我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性分析摘要近些年來，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善，房地產(chǎn)作為一支重要的力量已經(jīng)在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中扮演著越來越重要的角色。也已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用。但是房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個(gè)新興的行業(yè)，所以其在發(fā)展的過程中難免會(huì)出現(xiàn)一些問題。從2004年開始，我國的房地產(chǎn)業(yè)就出現(xiàn)了炒作的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)的價(jià)格在不斷的非理性的上漲，給人民的生活住房等帶來了很多的不便。所以為了讓這個(gè)問題得到解決，我國政府從各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控。但是從調(diào)控的結(jié)果來看，情況并不是很樂觀，在這幾年雖然房地產(chǎn)得到了一定的控制，可是還是價(jià)格等方面存在著非理性的波動(dòng)，也在影響著人們的正常生活。因此，對(duì)于我國房地產(chǎn)調(diào)控政策有效性的分析也就顯得非常重要。本文主要從我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的特殊理論入手，對(duì)房價(jià)上漲的影響因素，市場調(diào)控政策失靈的因素以及我國各地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)情況等進(jìn)行了一定的分析，然后在此基礎(chǔ)上做了我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性分析。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；調(diào)控政策；市場失靈；有效性AbstractInrecentyears,withthegradualimprovementofthecontinuousdevelopmentofChina'smarketeconomyaswellasthesocialistmarketeconomicsystem,therealestateasanimportantforceinthedevelopmentofthetertiaryindustryplaysanincreasinglyimportantrole.HasbecomethebackboneofChina'seconomicdevelopment,andisplayinganincreasinglyimportantroleinthedevelopmentofournationaleconomy.ButtherealestateindustryinChinaisstillanemergingindustry,soitisinevitableintheprocessofdevelopment,therewillbesomeproblems.Fromthestartof2004,China'srealestateindustryspeculation,realestatepricesroseinconstantirrational,hasbroughtalotofinconveniencetothepeoplelivingaccommodation.Therefore,inordertoletthisissueisresolved,theChinesegovernmentfromallaspectsoftherealestateindustryaseriesofmacro-control.However,theresultfromtheregulationpointofview,thesituationisnotveryoptimisticinthepastfewyears,therealestatetogetacertainamountofcontrol,butthereareirrationalfluctuationsorprice,etc,isalsoaffectingpeople'snormallife.Therefore,fortheanalysisoftheeffectivenessofourrealestatecontrolpoliciesareextremelyimportant.Inthispaper,startingfromthespecialtheoryofChina'srealestatemacrocontrol,andanalysisoffactorsthatimpactonhousingprices,marketregulationpolicyfailurefactorsaswellastheimplementationofrealestatecontrolpolicies,andthenonthisbasisofanalysisofthevalidityoftherealestatecontrolpolicies.Keywords:realestate;regulatorypolicies;marketfailure;validity目錄TOC\o"1-4"\h\u4265我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性分析 125272摘要 14779Abstract 14895目錄 26346引言 22786（一）課題研究背景 28900（二）課題研究的目的及意義 327215（三）國內(nèi)外研究綜述 36414一、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀分析 49184（一）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 42219（二）我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 511063二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的特殊性理論 528343（一）房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)價(jià)格增長性分析 523001.