住房按揭法律問題研究佚名目錄第一章引言第二章按揭的起源及英美法中的按揭第一節(jié)按揭的詞源第二節(jié)英美法中按揭制度的歷史沿革第三節(jié)英美法中房地產(chǎn)抵押與傳統(tǒng)意義上的按揭之分析比較第四節(jié)法律中的按揭第三章中國大陸的按揭第一節(jié)中國大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關(guān)系第二節(jié)按揭與房屋抵押貸款、購房抵押貸款之比較第三節(jié)樓花按揭的法律問題第四章按揭中的實務(wù)問題第一節(jié)按揭中的重復抵押第二節(jié)現(xiàn)房按揭中對抵押權(quán)的救濟第三節(jié)住房按揭中抵押權(quán)的實行第四節(jié)住房按揭露生糾紛時的處理第五章住房按揭與第一節(jié)住房按揭中當事人所面臨的風險第二節(jié)銀行方面對住房按揭貸款風險的防范第三節(jié)西方興隆介入住房按揭的經(jīng)歷第四節(jié)我國業(yè)介入住房按揭的問題第六章住房按揭化分析第一節(jié)及化第二節(jié)住房按揭化的必要性、可行性及所遇困難第三節(jié)歐美和房地產(chǎn)抵押債權(quán)化操作程序介紹完畢語第一章引言隨著我國改革的開展和人民生活程度的進步人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖而是向更高的目的邁進房子自然成了人們渴求的目的。俗話說："安居才能樂業(yè)"。另外從某種意義上來說人類文明的進程就是建筑和城化的過程從原始洞穴開展到現(xiàn)代摩天大廈表達了人類的進步。人類對居所的直接為勞動力的再消費提供了最根本的生活資料從而直接為社會勞動消費力的延續(xù)與開展創(chuàng)造了物質(zhì)載體。因此一國房地產(chǎn)業(yè)開展的程度尤其是住宅經(jīng)濟開展程度對社會勞動力的再消費具有重要影響。興隆房地產(chǎn)業(yè)開展經(jīng)歷說明當房地產(chǎn)業(yè)開展進入成熟后房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值一般占國民消費總值的比重為20-30。據(jù)結(jié)合國統(tǒng)計從1976年以來用于建造房屋的占國民消費總值的比重一般為6-12(新加坡高達12-26)所形成的固定資產(chǎn)占同形成的固定資產(chǎn)總值的50以上其中用于住宅建立的一般占國民消費總值的3-8占固定資產(chǎn)形成總值的20-30。從我國目前的開展狀況來看根據(jù)有關(guān)部門的我國房地產(chǎn)業(yè)消費總值每年如以18的速度增長到2000年占國民消費總值的比重也只有5.5這一比例與興隆相距甚遠。由此可見今后加大房地產(chǎn)業(yè)開展的力度已勢在必然。有關(guān)部門根據(jù)產(chǎn)業(yè)開展已制定了開展房地產(chǎn)業(yè)的施行方案：在2000年前房地產(chǎn)業(yè)消費總值力爭到達建筑業(yè)消費總值的兩倍為國民消費總值的10左右。這一規(guī)劃說明我國將房地產(chǎn)業(yè)開展作為今后調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的打破口和作為國民經(jīng)濟開展中先導行業(yè)的選擇已十清楚顯。由于房地產(chǎn)業(yè)的開展必然需要金融業(yè)的大力支持所以今后房地產(chǎn)金融業(yè)在國民經(jīng)濟開展中的地位將更加重要。國際公認只有居民家庭的年收入與房價之比為1:6左右時住房的有效需求才能形成。但在我國兩者之比大約為1:20甚至1:30由此便導致全國400多萬住房困難戶、危房戶與5000多萬平方米積壓滯銷商品房并存的為難場面。然而要在短內(nèi)使居民家庭的年收入與房價之比上升到1：6左右是不現(xiàn)實的。在這種情況下如何推動房地產(chǎn)業(yè)安康開展便成為迫切需要解決的問題。一位英國學者曾這樣描繪："十九世紀創(chuàng)造了分歸還的貸款……這個時對于住宅經(jīng)濟來說是如此重要簡直可以與改變英國相貌的蒸汽機創(chuàng)造相提并"。抵押貸款這一被譽為十九世紀房地產(chǎn)金融中的蒸汽機在當今世界上也越來越成為開展中推動本國房地產(chǎn)金融開展所備受關(guān)注和歡迎的工具。但是直到本世紀50年代各國的銀行業(yè)出于資產(chǎn)流動性的考慮對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的開展都比較慎重在理上也認為一般商業(yè)銀行只能經(jīng)營短商業(yè)貸款。第二次世界大戰(zhàn)后西方經(jīng)濟學界提出了"預(yù)收入理"其認為貸款的清償依賴于借款人的預(yù)收入只要借款人的將來收入具有穩(wěn)定性對其進展長放款如通過分付款開展房地產(chǎn)抵押放款業(yè)務(wù)也同樣可以保證這種資產(chǎn)的流動性和平安性由此便為商業(yè)銀行涉足房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)提供了理根據(jù)。在房地產(chǎn)業(yè)的開展中銀行作為融資中介主體只有同時向房產(chǎn)商和住房消費者提供銀行信貸業(yè)務(wù)才能促進信貸資金的良性循環(huán)并分散風險從而有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展。如銀行只向房產(chǎn)商提供貸款信貸資金就不能進入良性循環(huán)狀態(tài)使風險增高因為從價值規(guī)律的角度分析商品房作為商品包含價值形成的過程又包括價值實現(xiàn)的過程。商品房被消費出來以后如不進入消費領(lǐng)域就會形成空置這種便代表了巨額的資金積壓資金不能盡快收回利息本錢的風險便會不斷增高。假設(shè)資金因銷售受阻而無法收回必然造成呆帳。因此只有使商品房進入最終消費領(lǐng)域投入的資金才能順利收回。而住房消費的主體是房屋置業(yè)者假設(shè)置業(yè)者無法通過一定的金融工具來提早實現(xiàn)住房消費其將來收益只能等到積累到可以買得起一套住房時房屋才能最終進入消費領(lǐng)域。顯然住房消費中存在著這種住房進入消費與消費者貨幣積累速度慢之間的矛盾這就了銀行必須同時向置業(yè)者提供住房消費貸款。這樣就能最終化解供需雙方之間的矛盾也有利于銀行投入房地產(chǎn)中的資金的平安收回。住房按揭業(yè)務(wù)正是以上述理為經(jīng)濟學根底而開展起來的。目前我國的不少城都創(chuàng)辦了住房按揭業(yè)務(wù)有的地方還比較成功。隨著業(yè)務(wù)量和影響面的擴大"按揭"這個詞越來越頻繁地出如今報紙、雜志、以們的口頭上。但是按揭在我國還是一個新事物剛起步不久缺乏經(jīng)歷按揭方面的制度也不健全現(xiàn)行的法律又沒有作出明確的規(guī)定或界定這就給實際操作帶來很大不便也容易產(chǎn)生糾紛。但有一點可以肯定住房按揭業(yè)務(wù)如能順利開展必將使房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟開展中的一個新的、宏大的增長點并能帶動其他行業(yè)的快速開展。因此對住房按揭進展研究實有必要。第二章按揭的起源及英美法中的按揭第一節(jié)按揭的詞源所謂"按揭"譯為英文即mortgage。"在英國法中mortgage一詞由古英語mort與gage復合構(gòu)成其中mort來源于拉丁語mortum其意義為"永久永遠"gage原文為"質(zhì)押擔保"。在現(xiàn)代英美等國mortgage通常在兩種意義上使用：第一泛指各種類型的物的擔保從這一意義上來看質(zhì)押、留置、財產(chǎn)負擔以及按揭擔保皆屬mortgage的范圍。第二作為物的擔保的一種類型而與質(zhì)押、留置、財產(chǎn)負擔等物的擔保形式相并列它是指通過設(shè)定人對與特定財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的移轉(zhuǎn)而擔保特定債權(quán)的擔保形式。本文討的mortgage是指后一種意義上的Mortgage。有學者認為"按揭"一詞是從我國傳至大陸的它是英語中"mortgage"的廣東話諧音(筆者認為這種更為可信)。近代意義上的按揭在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動產(chǎn)抵押。在18世紀英國人創(chuàng)辦了房地產(chǎn)按揭貸款的機構(gòu)--建筑社團。1831年英國移民在賓西法尼亞州建立了牛津節(jié)會。他們的成員按月存款成員需要購房或建造房屋時可向建筑社團或牛津節(jié)會借款借款應(yīng)按規(guī)定限分歸還。假設(shè)不按歸還那么該房屋歸建筑社團或牛津節(jié)會所有。這種以房地產(chǎn)作為保證分歸還借款的信貸方式本質(zhì)上宣告了按揭的誕生。另有學者認為：在中國古代"按"有押的意義從字面上來看按與押都有"壓住不動"的含義即將一定的物從其他物中別離出來專門為特定的債權(quán)擔保但"按"的這一意義主要在客家人中使用。"揭"實際上是mortgage一詞的后半局部(gage)的音譯故將mortgage譯為按揭。第二節(jié)英美法中按揭制度的歷史沿革一、英國法中的按揭法上的按揭擔保制度與英國法根本一樣。在隨著?統(tǒng)一商?的公布和被絕大多數(shù)的州所采用動產(chǎn)擔保的制度在全已經(jīng)根本實現(xiàn)了統(tǒng)一。不動產(chǎn)按揭仍然適用英國法體系其開展軌跡與英國大致一樣絕大多數(shù)的州不再要求有所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。按揭權(quán)人取消贖回權(quán)也被廢止。但在個別的州這種要求仍然存在。第三節(jié)英美法中房地產(chǎn)抵押與傳統(tǒng)意義上的按揭之比較筆者認為在理解傳統(tǒng)英美法中房地產(chǎn)按揭的涵義時將英美法中房地產(chǎn)抵押的概念與之對照比較更有助于理解其特點。一般認為英文中的"arge"為"抵押"的意思也有人譯為"財產(chǎn)上負擔"另有人譯為"羅馬式負擔";"mortgage"那么為按揭之意。概念上房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行到債務(wù)時抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)按揭那么是指按揭人在貸款時將按揭的房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人而在還款后按揭解除時將所有權(quán)從按揭權(quán)人那里贖回。從性質(zhì)上來看它們有如下一樣點和不同點：二者的一樣點在于：1、都是以房地產(chǎn)作為擔保而獲得貸款或獲得其他利益。2、按揭人、抵押人都是通過履行約定義務(wù)(如按歸還貸款的本金、利息及支付其他費用等)以解除這一擔保(按揭或抵押),返還房地產(chǎn)所有權(quán)或一定的權(quán)益。3、房地產(chǎn)抵押和按揭都要求必須采用書面形式。