第67頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)線上戰(zhàn)術(shù)4：車身廣告巧借公益力特別包裝——《帶您去金地藝境》形式：出資包裝2-4輛小型汽車，主題為“帶您去金地藝境”，凡是需要前往項目周邊的市民，均可免費(fèi)搭乘，一方面釋放項目信息，另一面張顯公益性，突現(xiàn)項目品牌力度。當(dāng)前第68頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)揚(yáng)子津國際生態(tài)住區(qū)揚(yáng)州正在向南發(fā)展綜合開發(fā)區(qū)實力共同重新包裝定義項目所在板塊，將項目所在區(qū)域重新定義為“揚(yáng)子津國際生態(tài)住區(qū)”，并且給客群傳遞揚(yáng)州向南發(fā)展的信息，減少客群對于項目區(qū)域的抗性。同時請專家學(xué)者在揚(yáng)州晚報等有影響力的媒體上發(fā)布連載軟文，講述揚(yáng)州發(fā)展方向及板塊價值討論。線上戰(zhàn)術(shù)5：板塊炒作輔助當(dāng)前第69頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)區(qū)域炒作《“見證鯤鵬之變”——揚(yáng)子津國際住區(qū)崛起》《論揚(yáng)州宜居新寵地：誰是下一個蜀崗風(fēng)景區(qū)？》《蜀崗、瘦西湖、揚(yáng)子津，揚(yáng)州宜居板塊三足鼎力》《城市的中心，永遠(yuǎn)在下一個》當(dāng)前第70頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)揚(yáng)子津國際生態(tài)住區(qū)發(fā)展高峰論壇【高峰論壇】揚(yáng)州晚報統(tǒng)籌，聯(lián)合多家開發(fā)商舉辦《揚(yáng)子津國際生態(tài)住區(qū)發(fā)展高峰論壇》，邀約政府規(guī)劃專家、學(xué)者宣傳定位揚(yáng)子津國際生態(tài)住區(qū)的資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造高端人居、大揚(yáng)州同城。搜房專題當(dāng)前第71頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)線下:定向渠道有效到達(dá)當(dāng)前第72頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)線下戰(zhàn)術(shù)1：定向工作安排當(dāng)前第73頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)如何保障定向工作的執(zhí)行結(jié)果？1、鎖定核心定向企業(yè)，明確方向2、確定九大標(biāo)準(zhǔn)動作，形成定向作業(yè)指導(dǎo)3、組織架構(gòu)及管理體制保障當(dāng)前第74頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)PART1鎖定核心定向目標(biāo)當(dāng)前第75頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)目標(biāo)客戶分布開盤目標(biāo)300套客戶三三制：1、項目周邊企事業(yè)單位100套；2、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶100套；3、二城及市區(qū)溢出客戶100套；對應(yīng)線下手段：1、定向；2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展；3、商圈巡展、社區(qū)巡展；當(dāng)前第76頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)定向指標(biāo)：A、來訪指標(biāo)：800組（截止開盤，按到訪量計）B、成交指標(biāo)：100套（開盤月，按簽約計）由兩家代理公司平分定向指標(biāo)當(dāng)前第77頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)找準(zhǔn)定向目標(biāo)企業(yè)“縮小范圍做深做透”分兩批次拓展定向目標(biāo)，第一批拓展單位篩選原則：處于開發(fā)區(qū)板塊內(nèi)，對地段抗性小企業(yè)效益好，中高層員工有購買力，且基數(shù)較大第二輪補(bǔ)充單位，在原拓展企業(yè)范圍適當(dāng)外擴(kuò)當(dāng)前第78頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)首輪定向拓展單位單位分類單位名稱單位性質(zhì)員工數(shù)量購買能力研判可拓展系數(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)江蘇揚(yáng)力集團(tuán)有限公司大型民營，年產(chǎn)值2.7億元4000人工程技術(shù)及科研人員500多人★★★★★揚(yáng)州市第二發(fā)電廠大型國營800人管理人員100人★★★★川奇光電工業(yè)園區(qū)大型民營1300人管理人員13★★★★貴宇商業(yè)廣場商業(yè)運(yùn)營企業(yè)，年營業(yè)額6000萬管轄商家50家其中40家為品牌加盟店個體老板★★★★揚(yáng)州開發(fā)區(qū)建安公司民營企業(yè)，年產(chǎn)值3億元1560人管理人員240人★★★揚(yáng)州晶澳太陽能科技有限公司民營企業(yè)，年產(chǎn)值6億元6000人管理/技術(shù)骨干400余人★★★揚(yáng)州阿波羅蓄電池有限公司民營企業(yè)，年產(chǎn)值1.8億元800人管理人員100人★★★江蘇油田勘探研究院技術(shù)輸出單位380人技術(shù)骨干80人★★★★江蘇江揚(yáng)電纜有限公司年產(chǎn)值6億元1280人專業(yè)技術(shù)人員125人★★★開發(fā)區(qū)學(xué)校江海職業(yè)技術(shù)學(xué)院公立學(xué)校教師482人教授、副教授175人★★★★★樹人中學(xué)九龍湖校區(qū)公立學(xué)校教職工342人中級職稱以上168人★★★★★揚(yáng)大/揚(yáng)子津校區(qū)公立學(xué)校教職工6000余人教授、副教授1360人，科級以上干部1500位★★★★★儀征大企業(yè)儀征化纖大型國企15000人中層管理人員約460人★★★★金陵船廠儀征分廠大型國企6000余人中層及以上管理人員約180人★★★★上海大眾儀征分廠大型國企20000人中層及以上管理者約800人★★★★★當(dāng)前第79頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)第二輪拓展單位單位分類單位名稱單位性質(zhì)員工數(shù)量購買能力研判可拓展系數(shù)開發(fā)區(qū)事業(yè)單位開發(fā)區(qū)工會