房價(jià)上漲的影響因素分析 564792.房價(jià)上漲過快過猛的危害 6252483.穩(wěn)定房價(jià)的主要舉措在于綜合治理 64287（二）房地產(chǎn)市場政府調(diào)控的理論依據(jù) 615703三、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有效性分析 721280（一）我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析 7158151.政策調(diào)控手段分析 7158072.政策調(diào)控工具分析 729241（二）調(diào)控政策的有效性評(píng)價(jià)分析 869331.調(diào)控政策實(shí)施的效果與效率 8254282.調(diào)控政策充足性及公平性評(píng)價(jià) 8166563.調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性以及回應(yīng)性評(píng)價(jià) 918342四、結(jié)束語： 919188五、參考文獻(xiàn) 922667六、致謝: 10引言（一）課題研究背景房地產(chǎn)行業(yè)跟人們的生活息息相關(guān)，因?yàn)樗麄兩a(chǎn)的產(chǎn)品的特殊性以及對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響性。所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也就是政府調(diào)控的重點(diǎn)。往往政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控是政策性的調(diào)控，他們通過制定一系列的貨幣以及利率等方面的政策來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際調(diào)控。但是房地產(chǎn)的調(diào)控并不是一個(gè)簡單的過程，雖然說從2004年以來，國家就已經(jīng)針對(duì)房地產(chǎn)陸續(xù)出臺(tái)了一系列的政策來進(jìn)行調(diào)控。但是雖然國家下了很多的功夫進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是存在著很多的問題，這都在很大的程度上阻礙了我國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。所以，在這樣的背景之下，對(duì)我國房地產(chǎn)政策調(diào)控的有效性分析也就顯得異常的重要。（二）課題研究的目的及意義1.課題研究的目的本文主要對(duì)我國現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的非理性增長以及在發(fā)展過程中存在的一些阻礙因素進(jìn)行了分析，并且通過對(duì)國家采取的一些宏觀調(diào)控的政策的特殊性理論進(jìn)行了一定程度的分析，對(duì)國家采取的宏觀調(diào)控政策有效性進(jìn)行一定程度的評(píng)價(jià)，進(jìn)而對(duì)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策以及效應(yīng)提出建議。旨在為我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供條件。2.課題研究的意義房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有著巨大的促進(jìn)作用。近些年來，國家為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速、高效、健康的發(fā)展采取了一系列的調(diào)控措施。在這些調(diào)控措施中有市場方面的調(diào)控也有政策方面的調(diào)控，而其中政策的調(diào)控占到了主體的地位，因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)性的活動(dòng)，國家在調(diào)控中想要發(fā)揮巨大的調(diào)節(jié)作用，只有進(jìn)行政策的調(diào)控，為其發(fā)展把控方向。而在本課題的研究中，主要對(duì)我國房地產(chǎn)政策調(diào)控的有效性進(jìn)行了一定程度的分析，分析其中存在的問題和不足，從而進(jìn)行相應(yīng)對(duì)策的研究與采取。（三）國內(nèi)外研究綜述在國家對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控中，國內(nèi)外的學(xué)者們都做了一系列的研究。羅昌龍?jiān)凇斗康禺a(chǎn)宏觀管理》（1999）一書中針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控的體系進(jìn)行了分析，然后分別對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的總量調(diào)控、財(cái)政措施調(diào)控以及金融措施調(diào)控等進(jìn)行了研究。徐滇慶在《泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)》（2000）一書中，主要針對(duì)世界各國在1999年前的房地產(chǎn)泡沫問題進(jìn)行了闡述，并且對(duì)于泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生的原因等進(jìn)行了系統(tǒng)的研究，提出了政府政策調(diào)控的必要性；林增杰在《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》（2003）一書中主要從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析了房地產(chǎn)政策調(diào)控的內(nèi)容，主要涉及到了國家的產(chǎn)業(yè)政策、實(shí)施的貨幣政策、財(cái)政政策以及各個(gè)時(shí)期的投資政策等，對(duì)這些政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響進(jìn)行了深層次的分析，旨在指明我國房地產(chǎn)發(fā)展之路。