二者的不同點在于：1、房地產(chǎn)按揭是以房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓作為還款保證而進展的貸款,當按揭人履行了約定的義務(wù)即可贖回房地產(chǎn)所有權(quán)但是當按揭人無法履行約定義務(wù)時就喪失了該房地產(chǎn)的所有權(quán)。而房地產(chǎn)抵押那么是以房地產(chǎn)的一種權(quán)益作為還款保證而進展的貸款,當?shù)盅喝寺男辛思s定的義務(wù)即可將這些權(quán)益贖回;但是當?shù)盅喝藷o法履行約定的義務(wù)就不能贖回這些權(quán)益。被抵押的房地產(chǎn)權(quán)益主要是：(1)對被抵押房地產(chǎn)的使用的監(jiān)權(quán)即抵押權(quán)人要求抵押人合法合理地使用被抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押受益人同意不得將抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、改造或以其他進展處分否那么構(gòu)成抵押人對抵押契約的違約;(2)享有對被抵押房地產(chǎn)的抵押受償優(yōu)先權(quán)。在抵押人違約情況下抵押權(quán)人有權(quán)對被抵押房地產(chǎn)采取行動包括拍賣和為占有被抵押房地產(chǎn)進展訴訟等。2、在按揭人違約的情況下按揭權(quán)人根據(jù)按揭契約、房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書等以該房地產(chǎn)所有權(quán)人的名義進展訴訟;而在抵押人違約時抵押權(quán)人根據(jù)抵押契約、授權(quán)書等以抵押權(quán)人的名義進展訴訟不能以該房地產(chǎn)所有權(quán)人的名義進展訴訟。3、當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)時抵押權(quán)人要獲得貸款的本息往往要通過拍賣程序處分抵押的房地產(chǎn)從拍賣所得的價款中優(yōu)先受償;當按揭人不履行債務(wù)時,按揭權(quán)人不必通過拍賣程序而是當按揭人無法贖回房地產(chǎn)所有權(quán)時按揭權(quán)人變成為該被按揭房地產(chǎn)的最終所有人止贖等特殊情況除外。止贖的含義是剝奪按揭人還贖的權(quán)利而按揭權(quán)人成為被按揭房地產(chǎn)的最終所有人但由于按揭房地產(chǎn)的價值可能遠遠大于欠款就會導致不公平的結(jié)果。"定義上,按揭或抵押必然留予借款人贖還的權(quán)利否那么便成買斷。種種理由貸款人即使承受按揭亦不會貸出相等或超出押品的價值的金錢。故此假設(shè)讓貸款人輕易不合理地住阻止贖還押品這很容易造成剝削"。止贖權(quán)是按揭權(quán)人必須通過向申請經(jīng)判才能行使的權(quán)利。但在理中按揭權(quán)人能最終行使止贖權(quán),或者說按揭權(quán)人最終獲得了其申請止贖的準許判(止贖)的情況并不常見。對這一問題的處理有的如英國的法律規(guī)定按揭權(quán)人向申請止贖的過程中只要按揭人以上述理由提出申請或者其他對被按揭房地產(chǎn)享有權(quán)益的人提出要求就有可能下被按揭房地產(chǎn)而代替還贖程序。第四節(jié)法律中的按揭法律繼受了英國法律的傳統(tǒng)又由于今日中國大陸的按揭從傳來故有必要對法律中的按揭作簡要介紹。在學者們是這樣對待按揭的："按揭(mortgage)是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為效果經(jīng)過這樣的轉(zhuǎn)讓按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓予原按揭人"、"根據(jù)19年Santley.V.Wilde一案簡單說按揭(mortgage)就是轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益保證歸還債務(wù)。房地產(chǎn)按揭就是房地產(chǎn)按揭人把其對房地產(chǎn)的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓(convey)給債權(quán)人以作為歸還債務(wù)或履行責任的保證一旦所保證的債務(wù)或責任得到歸還或解除后債權(quán)人應(yīng)把房地產(chǎn)的一切權(quán)益再轉(zhuǎn)讓給按揭人。"由此可以看出法律中的按揭與傳統(tǒng)英美法中的按揭并無本質(zhì)性差異。但如今的按揭制度在已有所開展與英美法有偏離其表如今：在房地產(chǎn)視為產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)分法定式產(chǎn)業(yè)和公義式產(chǎn)業(yè)。法定式產(chǎn)業(yè)是法律成認現(xiàn)有現(xiàn)存的產(chǎn)業(yè);未有或是不存的產(chǎn)業(yè)只視為公義式的產(chǎn)業(yè)。例如尚未建成的房屋亦即樓花屬于不存在的產(chǎn)業(yè)故可稱公義式產(chǎn)業(yè)。房產(chǎn)商賣樓花即是買公義式產(chǎn)業(yè)。買了樓花的人只持有公義式產(chǎn)業(yè)因為除了房屋尚未建成外還有房產(chǎn)商仍未能將法定式產(chǎn)業(yè)授予買樓花的人。到房屋建成之后房產(chǎn)商首先獲得法定式產(chǎn)業(yè)然后再循法律手續(xù)將法定式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)到已購得樓花的人手上。房地產(chǎn)作為貸款保障按慣例可以采用按揭方式或抵押方式。按揭受益人獲得產(chǎn)業(yè)作保障抵押受益人獲得權(quán)益作保障。二者又有公義式和法定式之分。法定式按揭和法定式抵押都一樣借款人有法定式產(chǎn)業(yè)按照正常的法律手續(xù)進展按揭或抵押貸款人即得到法定式按揭權(quán)或法定式抵押權(quán)。假設(shè)產(chǎn)業(yè)是公義式產(chǎn)業(yè)或是法定式產(chǎn)業(yè)的按揭或抵押手續(xù)不完好貸款人只能得到公義式按揭權(quán)或公義式抵押權(quán)。例如買樓花的人將樓花交給銀行作擔保在法律手續(xù)完好時銀行也最多只能得到公義式按揭權(quán)或抵押權(quán)。在借款人將其現(xiàn)有房地產(chǎn)擔保還款時假設(shè)不訂立抵押契約只是將房產(chǎn)證書存放在貸款人那里作質(zhì)押因為法律手續(xù)不完好貸款人只能得到公義式抵押權(quán)。根據(jù)?地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)?第44條自1984年11月起以法定式產(chǎn)業(yè)作抵押的必須訂立抵押契約這樣才能到達法定式抵押的效果。并且從這天起法定式按揭不存在了。以前所達成的法定式按揭從這天開始自動變?yōu)榉ǘㄊ降盅?。但是公義式按揭或抵押仍然存在。第三章中國大陸的按揭第一節(jié)中國大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關(guān)系按揭一詞移植于但相比而言國內(nèi)房地產(chǎn)對按揭一詞的使用與大不一樣按揭一詞已溶入中國法律背景而形成了具有專門的中國法律內(nèi)涵的中國習慣法認可的法律術(shù)語。一、中國大陸的按揭之涵義中國大陸的按揭指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產(chǎn)商之房地產(chǎn)買賣合同項下的所有權(quán)益抵押于按揭銀行或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買賣合同而獲得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行按揭銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由房產(chǎn)商所有的行為之總稱。在中國大陸的按揭中按揭必須有銀行的介入并且按揭銀行的介入的目的是為了促進房地產(chǎn)交易的完成。二、中國大陸的按揭之法律特征1、從主體上看按揭包括購房人、房產(chǎn)商及按揭銀行三方主體。2、從內(nèi)容上看按揭關(guān)系包括三個根底法律關(guān)系即：購房人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系、購房人(借款人)與按揭銀行(貸款人)之間的借款合同關(guān)系及購房人(抵押人)與按揭銀行(抵押權(quán)人)之間的抵押擔保法律關(guān)系。3、從目的上看按揭的目的是為了購置房地產(chǎn)。如設(shè)置房地產(chǎn)抵押以融入資金為目的那么不是按揭。4、按揭中房地產(chǎn)買賣合同的標的與擔保合同的標的具有同一性。這也是按揭的法律特征。5、從生效條件來看按揭的標的物假設(shè)是現(xiàn)房那么由按揭權(quán)人(銀行)持有房屋所有權(quán)證;假設(shè)是房須將?商品房預(yù)售合同?交按揭權(quán)人持有但無是現(xiàn)房還是房均須向法定登記機構(gòu)登記后才生效。6、從權(quán)利實現(xiàn)來看按揭權(quán)人實現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式一種是折價或以拍賣、變賣標的物所得價款優(yōu)先受償一種是在合同中約定回購條款由保證人即房產(chǎn)商向銀行回購標的物并以回購款優(yōu)先歸還銀行貸款本息。三、中國大陸的按揭所涉及的法律關(guān)系一般有四到六個即：1、按揭人(購房人)因購房和房產(chǎn)商產(chǎn)生的房屋買賣關(guān)系;2、按揭人因支付購房款向銀行貸款而產(chǎn)生的借貸關(guān)系;3、按揭人(抵押人)將所購房屋作為按約向銀行(抵押權(quán)人)歸還貸款本息的擔保所產(chǎn)生的抵押關(guān)系;4、房產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系;5、按揭人按銀行指定的險種向(目前的險種除了房屋以外還有信譽險、壽險、履約保證等)而產(chǎn)生的關(guān)系;6、當按揭人不能按約定向銀行償付本息那么由房產(chǎn)商按原房價的一定比例回購按揭房屋所產(chǎn)生的房屋回購關(guān)系。按揭權(quán)人既是借貸關(guān)系中的貸款人又是保證關(guān)系中的被保證人。房產(chǎn)商既是按揭人的保證人又是房屋回購關(guān)系中的回購人。在房屋按揭中銀行與房產(chǎn)商不存在任何法律關(guān)系房屋按揭僅限于購房人與銀行之間與房產(chǎn)商無關(guān)。國內(nèi)按揭把房產(chǎn)商列入房屋按揭法律關(guān)系且占據(jù)重要地位是從我國經(jīng)濟開展程度、企業(yè)資信、個人信譽等各方面實際情況出發(fā)而提出來的理證明這種形式適應(yīng)了中國目前實際情況極大地促進了我國住房商品化進程。