第第頁推進我國住房抵押貸款證券化的金融環(huán)境關(guān)鍵詞:住房抵押貸款證券化;金融環(huán)境;環(huán)境建設(shè)

一、引言

房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。住房抵押貸款是其重要和主要的組成部分。住房抵押貸款證券化是20世紀60年月末產(chǎn)生于美國的一種金融創(chuàng)新制度，是指商業(yè)銀行等金融機構(gòu)在發(fā)放住房抵押貸款后，將所持有抵押貸款債權(quán)出售給一家特別目的機構(gòu)(SpecialPurposeVehicle，SPV)，然后由該機構(gòu)在資本市場上發(fā)行抵押貸款支持證券(MortgageBackedSecurity，MBS)的行為。住房抵押貸款證券化主要通過抵押貸款的二級市場來實現(xiàn)，實現(xiàn)證券化的核心在于真實出售和破產(chǎn)隔離。

二、推動我國住房抵押貸款證券化的現(xiàn)實意義

(一)對銀行等金融機構(gòu)的意義

抵押貸款證券化不僅可以掌握、轉(zhuǎn)移和分散金融風險，而且可以提高銀行資本充分率。

(二)豐富投資工具，拓寬投資渠道

抵押貸款的證券化為資本市場供應了新型的交易工具，促進了儲蓄向投資的轉(zhuǎn)換，活躍了資本市場的交易。值得留意的是，住房抵押貸款中的純利息證券是良好的對沖風險的工具，這也為投資者供應了投資組合的選擇。

(三)調(diào)整資金余缺，優(yōu)化資源配置

住房抵押貸款證券化通過降低流淌性風險，解決期限錯配問題，可以使資金到達更合理的配置，有利于盈余方進行投資，短缺方進行融資，從而使資源得到合理利用，實現(xiàn)兩者的雙贏。

(四)活躍房地產(chǎn)市場，刺激有效需求

住房抵押貸款的證券化有效地把房地產(chǎn)業(yè)和資本市場聯(lián)結(jié)起來，從而把居民和機構(gòu)多余的資金間接地導入房地產(chǎn)市場，增加了住房建設(shè)資金，增添了銀行資產(chǎn)的流淌性，從而取得更多的資金投入到住房開發(fā)與消費信貸。資金來源的增多使得房地產(chǎn)抵押貸款的籌資本錢降低。一方面降低了房地產(chǎn)商的開發(fā)本錢，增加了有效供應;另一方面提高了居民的支付力量，刺激有效需求。

(五)拉動國內(nèi)需求，促進經(jīng)濟增長

住房抵押貸款證券一起風險低、收益穩(wěn)定而具有較強的市場吸引力，從而可以有效刺激投資需求。同時通過把部分房地產(chǎn)開發(fā)貸款證券化，盤活存量資產(chǎn)，又可以取得新的房地產(chǎn)開發(fā)流淌資金，制造新的投資需求。此外，住宅建設(shè)投資還可使50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)按1.5到2的產(chǎn)值彈性乘數(shù)增大。所以，住房抵押貸款證券化最終可以從

投資與消費兩個方面拉動國內(nèi)需求，促進經(jīng)濟增長。多方主體的介入也有利于防地市場風險的分散。

三、我國推行住房抵押貸款證券化的選擇模式

(一)表內(nèi)模式

表內(nèi)模式是指住房抵押貸款資產(chǎn)仍留在發(fā)起人的資產(chǎn)負債表上，由發(fā)起人以這部分信貸資產(chǎn)所構(gòu)建的資產(chǎn)組合支持自己發(fā)行MBS證券。為了能更好地實現(xiàn)風險隔離，發(fā)起人往往將這部分住房抵押貸款資產(chǎn)托付給信托機構(gòu)，設(shè)立特別目的信托，實現(xiàn)住房抵押貸款的證券化。但這種方式不能實現(xiàn)破產(chǎn)隔離。

(二)表外模式

在這種模式下，商業(yè)銀行作為發(fā)起人把符合條件的住房抵押貸款資產(chǎn)真實出售給SPV，SPV購置資產(chǎn)后建立資產(chǎn)池，并以其為支持發(fā)行MBS證券。表外證券化的關(guān)鍵在于SPV的存在和住房抵押貸款資產(chǎn)的真實銷售。由于SPV的存在，銀行的住房抵押貸款資產(chǎn)可以實現(xiàn)真實銷售，實現(xiàn)被證券化資產(chǎn)與銀行其他資產(chǎn)之間完全的風險隔離，從而實現(xiàn)真正意義上的破產(chǎn)隔離。

