某房地產(chǎn)項目可行性研究項目總論（一）項目背景項目用地：汀棠公園以東地塊項目開發(fā)背景：蕪湖市國土資源局發(fā)布了鳩江區(qū)汀棠公園以東地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告，該地塊無論位置還是配套來說都是區(qū)域的“掌上明珠”。（二）承擔(dān)可行性研究的單位*****投資顧問有限公司（三）研究工作依據(jù)根據(jù)蕪湖海創(chuàng)置業(yè)責(zé)任有限公司委托，依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本項目可行性研究報告。二、項目投資環(huán)境和市場研究（一）市場宏觀背景1.全國投資環(huán)境2018年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21291億元，同比名義增長10.4%，增速比1-2月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資14705億元，增長13.3%，增速提高1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.1%.全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速爛201振8掏年球1-域3糕月份全國房地情產(chǎn)開發(fā)和銷售健情況鋪指標下絕對量彎同比增長待（茂%琴）跑房地產(chǎn)開發(fā)投逝資（億元）池21291場10.4找其中：住宅起14705丑13.3鄉(xiāng)辦公樓遼1193夫-0.1陜商業(yè)營業(yè)用房蟲2743坡-6.5赴房屋施工面積段（萬平方米）概646556惑1.5頂其中：住宅衰441540澆1.9制辦公樓敵30849蘆0.3劑商業(yè)營業(yè)用房詢86559俱-3.3制房屋新開工面當(dāng)積（萬平方米高）乘34615胃9.7沉其中：住宅淡25531關(guān)12.2司辦公樓佛1105鋒-2.3帝商業(yè)營業(yè)用房珠3441蛾-10.7劇房屋竣工面積添（萬平方米）尼20709麗-10.1滿其中：住宅鍵14198福-14妻辦公樓蜂941蜜-0.2搶商業(yè)營業(yè)用房赴2676桶-7.2吸土地購置面積醒（萬平方米）艘3802載0.5晚土地成交價款雅（億元）轎1634精20.3鬼商品房銷售面浴積（萬平方米暮）祝30088列3.6育其中：住宅劣26114肺2.5冰辦公樓認754皂-2.8蛋商業(yè)營業(yè)用房蛋2021暫9.6信商品房銷售額梳（億元）鷹25597俗10.4恒其中：住宅笨21609沉11.4返辦公樓降1103飾-8.2中商業(yè)營業(yè)用房逐2207揉7.9梳商品房待售面團積（萬平方米貝）也57329傲-16.7薪其中：住宅凳29167闊-25.4也辦公樓氧3637蘿-4續(xù)商業(yè)營業(yè)用房哈14639繩-8.6籌房地產(chǎn)開發(fā)企虛業(yè)到位資金（箱億元）暴36770掏3.1問其中：國內(nèi)貸慢款榮6957砍0.9恐利用外資宋16兆-78.4錯自籌資金益11449煩5.1蒼定金及預(yù)收款訊11130獄11.2扁個人按揭貸款途5160禮-6.8貨201碗8凱年壯1-沒3知月份東中西部逗和東北地區(qū)房愿地產(chǎn)開發(fā)投資執(zhí)情況殲地區(qū)長投資額（億元嘩）篇同比增長箏（廚%甚）繼房地產(chǎn)腿住宅際房地產(chǎn)蓋住宅訂全國總計題21291撥14705班10.4憲13.3持東部地區(qū)肯12277浴8470破11.8檔14.1推中部地區(qū)刑4443脖3200兼15儀19識西部地區(qū)次4122暫2725信2.9齊6.9攻東北地區(qū)蒜449浴310銜1.3投-3壇201擦8耕年線1-格3響月份東中西部勻和東北地區(qū)房限地產(chǎn)銷售情況強地區(qū)漠商品房銷售面敘積掃商品房銷售額坑絕對數(shù)聯(lián)同比增長捆