第二節(jié)按揭與房屋抵押貸款、購房抵押貸款之比較鑒于中國大陸按揭與房屋抵押貸款以及購房抵押貸款易于混淆筆者擬對其作一比較。一、房屋抵押貸款、購房抵押貸款與按揭在涵義上的區(qū)別1.房屋抵押貸款是指借款人(或第三人)將自己有權(quán)處分的房屋抵押于貸款人(銀行等金融機構(gòu)或其他法人、個人)貸款人將一定數(shù)額的款項貸給借款人的行為。2.購房抵押貸款是指購房人(借款人)為了能從貸款人處貸得一定數(shù)額的款項而將有權(quán)處分的財產(chǎn)(不動產(chǎn)、動產(chǎn))或第三人將自己有權(quán)處分的財產(chǎn)抵押予貸款人從而使借款人貸得相應(yīng)款項的行為。3.按揭那么是指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產(chǎn)商之住房買賣合同項下的所有權(quán)益抵押予按揭銀行或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買賣合同而獲得的住房抵押于按揭銀行按揭銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由房產(chǎn)商所有的一種行為之總稱。二、三者的詳細區(qū)別(一)法律關(guān)系內(nèi)容上的區(qū)別中國大陸的按揭包括三個根底法律關(guān)系即購房人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系、購房人(借款人)與按揭銀行(貸款人)之間的借貸合同關(guān)系及購房人(抵押人)與按揭銀行(抵押權(quán)人)之間的抵押擔保法律關(guān)系。房屋抵押貸款的內(nèi)容包括兩個法律關(guān)系即借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系和抵押人與抵押權(quán)人之間的房屋抵押擔保關(guān)系。購房抵押貸款的內(nèi)容包括兩個法律關(guān)系即購房人(借款人)與貸款人之間的借貸關(guān)系和抵押人與抵押權(quán)人之間的財產(chǎn)抵押擔保關(guān)系。(二)法律關(guān)系主體上的區(qū)別中國大陸的按揭的主體是購房人(借款人)、房產(chǎn)商、按揭銀行(貸款人)。房屋抵押貸款的主體是借款人、抵押人(即有權(quán)處分房屋的人既可以是借款人本人也可以是第三人)、貸款人(抵押權(quán)人)。購房抵押貸款的主體是購房人(借款人即抵押人即有權(quán)處分財產(chǎn)的人)、貸款人(抵押權(quán)人即銀行等金融機構(gòu)或其他法人、個人)。(三)目的上的區(qū)別中國大陸的按揭中購房人的目的是為了購置房屋按揭銀行的目的是為了貸出款項、獲得利潤并保證資金平安房產(chǎn)商的目的是為了賣出房屋。房屋抵押貸款中借款人的目的是為了融入資金貸款人的目的是為了貸出資金、獲得利潤并保證資金平安。購房抵押貸款中購房人的目的是為了購置房屋貸款人的目的是為了貸出資金、獲得利潤并保證資金平安。(四)抵押物上的區(qū)別三者雖都與抵押有關(guān)但抵押物不同：前者用所購住房中者用有權(quán)處分的房屋后者用有權(quán)處分的任何財產(chǎn)。(五)買賣合同以及擔保合同標的物的區(qū)別中國大陸的按揭中買賣合同的標的與擔保合同的標的具有同一性其他二者那么可不必這也是三者的區(qū)別。三第三節(jié)樓花按揭的法律問題一、樓花按揭在我國的開展現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟的一個重要組成局部。經(jīng)濟的日益興隆必然帶動房地產(chǎn)業(yè)的日益發(fā)育。但是房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)營過程中房屋價格的高昂和公民購置力的相對低下所產(chǎn)生的矛盾將嚴重制約房產(chǎn)交易的廣泛開展。房地產(chǎn)按揭便是解決這一矛盾的有效途徑。經(jīng)濟興隆早已把這一經(jīng)營方式引進了房地產(chǎn)業(yè)。隨著我國經(jīng)濟的開展房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)首先在我國沿海經(jīng)濟興隆地區(qū)開展起來繼而向內(nèi)地推進并成為我國房地產(chǎn)業(yè)融資的一條重要渠道。房地產(chǎn)按揭是一種商品經(jīng)營行為它極易產(chǎn)生民事糾紛;而樓花(房)按揭因涉及房產(chǎn)預(yù)售民事糾紛將更容易產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)按揭在我國經(jīng)濟活動中尚屬初創(chuàng)立法對此未明確規(guī)定一旦發(fā)生糾紛訴諸法律便很難依法判決。盡1994年4月5日公布的?城房地產(chǎn)理法?第44條明確了商品房的預(yù)售制度第47條也規(guī)定了"依法獲得房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)"。但是該法并未規(guī)定樓花可以設(shè)定抵押權(quán)。1995年6月30日公布的?擔保法?第34條雖然也規(guī)定了"抵押人所有的房屋和其他地上定著物"可以抵押但未規(guī)定樓花可以抵押。在樓花按揭業(yè)務(wù)開展迅猛的今天這種立法落后于現(xiàn)實的形勢迫切需要立法迅速制定和完善樓花按揭的法律制二、對樓花按揭中詳細問題的分析(一)樓花按揭的涵義及法律特征1.樓花按揭的涵義"樓花"這個詞首創(chuàng)于立信置業(yè)于1954年率先推出房屋"分層售賣分付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"分分批地預(yù)售給廣闊者如落英片片墜落故稱"賣樓花"。在中國大陸樓花按揭被認為是購房者、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商共同參加房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的一種活動。詳細來說它包括：1、購房者與房產(chǎn)商簽定樓花買賣合同(房屋預(yù)售合同);2、購房者、房產(chǎn)商與銀行三方共同簽定樓花按揭合同--購房者支付局部購房款后將其依合同獲得的對于房屋的待權(quán)抵押給銀行作為獲得銀行貸款(其額度為尚未支付的購樓款)的擔保假設(shè)購房人未能依約履行還本付息和及時支付有關(guān)費用的義務(wù)銀行可以此待權(quán)及以后獲得的房屋優(yōu)先受償。有學者認為購房人將其對于將來房屋的待權(quán)讓渡給銀行并保存贖回權(quán);當其不履行付款義務(wù)時便喪失了贖回權(quán)。筆者認為此種觀點與中世紀英國普通法中按揭的觀點并無二致是一種過時的觀點。假設(shè)依這種方式進展按揭那么會嚴重影響房交換價值的充分行使。2.樓花按揭的法律特征：(1)樓花按揭的標的是樓花即尚未開工興建或正在建立尚未開工的樓房。在樓花按揭間樓房實際上并不存在或沒有建成。(2)購房人對房屋的待權(quán)在樓房建成后經(jīng)過戶手續(xù)轉(zhuǎn)化為房屋所有權(quán)待權(quán)抵押轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)抵押。(3)樓花按揭合同為三方合同除借款人的義務(wù)外擔保人(即保證人也即房產(chǎn)商)也承擔一定義務(wù)。(4)作為按揭標的的待權(quán)是非現(xiàn)實存在的、得于將來一定時獲得或?qū)崿F(xiàn)的財產(chǎn)利益。這種待權(quán)抵押具有現(xiàn)實財產(chǎn)抵押的根本特征：以確保債權(quán)實現(xiàn)為目的、確保從抵押物的交換價值中優(yōu)先受償。(5)樓花按揭對抵押權(quán)的實現(xiàn)方式具有獨特性。樓花按揭權(quán)的實現(xiàn)方式與一般的抵押權(quán)的實現(xiàn)方式有所不同。一般的抵押權(quán)人在債權(quán)屆未實現(xiàn)時可以從抵押物交換價值中優(yōu)先受償即可以將抵押物折價或變賣抵押物的價款優(yōu)先受償;但樓花按揭那么不同按揭權(quán)人在按揭間可以代位按揭人享有房屋預(yù)售合同中買方的權(quán)利如按揭人不履行房屋預(yù)售合同按揭權(quán)人可以代為履行費用那么由按揭人承擔。同時為了保證按揭權(quán)的實現(xiàn)按揭權(quán)人有權(quán)以房屋預(yù)售合同買方的名義參與同房屋預(yù)售合同有關(guān)的糾紛和訴訟。由此可見樓花按揭的實現(xiàn)方式主要是通過行使類似債權(quán)人代位權(quán)的得到實現(xiàn)的在抵押權(quán)的實現(xiàn)方式上具有獨特性。(6)樓花按揭在抵押標的的風險承擔上具有獨特性。在我國現(xiàn)有法律中抵押標的的風險責任原那么上由抵押人承擔。但由于房是一種特殊的貨在房屋交付使用前所有權(quán)屬房產(chǎn)商購房人只享有"所有權(quán)之待權(quán)"所以在房屋交付使用前遭毀損的應(yīng)由房產(chǎn)商承擔風險責任。這種由房產(chǎn)商承擔抵押標的風險責任成為樓花按揭的又一特點。(二)樓花按揭中擔保關(guān)系的性質(zhì)在我國銀行創(chuàng)辦的按揭貸款業(yè)務(wù)中通常使用格式合同上海社會科學院1997年7月出版的?房地產(chǎn)法律實務(wù)?中刊載了一例(第234-240頁)"商品房抵押貸款合同"(樓花按揭中的抵押貸款格式合同--筆者注)此格式合同的第八條為"貸款抵押物的登記：1、借款人以?房屋預(yù)售合同?項下全部物權(quán)作為貸款抵押物在本合同簽定后由借款人到本房地產(chǎn)權(quán)登記部門房抵押登記當上述?房屋預(yù)售合同?項下的房產(chǎn)開工后須由擔保人(房產(chǎn)商--筆者注)代借款人按規(guī)定房地產(chǎn)登記和過戶手續(xù)并代借款人到本房地產(chǎn)權(quán)登記部門?房屋產(chǎn)權(quán)證?和?土地使用證?的房地產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù)。擔保人(房產(chǎn)商)保證將?房屋產(chǎn)權(quán)證?及?土地使用證?直接交給貸款人作為貸款抵押物并保證貸款人為第一受益益不受任何人進犯。上述手續(xù)費由借款人支付。2、本合同項下的貸款本息及其他費用未還清之前?房屋預(yù)售合同?或?房屋產(chǎn)權(quán)證?及?土地使用證?等抵押證明正本必須交由貸款人執(zhí)。3、借款人和擔保人在此承諾無何種原因致使貸款人不能領(lǐng)取?房屋產(chǎn)權(quán)證?、?土地使用證?或有關(guān)抵押權(quán)證的借款人和擔保人均應(yīng)付全部責任并負責賠償貸款人因此遭受的所有損失"。在上述合同中借款人和貸款人之間的擔保關(guān)系到底是抵押關(guān)系還是質(zhì)押關(guān)系學者們有不同的看法。有的學者認為是質(zhì)押。筆者認為此種擔保關(guān)系為抵押關(guān)系理由如下：1、合同中已經(jīng)寫明為抵押關(guān)系。