(三)準表外模式

在此模式下，發(fā)起人成立全資或控股子公司作為SPV，然后將住房抵押貸款資產(chǎn)真實出售給子公司，子公司以住房抵押貸款作為支持發(fā)行債券，實現(xiàn)住房抵押貸款證券化。從母公司自身的會計報表看，這是一種表外證券化模式;但從母子公司合并會計報表的角度看，子公司(SPV)的資產(chǎn)最終要表達在母公司資產(chǎn)負債表上，也就是說被證券化的信貸資產(chǎn)仍舊在發(fā)起人的資產(chǎn)負債表中，這又是一種表內(nèi)證券化模式。由于母公司將資產(chǎn)真實出售，并進入子公司資產(chǎn)負債表，實現(xiàn)了破產(chǎn)隔離，所以這種模式的實質(zhì)是發(fā)起人主導的表外證券化。

表內(nèi)模式雖然省去了建立、規(guī)范抵押貸款二級市場的階段，縮短了證券化的環(huán)節(jié)，規(guī)避法律對SPV組建和發(fā)行抵押貸款支持證券的制約，但都不能對我國真正推動住房抵押貸款證券化起到長遠的支持作用，并非長期之計。準表外模式對商業(yè)銀行的要求較高，設(shè)立子公司的過程也相當繁瑣，在證券化的起步時期會大大增加本錢。表外模式才是最終的目標。

四、我國住房抵押貸款證券化的金融環(huán)境建設(shè)

(一)建立健全法律法規(guī)體系

抵押貸款證券化涉及發(fā)起人、信譽評級機構(gòu)、證券承銷商、投資者等多方主體，其流程也包括多個環(huán)節(jié)，這都需要有明確的法律法規(guī)來規(guī)范相關(guān)主體的行為。相關(guān)的法律法規(guī)包括商業(yè)銀行法、證券法、信托法和為證券化服務的會計、稅務處理和收費規(guī)定等。有了這些法規(guī)的配套，才能使住房抵押貸款證券化做到有法可依，有章可循，從而保證抵押貸款證券化的順當運作。首先是對抵押貸款“真實出售”的法律制約;其次是對SPV的組建和發(fā)行抵押貸款支持證券的法律制約;最終是對機構(gòu)投資者購置住房抵押支持證券的法律制約。

(二)完善會計制度

在住房抵押貸款證券化的過程中，基本的會計處理問題有三個:一是發(fā)起人對住房抵押貸款的會計處理;二是發(fā)起人與SPV會計報表的合并問題;三是證券化的損益確實認問題。

若采納表外模式進行住房抵押貸款證券化的話，發(fā)起人將住房抵押貸款真實出售給SPV，所以不存在會計報表的合并問題。但是商業(yè)銀行還是面臨發(fā)放抵押貸款支持證券時，住房抵押貸款從其資產(chǎn)負債表中剝離出來，如何將基礎(chǔ)資產(chǎn)沖銷并確認收益，目前沒有統(tǒng)一規(guī)定。同時在抵押貸款的還款日和到期日，商業(yè)銀行和SPV在進行損益確認時都面臨會計報表處理問題，這亟需要相關(guān)法律法規(guī)的嚴格規(guī)定或引導規(guī)范。

(三)完善稅收制度

在住房抵押貸款證券化的過程中，稅務主要涉及三個環(huán)節(jié):一是基礎(chǔ)資產(chǎn)從發(fā)起人轉(zhuǎn)到SPV過程中的所得稅、資本利得稅、印花稅和營業(yè)稅;二是SPV作為證券發(fā)行人發(fā)行證券之后經(jīng)營證券化資產(chǎn)時是否作為納稅主體繳納稅金;三是投資者作為納稅主體繳納稅金。目前我國對上述三個過程的稅收制度上不明確，建議如下:

1、對發(fā)起人。在表外模式下，發(fā)起人將基礎(chǔ)資產(chǎn)真實出售給SPV，該項資產(chǎn)已經(jīng)從發(fā)起人的資產(chǎn)負債表中剝離出去，所得轉(zhuǎn)讓收入作為發(fā)起人的一項收入，