在對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策研究中，國內(nèi)外的學(xué)者不僅進(jìn)行了一些理論的研究，還進(jìn)行了實(shí)際建模方式的研究。季朗超在《非均衡的房地產(chǎn)市場》（2005）一書中主要從供求的角度去分析房地產(chǎn)的市場，并且在研究中運(yùn)用了計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些分析的工具，通過建立一些均衡模型來對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行了研究。探尋到我國房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中非均衡運(yùn)行的情況，產(chǎn)生這些問題的原因以及具體應(yīng)該如何去實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)。而盛松成則在《上海房地產(chǎn)市場發(fā)展周期與金融運(yùn)行關(guān)系》（2005）一文中具體針對(duì)上海市的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行了研究，確定了其發(fā)展周期與金融運(yùn)行之間的關(guān)系，從而在文中指出政府應(yīng)該運(yùn)用綜合的手段來進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控。除了定量的研究之外，對(duì)于房地產(chǎn)政策調(diào)控的必要性我國的學(xué)者也進(jìn)行了一定的研究，董藩在《積極鼓勵(lì)自主性住房消費(fèi)》（2006）一文中明確指出，政府在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性，在調(diào)控的過程中政府需要整合各方面的手段來進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控，這些手段包括土地的管理，稅收的管理，利率的調(diào)節(jié)等等。針對(duì)這一課題，除了我國的學(xué)者進(jìn)行了一定程度的研究之外，外國的學(xué)者也進(jìn)行了比較深入的研究。在2004年MarkAndrew在一文中針對(duì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場帶來的影響進(jìn)行了研究，在政策中主要涉及到了土地政策、地區(qū)的改造以及公共財(cái)政政策，并在研究的過程中還用模型分析的方法進(jìn)行了這三種政策的比對(duì)，得出了政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響。當(dāng)然除此之外，國外學(xué)者還對(duì)這一課題進(jìn)行了很多的研究，但是在本文中就不一一列舉。通過上面的一些文獻(xiàn)的搜集與總結(jié)我們可以看出，在對(duì)政府政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響研究中，主要從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行的分析。在經(jīng)濟(jì)因素方面主要涉及到了財(cái)政、貨幣以及市場等方面的調(diào)控。所以，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控中，政府應(yīng)該做好立足點(diǎn)，切實(shí)的加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的有效性。 一、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀分析（一）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程及現(xiàn)狀在國外房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的很早，而對(duì)于房地產(chǎn)的研究也比我們國家要早很多。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展是伴隨著改革開放而來的，在改革開放剛剛被提出來的時(shí)候，鄧小平同志就提出了這樣的一個(gè)觀點(diǎn)：房子是可以賣的。這其實(shí)就是房地產(chǎn)市場在我國理論的雛形。接著在1987年的時(shí)候，房地產(chǎn)市場這一概念才被真正的提出。剛開始是時(shí)候我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，在初期雖然國家推出了一些鼓勵(lì)發(fā)展的政策等，但是由于受到很多因素的影響，房地產(chǎn)市場一直處于萎靡的狀態(tài)，并沒有什么建設(shè)性的發(fā)展。直到到了1998年以后，我國的房地產(chǎn)市場才開始了自己輝煌的發(fā)展歷程。根據(jù)所搜集的數(shù)據(jù)顯示，在我國從2001年開始我國的房地產(chǎn)行業(yè)就出現(xiàn)了發(fā)展過熱的現(xiàn)象，當(dāng)然這時(shí)候我國也就出臺(tái)了一系列的措施對(duì)發(fā)展過熱的情況進(jìn)行調(diào)控，以保證其按照科學(xué)合理的發(fā)展軌跡發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控中，國家主要運(yùn)用了政策的優(yōu)勢(shì)對(duì)其進(jìn)行引導(dǎo)調(diào)控，先后運(yùn)用了緊縮“地根”與“銀根”的方式，也就是對(duì)土地管理的加強(qiáng)以及對(duì)貨幣信貸的加強(qiáng)等，遏制房地產(chǎn)發(fā)展過熱現(xiàn)象。從2004年到2006年間，由于國家調(diào)控措施的采取，房地產(chǎn)行業(yè)投資等得到了一定程度的遏制，但是從2006年以后，我國的房價(jià)等又開始了上漲，到如今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依舊迅速，并且還是呈現(xiàn)過熱的趨勢(shì)。