2、抵押和質(zhì)押的一個主要區(qū)別就在于抵押需要登記否那么不具有對抗第三人的效力(而房地產(chǎn)抵押那么必須登記);而質(zhì)押不需要登記轉(zhuǎn)移占有即具有效力。上述合同中貸款人之所以要求借款人及房產(chǎn)商將?房屋預(yù)售合同?或?房屋產(chǎn)權(quán)證?及?土地使用證?等抵押證明正本交由貸款人執(zhí)是因為目前房產(chǎn)交易及登記制度很不完善違規(guī)操作普遍存在。此舉是為了防止卷入不必要的糾紛。不能由此就斷定其為質(zhì)押。3、如象有的學者所說是質(zhì)押關(guān)系在房產(chǎn)正在建筑中時是質(zhì)押關(guān)系房產(chǎn)開工并經(jīng)過戶后就變?yōu)榈盅宏P(guān)系僅僅因為對房產(chǎn)的權(quán)利由待權(quán)利變?yōu)閷嵲跈?quán)利就使得擔保關(guān)系由質(zhì)押變?yōu)榈盅涸趯W理上也說不通。(三)樓花按揭中的樓花買賣樓花買賣指房產(chǎn)商將樓花(即房指沒有建成的房屋那些已奠基但尚沒有任何地面建筑的亦被視為樓花)預(yù)先給購房人由購房人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在樓工變?yōu)楝F(xiàn)房、驗收合格后經(jīng)過戶獲得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式。與現(xiàn)房交易相比樓花買賣合同簽定之時其標的物尚未完工買賣雙方通過在合同中約定房屋的將來交付日使購房人獲得了房屋建成之后獲得所有權(quán)的待權(quán)。從這一點上可以將樓花買賣看作是附限的交易行為購房人在限到來之前擁有待權(quán)當限到來并經(jīng)房屋過戶手續(xù)后擁有房屋所有權(quán)。筆者認為這里的待權(quán)雖然是債權(quán)但因登記而物權(quán)化了具有物權(quán)效力。(四)樓花按揭中的樓花抵押與預(yù)登記在前述"商品房抵押貸款合同"中"房抵押登記"具有何種法律性質(zhì)我國法律并未明確規(guī)定。但根據(jù)該合同可知：房可以抵押登記。當然上述合同條文畢竟不是法律筆者擬對房抵押登記的必要性及其效力作一討。建立部前1997年4月27日通過的?城房地產(chǎn)抵押理?第三條第四款規(guī)定："本所稱預(yù)購商品房貸款抵押是指購房人在支付首的房價款后由貸款銀行代其支付其余的購房款將所購商品房抵押給貸款銀行作為歸還貸款履行擔保的行為"。由此可以看出其是允許房(預(yù)購商品房)抵押的。而我國人民?貫徹執(zhí)行〈民法通那么〉假設(shè)干問題的()?(以下簡稱??)13條那么規(guī)定："以自己不享有所有權(quán)或者經(jīng)營理權(quán)的財產(chǎn)作抵押的應(yīng)當認為抵押無效。"由此可知我法在抵押權(quán)生效上是以債務(wù)人對抵押物享有所有權(quán)或經(jīng)營理權(quán)為要件的。房能否屬于"享有所有權(quán)的財產(chǎn)"?根據(jù)1990年?城房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍理暫行?8條"凡未按照本申請并房屋產(chǎn)權(quán)登記的其房屋的獲得、移轉(zhuǎn)、變更和他項權(quán)利的設(shè)定均為無效"的規(guī)定房由于正在建筑中還未成為現(xiàn)房自然無法房屋產(chǎn)權(quán)登記因此購房人這時不可能獲得房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)也不可能獲得房屋所有權(quán)證書。另外?城房地產(chǎn)理法?第48條規(guī)定："房地產(chǎn)抵押應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書"。?城房地產(chǎn)抵押理?屬部門規(guī)章其內(nèi)容不可與??及?房地產(chǎn)理法?沖突否那么無效。由此可知根據(jù)??13條和?房地產(chǎn)理法?第48條在我國現(xiàn)行法上是不允許房抵押的。在樓花(房)按揭中購房人已交付給了房產(chǎn)商首購房款銀行也已將其余款項貸給購房人并交付給房產(chǎn)商房屋預(yù)售及貸款過程均經(jīng)登記只要房產(chǎn)商不違約及無意外房成為現(xiàn)房只是一個時間問題。筆者認為為了發(fā)揮房的擔保作用、充分利用房的交換價值及維護貸款銀行的利益有必要在法律上明確房抵押的有效性及對抗力為此有必要對現(xiàn)行法律作出修正。對購置房的購房人來說將來建成的房屋(現(xiàn)房)屬于將來財產(chǎn)。對將來財產(chǎn)上抵押權(quán)的對抗力問題、德國及均有相關(guān)的立法、判例及學說?，F(xiàn)介紹如下：1、在?統(tǒng)一商?雖然聲稱：在債務(wù)人未對擔保物享有所有權(quán)時擔保權(quán)不能發(fā)生附著但這只能被視為一般性規(guī)定而對于將來財產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)判例確立了如下規(guī)那么：即使在債務(wù)人尚未獲得將來財產(chǎn)的所有權(quán)時債權(quán)人也可以通過登記對將來財產(chǎn)上的抵押權(quán)賦予對抗力而無須在債務(wù)人獲得所有權(quán)后再登記對抗。2、在德國?德國民?中所規(guī)定的"預(yù)登記"制度與法的上述規(guī)定有異曲同工之妙。所謂預(yù)登記即為保全不動產(chǎn)的懇求權(quán)而將此類權(quán)利進展的登記。一般的登記都是不動產(chǎn)完成權(quán)的登記即權(quán)利人或者利益人在登記時獲得或者消滅一項已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)的登記;而預(yù)登記權(quán)利人或者利益人在登記時只能獲得或者涂銷不動產(chǎn)的懇求權(quán)--即在將來才能變成完成權(quán)的登記。預(yù)登記具有如下法律性質(zhì)：預(yù)登記對不動產(chǎn)的物權(quán)人而言是一種權(quán)利限制其目的是保全此物權(quán)的懇求權(quán)。但預(yù)登記不是物權(quán)權(quán)利它是對不動產(chǎn)有物的固定聯(lián)絡(luò)的應(yīng)當保護的債權(quán)懇求權(quán)賦予物權(quán)的效力的一種物權(quán)性的擔保方式。也就是說預(yù)登記是為保護尚未成為物權(quán)的權(quán)利而將物權(quán)手段適用于債法上的懇求權(quán)并使得該懇求權(quán)具有對抗第三人的物權(quán)特有效力的保全措施。預(yù)登記制度實際上是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴張或者浸透。物權(quán)具有對抗第三人的效力債權(quán)沒有對抗第三人的效力但是通過預(yù)登記債法上的懇求權(quán)也有了對抗第三人的效力即有了物權(quán)的效力。但是預(yù)登記不會制止后來產(chǎn)生的其他物權(quán)的變更登記而只能產(chǎn)生有利于懇求權(quán)人的對不動產(chǎn)權(quán)利人的處分限制。預(yù)登記具有如下效力：預(yù)登記效力屬于物權(quán)性質(zhì)即具有排他效力。經(jīng)預(yù)登記保全的懇求權(quán)不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人也可以對抗任意第三人。?德國民?第883條第2款規(guī)定："在預(yù)登記之后對相關(guān)土地及權(quán)利的處分如對懇求權(quán)的實現(xiàn)造成阻礙或者損害者那么屬無效。此規(guī)定適用于以強迫執(zhí)行、扣押人情形下的處分或者破產(chǎn)理人的處分。"但一項有效的預(yù)登記首先必須符合實體法的前提條件即必須有合法的明確的債權(quán)其次是要進展有效成立的登記。預(yù)登記的詳細效力為：(1)保全了有關(guān)懇求權(quán)的順位。也就是說通過預(yù)登記被保全的權(quán)利是與其順位同時登記的。?德國民?第883條第3款規(guī)定："懇求權(quán)所要求讓與的物權(quán)的順位以預(yù)登記的登記確定。"(2)阻礙懇求權(quán)實現(xiàn)或者損害懇求權(quán)的處分無效。依?德國民?第883條第2款在預(yù)登記之后任何有關(guān)該土地的所有權(quán)或者土地的所有權(quán)負擔的權(quán)利的處分(比方通過強迫執(zhí)行或者破產(chǎn)理人的處分)以及在為土地購置人進展出讓預(yù)登記之后設(shè)立土地所有權(quán)負擔的抵押或其他負擔無如何不能生效因為它們妨害了被保全的懇求權(quán)。(3)第三人違犯預(yù)登記所保全的懇求權(quán)目的的不動產(chǎn)獲得無效。進展預(yù)登記之后懇求權(quán)人除針對債務(wù)人的履行合同的懇求權(quán)的權(quán)利得到實在保障之外他還獲得了兩項極為重要的懇求權(quán)：第一項為哪一項針對在預(yù)登記之后獲得不動產(chǎn)所有權(quán)或者其他物權(quán)權(quán)利的第三人的一項同意登記的懇求權(quán)(以自己作為新的所有權(quán)人或其他權(quán)利人的登記);第二項是針對預(yù)登記后產(chǎn)生的已經(jīng)登記的抵押權(quán)的涂銷懇求權(quán)。該涂銷懇求權(quán)可以通過催告行使之。預(yù)登記具有三項作用：(1)保全作用。即在不動產(chǎn)的債權(quán)行為(如不動產(chǎn)買賣合同)成立之后和不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)之前雖然不動產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔了將來移轉(zhuǎn)其所有權(quán)或者物權(quán)的義務(wù)但因為合同相對人享有的債權(quán)無對抗第三人的效力所以僅僅依靠債的懇求權(quán)債權(quán)行為的目的并不一定能到達。而在將這種懇求權(quán)依預(yù)登記的方式進展登記之后不動產(chǎn)的違犯預(yù)登記的變更就會無效懇求權(quán)就會得到保全。(2)順位保證作用。預(yù)登記在保全懇求權(quán)這種實體權(quán)利的同時因為納入登記還保全了懇求權(quán)的順位即依靠登記而為懇求權(quán)人獲得了有利的順位使得其懇求權(quán)具有排斥后續(xù)登記權(quán)利的效力。(3)破產(chǎn)保護作用。預(yù)登記的懇求權(quán)不但可以對抗不動產(chǎn)所有權(quán)人和其他物權(quán)人的意思而保全懇求權(quán)人獲得不動產(chǎn)權(quán)利的目的而且還可以在不動產(chǎn)物權(quán)人破產(chǎn)時對抗其他的債權(quán)人而保全懇求權(quán)的目的實現(xiàn)。3、在與?德國民?