24人，管轄開發(fā)區(qū)各企業(yè)工會后期可跟蹤相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人★★★★★揚(yáng)州電信局

660名正編職員中層職工年入10—12萬★★★★揚(yáng)州723所船舶軍工470名職員技術(shù)人員256名，年入10—15萬★★★★★銀行農(nóng)行開發(fā)區(qū)支行

100名員工中管年入8—12萬★★★★南京銀行

120名員工中管年入9—13萬★★★★華夏銀行開發(fā)區(qū)支行

89名員工中管年入9—12萬★★★★醫(yī)院單位蘇北醫(yī)院公立醫(yī)院1987名職工高級職稱375名★★★★市人醫(yī)公立醫(yī)院1740名職工高級技術(shù)職稱專家342人★★★友好醫(yī)院油田醫(yī)院340名職工高級職稱68人★★★★婦幼保健院公立?？漆t(yī)院751名職工高級職稱137人★★★當(dāng)前第80頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)PART29大標(biāo)準(zhǔn)動作當(dāng)前第81頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)STEP1：投石問路(初步接洽)STEP2：劍指要人（核心對接人商務(wù)飯局）按拓展計劃，分階段分步驟有序推進(jìn)第一階段（）STEP3：單刀直入（企業(yè)巡展）STEP4：潤物無聲（企業(yè)內(nèi)部職工活動聯(lián)誼）STEP5：異地造夢（上海藝境行）STEP6：專屬定制（專屬團(tuán)購方案宣傳）STEP7：真實一刻（專場產(chǎn)品推介會）STEP8：收網(wǎng)捕魚（定向邀約、參觀示范區(qū)）STEP9：全面覆蓋（在企業(yè)門口集中派單宣傳）第二階段（）第三階段（示范區(qū)開放后）當(dāng)前第82頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)STEP1：投石問路(初步接洽)由頭：“VIP聯(lián)盟基地”對接人：前期鎖定單位相關(guān)對接人方式：關(guān)系推薦，或者陌拜配合動作：項目宣傳物料、定制禮品、聯(lián)盟方案（活動聯(lián)誼、定向購房優(yōu)惠、回饋方案）洽談結(jié)果：購房需求、利益需求初探，核心對接人摸底，定向宣傳方案初探第一階段當(dāng)前第83頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)STEP2：劍指要人（核心對接人商務(wù)飯局）由頭：金地地產(chǎn)進(jìn)入揚(yáng)州，尋找VIP聯(lián)盟基地對接人：通過第一步摸底，找到的核心對接人（工會主席/單位負(fù)責(zé)人）方式：商務(wù)飯局配合動作：項目宣傳物料介紹、定制禮品贈送、聯(lián)盟方案初輪宣導(dǎo)（活動聯(lián)誼、定向購房優(yōu)惠、回饋方案）洽談結(jié)果：單位購房需求、個人利益需求摸底，定向宣傳方案可行性研判當(dāng)前第84頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)STEP3：單刀直入（企業(yè)定向巡展）由頭：全國地產(chǎn)4強(qiáng)走近您身邊，為您提供定制化購房方案對接人：核心對接人所指定的