售樓部的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

(2014-11-2220:40:17)轉(zhuǎn)載▼標(biāo)簽：

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售樓部是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所特有的，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的場所。售樓部的會(huì)計(jì)如何核算、如何進(jìn)行稅務(wù)處理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》并無細(xì)化、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)》教科書均無明確，值得我們認(rèn)真探討。

（一）

售樓部的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部如何核算，在財(cái)政部會(huì)計(jì)核算的相關(guān)文件里沒有進(jìn)行規(guī)范，僅僅是國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）第八條作出了明確規(guī)定：

1、開發(fā)企業(yè)建造的售樓部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

2、售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，一般說來不外乎存在以下四種情況：

均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時(shí)，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不存在涉稅處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成（自購材料、自請工人施工），計(jì)入開發(fā)成本，則這部分價(jià)值，應(yīng)該補(bǔ)繳建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加。

（2）重新修建售樓部，在“在建工程”核算，無論是自建還是發(fā)包完成，竣工投入使用時(shí)均不存在涉稅處理問題。

（3）城鎮(zhèn)土地使用稅，不管是利用商品房還是重新修建的，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》財(cái)稅[2006]186號二、

關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、

使用期的涉稅處理

（1）售樓部在使用過程中，不管是利用商品房還是重新修建的，從開始使用的次月，應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅的，其依據(jù)如下：

A

按照《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第四款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅”之規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的利用商品房作售樓部，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

B

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（86）財(cái)稅地字第008號：“十九,關(guān)于新建的房屋如何征稅？納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅.”，開發(fā)企業(yè)自建售樓部，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

（2）售樓部的折舊費(fèi)

按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，按照固定資產(chǎn)管理的售樓部可以計(jì)提折舊，可以在稅前予以扣除。

3、

拆除時(shí)的涉稅處理

固定資產(chǎn)管理的售樓部拆除時(shí)，按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。一般說來，清理的凈值均是負(fù)數(shù)（也就是有損失），這是由于沒有達(dá)到固定資產(chǎn)的使用年限。根據(jù)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》國家稅務(wù)總局令第13號，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責(zé)任人賠償和保險(xiǎn)賠款后的余額，依照國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定扣除。因此，售樓部拆除時(shí)的凈損失，可以在稅前扣除。

4、轉(zhuǎn)作自用或出租的涉稅處理

（1）修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)該繳以下稅金：

A

售樓部轉(zhuǎn)作自用（辦公等）時(shí)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照其原值的70％的1.2％，繳納房產(chǎn)稅；

B

售樓部進(jìn)行出租時(shí)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入繳納5%的營業(yè)稅；還應(yīng)該繳納城建稅、教育費(fèi)附加等。

（2）利用商品房的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)繳納以下稅金：

A

將售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。新稅法排除了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）“六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題”的“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售”，因?yàn)樽杂没虺鲎獠]發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以說不繳納納企業(yè)所得稅。

B

售樓部出租或自用時(shí)與“修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)該繳納以下稅金”一致。

5、銷售的涉稅處理

將售樓部銷售后，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。其依據(jù)是：

國家稅務(wù)局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）相關(guān)規(guī)定，已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)企業(yè)按照收入確認(rèn)原則，合理地將預(yù)售