絕對數(shù)卵同比增長險（萬平方米）擔(dān)（僚%加）由（億元）傷（展%控）腿全國總計中30088叛3.6盈25597帖10.4奉東部地區(qū)帽12491檢-7.3瘡14126森-0.9微中部地區(qū)忽8264圾14.6閣5319奸28.2尿西部地區(qū)賄8376態(tài)12副5430辣29茫東北地區(qū)爛957委8.5鋒723尼26.6旋日201城8久年碑1-揉3令月份，東部地村區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)供投形資司1227杜7嶼億元，同比增覽長柄11.8犁%主，增速構(gòu)比跨1-男2令月份提有高嚇0.扁2火個百分點；中賤部地區(qū)投伯資菌444卻3饑億元，增飽長恥15.0石%豎，增速提躁高燈1.許6塊個百分點；西已部地區(qū)投姻資存412扇2尺億元，增額長躁2.9偵%勸，增速回餅落讓0.敏8炭個百分點；東吐北地區(qū)投壯資齊44棄9廊億元，增均長狼1.3楊%錦，撥1-芳2煌月份為下駕降壯15.3讓%圓。紡20著1亂8法年瓜1-炒3漁月份，房地產(chǎn)沒開發(fā)企業(yè)房屋炸施工面甜積斬64655言6踩萬平方米，同堤比增循長保1.5流%匪，增速協(xié)與皂1-牲2扶月份持平。其妨中，住宅施工躺面像積池44154用0進萬平方米，增宰長揮1.9念%悄。房屋新開工摘面捐積抄3461仁5殼萬平方米，增袋長核9.7凍%師，增速提閑高府6.尼8頭個百分點。其僅中，住宅新開俯工面鈔積柴2553鷹1獵萬平方米，增燈長背12.2裕%拖。房屋竣工面首積豬2070蝦9執(zhí)萬平方米，下球降捧10.1鼠%鹽，降幅收舞窄腔2茫個百分點。其抽中，住宅竣工熱面告積宜1419牲8乳萬平方米，下宿降曬14.0它%筐。者20枝1渠8漠年倚1-躍3響月份，房地產(chǎn)乎開發(fā)企業(yè)土地萍購置面砍積憑380磁2屑萬平方米，同駁比增準長倚0.5按%投，彩1-玉2飛月份為下蟲降嗓1.2輝%汗；土地成交價銷款師163偉4駝億元，增狗長肥20.3蘋%棄，增速提喂高稍20.疑3滲個百分點。閣2017-2的01終8舟年全國房地產(chǎn)版開發(fā)企業(yè)土地趨購置面積增速靜巡二、商品房銷寺售和待售情況確圖201底8敬年見1-量3排月份，商品房融銷售面消積猾3008織8抵萬平方米，同挪比增訂長停3.6援%擠，增速羊比繡1-胞2扶月份回勺落疾0.番5片個百分點。其秩中，住宅銷售瓦面積增因長莊2.5劃%刃，辦公樓銷售幫面積下監(jiān)降嗓2.8挽%斑，商業(yè)營業(yè)用匯房銷售面積增獎長叢9.6本%確。商品房銷售綁額蘿2559吼7猴億元，增冠長倉10.4溝%忙，增速回奏落娘4.或9襲個百分點。其舞中，住宅銷售蝶額增幟長機11.4俘%證，辦公樓銷售再額下礙降臨8.2潔%賣，商業(yè)營業(yè)用軋房銷售額增私長碗7.9倆%碼。兵2017-2染01者8身年全國商品房坡銷售面積及銷歸售額增速驢20蠻1燕8康年盾1-兔3扮月份，東部地探區(qū)商品房銷售瀉面亦積狹1249嘗1澆萬平方米，同尖比下培降眠7.3蘇%退，降幅靠比圍1-陡2帥月份擴錄大阻1.淚8蝕個百分點；銷齡售瑞額荷1412朱6惑億元，下讓降研0.9酬%章，先1-樸2咬月份為增踢長橡6.7呢%姨。中部地區(qū)商巷品房銷售面愧積示826真4哀萬平方米，增鞠長撿14.6胡%衫，增速提偷高幟3.奧9伍個百分點；銷倉售糖額外531折9柳億元，增事長恭28.2堅%蓄，增速提己高損3.文1乏個百分點。西共部地區(qū)商品房伯銷售面文積燒837坐6拆萬平方米，增示長累12.0耳%券，增速回炒落艦1融個百分點；銷撫售駕額循543么0喉億元，增域長餃29.0誓%槐，增速回憐落充1.西2殼個百分點。東角北地區(qū)商品房孟銷售面住積熱95殲7輕萬平方米，增紀長鑰8.5迅%寸，增速回島落練6.姿7斤個百分點；銷直售古額摧72變3應(yīng)億元，增斬長域26.6稱%寸，增速回俊落春8.告6長個百分點。微20秀1塔8斃年枝3陶月末，商品房凡待售面品積留5732新9漸萬平方米，鐵比緊2驟月末減茄少殊113戰(zhàn)8剃萬平方米。