工程宏觀背景淺析城市經(jīng)濟(jì)根底薄弱但具有一定后發(fā)優(yōu)勢(shì)依托港口經(jīng)濟(jì)連云港近幾年開(kāi)展態(tài)勢(shì)迅猛房地產(chǎn)投資增幅過(guò)快存在過(guò)熱現(xiàn)象土地供給過(guò)量后期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大城市戰(zhàn)略重心東移濱海商務(wù)旅游成為城市經(jīng)濟(jì)核心特殊時(shí)間下的特定市場(chǎng)環(huán)境工程資源研判項(xiàng)目劣勢(shì)（W）項(xiàng)目威脅（T）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）內(nèi)部外部工程優(yōu)勢(shì)〔S〕中央商務(wù)區(qū)核心，城市開(kāi)展所向臨近主干道，交通便利依山傍海，環(huán)境優(yōu)美旅游商業(yè)配套逐漸成形絕版地塊不可復(fù)制，缺乏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手工程劣勢(shì)〔W〕受鐵路所限，工程周邊人氣較差本地旅游市場(chǎng)具有明顯的季節(jié)性特征本地市場(chǎng)相對(duì)飽和工程時(shí)機(jī)〔O〕規(guī)劃中的濱海新區(qū)濱海商務(wù)娛樂(lè)板塊的核心連云港港口建設(shè)日新月異鐵路線下沉，新老區(qū)域即將無(wú)縫對(duì)接旅游經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，帶動(dòng)外地客戶(hù)關(guān)注度提升工程威脅〔T〕短期內(nèi)，規(guī)劃難以到位，存在客戶(hù)疑慮潛在競(jìng)爭(zhēng)較大，后期存在不可測(cè)因素國(guó)家后續(xù)政策及市場(chǎng)存在不可測(cè)因素一個(gè)擁有特殊資源的特定工程酒店式公寓需求分析外地客戶(hù)是工程的代表和靈魂，本地客戶(hù)也占據(jù)一定比例絕大局部擁有私家車(chē)，在轎車(chē)根底上希望體驗(yàn)越野車(chē)有屢次的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在自己生活的城市至少有兩處以上住房普遍具有較高的文化層次和教育背景對(duì)度假生活方式有體驗(yàn)，同時(shí)有自己的想法愛(ài)玩，不僅是欣賞，而且要求參與有趣的，可以充分滿(mǎn)足玩欲的產(chǎn)品商務(wù)辦公需求分析依托港口經(jīng)濟(jì)生存的企業(yè)會(huì)成為入住的主流：如外貿(mào)公司、貨運(yùn)代理等等駐地企業(yè)總體人員不多，小型化占相當(dāng)比例重視形象，辦公物業(yè)表達(dá)了企業(yè)的實(shí)力與資信決策者在多個(gè)城市擁有企業(yè)和物業(yè)企業(yè)之間既存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，同時(shí)具有一定互動(dòng)性，所以容易扎堆充滿(mǎn)形象感和差異化的物業(yè)商業(yè)消費(fèi)需求分析解決未來(lái)CBD核心區(qū)，商務(wù)人士的交往及商務(wù)活動(dòng)隨著周邊住宅工程的交付，針對(duì)普通消費(fèi)者的群眾型生活類(lèi)配套也會(huì)成為工程方向旅游旺季時(shí)，旅游者旺盛的消費(fèi)力和購(gòu)置力應(yīng)該是本工程重點(diǎn)考慮的突破口充滿(mǎn)消費(fèi)樂(lè)趣的商業(yè)體定位前的梳理特別產(chǎn)品特定市場(chǎng)特殊資源特定需求工程定位體系構(gòu)筑辦公定位商業(yè)定位公寓定位形象感受體驗(yàn)酒店式公寓定位歸結(jié)360°全景U趣空間360°全景U趣空間首要價(jià)值點(diǎn)描摹突出項(xiàng)目海景、山景以及景觀所構(gòu)成的全景觀主要價(jià)值點(diǎn)買(mǎi)點(diǎn)打動(dòng)景觀是項(xiàng)目最大賣(mài)點(diǎn)，而真正打動(dòng)消費(fèi)者買(mǎi)點(diǎn)的卻是產(chǎn)品的趣味性?xún)r(jià)值點(diǎn)擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目不是單純的公寓，而是有趣的度假空間，全新的生活方式商務(wù)辦公定位歸結(jié)CBD首席生態(tài)商務(wù)領(lǐng)地CBD首席生態(tài)商務(wù)領(lǐng)地核心區(qū)位感受中央直接點(diǎn)出項(xiàng)目城市的核心地段而首席則更加強(qiáng)化這一絕對(duì)價(jià)值屬性差異化特性依托自然的大環(huán)境，創(chuàng)造生態(tài)的小環(huán)境，將項(xiàng)目的差異化特質(zhì)沖分發(fā)揮明確屬性確定商務(wù)辦公的屬性，有效與商住類(lèi)項(xiàng)目區(qū)隔，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)商業(yè)定位歸結(jié)濱海旅游體驗(yàn)式街區(qū)濱海旅游體驗(yàn)式街區(qū)發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)點(diǎn)出項(xiàng)目位于濱海商務(wù)娛樂(lè)板塊范圍內(nèi)，具有良好的市場(chǎng)前景參與型體驗(yàn)式強(qiáng)化玩的概念，與其他單純購(gòu)買(mǎi)類(lèi)的商業(yè)進(jìn)行區(qū)隔獨(dú)立和互動(dòng)是商業(yè)街而非商場(chǎng)，與同類(lèi)的產(chǎn)權(quán)商鋪差異，增強(qiáng)活力及購(gòu)買(mǎi)信心產(chǎn)品定位歸結(jié)全景地標(biāo)綠色生態(tài)現(xiàn)代尊貴工程推廣總案名設(shè)想商業(yè)推廣形象示意辦公推廣形象示意度假公寓推廣形象示意營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略目標(biāo)提升企業(yè)品牌長(zhǎng)期目標(biāo)樹(shù)立項(xiàng)目品牌中期目標(biāo)創(chuàng)造項(xiàng)目利潤(rùn)初步目標(biāo)樹(shù)立標(biāo)桿項(xiàng)目推廣初期高調(diào)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣常規(guī)策略地段營(yíng)銷(xiāo)