的相應(yīng)規(guī)定類似?不動產(chǎn)登記法?規(guī)定：債權(quán)人在不動產(chǎn)物權(quán)變動中聲請登記所必要的手續(xù)上要件尚未具備或物權(quán)變動未發(fā)生物權(quán)效力場合可以為假登記以到達日后所為的本登記的順位之目的即假登記有保存登記順位的效力。判例曾謂："在物權(quán)保全之場合如經(jīng)本登記時本登記之效力即物權(quán)變動之效力溯及于假登記當時而生故在假登記與本登記之間所為的中間處分因受制于此對抗力即無存在之余地"。我國現(xiàn)行法律并未對房的預(yù)登記作出詳細規(guī)定但實務(wù)及法律學界已根本上認可了房預(yù)登記的效力我國法律學者起草的?物權(quán)法草案?中也已規(guī)定了預(yù)登記制度。筆者認為考慮到我國房地產(chǎn)開展的現(xiàn)實需要有必要借鑒西方興隆的先進經(jīng)歷在我國法律中規(guī)定房預(yù)登記制度。只有這樣才能在法律上明確房抵押的合法性使房抵押具有有效性和對抗力保障貸款銀行的合法利益從而推動房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。(五)樓花按揭間按揭權(quán)人的權(quán)利在樓花按揭間按揭權(quán)人(銀行)對被按揭的樓花享有的權(quán)利為：1、對樓花的監(jiān)權(quán)。未經(jīng)銀行同意購房人不得擅自變更或解除房屋預(yù)售合同不得采取任何可能致使它無效的行為不得讓與、拋棄以及其他方式處分其在房屋預(yù)售合同中的權(quán)利和義務(wù)并保證銀行為第一受益人。2、處分權(quán)。當購房人違約時銀行有權(quán)處分被按揭的樓花也就是處分房屋預(yù)售合同中買方權(quán)益。房產(chǎn)商為保證銀行這一權(quán)益的實現(xiàn)應(yīng)成認銀行代位購房人享有房屋預(yù)售合同中買方的權(quán)益保證未經(jīng)銀行同意不得擅自與購房人協(xié)議變更或解除房屋預(yù)售合同。(六)何種房(樓花)才能成為抵押標的筆者認為房要成為抵押標的前提條件是其具有性。而房何時才能被視為的建筑物而用于抵押通說認為應(yīng)首先考慮該建筑物的使用目的然后依社會一般觀念(尤其是交易觀念)及相關(guān)建筑法規(guī)的目的而斷定。就此我國地區(qū)1974年第六次民庭庭推總會認為：凡屋頂尚未完全完工的房屋等建筑物如已足避風雨并可達經(jīng)濟上使用目的者即屬于土地之定著物。買受此種房屋之人自須移轉(zhuǎn)登記始能獲得其所有權(quán)。反之建筑中的建筑物未達這一程度時應(yīng)屬于動產(chǎn)買受此種建筑物之人僅須交付即可獲得其所有權(quán)。但是不"足避風雨并達經(jīng)濟上使用目的"就不是的建筑物嗎?如有些高層建筑已花費巨資打好地基并構(gòu)建框架按上述觀點卻屬動產(chǎn)筆者對此實難贊同。有人認為抵押權(quán)既然是一種價值權(quán)、變價權(quán)因此抵押物的構(gòu)造是否完好并非重要關(guān)鍵在于抵押物是否具有經(jīng)濟價值故只要正在建筑中的建筑物依一般交易上的觀念具有交易上的性可以到達經(jīng)濟上的目的就可以對建造中的建筑物設(shè)定抵押。筆者原那么上贊同此觀點。筆者認為在我國房如已到達預(yù)售條件即可進展抵押根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?第44條此條件為：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書;(二)持有建立工程規(guī)劃容許證;(三)按提供預(yù)售的商品房計算投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總的25以上并已經(jīng)確定施工進度和開工交付日;(四)向級以上人民房產(chǎn)理部門預(yù)售登記獲得商品房預(yù)售容許證明。第四章按揭中的實務(wù)問題第一節(jié)住房按揭中的重復抵押在住房按揭中購房人將所購房屋重復抵押的現(xiàn)象有可能會發(fā)生。試舉一例：某甲(購房人)以七成按揭、十年付清貸款本息的方式從乙銀行貸款購置一價值二十萬元的住房。以這種購置方式甲首應(yīng)付20萬元*0.3=6萬元其余14萬元為乙銀行貸款。貸款合同訂立后甲與乙到房產(chǎn)登記部門了房屋抵押登記手續(xù)。幾年后甲還有5萬元貸款未歸還此時甲因其弟結(jié)婚無錢而向朋友丙借款5萬元為其弟置辦婚事丙提出甲必須提供擔保。甲欲以此房抵押予丙。?人民貫徹執(zhí)行〈民法通那么〉假設(shè)干問題的()?(以下簡稱為??)15條規(guī)定：在抵押間非經(jīng)債權(quán)人同意抵押人就抵押物價值已設(shè)置抵押局部再作抵押的其行為無效。在該例中甲欠乙銀行的貸款本息雖然只有5萬元但根據(jù)抵押權(quán)的不可分性原理(抵押權(quán)的不可分性指于受擔保債權(quán)未受全部清償前抵押權(quán)人得就抵押物的全部行使其權(quán)利。即抵押物的每一局部系擔保債權(quán)的全部而存在;債權(quán)的每一局部系由抵押物的全部擔保。從而擔保債權(quán)縱經(jīng)分割、一部清償或因其他事由而一部消滅時抵押權(quán)仍為擔保各局部債權(quán)或余存?zhèn)鶛?quán)而存在。反之抵押物縱經(jīng)分割或一部滅失各局部或余存的抵押物仍為擔保全部債權(quán)而存在。?法國民?第2114條也規(guī)定："抵押權(quán)就其性質(zhì)為不可分的并對用于清償不動產(chǎn)的全部或?qū)ζ渲忻總€不動產(chǎn)及每一局部存在。")甲的價值20萬元的住房仍然是5萬元欠款的抵押物其整個住房都視為已設(shè)置了抵押。此時依??15條假設(shè)銀行不同意其再將住房設(shè)置抵押其將住房抵押予丙的行為自屬無效。筆者認為這不但阻礙了資金融通對于不動產(chǎn)的交換價值也是一種浪費實不可取。在購房人與貸款銀行訂立按揭貸款合同時合同(銀行制作的格式合同)中往往注明：在貸款本息未還清前購房人不得將房屋再行出租、抵押或。對此種情形?德國民?136條及?瑞士民?第812條項均規(guī)定：如抵押物所有人對債權(quán)人約定自己負有不將土地出讓或設(shè)定其他負擔的義務(wù)該約定無效。有學者認為：對重復抵押及由此而引起的抵押權(quán)競存應(yīng)予成認。其理由為：一.重復抵押并不悖于物權(quán)及抵押權(quán)制度的本旨而且有利于充分發(fā)揮抵押物的融資功能;二.重復抵押并不損害前位抵押權(quán)人的利益重復抵押中的權(quán)利人應(yīng)當保有一定條件下實現(xiàn)其后位擔保權(quán)益的合理望。在重復抵押的情況下所成立的抵押權(quán)順序在后其不能先于前順序的抵押權(quán)而實現(xiàn)故其不會對既存的順序在前的抵押權(quán)構(gòu)成威脅(除非先設(shè)的抵押權(quán)未經(jīng)登記)。該抵押權(quán)人實際上只享有"待利益"即只有在前位抵押權(quán)因債務(wù)清償?shù)仍虼讼麥缁蛘叩盅何锏膬r值大幅攀升等情況下其擔保權(quán)益才有可能實現(xiàn)。三.重復抵押一般也不違犯權(quán)利人的意志或無損于其權(quán)利之救濟。重復抵押多在抵押權(quán)人知情(抵押物的登記情況可供查知)并愿意承受"可待利益"的情況下設(shè)立法律對此自無須干預(yù)。筆者同意此種觀點并認為應(yīng)對現(xiàn)行法律作出修正。第二節(jié)現(xiàn)房按揭中對抵押權(quán)的救濟現(xiàn)房按揭合同中包括了現(xiàn)房抵押合同即借款人(購房人)以貸款購置的現(xiàn)房作為抵押擔保按約歸還貸款本息。因抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有為特征故抵押權(quán)成立以后抵押物可能因抵押人的理不當或第三人的損害而使其價值降低致被擔保債權(quán)不能得到充分的抵押擔保抵押權(quán)人的利益就會受到損害。對抵押物的損害可分為抵押人(按揭人)對抵押物的損害和第三人對抵押物的損害現(xiàn)將損害情況分析如下并提出救濟措施：一、抵押人損害抵押物即抵押人不適當使用、理抵押物致使抵押物滅失或價值明顯降低而損害抵押權(quán)抵押人由于不適當使用、理抵押物而造成對抵押物的損害其具有如下構(gòu)成要件：(一)要有對抵押物的不適當?shù)氖褂谩⒗硇袨?。其又分為作為損害抵押物和不作為損害抵押物1、作為損害抵押物如房屋裝修時為追求視覺效果而將承重墻撤除不但影響房屋平安嚴重的還會導致房屋完全不能居住或倒塌甚至還會威脅到鄰舍以致整幢樓房的平安。2、不作為損害抵押物如長不對房屋進展必要的維修致使房屋多處開裂、漏雨;或在房屋遭遇危險時不積極采取措施救助致房屋損毀。(二)抵押人的行為致使抵押物滅失或價值明顯降低或有滅失、明顯降低之虞如抵押人的行為只使抵押物的價值略有降低房屋現(xiàn)存的價值足以擔保抵押人債務(wù)的履行那么抵押權(quán)人(貸款銀行)無權(quán)干預(yù)。在由于抵押人的作為或不作為的使用、理行為導致抵押物滅失或價值明顯降低或有滅失、明顯降低之虞時抵押權(quán)人可采取何種措施保全自己的利益?一般認為以下措施可以采用：1、要求停頓損害如?德國民?133條和1134條的規(guī)定。我國?擔保法?第51條款也規(guī)定："抵押人的行為足以使抵押物價值減少的抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停頓其行為。"2、要求增加擔保我國?擔保法?第51條款同時規(guī)定："抵押物價值減少時抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復抵押物的價值或者提供與減少的價值相當?shù)膿！?如抵押人可提供別的擔保使債務(wù)履行得到保證抵押權(quán)人對抵押人使用、理房屋的行為自可不問。3、要求抵押人對抵押物采取必要的保護及理措施這是針對抵押人的不作為而導致對房屋的損害而言的。如抵押人長不對房屋進展維修可能導致房屋價值嚴重降低時抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人對房屋進展必要的維修。4、解除主債權(quán)合同在抵押人回絕停頓損害行為或?qū)Φ盅何锘亟^采用必要的防范措施或理措施并回絕對抵押權(quán)人提供充分的增擔保而致抵押權(quán)人的債權(quán)不能獲得充分的擔保時抵押權(quán)人可以解除主債權(quán)合同并由債務(wù)人承擔由此而發(fā)生的損失。二、第三人損害抵押物抵押權(quán)設(shè)定以后抵押人仍對抵押物享有使用、收益權(quán)抵押人對抵押物的使用、收益得以自己占有抵押物的方式進展也可以將抵押物授予別人占有、使用如將房屋出租。在第三人以正常方式使用、理抵押物時抵押權(quán)人無權(quán)干預(yù)。但在抵押權(quán)人有充分證據(jù)證明該第三人將采用對抵押物價值有明顯減損的方式使用抵押物時可對抵押人提出異議并可懇求抵押人另行提供擔?；蛑浦沟盅喝藢⒌盅何锝唤o第三人使用。在第三人采用不適當?shù)姆绞绞褂玫盅何镏碌盅何锏膬r值嚴重減損時抵押權(quán)人得懇求該第三人停頓損害。