其崗中，住宅待售沾面積減蹦少對95寸4使萬平方米，辦宜公樓待售面積績增多加工4邊3彩萬平方米，商照業(yè)營業(yè)用房待近售面積減辣少禿20明3啟萬平方米。稼悉顏三、房地產(chǎn)開筍發(fā)企業(yè)到位資匙金情況盡20妙1記8暗年熔1-組3蜜月份，房地產(chǎn)垃開發(fā)企業(yè)到位噴資恒金享3677零0渠億元，同比增指長憂3.1反%施，增速社比今1-醫(yī)2糧月份回軍落蔑1.叮7洪個百分點。其撫中，國內(nèi)貸距款隔695緞7梢億元，增鑄長珠0.9勝%鎖；利用外沃資紫1懷6蒼億元，下梁降鉗78.4番%孤；自籌資侵金蹦1144衰9斥億元，增澡長音5.1拌%悅；定金及預(yù)收知款箱1113您0典億元，增挎長咱11.2句%盲；個人按揭貸立款推516午0維億元，下惕降訴6.8炮%歷。稀2017-2陶01乒8竹年全國房地產(chǎn)肆開發(fā)企業(yè)本年衰到位資金增速絞搜筋四、房地產(chǎn)開品發(fā)景氣指數(shù)伯20耀1特8醒年燙3島月份，房地產(chǎn)系開發(fā)景氣指數(shù)辟（簡差稱濫“余國房景氣指創(chuàng)數(shù)唐”雙）褲為鬼101.5曠0晚，茶比繪2桃月份回潔落紛0.1業(yè)6娃點。李2017-2編01軌8觸年國房景氣指腫數(shù)走勢圖嘴五、新建商品腦住宅銷售價格稍變動情況旅鋤從環(huán)比看，新訓(xùn)建商品住宅銷卸售價格下降的雅城市泄有屋1獵0宗個，上漲的城鍋市取有茅5付5壞個，持平的城菊市及有鵲5奉個。最高漲幅談為陰2.1肚%青，最低為下背降晉0.4嫌%倆。從同比看，恰新建商品住宅逝銷售價格下降溝的城市握有騰1藏0壇個，上漲的城捆市賢有鑄6酬0殺個。最高漲幅峽為鑒12.3昌%量，最低為下炭降咸2.3遍%妨。困3.縫蕪湖爭市投資宏觀背基景播一、開發(fā)投資東、建設(shè)情況兄全市完成房地潤產(chǎn)開發(fā)投遣資哪408.2貞7遼億元，同比增鼓長紛13.9朵%戲。市區(qū)完成房休地產(chǎn)開發(fā)投姜資眾298.4翻9伯億元，同比增閘長貴9.0仔%束。旺全市房屋施工奶面龜積根2884.5騾9睛萬平方米，同井比增浪長殖0.9%爛;討房屋新開工面挎積頁688.9凳4促萬平方米，同若比增確長避71.6%揪;稻房屋竣工面扶積肥434.6悠1伙萬平方米，同崗比增君長約7.8侵%夢。市區(qū)房屋施我工面慶積倘1873.1級2狗萬平方米，同約比下呀降筒8.9%甘;端房屋新開工面秧積扛395.8棟9擊萬平方米，同植比增擊長維82.8%無;框房屋竣工面屑積宰206.1顯4襯萬平方米，同啄比下有降木39.1綁%典。膊二、商品房銷槳售情況載全市商品房銷添售面排積巨740.0熱8少萬平方米，同賊比增痰長被13.41%昆;茅銷售金額咽為毛429.7輕3燒億元，同比增貿(mào)長堪16.30私%你。市區(qū)商品房情銷售面哪積棄524.醉1謝萬平方米，同傷比增足長繡17.47%示;灘銷售金額狹為彩321.1質(zhì)8爺億元，同比增額長孝15.80步%禾。擇項目用地分析巖及評價該地塊位置解臟鳩江區(qū)汀棠公昆園以東地塊東問至弋江中路綠雞化帶，西至規(guī)渡劃支路，南至絮赤鑄山路，北副至規(guī)劃水系，詢土地面托積銀11.256運7傷萬方，地塊規(guī)再劃為純居住用懇地，容積率小畜于等柱于個1.謙8和。地塊起始斤價黃6.7饅5宿億元（樓面地套價熱333偽1質(zhì)元白/販平），出讓面確積妙11256鞭7區(qū)㎡，該地目前獻較為平整，是注一塊凈地，南民邊是行道綠化殘帶，東邊正在級進行弋江路景饅觀提升工程。泳但地塊周邊有班高架橋通過。寧2岸.敗妖地塊周邊樓市候分析穴周邊的住宅項碗目出售和出租奸價格數(shù)據(jù)（以熊下數(shù)據(jù)僅供參旱考）萬170率4節(jié)號宗地地處鳩尾江區(qū)核心位置劑，周邊的小區(qū)瀉主要有：淮礦含東方藍海、巨其龍城市花園、潔信達藍湖郡、店宏金金色水岸趣、華強城頤景袖灣畔藏湖、赭逐山春秋、香樟植花園、偉星圣雷地亞哥、偉星餡城、偉星幸福著里等。周邊商背業(yè)主要有銀湖巾中路商圈（歐盡尚超市至綠影嘆新村一帶）、仁星隆國際城、施紅星美凱龍、效長江市場園、駛偉星星悅廣場集、萬達廣場等回。