（二）我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策發(fā)展歷程及現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與否在很大的程度上會(huì)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活產(chǎn)生巨大的影響，而在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，由于受到很多因素的干擾，所以存在著很多的問題。對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控我國最早是從2003年開始的，中央121號(hào)文件明確規(guī)定對(duì)于一些高檔的商品房以及一些豪華的別墅等都要提高首付比例，以此來限制房子的炒作。在2004年，國家則是針對(duì)土地進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的控制，也就是所謂的緊縮“地根”，通過土地政策的調(diào)整來進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)。當(dāng)然在這樣的調(diào)整措施之后，因?yàn)橥恋赝顿Y價(jià)值的巨大，使得房價(jià)在瞬間得到了飛速的上漲。從2005年開始，國家對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控則轉(zhuǎn)變到了財(cái)政政策以及貨幣政策上面，通過房貸的利率的上調(diào)以及控制一些對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)，以此來保證房地產(chǎn)市場的正常穩(wěn)定發(fā)展。2007年，我國則出臺(tái)了一系列的措施，以完善住房保障為整個(gè)房地產(chǎn)市場調(diào)控的核心內(nèi)容，進(jìn)行了房地產(chǎn)市場的調(diào)控，而到了2008年，則對(duì)閑置的土地則進(jìn)行了調(diào)控，旨在加強(qiáng)對(duì)一些閑置的土地，提高土地的利用率。2010年國家從出臺(tái)政策到央行的加息以及對(duì)于公積金貸款的利率也進(jìn)行了上調(diào)，以此來加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。2011年國家又新出了八條來進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在新八條中主要涉及到了政府監(jiān)管、金融政策、土地交易、交易稅費(fèi)等項(xiàng)目。通過以上的分析我們大致可以看出，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，我國政府在政策層面總共有下面的一些手段：第一，通過土地的調(diào)控；第二，通過稅收的調(diào)控；第三，通過信貸的調(diào)控；第四，通過住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控；第五，通過房地產(chǎn)開發(fā)政策的調(diào)控；第六，通過房價(jià)的調(diào)控。二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的特殊性理論（一）房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)價(jià)格增長性分析對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控其實(shí)核心是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的一種調(diào)控。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是關(guān)系到國計(jì)民生的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為，會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民的生活造成巨大的影響，所以對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控歸根結(jié)底是對(duì)價(jià)格的調(diào)控。下面我們來分析一下房地產(chǎn)市場中房價(jià)價(jià)格的增長。1.房價(jià)上漲的影響因素分析房價(jià)的上漲并不是一種無理由的行為，其上漲會(huì)受到很多因素的影響。在本文的研究中將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲影響因素分為行業(yè)內(nèi)的因素跟行業(yè)外的因素。具體來講，應(yīng)該具有下面的幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的價(jià)格影響因素在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的價(jià)格因素中主要包括土地的供給，住房的結(jié)構(gòu)，銀行對(duì)于房貸的價(jià)格控制以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具體影響如下：第一，土地的供給是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)主要的原因，因?yàn)橥恋厥欠康禺a(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)，如果土地緊張，那么勢(shì)必會(huì)引發(fā)開發(fā)商對(duì)土地的爭奪，在某開發(fā)商爭奪到土地以后由于其付出了巨大的代價(jià)，而這個(gè)代價(jià)他將會(huì)從房產(chǎn)的價(jià)格中給自己彌補(bǔ)。所以也就引發(fā)了房價(jià)的上漲；第二，住房結(jié)構(gòu)也是影響房價(jià)上漲的一個(gè)主要原因。因?yàn)閺?006年后我國對(duì)于房產(chǎn)的開發(fā)定位在“商品房”之上，所以很多的開發(fā)商則為了追逐利潤，所以就以開發(fā)高檔的商品房以及別墅為主，對(duì)于一些價(jià)格較低的房子則較少開發(fā)，所以使得這類房屋的供給不足，導(dǎo)致房價(jià)的上漲；第三，銀行的房貸也是影響房價(jià)上漲的另一因素。