此項停頓損害懇求權(quán)本質(zhì)上屬于物上懇求權(quán)是抵押權(quán)人直接抵押權(quán)的物權(quán)性質(zhì)而產(chǎn)生的權(quán)利。在第三人之行為對抵押物已造成損害時由于抵押權(quán)本質(zhì)上是一種擔保物權(quán)即以抵押物的價值擔保債權(quán)的實現(xiàn)故第三人對于抵押物的損害僅對抵押人產(chǎn)生債的關(guān)系而不能在抵押權(quán)人與第三人之間產(chǎn)生侵權(quán)之債因此抵押權(quán)人不能直接行使損害賠償懇求權(quán)。在第三人的行為致使抵押物的價值嚴重減損時抵押人可對該第三人行使損害賠償懇求權(quán)對于此項懇求權(quán)抵押權(quán)人可以在其上成立債權(quán)質(zhì)權(quán)。同時在抵押人疏于行使此項權(quán)利時抵押權(quán)人可對抵押人進展催告抵押人回絕行使時抵押權(quán)人得懇求抵押人提供增擔保。抵押人回絕提供增擔保時抵押權(quán)人可代位行使抵押人的損害賠償懇求權(quán)。抵押權(quán)人行使此項權(quán)利后應(yīng)將其行使該項權(quán)利所得賠償金予以提存并在該項賠償金上成立物上代位。債務(wù)履行屆滿債務(wù)人履行債務(wù)的該賠償金歸抵押人所有。抵押物投保的抵押權(quán)人可以在金上成立物上代位并予以提存提存后的處理同賠償金。以上為與抵押人有合同關(guān)系的第三人損害抵押權(quán)時的救濟措施。在無合同關(guān)系的第三人損害抵押權(quán)時抵押權(quán)人所采取的救濟措施原那么上與前者一致。第三節(jié)按揭中抵押權(quán)的實行一、實行條件當借款人不履行按約歸還貸款本息義務(wù)時貸款銀行可對抵押房屋實行抵押權(quán)。抵押權(quán)的實行也稱抵押權(quán)的實現(xiàn)指抵押權(quán)人于債權(quán)已屆清償而未獲清償時為求優(yōu)先受償之實現(xiàn)而處分抵押物的行為。抵押權(quán)之實現(xiàn)既為抵押權(quán)最主要的效力也為抵押權(quán)人最主要的權(quán)利。假設(shè)無此項效力那么抵押權(quán)無存在的價值。我國?民法通那么?第條第2項規(guī)定："債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的債權(quán)人有權(quán)按照法律的規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到歸還。"此項規(guī)定了抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的條件即債務(wù)人不履行債務(wù)。二、按揭中抵押權(quán)實行的方式我國?擔保法?第53條款規(guī)定："債務(wù)履行屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)目梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的抵押權(quán)人可以向人民提起訴訟。"由此款規(guī)定可知我國現(xiàn)行法抵押權(quán)實行的包括：以抵押物折價及拍賣、變賣抵押物。而在國外抵押權(quán)實行的除了上述三種外還有占有抵押物并以其孳息清償債務(wù)。在實行英美法式按揭的英美法還有按揭權(quán)人取消贖回權(quán)的作法?，F(xiàn)分別介紹如下：占有抵押物并以其孳息清償債務(wù)是指抵押權(quán)人在主債權(quán)屆清償后獲得對抵押物的占有通過抵押物的自然孳息或法定孳息的收取而清償債務(wù)。在大陸法系中一般不使用這種形式而在英美法中這種形式仍然經(jīng)常被使用。在英美法中取消按揭物贖回權(quán)曾是抵押權(quán)實行的最主要的形式。取消贖回權(quán)是指按揭權(quán)人在債務(wù)人不履行義務(wù)時將確定地獲得按揭物上的權(quán)利。英國的mortgage的最初形式為質(zhì)(pledge)以擔保物的占有轉(zhuǎn)移為原那么后至Littleton時代(1402-1481)mortgage發(fā)生了改變此時擔保物可以不為轉(zhuǎn)移占有但擔保物所有權(quán)仍發(fā)生轉(zhuǎn)移債務(wù)人須以債務(wù)的履行贖回擔保物否那么擔保物將確定地歸擔保權(quán)人所有。在早的英法中權(quán)原的絕對轉(zhuǎn)移在債務(wù)人不履行債務(wù)時便發(fā)生后來那么為債務(wù)人規(guī)定了一定的贖回在贖回經(jīng)過后債務(wù)人仍不能履行債務(wù)的債權(quán)人可通過作出取消贖回此時擔保物確定地歸擔保權(quán)人所有。因此在這種情況下取消贖回權(quán)是mortgage擔保的最主要的實行方式。到了查爾斯一世時代對于債權(quán)人取消贖回的權(quán)利進展了限制在衡平法中甚至成認債務(wù)人在任何情況下都可以贖回擔保物。英國1925年財產(chǎn)法公布后對于mortgage實行開始實行清算取消贖回權(quán)制度幾乎失去存在的條件但在英格蘭根據(jù)法律債務(wù)人不履行義務(wù)時債權(quán)人仍然可以通過獲得取消贖回取消債務(wù)人的贖回權(quán)但通常會指對擔保物進展出賣而不愿發(fā)出取消贖回。而在愛爾蘭這種方式被明廢除。雖然抵押權(quán)的實行有以上各種方式但在目前世界各使用最為普遍的仍然是公開拍賣。公開拍賣是指以公開競價的方式將抵押物出賣給出價的人。從運作方式上來看抵押物的拍賣有兩種形式：一為普通拍賣拍賣時由拍賣師由低漸高地叫價競買人競相出價最后將抵押物拍定給出價的人。二為荷蘭式拍賣與普通拍賣相反拍賣師叫出價格如有人應(yīng)買那么抵押物歸應(yīng)買人獲得;假設(shè)沒有人應(yīng)買那么漸次降低叫價直到出現(xiàn)有應(yīng)買人為止。在這種形式的拍賣中以第一種為常見我國實務(wù)中采用的拍賣也大多為之。以上各種方式中應(yīng)該說公開拍賣為實行抵押權(quán)的最正確方式。以拍賣方式處分抵押財產(chǎn)不僅可以使抵押財產(chǎn)通過競買充分實現(xiàn)其價值而且拍賣來由或公共拍賣機構(gòu)主持進展故對抵押權(quán)人與抵押人都很公平;相比抵押物折價等方式而言拍賣可以防止當事人之間發(fā)生很多糾紛。三、采用拍賣的方式實行抵押權(quán)所涉及的幾個問題(一)抵押權(quán)實行方式確實定我國?擔保法?53條款規(guī)定："債務(wù)履行屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)目梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的抵押權(quán)人可以向人民提起訴訟。"由此規(guī)定可知我國法律是允許任意拍賣存在的。根據(jù)?擔保法?的規(guī)定以拍賣方式實行抵押權(quán)應(yīng)當由抵押權(quán)人與抵押人就抵押物的拍賣問題達成協(xié)議。如抵押權(quán)人與抵押人未能就抵押物拍賣達成協(xié)議那么抵押權(quán)人不得對抵押物進展拍賣。此時應(yīng)由抵押權(quán)人就抵押權(quán)的實行問題向提起訴訟。有人認為我國法律也準許抵押權(quán)人直接申請進展拍賣但從?擔保法?第53條款的規(guī)定來看在債務(wù)人不履行債務(wù)時抵押權(quán)人只能與抵押人協(xié)商抵押權(quán)的實行方式;而在當事人就抵押權(quán)的實行方式不能達成協(xié)議時抵押權(quán)人只能向起訴。既然法律規(guī)定抵押權(quán)人只能向起訴而未規(guī)定抵押權(quán)人可以申請進展拍賣或強迫執(zhí)行那么只能理解為抵押權(quán)人不能直接申請拍賣抵押物或?qū)Φ盅何镞M展強迫執(zhí)行。既然規(guī)定了"起訴"便意味著只能按照訴訟程序?qū)Φ盅簷?quán)人提起的訴訟進展審理而不能直接根據(jù)抵押權(quán)人的申請強迫執(zhí)行。如抵押權(quán)人直接申請對抵押物進展拍賣根據(jù)擔保法的規(guī)定應(yīng)駁回抵押權(quán)人的申請并告之當事人按訴訟程序。當然抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起抵押權(quán)確認之訴抵押權(quán)經(jīng)確認后抵押權(quán)人是否可以懇求直接對抵押物進展拍賣而以拍賣的價金清償?shù)盅簷?quán)擔保的債權(quán)對此我國法律沒有明確規(guī)定。但根據(jù)擔保法的精抵押權(quán)經(jīng)確認后抵押權(quán)人應(yīng)與抵押人就抵押權(quán)的實行方式達成協(xié)議不能達成協(xié)議的由作出如抵押人不按確認的方式配合抵押權(quán)人實行抵押權(quán)那么抵押權(quán)人可以向申請強迫執(zhí)行。惟有如此才與擔保法規(guī)定的精相一致。但此時執(zhí)行的是有關(guān)抵押權(quán)實行方式的判決而非直接根據(jù)抵押權(quán)人的申請對抵押物進展強迫執(zhí)行。(二)競拍人資格的認定一般認為具備完全民事行為才能的公民、法人和其他組織均可作為競買人但抵押權(quán)人、抵押人可否參加抵押物的競買?依學說抵押物拍賣時抵押權(quán)人、抵押物的第三獲得人、抵押人、債務(wù)人均可參加抵押物的競買。蓋抵押物的拍賣為公開拍賣抵押物因拍定而歸于出價的競買人拍賣的目的在于使抵押物變價可以獲得公正的價格同時拍賣之競買人理應(yīng)對抵押物的價值為自己判斷故允許上述當事人參加拍賣對于拍賣的公正性并不會產(chǎn)生影響。筆者認為抵押權(quán)人參加競拍自當無異議;然而債務(wù)人參加競拍就應(yīng)另當別。因為根據(jù)抵押權(quán)實行的原理只有當債務(wù)履行屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)時才可對抵押權(quán)予以實行。債務(wù)人不履行債務(wù)分為無才能履行和有才能而不愿意履行。前者債務(wù)人無才能履行債務(wù)自然也無力參加競拍;后者債務(wù)人有才能歸還債務(wù)而不愿意歸還其參加競拍清楚有欺詐之嫌。故此不應(yīng)準許債務(wù)人參加競拍。另外根據(jù)我國?擔保法?第30條的規(guī)定委托人不得參與競買也不得委托別人代為參加競買。第條又規(guī)定委托人參與競買的工商行政部門處拍賣成交價格的30以下的罰款。這些規(guī)定主要目的是為了防止拍賣過程中出現(xiàn)欺詐行為和委托人操縱拍賣現(xiàn)象的發(fā)生但筆者認為此規(guī)定過于僵化。筆者認為不應(yīng)準許債務(wù)人參加競買但應(yīng)準許抵押權(quán)人參加競拍。(三)拍賣中價金的分配在債權(quán)人訴至并經(jīng)判決或裁定將抵押物強迫拍賣的情況下由于拍賣在主持下進展故拍賣后抵押物的拍賣價金可由進展分配分配的公正性可以得到充分的保證。而我國?擔保法?53條款規(guī)定："債務(wù)履行屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)目梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的抵押權(quán)人可以向人民提起訴訟。"