虛3抓.群地塊周邊配套哈設(shè)施分析身1嘗、交通配套：獸地塊匯聚多條惰主干道利好，恢九華中路下穿談、赤鑄山路立誦交和連接蕪合識高速的弋江路挎，臨近規(guī)劃中揭的軌道交桐通封2腰號線中的神山腿公園站和蕪湖躲火車色站奴…惜…鋒可以說色該棒地塊扼守城中蘿腹地，起到了煎連接蕪湖東西孔、南北的重要訂作用。西2詳、生活配套：楊該偉地西側(cè)是醇熟惡的鏡湖主城，盒東側(cè)是耀眼的均政務(wù)新區(qū)，占血盡配套優(yōu)勢：贊鳩江區(qū)政府、副蕪湖火車站、盤方特歡樂世界等一期、銀湖路鴉商圈、偉星星坐立方、偉星星趁悅廣場、星隆雅國際城、汀棠宋公園、保興垾峰公園、赭山公中園等眾多商業(yè)棍、娛樂、休閑載配套環(huán)伺。瀉3脈、教育配套：帽地塊周邊有鏡先湖小學(xué)汀棠校蜻區(qū)、育紅小學(xué)耐分校、蕪湖市犁第二十九中學(xué)居、安師大附外尿城東分校等優(yōu)產(chǎn)質(zhì)教育資源。孝4腳、醫(yī)療配套：拿地塊附近規(guī)劃居有蕪湖新婦幼徐保健院、項考目肺5釋公里輻射圈內(nèi)光還有衛(wèi)生部三擱級甲等醫(yī)院弋備磯山醫(yī)院、廣壞濟醫(yī)院、第一絨人民醫(yī)院、第昨二人民醫(yī)院、揀市中醫(yī)院。4.評價掩該地塊無論位蝶置還是配套來撐說都是區(qū)域抬的壓“面掌上明丙珠禁”規(guī)劃限制條件顧雖然長期以來獸規(guī)劃限制是制牽約房地產(chǎn)開發(fā)秩不可忽略的因雹素，根據(jù)政府蠻各類規(guī)劃方案腿和秧針對本項目所哪處的位置，我脅們在規(guī)劃局進盤行了了解，其境基本的控規(guī)要膽求如下：飄A童、建筑霉密度小于等房于護20%爐；娛B婚、項目的總體惑綠化本應(yīng)股在緩3枝0型％以上；蒜C然、項目的容積雅率于小于競1.8絡(luò)；脾D慌、建筑樓層低耗于稀40恢m揭。胖4亮項爆目帳SWO伐T靜分析切1捷.伏優(yōu)勢分析：鬼1齊.公該區(qū)域周邊生緣活配套設(shè)施完查善；害2壟.疫交通便捷，通顫達度高；裝3員.鳳區(qū)域內(nèi)教育機稍構(gòu)眾多，利于腦子女上學(xué)，可漂以說是非常好姜的學(xué)區(qū)。雁2.歸劣勢分析：愿1臣.獲附近有火車站害高鐵站，且有殊高架橋通過，計噪音醒較氧大；罪2苗.或項目周圍的形燈象不佳，需要輝進一步改善；秤3霉.賞周邊匯樓盤站眾多，房地產(chǎn)占市場競爭力大愛。吩3想.勢機會分析：患該項目地塊位晝于汀裳公園以偏東，區(qū)位優(yōu)勢封明顯；周邊基眾礎(chǔ)設(shè)施完善，寸且已形成了完訓(xùn)善的生活設(shè)施處體系；該項目諷用地靠近汀裳溪公園環(huán)境優(yōu)美氣，天然濕地；肉是吸引客戶的論一大優(yōu)點。月該項目由政府背支持，為后期軍的開發(fā)建設(shè)提賴供了很大的便衡捷。聰該項目用地位兆于鏡湖區(qū)，屬姥于蕪湖市市中駁心位置，人流料量大披，市場資源豐口富。林4買.桂威脅分析：漫區(qū)域內(nèi)樓盤眾域多，且價格相俯差并不明顯，赴競爭激烈賴；且有的樓旁盤知名度相對較滲高，這對海創(chuàng)面置業(yè)公司在該皆地區(qū)的入住形盟成了一系列的棟壓力。牧該項目用地位業(yè)于汀裳公園附伍近，開發(fā)建設(shè)廉期間的污染比爺價嚴重且周邊充住戶較多，噪授音污染相對較舒大。步（三）項目用扇地環(huán)境評價汗依據(jù)村鏡湖區(qū)政府鑰對于經(jīng)汀裳公園地塊慌的未來規(guī)劃朱，鏡湖區(qū)對汀疫棠公園維D出地塊項目規(guī)劃確方案組織初審捏，汀棠公園屆D奴、西至九華山穗路、南至赤鑄賭山路、北至錢秀橋路，土地面薄積訴約誘188.件8疑畝，土地用途離為居住、商業(yè)唇。方案初審會飼上，孫躍文區(qū)猴長要求，該地州塊環(huán)境優(yōu)美，榴規(guī)劃方案設(shè)計害中要充分體現(xiàn)清特色，做到高統(tǒng)起點規(guī)劃設(shè)計賤，打造高品質(zhì)哨居住社區(qū)。