事件營(yíng)銷(xiāo)

品牌營(yíng)銷(xiāo)

體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)

形象營(yíng)銷(xiāo)

銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)

營(yíng)銷(xiāo)推廣特殊策略論壇營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)推廣思路延續(xù)和傳承公司已有的品牌形象整合工程品牌與公司品牌效應(yīng)分波次，有節(jié)奏地推盤(pán)整體包裝，統(tǒng)一定位推廣執(zhí)行熱炒“CBD〞，借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)樹(shù)立工程“CBD〞內(nèi)領(lǐng)跑地位通過(guò)系列活動(dòng)提升影響力系列新聞報(bào)道宣傳各種媒介優(yōu)化組合營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)奏安排08.3-5戶(hù)外、SP活動(dòng)進(jìn)場(chǎng)蓄水起08.5-8活動(dòng)、媒介配合開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售承08.9-09.8活動(dòng)、業(yè)主跟蹤持續(xù)熱銷(xiāo)轉(zhuǎn)交付管理銷(xiāo)售掃尾2009.9合銷(xiāo)售執(zhí)行以下是廣告表現(xiàn)攜手括蒼共創(chuàng)輝煌我們的未來(lái)謝謝！出讓宗數(shù)出讓面積(萬(wàn)㎡)同比增長(zhǎng)其中:住宅出讓面積(萬(wàn)㎡)同比增長(zhǎng)新城區(qū)土地價(jià)格老城區(qū)土地價(jià)格2003年30宗94.97138.65%21宗82.24——48萬(wàn)/畝34.21萬(wàn)/畝2004年31宗163.6372%22宗133.6762.54%55.9萬(wàn)/畝24