從而應當將其納入發(fā)起人的全部收入，在彌補協(xié)商財政年度的虧損后繳納企業(yè)所得稅，同時繳納資產(chǎn)交易的有關(guān)稅費。由于抵押貸款的收益率扣除證券化本錢的剩余部分在發(fā)起人和投資人之間進行安排，為保證發(fā)起人的利益，應實行適當?shù)拿舛惔胧?，否則基礎(chǔ)資產(chǎn)的利息收入將大部分充作稅款。

2、對SPV。建議對SPV的`不同業(yè)務分項征稅。在“導管”交易結(jié)構(gòu)下，SPV只是作為資產(chǎn)及其資產(chǎn)收入的過渡性機構(gòu)，并沒有自己的經(jīng)濟行為，因此不能將其作為納稅主體來對待。過手式證券相對于轉(zhuǎn)付資產(chǎn)證券更簡單形成導管性資產(chǎn)證券結(jié)構(gòu)，因此，應當將SPV發(fā)行的住房抵押貸款過手證券與其他支持證券分開，實行不同的稅收方式，對過手式證券不再征收稅款。

3、對投資者。在我國，投資者購置國債和國家發(fā)行的金融債券所獲得的利息是不用繳納個人所得稅的。投資者購置抵押支持債券所獲得的利息收入是否需要繳納個人所得稅尚不明確。建議在住房抵押貸款證券化的起步階段，為汲取更多機構(gòu)投資者和個人投資者，實行相應的免稅或減稅措施。

(四)完善監(jiān)管制度

評級機構(gòu)設(shè)置不合理，統(tǒng)一的評估標準尚未確立，評級方法不統(tǒng)一，評級人才短缺，評級缺乏連貫性，這些都直接影響到我國住房抵押貸款證券化的順當進行。

抵押貸款證券化的基礎(chǔ)是抵押貸款的現(xiàn)金流。信譽評級機構(gòu)和貸款人應對借款人的信譽度進行準時的跟蹤評級，才能很好地確定其信譽等級或做好相應的風險防范措施，才能提高抵押貸款的平安性，投資者才樂于投資抵押貸款證券。健全的社會信譽制度和監(jiān)管制度是使上述過程得以實現(xiàn)的關(guān)鍵。

(五)擴大住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)

貸款人向借款人發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的交易構(gòu)成房地產(chǎn)抵押貸款一級市場。住房抵押貸款是其證券化的載體，只有一級市場上具有肯定規(guī)模的抵押貸款余額，才能建立抵押貸款證券化的資產(chǎn)池。同時，只有抵押貸款一級市場到達肯定規(guī)模后才有將其證券化的需要。我國目前適于進行證券化的住房抵押貸款的規(guī)模主要受制于以下三個方面:

1、來源缺乏。我國住房抵押貸款從資金來源上分為住房公積金貸款和銀行信貸資金貸款。由于住房公積金貸款利率過低，對投資者缺乏吸引力，不是合法性以此為支持的債券。可納入證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)池的應當是銀行信貸資金發(fā)放的住房抵押貸款。

2、還款方式的制約。我國住房抵押貸款(指銀行信貸資金抵押貸款，下同)的還款方式主要有以下四種:到期一次還本付息;等額本息還款法;等額本金還款法和遞增還款法。到期一次還本付息的抵押貸款的年限僅為一年，不適合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)納入資產(chǎn)池。遞增還款法下，借款人無力償還的可能性會隨到期日的接近而不斷增大，存在較大的違約風險，也不適合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。能夠納入證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)最好是來自等額本息法和等額本金法的抵押貸款。

3、擔保方式的制約。住房抵押貸款的擔保方式由抵押、質(zhì)押、保證和抵(質(zhì))押加保證四種。抵押和抵(質(zhì))押加保證的方式占大多數(shù)。為保證資產(chǎn)池資產(chǎn)的同質(zhì)性，便于計算違約的貸款損失率，資產(chǎn)池有抵押貸款或抵押加保證貸款為宜。

4、貸款期限的制約。由于從發(fā)放貸款到出售貸款，組成資產(chǎn)池，發(fā)放住房抵押貸款支持證券需要肯定的運作時間，所以五年以上的抵押貸款才比較適合用于證券化。要推動住房抵押貸款證券化的進程，必需同時連續(xù)大力進展住房抵押貸款的一級市場，并且有針對性地擴大基礎(chǔ)資產(chǎn)的來源。

(六)深化住房金融政策改革

我國現(xiàn)有的住房金融制度是以公積金為主體的政策性體制，最大的問題時只有抵押貸款一級市場，沒有抵押貸款二級