略四、市場定位很及方案評價殿（一）服項目可能的開搖發(fā)方案：蠅根據(jù)歇鏡湖區(qū)漿房地產(chǎn)現(xiàn)有的養(yǎng)市場狀況和本觸區(qū)域的控規(guī)要君求，結(jié)合本項仙目的實際用地花特性和狀況，值項目不開發(fā)為理商業(yè)項目；我鋒們提出如下可禾能的開發(fā)方案船：金方案一：以居飯住為住的多層粱住宅小區(qū)巧開發(fā)為以居住靜為主的中檔多萍層住宅小區(qū)。茫項目開發(fā)形式孤為故6易躍障7兔層磚混結(jié)構(gòu)圍軟合而成的現(xiàn)代綢建筑風(fēng)格的生邁態(tài)居住小區(qū)，糕在建筑立面和繭內(nèi)部環(huán)境上進票規(guī)劃設(shè)計，營巨造出特色小區(qū)焦。戶型以錯層除和平層為主。移方案一的具體派設(shè)想：經(jīng)項目的規(guī)劃布衣局鑒項目的規(guī)劃布筒局遵循傳統(tǒng)民副居街、巷、院奮的圍合式格局鍋；瘋項目的建筑設(shè)爆計于建筑立面強調(diào)控突出及蕪湖市母民居文化的底她蘊與意境；建絡(luò)筑材質(zhì)選用環(huán)牧保建材，著力攤表現(xiàn)自然色澤摩和紋理的美觀翠，使風(fēng)格與造可型趨于和諧統(tǒng)殃一，淡雅明快強的色調(diào)勾勒出痕民居文化特點拍，使之成為既芽符合地域文化苦內(nèi)涵又具有時介代特色的理想蕉家園，從而創(chuàng)淋造出新的川西故民居的建筑風(fēng)菌格；猾另外，騰大量采用環(huán)保霉型新技術(shù)、新銷工藝、新產(chǎn)品囑、新設(shè)備最大樣限度上降低建貿(mào)筑對環(huán)境的污僻染和破壞。永項目的戶型設(shè)疾計里充分考慮現(xiàn)代情人的居家理念布，采用磚混結(jié)狹構(gòu)的設(shè)計，攀層數(shù)孫為茄6干躍斬7撕層，每個樓層喉兩戶人家鏈，皺復(fù)式層高牌3.9蘿米夾，其他罩３米游。充分考慮居罷室的通風(fēng)、采底光、干濕與動搶靜分區(qū)；浸面積籍從百余平米到壺近三百平米，舞以平層、錯層爐、躍層、復(fù)式慰等戶型進行合膝理搭配，充分專滿足中等收入荷家庭的居家要頭求。在戶內(nèi)，夸客廳和臥室，搭甚至躍層的上輝層都要照顧到積生態(tài)環(huán)境的共扮享，開間霧5.1絕米哄的寬闊客廳與燒空中露臺相連閘；通過向上和抽向下兩道置1.3肢米縣高的樓梯，活早躍室內(nèi)空間。打項目的環(huán)境設(shè)遇計熱總小區(qū)環(huán)境餡主要堆由噴泉、疊水病、建筑小品和反綠化鑲嵌組成寸，充分體現(xiàn)人立與自然的和諧志交融服，突出濃厚的祥川西民居特色墳。晚設(shè)計空中花園談，使住戶身在水戶內(nèi)都同樣能宰感受生態(tài)的美駛景和花鳥魚蟲亡的樂趣。優(yōu)項目的配套喊競另澤建一層地下室吩，用于小區(qū)公盾共配套設(shè)施和學(xué)停放車輛沸，摟小區(qū)無機動車貍行駛無；籃球場、游材泳池等其他健件身設(shè)施配套；茅會所；安全、稼消防系統(tǒng)等；物業(yè)服務(wù)滔除常規(guī)服務(wù)外揚，可導(dǎo)入人性盈化物管家政的匠服務(wù)項目，在格避免干擾業(yè)主鼻生活私密性和吊舒適度的前提浮下，設(shè)置保姆趴鐘點工服務(wù)，挪老人、幼兒托禽管服務(wù)，家用恰器具維修服務(wù)晌等則項目的客戶定苦位廁二次置業(yè)的中童等收入者昌以及外來人口襯方案二：以居揮住為主的高層投電梯公寓求開發(fā)為居住為傅主逃的炊1樹2稅層的單元式框夾架結(jié)構(gòu)中檔電伙梯公寓。可考鎖慮在中心地面初修建生態(tài)休閑慈廣場，在室外法地面上修建綠離色植物走廊；如大力營造小區(qū)塌的內(nèi)部環(huán)境和減建筑立面的特溉色。暗方案二的具體告設(shè)想：材項目的規(guī)劃布遞局健改項目的規(guī)劃布鞏局采用矩形圍讓合式格局，中罷間為中庭休閑奸廣場和其他配貨套；速項目的建筑設(shè)為計鼻建筑外觀采用城線流暢、色彩環(huán)明快的現(xiàn)代建衫筑風(fēng)格顛，用朝石材及高檔面狼磚裝飾外墻，嗚塑鋼飄窗設(shè)計串，彰顯高檔生憤活品質(zhì)串。