因?yàn)殂y行房貸的出現(xiàn)，讓那些沒有有效需求的客戶也進(jìn)行了房子的購買，也就讓房地產(chǎn)市場的總體的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。而另一方面，作為銀行肯定希望房價(jià)不要下跌，因?yàn)檫@樣才能夠保證他們的利潤。第四，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭形成壟斷。壟斷往往會(huì)讓市場出現(xiàn)一些錯(cuò)亂，而在我國的房地產(chǎn)市場中，由于房產(chǎn)競爭的激烈，使得一些壟斷的公司的出現(xiàn)，從而讓房價(jià)久居不下。（2）房地產(chǎn)行業(yè)外的價(jià)格影響因素在房地產(chǎn)行業(yè)外的價(jià)格影響因素中主要有對(duì)住房的需求、國家出臺(tái)的相關(guān)的政策以及執(zhí)行情況、投資渠道情況、居民消費(fèi)觀念等等。這些因素都對(duì)房價(jià)產(chǎn)生了很大的影響。2.房價(jià)上漲過快過猛的危害住房關(guān)系到了國計(jì)民生，所以房價(jià)的過快上漲無疑會(huì)帶來很大的危害。首先，從微觀上來講，房價(jià)的過快增長會(huì)影響到老百姓的住房的需求，會(huì)影響他們生活的質(zhì)量；其次，從宏觀上講，房價(jià)的過快增長也會(huì)影響到國家的正常穩(wěn)定發(fā)展，因?yàn)榉慨a(chǎn)的上漲會(huì)產(chǎn)生一系列的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，使得物價(jià)上漲，可能出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)并且還有可能會(huì)激化社會(huì)矛盾，帶來一系列的負(fù)面效應(yīng)，從而影響國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性以及健康性等。3.穩(wěn)定房價(jià)的主要舉措在于綜合治理通過以上的分析我們可以看出，影響房價(jià)的因素有各個(gè)方面，有房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的因素，也有房地產(chǎn)行業(yè)外部的因素。其中主要會(huì)涉及到國家的政策、房地產(chǎn)企業(yè)的競爭、市場對(duì)房產(chǎn)的需求量、居民的消費(fèi)觀、銀行的信貸以及土地的供給情況等等，所以在進(jìn)行穩(wěn)定房價(jià)的過程中國家應(yīng)該通過各種舉措進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的綜合治療，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、法律的、市場的各個(gè)手段進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常穩(wěn)定健康發(fā)展。（二）房地產(chǎn)市場政府調(diào)控的理論依據(jù)市場的調(diào)節(jié)具有局限性，所以在調(diào)節(jié)中它很多時(shí)候會(huì)失靈。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，想要市場調(diào)節(jié)發(fā)揮作用，則需要滿足三個(gè)條件，即擁有充分的市場，處于競爭的狀態(tài)，市場存在著平衡，這樣的情況下市場的資源配置才能夠發(fā)揮作用，起到調(diào)節(jié)的作用，而如果其中的一個(gè)條件得不到滿足，則會(huì)讓資源的配置無效，也就是導(dǎo)致市場調(diào)節(jié)的失靈。而在房地產(chǎn)的市場調(diào)節(jié)中，由于各方面因素的影響，常常會(huì)出現(xiàn)市場失靈的情況，這也就讓政府的調(diào)控顯得更有必要。從理論上來講，我國的房地產(chǎn)市場存在著外部的、不完全的以及在信息方面也是存在著不對(duì)稱等現(xiàn)象，這些都讓市場的調(diào)節(jié)不能夠發(fā)揮應(yīng)有的作用，也就需要國家進(jìn)行宏觀的調(diào)控。這也是房地產(chǎn)市場政府調(diào)控的理論依據(jù)。三、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有效性分析經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸的走向了成熟。雖然其在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了很多的問題，至今也是存在著很多的問題，但是國家先后出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策來保證其發(fā)展的健康穩(wěn)定。下面我們來具體分析一下我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的有效性。（一）我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析1.政策調(diào)控手段分析在我國，針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，政府主要采取了四種主要的調(diào)控手段，即經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段以及計(jì)劃手段。具體的調(diào)控手段如下所講：（1）經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)濟(jì)手段是我國進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的最常用的一種手段，也是最有效的一種手段。在經(jīng)濟(jì)手段的運(yùn)用中，政府則是在遵循價(jià)值規(guī)律的基礎(chǔ)上借助一些經(jīng)濟(jì)杠桿來進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)。這些經(jīng)濟(jì)杠桿主要包括一些財(cái)政的政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、收入的分配政策等等。