執(zhí)行對接人配合動作：單位內(nèi)網(wǎng)新聞發(fā)布、海報派發(fā)、企業(yè)巡展等執(zhí)行結(jié)果：近距離了解終端客戶需求，積累意向客戶第二階段當(dāng)前第85頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)由頭：VIP聯(lián)盟單位，您是我們最尊貴的朋友對接人：執(zhí)行層面指定對接人方式：通過活動贊助的形式，增加項目軟性推廣及終端客戶附著力執(zhí)行結(jié)果：能邀約到核心對接人內(nèi)部圈層及單位內(nèi)有購房需求的目標(biāo)客戶，目標(biāo)到達(dá)率不低于60%STEP4：潤物無聲（企業(yè)內(nèi)部職工活動聯(lián)誼）當(dāng)前第86頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)STEP5：異地造夢（上海藝境行）由頭：上海金地藝境行暨上海一日游參與人：以有一定影響力的目標(biāo)客戶為主，單批次約45人（22組）方式：邀請各企業(yè)核心人員參與項目活動配合動作：項目宣傳物料、定制禮品、交通（大巴包裝）贊助、餐宿贊助執(zhí)行結(jié)果：樹立領(lǐng)袖意見，擴(kuò)大口碑宣傳，為下次客戶活動奠定基礎(chǔ)當(dāng)前第87頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)STEP6：專屬定制（企業(yè)內(nèi)網(wǎng)、海報張貼等形式進(jìn)行專屬團(tuán)購方案宣傳）由頭：不是每個單位都可以享受專屬優(yōu)惠針對對象：拓展單位全體職員配合動作：內(nèi)網(wǎng)通知發(fā)布、專屬優(yōu)惠券領(lǐng)取執(zhí)行結(jié)果：提升項目開盤前的傳播熱度，測試目標(biāo)客戶意向程度，便于針對性展開回訪及邀約。當(dāng)前第88頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)STEP7：真實一刻（專場產(chǎn)品推介會）由頭：國際大師級團(tuán)隊講解，近距離領(lǐng)略揚(yáng)州藝境魅力參與人：經(jīng)過初步篩選的意向客戶配合動作：項目宣傳物料、定制禮品、現(xiàn)場互動問答執(zhí)行結(jié)果：客戶到達(dá)率達(dá)60%，且能夠篩選出一定量的準(zhǔn)客戶當(dāng)前第89頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)STEP8：收網(wǎng)捕魚（定向邀約、參觀示范區(qū)）由頭：金地藝境給您帶來不僅是產(chǎn)品體驗，更重要的是一種生活方式，全揚(yáng)州難得一見的實景鑒賞參與人：定向邀約前期鎖定意向客戶配合動作：部分暖場活動配合邀約執(zhí)行結(jié)果：樹立領(lǐng)袖意見，擴(kuò)大口碑宣傳，為下次客戶活動奠定基礎(chǔ)第三階段當(dāng)前第90頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)STEP9：全面覆蓋（在企業(yè)門口集中派單宣傳）由頭：金地藝境為您及時傳遞項目動態(tài)，讓您第一時間獲知信息配合動作：派報、展示過程中客戶意見的及時搜集及解答執(zhí)行結(jié)果：再次挖掘前期各個動作“漏網(wǎng)”的客戶