建筑層數(shù)慰為銹1堪2把層的單元式框膝架結(jié)構(gòu)的中檔匹電梯公寓，每伐層兩戶；室項目的戶型設(shè)粉計污在戶型設(shè)計上蒼充分滿足中高柴收入層的居家暈要求，主力戶放型為航120m視2瞧-200m隙2襲的三室兩廳和疼四室三廳的錯更層、平層為主絮；必每下戶設(shè)置外飄式扮窗臺延景入室盯；飲在戶型空間上頭，亭采用斥通透式大空間員，運用移動式洞隔墻來自由分要隔，達到空間州與人的完全互跑動；充分考慮壟居室的通風(fēng)、付采光、干濕與烈動靜分區(qū)；憑項目的環(huán)境掀規(guī)劃掌皆在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃駁設(shè)計一個主要潛由駱綠色草坪、兔廣場噴泉、景贊觀游泳池、吐流動水渠、園抽藝小品、體育喬設(shè)施、兒童游售戲樂園迎銀杏、榕樹、附茶花等名貴樹長組合而成的休行閑廣場，教突出本綠意、顫生態(tài)、蝕健康、別致贊等特色。掩在小區(qū)的四周承設(shè)計一個竭流動水渠志讓象潺潺溪流圍繞尿小區(qū)四周，使貓居家環(huán)境更溫富尿“幻小橋流水人附家賴”格的生動意境?？淘诰G色環(huán)境鋪假排之間，設(shè)置劇健康通道，鉆滿足業(yè)主梅晨練撞和沉與家人散步紀的需要。莖項目的配套盡另建一層地下室蝦，用于物管配拌套和停放車輛跟，修建伯健身館、棋牌日館、乒乓球館撫、桌球館、多屈功能廳、家政咽服務(wù)中心等多處項康體設(shè)施尊的共全面配套孟；攤安全系統(tǒng)：悟每戶配置燕紅外線防盜報政警系統(tǒng)，電視標監(jiān)控系統(tǒng)，單趨元對講系統(tǒng)僻，刻2股4懲小時保安巡邏尤；溉供電系統(tǒng)：碧每戶設(shè)有配電龜箱以及閱10A昆（贈40A污）或爪15A糞(側(cè)60A籃)堅新型電表，設(shè)捆計用電負荷標董準層栽為施6000踏W久，躍層廈為毀8000少W枕，六回路供電案方難式宗鈔；情電訊、電視擊：租每戶直播電話器戶兩門，三個覽電話接口標，痰每戶電視插座粒三慕個歪洽；痛網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：造每戶均吧設(shè)膽intern再e背t恨寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)鞭接花口梯誦；肚消防報警系統(tǒng)暖：承每層均設(shè)有消俗火栓系統(tǒng)，地盾下室設(shè)專用消謊防水池，屋頂沫專用消防水箱援，每個消火栓西配有按鈕接入鍵消防中心，實嘗現(xiàn)防火安全性籮，可靠性秤；申三表遠程抄送悲系統(tǒng)船。物業(yè)服務(wù)像除常規(guī)物業(yè)服奏務(wù)外，可導(dǎo)入導(dǎo)人性化物管家傍政的服務(wù)項目百，在避免干擾就業(yè)主生活私密芳性和舒適度的爭前提下，設(shè)置稼保姆鐘點工服黑務(wù)，老人、幼冬兒托管服務(wù)，撲家用器具維修幻服務(wù)等。斑項目的客戶定蝕位卻二次置業(yè)的中悄、高收入者。蓋（二）投資估躍算爛1辛.害項目土地成本執(zhí)測算暑本項目的土地碼價格按啟**罵萬元仔/魔畝測算。蟻土地成我本統(tǒng)=說土地價格碗×鋒土地面網(wǎng)積撓=功**收×被**盞=脫****設(shè)（萬元）系項目測算開發(fā)必技術(shù)參數(shù)方案一：句總占地面站積估呆**按畝秤建筑面積惕****接m敞2畝；錦綠化品率圈饑≥津**森％脂容積仙率察切1.簡8拘建筑高度拼≧萌**博m沫建筑層繪數(shù)許窗6視躍敘7方案二：麗總占地面拳積船錄**賠畝歉建筑面積榜****副m常2內(nèi)；勾綠化謹率汪根≥歌***錦％朋容積率樂2.*恢建筑高度抖≧繼**被m等建筑層嬌數(shù)球烤**女層醋2蓬.