當(dāng)然這些屬于經(jīng)濟(jì)調(diào)控的一些規(guī)則以及準(zhǔn)則，而在具體的經(jīng)濟(jì)杠桿的系統(tǒng)中，則主要包括價(jià)格、稅收、利率等，用這些手段來進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)，促進(jìn)去健康穩(wěn)定發(fā)展。（2）行政手段行政手段是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控慣用的一種手段，在行政手段的運(yùn)用中主要是進(jìn)行一些強(qiáng)制性的命令或者是一些規(guī)定、指示等，通過這些指令等的下達(dá)讓房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中受到調(diào)控，其中主要包括行政制度調(diào)控、行政命令調(diào)控等。（3）法律手段法律手段主要是國家通過制定一些政策法規(guī)來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。在法律手段的運(yùn)用中，會(huì)涉及到一些經(jīng)濟(jì)的政策法規(guī)，而在法律的調(diào)控中其實(shí)主要發(fā)揮兩方面的作用，即對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的保護(hù)以及制裁。（4）計(jì)劃手段計(jì)劃手段其實(shí)也是一種調(diào)控手段，是國家通過制定長期、短期或者是一些計(jì)劃來針對(duì)國民發(fā)展情況進(jìn)行指導(dǎo)以及調(diào)控，使得資源配置更加合理。而在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控中，計(jì)劃手段也常常會(huì)被用到。2.政策調(diào)控工具分析在房地產(chǎn)的政策調(diào)控中，國家除了運(yùn)用一些調(diào)控手段之外，還會(huì)采用政策調(diào)控的工具來進(jìn)行房地產(chǎn)市場的規(guī)范。在調(diào)控工具中主要有利率、稅率等。下面我們來具體講述：（1）利率調(diào)控運(yùn)用利率來進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控是政府采用的一種有效的調(diào)控的方法。在具體的調(diào)控中國家是通過銀行運(yùn)用利率來調(diào)節(jié)在房地產(chǎn)中的貨幣的流動(dòng)量。比如，在房地產(chǎn)開始過熱的時(shí)候，國家可以通過提高貸款的利率，使得房地產(chǎn)開發(fā)融資的成本增加，從而讓開發(fā)量得到抑制；在房地產(chǎn)比較萎靡的時(shí)候，則通過降低貸款利率，來刺激消費(fèi)。（2）稅率調(diào)控稅率調(diào)控就是用提高稅率或者是增加稅種的方式來對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。因?yàn)楫?dāng)稅率提高之后，那么房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)因?yàn)槌杀镜脑黾佣鴾p少對(duì)房產(chǎn)的開發(fā)，抑制房地產(chǎn)投資。反之，則會(huì)刺激房產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（二）調(diào)控政策的有效性評(píng)價(jià)分析政策的實(shí)施是想要獲得一定的結(jié)果，也就是想要實(shí)現(xiàn)政策的目標(biāo)，而政策的有效性則就是體現(xiàn)政策實(shí)施后的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。政策的有效性體現(xiàn)在很多的方面，在評(píng)價(jià)的過程中需要考慮很多的因素，具體來講，調(diào)控政策的有效性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下：1.調(diào)控政策實(shí)施的效果與效率每個(gè)政策在發(fā)布以后，都會(huì)有一定的實(shí)施效果，而房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策也是如此，這是政策實(shí)施的有效性的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一。在政策實(shí)施效果的評(píng)判中主要是指政策所實(shí)現(xiàn)的與預(yù)期的效果之間的差額，看政策在實(shí)施之后有沒有接近目標(biāo)，或者是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，或者是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的程度等。政策調(diào)控實(shí)施的效率則是指政策最后所得到的效果與政策投入之間的一個(gè)比例，也就是說對(duì)付出的消耗以及代價(jià)與收獲之間的一個(gè)比對(duì)。一個(gè)好的調(diào)控政策在效率方面應(yīng)該是低成本高收益的，所以這個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)很多時(shí)候是衡量一個(gè)調(diào)控政策好壞的決定性的因素。2.調(diào)控政策充足性及公平性評(píng)價(jià)每一個(gè)調(diào)控政策在目標(biāo)達(dá)到以后，究竟解決了一個(gè)怎樣的社會(huì)問題，解決的這個(gè)社會(huì)問題的程度如何，這都是在政策有效性評(píng)價(jià)中需要考慮的。調(diào)控政策充足性的評(píng)價(jià)也就是當(dāng)一個(gè)政策發(fā)布以后，它滿足了人們?cè)鯓拥男枨?，這些需求的有效性在哪里，這個(gè)政策的覆蓋面有多廣等等。而調(diào)控政策公平性的評(píng)價(jià)是指在政策得到實(shí)施之后，不同的主體在利益分配方面是否存在著公平性。當(dāng)然往往政策評(píng)價(jià)的有效性與公平性之間會(huì)存在著矛盾。就像有時(shí)候公平性很高的政策在效率方面顯示出很低的情況，而有效效率很高的政策，則在公平性方面