由此規(guī)定可知我國法律是允許任意拍賣存在的。因此在任意拍賣時拍賣價金分配的公平性就成為了一個問題。如何保證任意拍賣價金分配的公正性?首先要明確的是抵押物拍賣價金的分配應(yīng)由拍賣人進展抵押權(quán)人與抵押人在抵押物拍賣委托合同中應(yīng)當告知拍賣人拍賣的目的并委托拍賣人對抵押物的拍賣價金按照抵押合同及債權(quán)合同的約定進展分配在全部清償受抵押權(quán)擔保的債權(quán)后如有剩余剩余金額應(yīng)交抵押人。拍賣人違犯上述義務(wù)將拍賣價金交抵押人或抵押權(quán)人任何一方而致他方債權(quán)不能獲得清償或剩余金額不能獲得歸還時拍賣人應(yīng)當承擔違約責任。違約責任的承擔方式在抵押權(quán)人獲得抵押物拍賣價金而使抵押人的剩余金額不能獲得時拍賣人應(yīng)當承擔向抵押人支付該金額的責任;在因拍賣人將拍賣價金交給抵押人而使抵押權(quán)人不能獲得清償時拍賣人那么應(yīng)承擔替代清償?shù)呢熑?。但拍賣人在承擔上述責任后可以對抵押人獲得原抵押權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)或?qū)Φ盅簷?quán)人獲得余額歸還懇求權(quán)。其次在同一抵押物上存在多個抵押權(quán)時數(shù)個抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)作為抵押物拍賣合同的共同委托人并應(yīng)訂立拍賣價金分配協(xié)議抵押物拍賣后由拍賣人按照分配協(xié)議進展分配如不能達成分配協(xié)議那么數(shù)個抵押權(quán)人和抵押人中的任何一人都可訴至要求裁決分配的比例或順序。(四)拍賣中抵押物不能賣出時的處理方式法律規(guī)定如抵押物不能高于最低保存價的價格拍賣那么可根據(jù)估價人的對該最低保存價進展適當?shù)臏p價并另行確定日進展再次拍賣。在我國拍賣法及擔保法對此問題未作規(guī)定有學者認為可參照法律的相關(guān)規(guī)定進展處理。如抵押物存在保存價且該保存價經(jīng)鑒定人估價后作出而在拍賣過程中競買人的出價沒有高于保存價的共同委托人可經(jīng)過協(xié)商適當降低保存價格。在降低后仍然不能賣出時可由共同委托人進展協(xié)商后再次降低價格但為了保護抵押人的利益對此必須有一定的限制。該學者認為在第一次拍賣而沒有成功時經(jīng)過共同委托人協(xié)商可以降低拍賣最低保存價保存價可控制在原來最低保存價格的3/4范圍內(nèi)并進展再次拍賣如第二次拍賣時仍然沒有人出價高于最低保存價時那么可以再降低到原保存價的1/2如不能以此價格那么應(yīng)停頓拍賣如抵押權(quán)人愿意以抵押物折價的可由雙方協(xié)議以抵押物折價清償如抵押權(quán)人不愿意以抵押物折價的那么應(yīng)將抵押物歸還抵押人同時抵押物上的抵押權(quán)消滅債權(quán)人的債權(quán)轉(zhuǎn)化為一般債權(quán)。(五)任意拍賣中對抵押人(按揭人)利益的保護如抵押人事先授權(quán)抵押權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時有權(quán)抵押物并優(yōu)先受清償(這種授權(quán)協(xié)議往往是在訂立債權(quán)合同時同時訂立的)在抵押權(quán)實行時就叫作抵押物的變賣。抵押物的變賣也往往采用拍賣的方式進展實際上此時抵押物的變賣與任意拍賣并無本質(zhì)差異但此時抵押權(quán)人變成了上的委托人。故抵押權(quán)人如僅從自己利益的角度考慮極易損害抵押人的利益。如何制約其權(quán)利的行使并保持抵押人和抵押權(quán)人雙方利益上的相對平衡?筆者認為法律中的規(guī)定值得參考。在個人購置住房很多是通過按揭貸款進展的因此當購房人無力按還款付息時抵押權(quán)人(貸款人)可以作為抵押物的房產(chǎn)以優(yōu)先受償。這在法律上稱為"抵押物"實際上是當場拍賣雖然在英文中其使用了"sale"(出賣)而非"auction"(拍賣)。抵押房屋有兩種方式即""和"授權(quán)委托"。""就是由監(jiān)視的其類似于我國的強迫拍賣。在大局部州都可以要求。有些州的法律規(guī)定抵押房屋必須由監(jiān)視。的優(yōu)點是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)權(quán)明確不再就房產(chǎn)發(fā)生糾紛。但的程序復雜時間較長而且費用昂貴。"授權(quán)委托"實際上是抵押權(quán)人主持下的抵押物的任意拍賣(即抵押物的變賣)但其并非可由抵押權(quán)人任意進展而是有一套嚴格的法定程序以保護購房人或抵押人的利益。法定程序主要是要求貸款人(抵押權(quán)人)在房產(chǎn)前必須發(fā)出適當?shù)囊话闶且笤趫蠹埳系浅鰪V告。假設(shè)僅在抵押協(xié)議中規(guī)定了抵押物的授權(quán)委托那么只有明文規(guī)定貸款人(抵押權(quán)人)可以購置房產(chǎn)的貸款人才可以購置。但授權(quán)委托中時假設(shè)價金不超過抵押貸款那么貸款人不必付任何現(xiàn)款。按照法律的規(guī)定在授權(quán)房產(chǎn)時抵押權(quán)人應(yīng)履行"誠信勤勉"的義務(wù)。"誠信"(goodfaith)指誠信地履行自己的義務(wù)完全無意欺騙對方或是以不公正方式為自己牟取利益。抵押權(quán)人的出賣權(quán)"是為自己的利益而賦予其享有的權(quán)利以使其能更好地實現(xiàn)自己的債權(quán)假設(shè)他誠信地為此目的而行使之未承受買受人的賄賂或與買受人通謀就不應(yīng)進展干預(yù)即便該項交易非常不利也是如此除非該價格是如此的低以致其本身就足以說明存在欺詐。"故抵押權(quán)人只要不有意損害抵押人的利益或?qū)Φ盅喝说睦孢^于忽略大意那么不應(yīng)對此承擔責任。"勤勉"(duedeligence)是指在抵押物出賣時抵押權(quán)人應(yīng)盡可能為抵押物獲得合理公正的價格盡適當注意的義務(wù)抵押權(quán)人對待抵押物的態(tài)度應(yīng)如同自己的財產(chǎn)一樣。抵押權(quán)人應(yīng)在抵押物前對抵押物進展估價勤勉義務(wù)要求他至少應(yīng)征詢有關(guān)部門對抵押物的價值的估價并對該財產(chǎn)的出賣進展適當?shù)膹V告。當?shù)盅簷?quán)人進展這些工作后那么其對抵押物的變價應(yīng)視為已盡合理注意義務(wù)。在的莫菲訴金融開發(fā)一案中對"誠信勤勉"的解釋成了該案的焦點。案情大致如下：原告莫菲1966年從被告金融開發(fā)處貸款購置了一幢房屋以抵押貸款方式支付房款。1981年原告失業(yè)。在拖欠了相當限的欠款后被告于1981年12月15日將原告房屋拍賣。但時只有被告的代表參加競拍最后被告的代表出價27000美元大約相當于原告所欠的抵押款另加的有關(guān)費用。最后按此價格成交。拍賣后又過了兩天被告轉(zhuǎn)手將原告房屋以38000美元賣予另一人。1982年2月5日原告提起訴訟。一審認定被告"未履行勤勉義務(wù)未以誠信使被拍賣的財產(chǎn)獲得公平價格"。認為公平價格為54000美元因此認為被告應(yīng)付給原告賠償金即"該財產(chǎn)拍賣的公平價格與拍賣價格之間的差"27000美元。被告為此上訴。在上訴中州認為被告未能履行其"勤勉"責任其主要原因是被告抵押房產(chǎn)前并未合理地進展。被告雖然進展了但其方式不妥將售房同法律文告混雜在一起刊出。一審認為被告的誠信責任來源于其房產(chǎn)時所扮演的角色。外表上看主持拍賣的并不是被告的律師但該律師其實還是站在被告一邊。被告既主持拍賣又因此有利害沖突。但上訴中州認定被告履行了"誠信"義務(wù)所根據(jù)的是：貸款人或抵押權(quán)人履行了拍賣方面的義務(wù);貸款人或抵押權(quán)人已按原告要求將拍賣延一次;雖然被告轉(zhuǎn)手將房產(chǎn)高價賣出但被告低價購進房產(chǎn)時并不知道很快能在近日內(nèi)高價此房;并無證據(jù)說明被告有傷害原告的意思如留難其他競買人。此外州提出"價格不高本身并缺乏以說明不誠信除非價格特別低以致于良知受到震動"。最后州在莫菲訴金融開發(fā)案中制定如下規(guī)那么：假設(shè)貸款人或抵押權(quán)人與主持拍賣、購置抵押財產(chǎn)者為同一人貸款人或抵押權(quán)人為了防止在隨后的訴訟中敗訴必須做到以下幾點：1遵守法定程序;2履行其誠信義務(wù);3履行其勤勉義務(wù)。此三項義務(wù)對貸款人的要求依次加強。根據(jù)以上案例可以看出除非抵押權(quán)人按照"誠信勤勉"的原那么處理拍賣事宜否那么其拍賣行為很可能不被認可抵押人可以存在欺詐為由要求撤消抵押物拍賣合同或要求賠償。四、按揭房屋的增值與抵押權(quán)的實行按揭房屋的增殖分為因房地產(chǎn)行情的變化導致的自然增殖和因購房人裝修導致的人為增殖。在前者抵押權(quán)實行時抵押權(quán)的效力自然及于按揭房屋的全部。在后者那么要詳細分析。在住房按揭中購房人(借款人)在與貸款銀行訂立抵押合同時抵押房屋一般是未裝修的胚房。抵押人裝修房屋后房屋價值明顯高于裝修前抵押權(quán)實行時抵押權(quán)人是就裝修前的價值優(yōu)先受償?還是就裝修后的價值優(yōu)先受償?裝修后附著于房屋之上的裝修材料如地板、防盜門窗等具有何種法律屬性?是從物?還是附合物?在德國民法中對物的構(gòu)成局部與從物進展了區(qū)分而在法國民法中從物與物本身的構(gòu)成局部沒有明確的界限故對于物的構(gòu)成局部及從物按同一問題來處理。根據(jù)德國法的理念從物是指與主物統(tǒng)屬一人所有的能助主物之效用又可與主物別離之物。而物之構(gòu)成局部那么為物的成分物的構(gòu)成局部按社會經(jīng)濟的一般觀念而將其作為的所有權(quán)的客體顯然不當;而從物那么為按一般社會觀念具有一定的性但在法律上為同之物其與主物之間存在一般的經(jīng)濟的結(jié)合即可。從物的認定方式如下：1、須經(jīng)常輔助主物的使用因此僅暫時地輔助他物經(jīng)濟效用的不得稱其為從物例如家具之于房屋不是從物;2、非主物的構(gòu)成局部;3、須與主物同屬一人。筆者認為在房屋裝修中裝修材料經(jīng)過裝修而與房屋不可分地板、瓷磚、防盜門窗等材料非經(jīng)過強力撤除不能與房屋別離。撤除后其本身價值大為降低房屋價值那么降低更多。因此裝修材料已經(jīng)變?yōu)榉课莸囊痪植慷堑奈锼皇菑奈锒歉胶衔?。在抵押?quán)效力所及的抵押物范圍問題上有學者認為：物之構(gòu)成局部不是在抵押權(quán)設(shè)立之前即附從于抵押物還是在抵押權(quán)設(shè)立以后附從于皆屬抵押權(quán)效力所及。對此筆者有不同觀點。筆者認為物之構(gòu)成局部在抵押權(quán)設(shè)立之前即附從于抵押物的抵押權(quán)效力及于其當屬無疑。抵押權(quán)設(shè)立后附從于抵押物的如抵押物的價值遠大于附合物價值物的抵押權(quán)效力及于附合物并無不可。