破項目建安成本揀估算方案1：縣項目巧以欣5對躍辯6麥的多層的框架字結(jié)構(gòu)，以此為重基礎(chǔ)估算擁建安成榮本詢=任***汁元填/M滲2遷（見附扎表析5-問1粥）方案2：近項目主體為問12鋸層的框架結(jié)構(gòu)送，以此為基礎(chǔ)故估算彼建安成臉本朋=擦***認元討/M貧2聲（見附掉表遵5-東2炎）舒3當(dāng).匹項目分項投資娘估確算努饒項目總投資估鼠算段雞方慰案促1渾：成單位綜合成本源為：酒****繭元蠻/M滔2槐朵懂勞項目總投資為跌：倦****駱（萬元）鳥（見附忌表鏟5-移1扎）訴方脹案眼2駁：災(zāi)單位綜合成本落為：留****攜元悉/M揚2鳴姿項目總投資為懂：鈔****損（萬元）桿（見附至表壯5-憲2寄）果4誕.視項目銷售收入貼估算里方忠案返1景：臉總建筑面輛積舉菌*****祖m燙2票好檔單價裹*****例元東/m逐2公項目銷售收茂入鎮(zhèn)=共###創(chuàng)*躺####夠顆=佛####宇萬資方黃案很2象：帖總建筑面積沾***盈m你2和啄熊單價控****挪元低/m紋2墳項目銷售收葬入很=83200挎*2500=脊2080肆0弄萬先5診.凍項目利潤與利氧潤率估算顫方監(jiān)案丈1冊：夜腫項目利年潤別=醒****噸-辟****臟=240愛4促萬失項目稅利潤杜率續(xù)=歪項目利錦潤震/崖項目投資總額染****易%肌浩儀=龜****就/1瘋**看*100%=拐**屠%記方曠案陸2虎：畏項目利兔潤任=酒*****皺-淹****進=裂****昏萬溉項目利潤廟率燙=獨項目利呈潤吊/墊項目投資總升額隙*100%鍵陜榮=彈****核/暗****惱=余***變%笑6管、項目稅后利淋潤與利潤率分補析項目稅后利潤牲若項目稅收費輝用根據(jù)項目銷巴售收入的慎*透.7廈%毯計算，則廟方姥案散1壤：惡稅收費友用捧=布項目銷售收草入冒*5.7%=益7謝**膀.1泡4蹈萬感茶或項目利測潤悅=桿項目銷售收杠入羊-俊項目總投千資省-欠稅收費漫用沫=16巧**婚.8級6嫩萬雙方歲案婆2移：搏稅收費深用彼=妖項目銷售收出入蒼*5.7%=梯11杰**霜.瑞6群萬墳項目稅后利助潤厚=臥項目銷售收顆入漏-熔項目總投姨資股-鷹稅收費當(dāng)用泥=2473.粥4怕萬同項目稅后利潤宗率分析阿方壘案冬1瞎：洪項目稅后利潤脈率啊=波項目稅后利睜潤睬/協(xié)項目投資總權(quán)額萌*100%瓦屠啟倒堪方國案襯2今：慕項目稅后利潤肯率虹=柱項目稅后利導(dǎo)潤執(zhí)/篩項目投資總傍額企*100%膝叫雹格五仰、方案評估及鴨選取典（一）、項目庫可能的開發(fā)方債案比較：粥項目名優(yōu)點派缺點向方案一匆人居環(huán)境較為磨優(yōu)越；尊總體投入相對匯較少；禽c拉、開發(fā)周期較飛短；藍區(qū)域內(nèi)同類物后業(yè)較多，競爭機激烈；垮b賄.買不能達到土地晨開發(fā)利潤最大澆化的要求；尤c歲、區(qū)域樓盤價充位較高，競爭像力弱。率d銀、在戶型分隔爹和布局上有一慕定的限制；巖e累、對項目本身望的形象起不到燥提升作用；擠f悠、獲得的利潤讀小妥g邪、不能很好的亮營造環(huán)境潔方案五棕區(qū)域內(nèi)消費人培群對電梯公寓室的需求較大；質(zhì)中等收入者對階區(qū)域的中、高它樓盤的認可度駱大；城能夠提升項目創(chuàng)自身的形象；聽容易很好進行克戶型布局和特似色環(huán)境的設(shè)計鑰；豪可獲得更多的鍬利潤；梳在環(huán)境設(shè)計和鮮營造上有較大弊難度；恰區(qū)域內(nèi)同類物倍業(yè)較多，競爭嚇激烈；邊需花大量精力忠對項目進行包徹裝和宣傳；休d德.駁開發(fā)周期長，他資金投入較大呈財務(wù)測算比較土：分析：布從絕對利潤看艱，方案二比方桃案一多愛****拍萬元（方案一皺為耀****沈萬元，方案二毛為稱****粱萬元）。復(fù)從利潤率看，專方案一和方案哭二相當(dāng)（方案炒一為暫**帝％，方案二為浴**展％）。污（二）方案選販取及建議謎經(jīng)過對以畢上患2標種方案的綜合瞇對比，結(jié)合風(fēng)顧險較小、利潤亡較大的原則，叫我們建議本項塔目采用第二種朱開發(fā)方案。捏采用這種開發(fā)傲方案具有以下稅優(yōu)勢：彩A辛、小高層電梯具公寓在城西市守場比較成熟，詳消費者認可度框高，進入市場坊容易。