當(dāng)前第91頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)目標(biāo)人群：媒體、業(yè)內(nèi)人士及巡展目標(biāo)客群方式：巡展、定向、活動過程中派發(fā)印有金地logo的打火機(jī)、便簽本等實用性小禮品，成為宣傳道具目的：樹立知名度，擴(kuò)散項目影響力。針對人群禮品建議所起作用業(yè)內(nèi)、媒體圈層筆記本、打火機(jī)精致、新穎、品位型禮品，提升項目形象。渠道拓展--精英客群打火機(jī)、筆記本、杯墊以日用+精致為主，可長期使用，充分強(qiáng)化記憶點(diǎn)，保持關(guān)注。老客戶圈層杯墊、筆記本以日用為主；促進(jìn)老客戶口碑傳頌。大眾客群便簽本、明信片、光盤、畫冊、紙巾聚集人氣，提升知名度房展會禮品便簽本、包袋、禮帽、紙巾聚集人氣，禮品要精致且成本小其他節(jié)日活動光盤、便簽本、賀卡、筆記本、明信片、紙巾、畫冊提升客戶滿意度案場使用，也可送客戶火柴、明信片、畫冊、紙巾彰顯品位和格調(diào)創(chuàng)新禮品應(yīng)用當(dāng)前第92頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)禮品示意當(dāng)前第93頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)禮品示意當(dāng)前第94頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)禮品示意當(dāng)前第95頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)物料示意-樓書當(dāng)前第96頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)物料示意-戶型當(dāng)前第97頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)PART3組織架構(gòu)及管理體制當(dāng)前第98頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)張弛瞿靚祖杰宗海孫清威一組二組趙欣陸廷鳳指揮組長組員助理組織架構(gòu)諶夏/趙海三組四組職責(zé)核心對接人的飯局安排，利益承諾大型企事業(yè)單位核心對接人的深度洽談以及拓展工作的統(tǒng)籌安排。核心對接人界定和合作的初步洽談，以及拓展工作的執(zhí)行、管理、信息收集和反饋。具體拓展動作的配合執(zhí)行。角色人員張斌

陳清顧俊飛李平程紅杰翟小靜當(dāng)前第99頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)管理制度形成4個小組良性競爭，PK的環(huán)境小組基本指標(biāo)：每組25套獎勵：開盤月，以小組為單位完成25套定向拓展任務(wù)并且排名第一的小組。團(tuán)隊獎：現(xiàn)金5萬元。（以簽約計）懲罰：開盤月，排名最后的小組要在公司內(nèi)張貼”2B團(tuán)隊“的海報，并授予”2B鉛筆“，完成25套任務(wù)即免受該“懲罰”。

1、激勵政策當(dāng)前第100頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)2、“定向企業(yè)級別卡”管理工具的引入將“客戶級別卡”的銷售管理工具引入到定向工作中“定向企業(yè)級別卡”分四個維度進(jìn)行動態(tài)信息跟蹤：1、定向企業(yè)基本信息2、9個標(biāo)準(zhǔn)動作完成狀況3、每次回訪跟進(jìn)記錄4、定向企業(yè)意向客戶記錄若在指定時間內(nèi)，定向小組無法有效完成規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)動作，則該定向企業(yè)轉(zhuǎn)交其他定向小組負(fù)責(zé)。當(dāng)前第101頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)3、動態(tài)把控引入“每周一報”工作制度：每周營銷例會，由兩個代理公司共4個小組，分別匯報定向工作進(jìn)展，及提交更新后的“定向企業(yè)級別卡”，匯報內(nèi)容包括：1、拓展單位的最新動態(tài)2、標(biāo)準(zhǔn)動作的執(zhí)行情況3、拓展過程中需反饋的信息4、需請求的拓展支持當(dāng)前第102頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)線下推廣戰(zhàn)術(shù)2：光影褐石，影像藝境“最褐石，最生活”電影節(jié)【褐石電影節(jié)】聯(lián)合揚(yáng)州各大院線，針對暑期檔美國大片密集上市的利好時機(jī)，進(jìn)行強(qiáng)勢貼片廣告，廣告片長度15秒配合贈送電影票，低成本高回報黏著意向客戶，樹立項目口碑。當(dāng)前第103頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)藝境褐石微電影揚(yáng)州人的褐石情制作一部講述褐石生活故事的微電影（利用金地褐石系宣傳片進(jìn)行剪輯），投放于微博及網(wǎng)站，成本低，效率高，不僅傳播快影響力廣，更可以迅速打響市場，同步在新浪網(wǎng)上征集劇本，在實景開放后可現(xiàn)場取景拍攝。【微電影的自媒體整合】線下推廣戰(zhàn)術(shù)3：當(dāng)前第104頁\共有115頁\編于星期二\7點(diǎn)線下推廣戰(zhàn)術(shù)4：