但如附合物價值極大甚至與原抵押物價值相當?shù)牡盅簷?quán)效力是否還能及于附合物當不無疑問?，F(xiàn)今的房屋裝修由于追求時尚故往往花費宏大。裝修豪華的裝修費用甚至超過胚房價值。在此種情況下抵押權(quán)的效力是否及于附合物?對此我國法律未作規(guī)定。學理上一般認為按照所有權(quán)獲得的一般原理附合物應(yīng)為抵押物的所有人獲得所有權(quán)。因附合物與原抵押物由于附合而不可分因此附合物也應(yīng)為抵押權(quán)效力所及;亦即由于抵押物所有權(quán)的擴張必然導致抵押權(quán)的擴張。如?民?第370條即規(guī)定："除抵押地上存在的建筑物外抵押權(quán)及于附加于標的不動產(chǎn)的與之連為一體的物。但是設(shè)定行為另有約定或債權(quán)人可以依第424條規(guī)定撤銷債務(wù)人行為時不在此限。"郭明瑞和楊立新兩位學者認為：附合物原那么上得為抵押權(quán)效力所及但當事人另有約定或者債權(quán)人與債務(wù)人成心以此損害其他債權(quán)人的或者別人依法得對附合物行使權(quán)利時那么抵押權(quán)的效力不能及于該附合物。同時筆者認為抵押權(quán)之對于從物的效力的學說值得借鑒。對于抵押權(quán)的效力是否及于抵押權(quán)設(shè)立后所增加的從物學說上有不同的看法：第一、肯定說學者史尚寬認為抵押權(quán)設(shè)定后發(fā)生的從物亦應(yīng)解為抵押權(quán)效力之所及。因為主物與從物的主從關(guān)系非依當事人意思的解釋而應(yīng)依客觀的兩物之經(jīng)濟的結(jié)合以定之。第二、否認說學者倪江表認為抵押權(quán)的效力應(yīng)僅及于抵押權(quán)設(shè)立時抵押物之從物如將其擴及設(shè)定后所生之從物實有違當事人之意思。當事人于抵押權(quán)設(shè)定時僅以抵押物之現(xiàn)存價值為估計不可能對抵押物將來可能發(fā)生的從物進展預(yù)見而且抵押權(quán)人在抵押物價值明顯減少時可以要求抵押人承擔補足之義務(wù)將將來之從物歸于抵押權(quán)統(tǒng)屬范圍也無必要。況抵押物的價值系以抵押權(quán)設(shè)定時為基準為何抵押物價值增加時抵押人卻沒有予以扣除之權(quán)利?此對于抵押人來說顯有不公。學者李肇偉認為就言雙方當事人設(shè)定抵押權(quán)之物恒以抵押物的以估定抵押之價額抵押權(quán)設(shè)定后增加的從物固不應(yīng)受抵押權(quán)的拘束。李光夏認為從物與主物究系兩物故如從物成立于抵押權(quán)設(shè)定之后者仍為抵押權(quán)效力所不及。第三、折衷說此說又有兩種觀點。一種觀點認為要區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)。學者姚瑞光認為從物為動產(chǎn)的在設(shè)定后成為抵押物的從物的亦為抵押權(quán)的效力所及;惟從物為不動產(chǎn)者其后發(fā)生的從物原那么上應(yīng)不為抵押權(quán)效力之所及。因為抵押權(quán)的設(shè)定非經(jīng)登記不生效力。另一種觀點認為抵押權(quán)人得將后增的從物一并拍賣但其無優(yōu)先受償權(quán)。如學者鄭玉波認為在抵押權(quán)設(shè)定后增加的從物如認為包括在抵押權(quán)標的物范圍內(nèi)那么對于抵押權(quán)人的利益過分維護對于一般債權(quán)人的利益未免削減因后增的從物勢須以一般財產(chǎn)購得如認為抵押權(quán)效力所及那么等于由一般財產(chǎn)中劃出一局部歸入抵押物之中故對于一般債權(quán)人不利。然如不認抵押權(quán)效力之所及那么當?shù)盅簷?quán)實行時只能拍賣主物不能拍賣從物不但無以全主物的經(jīng)濟效用亦勢必因之而貶低主物的價值。所以抵押權(quán)人認為必要時得將該物并付拍賣但對于從物的價金無優(yōu)先受償權(quán)。學者王澤鑒認為為兼顧當事人利益原那么上應(yīng)認為抵押權(quán)效力仍及于后增加的從物。惟后增加的從物為抵押權(quán)效力之所及倘影響到一般債權(quán)人的共同擔保時那么抵押權(quán)人于實行抵押權(quán)時雖仍得將從物一并拍賣但無優(yōu)先受償權(quán)。一般債權(quán)人主張抵押權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)者應(yīng)負舉證責任。筆者認為鄭玉波和王澤鑒兩位學者的觀點值得借鑒。筆者認為抵押權(quán)從外表上看是在抵押物上所設(shè)的權(quán)利但本質(zhì)上那么是在抵押物的交換價值上設(shè)定的權(quán)利。抵押權(quán)設(shè)定時附合物并不存在抵押人和抵押權(quán)人的本意為在原抵押物的交換價值上設(shè)定抵押權(quán)。如抵押人和抵押權(quán)人約定抵押權(quán)的效力及于后來的附合物那么從其約定;但如無此約定那么不應(yīng)認定抵押權(quán)的效力自然及于附合物。在住房按揭中如抵押房屋(胚房)的價值不變或大幅攀升時抵押權(quán)人自然不必憂慮。如胚房價值因行情而大幅下跌以致僅對胚房實行抵押權(quán)不能保證債權(quán)實現(xiàn)時這時在實行抵押權(quán)時抵押權(quán)人是就胚房價值優(yōu)先受償,還是就裝修后的房屋整體價值優(yōu)先受償,頗值得考慮。筆者認為不是否存在其他的債權(quán)人抵押權(quán)人只可就胚房價值優(yōu)先實行其抵押權(quán)(當然拍賣時應(yīng)將裝修后燈房屋整體拍賣)。假設(shè)不存在其他的債權(quán)人或其他債權(quán)人的債權(quán)未到那么抵押權(quán)人可對余下的債權(quán)予以實行(在經(jīng)過訴訟后的強迫拍賣情況下為強迫執(zhí)行;如不經(jīng)訴訟而是任意拍賣即變賣的情況下抵押權(quán)人可在對胚房實行抵押權(quán)后將余下價值予以提存然后可再就未實現(xiàn)債權(quán)提起強迫執(zhí)行之訴)但這時所實行的并非抵押權(quán)而是普通債權(quán)。假設(shè)存在其他到債權(quán)那么拍賣后剩余的超出胚房價值的局部應(yīng)在所有的已到的普通債權(quán)的債權(quán)人中公平分配(如剩余的價值缺乏以歸還所有債權(quán)那么按比例分配;如足以歸還那么再有剩余應(yīng)返還于抵押人)。而在抵押的房屋上存在多重抵押時前序抵押權(quán)人更只能就胚房價值優(yōu)先受償余下的價值那么為后序抵押權(quán)人受償再有剩余才可轉(zhuǎn)為一般債權(quán)。筆者認為這樣處理既可保障抵押權(quán)人的利益又不會損害后序抵押權(quán)人及一般債權(quán)人的利益。但這樣做是否有違抵押權(quán)的不可分性??法國民?第2114條規(guī)定抵押物之全部擔保債權(quán)之各部;抵押物之各部擔保債權(quán)之全部。學者鄭玉波認為：抵押權(quán)設(shè)立后因行情的變化抵押物價值發(fā)生增加時抵押權(quán)及于增加的價值局部。同樣抵押物發(fā)生價值減損時抵押權(quán)仍及于現(xiàn)有抵押物的價值。筆者認為購房人以房屋抵押其本意為以胚房的交換價值為抵押據(jù)此應(yīng)推知貸款銀行也為此意如因行情變化而致胚房價值增加貸款銀行實行抵押權(quán)時自可連同胚房增加的價值優(yōu)先受償。然而裝修后的房屋之價值相對于胚房有大幅度的增加并非由于行情所致而是由于外力作用(購房人的裝修行為)的結(jié)果抵押權(quán)人自無權(quán)就該增加的價值優(yōu)先受償。在行情不景氣、房價大幅下跌并存在其他債權(quán)人時貸款銀行如就裝修后的房屋的全部價值優(yōu)先受償那么可實現(xiàn)債權(quán)如僅就胚房價值優(yōu)先受償那么無法全部實現(xiàn)債權(quán)。這對貸款銀行來說是否不公?筆者認為在實行經(jīng)濟的今天貸款銀行放款給購房人乃是一種商業(yè)行為自然應(yīng)承擔一定風險。銀行在貸款時就應(yīng)考慮到風險并應(yīng)采取一定的防止風險的措施如對貸款額度有所限制。由此筆者認為上述結(jié)與抵押權(quán)的不可分性并不矛盾。第四節(jié)住房按揭露生糾紛時的處理一、住房按揭露生糾紛時第三人確實定由于住房按揭法律關(guān)系涉及銀行、房產(chǎn)商和購房人三方且包含了借款和購房兩種法律關(guān)系當發(fā)生糾紛訴至時該如何審理?目前存在兩種觀點：第一種觀點認為住房按揭糾紛本質(zhì)上包括了房屋買賣糾紛和借貸糾紛因此應(yīng)當分案審理分別由房地產(chǎn)審訊庭和經(jīng)濟審訊庭分開審理。在房地產(chǎn)糾紛案中銀行不列為當事人;在借貸糾紛案中把購房人、房產(chǎn)商、銀行列為當事人。第二種觀點認為住房按揭糾紛雖然包括了房地產(chǎn)買賣和借貸兩種不同性質(zhì)的糾紛但是由于這兩種糾紛嚴不可分應(yīng)當合并審理。筆者認為第二種觀點更合理一些但要詳細分析：(一)因房屋買賣糾紛引起的借貸糾紛中第三人確實定房屋買賣糾紛可能導致房產(chǎn)商與購房人之間的權(quán)利、義務(wù)發(fā)生變化有可能解除房屋買賣合同。假設(shè)購房人停頓(或暫停)繼續(xù)向銀行歸還貸款借貸糾紛就會發(fā)生。在此種情況下應(yīng)將銀行列為第三人;或銀行以有懇求權(quán)的第三人身份參加訴訟。假設(shè)購房人不停頓向銀行歸還貸款那么不必將銀行列為第三人。(二)因借貸糾紛引起的房屋買賣糾紛中第三人確實定在發(fā)生借貸糾紛時是否將房產(chǎn)商列為第三人也要詳細分析：1、在銀行未按約提供按揭貸款時這種情況一般比較少見但不排除這種情況的存在。銀行未按約提供按揭貸款將損害購房人和房產(chǎn)商的利益。此時如購房人提起訴訟要求銀行依按揭貸款合同承擔違約責任或承擔賠償購房人損失的責任房產(chǎn)商可以有懇求權(quán)的第三人身份參加訴訟或購房人與房產(chǎn)商共同提起訴訟。2、購房人不依按揭貸款合同的約定如歸還貸款本息時銀行起訴時購房人不依約付款的情形主要有三種：(1)房產(chǎn)商棄樓而致樓盤爛尾的此時購房人也是受害人處理上假設(shè)把購房人與房產(chǎn)商的買賣關(guān)系當成另一法律關(guān)系而不顧銀行利益受損害的程度可能更大且社會效果不佳。實際上銀行受損是由房產(chǎn)商棄樓而造成的尤其在樓花按揭時三方共同簽署按揭合同書合同書中房產(chǎn)商與銀行的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系往往比較松散但合同書中有關(guān)房屋交付及貸款的事項是三方的意思表示承擔義務(wù)的任何一方在合同上對其它兩方作出了承諾這種承諾對特定的相對一方來說構(gòu)成了有明顯強迫力的合同條款但對非特定的一方來說如房產(chǎn)商對銀行這種承諾首先表達的是信譽房產(chǎn)商與銀行建立的是信譽關(guān)系這種關(guān)系同樣應(yīng)受法律保護我國?民法通那么?也規(guī)定了民事活動應(yīng)當遵循老實信譽原那么。房產(chǎn)商一旦違犯承諾引起銀行受損那么應(yīng)認為房產(chǎn)商的行為與損失有直接關(guān)系。按?民事訴訟法?第56條第2款的規(guī)定人民在審理銀行