推B晶、小高層電梯杯公寓的售價高援，總體利潤價悲值大。慕C冤、開發(fā)形式為挽小高層，土地巖利用率高。緞D惜、容易營造特計色的環(huán)境和建疾筑布局，能獲捕得更多的利潤隆，顯示更高的躺檔次?？酔碑、整個項目的膀投入資金量少炒，金融融資的飯可能性加大，瞞難度減少。嗚就財務(wù)指標而摔言，方案二的帽絕對利潤相對牙較高，具有較速高的經(jīng)濟效益??；而利潤率方能案二與方案一挑相當(dāng)。材針對以上的優(yōu)茂勢，此方案具完有較強的操作練性和操作空間斧。就收益而言廟，收益相對較離大，開發(fā)難度胖較??；屬于可全操作性較強的耐開發(fā)方案。硬（三）項目定朽位夏本項目定位為保：通過對上面請方案的比較，敢按照利潤較大握，風(fēng)險較小的蘋原則，我們將印此項目定位為測純居住型的中宵檔小高層電梯坡公寓。開發(fā)形盟式蒙為腎1醋2暮層、單元式框皆架結(jié)構(gòu)建筑，康具有較好的內(nèi)顯部環(huán)境和鮮明獎的建筑特色的莊生態(tài)居住小區(qū)吳，在區(qū)域內(nèi)打嚷造一個高檔次亦的生態(tài)居住小喇區(qū)。宵六、項目開發(fā)魔進度安排及資辦金籌措襯（一）開發(fā)周知期帥按以上方案本喘項目從立項、創(chuàng)拆遷到竣工交撒驗、產(chǎn)權(quán)辦理案共需時間為18個月。驗（二）開發(fā)各余階段的周期安托排波工作項目售時間（月）事備注飽立項春初規(guī)設(shè)計陷報規(guī)禍項目施工圖設(shè)擊計蘭報建俯項目土建施工反項目室內(nèi)安裝港項目外裝柄項目室外安裝渾及環(huán)境猶竣工交驗吹項目產(chǎn)權(quán)辦理魯合計沸（三）資金籌鄉(xiāng)措棍整個項目開發(fā)齊的資金主要來取源于三個方面將：辜其中：開發(fā)商偉自有資金壩****費萬元；隆項目土地銀行揪抵押貸款憶****聞萬元；比銷售期銷售回果款滾*****束萬元；描（四）投資使在用計劃（見附表6）問七、銷售及經(jīng)淚營收入預(yù)測寫（一）電梯公搞寓銷售收入估齊算繳允電梯公寓寇按植250孩0棋元劈/m鏈2規(guī)計算：傅項目銷售收掠入急=壺（二）項目銷挑售回款計劃（見附表7）聰（三）財務(wù)內(nèi)罩部收益率槐財務(wù)內(nèi)部收益殼率。宵根據(jù)現(xiàn)金流量杜表（見附愧表腸8根）計算可得出燥本方案的財務(wù)兇內(nèi)部收益率拼為肝9.24唯%辟。在現(xiàn)金流量烤表中基準收益紋率夾取孝6.7福%佩，按月計算。惡八、風(fēng)險分析辯與回避的手段峰（一）開發(fā)風(fēng)貫險評測蹲1搜.灌靈敏度的測算麻對項目投資利財潤率影響較大標的是投資額，嘉售價及開發(fā)成叼本，在此對三費個影響投資利園潤率的因素作確敏感性分析。（見附表9）拔由附表四可牧見墳,層售價變化對利蜜潤率影響最垂大溜,笨其他兩個因素坊變化對利潤率喬影響較小。故榮此本項目考慮難是以銷售進度鏟作為目標還是映以銷售利潤作綢為目標至關(guān)重鹿要。從表中可寧以看獄出作,濫本方案具有一誼定的抗風(fēng)險能噴力，但由于絕袋對利潤并不高稿，故仍具有一庫定的市場風(fēng)險比。燈2延.賓項目盈虧平衡蓄點分析賺本項目盈虧平者衡葉點諷=姓總固定成凳本免/1絨-還（單位變動成攜本竟/原單位銷售價格渾）購賢斷=著******鮮*匆/1振-東（姿300/25乞0身0俘）虹叔粒=糖******白（萬元）施由此計算可見暑本項目銷售回批款達到妄*****矛萬元，約是總啞回款俯***廳萬元的光***振%招時，項目達到包盈虧平衡，項否目總體有一定稍的風(fēng)險。今（二）項目市循場風(fēng)險及回避蝶1蜓.女項目市場風(fēng)險描市場風(fēng)險是指鞭由市場供求關(guān)棍系、市場資源衣條件、市場購龍買力水平、市押場消費偏好、洗競爭對手狀況孝發(fā)生變化，以數(shù)及金融市場、第勞動力市場、榴原料市場、中茫介服務(wù)市場、恩同類物業(yè)的競溪爭市場等市場壁環(huán)境變化帶來寺的風(fēng)險。在現(xiàn)敲在房地產(chǎn)市場慮競爭日益激烈坑的環(huán)